大連某高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE 高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc193700327 第一章總論 PAGEREF _Toc193700327 h 4 HYPERLINK l _Toc193700328 第一節(jié)項(xiàng)目目概述 PAGEREF _Toc193700328 h 4 HYPERLINK l _Toc193700329 第二節(jié)項(xiàng)目目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc193700329 h 5 HYPERLINK l _Toc193700330 第三節(jié)編制制依據(jù) PAGEREF _Toc193700330 h 8 HYPERLINK l _T

2、oc193700331 第二章市場(chǎng)場(chǎng)分析與與預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc193700331 h 9 HYPERLINK l _Toc193700332 第一節(jié)大連連市宏觀觀情況分分析 PAGEREF _Toc193700332 h 9 HYPERLINK l _Toc193700333 第二節(jié)大連連市房地地產(chǎn)發(fā)展展特征 PAGEREF _Toc193700333 h 12 HYPERLINK l _Toc193700334 第三節(jié)大連連市高新新園區(qū)區(qū)區(qū)域總體體分析 PAGEREF _Toc193700334 h 20 HYPERLINK l _Toc193700335 第三章市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查及及項(xiàng)

3、目分分析 PAGEREF _Toc193700335 h 35 HYPERLINK l _Toc193700336 第一節(jié)高新新園區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查 PAGEREF _Toc193700336 h 35 HYPERLINK l _Toc193700337 第二節(jié)項(xiàng)目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc193700337 h 38 HYPERLINK l _Toc193700338 第三節(jié)項(xiàng)目目定位及及目標(biāo)消消費(fèi)群體體分析 PAGEREF _Toc193700338 h 40 HYPERLINK l _Toc193700339 第四章項(xiàng)目目戶型產(chǎn)產(chǎn)品定位位 PAGEREF _Toc1

4、93700339 h 43 HYPERLINK l _Toc193700340 第五章建設(shè)設(shè)規(guī)模及及方案 PAGEREF _Toc193700340 h 45 HYPERLINK l _Toc193700341 第六章相關(guān)關(guān)單位簡(jiǎn)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc193700341 h 52 HYPERLINK l _Toc193700342 第七章銷售價(jià)價(jià)格與銷銷售收入入估算 PAGEREF _Toc193700342 h 53 HYPERLINK l _Toc193700343 第八章投資資估算 PAGEREF _Toc193700343 h 55 HYPERLINK l _Toc193700

5、344 第九章投資資計(jì)劃與與資金籌籌措 PAGEREF _Toc193700344 h 60 HYPERLINK l _Toc193700345 第十章風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析與與防范對(duì)對(duì)策 PAGEREF _Toc193700345 h 61 HYPERLINK l _Toc193700346 第十一章章綜合合評(píng)價(jià)與與建議 PAGEREF _Toc193700346 h 63 PAGE PAGE 65第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目目概述一、項(xiàng)目目背景某高爾夫夫項(xiàng)目地地處大連連市高知知人群最最密集的的專屬生生活區(qū)，項(xiàng)目南南側(cè)瀕臨臨黃海、東側(cè)緊緊依西尖尖山、西西接旅順順南路、北臨海海事大學(xué)學(xué)游泳訓(xùn)訓(xùn)練館。項(xiàng)目距距

6、大連最最大的海海濱廣場(chǎng)場(chǎng)某廣場(chǎng)約約5公里里；距大大連市黑黑石礁車車站約22.5公公里；距距大連市市市中心心約122公里；項(xiàng)目西西行約550米，即為大大連海事事大學(xué)；東行約約1.55公里，即為大大連水產(chǎn)產(chǎn)學(xué)院；項(xiàng)目位位于高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，旅順順南路東東南面，交通十十分便利利。項(xiàng)目是一一塊依山山面海的的絕版稀稀有居住住地塊，原生態(tài)態(tài)的自然然環(huán)境、挺拔的的山姿、悠長(zhǎng)的的海岸線線和濃厚厚的文化化氛圍構(gòu)構(gòu)建起愜愜意生活活的完美美框架。項(xiàng)目實(shí)景圖二、項(xiàng)目目概況項(xiàng)目名稱稱：某高爾夫夫花園開發(fā)商： 大大連洪富富房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司用地位置置：甘井子子區(qū)凌水水鎮(zhèn)旅順順南路用地性質(zhì)質(zhì)：軍產(chǎn)產(chǎn)土地用地面積

7、積：11185000m22總建筑面面積：33871123.49mm2容積率：3.227（不不含地下下面積）建筑型式式：高層層項(xiàng)目實(shí)景圖三、項(xiàng)目目位置圖圖具體位置置：甘井井子區(qū)凌凌水鎮(zhèn)旅旅順南路路東南面面，海事事大學(xué)的的對(duì)面第二節(jié) 項(xiàng)目目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)國(guó)家家及大連連市相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范、項(xiàng)目目的規(guī)劃劃方案及及本公司司前期所所做市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查報(bào)報(bào)告綜合合分析，本項(xiàng)目目由四個(gè)個(gè)地塊組組成，本本項(xiàng)目主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)如表表1-11所示。表1-11 總體體技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)用地名稱稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用用地ha11.8858總建筑面面積m23871123.49不含地下下面積其中1、住

8、宅宅建筑面面積m22510062.192、公寓寓建筑面面積m2623449.8823、公建建建筑面面積m2363550.117其中酒店店面積：149936.124、現(xiàn)有有住宅面面積m2240448.7755、酒店店式公寓寓建筑面面積m2103112.5566、變電電所及小小區(qū)公共共配套m230000地下面積積m2741228.220綠地率%36.22容積率-3.244不含地下下面積表1-22 項(xiàng)目目A區(qū)總總體技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)用地名稱稱單位數(shù)量備注A-1區(qū)區(qū)規(guī)劃總總用地ha1.4333總建筑面面積m2519666.22不含地下下面積其中1.公寓寓建筑面面積m2267117.5522.公建建建筑面

9、面積m2149336.1123.酒店店建筑面面積m2103112.556地下面積積m2189335.226容積率-3.633不含地下下面積A-2區(qū)區(qū)規(guī)劃總總用地ha0.8772總建筑面面積m2429669.667不含地下下面積其中1.公寓寓建筑面面積m2356332.332.公建建建筑面面積m288377.377地下面積積m253800.988地上停車車位位27容積率-4.933不含地下下面積A區(qū)綜合合規(guī)劃總總用地ha2.3005總建筑面面積m2949335.887不含地下下面積其中1.公寓寓建筑面面積m2623449.8822.公建建建筑面面積m2237773.4493.酒店店建筑面面積m2

10、103112.556地下面積積m2243116.224容積率-4.122不含地下下面積表1-33項(xiàng)目BB區(qū)總體體技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)用地名稱稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)規(guī)劃總用用地ha4.9331總建筑面面積m21445562.04不含地下下面積其中1.住宅宅建筑面面積m21184467.752.現(xiàn)有有住宅面面積m2240448.7753.公建建建筑面面積m220455.544地下面積積m2287008.885綠地率%38容積率-2.900表1-44項(xiàng)目CC區(qū)總體體技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)用地名稱稱單位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)規(guī)劃總用用地 ha2.8442總建筑面面積m2755553.555 不含地下下面積其中1.住宅

