中國經(jīng)典房地產(chǎn)調(diào)查問卷

1、PAGE Royal Roads UniversityOrganizational Consulting ReportPAGE PAGE 101 Royal Roads UniversityOrganizational Consulting Project83 主要活動 負責人整個項目l方案設計問卷設計定稿、 印刷督導培訓訪問員招募抽樣訪問員培訓試訪訪問實施數(shù)據(jù)錄入清理計算機處理報告撰寫遞交報告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周4.4費費用預算算 經(jīng)費費預算編編列（以以人民幣幣計算） 方案、問卷設設計1.萬元第一階段段訪談2200份份、第三三階段入入戶費用用：1000份督導

2、、訪訪問員培培訓試訪訪0.11萬元訪問實施施(訪問員員費用與與訪問管管理費用用):330元*4000=11.2萬萬元抽樣0.1萬元元問卷、卡卡片印刷刷：0.1萬元元禮品:22*4000=00.8萬萬元小計：22.3萬萬元第四階段段補充調(diào)調(diào)查1000戶(備選)(訪問員員費用與與訪問管管理費用用):200元*100=0.22萬元禮品:55元* 1000=0.005萬元元小計：00.255萬元第五階段段：走訪訪機關、座談會會2組組織實施施 40000元元*2=0.88萬元禮品: 1000元*15*2=0.33萬元小計：11.1萬萬元第五階段段：數(shù)據(jù)據(jù)處理分分析，編編寫報告告數(shù)據(jù)錄入入清理:5*110

3、000=0.22萬元計算機處處理:1.55萬元報告撰寫寫（1個總總報告，入戶報報告、訪訪談報告告、報紙紙報告、宏觀報報告）:2萬元元小計：33.2萬萬元合計:88.355萬元萬萬元咨詢費用用本咨詢工工作的咨咨詢費為為人們幣幣30000000元。這這項費用用是依據(jù)據(jù)工作的的時間、進度、行業(yè)特特點綜合合制定的的。4.4.1市場場需求咨咨詢報告告 德州經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)是集集吸收外外資、發(fā)發(fā)展高科科技、提提高工業(yè)業(yè)水平于于一體，以市場場促發(fā)展展，以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)促市市場的高高科技工工業(yè)園區(qū)區(qū)，同時時本園區(qū)區(qū)也擔負負著創(chuàng)造造舒適、優(yōu)美的的人居環(huán)環(huán)境，改改善投資資環(huán)境和和生活質(zhì)質(zhì)量的重重要職能能，是德德城區(qū)向向東發(fā)

4、展展關鍵性性的一步步。項目的建建設，是是德州經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)響應應十六大大號召，建設小小康住宅宅的重要要舉措，也是開開發(fā)區(qū)住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的里程碑碑。本次次市場調(diào)調(diào)研活動動是在充充分了解解居民居居住條件件、居住住環(huán)境需需求的基基礎上，本著提提高居民民生活質(zhì)質(zhì)量，更更好的把把開發(fā)區(qū)區(qū)建設成成為“最佳人人居生態(tài)態(tài)環(huán)境”的原則則下展開開，本次次調(diào)研準準備充分分，調(diào)研研內(nèi)容全全面、科科學，調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)真實、有效。我們希望望，此次次專項調(diào)調(diào)研可做做為項目目前期開開發(fā)及后后期銷售售的重要要決策依依據(jù)，并并為*公司后后續(xù)開發(fā)發(fā)項目提提供具可可參考價價值的數(shù)數(shù)據(jù)資料料。報告內(nèi)容容：第一部分分調(diào)查查設計與與組織

5、實實施一、調(diào)查查設計（一）調(diào)調(diào)查目的的1、通過過客觀深深入的市市場調(diào)查查和科學學嚴謹?shù)牡慕y(tǒng)計分分析，充充分了解解德州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供需空間間和價格格趨勢，確定目目標客戶戶群及其其對產(chǎn)品品和價格格的取向向，對項項目的現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)劃劃提出建建設性建建議，合合理規(guī)劃劃小申莊莊項目地地塊，明明確項目目定位，較準確確的發(fā)揮揮地塊環(huán)環(huán)境特質(zhì)質(zhì)和經(jīng)濟濟指標，開發(fā)出出為市場場所接受受的產(chǎn)品品，實現(xiàn)現(xiàn)項目投投資效益益回報的的最大化化。2、根據(jù)據(jù)對項目目的定位位、規(guī)劃劃、市場場前景、投資風風險的調(diào)調(diào)查研究究分析，對后續(xù)續(xù)營銷推推廣策略略提供有有力支持持。3、隨著著全面推推進小康康社會的的建設，為更好好的把開開發(fā)區(qū)

6、建建設成德德州市最最佳人居居生態(tài)社社區(qū)，充充分了解解德州市市民對住住宅消費費的需求求，進行行了“建筑無無限生活活，從懂懂你的生生活開始始！”報紙公開開問卷調(diào)調(diào)查，樹樹立開發(fā)發(fā)區(qū)政府府的愛民民形象，以及*公司司的品牌牌形象，將項目目進行前前期推廣廣，獲得得廣泛的的公眾認認知度和和關注度度。（二）調(diào)調(diào)查內(nèi)容容1、對德德州市宏宏觀環(huán)境境的調(diào)查查（1）宏宏觀經(jīng)濟濟及市政政規(guī)劃（2）德德州房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀2、項目目自身情情況調(diào)查查（1）產(chǎn)產(chǎn)品的整整體研究究與特性性分析項目的地地理位置置（區(qū)域域特性、區(qū)域交交通狀況況、項目目周圍環(huán)環(huán)境）產(chǎn)品公司司組成 （開開發(fā)商、設計單單位、承承建單位位、策劃劃公司、物業(yè)公

