房屋出租回報(bào)率到底應(yīng)該如何計(jì)算

1、房屋出租回報(bào)率到底應(yīng)該如何計(jì)算自己先頂一下。剛從網(wǎng)上查到一則帖子，獻(xiàn)給大家共享。7月5日投資分析報(bào)告（模板）一、購(gòu)房人特征及購(gòu)房要求投資人：王女士年齡：38歲職務(wù)：職業(yè)白領(lǐng)投資物業(yè)類(lèi)型：二手房投資物業(yè)現(xiàn)狀描述：該二手房位于城南電子城附近，目前已經(jīng)使用了5年左右的時(shí)間，總樓層為7層，74平方米的二室二廳一衛(wèi)戶型，當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)是毛坯房，總購(gòu)房款為16萬(wàn)元總價(jià)，裝修花了1.2萬(wàn)元。投資者委托置業(yè)分析要求：投資方式建議（出售或是出租），售價(jià)或出租價(jià)格的定為多少合適？如出租回收年限、收益率及市場(chǎng)潛力分析。二、投資分析隨著2002年下半年二手房市場(chǎng)的正式開(kāi)放，政府對(duì)二手房市場(chǎng)政策支持力度的加大，西安的二手房

2、市場(chǎng)目前已經(jīng)處于放量過(guò)程，而政策的放開(kāi)也使得二手房投資成為時(shí)下為越來(lái)越多的投資者所關(guān)注的一項(xiàng)投資手段。投資房地產(chǎn)一般有以下幾種方法，一種是買(mǎi)下房子待日后房?jī)r(jià)漲到一定的時(shí)候，擇機(jī)拋售，以買(mǎi)進(jìn)和賣(mài)出的差價(jià)獲取盈利；第二種是買(mǎi)來(lái)房子對(duì)外出租，以租金收益作為投資回報(bào)。對(duì)于第一種方式而言，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟,使投資者逐漸失去了短期獲取暴利的可能。于是出租房屋作為一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定、長(zhǎng)期收益的方式,已被大多數(shù)人所采用。但是對(duì)于出租房屋而言，由于其經(jīng)營(yíng)期較長(zhǎng)，由此也承受著較多來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，比如將所擁有的房屋用于出租但價(jià)格上不去，靠出租獲利是一個(gè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)的過(guò)程，投資者還要考慮對(duì)出租房屋的管理和出租前后的

3、變動(dòng)因素，這些都有可能影響投資收益。從我們對(duì)市場(chǎng)的觀察來(lái)看，城南區(qū)近幾年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展極為迅速，城南區(qū)高校眾多，同時(shí)居住氛圍濃郁，居住環(huán)境已經(jīng)較為成熟，張女士此套二手房房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)攀升了許多，因此對(duì)于張女士而言無(wú)論出租或出售都有很高的利潤(rùn)收益。但是考慮到張女士目前并沒(méi)有什么太大的開(kāi)支，家人都有固定收入，如果賣(mài)了房以后資金仍然處于閑置狀態(tài)，而且對(duì)于別的投資方式張女士一家均不感興趣或者擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)太大，由此綜合考慮到在這些情況，我們建議張女士將這套房做出租之用，做長(zhǎng)線投資。以目前的行情來(lái)看，小區(qū)環(huán)境好的房子無(wú)論是出租還是出售都比較受歡迎。而且隨著人們環(huán)境意識(shí)的提高，環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響將越來(lái)越大。目前某些地

4、段房?jī)r(jià)比較低，但城市的發(fā)展必然使這些地段的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，使房產(chǎn)升值。如今這些區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但相信在不久之后，隨著內(nèi)城拆遷建設(shè)速度加快以及人們購(gòu)房觀念的不斷更新，居住郊區(qū)化的進(jìn)程加快，將使這些住房出現(xiàn)較大的升值空間。另外外來(lái)人員較為集中的公司*區(qū)、院校區(qū)和商業(yè)密集繁華區(qū)，這部分區(qū)域有較大的租房需求，一般能租個(gè)好價(jià)錢(qián)，所以以租還貸的個(gè)人手選這些地區(qū)投資。而張女士手中這套房子的綜合情況兩方面優(yōu)勢(shì)均兼而有之，城南區(qū)的小寨正在重新規(guī)劃，日后的商業(yè)環(huán)境將進(jìn)一步得到飛升，周邊高校眾多，人文環(huán)境不錯(cuò)；不遠(yuǎn)處即是電子步行街，也是工作之余休閑娛樂(lè)的好去處，因此從周邊環(huán)境、小區(qū)綠化配套等方面這套房子有較多