11、宅建筑面面積m2708227.0062.公建建建筑面面積m247266.499地下面積積m2144880.000綠地率%35.330 容積率-2.666表1-55項(xiàng)目DD區(qū)總體體技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)用地名稱稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)規(guī)劃總用用地ha1.7880 總建筑面面積m2705772.003 不含地下下面積其中1.住宅宅建筑面面積m2617667.338 2.公建建建筑面面積m288044.655 地下面積積m266233.111地上停車車位位33綠地率%38.33 容積率-3.966第三節(jié) 編制制依據(jù)本報(bào)告的的編制依依據(jù)：1、投投資項(xiàng)目目可行性性研究指指南；2、建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法與參

12、數(shù)數(shù)；3、房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法；4、國(guó)家家相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)；5、國(guó)家家現(xiàn)行的的財(cái)稅制制度和有有關(guān)規(guī)定定；6、銷售售額按全全銷售計(jì)計(jì)；7、銷售售單價(jià)以以銷售均均價(jià)表示示；8、貸款款利率取取央行220077年122月211日最新新發(fā)布的的一年期期貸款利利率7.47%，采用用復(fù)利按按月計(jì)息息，貸款款1億元元，借款款周期為為1年，項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入銷售售階段，逐月還還本付息息；9、依據(jù)據(jù)目前大大連市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期期現(xiàn)狀，本項(xiàng)目目開發(fā)周周期擬定定共322個(gè)月，約2.67年年； 10、住宅銷銷售均價(jià)價(jià)參照大大連市及及高新園園區(qū)可比比房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)售價(jià)格格及項(xiàng)目目地理位位置特點(diǎn)點(diǎn)估測(cè)；11、甲

13、甲方提供供相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)。第二章 市場(chǎng)場(chǎng)分析與與預(yù)測(cè)第一節(jié) 大連連市宏觀觀情況分分析一、大連連市自然然地理?xiàng)l條件（一）地地理位置置大連位于于遼東半半島的最最南端，東瀕黃黃海，西西臨渤海海，北依依東北三三省和內(nèi)內(nèi)蒙古廣廣大腹地地，南與與中國(guó)山山東半島島隔海相相望，與與日本、韓國(guó)、朝鮮和和俄羅斯斯遠(yuǎn)東地地區(qū)相鄰鄰。是京京津門戶戶和東北北亞經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的中中心區(qū)域域，是中中國(guó)重要要的港口口、貿(mào)易易、工業(yè)業(yè)、旅游游城市，也是中中國(guó)北方方最為開開放、最最具活力力的城市市之一。圖2-11（二）氣氣候條件件大連市位位于北半半球的暖暖溫帶地地區(qū)，屬屬具有海海洋性特特點(diǎn)的暖暖溫帶大大陸性季季風(fēng)氣候候。全年年日照總總時(shí)數(shù)

14、為為2500028000小時(shí)時(shí)；年平平均氣溫溫8.4410.5攝氏氏度；年年平均降降水量66007900毫米；無(wú)霜期期達(dá)6個(gè)月，適宜的的氣候使使大連成成為世界界最適宜宜居住的的城市之之一。二、20007年年大連市市經(jīng)濟(jì)總總體發(fā)展展情況20077年，大大連經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保保持快速速增長(zhǎng)。生產(chǎn)總總值（GGDP）完成331311.0億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.5%；地方財(cái)財(cái)政一般般預(yù)算收收入2667.88億元，同比增增長(zhǎng)366.5%；規(guī)模模以上工工業(yè)增加加值11157.0億元元，同比比增長(zhǎng)227.11%；實(shí)實(shí)現(xiàn)自營(yíng)營(yíng)進(jìn)出口口總額3363.03億億美元，同比增增長(zhǎng)233.8%；出口口總額1196.94億億美

15、元，同比增增長(zhǎng)255.8%；完成成全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資額19930.8億元元，同比比增長(zhǎng)331.44%；實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額9883.33億元，同比增增長(zhǎng)177.2%；城市市居民人人均可支支配收入入達(dá)1551088.633元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)13.2%；城市居居民人均均消費(fèi)性性支出1121334.997元，同比增增長(zhǎng)155.2%。大連市近近年社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)情情況分析析表見表表2-11。表2-11 大大連市22000020007年年社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展主要指指標(biāo)年份GDP（億元）財(cái)政收入入（億元）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（億元）社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額（億元）城鎮(zhèn)居民民年人均均可支配配收入（元）城鎮(zhèn)居

16、民民年人均均消費(fèi)性性支出（元）非農(nóng)人口口數(shù)量（萬(wàn)人）2007731311.0267.819300.8983.3151008.663121334.9972006625699.7196.114699.5839.3133550.00105333.99328.92005522900151.4211100.0732.0119994.33899966.411317.42004419611.8117.17716.2645.210377886722312.32003316322.6110.54506.9568.459101177600297.48200221406698.77367.9591.98200071

17、188287.942001112355.695.22305.1534.27418865122280.22000011100.877.66268.5488.76861160733275.35（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：大連統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、大連統(tǒng)統(tǒng)計(jì)月報(bào)報(bào)）圖2-22（一）宏宏觀政策策調(diào)控作作用顯現(xiàn)現(xiàn)，固定定資產(chǎn)增增勢(shì)放緩緩20077年，大大連市城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資完成成19330.88億元，同比增增長(zhǎng)311.4%；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增幅有所所放緩，共完成成4077.8億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)20.9%；房地產(chǎn)產(chǎn)施工建建筑面積積27447.77萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)25.1%；竣工建建筑面積積急速萎萎縮，全全年

18、共竣竣工4228.33萬(wàn)平方方米，同同比下降降20.4%；商品房房銷售面面積8228.22萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)31.7%；實(shí)現(xiàn)銷銷售額4461.1億元元，同比比增長(zhǎng)662.11%。（二）消消費(fèi)需求求穩(wěn)中趨趨旺，零零售額與與GDPP同步增增長(zhǎng)20077年，全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售額9983.3億元元，同比比增長(zhǎng)117.22%，為為10年年來(lái)的最最高值。近年來(lái)來(lái)我市零零售額增增幅一直直低于GGDP，但差距距逐年縮縮小，今今年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)同步增增長(zhǎng)，消消費(fèi)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)不斷提提高，多多年來(lái)內(nèi)內(nèi)需相對(duì)對(duì)不足的的困擾正正在逐步步緩解。20077年以來(lái)來(lái)，消費(fèi)費(fèi)需求明明顯升溫溫，帶動(dòng)動(dòng)消費(fèi)品品

19、市場(chǎng)繁繁榮活躍躍。消費(fèi)費(fèi)需求旺旺盛主要要有兩方方面原因因：一方方面，居居民收入入持續(xù)增增長(zhǎng)，消消費(fèi)能力力增強(qiáng)引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)升級(jí)；另一方方面，我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展使本本幣升值值成為必必然，而而人民幣幣升值又又吸引了了大量資資本流入入，資本本向?qū)嵨镂镔Y產(chǎn)和和金融資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化化過程必必然推動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)升升值，資資產(chǎn)增值值又能增增加購(gòu)買買欲望，從而引引發(fā)消費(fèi)費(fèi)需求升升溫。（三）城城鄉(xiāng)居民民收入持持續(xù)增加加，收入入結(jié)構(gòu)呈呈現(xiàn)多元元化20077年，大大連市城城市居民民人均可可支配收收入為1151008.663元，同比增增長(zhǎng)13.22%，同比比加快33.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；在人人均總收收入中，工資性性收入增增長(zhǎng)166