7、公司）3、需求求市場調(diào)調(diào)查未來三年年內(nèi)市民民置業(yè)意意向購買偏好好（地段段、價位位、戶型型與結構構、面積積、建筑筑風格設設計、裝裝修檔次次、配套套設施重重要性）購買決策策（決策策參與、決策影影響因素素、信息息渠道的的重要性性排序）購買行為為（適宜宜置業(yè)時時期、銷銷售行為為主動性性、付款款方式）價格支付付能力對物業(yè)配配套的需需求購買人群群4、競爭爭市場調(diào)調(diào)查（個個案對比比）（1）基基本情況況樓盤位置置、占地地面積、總建筑筑面積、開發(fā)商商、總投投資、開開工竣工工日期、容積率率類別、檔檔次及整整體布局局裝修材料料、水平平硬件設備備配套服務務功能及及功能分分區(qū)公開銷售售日期銷售價格格、開發(fā)發(fā)期價格格的變

8、化化情況、銷售率率付款方式式、銀行行按揭安安排車位配備備物業(yè)管理理公司及及費用（2）營營銷策略略目標客戶戶選擇決決策市場定位位與宣傳傳重點營銷組合合策略（三）調(diào)調(diào)查方法法1、宏觀觀調(diào)查房管、土土地、規(guī)規(guī)劃等相相關部門門訪談報刊文獻獻資料收收集與分分析2、項目目自身情情況調(diào)查查項目規(guī)劃劃談論會會項目現(xiàn)場場考察有關人員員訪談相關資料料收集整整理3、需求求市場調(diào)調(diào)查專項訪談談問卷（2000人次）報紙公開開問卷調(diào)調(diào)查（4400人人次）入室主體體問卷（1000次）統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)交叉分分析（分分類進行行頻數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計分析析和列聯(lián)聯(lián)表統(tǒng)計計分析）4、競爭爭市場調(diào)調(diào)查現(xiàn)場踩點點調(diào)查報刊文獻獻收集與與分析深度訪談談二、

9、調(diào)查查組織與與實施調(diào)查時間間安排表表時 間 安 排排工 作作 內(nèi)內(nèi) 容容20033年5月月13日日就現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃方案案專項討討論會。20033年5月月14日日提交調(diào)查查問卷樣樣本及調(diào)調(diào)查細化化方案。20033年5月月15日日正式簽定定合同，報社聯(lián)聯(lián)絡，報報紙問卷卷調(diào)整。20033年5月月16日日宏觀調(diào)查查開始，走訪開開發(fā)區(qū)管管委會、房管局局、規(guī)劃劃服務中中心等；2、競爭爭市場調(diào)調(diào)查開始始，對德德州市內(nèi)內(nèi)及開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)競競爭樓盤盤進行詳詳細調(diào)查查。20033年5月月1718日日1、4月月17日日報紙公公開問卷卷見報；2、集中中訪談問問卷調(diào)查查階段，訪談外外商投資資服務中中心、三三和電子子、躍華華中學

10、、高速公公路管理理處等單單位，同同時實施施街訪，共收回回問卷2241份份，有效效問卷2235份份。20033年5月月1920日日 主體問卷卷調(diào)查階階段，走走訪小區(qū)區(qū)、企事事業(yè)單位位、私營營業(yè)主等等，收回回問卷1108份份，有效效問卷998份；三類問卷卷數(shù)據(jù)庫庫建立。20033年5月月1923日日報紙問卷卷陸續(xù)回回收，截截止目前前回收問問卷799份，全全部有效效；數(shù)據(jù)庫數(shù)數(shù)據(jù)錄入入。20033年5月月2426日日進行數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計分分析，市市調(diào)報告告（第一一稿）形形成。20033年5月月27日日市調(diào)分析析現(xiàn)場演演示談論論會，市市調(diào)報告告（第一一稿）提提交。20033年5月月2830日日市調(diào)報告告（修

11、正正稿）完完成提交交。 第二部分分調(diào)查查數(shù)據(jù)資資料匯總總與分析析德州市宏宏觀環(huán)境境調(diào)查 （一）德德州市宏宏觀環(huán)境境分析德州市位位于山東東省西北北部，北北依北京京、天津津，南靠靠省會濟濟南，西西接石家家莊，東東連渤海海灣，是是華北、華東兩兩大經(jīng)濟濟區(qū)的連連結帶。德州市現(xiàn)現(xiàn)轄111個縣市市區(qū)和兩兩個省級級開發(fā)區(qū)區(qū)，總?cè)巳丝?440萬，面積11萬平方方公里。但目前前德州中中心城區(qū)區(qū)面積卻卻不足440平方方公里，城市人人口約為為50萬萬左右?？傮w來來看，德德州市城城市化水水平明顯顯偏低。德城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)分為鐵鐵西區(qū)、市中區(qū)區(qū)和東城城區(qū)三部部分。鐵鐵西區(qū)為為新設立立的商貿(mào)貿(mào)開發(fā)區(qū)區(qū)，也是是重要的的工業(yè)區(qū)區(qū)和倉

12、儲儲區(qū)；市市中心為為老城區(qū)區(qū)，集中中擔負著著城市的的生活服服務功能能，是行行政、金金融、商商業(yè)、文文化和客客運交通通中心；東城區(qū)區(qū)為988年新設設立的省省級經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)，是今今后德州州市的政政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化中心心區(qū)。從德城區(qū)區(qū)現(xiàn)狀來來看，德德州市中中心城市市規(guī)模占占總體規(guī)規(guī)模的比比重太小小，城市市化水平平偏低。這種“小馬拉拉大車”的局面面，難以以充分的的起到對對區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的帶帶動作用用。為此此，德州州市提出出城市東東進戰(zhàn)略略：跨越越岔河，建設新新城區(qū)，計劃用用5年時時間建成成25平平方公里里的河東東新區(qū)，迅速膨膨脹城市市規(guī)模，使德州州市成為為魯西北北、冀東東南的中中心城市市。（二）德德州

