房地產(chǎn)行業(yè)：供給將繼續(xù)推動成交但需關(guān)注高基數(shù)壓力

1、 目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顧5 HYPERLINK l _TOC_250003 重點城市成交情況5 HYPERLINK l _TOC_250002 重點城市推盤及庫存跟蹤11 HYPERLINK l _TOC_250001 全國土地市場供給成交情況13 HYPERLINK l _TOC_250000 地產(chǎn)板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況15圖表索引圖 1：本周主要政策一覽（2019.05.13-2019.05.17）5圖 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量

2、及成交環(huán)比6圖 3：40 城新房周均及單周成交面積（萬方）7圖 4：40 城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）7圖 5：40 城新房月度成交同環(huán)比（%）7圖 6：40 城分線城市新房月度成交同比（%）7圖 7：40 城新房成交整體年同比（%）8圖 8：40 城新房成交分線城市年同比8圖 9：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.05.10-2019.05.16）8圖 10：13 城二手房周均及單周成交面積（萬方）10圖 11：13 城分線城市二手房周成交環(huán)比增速10圖 12：13 城二手房成交月度同環(huán)比10圖 13：13 城分線城市二手房成交月同比10圖 14：13 城市二手房成交

3、整體年同比10圖 15：13 城市分線二手房成交年同比10圖 16：13 城市商品房周度推盤11圖 17：13 城市商品房月度推盤11圖 18：13 城市商品房推盤年同比趨勢11圖 19：13 城市商品房月度批售比11圖 20：13 城市商品房庫存與去化周期12圖 21：13 城市及分線城市商品房庫存指數(shù)12圖 22：13 城市商品房周度庫存及去化周期12圖 23：11 城市住宅周度庫存及去化周期12圖 24：全國 100 大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)14圖 25：全國 100 大中城市土地供應(yīng)年度累計同比14圖 26：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比14圖 27：全國 100

4、 大中城市土地出讓金年同比14圖 28：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比14圖 29：全國 100 大中城市樓面價和溢價率15圖 30：全國 100 大中城市分線城市溢價率15圖 31：A 股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.05.13-2019.05.17）16圖 32：H 股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.05.13-2019.05.17）16表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）6表 2：13 城二手房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）9表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.05

5、.10-2019.05.16）12表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.05.10-2019.05.16） . 13表 5：房企每周拿地匯總（2019.05.12-2019.05.18）16表 6：房企每周融資匯總（2019.05.12-2019.05.18）17地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況主要政策回顧中央層面，國務(wù)院 2019 年立法工作計劃中明確的擬提請人大常委會審議的立法項目包括契稅法草案，擬制定、修訂的行政法規(guī)包括城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例等。中國財政預(yù)算績效專委會副主任委員張依群表示，從大的環(huán)境來看， 在當(dāng)前國際環(huán)境的不確定性和國內(nèi)大規(guī)模減稅降費的背景下，出臺

6、房地產(chǎn)稅的整體條件還不具備，房地產(chǎn)稅還處于調(diào)研準(zhǔn)備的過程當(dāng)中。銀保監(jiān)會針對銀行機(jī)構(gòu)以及非銀機(jī)構(gòu)中信托領(lǐng)域、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司等向房地產(chǎn)市場違規(guī)提供融資等情況進(jìn)行整治。地方層面，地方繼續(xù)因城施策。人才政策方面，廣州市推進(jìn)人才公寓建設(shè)，規(guī)定中心城區(qū)新增宅地中不少于 30%用于公租房和人才公寓，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項目用地可配建不超過項目總建面 7.5%的人才公寓和公租房（含員工宿舍）等。上海長寧區(qū)內(nèi)符合條件的單位招聘的簽訂 2 年以上合同的本科以上人才可在 2 年內(nèi)享受1200 元/月租房補(bǔ)貼。廈門在原有碩士、博士人才補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上將范圍擴(kuò)大到 30 歲以下雙一流或世界前 200 強(qiáng)本科生公積金政

