花橋項目前期市場報告

1、PAGE PAGE 13花橋項目前期市場報告一、花橋鎮(zhèn)整體環(huán)境研究1、花橋鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境花橋鎮(zhèn)地地處蘇滬滬交界處處，位于于上海郊郊區(qū)環(huán)線線內，東東靠上海海國際汽汽車城和和浦東新新區(qū)，西西鄰昆山山國家級級開發(fā)區(qū)區(qū)和蘇州州新加坡坡工業(yè)園園。素有有“江蘇蘇東大門門、上海海后花園園”之稱稱，是昆昆山市的的汽配商商貿物流流重鎮(zhèn)?；蜴?zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃總總面積550平方方公里，已形成成四大支支柱產業(yè)業(yè)即汽車車零配件件產業(yè)、高科技技電子產產業(yè)、現現代商貿貿物流產產業(yè)、傳傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)產業(yè)。2、花橋橋鎮(zhèn)交通通環(huán)境花橋鎮(zhèn)距距上海市市中心334公里里，距虹虹橋機場場25公公里，距距上海浦浦東國際際機場665公里里，距吳吳淞集裝裝箱

2、碼頭頭30公公里，距距昆山市市區(qū)166公里，距蘇州州市500公里。依托滬滬寧高速速公路（上?？缈缛虢K蘇的第一一個交流流道口就就設在花花橋境內內）、3312國國道（東東起上海海西至新新疆）、滬寧鐵鐵路和同同三國道道（北起起黑龍江江的同江江南至海海南的三三亞）、上海郊郊區(qū)環(huán)線線（A330，在在花橋境境內與滬滬寧高速速公路互互通）以以及擬建建中的京京滬高速速鐵路、軌道交交通（上上海市中中心至安安亭上海海國際汽汽車城），組成成了花橋橋鎮(zhèn)四通通八達、便捷高高效的交交通網絡絡。3、花橋橋鎮(zhèn)投資資成本（1）土土地費用用用地性質質用地方式式使用年限限（年）價格（元元/平方方米）工業(yè)用地地批租50157.5租

3、賃7.212（元/平平方米年）住宅用地地批租70需競拍商業(yè)公建建用地批租40需競拍另需收取取：0.40元元/平方方米年的土土地權屬屬管理費費（2）工工商注冊冊費注冊資本本在10000萬萬元人民民幣(含含10000萬元元)以下的的收0.08%；10000萬萬元以上上的超出出部分收收0.004%；1億元元以上的的超出部部分不再再收取。4、花橋橋鎮(zhèn)發(fā)展展?jié)摿^(qū)位優(yōu)勢勢：曹安安經濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū)位于于上海郊郊區(qū)環(huán)線線內，東靠靠上海國國際汽車車城和浦浦東新區(qū)區(qū)，西鄰鄰昆山國國家級開開發(fā)區(qū)和和蘇州新新加坡工工業(yè)園。依托上上海安亭亭國際汽汽車城（亞洲最最大的汽汽車貿易易、汽車車博覽、汽車物物流信息息服務中中

4、心），緊靠FF1國際際賽車場場和即將將崛起的的上海安安亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)（德德國人投投資興建建）。將將作為江江蘇省重重點投資資商貿建建設的地地區(qū)，未未來的江江蘇國際際商務中中心。區(qū)域發(fā)展展：68萬平平方公里里的汽車車城：建建設總規(guī)規(guī)模投入入將達5500億億人民幣幣，將建建成為亞亞太地區(qū)區(qū)汽車工工業(yè)的核核心基地地，并且且興建FF1賽車車場、國國際汽車車博覽中中心、汽汽車主題題公園等等。力爭爭10年年的滾動動開發(fā)，成為我我國乃至至亞太地地區(qū)汽車車貿易的的核心城城市。形形成一個個永不落落幕的萬萬國汽車車博覽會會和汽車車文化、汽車體體育競技技中心。昆山電子子產業(yè)基基地：電電子信息息是中國國發(fā)展最最迅速的的新產