13、房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀德州市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步較較晚，220000年完全全取消福福利分房房和集資資建房后后商品房房市場才才得到大大力發(fā)展展，一時時間開發(fā)發(fā)量大幅幅增加，房價上上揚速度度較快，市場秩秩序不規(guī)規(guī)范。從全國各各城市新新區(qū)的建建設經(jīng)驗驗來看，一個城城市新區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)勢必會會對當?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)生較大大的影響響。結合合德州實實際情況況，通過過對開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會、房房管局等等政府部部門的走走訪，我我們認為為，新區(qū)區(qū)開發(fā)的的實施會會對當?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生生如下幾幾方面影影響：開發(fā)區(qū)、新區(qū)房房價平抑抑德州市市整體房房價開發(fā)區(qū)和和新區(qū)的的房價較較市區(qū)115000-23300元元/的的房價便便宜30

14、00-4400元元/，帶動了了開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的開發(fā)，對于平平抑德州州市整體體房價起起到顯著著作用。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的的開發(fā)帶帶動房地地產(chǎn)投資資目前市中中心德城城區(qū)可供供開發(fā)土土地越來來越少，且相應應的土地地價格也也日益趨趨高，加加之政府府在新區(qū)區(qū)開發(fā)建建設初期期給予特特別優(yōu)惠惠的土地地出讓政政策，勢勢必會導導致開發(fā)發(fā)商的投投資傾向向東移，新區(qū)房房地產(chǎn)市市場的繁繁榮指日日可待。據(jù)市場場資料顯顯示，德德州市中中心房價價自去年年至今，上漲了了近3000元/。房房價的上上漲促進進了消費費者對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資的的興趣，尤其將將目光鎖鎖定在具具有較大大增值潛潛力的區(qū)區(qū)域。一一般而言言，開發(fā)發(fā)區(qū)都具具有

15、較大大的投資資價值，二則相相對于市市中心，它無污污染的自自然環(huán)境境和超前前的市政政規(guī)化優(yōu)優(yōu)勢無可可比擬。開發(fā)商商和消費費者之間間的雙熱熱效應會會給新區(qū)區(qū)和開發(fā)發(fā)區(qū)帶來來無限的的活力。開發(fā)區(qū)人人口增長長使住宅宅需求更更加旺盛盛開發(fā)區(qū)大大力啟動動招商引引資，加加強各類類園區(qū)規(guī)規(guī)劃建設設，國內(nèi)內(nèi)外諸多多企業(yè)的的入住，使開發(fā)發(fā)區(qū)人口口也得以以迅速膨膨脹，住住房需求求相應產(chǎn)產(chǎn)生。據(jù)據(jù)開發(fā)區(qū)區(qū)控制性性詳細規(guī)規(guī)劃，開開發(fā)區(qū)遠遠期發(fā)展展規(guī)模為為15平平方公里里，城市市人口為為12萬萬人，新新區(qū)發(fā)展展規(guī)模為為25平平方公里里，城市市人口將將達到332萬人人以上。按平均均2.33人/戶戶的標準準量計算算，僅住住宅

16、需求求就在119.111萬套套以上，而開發(fā)發(fā)區(qū)、新新區(qū)在建建項目較較少的供供應量使使得這種種需求更更加明顯顯。新區(qū)、開開發(fā)區(qū)房房價會隨隨著開發(fā)發(fā)區(qū)成熟熟程度而而趨高一般來說說，新區(qū)區(qū)開發(fā)初初期，為為刺激投投資，土土地出讓讓數(shù)量多多，速度度快，在在進入成成熟期后后，出讓讓速度逐逐漸減慢慢。大量量的土地地出讓勢勢必會造造成新區(qū)區(qū)開發(fā)熱熱度頻頻頻上升，新區(qū)的的投資價價值也逐逐漸顯出出。房地產(chǎn)開開發(fā)機會會與風險險并存新區(qū)的開開發(fā)給各各行各業(yè)業(yè)，尤其其是房地地產(chǎn)業(yè)帶帶來更多多機會。但同時時，風險險也相應應存在。眾所周周知，德德州市是是經(jīng)濟欠欠發(fā)達地地區(qū)，工工業(yè)基礎礎薄弱，高素質(zhì)質(zhì)人才缺缺乏，阻阻礙了本本

17、地經(jīng)濟濟的快速速發(fā)展。據(jù)20001年年統(tǒng)計資資料，德德州市人人均年收收入僅為為69332.228元。經(jīng)濟收收入過低低使住房房需求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏行枨笄蟮姆蓊~額也相對對較小。同時，人們對對開發(fā)區(qū)區(qū)、新區(qū)區(qū)的認識識還相對對薄弱，加之開開發(fā)時間間短，周周邊配套套尚不完完善，在在此形勢勢下，要要想做好好一個項項目的運運作，更更要注重重項目的的規(guī)劃定定位、產(chǎn)產(chǎn)品的自自身品質(zhì)質(zhì)應符合合市場需需求，準準確的價價格策略略和獨特特而具有有沖擊力力的推廣廣策略和和銷售策策略。二、項目目自身情情況調(diào)查查（一）項項目的整整體研究究與特性性分析（1）項項目地塊塊地理位位置優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢勢：地塊塊位于經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)，且且南臨