20、.5%，加快快12.3個(gè)百百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)凈凈收入增增長(zhǎng)522.5%，加快快26.4個(gè)百百分點(diǎn)；財(cái)產(chǎn)性性收入增增長(zhǎng)822.8%；轉(zhuǎn)移移性收入入增長(zhǎng)33.9%。四項(xiàng)項(xiàng)構(gòu)成全全面增長(zhǎng)長(zhǎng)，對(duì)家家庭總收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率分別別為677.3%、133.4%、122.1%和7.1%。居民收收入呈多多元化上上升趨勢(shì)勢(shì)。（四）消消費(fèi)價(jià)格格結(jié)構(gòu)性性上漲07年55月份以以來(lái)，受受豬肉等等食品價(jià)價(jià)格大幅幅上漲的的影響，CPII出現(xiàn)明明顯上漲漲。6-12月月的同比比漲幅分分別為33.5%、4.3%、6.44%、66.0%、6.4%、7.77%和66.5%，漲幅幅呈現(xiàn)明明顯擴(kuò)大大趨勢(shì)。（五）居居民儲(chǔ)蓄蓄存款下下降隨著股市

21、市的持續(xù)續(xù)繁榮，居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款不斷流流入股市市，導(dǎo)致致居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款出現(xiàn)了了巨額的的下降或或同比少少增。長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)來(lái)，我國(guó)國(guó)居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款一直呈呈現(xiàn)出高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)勢(shì)，每月月新增額額高達(dá)千千億元，但今年年以來(lái)多多次出現(xiàn)現(xiàn)了居民民儲(chǔ)蓄存存款負(fù)增增長(zhǎng)的現(xiàn)現(xiàn)象： 10月月末，居居民儲(chǔ)蓄蓄存款余余額16693.2億元元，同比比下降00.4%，比上上月減少少41.9億元元，這是是儲(chǔ)蓄存存款余額額在今年年內(nèi)繼一一月末、四月末末、五月月末、八八月末、九月末末的第六六次月度度負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)；111月末，居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款余額117400.8億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.99%，比比上月增增加477.6億億元，這這

22、種現(xiàn)象象的產(chǎn)生生是由于于現(xiàn)階段段我國(guó)居居民的投投資渠道道有所拓拓寬，不不再局限限于儲(chǔ)蓄蓄存款。表2-22 金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣幣儲(chǔ)蓄存存款情況況表 單位：億元時(shí)間1-2月月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融機(jī)構(gòu)構(gòu)存款余余額37588384223851138888387333974440255397554118841822企業(yè)存款款余額12188127551275513200130221384414599147661570016066儲(chǔ)蓄存款款余額17766179881760017522176221747717355169331741118377（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：大連統(tǒng)統(tǒng)計(jì)月報(bào)報(bào)）第二

23、節(jié) 大連連市房地地產(chǎn)發(fā)展展特征一、大連連城市發(fā)發(fā)展總體體規(guī)劃圖2-33大連城城市發(fā)展展規(guī)劃緊密圍圍繞建建設(shè)“大大連連”規(guī)劃綱綱要，從如下下幾方面面對(duì)大連連未來(lái)11020年的的城市總總體規(guī)劃劃做出戰(zhàn)戰(zhàn)略部署署：（一）城城市空間間布局按照“西西拓北進(jìn)進(jìn)”的思路路，把大大連城區(qū)區(qū)西拓至至旅順、北擴(kuò)到到金州，構(gòu)筑“兩城三三星”組團(tuán)式式城市空空間布局局。“兩城”即大連連主城區(qū)區(qū)與大連連新市區(qū)區(qū)，“三星”即莊河河市、瓦瓦房店市市和普蘭蘭店市三三個(gè)衛(wèi)星星城。主城區(qū)由由中山區(qū)區(qū)、西崗崗區(qū)、沙沙河口區(qū)區(qū)、甘井井子區(qū)和和旅順口口區(qū)組成成。城市市用地由由現(xiàn)在的的2000平方公公里擴(kuò)大大到3000平方方公里左左右。把

24、把甘井子子區(qū)的農(nóng)農(nóng)村部分分和旅順順口區(qū)納納入主城城區(qū)，與與老市區(qū)區(qū)融為一一體，按按照城區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)和管理理，不再再搞低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的小小城鎮(zhèn)建建設(shè)。新市區(qū)由由開發(fā)區(qū)區(qū)、金州州區(qū)、保保稅區(qū)、出口加加工區(qū)、金石灘灘旅游度度假區(qū)、“雙D港港”、大窯窯灣港區(qū)區(qū)組成。主城區(qū)與與新市區(qū)區(qū)通過快快速路和和快軌連連接，形形成相互互連通的的雙城格格局。對(duì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施走廊廊實(shí)行綠綠化保護(hù)護(hù)，保證證“城市生生命線”的安全全。 （二）城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)體系按照“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市市、工業(yè)業(yè)先行”的思路路，從我我市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的現(xiàn)有有基礎(chǔ)出出發(fā)，推推進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)，形成以以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為先導(dǎo)導(dǎo)，以石石油化工工、電子子信息、機(jī)械

25、制制造三大大工業(yè)支支柱為支支撐，現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)高度度發(fā)達(dá)的的“1311”產(chǎn)業(yè)格格局。建建立“兩區(qū)三三帶”開放型型產(chǎn)業(yè)布布局?！皟蓞^(qū)”，即主主城區(qū)和和新市區(qū)區(qū)兩大經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沿沈大高高速公路路和黃海海大道，以衛(wèi)星星城和多多個(gè)功能能各異的的產(chǎn)業(yè)園園區(qū)為依依托，形形成兩條條放射狀狀的陸域域經(jīng)濟(jì)帶帶，以長(zhǎng)長(zhǎng)山列島島及周邊邊海域?yàn)闉橐劳校瑯?gòu)筑海海洋經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶。發(fā)揮高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在全全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中中的先導(dǎo)導(dǎo)作用。擴(kuò)大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地外延，優(yōu)化高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)布布局，滿滿足高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的空間間需求。集中建建設(shè)七賢賢嶺產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、“雙D港港”等重點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集集聚

