某市項(xiàng)目可行研究報(bào)告

1、鄭州市翠翠花路項(xiàng)項(xiàng)目可行行研究報(bào)告二零零四四十一月月二十日日研究室目 錄第一部分分：鄭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及趨勢(shì)勢(shì)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)土地市場(chǎng)場(chǎng)第二部分分：項(xiàng)目目區(qū)位描描述項(xiàng)目區(qū)位位和交通通動(dòng)線SWOTT分析總結(jié)第三部分分：市場(chǎng)場(chǎng)供需分分析項(xiàng)目西區(qū)區(qū)、東區(qū)區(qū)樓盤概概況市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)面積區(qū)區(qū)段分析析項(xiàng)目主力力面積定定位第四部分分：目標(biāo)標(biāo)客群深深度分析析目標(biāo)客群群描述（消費(fèi)、職業(yè)、性格特特征）目標(biāo)客群群來(lái)向（分布、交通動(dòng)動(dòng)線）目標(biāo)客群群厚度（量體、人群）第五部分分：產(chǎn)品品定位深深度分析析 11、住宅宅產(chǎn)品定定位：2、商業(yè)業(yè)產(chǎn)品定定位：3、住宅宅產(chǎn)品策策劃：第六部分分：項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)分分析：主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指

2、標(biāo)：投資估算算： 33、收益益分析：4、盈虧虧平衡與與敏感性性分析：5、主要要現(xiàn)金流流量分析析：參考數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源：研究室調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒PARTTY和EEASYY-GOO的成交交統(tǒng)計(jì)分分析鄭州400指數(shù)圓點(diǎn)調(diào)查查數(shù)據(jù) 第一一部分 鄭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及趨勢(shì)勢(shì)一、1、鄭州市市近年住住宅樓市市狀況：從以上數(shù)數(shù)據(jù)可看看出，鄭鄭州近三三年來(lái)住住宅商品品房供應(yīng)應(yīng)持續(xù)增增長(zhǎng),但但隨著總總量擴(kuò)大大,增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭逐逐步放緩緩。而近近三年的的銷售狀狀況良好好，每年年均呈增增量勢(shì)態(tài)態(tài)，市場(chǎng)場(chǎng)需求日日趨活躍躍。近三年的的住宅均均價(jià)波動(dòng)動(dòng)不大，走勢(shì)平平穩(wěn)。但但是從今今年投放放樓盤區(qū)區(qū)位,較較去年偏偏遠(yuǎn),

3、而而與去年年同區(qū)位位比價(jià)格格上漲空空間較大大。時(shí)間指標(biāo)20011200222003320044年全年全年全年第一季度度第二季度度第三季度度三季度累累積投放面積積267.37356.12379.1354.445125.0197.009276.55投放面積積增幅+51.5%+33.2%+6.66%-銷售面積積245.77281.04399.7289.221110.841201320.15銷售面積積增幅+22.6%+14.4%+42.4%-銷售均價(jià)價(jià)209992017721000221332249922655銷售均價(jià)價(jià)增幅+6.22%-3.99%+4.11%-8.9%7.8% -時(shí)間指標(biāo)200222

4、0033年20044年全年全年合計(jì)第一季度度第二季度度第三季度度銷售面積積（M）259.98371.42319.8589.221110.54120.1銷售套數(shù)數(shù)（萬(wàn)套套）1.97742.92.64473000874551.033戶均面積積（M）131.7128121122.2126.4116.6 2、鄭鄭州市002-004年住住宅銷售售一覽表表 從以上數(shù)數(shù)據(jù)可看看出，目目前鄭州州房市的的戶型面面積正在在趨向小小型化發(fā)發(fā)展，而而且從市市場(chǎng)反映映來(lái)看，比較受受消費(fèi)者者歡迎二、鄭州州04年年土地市市場(chǎng)受國(guó)家宏宏觀調(diào)控控影響，從今年年5月始始，鄭州州市的建建設(shè)用地地進(jìn)入招招拍掛出出讓階段段，土地地交易

5、進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)化運(yùn)作作期。但但鄭州土土地資源源儲(chǔ)備工工作卻跟跟不上市市場(chǎng)的步步伐，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)、儲(chǔ)備備現(xiàn)狀及及預(yù)期情情況如下下：1、5-9月土土地上市市量?jī)H約約為6000畝（11宗宗左右）；2、可出出讓的規(guī)規(guī)模在550畝以以上的宗宗地，目目前在環(huán)環(huán)線內(nèi)已已廖廖無(wú)無(wú)幾；3、土地地儲(chǔ)備區(qū)區(qū)域多集集中在二二七區(qū)、中原西西區(qū)和惠惠濟(jì)區(qū)，金水區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備空間間極小，且區(qū)政府府奉行大大力發(fā)展展商業(yè)的的經(jīng)營(yíng)思思路，不不傾向房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目；4、加上上農(nóng)用地地和耕地地的禁批批政策實(shí)實(shí)施，鄭鄭州土地地市場(chǎng)的的供應(yīng)放放量時(shí)間間應(yīng)該在在05年年4、55月份后后。 分析：依據(jù)以以上的土土地市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀和和預(yù)期判判斷，我我