18、開開發(fā)區(qū)主主干道東東方紅路路，隔路路與知名名私立學學校躍華中中學相望望，東面面為規(guī)劃劃中的沙沙王河防防護綠帶帶，西近近規(guī)劃中中新政府府所在地地，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，具具有明顯顯的增值值空間。小區(qū)空氣氣清新，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，附附近市政政廣場是是人們休休閑娛樂樂的好去去處。小區(qū)占地地3000多畝，規(guī)模在在周圍為為最大，且地塊塊相對比比較規(guī)整整，規(guī)劃劃較易分分割及形形成中心心景觀區(qū)區(qū)。不足開發(fā)區(qū)尚尚處在發(fā)發(fā)展初期期，周邊邊公交、購物、醫(yī)療、教育配配套還不不夠成熟熟,有待待完善。小區(qū)南臨臨的波司司登公司司職工宿宿舍，整整體形象象較差，影響小小區(qū)南向向景觀。小區(qū)要考考慮部分分拆遷戶戶回遷，安置居居民素質(zhì)質(zhì)不高

19、，將來業(yè)業(yè)主會對對此比較較挑剔。（2）參參與項目目的公司司情況優(yōu)勢發(fā)展商*公司司為開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會下屬屬實體，政府信信譽，誠誠信保證證。項目設計計特邀同同濟大學學建筑設設計研究究院進行行整體規(guī)規(guī)劃設計計。該院院規(guī)劃設設計方面面在國內(nèi)內(nèi)具有較較高權威威性。小區(qū)營銷銷策劃擬擬聘在行行業(yè)內(nèi)具具有豐富富實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗的浩浩華不動動產(chǎn)機構構來進行行全程代代理策劃劃，全新新的營銷銷服務理理念，全全程的客客戶服務務體系會會有效促促進項目目的營銷銷推廣及及利潤最最大化的的實現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)業(yè)管理還還在籌劃劃之中，計劃將將邀請專專業(yè)的物物業(yè)管理理公司擔擔任物業(yè)業(yè)管理顧顧問，為為小區(qū)業(yè)業(yè)主提供供管家式式的標準準物業(yè)服服務

20、。此此舉可使使本項目目具有較較強的市市場競爭爭力。不足原*公公司前期期開發(fā)的的湘江小小區(qū)質(zhì)量量、物業(yè)業(yè)管理等等方面的的殘存問問題，會會對小申申莊項目目帶來一一定影響響。物業(yè)管理理顧問公公司尚未未確定。 （3）項目市市場分析析優(yōu)勢與本項目目所處區(qū)區(qū)位、特特質(zhì)相近近的可競競爭樓盤盤較少，抓住市市場機會會點，積積累有效效客戶。本區(qū)域房房地產(chǎn)市市場處在在發(fā)展階階段，整整體營銷銷實力不不強，給給項目預預留的發(fā)發(fā)展、發(fā)發(fā)揮空間間較大?，F(xiàn)市場的的房價略略高出市市民的承承受價位位，據(jù)調(diào)調(diào)查，市市民對本本項目的的預期價價位認同同感較強強，為本本項目打打入市場場奠定了了良好的的基礎。不足據(jù)德州本本地情況況，主力力

21、宣傳媒媒介較少少，市民民對媒介介的關注注度不高高，使項項目在宣宣傳過程程中，受受一定影影響。房地產(chǎn)市市場剛剛剛起步，項目在在產(chǎn)品設設計中涉涉及新產(chǎn)產(chǎn)品應用用時，要要考慮到到市民的的接受程程度，對對于項目目自身檔檔次的提提升，略略有影響響。三、房地地產(chǎn)需求求調(diào)查（問卷調(diào)調(diào)查）我們采取取集中訪訪談問卷卷調(diào)查、入室主主體問卷卷調(diào)查和和報紙公公開問卷卷調(diào)查的的方式，共采集集樣本4416份份，對規(guī)規(guī)劃最具具現(xiàn)實意意義也是是消費者者最關心心的各類類購房因因素（可可接受戶戶型、面面積、房房價、配配套、物物業(yè)等）進行了了客觀詳詳細的調(diào)調(diào)查。 （一）問問卷回收收統(tǒng)計及及情況說說明問卷類型型取樣回收收數(shù)目有效問卷

22、卷數(shù)目備 注集中訪談談問卷2412356份無效效報紙公開開問卷7777全部有效效入室主體體問卷104985份無效效入室主體體問卷 作作為調(diào)查查的主要要采信樣樣本，主主體問卷卷的問題題涉及最最為全面面，展開開深入。必須保保證其調(diào)調(diào)查的全全面性和和客觀性性。采用用電話預預約、隨隨機采樣樣、設立立集中市市調(diào)點、知名企企業(yè)中高高層定向向約訪等等形式對對德棉、網(wǎng)通、中行、招商局局、涉外外辦、物物價局、開發(fā)區(qū)區(qū)財政局局、辦公公室等政政府企事事業(yè)單位位進行了了調(diào)查，行業(yè)涉涉及公務務員、醫(yī)醫(yī)生、職職員、私私營業(yè)主主、工人人、中高高層管理理者等十十一個層層面，共共回收有有效問卷卷1044份，有有效988份。集中

23、訪談談問卷取樣單位位取樣人群群取樣數(shù)目目有效問卷卷備 注注三和電子子中層管理理者、職職工13112份無效效耀華中學學教師1717高速公路路管理局局職員2323魯能超市市職員、隨隨機抽樣樣34331份無效效 開發(fā)區(qū)區(qū)管委會會辦公大大廳國家公務務員、職職員40382份無效效美食城隨機抽樣樣3636新湖廣場場隨機抽樣樣33321份無效效街訪隨機抽樣樣4545 報紙紙問卷 未未達到期期望回收收數(shù)，一一是報紙紙僅發(fā)布布一次，頻率低低，時效效短；另另一方面面是德德州日報報覆蓋蓋面小，客戶群群局限性性大，且且發(fā)行量量小，市市民對媒媒體的關關注度不不高。報報紙公開開問卷的的初衷是是將其作作為對周周邊縣郊郊區(qū)意