26、效應(yīng)應(yīng)，擴(kuò)大大產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模。（三）城城市功能能布局圍繞城市市總體功功能，科科學(xué)定位位“兩城三三星”的分區(qū)區(qū)功能。我市主主城區(qū)功功能定位位為行政政文化中中心、中中央商務(wù)務(wù)區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)。市市中心三三區(qū)為商商貿(mào)金融融服務(wù)區(qū)區(qū)和臨港港產(chǎn)業(yè)園園區(qū)。甘甘井子區(qū)區(qū)為現(xiàn)代代都市工工業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代物流流業(yè)、商商貿(mào)服務(wù)務(wù)業(yè)和教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)。旅順口口區(qū)為旅旅游名勝勝區(qū)、臨臨港產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)和大學(xué)學(xué)園區(qū)。 新市區(qū)功功能定位位為技術(shù)術(shù)先進(jìn)的的工業(yè)基基地、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地、現(xiàn)現(xiàn)代物流流基地和和主要口口岸。三個(gè)衛(wèi)星星城功能能定位為為資金技技術(shù)密集集和勞動(dòng)動(dòng)密集型型的工業(yè)業(yè)加工區(qū)區(qū)、現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)

27、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)和和特色旅旅游區(qū)。長(zhǎng)?？h功功能定位位為“海上大大連”建設(shè)的的先導(dǎo)區(qū)區(qū)和示范范區(qū)，成成為海洋洋經(jīng)濟(jì)的的重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)。 （四）城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施以建設(shè)暢暢通型、智能型型、生態(tài)態(tài)型城市市為目標(biāo)標(biāo)，圍繞繞提升城城市綜合合功能，開展新新一輪基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，把我市市建設(shè)得得更暢、更亮、更綠、更美。按照“城市擴(kuò)擴(kuò)容、交交通先行行”的要求求，加快快交通基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)步步伐，盡盡快形成成現(xiàn)代化化對(duì)外交交通、市市域交通通、市內(nèi)內(nèi)交通三三級(jí)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。市區(qū)區(qū)交通重重點(diǎn)發(fā)展展地鐵、有軌和和公共汽汽車，形形成相互互連接、高效便便捷的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃建建設(shè)旅順順口區(qū)和和開發(fā)區(qū)區(qū)的大學(xué)學(xué)園區(qū)，按規(guī)定

28、定建設(shè)好好中小學(xué)學(xué)及其他他配套設(shè)設(shè)施，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中小學(xué)學(xué)辦學(xué)設(shè)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。創(chuàng)新城市市綠化思思路，以以增加森森林資源源總量、改善生生態(tài)環(huán)境境為主題題，構(gòu)筑筑覆蓋整整個(gè)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)的森林林生態(tài)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，在在城市周周圍建設(shè)設(shè)綠色屏屏障、綠綠色通道道等大型型生態(tài)林林帶，森森林覆蓋蓋率達(dá)445%。搞好環(huán)環(huán)城濱海海道路建建設(shè)，美美化岸線線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于于民，建建設(shè)一個(gè)個(gè)藍(lán)天碧碧海環(huán)抱抱、綠樹樹青草簇簇?fù)淼男滦麓筮B。二、大連連市土地地供給狀狀況（一）土土地供應(yīng)應(yīng)量開始始加大20077年全年年已掛牌牌39幅幅地塊，占地面面積5770.663萬(wàn)平平方米。截止到到20007年底底，已成成交322幅地塊

29、塊，占地地面積3368.21萬(wàn)萬(wàn)平方米米，其中中住宅228塊，占地面面積3114.001萬(wàn)平平方米。圖2-44（二）土土地供應(yīng)應(yīng)以甘區(qū)區(qū)為主目前已成成交地塊塊中，220077年甘區(qū)區(qū)成交住住宅占地地面積約約2433.100萬(wàn)平方方米，占占住宅成成交面積積的777.422%。傳傳統(tǒng)的中中心區(qū)域域，如中中山區(qū)、西崗區(qū)區(qū)隨著城城市建設(shè)設(shè)步伐的的加快，土地存存量明顯顯不足，可供開開發(fā)的土土地大多多為舊城城區(qū)改造造及部分分廠房的的搬遷改改造。而而甘井子子區(qū)有大大量的待待開發(fā)土土地，且且多為凈凈地，成成為未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的主打區(qū)區(qū)。圖2-55（三）樓樓面單價(jià)價(jià)普遍上上升20077年大連連市內(nèi)四四區(qū)成交

30、交地塊的的樓面單單價(jià)均呈呈上漲趨趨勢(shì)，其其中甘區(qū)區(qū)漲幅最最大。而而樓面單單價(jià)的上上漲，勢(shì)勢(shì)必帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上上升。從從市場(chǎng)反反應(yīng)來(lái)看看，各區(qū)區(qū)域價(jià)格格上漲趨趨勢(shì)與成成交地塊塊的樓面面單價(jià)相相符，說(shuō)說(shuō)明雖然然07年年成交地地塊部分分還未進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，但已已經(jīng)帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域房房?jī)r(jià)攀升升。表2-33 市內(nèi)四四區(qū)成交交地塊樓樓面單價(jià)價(jià)情況單位：元元/區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)區(qū)甘井子區(qū)區(qū)20066年29233.86628988.15533911.299963.0820077年33911.59932377.35537166.23321044.977漲幅16.000%11.770%9.588%118.57%

31、（四）經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、限限價(jià)房用用地加大大投入07年一一年共有有92.4萬(wàn)平平方米的的經(jīng)濟(jì)適適用房、限價(jià)房房推向市市場(chǎng)，其其中僅泡泡崖八區(qū)區(qū)就有220萬(wàn)平平方米經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，今今年共有有80萬(wàn)萬(wàn)平方米米的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房、限價(jià)價(jià)房推向向市場(chǎng)，這對(duì)日日益增高高的房地地產(chǎn)價(jià)格格將會(huì)帶帶來(lái)一定定沖擊，但與大大連房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的快速速發(fā)展相相比來(lái)看看，并不不會(huì)從根根本上阻阻止房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)。（五）今今后土地地市場(chǎng)供供給趨勢(shì)勢(shì)大連市“十一五五”用地規(guī)規(guī)劃中表表明20006-20110年的的供地指指引為：1、普通通商品住住房近期新供供應(yīng)的普普通商品品住房用用地主要要分布在在甘井子子

32、區(qū)的梭梭魚灣、泡崖子子、泉水水、大化化渣場(chǎng)等等地區(qū)；其次分分布在中中山區(qū)、西崗區(qū)區(qū)、沙河河口區(qū)。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房和廉廉租住房房充分考慮慮土地資資源的利利用收益益和級(jí)差差效應(yīng)，確保土土地資源源的高效效利用，近期供供應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和廉租住住房用地地主要分分布在甘甘井子區(qū)區(qū)辛寨子子、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)新區(qū)、泡崖新新區(qū)、石石門山棚棚戶區(qū)、大連西西站、廟廟嶺、凌凌水等地地區(qū)，有有少量分分布在沙沙河口區(qū)區(qū)和西崗崗區(qū)。3、商品品住房為提高土土地收益益、增強(qiáng)強(qiáng)中心城城區(qū)活力力，同時(shí)時(shí)考慮商商品住房房的需求求意向，近期商商品住房房的供地地首先以以中山區(qū)區(qū)、西崗崗區(qū)和沙沙河口區(qū)區(qū)為主，其次是是甘井子子區(qū)。2200

