某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告公公司20055年2月目 錄TOC o 1-3一、項(xiàng)項(xiàng)目總說說明 PAGEREF _Toc104965009 h 1二、項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc104965010 h 1三、上上地區(qū)域域市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分析析 PAGEREF _Toc104965011 h 1四、本本區(qū)域與與中關(guān)村村區(qū)域?qū)憣懽謽锹?lián)聯(lián)動(dòng)性分分析 PAGEREF _Toc104965012 h 2五、目目標(biāo)地塊塊的優(yōu)劣劣勢(shì)比較較 PAGEREF _Toc104965013 h 4六、規(guī)規(guī)劃方案案及建設(shè)設(shè)條件 PAGEREF _Toc104965014 h 5七、建建設(shè)方式式與進(jìn)度度安排 PAGERE

2、F _Toc104965015 h 6八、投投資估算算 PAGEREF _Toc104965016 h 7九、項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)估 PAGEREF _Toc104965017 h 8十、項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc104965018 h 9十一、項(xiàng)目評(píng)評(píng)估的結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc104965019 h 10# 項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告項(xiàng)目總說說明北北區(qū)#項(xiàng)目（下簡(jiǎn)稱稱“#項(xiàng)目”）由北北京有有限公司司完成土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，屬北區(qū)區(qū)的最后后一塊規(guī)規(guī)劃用地地。為了了論證我我公司購(gòu)購(gòu)買該地地塊進(jìn)行行二級(jí)開開發(fā)的可可行性，結(jié)合收收集的信信息資料料，編制制本可行行性研究究報(bào)告。項(xiàng)目概況

3、況#項(xiàng)目目位于北北京市北區(qū)，東距車車站約3300米米。規(guī)劃劃用地南南側(cè)為路路，西臨臨路，北北側(cè)為路，東東側(cè)為路路。用地地總面積積368800平平方米，南北長(zhǎng)長(zhǎng)2900米，東東西寬約約1266米。規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積440000平平方米，容積率率為1.8，擬擬建設(shè)為為以生產(chǎn)產(chǎn)、中試試、辦公公為主的的智能化化建筑。上地區(qū)域域市場(chǎng)調(diào)調(diào)研分析析位位于海淀淀區(qū)中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)北北部，主要行行政區(qū)域域?yàn)閲?guó)務(wù)務(wù)院界定定的上地地高新技技術(shù)信息息產(chǎn)業(yè)基基地。轄轄區(qū)總面積22.4平平方公里里，東以城城市 HYPERLINK /2004-04-15/undefined HYPERLINK /2004-04-15/

4、undefined 輕軌軌為界與與清河為為鄰，西西以上地地西路為為界與馬馬連洼街街道和東東北旺鄉(xiāng)鄉(xiāng)接壤，南以上上地南路路為界與與清河街街道和東東北旺鄉(xiāng)鄉(xiāng)相望，北以西西北旺北北路為界界與東北北旺二鄉(xiāng)鄉(xiāng)毗連。經(jīng)過十余余年的持持續(xù)發(fā)展展和積累累，基地地形成了了規(guī)模、品牌、人才、投資環(huán)環(huán)境等優(yōu)優(yōu)勢(shì)條件件。6000多家家國(guó)內(nèi)著著名企業(yè)業(yè)如IBBM、PP&G、西門子子、諾維維信、三三菱、聯(lián)聯(lián)想、北北大方正正、清華華同方、四通、神州數(shù)數(shù)碼等云集于于此，上上地信息息產(chǎn)業(yè)基基地已形形成具備備一定能能量和聯(lián)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)的科技技產(chǎn)業(yè)鏈鏈。目前前入駐區(qū)內(nèi)企業(yè)中中70%屬電子子信息類類產(chǎn)業(yè)；機(jī)電一一體化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)約占占20%

5、；生物、醫(yī)藥及及新材料料等其他他產(chǎn)業(yè)約約占100%。作作為中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)的的重要部部分，上上地已成為北北京市有有著較大大影響力力和較高高知名度度的高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)之一，成為中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)璀璨的的明珠和和戰(zhàn)士北北京市高高新技術(shù)術(shù)化產(chǎn)業(yè)化化的窗口口并吸引引著世界界的目光光。根據(jù)北京京市“多中心心”的城市市規(guī)劃，上地因因?yàn)槠淙谌诰幼『秃娃k公為為一體的的區(qū)域特特色，非非常符合合成為“副中心心”的條件件，連同同回龍觀觀區(qū)域一一起在不不遠(yuǎn)的將將來極有有可能成成為城市市新的“副中心”，這也也給上地地板塊的的發(fā)展帶帶來了一一個(gè)機(jī)遇遇。上地商圈圈目前寫寫字樓較較多，商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)用房房較少。其中