7、策方面，海南允許生產(chǎn)經(jīng)營困難的單位，申請在 5%-12%的范圍內(nèi)降低繳存比例，職工月平均工資低于上年工作地區(qū)月平均工資 60%的單位，可申請在2%-4%的范圍降低繳存比例，瀕臨破產(chǎn)、已停產(chǎn)或已依法批準(zhǔn)緩繳社會保險費的單位，可申請緩繳住房公積金。圖1：本周主要政策一覽（2019.05.13-2019.05.17）上海市長寧區(qū):區(qū)內(nèi)符合條件的單位招聘的簽中國財政預(yù)算績效專委會副主任委員張依群：海南：1. 生產(chǎn)經(jīng)營困難的單位， 可申請在5%-12%的范圍內(nèi)降低繳存比例；2.國務(wù)院：19年明確的擬提請人大常委會審議的立法項目包括契稅法草案， 擬制定、修訂的行政法規(guī)包括城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例等訂

8、2年以上合同的本科以上人才， 在本市無住房或住房在郊區(qū)， 累計享受租房補(bǔ)貼不超過2年， 可在2年內(nèi)享受1200元/ 月租房補(bǔ)貼在當(dāng)前國際環(huán)境的不確定性和國內(nèi)大規(guī)模減稅降費的背景下， 出臺房地產(chǎn)稅的整體條件還不具備，房地產(chǎn)稅還處于調(diào)研準(zhǔn)備的過程當(dāng)中職工月平均工資低于上年工作地區(qū)月平均工資60%的單位，可申請在2%- 4%的范圍降低繳存比例；3.瀕臨破產(chǎn)、已停產(chǎn)或已依法批準(zhǔn)緩繳社會保險費的單位，可申請緩繳住房公積金05/1205/1205/1305/1405/1405/1505/1605/1605/17蘇州：蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新房限售3 年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售5年廣州

9、：1.中心城區(qū)新增宅地中不少于30%用于公租房和人才公寓；2. 新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項目用地可配建不超過項目總建面7.5%的人才公寓和公租房（含員工宿舍）， 國家級 、 省 級 園 區(qū)可 配 建17.5%；3.招拍掛出讓與城市更新應(yīng)配建不少于10%的公租房與人才公寓廣州市黃浦區(qū)：本科以上學(xué)歷家庭在黃埔區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房且未享受市級人才公寓、公租房等優(yōu)惠政策，可申請一套不超過90平米自住住房，2 年內(nèi)享受50%租金補(bǔ)貼廈門：補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大到30歲以下雙一流或世界前200 強(qiáng)本科生， 廈門戶口、在廈門繳納3個月以上社保的上述本科生可申請2萬元一次性補(bǔ)貼銀保監(jiān)會：推動以下重點問題整治1.銀行表內(nèi)外資金直接或變相用

10、于土地出讓金融資，違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資，； 2.信托領(lǐng)域中向不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接或間接提供融資；3.金融資產(chǎn)管理公司未執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各項政策和監(jiān)管要求；4.金融租賃公司違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站， 重點城市成交情況根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示（數(shù)據(jù)更新日期為5月18日，下同）：本周，我們監(jiān)測的40個城市商品房成交面積622.65萬方，環(huán)比上漲21.9%，同比上漲23.7%。分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積111.93萬方，環(huán)比上漲41.7%。其中，北京、上海推盤放量成交環(huán)比分別上漲94.5%、40.9%。本周，我們跟蹤的1

11、3 個二線樣本城市成交面積331.62萬方，環(huán)比上漲29.8%，同比上漲39.3%，其中，南 寧、濟(jì)南推盤放量成交環(huán)比分別上漲82.0%、43.1%。三四線成交方面，我們跟蹤的 23個三四線樣本城市成交面積179.09萬方，環(huán)比上漲1.4%，同比下降10.6%。月度來看，5月前16天，40城新房成交環(huán)比上漲2.1%，同比上漲1.6%。分線來看，4大一線城市、13個二線城市成交同比分別上漲28.5%、12.0%，23個三四線城市成交同比下降19.1%。從全年累計情況來看，截至2019年5月16日，40城新房成交整體同比上漲5.3%，其中一線、二線累計成交同比分別上漲34.2%、7.6%，三四線城