6、公司翠翠花路地地塊，無(wú)無(wú)論在地地段、規(guī)規(guī)模，還還是市場(chǎng)場(chǎng)投放時(shí)時(shí)機(jī)，均均占據(jù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。第二部分分 項(xiàng)目目區(qū)位描描述項(xiàng)目區(qū)位位和交通通動(dòng)線地塊位置置綜述：目標(biāo)地地塊位于于翠花路路、沙口口路交叉叉口東北北角5000米處處，處于于隴海、京廣鐵鐵路線的的鐵路橋橋之間的的連接地地帶，距距離約5500米米。本案案屬金水水區(qū)，處處于金水水、中原原、惠濟(jì)濟(jì)三區(qū)交交界，是是南陽(yáng)路路與農(nóng)業(yè)業(yè)路交匯匯處繁華華地段的的最近輻輻射區(qū)，加之農(nóng)農(nóng)業(yè)路的的貫通，目前本本案的地地段升值值潛力凸凸顯。地塊四至至：東至：京京廣鐵路路線和華華林都市市廣場(chǎng)北至：省省建材倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)南至：翠翠花路西至：岳岳寨、大大孟寨村村和農(nóng)業(yè)業(yè)路立交交橋1）

7、宗地地位置圖圖：2）交通通：隨著日前前農(nóng)業(yè)路路立交橋橋的建成成通車，本案交交通狀況況大大改改善，目目前地塊塊大門處處已有公交站牌牌設(shè)立，交通動(dòng)動(dòng)線如下下：公交站牌人行道二、本案案地段值值根據(jù)京廣廣線兩側(cè)側(cè)樓盤的的價(jià)格圖圖（如下下圖所示示）：錦隆陽(yáng)光雅閣思達(dá)逸樹人生 1800-19002000210021002200220023002600以上（高層）亞新美好時(shí)光暉達(dá)新街坊清城美苑風(fēng)和日麗太極公館林蔭大道上圖可見見沿京廣廣線個(gè)案案的平均均價(jià)格目目前多在在18000元/m2-24000元/m2左右，我項(xiàng)目目地段值值則在222000-25500之之間（含含預(yù)期市市場(chǎng)上漲漲空間）。 三、宗地地SWOO

8、T分析析優(yōu)勢(shì)：1、地塊塊：地塊塊方正，利于規(guī)規(guī)劃；2、交通通：交通通路線可可達(dá)鄭州州市四個(gè)個(gè)方向，方便自自由；3、升值值潛力：本案處處于農(nóng)業(yè)業(yè)路繁華華路段延延伸區(qū)，升值潛力力明顯；4、配套套：周邊邊市政配配套齊全全，符合合居住區(qū)區(qū)要求；5、形象象：可依依托“21世世紀(jì)”成功品品牌，市市場(chǎng)形象象易樹立；6、客群群：處于于三區(qū)交交匯，客客群面寬寬，金水水區(qū)購(gòu)買買力尤強(qiáng)；劣勢(shì)：噪音：火火車噪音音，對(duì)消消費(fèi)心理理抗性大大；形象：處處于都市市村莊聚聚集地，短期形形象 難改變；交通：目目前農(nóng)業(yè)業(yè)路立交交橋至北北向東，交 通不便；人文：所所處小區(qū)區(qū)域內(nèi)人人文素質(zhì)質(zhì)不高，區(qū)域內(nèi)沒有有高檔社社區(qū)；機(jī)會(huì)：交通：農(nóng)

9、農(nóng)業(yè)路打打通后，交通便便利，對(duì)對(duì)區(qū)域形形象帶動(dòng)動(dòng)作用明明顯，是是重要的的推廣賣賣點(diǎn)；同等規(guī)模模競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：因因?yàn)橥恋氐厥袌?chǎng)的的原因，本案推出和強(qiáng)強(qiáng)銷期，區(qū)域范范圍內(nèi)將將罕有類類似本案案的大盤出現(xiàn)；3、鄭州州市近期期對(duì)都市市村莊的的有計(jì)劃劃改造，促進(jìn)一一些租房房戶的提提前消費(fèi)費(fèi)。4、目前前鄭州市市民的購(gòu)購(gòu)房需求求旺盛。威脅：區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：目目前項(xiàng)目目所處地地段的東東、西區(qū)區(qū)均有在在售或擬擬建樓盤盤，區(qū)域域投銷量量考驗(yàn)大大；未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)考量：本案開開發(fā)周期期的未來(lái)來(lái)一年內(nèi)內(nèi)，新項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)法法預(yù)先查查證；從有關(guān)信信息預(yù)測(cè)測(cè)及分析析：全國(guó)國(guó)乃至鄭鄭州在220055年政府府會(huì)有部部分土地地放量進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)

10、市場(chǎng)場(chǎng)宏觀調(diào)調(diào)控。從上述分分析，我我們認(rèn)為為，應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)化本案案的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，弱弱化劣勢(shì)勢(shì)，所以以針對(duì)機(jī)機(jī)會(huì)和劣劣勢(shì)制定定以下對(duì)對(duì)策：應(yīng)定位區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力小的產(chǎn)產(chǎn)品；通過(guò)沿街街底商和和小區(qū)內(nèi)內(nèi)商鋪，不僅給給業(yè)主提提供配套套設(shè)施，而且有有利于烘烘托區(qū)域域內(nèi)人氣氣、商業(yè)業(yè)氣氛和和提升利利潤(rùn)點(diǎn)利用緊臨臨農(nóng)業(yè)路路昭示性性強(qiáng)的特特點(diǎn)，快快速樹立立項(xiàng)目形形象；根據(jù)項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域個(gè)案案投放量量大的特特點(diǎn)，須須加快我我項(xiàng)目的的操作速速度，力力求短、平、快快；借農(nóng)業(yè)路路貫通之之勢(shì)，推推廣區(qū)域域升值潛潛力強(qiáng)等等賣點(diǎn)，盡早改改變消費(fèi)費(fèi)者對(duì)區(qū)區(qū)域人文文素質(zhì)不不高的認(rèn)認(rèn)識(shí)。四、周邊邊配套設(shè)設(shè)施圖：生活設(shè)施施：九頭頭崖