5、業(yè)業(yè)，在昆昆山正是是該行業(yè)業(yè)冉冉升升起的一一顆新星星。電子子信息業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)占昆山山市GDDP的116.88。青浦旅游游產業(yè)：上海最最大的淡淡水湖淀山山湖、具具有17700年年“江南第第一古鎮(zhèn)鎮(zhèn)”朱家角角、5大大高爾夫夫球場、水上休休閑度假假區(qū)的彩彩虹島、太陽島島度假區(qū)區(qū)、休閑閑勝地日日月島、東方綠綠洲、福?？擞瓮Ь銟凡坎康?。蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)：是目前前中國密密集型經經濟的典典范。規(guī)規(guī)劃面積積2600萬平方方公里，居住人人口500萬，計計劃吸引引外資110000億美金金。交通優(yōu)勢勢：位于于上海市市與江蘇蘇省最東東端的昆昆山市交交界處的的花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)，近3312國國道，東東接上海海市嘉定定區(qū)、南南連青

6、浦浦區(qū)。地地處上海海、昆山山和蘇州州之間，扼守經經濟金三三角之中中央地塊塊。A88、A99、A111、AA30車車行約220分鐘鐘，即可可快速對對接上海海都市中中心繁華華，構成完完善的交交通網絡絡體系。教育優(yōu)勢勢：花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)設有較較高水準準的硅湖湖學院（設有計計算機、汽車制制造、機機電、商商學、外外語等88個院系系）、職職業(yè)技術術學校和和專為臺臺商解決決子女就就學的臺臺商子女女學校（全國第第二所、華東首首家）。二、花橋橋鎮(zhèn)房地地產市場場環(huán)境研研究（一）市市場環(huán)境境1、市場場綜合走走勢01004年是是昆山房房地產市市場的供供應高峰峰期，銷銷售面積積增長1150%，而空空置量下下降100%，供供需關

7、系系自20001年年以后進進入供大大于需的的格局。值得注注意的是是20004年銷銷售面積積出現44年來首首次比上上年下降降；房價價穩(wěn)中趨趨降，性性價比全全面提升升，年增增幅維持持在200左右右；30000-50000元元/平米米的住宅宅需求成成為主流流。居住住型公寓寓逐漸被被別墅、高檔公公寓所取取代，投投資型樓樓盤繼續(xù)續(xù)面臨現現房低租租金市場場；R3號線線、郊環(huán)環(huán)線、同同三國道道、3112國道道、滬寧寧高速公公路等城城市交通通格局的的變化直直接帶動動房地產產市場格格局大變變化，多多熱點項項目頻出出，競爭爭趨進入入白熱化化；2萬畝以以上的大大盤項目目首先進進入品牌牌化提升升時代，房產消消費的理理

8、性化發(fā)發(fā)展拉低低投資開開發(fā)利潤潤；綜合合素質成成為項目目競爭關關鍵；交通設施施不完善善短期內內不會改改觀，相相對制約約曹安經經濟板塊塊房市售售價；住住宅及辦辦公樓將將集體出出現泡沫沫，空置置率大幅幅提高；社區(qū)商業(yè)業(yè)街與社社區(qū)商業(yè)業(yè)將火爆爆，成為為一些項項目帶動動樓盤整整體銷售售的法寶寶。但社社區(qū)底層層商業(yè)仍仍將以出出售為主主?！叭狻保ㄍ赓Y資、外省省、境外外）公司司大舉入入侵，資資金投放放力度加加大，開開發(fā)競爭爭更趨嚴嚴酷。2、區(qū)域域市場曹安路（收費站站）交通通商務圈圈：如目目前即將將開工的的東方海海外五星星級酒店店，金偉偉汽車國國際廣場場，大上上海國際際商務廣廣場（綜綜合體），江蘇蘇國際貿貿

9、易展示示中心等等，可做做為本項項目的參參考性競競爭區(qū)域域；曹新路住住宅圈：如155萬平米米金都安安亭家園園（綜合合體）、西郊世紀華華城、曹曹安新苑苑、曹安安新村，將成為為本項目目的輔助助客戶競競爭區(qū)域域；安亭老鎮(zhèn)鎮(zhèn)：如協(xié)協(xié)通公寓寓、博泰泰景苑、和亭佳佳苑、安安亭新苑苑、芙蓉蓉金廂園園、泰宸宸舒庭等等，將成成為本項項目的第第一客戶戶競爭區(qū)區(qū)域；綠地國國際家園園：占地地2.77平方公公里的綠綠地國際際家園，規(guī)劃有有電梯多多層、電電梯疊加加、聯(lián)排排和獨棟棟別墅，歷時55年完成成6000萬平方方米的開開發(fā)量，可做為為本地塊塊參考性性競爭個個案。（二）區(qū)區(qū)域競爭爭環(huán)境分分析 本地塊塊競爭物物業(yè)呈點點線面