12、市則下降8.2%。圖2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比5550454035302520151050北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 武漢 青島 福州 廈門 蘇州 長春 南寧 濟(jì)南 大連 南昌 溫州100%80%60%40%20%0%-20%19至今周均成交（萬方）本周成交（萬方）本周成交環(huán)比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 分線本周成交上周成交周環(huán)比18 周均周同比（萬方）17 周均（萬方）去化周期去化時城市周均同比（萬方）（萬方）（月）間環(huán)比北京上海32.9542.8516.9430.4194.5%40.9%216.5%42.1%18.5733.4715.483

13、4.6520.0%-3.4%17.2617.90-9.5%-7.3%一線廣州23.0318.7223.0%38.2%23.5824.01-1.8%19.29-6.3%（4 個）深圳13.1012.901.5%-5.7%9.168.764.6%一線合計111.9378.9741.7%72.1%84.7882.902.3%杭州24.2417.3739.5%52.6%17.0224.58-30.7%南京14.8214.383.1%91.9%13.7915.80-12.7%14.53- 10.7126.57-8.5%-6.9%-6.6%二線武漢49.0640.8220.2%69.7%36.9941.6

14、6-11.2%-（13 個）青島福州34.217.6126.216.9530.6%9.5%-18.9%131.3%26.036.6535.506.36-26.7%4.7%-29.54-4.0%表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）跟蹤分析|房地產(chǎn)廈門蘇州長春7.9430.4718.846.5227.3716.7421.9%11.4%12.5%50.4%82.9%-10.4%4.9022.1922.064.5620.7024.987.5%7.2%-11.7%- 11.15-8.0%-南寧60.3433.1482.0%193.6%29.0320.2443

15、.4%5.00-13.3%濟(jì)南27.3519.1143.1%-22.3213.7862.0%-大連6.896.299.6%-30.0%4.796.73-28.7%-南昌15.3115.47-1.1%-13.8710.7129.5%-溫州34.5531.569.5%30.0%22.8418.9920.2%8.74-9.5%二線合計331.62255.4129.8%39.3%242.50256.65-5.5%-三四線三四線合計179.09176.601.4%-10.6%159.09180.86-12.0%-（23 個）40 城合計622.65510.9921.9%23.7%486.36520.40

16、-6.5%-數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 注：標(biāo)色部分為各線漲幅前兩大的城市41.7%29.8%1.4%圖3：40城新房周均及單周成交面積（萬方）圖4：40城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）70060050040030020010002017201819W1-2021.9%622.6519-W17 19-W18 19-W19 19-W2025%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%19-W1519-W1619-W1719-W1819-W1919-W2040城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（%，右）一線城市（4城） 二

17、線城市（13城） 三四線城市（23城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖5：40城新房月度成交同環(huán)比（%）圖6：40城分線城市新房月度成交同比（%）80%60%40%20%0%-20%-40%2.1%1.6%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.1640城新房成交環(huán)比40城新房成交同比60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%28.5%12.0%-19.1%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.16一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)

18、據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖7：40城新房成交整體年同比（%）圖8：40城新房成交分線城市年同比30%20%10%0%-10%-20%-30%5.3%2014201520162017201819.01.01-19.05.1640%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2014201520162017201834.2%7.6%-8.2%19.01.01-19.05.1640城新房成交年同比一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 分區(qū)域成交看，三大重點區(qū)域成交均上升，環(huán)渤海（5城）、長三角（1

19、2城）、珠三角（7城）本周成交面積分別為104.85、178.95、98.57萬方，環(huán)比上周分別上漲45.1%、15.3%、13.9%。其他區(qū)域方面，中西部（5城）、海峽西岸城市群（6城） 本周成交面積分別為133.35、58.69萬方，環(huán)比上周分別上漲37.2%、15.7%。-2%-18%45%40%7%3%94%37%33% 36% 30%15%-34%-47%商品房 商品房 二手房 二手房周環(huán)比 周同比 周環(huán)比 周同比58%環(huán)渤海16%21%26%長三角海峽西岸23%珠三角14%中西部4%1%其他圖9：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)