24、向向者需求求的了解解途徑和和企業(yè)品品牌塑造造項目公公開推廣廣的開始始。從問問卷回收收質(zhì)量看看，人群群素質(zhì)高高，選擇擇客觀，77份份全部有有效，已已經(jīng)達到到調(diào)查的的基本目目的。樣樣本可以以作為對對其它兩兩種問卷卷的補充充。（二）主主題問卷卷調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)基礎礎數(shù)據(jù)分分析1、未來來三年內(nèi)內(nèi)置業(yè)意意向購買動機機及次數(shù)數(shù)在對居民民購買動動機的調(diào)調(diào)查中，為改善善居住條條件的所所占份額額最多，為611.2%，其次次是購買買婚用的的占255.5%，用于于投資和和本地拆拆遷僅各各占5.1%。在此之之中，屬屬于二次次置業(yè)的的占多數(shù)數(shù)，達554.11%,第第一次置置業(yè)的占占39.8%，多次置置業(yè)的僅僅占到總總數(shù)的66

25、.1%。購房的原原因FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid本地拆遷遷55.15.15.1改善居住住條件6061.2261.2266.33投資升值值55.15.171.44結婚用房房2525.5525.5596.99地位身份份的象征征11.01.098.00其他22.02.0100.0Totaal98100.0100.0本次置業(yè)業(yè)屬于FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid第一次3939.8839.8839.88

26、第二次5354.1154.1193.99多次66.16.1100.0Totaal98100.0100.0購房區(qū)域域選擇從居民對對購買住住宅的區(qū)區(qū)域分析析上看，在被調(diào)調(diào)查者中中，打算算在開發(fā)發(fā)區(qū)購房房者占到到34.7%，而計劃劃在市中中心區(qū)購購房的同同樣占334.77%。開開發(fā)區(qū)對對整個德德州市區(qū)區(qū)來說，還是一一個新興興的區(qū)域域，這個個數(shù)據(jù)足足以說明明，開發(fā)發(fā)區(qū)在人人們心中中的地位位，人們們看好它它的未來來前景及及發(fā)展?jié)摑摿?。購房區(qū)域域選擇FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid市中心3434.7734.

27、7734.77城東99.29.243.99鐵西22.02.045.99城南44.14.150.00城北88.28.258.22開發(fā)區(qū)3434.7734.7792.99新區(qū)77.17.1100.0Totaal98100.0100.0投資意向向調(diào)查在98位位被調(diào)查查者中，92人人兩年內(nèi)內(nèi)有投資資計劃，投資房房地產(chǎn)和和股票均均占277%，用用于彩票票投資的的占233%，用用于投資資債券的的占111%。對對于房地地產(chǎn)投資資，很多多人還處處于一種種觀望態(tài)態(tài)度。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValiid929292929292Misssingg666666Meann27%14%11%27%23%5%Sum2

28、5131025215房地產(chǎn)投投資區(qū)域域選擇在此項問問題中，計劃在在開發(fā)區(qū)區(qū)投資的的最多，占總數(shù)數(shù)的588.2%，其次次是市中中心占221.44%，其其他區(qū)域域所占份份額較少少。房地產(chǎn)投投資的選選擇區(qū)域域FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid市中心2121.4421.4421.44城東88.28.229.66鐵西33.13.132.77城南11.01.033.77城北22.02.035.77開發(fā)區(qū)5758.2258.2293.99新城55.15.199.00其他11.01.0100.0Totaal981

29、00.0100.0對開發(fā)區(qū)區(qū)的第一一感覺人們的回回答排序序依次為為發(fā)展?jié)摑摿?、未未來新市市區(qū)、希希望、朝朝氣蓬勃勃、創(chuàng)新新、值得得信賴、親和、繼承文文化、權權威。說說明開發(fā)發(fā)區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為人人們心目目中極具具發(fā)展?jié)摑摿Φ男滦率袇^(qū)。NMiniimummSumMeann發(fā)展?jié)摿α?7081.84親和9707.07朝氣蓬勃勃97034.35創(chuàng)新97026.27希望97044.45繼承文化化9704.04精明9700.00權威9701.01值得信賴賴97013.13未來新市市區(qū)97071.73Valiid NN (llisttwisse)97 德州州市房價價預測由數(shù)據(jù)分分析，調(diào)調(diào)查者中中認為德德州三年年

30、內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)價格將將會升高高的占224.55%，認認為會保保持現(xiàn)狀狀的占442.99%，認認為將會會下跌的的占266.5%，不清清楚的占占6.11%。依依自身經(jīng)經(jīng)濟條件件，700%以上上的市民民認為房房價上漲漲太快，開發(fā)商商越來越越多，競競爭加劇劇，不可可能再漲漲。由此此說明德德州房地地產(chǎn)市場場不規(guī)范范，短時時間內(nèi)房房價上揚揚的幅度度大頻率率快，使使部分購購房者開開始觀望望，寄期期望于通通過開發(fā)發(fā)商競爭爭平抑房房價。FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid上漲2424.5524.5524.55保持現(xiàn)狀狀42

31、42.9942.9967.33下跌2626.5526.5593.99不清楚66.16.1100.0Totaal98100.0100.0小結：由由此可知知，德州州市民購購房觀念念發(fā)生很很大變化化，對開開發(fā)區(qū)的的認可度度提高，置業(yè)意意向首選選開發(fā)區(qū)區(qū)的占11/3，主要用用于改善善居住條條件和購購置婚房房，分屬屬滿足生生活需求求范圍和和提高生生活質(zhì)量量，多屬屬于在單單位福利利購房后后二次置置業(yè)。并并有近三三分之一一的人打打算進行行房地產(chǎn)產(chǎn)投資，對開發(fā)發(fā)區(qū)的未未來發(fā)展展?jié)摿ζ谄谕岛芎芨?，認認為其將將成為德德州市新新城區(qū)，選擇投投資開發(fā)發(fā)區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)的占到到二分之之一。通通過對調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)分析，德州市市民