10、分分布特征征。根據據住宅項項目可以以將競爭爭物業(yè)細細分為二二類：商住價值值型物業(yè)業(yè)：住宅宅及公建建立項的的商務樓樓宇及商商住項目目。純住宅型型物業(yè)：住宅及及公建立立項的純純粹辦公公高檔樓樓宇。附：典型型物業(yè)概概況三、SWWOT分分析1、優(yōu)勢勢：（1）生生活成本本購房成本本：可享享受第一一套購房房優(yōu)惠政政策，即即首付三三成；交通成本本：本地地塊雖屬屬江蘇省省昆山市市，但對對于掛上上海牌照照的汽車車，往返返于嘉定定與花橋橋之間無無需付過過路付，大大降降低了市市區(qū)居民民在此置置業(yè)后的的生活成成本。貸款成本本：由于于花橋隸隸屬于江江蘇省，且銀行行間無法法跨省進進行查詢詢，故對對投資客客或已有有貸款在在

11、身的上上海籍或或非江蘇蘇籍客戶戶而言，都是“第一次次”購房，可享受受首第一一次購房房貸款政政策的優(yōu)優(yōu)惠（除除工商銀銀行，工工商銀行行可查出出異地購購房記錄錄）。（2）新新源路商商業(yè)街將將全面啟啟動，將將逐步完完善周邊邊商業(yè)娛娛樂設施施。（3）RR3軌道道交通即即將動工工，將大大大縮短短與上海海市區(qū)距距離。2、劣勢勢：（1）項項目位置置較偏，周邊生生活設施施配套較較差，主主要依賴賴安亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)上的商商業(yè)娛樂樂配套（2）區(qū)區(qū)域自身身定位不不明晰，市場號號召力不不足（3）購購房成本本二手房：不允許許異地及及郊區(qū)貸貸款，需需一次性性支付一手房：非江蘇蘇籍客戶戶購房，不可享享受公積積金貸款款購房優(yōu)優(yōu)惠，但但

12、公積金金可沖還還貸3、機會會：（1）四四大經濟濟支柱產產業(yè)催生生新興經經濟圈汽車產業(yè)業(yè)鏈已基基本形成成，區(qū)域域熱點將將形成隨著汽車車城的擴擴建與完完善，該該地區(qū)將將形成新新興的商商務及人人口導入入區(qū)江蘇國際際貿易展展示中心心的建設設，標志志著又一一商業(yè)重重鎮(zhèn)的雛雛形即將將形成R3軌道道貫通、F1賽賽事、汽汽車博覽覽會等，該地區(qū)區(qū)將催生生新興旅旅游熱點點（2）市市政府遷遷址將帶帶動該區(qū)區(qū)域市場場信息、商業(yè)、住宅等等繁榮4、危脅脅：（1）過過分依賴賴上海，項目所所在區(qū)域域自身無無法消化化大量商商業(yè)、住住宅面積積客戶市場場：從曹曹安經濟濟技術開開發(fā)區(qū)內內目前在在售（招招商）的的9個項項目，住住宅類9

13、90%以以上的客客戶均來來自上海海，客戶戶來源較較單一；產業(yè)市場場：本項項目所在在區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要依依靠安亭亭汽車城城發(fā)展而而來，商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)相對較較單一；（2）七七部委聯(lián)聯(lián)手出臺臺房產新新政遏制制房價上上漲。接接連二三三的新政政出臺，強化了了公眾“看跌”的心理理預期，導致了了“羊群效效應”。四、項目目開發(fā)成成本分析析1、地塊塊經濟技技術指標標：容積率：1.55土地成本本：500萬/畝畝占地面積積：3550畝總建筑面面積：33496650平平方米2、土地地交易費費用契稅：44土地權屬屬管理費費：0.4元/平方米米年（非非招標形形式）3、開發(fā)發(fā)成本 (每平平米計)整個地塊塊暫擬規(guī)規(guī)劃成多多層

14、與聯(lián)聯(lián)排混合合。多層層容積率率2.00，聯(lián)排排容積率率0.88，綜合合容積率率為1.4，二二者占地地比例暫暫設定為為7：33。土地成本本：（550萬/畝+550萬/畝*44+00.4元元/平方方米年*6666平平方米）66667881元/平方米米（1）多多層成本本估算：建安成本本：10000元元大小配套套：10000元元管理成本本：1000元營業(yè)稅和和所得稅稅：3000元不可預見見費：770元總計：332511元/平平方米多層成本本:34496550*00.724447555*322517.996億（2）聯(lián)聯(lián)排成本本估算：建安成本本：15500元元大小配套套：10000元元管理成本本：1000