20、據(jù)來源：政府網(wǎng)站， 二手房方面，根據(jù)Wind統(tǒng)計的各城市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，本周我們選取的13個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為168.89萬方，環(huán)比上漲27.1%。分線城市來看，2 個一線城市二手房成交面積55.53萬方，環(huán)比上漲50.6%，其中北京、深圳環(huán)比分別上漲55.5%、41.5%。二三線樣本城市整體成交面積為113.36萬方，環(huán)比上漲18.1%， 其中蘇州、金華環(huán)比分別上漲28.9%、28.1%。月度情況來看，5月前16天，13城市二手房成交環(huán)比下降8.2%，同比下降9.0%。分線來看，一線、二三線城市同比分別下降15.5%、5.7%。全年累計情況來看，截至2019年5月16日，13城

21、市整體成交同比上漲0.3%，其中一線城市成交同比下降1.8%，二三線城市同比上漲1.3%。本周成交上周成交分線城市周環(huán)比周同比18 周均（萬方）17 周均周均年同比（萬方）（萬方）（萬方）北京37.2023.9255.5%5.3%25.2728.22-10.5%一線深圳18.3312.9541.5%-11.7%10.7211.67-8.1%（2 個）一線合計青島廈門55.5312.3612.5136.8710.619.9550.6%16.4%25.7%18.3%17.1%57.8%35.998.269.6539.899.554.96-9.8%-13.5%94.7%無錫15.4812.9119.

22、9%-19.1%8.8910.63-16.4%岳陽揚(yáng)州二三線蘇州（11 個）南寧1.693.9132.142.781.583.3624.935.237.1%16.3%28.9%-46.9%-38.2%-14.9%65.1%-51.5%1.302.6921.434.271.973.3518.604.57-34.0%-19.5%15.2%-6.5%金華4.963.8828.1%-39.5%2.473.53-29.9%江門2.042.030.8%-50.2%1.762.69-34.7%杭州大連二三線合計13 城合計16.039.46113.36168.8914.037.4895.99132.8614

23、.3%26.5%18.1%27.1%-20.4%-16.1%-0.4%5.0%10.846.7878.35114.3411.926.8278.58118.47-9.1%-0.6%-0.3%-3.5%表 2：13 城二手房成交面積匯總（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)據(jù)來源：Wind， 注：標(biāo)紅底色部分為環(huán)比漲幅前兩大城市50.6%18.1%圖10：13城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖11：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速1801601401201008060402002017201819W1-2027.1%168.8919-W17 19-W18 19-W19 19-W203

24、0%20%10%0%-10%-20%-30%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%19-W1519-W1619-W1719-W1819-W1919-W2013城二手房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（右）一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖12：13城二手房成交月度同環(huán)比圖13：13城分線城市二手房成交月同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-8.2%-9.0%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.1613城二手房成交環(huán)比13城

25、二手房成交同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-5.7%-15.5%18.1219.0119.0219.0319.0419.05.01-19.05.16一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 0.3%圖14：13城市二手房成交整體年同比圖15：13城市分線二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%2014201520162017201819.01.01-19.05.16100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1.3%-1.8%201420152016201720181

26、9.01.01-19.05.1613城二手房成交年同比一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 重點城市推盤及庫存跟蹤根據(jù)Wind收集的各主要城市推盤和庫存數(shù)據(jù)顯示（數(shù)據(jù)更新日期為5月18日， 下同）：本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為198.59萬方，環(huán)比上漲23.7%，同比下降18.9%。月度數(shù)據(jù)來看，5月前16天，13城商品房推盤360.86萬方，環(huán)比下降23.5%，同比上漲24.0%。全年累計來看，截至2019年5月16日，13城市商品房推盤面積同比上漲25.0%，漲幅較2018年全年上升2.9個百分點。批售比方面，本周

27、全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）上行至1.09。庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量較上周下降0.7%，其中一線、二線、三四線城市商品房庫存環(huán)比分別下降0.7%、0.7%、0.3%。去化周期方面，13 城市商品房去化周期降至15.37個月，11個城市住宅去化周期降至7.94個月。圖16：13城市商品房周度推盤圖17：13城市商品房月度推盤35030025020015010050019W8 19W10 19W12 19W14 19W16 19W18 19W20推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右） 同比（%，右）250%200%150%100%50%0%-50%-100%

28、2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M518M718M9 18M11 19M119M3 19.05.01-19.05.16推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右） 同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖18：13城市商品房推盤年同比趨勢圖19：13城市商品房月度批售比30%20%10%0%-10%-20%-30%25.0%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,5001,00050001.41.21.00.80.60.40.20.018M518M718M918M1119M119M3 19.05