5、優(yōu)勢(shì)，離高新區(qū)也很近，有句話叫做：在西高新工作，在城南區(qū)居住。由此城南區(qū)成為很多高新上班的白領(lǐng)的居住集中地，從二手房市場(chǎng)需求的情況來(lái)看，以4572平方米的二手房市場(chǎng)需求量最大，而張女士這套房子面積適中，如果出租的話客戶群不成問(wèn)題。出租價(jià)格制定確定了以出租作為投資方式，租價(jià)的確定將是極為重要的一環(huán)，價(jià)格低了作為投資者而言投資收益率太低，房主較為吃虧，既然是一種投資方式，投資收益率是投資者最為看重的一項(xiàng)指標(biāo)的；但如果租價(jià)過(guò)高，很多租房的人會(huì)望洋興嘆，敬而遠(yuǎn)之。從目前西安二手房投資收益率來(lái)看，基本上處于6%-10%之間，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)以能保證這一投資收益率而制定的價(jià)格而言，市場(chǎng)也是大多可以接受的。

6、對(duì)于城南區(qū)而言，二手房房源需求量大，而且張女士手中的這套房作為出租而言占有許多優(yōu)勢(shì)，因此我們將張女士這套房的投資收益率定為7%，以此來(lái)計(jì)算租金。以投資回報(bào)率計(jì)算租金的公式：稅后月租金=投資回報(bào)率X房屋單價(jià)-12+物業(yè)管理費(fèi)張女士的房屋面積為74平米，購(gòu)房時(shí)單價(jià)加上平均每平米的裝修價(jià)格，單位造價(jià)約為2324元，目前小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為0.6元/平方米。因此，稅后月租金=7%X2324-12+0.6=14.16元/平方米由此根據(jù)此租金水平，張女士這套房出租價(jià)格定為1047元，可以保證其一年7%的收益率。從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)二手房上二手房屋出租信息來(lái)看，目前城南區(qū)市場(chǎng)小區(qū)租價(jià)基本上處于11.215.9元之

7、間波動(dòng)，而張女士這套房的定價(jià)處于城南區(qū)市場(chǎng)中等水平，因此該價(jià)格價(jià)格相對(duì)較為合理。投資回收時(shí)間確定張女士這套房房屋總款=2324X74=171976元由此投資回收時(shí)間=171976-(1047X12)=13.7年從市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投資回收期在12-15年之內(nèi)均是較為合理的，因此假定市場(chǎng)為靜態(tài)，預(yù)計(jì)大約13年半的時(shí)間內(nèi)張女士就可收回該套房屋的市場(chǎng)成本，而13年半以后對(duì)于張女士而言將純粹是獲取利潤(rùn)的過(guò)程，住宅的使用年限為70年。以目前的使用時(shí)間加上投資回收期，張女士將有約52年的時(shí)間處于完全獲取利潤(rùn)的過(guò)程。從城南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，城市建設(shè)的不斷完善，房屋的進(jìn)一步增值完全有可能；另一方面同

8、時(shí)區(qū)域內(nèi)目前很多城中村項(xiàng)目均面臨拆遷，而城中村集中了大量的打工人群，伴隨著拆遷，打工人群必然需要向商品房社區(qū)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)有效需求量將進(jìn)一步加大，而市場(chǎng)供應(yīng)量仍然較為有限，而張女士的這套房出租價(jià)格必然也將水漲船高。一般情況下，有房出租的投資者會(huì)簡(jiǎn)單地用年出租收益減去采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等投入，用所得數(shù)字除以總房款來(lái)計(jì)算投資回報(bào)率；而購(gòu)房靜待升值的投資買(mǎi)家也多是用買(mǎi)價(jià)和賣(mài)價(jià)的差額除以總房款來(lái)計(jì)算投資收益。以上兩種計(jì)算方法實(shí)在是太“毛坯”了，要是把這里里外外的賬都詳細(xì)計(jì)算在內(nèi)，很可能一套本認(rèn)為可以賺錢(qián)的房屋不僅不會(huì)賺錢(qián)，還會(huì)成為“拖油瓶”。計(jì)算投資回報(bào)率需要很客觀和理性的計(jì)算投入和產(chǎn)出，從而保證投資收益的穩(wěn)