11、超市市、思達(dá)達(dá)超市、通利家家電量販販、二環(huán)環(huán)道水果果批發(fā)市市場(chǎng)、黃黃河食品品城、岳岳寨市場(chǎng)場(chǎng)等，居居家生活活消費(fèi)零零距離；金融、郵郵政設(shè)施施：工商商行、交交行、農(nóng)農(nóng)行、建建行、翠翠花路郵郵政分局局，方便便家庭理理財(cái)；休閑娛樂樂設(shè)施：德克士士快餐、新蜀園園飯店、鴻運(yùn)保保齡球館館、水上上樂園俱俱樂部等等，為交交友和商商業(yè)洽談?wù)?，提供供更多樣樣的交流流方式；教育設(shè)施施：南陽(yáng)陽(yáng)新村幼幼兒園、南陽(yáng)路路一小、南陽(yáng)路路二小、鄭州少少年先鋒鋒學(xué)校，為孩子子教育提供了了多方面面選擇，教育更更全面醫(yī)療設(shè)施施：9999大藥藥房、麥麥迪森大大藥房、大橋局局醫(yī)院、鄭鐵分分局醫(yī)院院等，為為健康提提供保障障；交通設(shè)施施：門

12、前前有699、966、3006、9901路路公交路路過(guò)，通通達(dá)鄭州州市各方方向，另另可依托托南陽(yáng)路路和農(nóng)業(yè)業(yè)中路數(shù)數(shù)十條公公交線路路，交通通便捷，覆蓋面面廣；五、總結(jié)結(jié)本案所處處該地段段周邊配配套齊全全，居住住氛圍濃濃厚，但但因受交交通不便便等歷史史因素影影響，所所處小環(huán)環(huán)境不佳佳，市民民對(duì)該區(qū)區(qū)位認(rèn)識(shí)識(shí)度不高高。目前前隨著農(nóng)農(nóng)業(yè)路通通行，交交通條件件已有大大的改善善，地段段預(yù)期升升值潛力力也將逐逐日提升升，已往往的缺點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)已向向利好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，這這些都為為本案做做好了旺旺銷鋪墊墊。 第三部分分 市市場(chǎng)供需需分析一、項(xiàng)目目西區(qū)、東區(qū)樓樓盤概況況東區(qū)項(xiàng)目目在售項(xiàng)目目樓盤名稱稱占地規(guī)模模本期規(guī)模模均

13、價(jià)銷售狀況況進(jìn)度備注林蔭大道道67畝76033221000內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)80%主體施工工認(rèn)購(gòu)階段段，一次次全部開開發(fā)華林都市市家園共3000余畝3452252150063三期施工工雅閣思達(dá)達(dá)共80余余畝20000022000二期共18000戶，小戶型型8011戶（余余十幾戶戶未售）整個(gè)社社區(qū)還有有5000戶未售售亞新美好好時(shí)光共1400畝5766642000075%一層結(jié)頂頂22棟樓樓，一期期9棟6600多多套，臨臨鐵道線線為3000多套套小戶型型暉達(dá)21000022000內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)30%基礎(chǔ)施工工計(jì)劃十月月開工潛在項(xiàng)目目華林都市市家園14棟樓樓340000四期計(jì)劃劃年底兩室約990，三室約約11

14、00西區(qū)項(xiàng)目目樓盤名稱稱占地規(guī)模模本期規(guī)模模均 價(jià)銷售狀況況進(jìn)度備注在售項(xiàng)目目風(fēng)和日麗麗320畝畝15棟多多層，44棟小高高層1840022000認(rèn)購(gòu)900計(jì)劃月底底開工認(rèn)購(gòu)二期期90-1166平平米夢(mèng)園新村村2棟樓1183301800090二期，22棟施工工已開發(fā)完完潛在項(xiàng)目目正巖95畝1069928平平預(yù)計(jì)7萬(wàn)萬(wàn)18000未開始基礎(chǔ)施工工71-1135平平米未來(lái)項(xiàng)目目鴻基項(xiàng)目目200多多畝耕地，菜菜地經(jīng)濟(jì)適用用房開元三期期300畝畝耕地通過(guò)實(shí)地地調(diào)查，在建、擬建的的有影響響力的開開發(fā)項(xiàng)目目主要有有：1）在建建：華林林都市三三期、亞亞新美好好時(shí)光、林蔭大大道、暉暉達(dá)新街街坊、風(fēng)風(fēng)和日麗麗 2

15、）擬建：正巖、華林都都市四期期以上樓盤盤開發(fā)商商多為項(xiàng)項(xiàng)目公司司，有一一或兩個(gè)個(gè)開發(fā)案案例，論論資金實(shí)實(shí)力、品品牌知名名度、客客戶認(rèn)知知度、操操盤水平平，均不不如我公公司，并并且潛在在項(xiàng)目所所以區(qū)域域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)我項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)明明顯。東區(qū)35以下下35445456606077580110010012001201400140以以上投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷一居室4846一室一廳廳2164812428二室一廳廳2018二室二廳廳21015222115三室二廳廳33013617585105四室二廳廳15五室二廳廳二、區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)面面積區(qū)段段分析（調(diào)研時(shí)時(shí)間：004.99.122）西區(qū)35以下下