33、66年、220077年商品品住房的的供地主主要集中中在中山山區(qū)、西西崗區(qū)和和沙河口口區(qū)。三、近年年大連房房地產(chǎn)開開發(fā)總體體走勢(shì)（一）施施工面積積逐年呈呈上升趨趨勢(shì)土地放量量從20005年年開始加加大，同同時(shí)大連連市在220066年出臺(tái)臺(tái)打擊囤囤地行為為的相關(guān)關(guān)措施，使得從從20006年房房地產(chǎn)施施工面積積大幅度度上升，20007年繼繼續(xù)保持持這一趨趨勢(shì)，007年施施工面積積比066年增加加了近6600萬(wàn)萬(wàn)平方米米。表2-44 220000年20007年 大連市市商品房房開竣工工面積情情況表單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米年份2000020011200222003320044200552006620077施工

34、面積積10677.312388.213666.82213699.613333.815700.121966.127477.7竣工面積積502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3（數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源：大連連市統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒、大大連統(tǒng)計(jì)計(jì)月報(bào)）圖2-66表2-55 20007 年全市市住宅施施工、新新開工、竣工面面積表月份施工面積積新開工面面積竣工面積積累計(jì)()同比(%)累計(jì)()同比(%)累計(jì)()同比(%)123772.5248.6657.116-55.236.2274.884984.8427.88122.42-45.441.22471.11513000.539.44256.

35、91-15.541.22422.55615177.39942411.275.447.224-24.5716144.97736.66511.922.662.115-27.7816811.18833.11566.721.983.221-26.8918088.18836.22693.4810.2292.551-42.91018900.16632.22746.161.8129.81-44.31119777.62234.44819.131.9169.66-34.51221411.931.8810033.27.7356.3-13.6（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：大大連樓盤盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)網(wǎng)）圖2-77從上邊的的圖表我我們可以以看

36、出，雖然隨隨著土地地放量加加大等因因素的影影響，使使房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積一直直呈上升升趨勢(shì)，但是007年竣竣工量劇劇減，原原因主要要是由于于市場(chǎng)逐逐漸趨向向大盤時(shí)時(shí)代，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期較較長(zhǎng)，其其次是為為避免繳繳納土地地滯納金金或逾期期未開發(fā)發(fā)被收回回的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，項(xiàng)目目只是象象征性的的開工，因此雖雖然施工工量增加加，但竣竣工量較較少，再再是由于于國(guó)家宏宏觀調(diào)控控因素影影響，房房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)業(yè)的主要要資金來(lái)來(lái)源為銀銀行貸款款，開發(fā)發(fā)資金鏈鏈容易發(fā)發(fā)生斷裂裂，很多多開發(fā)商商都采取取了整體體開發(fā)、分期建建設(shè)的策策略，以以彌補(bǔ)資資金不足足的狀況況，由此此也使得得開工面面積與竣竣工面積積之間形形成了一一定

37、程度度上的巨巨大反差差。（二）大大連房地地產(chǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)“西拓北北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)勢(shì)大連房地地產(chǎn)發(fā)展展同樣遵遵循“大大連連”的規(guī)劃劃要求，也呈現(xiàn)現(xiàn)“西拓北北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)勢(shì)?！拔魍亍狈矫媸鞘窃谙虼蟠筮B旅順順口區(qū)發(fā)發(fā)展，在在旅順口口區(qū)與原原大連老老城區(qū)的的交通干干道旅順順南路周周邊已有有大批項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)并陸續(xù)續(xù)實(shí)施?！氨边M(jìn)”方面則則是在向向金州區(qū)區(qū)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展，這這兩個(gè)新新城區(qū)的的發(fā)展?jié)摑摿σ阎鹬鸩斤@現(xiàn)現(xiàn)。表2-66 20007年年大連住住宅施工工情況表表區(qū)域房屋施工工面積（萬(wàn)）本年新開開工面積積（萬(wàn)）房屋竣工工面積（萬(wàn)）大連市21411.87710033.222356.30其中：中中山區(qū)200.

38、9069.77418.555西崗區(qū)56.77615.4454.111沙河口區(qū)區(qū)234.4572.77742.882甘井子區(qū)區(qū)610.34259.9087.996旅順口區(qū)區(qū)240.40129.4247.559開發(fā)區(qū)316.19165.4963.990金金州區(qū)248.02157.40325.55（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：大大連樓盤盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)網(wǎng)）圖2-88 由上圖表表可以看看出：大大連西部部、北部部區(qū)域施施工量尤尤其是新新開工量量占大連連總量絕絕大部分分，可見見大連樓樓市西拓拓北進(jìn)格格局已經(jīng)經(jīng)形成。20088年我市市預(yù)計(jì)開開盤樓盤盤61個(gè)個(gè)，可供供銷售面面積11156.37萬(wàn)萬(wàn)平方米米以上，其中883.660%的

39、的面積將將于20008年年上半年年開盤銷銷售，供供應(yīng)量上上會(huì)有明明顯的高高峰出現(xiàn)現(xiàn)。通過過詳細(xì)分析析，我市市今年上上半年供供應(yīng)將出出現(xiàn)2次次波峰，首先是是3、44月份的的集中供供量，以以中小開開發(fā)商為為主要參參與者，樓盤整整體放量量不大，分布較較為散亂亂，同時(shí)時(shí)，20007年年底由于于種種原原因暫緩緩或順延延開盤的的樓盤，也會(huì)在在20008年初初同步放放量，預(yù)預(yù)計(jì)該階階段價(jià)格格不會(huì)有有太大波波動(dòng)，但但其成交交數(shù)量或或許可為為20008年整整體房地地產(chǎn)的冷冷熱定下下基調(diào)。而后，就是66月份的的放量高高峰，將將以大品品牌、大大體量樓樓盤為主主體，價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)會(huì)受國(guó)國(guó)家政策策影響，但其價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)，

40、將成成為全年年商品房房?jī)r(jià)格的的定心盤盤。而從從全年來(lái)來(lái)看，由由于20007年年底政策策對(duì)需求求的打壓壓，購(gòu)買買力的集集中或許許會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)于二次次供應(yīng)高高峰，如如果20008年年國(guó)家政政策不能能很好地地做出調(diào)調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很很長(zhǎng)時(shí)間間的價(jià)格格將再次次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性性增長(zhǎng)”。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的推推出對(duì)改改善大連連市的住宅宅供給結(jié)結(jié)構(gòu)有著著重要的的意義。截至220077年，大大連市共共建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房4.3萬(wàn)套套，總建建筑面積積達(dá)3223萬(wàn)平平方米。另外，市內(nèi)四四區(qū)現(xiàn)有有廉租住住房633萬(wàn)套，總建筑筑面積為為3200平方米米。未來(lái)來(lái)三年，大連市市內(nèi)四區(qū)區(qū)用于住住房建設(shè)設(shè)的土地地儲(chǔ)備量量約811

41、0公頃頃，其中中，用于于建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房、廉租住住房和中中低價(jià)位位、中小小套型的的普通商商品住房房的土地地儲(chǔ)備量量約6005公頃頃。20008年年我市將將建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和廉租房房80萬(wàn)萬(wàn)平方米米，為中中低收入入家庭提提供更多多價(jià)格合合理的房房源，這也意意味著大大連的住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)矛矛盾開始始逐漸得得到緩解解。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的推出出也在一一定意義義上緩解解了住宅宅價(jià)格的的上漲壓壓力。第三節(jié) 大連連市高新新園區(qū)區(qū)區(qū)域總體體分析一、高新新園區(qū)概概況大連高新新技術(shù)園園區(qū)是119911年3月月經(jīng)中國(guó)國(guó)政府批批準(zhǔn)建立立的首批批國(guó)家級(jí)級(jí)高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，也是大大連市的的對(duì)外先先導(dǎo)區(qū)、科技興