15、元營業(yè)稅和和所得稅稅：3000元不可預見見費：770元總計：337511元/平平方米聯(lián)排成本本:34496550*00.310448955*377513.993億共計: 7.996億+3.993億=11.89億億五、總結結1、20004年年，昆山山借助220011年正式式啟動的的國際汽汽車城這這一核心心貿易市市場，對對花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)重新進進行規(guī)劃劃，構建建成以安安亭汽車車產業(yè)為為龍頭的的汽配商商貿物流流重鎮(zhèn)。2、在安安亭汽車車城的經經濟輻射射圈的影影響及媒媒體推波波筑瀾之之下，花花橋鎮(zhèn)做做為江蘇蘇與上海海安亭接接壤的第第一鎮(zhèn)的的商業(yè)價價值、房房地產價價值日益益突顯。3、在安安亭汽車車城產業(yè)業(yè)的支撐撐

16、下，曹曹安開發(fā)發(fā)區(qū)內的的住宅項項目以三三新路、曹新路路為核心心住宅圈圈；曹安安路、同同三國道道沿線則則為商、住綜合合樓。曹新路、三新路路住宅圈圈目前在在售的有有金都安安亭家園園及世紀紀華城。多層/小小高層：32000338000元/平平方米疊加別墅墅：均價價42000元/平方米米曹安路、同三國國道沿線線在售的的有大上上海國際際商貿中中心和大大上海國國際商務務廣場多層：22780036600元元/平方方米商鋪：31668773000元/平平方米4、今年年年底預預計將有有11萬萬平方米米的住宅宅上市（主要來來自于大大上海國國際商貿貿中心和和大上海海國際商商務廣場場），另另有近330萬平平方米的的商

17、業(yè)上上市，明明年將可可能推出出兩幢酒酒店式公公寓，以以滿足日日益壯大大的汽車車產業(yè)城城內商業(yè)業(yè)活動需需求。5、由于于曹安經經濟開發(fā)發(fā)區(qū)房產產市場無無論是客客戶來源源，還是是商業(yè)開開發(fā)主要要依賴上上海對安安亭鎮(zhèn)的的規(guī)劃，房產市市場的發(fā)發(fā)展對安安亭鎮(zhèn)的的規(guī)劃比比較敏感感，不排排斥今后后當地市市場因安安亭鎮(zhèn)產產業(yè)規(guī)劃劃布局的的變動、市場金金融政策策變化等等影響當當地樓市市及客源源。6、曹安安經濟開開發(fā)區(qū)做做為今后后江蘇省省規(guī)劃中中的商業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)，在交通通方面只只有一條條往返于于安亭至至花橋公公交線路路，而生生活配套套也依賴賴于安亭亭鎮(zhèn)，極極大的影影響今后后的生活活質量。附件：在售樓盤盤一覽表表樓盤名地

18、址產品形態(tài)態(tài)開盤日期期售價（元元/）建筑面積積備注大上海國國際商貿貿中心昆山花橋橋多層/商商鋪/四四星級酒酒店/酒酒店式公公寓20044年年底底多層一期期：2558029330二期均價價：31100元元/商鋪：3316886440031萬1、20006年年6年交交房2、分三三期開發(fā)發(fā)，目前前二期在在打樁并并開始銷銷售3、二手手市場55F三房房29777元/平方米米大上海國國際商務務廣場三星路北北側、外外青松公公路兩側側多層/小小高層/四星級級酒店/兩個四四層商業(yè)業(yè)廣場20055年2月月多層一期期：36600元元/商鋪：773000元/占地：111.779公頃頃1、12層為為商鋪，355層為公公寓2、銷售售率達770%，商鋪余余二層部部分單位位，住宅宅余45層部部分金都安亭亭家園三新路曹曹新路多層/高高層/疊疊加20044年3月月（二期期）多層二期期：2880036000疊加：442000元/二期全部部售罄，三期預預計年底底推出綠地國際際家園花橋多層/小小高層/疊加/聯(lián)排/獨棟20044年3月月18日日三期獨棟棟：90000元元/聯(lián)排：660000元/疊加：445000元/多層：33