16、35445456606077580110010012001201400220投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷投銷一居室一室一廳廳二室一廳廳1211二室二廳廳358190三室二廳廳45989144118四室二廳廳五室二廳廳3231根據(jù)上表表觀察，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力弱弱的產(chǎn)品品，多集集中在中中小戶型型，并以以小戶型型甚之。其中255-355平米、60-75平平米之間間的一房房和小兩兩室一廳廳戶型，市場(chǎng)投投放量小小，供需需情況前前者好與與后者。據(jù)此，對(duì)對(duì)我公司司已成功功完銷的的兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目-“時(shí)尚PPARTTY”和 “青年EEASYY-GOO”“香桔桔市”，及其其它小戶戶型社區(qū)區(qū)做了深深入調(diào)查查，其供供銷情況況

17、如下：1、時(shí)尚尚PARRTY和和EASSY-GGO成交交統(tǒng)計(jì)分分析社區(qū)名稱稱銷售周期量體需求面積積用途入住反饋饋20-33535-660自住投資自住出租租金價(jià)位位（元）PARTTY2年13988戶76%24%84%16%54%46%450-6000EASYY-goo10個(gè)月月18544戶70%30%73%27%80%20%350-4500香桔市8個(gè)月11344戶38%62%68%32%無(wú)無(wú)分析說(shuō)明明：1）對(duì)需需求面積積的分析析：通過(guò)以上上數(shù)據(jù)及及現(xiàn)場(chǎng)銷銷售反饋饋，200-355平米需需求量大大，去化化速度快快，客群群廣泛，而400-600平米，除香桔桔市因?yàn)闉橥斗疟缺壤顒e別大而導(dǎo)導(dǎo)致需求求量

18、大外外（經(jīng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售售部門統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，銷銷售過(guò)程程中一直直有一定定比例客客戶關(guān)注注20-35平平米），其它兩兩個(gè)產(chǎn)品品則均以以20-35平平米占投投銷比重重的700%。2）對(duì)用用途和入入住反饋饋的分析析：所屬區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模(mm2)均價(jià)(元元/m22)面積 區(qū)區(qū)段戶型投放套數(shù)銷售套數(shù)投放時(shí)間交房時(shí)間間共投放備注中原區(qū)棉紡路鑫苑.都都市領(lǐng)地地兩棟樓，共約33萬(wàn)25000351R300720戶戶未開工未未認(rèn)購(gòu)431R30050-602R120金水區(qū)南陽(yáng)路亞新美美好時(shí)光光2000048.0031R9604.1115.1144戶戶未開盤認(rèn)認(rèn)購(gòu)800%712R48金水區(qū)南陽(yáng)路林蔭大道道18000321R484

19、604.885.896戶予售證未未到，認(rèn)認(rèn)購(gòu)90%411R4848金水區(qū)南陽(yáng)路裕華美霖霖147001500052.5531R282804.885.128戶予售證未未到認(rèn)購(gòu)購(gòu)50% 金水區(qū)南陽(yáng)路中亨.獨(dú)獨(dú)立空間間兩棟小高高層，共約1.5萬(wàn)2800026、330、3832204.1116.1322戶戶未開工005年底底交房48、553、76金水區(qū)農(nóng)業(yè)路華林.逸逸樹人家家三期2000040多1R 約3004.122約30戶戶邊角料，售余一一套通過(guò)數(shù)據(jù)據(jù)表明，在購(gòu)買買時(shí)，自自住比例例大于投投資，說(shuō)說(shuō)明小戶戶型的低低總價(jià)、低首付付的特征征及經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用的的使用功功能特點(diǎn)點(diǎn)，深深深吸引著著其目標(biāo)標(biāo)客群，后期

20、入入住期，則出現(xiàn)現(xiàn)出租比比例升高高，使用用和投資資功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換比高高，說(shuō)明明一是小小戶型是是過(guò)渡產(chǎn)產(chǎn)品（有有一定積積蓄后調(diào)調(diào)換大戶戶型），二是不不論對(duì)于于自住和和投資者者來(lái)講，小戶型型的投資資價(jià)值同同等重要要。2、我們們對(duì)本案案區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目也做做了跟蹤蹤分析，情況如如下：共投放約約：13340戶戶。其中中40平平方米以以下共約約4111戶,440-655平方米米共約6607戶戶（不包包括中亨亨.獨(dú)立立空間）銷售情況況以亞新新.美好好人家、林蔭大大道最好好，鑫苑苑.都市市領(lǐng)地也也因區(qū)域域內(nèi)小戶戶型產(chǎn)品品少，品品牌美譽(yù)譽(yù)度高，雖然目目前尚屬屬認(rèn)購(gòu)期期，來(lái)訪訪量卻在在西區(qū)獨(dú)獨(dú)占鰲頭頭。三

21、、本案案項(xiàng)目面面積定位位：根據(jù)前面面SWOOT分析析中找市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力小小、做短短、平、快項(xiàng)目目的對(duì)策策，及以以上市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)面面積區(qū)段段和小戶戶型社區(qū)區(qū)銷售情情況，我我們建議議，本案案戶型面面積可定定位在220-335平米米和400-600平米之之間，其其中以前前者為主主力面積積，后者者為搭配配面積。這樣不不僅避免免了同期期樓盤同同質(zhì)化、銷售競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力大，而而且我們們可憑借借“新地產(chǎn)產(chǎn)”的品牌牌優(yōu)勢(shì)和和正宗小小戶型營(yíng)營(yíng)造者的的身份，以達(dá)到到快速銷銷售、實(shí)實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)現(xiàn)金流的的戰(zhàn)略目目的。第四部分分 目標(biāo)標(biāo)客群深深度分析析針對(duì)本案案的主力力面積小小戶型的的定位，我們進(jìn)進(jìn)一步對(duì)對(duì)客群量量體厚度度驗(yàn)