29、.01-19.05.16推盤面積年度同比2019.05.16成交面積（萬方）推盤面積（萬方） 批售比（移動平均3個月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖20：13城市商品房庫存與去化周期圖21：13城市及分線城市商品房庫存指數(shù) 15.37 20000251800016000201400012000151000080001060004000520000016W1 16W2116W41 17W9 17W2917W4918W1718W37 19W5庫存面積（萬方）去化周期（月，右軸）數(shù)據(jù)來源：Wind， 1801601401201008014W114W5115W4916W4617W4

30、418W42全國13城市商品房庫存指數(shù)4個一線城市商品房庫存指數(shù)6個二線城市商品房庫存指數(shù)數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖22：13城市商品房周度庫存及去化周期圖23：11城市住宅周度庫存及去化周期300040100030200010000北 上 廣 深 南 杭京 海 州 圳 京 州福 蘇 溫州 州 州3020100南 泉 莆 江寧 州 田 陰800600400200020100北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3

31、個月平均去化周期（月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京上海1710.482783.27-0.9%-0.5%17.2617.90-1.81-1.41廣州2066.34-0.7%19.29-1.30深圳679.57-0.4%14.53-1.35南京1732.78-0.1%26.57-1.88杭州844.680.5%10.71-0.79福州858.650.1%29.54-1.24蘇州1232.23-1.1%11.15-0.96溫州933.11-3.1%8.74-0.92南寧570.66-1.2%5.00-0.

32、77泉州647.51-0.8%21.41-0.20莆田570.570.3%35.880.62江陰436.99-0.3%20.46-1.40表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)據(jù)來源：Wind， 城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京913.49-3.2%12.78-1.82上海742.94-1.6%5.80-0.59廣州818.66-1.3%10.11-0.78深圳330.96-0.4%10.72-1.29福州312.790.3%14.33-0.64杭州231.241.5%3.74-0.25南京336

33、.72-0.2%5.70-0.39寧波297.77-2.2%4.67-0.49蘇州535.42-2.3%5.92-0.62廈門245.50-1.9%18.84-3.26莆田265.810.7%21.000.52表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.05.10-2019.05.16）數(shù)據(jù)來源：Wind， 全國土地市場供給成交情況由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的滯后因素，本周我們統(tǒng)計的土地市場供需數(shù)據(jù)相對商品房成交均滯后一周（數(shù)據(jù)更新日期為5月18日，下同）。根據(jù)Wind統(tǒng)計的全國100大中城市數(shù)據(jù)，2019年第19周，供給方面，土地供應(yīng)總建筑面積為2710.4萬方，環(huán)比前周下降3.6%，同比上

34、漲21.9%。從全年累計來看， 截至2019年第19周供應(yīng)面積同比下降4.3%。成交方面，2019年第19周全類型土地成交2607.8萬方，環(huán)比上漲123.5%，同比上漲54.2%。全年累計來看，截至2019年第19周土地成交面積同比下降10.4%。出讓金方面，2019年第19周土地成交出讓金858.9億元，環(huán)比上漲70.5%，同比上漲194.9%。分線城市來看，一線、二線、三線城市量價齊升出讓金環(huán)比分別上漲57.4%、32.5%、208.4%。累計來看，2019年前19周土地出讓金同比上漲2.9%，較2018年全年降幅5.6%上升8.5個百分點。綜合供給和成交，上周全類型、住宅土地供銷比分別

35、下降至1.24、1.37。從溢價率的角度來看，2019年第19周全類型土地成交溢價率（移動平均3個月） 為19.1%，較前周下降0.1個百分點。分線來看，一線、三線城市上周全類型土地成交溢價率分別為7.3%、20.6%，較前周分別下降1.2、0.6個百分點，二線城市溢價率為20.5%，較前周上升0.4個百分點。宅地方面，2019年第19周宅地成交溢價率為21.4%，較前周下降0.1個百分點。分線來看，一線、三線城市上周宅地成交溢價率分別為9.2%、25.1%，較前周分別下降0.9、1.0個百分點，二線城市溢價率為22.3%， 較前周上升0.3個百分點。圖24：全國100大中城市土地供應(yīng)、成交及