6、，寫字樓樓很多是是以科技技公司總總部的形形式出現(xiàn)現(xiàn)，如四四方集團(tuán)團(tuán)大廈、科利華華網(wǎng)絡(luò)大大廈、 HYPERLINK /exhibit/1481.shtml 方方正大廈廈、魯能能科技大大廈等等等，還有有諸如金金隅科技技中心、金輝科科技大廈廈、中關(guān)關(guān)村創(chuàng)業(yè)業(yè)大廈、鉆石大大廈、上上地信息息大廈、上地國(guó)國(guó)際創(chuàng)業(yè)業(yè)科技園園、科貿(mào)貿(mào)大廈、實(shí)創(chuàng)大大廈、上上地南天天大廈、東方電電子大廈廈、辰光光大廈、 HYPERLINK /exhibit/1458.shtml 得實(shí)大廈廈、華勝勝大廈、康得大大廈等等等，這些些寫字樓樓大多以以乙級(jí)為為主。由由于上地地商圈的的公司以以成長(zhǎng)型型科技公公司為主主，多數(shù)數(shù)作為生生產(chǎn)、研研

7、發(fā)基地地，對(duì)高高檔寫字字樓的需需求較弱弱，因此此，以乙乙級(jí)為主主的寫字字樓群落落也比較較符合市市場(chǎng)的需求。但近年年來，為為了適應(yīng)應(yīng)快速成成長(zhǎng)的科科技企業(yè)業(yè)，該區(qū)區(qū)域新建建寫字樓樓25萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右，以 HYPERLINK /exhibit/1634.shtml 盈創(chuàng)創(chuàng)動(dòng)力為為代表，無(wú)論從從品質(zhì)還還是檔次次上，都都有了很很大提高高，已經(jīng)經(jīng)逐漸接接近甲級(jí)級(jí)寫字樓樓的水平平。 目前該區(qū)區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)還還相對(duì)不不夠完善善，密集集的居民民區(qū)相對(duì)對(duì)較少，基本屬屬于辦公公型區(qū)域域，在下下班以后后，會(huì)有有一種人人去樓空空的感覺覺。因此此本項(xiàng)目目如果設(shè)設(shè)配套商商業(yè)，面面積不宜宜過大，除非針針對(duì)寫字字樓辦公公區(qū)

8、域特特殊需求求的商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)。上地區(qū)域域與中關(guān)關(guān)村區(qū)域域?qū)懽謽菢锹?lián)動(dòng)性性分析據(jù)中關(guān)村村不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)商會(huì)籌籌委會(huì)有有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)，從220022年截至至到目前前為止，中關(guān)村村寫字樓樓的租價(jià)價(jià)指數(shù)呈呈現(xiàn)一路路下跌的的態(tài)勢(shì)。目前核核心區(qū)的的寫字樓樓供應(yīng)量量足以支支撐到220066年：中中關(guān)村寫寫字樓的的供應(yīng)量量在20002年年是5332萬(wàn)平平方米，20003年增增加到6616萬(wàn)萬(wàn)平方米米，20004年年約7220萬(wàn)平平方米，20005年將將達(dá)到8800萬(wàn)萬(wàn)平方米米，20006年年預(yù)計(jì)為為8600萬(wàn)平方方米，呈呈現(xiàn)連年年遞增趨趨勢(shì)。由由于供應(yīng)應(yīng)量主要要集中在在中關(guān)村村地區(qū)，該區(qū)域域目前的的空置率率上升最最為

9、明顯顯，達(dá)到到了333.2%。從某種意意義上說說，中關(guān)關(guān)村寫字字樓的市市場(chǎng)窘態(tài)態(tài)成全了了上地寫寫字樓市市場(chǎng)。當(dāng)當(dāng)“村內(nèi)”寫字樓樓過于集集中，環(huán)環(huán)境過于于嘈雜，困局短短時(shí)間難難以突破破的時(shí)候候，部分分企業(yè)將將目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向了村村外。伴伴隨四通通、聯(lián)想想等大型型IT企企業(yè)的總總部紛紛紛遷入中中關(guān)村以以北的上上地地區(qū)區(qū)，該區(qū)區(qū)域的角角色也正正在向中中關(guān)村科科技園的的“新中心心”轉(zhuǎn)變，一時(shí)間間，“村外風(fēng)風(fēng)景獨(dú)好好”成為了了業(yè)界人人士的共共識(shí)。上地信息息產(chǎn)業(yè)基基地位于于中關(guān)村村科技園園區(qū)海淀淀園的中中部，屬屬中關(guān)村村科技園園區(qū)第一一發(fā)展組組團(tuán)，分分為南北北兩區(qū)，南區(qū)占占地1.81平平方公里里，經(jīng)過過多年的建