32、普遍遍認為，德州的的房產(chǎn)價價格將會會保持現(xiàn)現(xiàn)有水平平或下跌跌，短期期內(nèi)不會會波動，目前房房價尚可可接受；而開發(fā)發(fā)區(qū)較市市區(qū)低廉廉的房價價無疑成成為吸引引購房者者的一個個有利因因素。2、購買買偏好（地段、價位、戶型與與結構、戶型廳廳室面積積、建筑筑風格設設計、裝裝修檔次次、配套套設施重重要性）A可接接受價格格、總價價分析購房者最最可能購購買的房房價平均均值范圍圍在12212.24元元/-14881.663元/之間間，買房房者的最最高承受受能力均均值在117655.488元/，認為為質(zhì)量保保證最低低線均值值為9669.111元/。在在被調(diào)查查者中，所能承承受買房房范圍最最小值8800元元，最大大值

33、30000元元。據(jù)此此分析，德州市市居民對對房價的的主要承承受能力力約為9969元元/17665元/件，做為中中高檔物物業(yè)的可可接受價價格在112000-16600元元/之之間。 購房房單價承承受能力力你最可能能購買的的房價范范圍B點C點買房的最最高價位位質(zhì)量保證證的最低低價位NValiid098988479Misssingg98001419Meann12122.24414811.63317655.488969.11Mediian12000.00014000.00016000.00010000.000Miniimumm800900500600Maxiimumm30000300003400020

34、000購房所承承受總價價能力購房者愿愿意花費費的總房房款均值值在133.788萬元16.71萬萬元之間間，被調(diào)調(diào)查者認認為質(zhì)量量保證的的最低金金額均值值不低于于10.1萬元元/套，能夠承承擔最高高總房款款金額均均值為119.995萬元元/套，據(jù)此，德州市市區(qū)居民民所能承承擔的總總款在110萬元元20萬萬元/套套之間。購房承受受總價（萬元） B點C點總額高于于多少你你不會購購買（萬萬元）總額低于于多少你你也不會會買（萬萬元）NValiid96968280Misssingg221618Meann13.77816.77119.99510.110Miniimumm59104Maxiimumm40405

35、020B需求求面積分分析被調(diào)查者者中需求求面積在在80-1000平方米米之間的的占399.8%，1000-1120平平方米之之間的占占23.5%，1200-1440平方方米之間間的占221.44%，他他們的比比例為11.866：1.10:1.000。由由此知，在800-1440平方方米之間間的戶型型總份額額占到882.66%，最最為廣大大消費者者所青睞睞，三個個層面需需求均勻勻，客戶戶群層次次明顯。FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid80平米米以下22.02.02.080-1100平平米3939.8

36、839.8841.88100-1200平米2323.5523.5565.33120-1400平米2121.4421.4486.77140-1600平米88.28.294.99160-1800平米44.14.199.00180平平米以上上11.01.0100.0Totaal98100.0100.0C樓型型需求分分析在人們對對期望樓樓型的選選擇上，選擇多多層的占占60.2%，其次是是小高層層為255.5%，別墅墅占9.2%，高層僅僅占5.1%。因為德德州市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度正正逐步加加快，目目前經(jīng)濟濟尚不發(fā)發(fā)達，人人均經(jīng)濟濟收入不不高，人人們受傳傳統(tǒng)居住住習慣影影響，尤尤其是小小高層居居住成本本高。

37、而而相對高高層和小小高層，多層物物業(yè)分攤攤面積較較少，人人們經(jīng)濟濟條件能能夠較輕輕松的承承擔物業(yè)業(yè)費，所所以對多多層依然然偏愛。同時也也有一部部分中高高層收入入者，因因小高層層廣闊的的視野，高檔的的物業(yè)形形象和現(xiàn)現(xiàn)代化的的配套設設施，對對其表現(xiàn)現(xiàn)出一定定的青睞睞。FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid高層55.15.15.1小高層2525.5525.5530.66多層5960.2260.2290.88別墅99.29.2100.0Totaal98100.0100.0D戶型型偏好分分析對戶型性性質(zhì)來說說，

38、選擇擇錯層的的居多，占422.9%，次之之平層為為33.7%，復式占占14.3%。人們比比較接受受新的錯錯層戶型型，傳統(tǒng)統(tǒng)的平層層依然得得到垂青青。 FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid平層3333.7733.7733.77錯層4242.9942.9976.55躍層99.29.285.77復式1414.3314.33100.0Totaal98100.0100.0E戶型型結構偏偏好分析析人們期望望的臥室室數(shù)量中中，選擇擇3室的的最多，占總量量的611.2%，選擇擇2室的的占355.7%，選擇擇4室的的

39、僅占33.1%。FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid23535.7735.7735.7736061.2261.2296.99433.13.1100.0Totaal98100.0100.0 對對臥室的的面積需需求中，都希望望保證主主人房的的舒適度度，主臥臥面積最最集中，52%的人希希望在115-220平方方米，330.66%的人人希望在在20平平方米以以上；兩兩室與三三室需求求差異在在于，許許多家長長考慮孩孩子應該該有一個個更加舒舒適的成成長環(huán)境境，或老老人同住住，接近近半數(shù)兩兩室購房房者希望望兩間臥

40、臥室面積積不要相相差太大大；三室室及以上上需求中中也強調(diào)調(diào)主人房房外的臥臥室面積積應一樣樣，在戶戶型設計計上應予予以考慮慮。 臥室一一面積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid15-220平米米5152.0056.7756.77 20平米米以上3030.6633.3390.00 10-115平米米99.210.00100.0 Totaal9091.88100.0 MisssinggSysttem88.2 Totaal98100.0 臥室二面面積FreqquenncyPerccenttValiid PP