36、供銷比數(shù)據(jù)3500300025002000150010005001.301.201.101.000.900.80019W7 19W8 19W9 19W10 19W11 19W12 19W13 19W14 19W15 19W16 19W17 19W18 19W190.70供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， -4.3%圖25：全國100大中城市土地供應(yīng)年度累計同比圖26：全國100大中城市土地成交年度累計同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W19全國100大中城市供應(yīng)面積年同比（%）40%30%20%

37、10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-10.4%13141516171819W1-19W19全國100大中城市成交面積年同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖27：全國100大中城市土地出讓金年同比圖28：全國100大中城市土地出讓金分線城市年同比2.9%70%200%50%30%10%-10%-30%-50%-70%13141516171819W1-19W19全國100大中城市出讓金年同比（%）150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W19一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖29：全國1

38、00大中城市樓面價和溢價率圖30：全國100大中城市分線城市溢價率3,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W719W1019W1319W1619W19樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%,右）20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%25%20%15%10%5%0%19W719W919W1119W1319W1519W1719W19一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%） 三線城市溢價率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 地產(chǎn)板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況總體來看，重點城市基本面繼續(xù)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇，4月我們跟蹤的40城市新房銷售 同比上

39、漲24.4%，進(jìn)入5月剔除五一假期影響后同比增長25.4%，增速較3月略有增長。而從百強(qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù)來看，4月百強(qiáng)房企銷售規(guī)模同比上漲27.8%，增速持平3 月，并且大部分房企的價格均維持穩(wěn)定，沒有明顯的以價換量，也從側(cè)面反映了需 求端的底部抬升。土地市場方面，4月土地市場呈現(xiàn)明顯升溫，300城全類型土地、 宅地成交面積分別同比上漲14%、28%，溢價率分別為24.9%、27.5%，年初以來分 別上升了15.5pct、17.9pct，同時流拍率創(chuàng)近一年內(nèi)新低，全類型土地及宅地流拍率 均為3.4%，房企總體拿地意愿較去年四季度回升明顯。政策方面，仍以地方政府的 因城施策為主，當(dāng)前各城市的政策取

40、向與當(dāng)?shù)氐牧績r基本面走勢相關(guān)，均在預(yù)期之 內(nèi)。我們認(rèn)為在以地方為主體的精準(zhǔn)施政下，未來行業(yè)成交量價將總體平穩(wěn)，周期 波動將逐步弱化，這種背景下，我們認(rèn)為更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的alpha機(jī)會，經(jīng)營能力變 現(xiàn)成為關(guān)鍵，通過運營效率實現(xiàn)滾動開發(fā)的房企更能獲得持續(xù)穩(wěn)定的增長，實現(xiàn)規(guī) 模、利潤和杠桿之間的均衡。另外，從短期結(jié)算業(yè)績角度看，19年-20年結(jié)算業(yè)績高 增長的龍頭具備低估值優(yōu)勢，估值具備修復(fù)空間。綜合短期業(yè)績的確定性及中期規(guī) 模的成長性，一線A股龍頭推薦：萬科A、華夏幸福、招商蛇口、新城控股，二線A股 龍頭推薦：中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽光城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展，H股龍頭推薦：融 創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、旭輝

41、控股集團(tuán)，H股龍頭關(guān)注：中國金茂、合景泰富等，子領(lǐng)域 推薦：新湖中寶、光大嘉寶和中國國貿(mào)。圖31：A股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.05.13-2019.05.17）圖32：H股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.05.13-2019.05.17）華夏幸福招商蛇口陽光城泰禾集團(tuán)金地集團(tuán)中南建設(shè)萬科A 榮盛發(fā)展藍(lán)光發(fā)展綠地控股新城控股廣宇發(fā)展金科股份光大嘉寶中國國貿(mào)-0.9%-1.3%-1.4%-2.0%-2.4%-2.6%-2.8%-3.4%-3.4%-3.6%-4.2%-4.6%-5.1%0.0%3.3%中國海外發(fā)展-1.4%-1.8%-1.8%-2.7%-3.6%-4.0%-4.2%-4.5%-5.0%-5.