10、建設(shè)，竣竣工面積積1044萬(wàn)平方方米，進(jìn)進(jìn)駐高科科技2660多家家；北區(qū)區(qū)總征地地積511.5公公頃，規(guī)規(guī)劃面積積43.93公公頃，工工業(yè)用地地28.94公公頃，預(yù)預(yù)計(jì)總建建筑面積積53.07公公頃?；貎?nèi)已已建成了了上地南南路、學(xué)學(xué)清路等等五條橫橫向交通通線以及及上地東東街等三三條縱向向交通線線。同時(shí)時(shí)，在公公共交通通方面，地鐵113號(hào)線線存在也也使該區(qū)區(qū)域形成成了立體體網(wǎng)狀交交通體系系，地鐵鐵十號(hào)線線和四號(hào)號(hào)線將延延伸到中中關(guān)村地地區(qū)，該該地區(qū)的的交通已已經(jīng)有很很大的改改善和提提高，具具備了成成熟商務(wù)務(wù)區(qū)的硬硬件條件件。中關(guān)村雖雖與上地地區(qū)域毗毗鄰，但但兩區(qū)域域的寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)卻具有有不同

11、的的特點(diǎn)：中關(guān)村與與上地區(qū)區(qū)域所面面對(duì)的主主要客戶戶都以IIT高科科技行業(yè)業(yè)為主，但二者者細(xì)分客客戶群有有差異：中關(guān)村村以辦公公型客戶戶為主，而上地地以研發(fā)發(fā)類為主主，較多多的是高高科技企企業(yè)的總總部。中關(guān)村寫寫字樓市市場(chǎng)將形形成以甲甲級(jí)為主主、乙級(jí)級(jí)為輔的的并行格格局，上上地區(qū)域域則以乙乙級(jí)寫字字樓為主主。中關(guān)村區(qū)區(qū)域多以以國(guó)內(nèi)企企業(yè)為主主，而上上地區(qū)域域外資大大客戶的的比率逐逐年上升升，并已已占據(jù)較較大比例例，國(guó)內(nèi)內(nèi)客戶則則以高新新大企業(yè)業(yè)為主。上地區(qū)域域?qū)儆谏仙巷L(fēng)上水水區(qū)，優(yōu)優(yōu)良的城城市規(guī)劃劃與綠色色辦公環(huán)環(huán)境是中中關(guān)村區(qū)區(qū)域不可可比擬的的。這也也是客戶戶“出村北北上”的主要要原因之之一

12、。中關(guān)村與與上地寫寫字樓市市場(chǎng)的不不同特點(diǎn)點(diǎn)，根據(jù)據(jù)客戶的的不同喜喜好，將將會(huì)選擇擇不同的的辦公地地點(diǎn)，而而由于寫寫字樓市市場(chǎng)周期期變化引引發(fā)的使使中關(guān)村村寫字樓樓客戶搬搬到上地地及上地地客戶向向中關(guān)村村區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的比比率則非非常低。這說明明一般客客戶會(huì)把把上地區(qū)區(qū)域看成成是中關(guān)關(guān)村的后后院，同同時(shí)享受受各種優(yōu)優(yōu)惠政策策，與中中關(guān)村作作為同一一區(qū)域考考慮，相相互交換換客戶的的可能性性很小，不存在在激烈的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。綜綜上所述述，中關(guān)關(guān)村區(qū)域域與上地地區(qū)域的的寫字樓樓存在的的價(jià)格聯(lián)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)并不明明顯。目標(biāo)地塊塊的優(yōu)劣劣勢(shì)比較較（一）優(yōu)優(yōu)勢(shì)上地區(qū)域域?qū)儆谡w有計(jì)計(jì)劃開發(fā)發(fā)，因此此道路等等市政