22、證，現(xiàn)即對(duì)對(duì)目標(biāo)客客群從以以下三方方面深度度分析如如下：一、目標(biāo)標(biāo)客群描描述（消消費(fèi)、收收入、職職業(yè)、性性格特征征）（一）客客群分析析1、200-355平米，小戶型型客群分分析根據(jù)PAARTYY和EAASY-GO的的統(tǒng)計(jì)資資料，對(duì)對(duì)小戶型型客群分分析如下下：社區(qū)名稱稱銷售周期量體客戶年齡齡用途入住反饋饋從事職業(yè)業(yè)30歲以以下30-445歲投資自住自住出租租金價(jià)位位（元）個(gè)體業(yè)主主自由職業(yè)業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)私營(yíng)企業(yè)業(yè)PARTTY2年13988戶48%52%16%84%54%46%450-60008%25%67%EASYY-goo10個(gè)月月18544戶61%39%27%73%80%20%350-4500

23、12%24%28%36%香桔市8個(gè)月11344戶48%52%32%68%無(wú)無(wú)8%18%23%51%A、需求求分析 此類戶戶型，客客源需求求主要可可分為：新婚向往獨(dú)立立、自由由生活擺脫租房房外地進(jìn)鄭鄭、留鄭鄭私人空間間個(gè)人工作作室小型辦公公聯(lián)絡(luò)點(diǎn)點(diǎn)投資 對(duì)總總價(jià)需求求：5-9萬(wàn)收入水平平比較1、對(duì)價(jià)價(jià)格敏感感性分析析敏感度 類 型 收收 入 水 平平高a、h、c投資者、商業(yè)人人士，購(gòu)購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)，收入入豐厚年青人、成家者者，考慮慮月供因因素中b、d、g、ff收入中等等穩(wěn)固低e為私人空空間投入入者，收收入高， 2、月供供與月收收入水平平對(duì)應(yīng)分分析：按現(xiàn)在鄭鄭州市平平均工資資10000元計(jì)計(jì)，銷售售均

24、價(jià)為為22000元，支付程程度按占占月收入入的300%為合合理支出出標(biāo)準(zhǔn)，面積 總 價(jià)首 付 月月 供供支付程度度月回報(bào)率率20年30年20年30年月租回報(bào)25m225.5萬(wàn)萬(wàn)1.1萬(wàn)萬(wàn)293246易易400元元27%35m227.7萬(wàn)萬(wàn)1.6萬(wàn)萬(wàn)400345吃力易550元元27%序號(hào) 類類型特征身份1a、b、c、dd、g（20-30歲歲）急切需求求住房，改善環(huán)環(huán)境，年年輕，現(xiàn)現(xiàn)金及固固定的存存款少，超前消消費(fèi)意識(shí)識(shí)、文化化素質(zhì)較較高，多多聚居在在市中心心或泛中中心區(qū)，對(duì)社區(qū)區(qū)配套和和品味要要求高，因經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入因因素，養(yǎng)養(yǎng)成了離離工作場(chǎng)場(chǎng)所較近近、依賴賴交通及及生活便便利的生生活習(xí)慣慣。如外地

25、留留鄭工作作2年以以上的大大學(xué)畢業(yè)業(yè)生，（寫字樓樓）年青青白領(lǐng)，IT人人員，保保險(xiǎn)業(yè)人人員，年年青記者者，電視視臺(tái)、銀銀行職員員，普通通公務(wù)員員，大型型企業(yè)職職工等。2h （30-40歲歲）商業(yè)人士士，精于于計(jì)算，對(duì)升值值潛力和和回報(bào)率率要求高高。個(gè)體老板板、私企企業(yè)主、一定數(shù)數(shù)目?jī)?chǔ)蓄蓄或債劵劵人士。3f、e （330-550歲）要求有私私密空間間，不受受干擾特種行業(yè)業(yè)、有感感情需求求的人C、年齡齡及購(gòu)買買心理特特征 2、600-755平米，緊湊戶戶型客群群分析A、需求求分析 此類戶戶型，客客源需求求主要可可分為：a、新婚婚或成家家不久b、擺脫脫租房c、給孩孩子一個(gè)個(gè)穩(wěn)定的的家庭成成長(zhǎng)環(huán)境境d

26、、親子子心理、私密需需求 對(duì)總價(jià)價(jià)需求：12-18萬(wàn)萬(wàn)之間B、收入入水平比比較1、對(duì)價(jià)價(jià)格敏感感性分析析敏感度 類 型 收收 入 水 平平高b 、cc、d1、購(gòu)買買力有限限，收入入較低2、考慮慮首付和和月供因因素中a就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)多，收收入有保保障，收收入水平平中下等等2、月供供與收入入水平對(duì)對(duì)應(yīng)分析析按現(xiàn)在鄭鄭州市每每月平均均工資110000元計(jì)（家庭收收入為222000元），銷售均均價(jià)為222000元，支支付程度度按占月月收入的的30%為合理理支出標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：C、年齡齡及購(gòu)買買心理特特征序號(hào)類型特征身份1a、b、c（25-40歲歲）家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定，有一定定積蓄，盡早擺擺脫租房房狀況，家庭收收入中下