42、興市區(qū)的的示范區(qū)區(qū)。園區(qū)區(qū)總占地地35.6平方方公里，由七賢賢嶺產(chǎn)業(yè)業(yè)化基地地、雙DD港、海海外學(xué)子子創(chuàng)業(yè)園園、軟件件園、黃黃河路科科技城等等發(fā)展區(qū)區(qū)域組成成。今年是大大連高新新園區(qū)建建區(qū)十七七周年，作為大大連市唯唯一的國(guó)國(guó)家級(jí)高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，大大連高新新園區(qū)從從科技創(chuàng)創(chuàng)新的“發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)”，到到服務(wù)創(chuàng)創(chuàng)新的“試驗(yàn)田田”；從從科技培培育的“孵化器器”，到到招商引引資的“蓄水池池”，已已成為帶帶動(dòng)大連連市轉(zhuǎn)變變經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)方式式、搶占占高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)制高點(diǎn)點(diǎn)的前沿沿陣地。（一）位位置旅順南路路高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶：東東起黑石石礁，西西至塔河河灣，總總規(guī)劃面面積1333平方方公里，包括七七賢嶺產(chǎn)

43、產(chǎn)業(yè)化基基地、海海外學(xué)子子創(chuàng)業(yè)園園與軟件件園。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶位位于大連連市的西西南部，距離大大連國(guó)際際機(jī)場(chǎng)77公里，大連港港10公公里，大大連火車車站7公公里，沈沈大高速速公路口口15公公里。（二）氣氣候高新園區(qū)區(qū)具有北北溫帶季季風(fēng)氣候候特征。四季分分明，冬冬夏長(zhǎng)、春秋短短，日光光充足，雨量適適中。（三）區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)園區(qū)總占占地355.6平平方公里里，由七七賢嶺產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化基基地、雙雙D港、海外學(xué)學(xué)子創(chuàng)業(yè)業(yè)園、軟軟件園、黃河路路科技城城等發(fā)展展區(qū)域組組成。七賢嶺嶺產(chǎn)業(yè)化化基地發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)及研發(fā)發(fā)中心的的科技示示范區(qū)海外學(xué)學(xué)子創(chuàng)業(yè)業(yè)園留學(xué)人人員、博博士等高高級(jí)人才才創(chuàng)業(yè)孵孵化的核核心區(qū)軟件園

44、園軟軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)的集中中發(fā)展區(qū)區(qū)雙D港港數(shù)數(shù)字與生生命高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)基地黃河路路科技城城高高新技術(shù)術(shù)及產(chǎn)品品市場(chǎng)政策區(qū)區(qū)高高新技術(shù)術(shù)園區(qū)政政策輻射射拓展區(qū)區(qū)二、高新新園區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況況（一）經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況況20066年是“十一五五”的開局局之年，也是大大連高新新園區(qū)搶搶抓機(jī)遇遇、乘勢(shì)勢(shì)而上、旗開得得勝的一一年。220066年全區(qū)區(qū)固定資資產(chǎn)投資資呈現(xiàn)平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)勢(shì)。全年年完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資777.119億元元，同比比增長(zhǎng)442%。其中，產(chǎn)業(yè)化化項(xiàng)目投投資655.277億元，同比增增長(zhǎng)644%；實(shí)實(shí)際利用用外資33.122億美元元，同比比增長(zhǎng)1187%。新批批外資企企業(yè)744家，增增資444個(gè)項(xiàng)

45、目目，注冊(cè)冊(cè)外資44.377億美元元。這些些經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度均均居全市市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高出全市市平均水水平，占占全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量的比重重逐年上上升。目前高新新區(qū)已聚聚集特色色產(chǎn)業(yè)企企業(yè)11120多多家，其其產(chǎn)業(yè)收收入占高高新區(qū)總總收入的的85%。在“十一五五”規(guī)劃劃中，高高新園區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)總總量將再再增長(zhǎng)五五倍，GGDP將將占全市市比重的的1/10，成為大大連經(jīng)濟(jì)濟(jì)的新增增長(zhǎng)極和和高新技技術(shù)發(fā)展展的人才才源、技技術(shù)源，做全市市科技創(chuàng)創(chuàng)新的平平臺(tái)和機(jī)機(jī)制和體體制創(chuàng)新新的示范范區(qū)。表2-77 20001-20006年大大連高新新園區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況況年份GDP（億元）財(cái)政收入入（億元）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（

46、億元元）房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額（億億元）實(shí)際利用用外資（億美元元）20066105.137.44477.11911.9923.12220055106.25.14454.33613.1164.72004485.773.736.777.42.520033693.128102.220022533.121.5571.45520011412.515-1.3（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：大大連統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒）圖2-99目前，大大連高新新園區(qū)在全全國(guó)533個(gè)（國(guó)國(guó)家級(jí)）高新區(qū)區(qū)中，土土地面積積占第446位，可是我我們?cè)诟鞲黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的的綜合排排名上占占第144位，使使高新園園區(qū)真正正成為科科技含量量高，投投資密度度高，投投資回

47、報(bào)報(bào)高的新新經(jīng)濟(jì)的的先導(dǎo)區(qū)區(qū)。（二）固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資20066年全區(qū)區(qū)固定資資產(chǎn)投資資呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)態(tài)勢(shì)，對(duì)對(duì)全區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展起到重重要支撐撐作用。全區(qū)完完成固定定資產(chǎn)投投資777.199億元，其中房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資11.92億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)-188.2%。投資資項(xiàng)目共共計(jì)1445個(gè)，其中，新開工工項(xiàng)目999個(gè)，投資額額31.57億億元，占占投資總總額的440.99%。投投資額超超千萬(wàn)元元項(xiàng)目998個(gè)，投資額額為755.588億元，占投資資總額的的97.9%。圖2-110三、園區(qū)區(qū)規(guī)劃（一）凌凌水灣改改造凌水灣改改造是高高新區(qū)創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自自主創(chuàng)新新體系的的重要舉舉措。

48、按按規(guī)劃，要在33 5平平方公里里的改造造區(qū)域高高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)科技館館、航海海博物館館、多媒媒體體驗(yàn)驗(yàn)中心、數(shù)字化化影視中中心、音音樂廳、濱海文文化娛樂樂設(shè)施等等，將其其建成科科技、文文化及藝藝術(shù)的展示區(qū)區(qū)、園區(qū)區(qū)創(chuàng)智型型產(chǎn)業(yè)的的重要承承載地，建成大大連IBBD，形形成大連連西部一一個(gè)新的的科技文文化商務(wù)務(wù)中心。按按照?qǐng)@區(qū)區(qū)的戰(zhàn)略略部署，20006年，凌水灣灣區(qū)域改改造工程程全面啟啟動(dòng)。年年初以來(lái)來(lái)，在園園區(qū)管委委會(huì)的正正確領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，經(jīng)經(jīng)過園區(qū)區(qū)創(chuàng)新基基地管理理辦公室室的不懈懈努力，各項(xiàng)工工作有條條不紊，順利展展開。1、凌源街街動(dòng)遷工工作成效效顯著凌源街改改造規(guī)劃劃面積55.7萬(wàn)萬(wàn)平方米米