13、配配套情況況良好。由于該該地塊已已達(dá)到七七通一平平條件，如實(shí)施施開發(fā)，運(yùn)作周周期相對(duì)對(duì)較短。該區(qū)域?qū)賹儆诒本┚┦械纳仙巷L(fēng)上水水地段，擁有較較高的人人氣。周邊商務(wù)務(wù)氛圍基基本成形形，特別別是毗鄰鄰軟件園園，有眾眾多類似似甲骨文文、西門門子的國(guó)國(guó)際跨國(guó)國(guó)公司和和國(guó)內(nèi)大大型企業(yè)業(yè)云集（以民企企為主）。交通狀況況比中關(guān)關(guān)村核心心區(qū)相對(duì)對(duì)更理想想。周邊邊有幾條條道路通通往區(qū)外外，雖未未完全完完工但基基本已看看到希望望，城鐵鐵近在咫咫尺。具有中關(guān)關(guān)村概念念，享受受中關(guān)村村科技園園區(qū)的一一切優(yōu)惠惠政策。（二）劣劣勢(shì)位于上地地基地的的最北段段，位置置稍偏，且從南南邊到#地塊的的直線道道路至今今未通，據(jù)說三三菱

14、地塊塊可能將將規(guī)劃道道路占用用，則#地向南南無(wú)法直直通上地地中心區(qū)區(qū)。從上上地向南南目前只只有一條條主干道道，沒有有形成道道路放射射網(wǎng)；到到城區(qū)道道路較為為擁堵。與上地南南區(qū)相比比，北區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)服務(wù)休休閑娛樂樂等配套套缺乏。北側(cè)已有有規(guī)模約約16萬(wàn)萬(wàn)平米、租售并并舉的大大型樓盤盤“盈創(chuàng)動(dòng)動(dòng)力”，由六六棟寫字字樓組成成（有部分分底商）。#地在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)規(guī)模上上處于相相對(duì)劣勢(shì)勢(shì)。另外外，周邊邊企業(yè)自自建辦公公樓大多多有少量量出租面面積，并并且租價(jià)價(jià)十分低低廉，較較具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。周邊用地地建設(shè)時(shí)時(shí)在規(guī)劃劃基礎(chǔ)上上均已實(shí)實(shí)現(xiàn)了大大幅度的的面積突突破，有有可能擠擠占了#地項(xiàng)目目的市政政資源。如西側(cè)側(cè)在建的的

15、6#地項(xiàng)目目，規(guī)劃劃730000平平方米，實(shí)際將將達(dá)11143669平方方米；北北側(cè)的55#地項(xiàng)目目，規(guī)劃劃710000平平方米，實(shí)際可可能達(dá)到到16萬(wàn)萬(wàn)平方米米。由于于實(shí)創(chuàng)公公司不愿愿提供市市政實(shí)施施現(xiàn)狀圖圖，我公公司接手手#地項(xiàng)目目如果建建筑規(guī)模模按規(guī)劃劃要求實(shí)實(shí)施，市市政配套套條件應(yīng)應(yīng)該可以以滿足，但如果果有較大大突破，則可能能需要投投資解決決供電等等市政問問題。規(guī)劃方案案及建設(shè)設(shè)條件綜合考慮慮本項(xiàng)目目所處的的區(qū)位及及有關(guān)規(guī)規(guī)劃要求求，對(duì)該該基地上上建筑的的形態(tài)、高度、容量等等提出的的控制要要素包括括以下幾幾個(gè)方面面：1、本項(xiàng)項(xiàng)目用地地已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)七通通一平，可直接接進(jìn)行開開發(fā)建設(shè)設(shè)。2、

16、紅線線四周都都有市政政道路，可將主主體建筑筑建于中中心，四四周配以以綠地和和內(nèi)部道道路，使使規(guī)劃綠綠化率達(dá)達(dá)到300%（備備選方案案可考慮慮建設(shè)三三棟小型型獨(dú)立辦辦公樓，其間和和周邊配配以綠地地）。3、本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃容積率率為1.8，最最大高度度為300米。根根據(jù)情況況可將主主體寫字字樓建成成地上77層，部部分為55層，形形成錯(cuò)落落有致的的格局。地下原原規(guī)劃為為1層，如果規(guī)規(guī)劃許可可，可增增加到22層，主主要為停停車場(chǎng)、娛樂、餐飲、商場(chǎng)等等配套設(shè)設(shè)施。兩兩種方案案項(xiàng)目技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)建議詳詳見下表表：項(xiàng)目技術(shù)術(shù)指標(biāo)建建議序號(hào)項(xiàng) 目基于目前前規(guī)劃（m2）突破規(guī)劃劃（m22）備 注一總用地面面積368