41、erccenttCumuulattivee PeerceentValiid15-220平米米4748%52.2252.22 10-115平米米3737.88%41.1193.33 20平米米以上66.1%6.7100.0 Totaal9091.88%100.0 MisssinggSysttem88.2% Totaal98100.0% 臥臥室三面面積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid10-115平米米2727.6654.0054.00 15-220平米米2323.5546.00100.0 Totaa

42、l5051.00100.0 MisssinggSysttem4849.00 Totaal98100.0 臥室四四面積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid15-220平米米33.1100.0100.0MisssinggSysttem9596.99 Totaal98100.0 人們對廳廳的要求求比較集集中，選選擇一廳廳的份額額占155.3%，選擇擇二廳的的份額占占84.7%（包含餐餐客合一一）。在在廳的選選擇中，人們對對廳的面面積要求求差異較較大，559.66%的消消費者希希望客廳廳的面積積在255-3

43、22平方米米，另一一消費層層面集中中在199-255平米之之間和332平米米以上，餐廳的的面積需需求值出出一人外外集中在在19平平米以下下。 廳的需需求FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid11515.3315.3315.3328384.7784.77100.0Totaal98100.0100.0客廳面積積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid25-332平米米5354.1159.6659.66 19-225

44、平米米2222.4424.7784.33 32平米米以上1111.2212.4496.66 19平米米以下33.13.4100.0 Totaal8990.88100.0 MisssinggSysttem99.2 Totaal98100.0 餐廳面積積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid19平米米以下6263.3398.4498.44 19-225平米米11.01.6100.0 Totaal6364.33100.0 MisssinggSysttem3535.77 Totaal98100.0 消費者對對

45、衛(wèi)生間間的需求求，從調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)看，選選擇糧食食的多選選擇一衛(wèi)衛(wèi)，占445.99%；選選擇三室室的多選選擇二衛(wèi)衛(wèi)，占554.11%，同同時人們們對主衛(wèi)衛(wèi)面積的的要求551%集集中在55-9，9-112平方方米，客客衛(wèi)5-9平方方米或55平米左左右。衛(wèi)生間需需求FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid14545.9945.9945.9925354.1154.11100.0Totaal98100.0100.0衛(wèi)一面積積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulat

46、tivee PeerceentValiid5-9平平米5051.0057.5557.55 9-122平米2323.5526.4483.99 12平米米以上99.210.3394.33 5平米以以下55.15.7100.0 Totaal8788.88100.0 MisssinggSysttem1111.22 Totaal98100.0 衛(wèi)二面面積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid5-9平平米2424.5558.5558.55 5平米以以下1616.3339.0097.66 9-122平米11.02.

47、4100.0 Totaal4141.88100.0 MisssinggSysttem5758.22 Totaal98100.0 對陽臺的的面積要要求，從從調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)來看看，選擇擇一個陽陽臺的比比例為444.99%，選選擇兩個個陽臺的的比例為為55.1%，對陽臺臺面積的的要求，南向陽陽臺466.9%需求面面積在66-100平方米米，200.4%10-15平平方米，北向陽陽臺需求求面積較較小，認認為只要要滿足作作為工作作陽臺的的基本功功能即可可。以66平方米米以下、6-110平方方米為33：2的的比例。陽臺需求求FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuul

48、attivee PeerceentValiid14444.9944.9944.9925455.1155.11100.0Totaal98100.0100.0 陽陽臺一面面積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid6-100平米4646.9953.5553.55 10-115平米米2020.4423.3376.77 低于6平平米1818.4420.9997.77 15平米米以上22.02.3100.0 Totaal8687.88100.0 MisssinggSysttem1212.22 Totaal9810

49、0.0 陽臺二面面積FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid低于6平平米2525.5552.1152.11 6-100平米1818.4437.5589.66 10-115平米米44.18.397.99 15平米米以上11.02.1100.0 Totaal4849.00100.0 MisssinggSysttem5051.00 Totaal98100.0 小結：在在98個個樣本中中，由統(tǒng)統(tǒng)計分析析數(shù)據(jù)可可見，目目前中檔檔物業(yè)總總房款接接受度集集中在114-116萬元元，房價價接受度度集中在在12000-1

50、15000元/間，三三室兩廳廳兩衛(wèi)戶戶型最受受青睞， 822.6%的面積積需求在在80-1400之間間，自然然的劃分分出800-1000、1000-1220、1200-1440三三個區(qū)段段，三個個不同客客戶層面面對每個個廳室的的面積需需求和價價格、總總款承受受差別明明顯。從從廳室面面積需求求，充分分說明購購房人群群對住宅宅居住舒舒適度提提出更高高要求，選擇小小高層和和錯層的的半數(shù)以以上比例例顯示部部分縣到到人群對對時尚的的物業(yè)形形式的追追求。 3、購購買行為為（銷售售行為主主動性、付款方方式）人們采取取按揭貸貸款方式式付款的的比率較較其他城城市少，所占份份額占336.77%，分分期付款款占31

51、1.6%，一次次性付款款占211.4%。FreqquenncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid一次性2121.4421.4421.44分期3131.6631.6653.11按揭3636.7736.7789.88公積金貸貸款1010.2210.22100.0Totaal98100.0100.0在人們期期望首付付款的調(diào)調(diào)查中，5-88萬元占占46%所占份份額最大大，5萬萬元以下下占300.2%，8-10萬萬元占119%，15-20萬萬元的占占3.22%，225-330萬元元的僅占占1.66%。期望首付付款額Freqque

52、nncyPerccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid5萬以下下1919.4430.2230.225-8萬萬2929.6646.0076.228-100萬1212.2219.0095.2215-220萬22.03.298.4425-330萬11.01.6100.0Totaal6364.33100.0MisssinggSysttem3535.77Totaal98100.0愿意承擔擔的月供供金額，其中5500-10000元的的占744.6%，10000-15000元的的占255.4%。愿意承擔擔的月供供金額FreqquenncyPer