27、下等，對(duì)對(duì)社區(qū)要要求不高高，高度度依賴周周邊成熟熟配套，看重教教育設(shè)施施，月供供壓力大大。教師、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期的的大中專專畢業(yè)生生，外地地來(lái)鄭就就業(yè)人員員，中低低收入鄭鄭州市民民2d （30-50歲歲以上）子女對(duì)其其依賴性性大或需需子女照照顧，有有積蓄，互相需需要私密密空間，多選擇擇在一個(gè)個(gè)社區(qū)或或就近區(qū)區(qū)域居住住，親近近、方便便。公務(wù)員、企業(yè)員員工、離離退休人人員。二、客群群來(lái)向（分布、交通動(dòng)動(dòng)線）分分布：據(jù)PARRTY和和EASSY-GGO的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料料和顯示示：社區(qū)名稱稱銷售周期量體從事職業(yè)業(yè)客戶區(qū)域域個(gè)體業(yè)主主自由職業(yè)業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)私營(yíng)企業(yè)業(yè)金水中原二七其它PARTTY2年13988戶8%25

28、%67%52%15%12%22%EASYY-goo10個(gè)月月18544戶12%24%28%36%62%8%11%19%香桔市8個(gè)月11344戶8%18%23%51%60%12%9%20%1）依據(jù)據(jù)以上客客群需求求及身份份特征分分析，本本案的客客群集中中在（寫寫字樓）企業(yè)白白領(lǐng)、（科技市市場(chǎng)）IIT人員員、保險(xiǎn)險(xiǎn)從業(yè)者者、創(chuàng)業(yè)業(yè)期的大大學(xué)畢業(yè)業(yè)生、個(gè)個(gè)體業(yè)主主、公務(wù)務(wù)員及中中低收入入鄭州市市民之中中。2）另外外依據(jù)本本案半徑徑4公里里（半小小時(shí)公交交車程）覆蓋區(qū)區(qū)計(jì)算客客戶，則則是圍繞繞農(nóng)業(yè)路路為交通通核心的的黃河路路、花園園路、東東風(fēng)路及及二環(huán)道道所包圍圍區(qū)域，其中五五條主干干道分別別是農(nóng)業(yè)業(yè)

29、路、東東風(fēng)路、花園路路、文化化路、南南陽(yáng)路。據(jù)以上兩兩點(diǎn)，則則目標(biāo)客客群的：從業(yè)、居居住聚集集點(diǎn)：經(jīng)經(jīng)三路浦浦發(fā)銀行行金融圈圈、中保保人壽、科技市市場(chǎng)商圈圈、工大大和農(nóng)大大文化路路高校圈圈（都市市村莊）、黃河河食品城城北建材材商圈等等交通距離離：一次次乘車或或轉(zhuǎn)乘一一次，交交通動(dòng)線線距離短短，可直直達(dá)或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)乘車輛輛達(dá)200余條，方便快捷捷三、目標(biāo)標(biāo)客群厚厚度（量量體）根據(jù)圓點(diǎn)點(diǎn)公司調(diào)調(diào)查資料料：（客客群年齡齡25-35歲歲） 1）接受總總價(jià)（2）推推算公式式項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)容量=鄭州城城區(qū)人口口項(xiàng)目輻輻射區(qū)域域占市區(qū)區(qū)面積的的比例25-335歲占占總?cè)丝诳诘谋壤艹惺苁?-115萬(wàn)總總價(jià)的購(gòu)購(gòu)房人

30、比比例（3）計(jì)計(jì)算過(guò)程程項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)容量=2200000001/8828%27% 100000200000套套（考慮慮結(jié)婚因因素）結(jié)論：該類產(chǎn)品品本區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)容量為為100000-2000000套,若若項(xiàng)目量量體占總總?cè)萘康?0%，約為為20000套;若項(xiàng)目目量體占占總?cè)萘苛康?55%，約約為25500套套；項(xiàng)目目量體占占總?cè)萘苛康?00%，約約為30000套套。 第五部部分 產(chǎn)產(chǎn)品定位位根據(jù)以上上對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品投投放和銷銷售狀況況分析，以及對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶群的的分析，此項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位在在：住宅部分分定位：方案一：（土地地為1004畝）1）住宅宅量體770%為為25-40平平米的小小戶型更更

31、新版；2）住宅宅量體330%為為65-70平平米的小小戶型合合并戶；這樣不僅僅符合小小戶型的的整體定定位，還還能迎合合需求緊緊湊戶型型客戶的的需要，在拓寬寬戶型利用功能能的同時(shí)時(shí)，對(duì)降降低銷售售風(fēng)險(xiǎn)方方面也有有著一定定的意義義。方案二：（土地地為1550畝）1）住宅宅量體770%為為25-40平平米的小小戶型更更新版； 2）住宅宅量體330%為為70平平米左右右的緊湊湊兩房，集中在在社區(qū)的的中心位位置；二、 商商業(yè)部分分定位：1、投資資回報(bào)分分析區(qū)域租、售行情情項(xiàng)目名稱稱出售/租租方案建筑形態(tài)態(tài)/業(yè)態(tài)態(tài)售價(jià)租金經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)價(jià)富田麗景景1.一、二層捆捆綁出售售（共二二層）2.一、二層捆捆綁出租租（共