17、000368000二總占地面面積8000080000三總建筑面面積440000660000 地上建建筑面積積360000500000寫字樓 地下建建筑面積積80000160000其中：停停車場(chǎng)4000060000 商商 場(chǎng)場(chǎng)1500020000 餐餐飲娛樂樂1500040000四容積率1.21.8五建筑高度度（米）3035六綠化面積積110440110440綠化率（%）3030七停車數(shù)量量（輛）176260其中：地地上停車車6060 地地下停車車116200建設(shè)方式式與進(jìn)度度安排目前距220088只有三三年的時(shí)時(shí)間，由由于北京京市對(duì)在在建工程程有總體體要求，因此在在這段時(shí)時(shí)間期間間寫字樓樓會(huì)集

18、中中放量，本項(xiàng)目目如果實(shí)實(shí)施則宜宜及早入入市，計(jì)計(jì)劃建設(shè)設(shè)周期為為2年。具體工工程進(jìn)度度計(jì)劃見見下表：年 份200552006620077季 度一二三四一二三四一二三四項(xiàng)目前期期工作基礎(chǔ)工程程地上建筑筑結(jié)構(gòu)工工程內(nèi)外裝修修竣工投入入使用投資估算算按照本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位特點(diǎn)和和周邊環(huán)環(huán)境，本本項(xiàng)目適適合開發(fā)發(fā)為乙級(jí)級(jí)寫字樓樓。按照照目前規(guī)規(guī)劃的方方案和突突破規(guī)劃劃的方案案，具體體組成及及估算結(jié)結(jié)果對(duì)比比見總總投資估估算表?？偼顿Y估估算表土地開發(fā)發(fā)成本：本項(xiàng)目目為取得得開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地地而發(fā)生生的費(fèi)用用，主要要為地價(jià)價(jià)款及土土地出讓讓金。開發(fā)項(xiàng)目目前期工工程費(fèi)用用：包括括勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研、評(píng)估等等

19、費(fèi)用，本項(xiàng)目目擬按建建安工程程費(fèi)的77%估算算。建安工程程費(fèi)：包括建建造房屋屋建筑物物所發(fā)生生的建筑筑工程費(fèi)費(fèi)用、設(shè)設(shè)備采購(gòu)購(gòu)及安裝裝費(fèi)用，裝修以及及工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)、工程招招投標(biāo)費(fèi)費(fèi)等，暫暫按每平平米30000元元建安造造價(jià)進(jìn)行行估算。市政配套套費(fèi)：指指本項(xiàng)目目連接大大市政所所發(fā)生的的工程費(fèi)費(fèi)用。由由于本地地塊具備備的市政政條件較較好，暫暫按2000萬(wàn)元元進(jìn)行估估算。室外工程程費(fèi)：為為建設(shè)用用地內(nèi)道道路、圍圍墻、大大門、路路燈、綠綠化、景景觀等工工程費(fèi)用用，按建建安工程程費(fèi)的22%估算算。建設(shè)單位位管理費(fèi)費(fèi)用：用用于組織織和管理理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用。本項(xiàng)項(xiàng)目按前前五項(xiàng)之之和的22.

20、5%估算。不可預(yù)見見費(fèi)：對(duì)對(duì)各種可可能發(fā)生生的未能能預(yù)先估估算或估估算不足足的費(fèi)用用，擬按按前六項(xiàng)項(xiàng)之和的的2%估估算。建設(shè)期借借款利息息：基于于規(guī)劃的的方案按按貸款11.5億億元、突突破規(guī)劃劃方案按按借款22億元，利率55.766%、借款款期1年年。項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)估本項(xiàng)目所所處地區(qū)區(qū)，寫字字樓租金金水平基基本在22.03.55元/平平米/天天之間，售價(jià)基基本在55000070000元元/平米米之間。暫定本本項(xiàng)目租租金為22.8元元/平米米/天，售價(jià)為為65000元/平米，則本項(xiàng)項(xiàng)目的基基本財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)如如下：租賃方案案技術(shù)指指標(biāo)銷售方案案技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析（一）控控規(guī)指標(biāo)標(biāo)能否順順利突破破。據(jù)了了解，自自今年開開始市規(guī)規(guī)委對(duì)該該地區(qū)的的控制比比較嚴(yán)格格，建筑筑規(guī)模超超出規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的可能性性較小。但據(jù)周周邊在建建的和兩項(xiàng)目情情況看，實(shí)際建建筑面積積在規(guī)劃劃基礎(chǔ)上上分別有有50%、1220%左左右的突突破。因因此，本本分析報(bào)報(bào)告在#地項(xiàng)目目規(guī)劃4440000平方方米基礎(chǔ)礎(chǔ)上，另另按666