49、，拆遷遷面積33.6萬(wàn)萬(wàn)平方米米。目前前，已經(jīng)經(jīng)完成5522個(gè)個(gè)動(dòng)遷戶戶、2家家企業(yè)動(dòng)動(dòng)遷補(bǔ)償償?shù)拿椎渍{(diào)查工工作，并并制定了了比較完完善的動(dòng)動(dòng)遷方案案；同時(shí)時(shí)，動(dòng)遷遷手續(xù)已已辦理完完畢，動(dòng)動(dòng)遷招標(biāo)標(biāo)工作已已完成，截至目目前，一一期動(dòng)遷遷3233戶，已已經(jīng)有2250多多戶動(dòng)遷遷完畢，預(yù)計(jì)66月底完完成動(dòng)遷遷。 2、凌水灣灣填海工工程有序序推進(jìn)目前，已已經(jīng)完成成擬征用用海域立立項(xiàng)和海海域使用用圖繪制制；海域域征用論論證報(bào)告告和環(huán)境境影響評(píng)評(píng)估報(bào)告告已經(jīng)報(bào)報(bào)送到相相關(guān)部門門，等待待評(píng)審；擬征用用海域勘勘測(cè)、被被征用部部分補(bǔ)償償摸底以以及擬征征用海域域無(wú)爭(zhēng)議議協(xié)議正正同步推推進(jìn)；同同時(shí)，填填海施工工

50、設(shè)計(jì)已已經(jīng)委托托大連理理工大學(xué)學(xué)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)。預(yù)預(yù)計(jì)，88月底完完成征海海主件的的報(bào)批工工作，110月末末進(jìn)入施施工。3、周邊區(qū)區(qū)域搬遷遷取得實(shí)實(shí)質(zhì)性突突破經(jīng)過多方方努力，已經(jīng)與與沈陽(yáng)鐵鐵路局和和旅順海海軍保障障基地達(dá)達(dá)成協(xié)議議，對(duì)凌凌水灣改改造區(qū)域域內(nèi)的33.9公公里的鐵鐵路和22.4萬(wàn)萬(wàn)平方米米的農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行拆除除，4月月中旬開開始實(shí)施施。同時(shí)時(shí)，與位位于改造造區(qū)域內(nèi)內(nèi)的大連連第三發(fā)發(fā)電廠進(jìn)進(jìn)行了多多次談判判，該電電廠已經(jīng)經(jīng)同意整整體搬遷遷。（三三發(fā)電位位于項(xiàng)目目?jī)?nèi)部據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)查，該該廠搬遷遷時(shí)間還還未確定定）4、開發(fā)建建設(shè)的招招商工作作穩(wěn)步進(jìn)進(jìn)行此前，凌凌水灣改改造區(qū)域域的控制制性規(guī)

51、劃劃已經(jīng)獲獲得批準(zhǔn)準(zhǔn)，按照照新的開開發(fā)建設(shè)設(shè)模式，凌水灣灣改造將將采取社社會(huì)化開開發(fā)，目目前，開開發(fā)建設(shè)設(shè)的招商商片已制制作完畢畢，整體體規(guī)劃沙沙盤也正正在制作作過程中中。（二）新新濱海路路規(guī)劃從某灣到到黃浦路路凌水路路段的新新濱海路路能緩解解西部交交通壓力力，但在在未來(lái)幾幾年內(nèi)，高新園園區(qū)以及及小平島島這一地地區(qū)將新新增五六六萬(wàn)人，有關(guān)部部門表示示，為徹徹底解決決大連西西部交通通問題，新濱海海路還將將修建二二期和三三期工程程。在凌凌水地區(qū)區(qū)修建改改造計(jì)劃劃中，大大連海事事大學(xué)附附近的海海岸線將將向前移移動(dòng)，凌凌水河與與大連海海事大學(xué)學(xué)的教學(xué)學(xué)港池航航道入海?？谝徊⒉⒀由?，形成寬寬約1000米

52、、長(zhǎng)約9900米米的河道道，貫通通新濱海海路東西西的一座座橋梁將將跨越這這條航道道。今年上半半年，某某灣至凌凌水的濱濱海路西西段一期期工程將將全線貫貫通，新新工程將將徹底解解決某廣場(chǎng)至至凌水灣灣地區(qū)的的交通擁?yè)矶聠栴}題。他們們所負(fù)責(zé)責(zé)的某灣至凌凌水路段段的方案案還沒最最終出臺(tái)臺(tái)，目前前能確定定的是，新路將將沿海修修建，全全長(zhǎng)約44.5-5公里里，濱海海路的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)將滿足足城市次次干路的的要求，為雙向向4排道道，路面面約244米寬。將要建建設(shè)的濱濱海路將將形成一一條平行行于“中中山路-黃浦路路-旅順順南路”的通道道。此工程計(jì)計(jì)劃在年年內(nèi)啟動(dòng)動(dòng)，新路路東側(cè)與與老濱海海路相連連，以某某公園為為起

53、點(diǎn)，經(jīng)某灣填海海區(qū)、西西南路至至某公園延延伸段、自然博博物館北北側(cè)至水水產(chǎn)學(xué)院院正門，再沿西西尖山南南側(cè)海濱濱，經(jīng)西西尖山西西側(cè)、國(guó)國(guó)家海洋洋環(huán)境監(jiān)監(jiān)測(cè)中心心至黃浦浦路凌水水路段，計(jì)劃今今年五一一通車。新路工工程竣工工后，新新建的道道路東西西、南北北條條道道路相通通，引導(dǎo)導(dǎo)中山路路上集中中的車流流分散行行駛。有有效分流流某廣場(chǎng)、大連醫(yī)醫(yī)科大學(xué)學(xué)附屬第第二醫(yī)院院、黑石石礁、學(xué)學(xué)院廣場(chǎng)場(chǎng)至海事事大學(xué)沿沿線交通通壓力。另外，某某灣管理理中心還還介紹說(shuō)說(shuō)，因?yàn)闉楣こ萄匮睾Ｐ藿ńǎ侣仿放c海邊邊之間要要修多條條道路和和橋壩，東西、南北縱縱橫交錯(cuò)錯(cuò)。工程程中會(huì)特特別注意意對(duì)礁石石資源等等自然景景觀的保保護(hù)