9、定。、有房出租1、一次性付款一次性付款購(gòu)房的投資買(mǎi)家要計(jì)算投資收益，需要計(jì)算買(mǎi)房的總成本，包括房款、入住費(fèi)、辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用以及裝修費(fèi)。其后，再計(jì)算每年在房子上的投入，包括物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等。首先，我們計(jì)算對(duì)于房屋的投入，以一套建筑面積100平方米，單價(jià)2500元/平方米的商品房為例A、購(gòu)房款：房屋單價(jià)x房屋面積（建筑面積）=2500元/平方米X100平方米=250000元；B、辦理入住費(fèi)用：樓盤(pán)不同，有些許出入，但費(fèi)用大致包括燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修抵押金、水電費(fèi)預(yù)交、如逢供暖季，則還應(yīng)交納供暖費(fèi)。舉例房屋入住費(fèi)以10000元計(jì)算；c、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用：契稅1.5%（非普通住宅為3%）,物業(yè)維修基金2

10、.5%，交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米。該房屋辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用為10300元；D、簡(jiǎn)單的房屋裝修（地板、衛(wèi)生間等基礎(chǔ)裝修和設(shè)施投入，購(gòu)精裝小戶型可省去這部分費(fèi)用，但房屋單價(jià)較高），這里按1.5萬(wàn)元計(jì)算；以上4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)約為285300元，這些為一次性需要交納的費(fèi)用，計(jì)算投資回報(bào)率,做分母的應(yīng)該是這個(gè)數(shù)字，而非簡(jiǎn)單的250000元。房屋出租，以后每年陸續(xù)還要交納的費(fèi)用有：E、住房租賃手續(xù)費(fèi)：房屋出租，需要到長(zhǎng)春市房屋租賃中心進(jìn)行登記備案，并交納住房租賃手續(xù)費(fèi)，目前收費(fèi)為按套收?。?00元/套年，由出租人承擔(dān)；F、物業(yè)費(fèi)：按0.50元/平方米計(jì)算，年物業(yè)費(fèi)需交納600元;G、米暖費(fèi)：26元/平方米，該房屋米暖

11、費(fèi)用為2600元/年;該房屋出租所得收益：假設(shè)該房屋地段好，很好出租，月租按1500元計(jì)算，但每年仍需要預(yù)留房屋空置期以較準(zhǔn)確的計(jì)算投資回報(bào)率，這里按每年有1個(gè)月的房屋空置期計(jì)算。全年所得：1500元x（121）個(gè)月=16500元；全年付出：參照以上E、F、G項(xiàng)，共3300元；投資回報(bào)率=16500元一3300元（每年需要支出的費(fèi)用）/285300元=4.62%。目前的住宅投資回報(bào)率多為3%-5%，所以，能達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，回報(bào)率還是不錯(cuò)的。2、分期付款目前很多投資者受資金限制而采取“以租養(yǎng)房”的方式進(jìn)行房產(chǎn)投資，以記者的計(jì)算來(lái)看，除非是地理位置奇好的小戶型房屋；其他面積大，總房款多，貸款年限短的

12、房屋則較難完全實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”。同一次性付款購(gòu)房相比，以出租為目的的按揭房的投資回報(bào)率計(jì)算起來(lái)要復(fù)雜一些，因?yàn)槌耸灼诟犊?、保險(xiǎn)費(fèi)、入住費(fèi)、辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用、裝修費(fèi)用之外，還要涉及月還款等費(fèi)用。以購(gòu)入一套80平方米，單價(jià)為2300元/平方米的住房為例，房屋總價(jià)為184000元，首付20%為36800元，入住費(fèi)用為7000元，簡(jiǎn)裝費(fèi)為1.5萬(wàn)元，辦理產(chǎn)權(quán)費(fèi)用為7700元。辦理8成20年貸款，按照等額本息還款方式，貸款總額為147200元，則月還款1033.47元；辦理8成30年貸款，月還款859元。計(jì)算上面舉例房屋的投資回報(bào)率：假設(shè)地段好，月租金為1200元，則年租金為14400元。按買(mǎi)家辦8成30年