32、二二層）1.底框框2.銀行行、SPPA、服服裝76000元/ m2 43-445元/m2.月售余兩套套，出租率880目前裝修修，未投投入使用用，商戶戶預(yù)計(jì)客客源豐足足錦隆陽(yáng)光光都市一層出售售（共一層層）一層出租租（共一層層）1.底框框2.超市市、美容容、汽車車修理中中心全部售完完45-447元/m2.月出租率885，經(jīng)營(yíng)狀況況良好家世界共二層，全部出出租1.全框框架2.精品品店、大大型超市市精品店：160元元/ mm2.月人氣嚴(yán)重重不足，沒有大大型超市市的繁榮榮景象，商戶感感覺苦惱惱另外：（1）文文化路至至沙口路路的農(nóng)業(yè)業(yè)路段，具規(guī)模模的商業(yè)業(yè)集中在在東三街街與南陽(yáng)陽(yáng)路之間間的10000米米處

33、，有有食品批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、建材材市場(chǎng)、洗浴、KTVV、保齡齡、飯店店、溜冰冰場(chǎng)、影影視廳、超市等等，主要要客群為為黃河路路北的文文化路和和南陽(yáng)路路附近的的居民及及高校學(xué)學(xué)生，商商業(yè)氛圍圍強(qiáng)，除除建材市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)不佳外外，其余余業(yè)態(tài)運(yùn)運(yùn)作良好好。（2）黃黃河路至至東風(fēng)路路的南陽(yáng)陽(yáng)路段，具規(guī)模模的商業(yè)業(yè)集中在在農(nóng)業(yè)路路與東風(fēng)風(fēng)路之間間的15500米米處，有有超市、飯店、家電量量販、快快餐廳等等，主要要客群為為此路段段附近的的居民，商業(yè)氛氛圍強(qiáng)，運(yùn)作良良好。（3）此此外，黃黃河路與與農(nóng)業(yè)路路之間的的南陽(yáng)路路段，及及南陽(yáng)路路西的農(nóng)農(nóng)業(yè)路段段和沙口口路段的的商業(yè)氛氛圍較差差，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)貧貧乏，這這與附近近

34、成熟居居民區(qū)較較少，消消費(fèi)能力力低下，有極大大的關(guān)系系?？深A(yù)預(yù)計(jì)，隨隨著農(nóng)業(yè)業(yè)路交通通環(huán)境的的改善和和華林都都市家園園、疊翠翠園、錦錦隆陽(yáng)光光都市、開元及及我項(xiàng)目目等一大大批住宅宅區(qū)的建建成和投投入使用用，該區(qū)區(qū)段商業(yè)業(yè)氛圍將將會(huì)有較較大的提提升空間間。投資回報(bào)報(bào)分析（均按110000平米計(jì)計(jì)，暫不不考慮通通貨膨漲漲及租金金遞長(zhǎng)率率）層數(shù)銷售額租金回收年限限單價(jià)總銷額1-2層層76000元760萬(wàn)萬(wàn)45元/平米.月14年3層30000元300萬(wàn)萬(wàn)25.55元/平平米.月月10年2、定位位1）建筑筑層數(shù)及及業(yè)態(tài)：根據(jù)我項(xiàng)項(xiàng)目客群群多為220-330歲的的年齡定定位，所所以商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的設(shè)立也也應(yīng)

35、符合合此年齡齡段的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，綜綜合周邊邊商業(yè)設(shè)設(shè)施的布布點(diǎn)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況，建議議：商業(yè)業(yè)三層結(jié)結(jié)構(gòu)，其其中：一層，可可引進(jìn)銀銀行、超超市、電電信營(yíng)業(yè)業(yè)廳二層，可可引進(jìn)咖咖啡廳、茶藝、快餐廳廳、網(wǎng)吧吧三層，可可引健身身俱樂部部、美容容SPAA或KTTV量販販進(jìn)深：進(jìn)深在117-225米之之間；營(yíng)銷時(shí)段段及建議議：建議該商商業(yè)部分分在以下下幾個(gè)條條件具備備后再出出售：a）小區(qū)區(qū)一期建建成后（現(xiàn)房后后人氣足足，可增增強(qiáng)投資資客的信信心）b）招商商工作提提前開展展，并且且有了既既定的租租戶（投投資回報(bào)報(bào)更具說(shuō)說(shuō)服力，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)以租租帶售，有利于于價(jià)格拉拉升）；c）門前前廣場(chǎng)形形象需提提前出效效果（提

36、提升地段段商業(yè)檔檔次，吸吸引消費(fèi)費(fèi)者）；d）三層層商業(yè)由由于其昭昭示性低低，在出出租和出出售時(shí)，阻力均均較大，建議加加大招商商力度，或采取取自已先先經(jīng)營(yíng)，后出租租，再出出售。三、產(chǎn)品品方案策策劃：鄭州乃至至全國(guó)的的小戶型型近幾年年大受追追捧、持持續(xù)熱銷銷、市場(chǎng)場(chǎng)需求量量巨大，但是隨隨著業(yè)主主的不斷斷入住，以及購(gòu)購(gòu)買者的的理性思思考，小小戶型在在居住上上的劣勢(shì)勢(shì)很容易易的顯現(xiàn)現(xiàn)。如：得房率率低、房房型不合合理、居居住功能能差、識(shí)識(shí)別性差差、高層層上下不不便等因因素。因因此，對(duì)對(duì)于新的的小戶型型項(xiàng)目，我們要要推陳出出新，規(guī)規(guī)避不利利因素，以我公公司鄭州州小戶型型的創(chuàng)始始人身份份，在前前兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目熱