54、，打打算途經(jīng)經(jīng)礁石將將建橋跨跨過，加加以保護(hù)護(hù)，不會(huì)會(huì)對(duì)市民民到某灣親海海休閑造造成影響響。本案圖2-111四、近年年高新園園區(qū)重大大項(xiàng)目（一）世世界5000強(qiáng)企企業(yè)日本本NTTT集團(tuán)落落戶高新新園區(qū)20066年4月月，世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)日本NNTT集集團(tuán)通信信株式會(huì)會(huì)社投資資的恩梯梯梯通信信設(shè)備（上海）有限公公司大連連分公司司在大連連高新園園區(qū)注冊(cè)冊(cè)成立。日本NTTT集團(tuán)團(tuán)在世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)中排名名第244位，NNTT通通信株式式會(huì)社是是NTTT集團(tuán)全全資控股股子集團(tuán)團(tuán)之一，是專業(yè)業(yè)從事國(guó)國(guó)際通信信，Innterrnett運(yùn)營(yíng)和和以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為基礎(chǔ)礎(chǔ)的系統(tǒng)統(tǒng)解決方方案的電電信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)

55、商商。20004年年10月月NTTT通信株株式會(huì)社社在上海海成立恩恩梯梯通通信設(shè)備備（上海海）有限限公司。隨著公公司業(yè)務(wù)務(wù)的不斷斷擴(kuò)大，20006年44月在大大連成立立分公司司，主要要從事IIC卡程程序及通通訊軟件件的開發(fā)發(fā)、設(shè)計(jì)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)集集成的設(shè)設(shè)計(jì)和維維護(hù)。（二）世世界5000強(qiáng)美美國(guó)美商商安迅公公司（NNCR）入駐園園區(qū)20066年8月月16日日，世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)美國(guó)美美商安迅迅公司（NCRR）投資資的NCCR大連連全球咨咨詢中心心在大連連高新園園區(qū)正式式成立。NCR大大連全球球咨詢中中心不僅僅向客戶戶提供中中低端的的編碼、測(cè)試、安裝及及維護(hù)服服務(wù)，而而且直接接接觸日日本客戶

56、戶參與應(yīng)應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)開發(fā)的的全部流流程，為為客戶提提供高端端的可行行性研究究及系統(tǒng)統(tǒng)整體設(shè)設(shè)計(jì)等全全套解決決方案。NCRR在大連連的落戶戶，不僅僅會(huì)將大大連的軟軟件人才才結(jié)構(gòu)提提升到一一個(gè)新的的臺(tái)階，而且也也會(huì)帶動(dòng)動(dòng)大連軟軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)向一個(gè)個(gè)更高的的層次發(fā)發(fā)展。（三）甲甲骨文（ORAACLEE）公司司落戶大大連高新新園區(qū)20066年8月月22日日，全球球最大企企業(yè)軟件件提供商商甲骨文文（ORRACLLE）公公司在大大連高新新園區(qū)舉舉行甲骨骨文大連連分公司司成立儀儀式。大大連市副副市長(zhǎng)戴戴玉林出出席了儀儀式。甲骨文大大連分公公司致力力于以北北亞區(qū)的的資源和和知識(shí)庫(kù)庫(kù)以及OOraccle全全球支持持團(tuán)

57、隊(duì)的的力量，為客戶戶提供卓卓越的支支持服務(wù)務(wù)。大連連分公司司的成立立是甲骨骨文“金金色中國(guó)國(guó)計(jì)劃”第二階階段的重重要組成成部分。甲骨文（ORAACLEE）的入入駐，使使大連高高新園區(qū)區(qū)引進(jìn)世世界5000強(qiáng)企企業(yè)投資資項(xiàng)目達(dá)達(dá)到411家。（四）西西門子投投資2億億人民幣幣在大連連高新區(qū)區(qū)成立傳傳感器與與通訊公公司20066年100月199日，西西門子自自動(dòng)化與與驅(qū)動(dòng)集集團(tuán)投資資2億元元人民幣幣成立的的傳感器器與通訊訊有限公公司，在在大連高高新區(qū)舉舉行奠基基儀式。這是西西門子自自動(dòng)化與與驅(qū)動(dòng)集集團(tuán)在中中國(guó)第一一次從置置地建廠廠開始，以獨(dú)資資的方式式成立新新的運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司。新公司司的建成成，將使使西門

58、子子過程儀儀器、傳傳感器及及工業(yè)通通訊產(chǎn)品品在中國(guó)國(guó)實(shí)現(xiàn)本本土化生生產(chǎn)。新新公司將將成為西西門子全全球傳感感器與通通訊產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)基地之之一。西門子傳傳感器與與通訊有有限公司司位于高高新區(qū)七七賢嶺產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，占地地4萬(wàn)平平方米，分為兩兩期施工工建設(shè)。一期建建筑面積積1.55萬(wàn)平方方米，220077年4月月投入使使用。西西門子自自動(dòng)化與與驅(qū)動(dòng)集集團(tuán)的入入駐對(duì)于于大連高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)將將產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)大的輻輻射作用用，對(duì)大大連現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)的發(fā)展展和創(chuàng)新新型城市市建設(shè)也也必將發(fā)發(fā)揮積極極的促進(jìn)進(jìn)作用。（五）大大連河口口國(guó)際軟軟件園暨暨東軟國(guó)國(guó)際軟件件園在高高新區(qū)開開工20066年111月9日日，大連

59、連河口國(guó)國(guó)際軟件件園和東東軟國(guó)際際軟件園園在高新新區(qū)舉行行奠基典典禮。這這一重大大項(xiàng)目的的啟動(dòng)標(biāo)標(biāo)志著大大連軟件件業(yè)在向向國(guó)際化化進(jìn)軍中中又邁出出了一大大步，必必將有力力地提升升高新區(qū)區(qū)以知識(shí)識(shí)為核心心的現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展水水平。大連河口口國(guó)際軟軟件園，位于高高新區(qū)旅旅順南路路軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的的東端，毗鄰騰騰飛軟件件園，緊緊靠中科科院大連連創(chuàng)新園園高新區(qū)區(qū)研發(fā)孵孵化園，規(guī)劃面面積1550萬(wàn)平平方米。大連河河口國(guó)際際軟件園園的建立立，不僅僅能夠進(jìn)進(jìn)一步提提升高新新區(qū)軟件件信息服服務(wù)業(yè)的的聚集效效應(yīng)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群優(yōu)勢(shì)，加快軟軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)向國(guó)際際化融合合的速度度，也將將大大提提高大連連軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)國(guó)際

60、上的的競(jìng)爭(zhēng)能能力。東軟國(guó)際際軟件園園位于大大連河口口國(guó)際軟軟件園內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃劃建設(shè)面面積500萬(wàn)平方方米，總總建筑面面積333萬(wàn)平方方米，總總投資44億元，預(yù)計(jì)220077年年底底建成，并投入入使用。作為第第一個(gè)入入駐大連連河口國(guó)國(guó)際軟件件園的項(xiàng)項(xiàng)目，東東軟國(guó)際際軟件園園的定位位主要從從事面向向歐美、日韓的的軟件外外包及BBPO業(yè)業(yè)務(wù)以及及嵌入式式系統(tǒng)的的開發(fā)。122年內(nèi)，東軟國(guó)國(guó)際軟件件園從業(yè)業(yè)人員將將達(dá)一萬(wàn)萬(wàn)名以上上。（六）花花旗數(shù)據(jù)據(jù)處理（上海）有限公公司大連連分公司司在大連連高新園園區(qū)成立立花旗數(shù)據(jù)據(jù)處理（上海）有限公公司大連連分公司司于20007年年4月117日在在大連高高新園區(qū)區(qū)注冊(cè)