53、ccenttValiid PPerccenttCumuulattivee PeerceentValiid500-10000元4748.0074.6674.6610000-15500元元1616.3325.44100.0Totaal6364.33100.0MisssinggSysttem3535.77Totaal98100.0小結：由由購買行行為分析析得出，受經(jīng)濟濟能力所所限，客客戶付款款方式分分化較大大，年輕輕層面多多做按揭揭，中老老年這一一層面人人群貸款款消費觀觀念相對對落后，以一次次性付款款和分期期付款占占多數(shù)，除一部部分具有有此經(jīng)濟濟實力原原因外，主要是是對償還還能力沒沒有信心心，對貸貸

54、款所付付利息非非常在意意。4、購買買決策（決策參參與、決決策影響響因素、信息渠渠道的重重要性排排序）人們購房房時所考考慮的因因素，按按重要性性排序為為：建筑筑質(zhì)量、物業(yè)管管理、價價格、區(qū)區(qū)位、戶戶型、交交通、區(qū)區(qū)內(nèi)配套套、區(qū)內(nèi)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人人文自然然環(huán)境、樓型、區(qū)外配配套、品品牌。 購房考慮慮因素重重要性分分數(shù)分析析NSumMeann建筑質(zhì)量量964674.866物業(yè)管理理974434.577價格964134.300區(qū)位963984.155戶型963894.055交通963733.899區(qū)內(nèi)配套套953603.799區(qū)內(nèi)景觀觀963523.677教育953403.588樓型953253.

55、422區(qū)外配套套943213.411品牌953173.344Valiid NN (llisttwisse)94現(xiàn)有住宅宅最滿意意方面NMiniimummSumMeann物業(yè)管理理98020.20交通狀況況98034.35購物環(huán)境境98016.16內(nèi)部裝修修9802.02戶型98013.13小區(qū)環(huán)境境98018.18居住地點點98035.36通風采光光98028.29居住面積積98026.27教育98015.15其他9801.01Valiid NN (llisttwisse)98現(xiàn)有住宅宅不滿意意方面NMiniimummSumMeann物業(yè)管理理98037.38交通狀況況98013.13購物環(huán)境

56、境98019.19內(nèi)部裝修修98011.11戶型98022.22小區(qū)環(huán)境境98027.28居住地點點98011.11通風采光光9807.07居住面積積98012.12教育98015.15其他9802.02Valiid NN (llisttwisse)98交付要求求人們期望望房屋的的交付標標準中愿愿意以毛毛坯房交交付的占占34.7%，廚衛(wèi)裝裝修的占占42.9%，全裝修修的占222.44%。根根據(jù)調(diào)查查結果，人們還還是傾向向于可以以按照自自己意愿愿進行個個性化裝裝修，這這也是生生活質(zhì)量量要求提提升的一一個標志志。期望的房房屋交付付標準FreqquenncyPerccenttValiid PPerc

57、centtCumuulattivee PeerceentValiid毛坯房3434.7734.7734.77廚衛(wèi)裝修修4242.9942.9977.66全裝修2222.4422.44100.0Totaal98100.0100.0配套設施施要求由人們對對景觀設設計感興興趣的調(diào)調(diào)查可知知，大部部分人希希望社區(qū)區(qū)內(nèi)有綠綠地，占占份額的的60%，運動動器械占占40%，大樹樹、座椅椅占277%，花花壇占222%，街燈、噴泉各各占211%，兒兒童樂園園占199%，特特色地面面鋪裝占占17%，水池池占155%，特特色路燈燈、背景景音樂各各占133%，涼涼亭占112%，城市雕雕塑占110%，瀑布占占6%。園林

58、景景觀作為為購房重重要影響響因素的的位置在在提升。NSumMeannStd. Deeviaatioon運動器械械983940%.4922草地985960%.4922大樹982627%.4444特色路燈燈981313%.3411背景音樂樂971313%.3422兒童樂園園981919%.3977其他9800%.0000城市雕塑塑981010%.3044街燈噴泉泉982121%.4122瀑布9866%.2411水池981515%.3622花壇982222%.4199座椅982627%.7944特色地面面鋪裝981717%.3811涼亭981212%.3299Valiid NN (llisttwis

59、se)97由此表可可知，在在社區(qū)內(nèi)內(nèi)的公共共設施中中，購房房者對中中心花園園最為重重視，占占69%，其次次是體育育健康設設施488%，醫(yī)醫(yī)療保健健設施443%，農(nóng)貿(mào)市市場、購購物場所所均為226%，文化娛娛樂設施施、車庫庫均為119%，公交站站點為116%，幼兒園園為144%，金金融郵政政、餐飲飲均為77%，小小學及會會所分別別為6%和1%。在購購房時，人們更更看重的的是健康康休閑娛娛樂設施施和生活活配套服服務的完完善。中心花園園會所體育健康康設施文化娛樂樂設施醫(yī)療保健健設購物場所所金融郵政政設施餐飲農(nóng)貿(mào)市場場幼兒園車庫公交站點點小學NValiid98989898989898989898979

60、898Misssingg0000000000100Meann69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%Sum6814719422577251418166小結：購購房者越越來越理理性，已已不僅僅僅是滿足足基本的的居住需需求，影影響人們們購房的的最主要要因素依依次排序序為建筑筑質(zhì)量、物業(yè)管管理、價價格、區(qū)區(qū)位、戶戶型；尤尤其對物物業(yè)管理理、區(qū)內(nèi)內(nèi)的景觀觀和公共共配套提提出較高高要求和和個性化化需求。說明目目前入住住樓盤的的問題點點主要集集中在建建筑質(zhì)量量、物業(yè)業(yè)管理及及小區(qū)環(huán)環(huán)境上，我們應應在兩點點上抓住住客戶心心態(tài)做出出德州開開發(fā)商表表率，提提升項目目形象，制造品品質(zhì)