37、銷銷的口碑碑下，以以及目前前小戶型型市場(chǎng)的的良好需需求下，順勢(shì)而而為，再再次在鄭鄭州市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)潮潮流、舉舉起小戶戶型住宅宅的領(lǐng)航航者，引引起新的的轟動(dòng)和和關(guān)注。那么，針對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品本身身，提出出幾點(diǎn)對(duì)對(duì)策：1、完善善商業(yè)配配套。在在規(guī)劃中中，提出出做社區(qū)區(qū)商業(yè)步步行街，沿街規(guī)規(guī)劃對(duì)外外商業(yè)，業(yè)態(tài)考考慮適合合年輕的的消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所以及及周圍空空缺的商商業(yè)。如如茶舍、咖啡店店、健身身美容、干洗店店等，能能滿足年年輕人輕輕松、快快捷而“懶惰”的生活活方式。2、細(xì)化化功能區(qū)區(qū)隔，面面積配比比合理。小戶型型不等于于小面積積，不能能因戶型型小而忽忽略居住住品質(zhì)。而事實(shí)實(shí)上，小小戶型的的居住者者，很大大一部分分是在

38、引引導(dǎo)一種種時(shí)尚的的生活方方式，因因此對(duì)品品質(zhì)的需需求會(huì)更更高。1）、針針對(duì)700平方米米的緊湊湊兩房，提出“大廳小小房”的間隔隔，客廳廳在16618平平方米，臥室在在1315平平方米，廚房66平方米米。衛(wèi)生生間4平平方米。設(shè)置外外出陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和外飄飄窗。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)此社社區(qū)內(nèi)小小兩房的的舒適性性。2）355-440平方方米的一一房，此此面積段段足以把把居住的的基本功功能提供供完備。如客廳廳、臥室室、廚房房、衛(wèi)生生間、儲(chǔ)儲(chǔ)藏、外外飄窗等等，因此此，儲(chǔ)藏藏、壁櫥櫥、小陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)以及及冰箱、洗衣機(jī)機(jī)、書桌桌、餐桌桌等專用用空間都都要布置置到位。充分利利用到每每一寸空空間。3）20030平平方米的的單間。此類房房

39、型重在在引導(dǎo)年年輕人“懶散、自由、隨意”的生活活方式。因此提提供出發(fā)發(fā)揮創(chuàng)意意的空間間，是很很重要的的。但是是諸如冰冰箱、洗洗衣機(jī)、電磁爐爐、電飯飯鍋等一一些專用用位置的的水、電電、氣的的予留是是非常必必要的。3、房型型設(shè)計(jì)與與裝修設(shè)設(shè)計(jì)同步步結(jié)合，相得益益彰。在在裝修設(shè)設(shè)計(jì)中，常會(huì)因因?yàn)榉啃托偷木窒尴藓涂臻g間的不合合理而給給裝修設(shè)設(shè)計(jì)帶來(lái)來(lái)麻煩和和尷尬。因此可可考慮二二者同步步進(jìn)行。亦既房房型設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)為裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)造條條件，留留有余地地；裝修修設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)強(qiáng)化房房型的創(chuàng)創(chuàng)意，提提高空間間的利用用率，增增加實(shí)用用性和功功能性。4、建議議做一個(gè)個(gè)組團(tuán)錯(cuò)錯(cuò)層式立立體空間間房型。在營(yíng)銷銷策略上上，類似

40、似青年居居易“女子公公寓”。（量量體尚未未推出） 以33540平平方米為為一個(gè)單單位，一一層為客客廳、餐餐廳、櫥櫥衛(wèi)，二二層為附附送約220平方方米的臥臥室。如如有可能能，做到到一戶44.5米米高。一一層為客客廳挑空空和2.15米米的餐廳廳、櫥衛(wèi)衛(wèi)，二層層為2.35米米的臥室室和書桌桌。實(shí)用用率會(huì)達(dá)達(dá)到1550%，且動(dòng)、靜區(qū)分分區(qū)明顯顯，又保保持了業(yè)業(yè)主的私私秘性，再加上上兩層都都采用玻玻璃窗和和二層玻玻璃隔斷斷，在通通風(fēng)和采采光上都都會(huì)很好好解決。 此類類房型對(duì)對(duì)應(yīng)客戶戶群，主主要是對(duì)對(duì)價(jià)格敏敏感度不不高，在在追求“獨(dú)立、個(gè)性、情調(diào)、懶散”的生活活方式和和氛圍，有這樣樣幾類，如：前前衛(wèi)的“新

41、新人人類”、“自由工工作者”、“體音美美”愛好（或工作作者）等等。第六部分分：項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)分分析要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：序號(hào)名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地地面積M2691555.662建設(shè)用地地M2691555.66 3公用道路路用地M204總建筑面面積M216433405銷售面積積M214255405.2住宅銷售售面積M213355405.3 社區(qū)區(qū)商業(yè)面面積M2300005.4沿街商業(yè)業(yè)面積M2600006地下層面面積M22180007平臺(tái)面積積M2 11330008道路面積積M2577009綠化面積積M218300010容積率1.933未計(jì)算地地下層面面積11總用地/總建面面1：2.372、投資資估算：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（MM）投資額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用用1100079111實(shí)際土地地 面積積2前期費(fèi)用用15024511銷售面積積3住宅建安安費(fèi)用750100115。55銷售面積