13、按揭計(jì)算，年還款10308元，供暖費(fèi)2080元，物業(yè)費(fèi)480元，年租賃手續(xù)費(fèi)100元，年總費(fèi)用12968元。加上首付款利息、房屋空置率等因素，即使這套房屋的地理位置特別占優(yōu)勢(shì)，能租上較高的房?jī)r(jià)，“以租養(yǎng)房”才剛剛算“入能敷出”，但也存在風(fēng)險(xiǎn)。建議打定主意要“以租養(yǎng)房”的投資買(mǎi)家，可以把眼光放在投資潛力比較大的小戶型上，也可以考慮優(yōu)勢(shì)地段的二手房。、有房出售我們可以把出售房屋劃分為若干種產(chǎn)品：普通住宅、非普通住宅，再細(xì)分包括普通住宅已滿2年（注：本文中的“2年”在九部委新政實(shí)施后，應(yīng)為5年，長(zhǎng)春目前暫未實(shí)施）、普通住宅未滿2年，非普通住宅已滿2年，非普通住宅未滿2年。這里提及的每一種產(chǎn)品，在進(jìn)行

14、房屋交易時(shí)，所交納的交易費(fèi)用都是不同的。而這里需要注意的最大費(fèi)用是營(yíng)業(yè)稅，涉及到普通住宅和非普通住宅；其次是土地增值稅，主要是針對(duì)非普通住宅征收的。對(duì)于按揭購(gòu)買(mǎi)的房屋未到期限提前要出售的住房，雖然目前已經(jīng)有“轉(zhuǎn)按揭”的形式，但交易起來(lái)仍比較麻煩，而且在通常情況下，此種房屋的投資收益相對(duì)來(lái)說(shuō)不很樂(lè)觀，所以，本文探討的“出售”，是產(chǎn)權(quán)房屋。但這里提示您，按揭房的投資收益可以概括為：收益二賣(mài)出價(jià)買(mǎi)入時(shí)合同總價(jià)交易費(fèi)用按揭利息支出首付款利息損失租金收入；其次要考慮辦理轉(zhuǎn)按揭的費(fèi)用。1、普通住宅注：長(zhǎng)春市“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144（含144平方米）以下

15、，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。普通住宅超過(guò)2年交易，免收營(yíng)業(yè)稅；而未超過(guò)2年的房屋交易，則需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。如果在實(shí)際交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定，交易費(fèi)用由賣(mài)家承擔(dān)的情況下，賣(mài)家在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，需要在售房收入里，減去辦理交易的費(fèi)用，其中有賣(mài)方交的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（售房收入的萬(wàn)分之五）和買(mǎi)方繳納的契稅和印花稅。如2005年6月買(mǎi)入的100平方米的房屋，2006年4月售出，買(mǎi)入價(jià)1650元/平方米，賣(mài)出價(jià)2000元/平方米，約定賣(mài)家承擔(dān)交易費(fèi)用。買(mǎi)入時(shí)的總成本:房屋總價(jià)165000元+入住費(fèi)6000元+辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用6900元=177900元；

16、賣(mài)出時(shí)的凈收入：房屋總價(jià)200000元營(yíng)業(yè)稅10000元城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅1100元一買(mǎi)方契稅、印花稅3100元=185800元；則投資回報(bào)率=（賣(mài)房?jī)羰杖?85800元一買(mǎi)房總費(fèi)用177900元）/177900元=44此案例中，房屋未滿2年交易，多交了營(yíng)業(yè)稅1萬(wàn)元，此外，賣(mài)家為買(mǎi)家承擔(dān)了交易費(fèi)用，也降低了收益。賣(mài)家要想提高投資回報(bào)率，首先要在政策層面上避免2年之內(nèi)交易，減少交易成本。買(mǎi)家遇到這樣的房屋，也應(yīng)多比較，是否被轉(zhuǎn)嫁稅收而使房屋價(jià)格有所提高，簽合同時(shí)，須將付款方式寫(xiě)清楚。2、非普通住宅非普通住宅超過(guò)2年交易的，需要交納出售價(jià)格減去原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差額部分55的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。未超過(guò)2年交易的，需要繳納售房收入55的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。其他稅費(fèi)同普通住宅。所以在涉及非普通住宅交易時(shí)，賣(mài)家計(jì)算投資回報(bào)率更需要理性。案例:某房2003年10月份買(mǎi)入，建筑面積150平方米，2006年6月要轉(zhuǎn)讓?zhuān)课葙I(mǎi)入價(jià)格為1800元/平方米，賣(mài)出價(jià)格為2000元/平方米，約定買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)自己該交的費(fèi)用:買(mǎi)入時(shí)的成本：270000元+入住費(fèi)1.2萬(wàn)+辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)（契稅3%、物業(yè)維修基金2.5%、手續(xù)費(fèi)450元）15305元=283535元；賣(mài)出時(shí)凈收益：300