神木縣益辰倉(cāng)儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、目錄第一章 前言1第二章 項(xiàng)目概述22.1項(xiàng)目提出的背景22.2項(xiàng)目基本信息32.3項(xiàng)目發(fā)展和長(zhǎng)期規(guī)劃5第三章 市場(chǎng)分析83.1中國(guó)物流業(yè)市場(chǎng)83.2區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展與展望93.3目標(biāo)市場(chǎng)分析11第四章 項(xiàng)目定位和整體規(guī)劃134.1項(xiàng)目定位134.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式144.3項(xiàng)目整體規(guī)劃154.3.1功能分區(qū)164.3.2道路交通規(guī)劃194.3.3綠化景觀(guān)規(guī)劃204.3.4用地規(guī)劃20第五章 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)225.1市場(chǎng)需求分析225.2營(yíng)銷(xiāo)理念235.3營(yíng)銷(xiāo)渠道策略235.3.1招商策略235.3.2市場(chǎng)推廣策略255.4招商推廣計(jì)劃255.4.1籌備期255.4.2介紹期255.4.3強(qiáng)力推廣期

2、265.4.4穩(wěn)定推廣期26第六章 管理體制276.1管理體系276.2人力資源配置與薪酬體系27第七章 財(cái)務(wù)分析297.1預(yù)測(cè)依據(jù)297.1.1收入及利潤(rùn)依據(jù)297.1.2成本估算依據(jù)297.2投資收益預(yù)測(cè)30第八章 資金需求38第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析409.1風(fēng)險(xiǎn)概述409.2主要風(fēng)險(xiǎn)影響分析419.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制42第十章 結(jié)論44第一章 前言2009年初，國(guó)務(wù)院在兩代會(huì)前夕通過(guò)了國(guó)家十大振興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，將物流業(yè)列入其中，將倉(cāng)儲(chǔ)、配送等各個(gè)物流環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅稅率與運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一，調(diào)低為3%；擴(kuò)大營(yíng)業(yè)稅差額增收范圍、對(duì)各地物流園區(qū)布局進(jìn)行合理規(guī)劃。神木縣益辰倉(cāng)儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限公司緊跟國(guó)家對(duì)于未

3、來(lái)產(chǎn)業(yè)振興政策的發(fā)展方向，結(jié)合陜西省榆林市神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的實(shí)際情況，擬在當(dāng)?shù)貥?gòu)建一座大型綜合倉(cāng)儲(chǔ)物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)中心，以有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的繁榮。榆林市神木縣地處陜西北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關(guān)中，北屏河套，扼晉陽(yáng)之險(xiǎn)，持靈夏之沖，其獨(dú)特的地理地貌、悠久的歷史、豐富的土地礦產(chǎn)資源以及完備的城市配套設(shè)施使得當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)牽一發(fā)動(dòng)全身，成為陜西省和西部地區(qū)物流業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之地。經(jīng)過(guò)前期的初步勘測(cè)和分析等工作，項(xiàng)目切實(shí)結(jié)合了國(guó)家政策、陜西省建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及神木縣當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，抓住了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。項(xiàng)目能夠有效彌補(bǔ)當(dāng)?shù)貍}(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)的空缺，通過(guò)開(kāi)辟倉(cāng)儲(chǔ)周轉(zhuǎn)中心和提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

4、，緩解交通運(yùn)輸壓力，增加經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力，為工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和陜西省物流業(yè)的發(fā)展注入新的活力。同時(shí)，從經(jīng)濟(jì)效益方面看，項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率，項(xiàng)目稅前收益率可達(dá)28.90%，回收期在4.31年左右，高于行業(yè)基準(zhǔn)，屬于投資小，收效快的建設(shè)項(xiàng)目。本計(jì)劃書(shū)以國(guó)家和地方政策為指導(dǎo)，結(jié)合項(xiàng)目的前期工作，分七大部分，從投資背景、目標(biāo)市場(chǎng)、建設(shè)規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)方式、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)控制，以及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等方面綜合分析規(guī)劃，細(xì)致闡述項(xiàng)目的各項(xiàng)基本方案，以呈現(xiàn)項(xiàng)目的總體藍(lán)圖。第二章 項(xiàng)目概述2.1項(xiàng)目提出的背景2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出拓寬民間投資領(lǐng)域和渠道，增強(qiáng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的社會(huì)合力。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，科學(xué)發(fā)展觀(guān)第一要義是發(fā)展

5、，越是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨較大困難的時(shí)候，我們?cè)绞且獔?jiān)定不移地貫徹發(fā)展是硬道理的戰(zhàn)略思想，牢牢扭住經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心，始終做到聚精會(huì)神搞建設(shè)、一心一意謀發(fā)展。隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步深化，國(guó)家及地方投資項(xiàng)目逐步開(kāi)始萎縮，部分企業(yè)倒閉破產(chǎn)，給社會(huì)帶來(lái)極大的就業(yè)壓力。2009年2月25日國(guó)務(wù)院審議通過(guò)了倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，物流業(yè)是融合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)代理和信息等行業(yè)的符合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大。但是我國(guó)物流業(yè)總體水平落后，嚴(yán)重制約國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益的提高。必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國(guó)務(wù)院在兩代會(huì)前夕通過(guò)了國(guó)家十大振興產(chǎn)

6、業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。2009年1月14日，鋼鐵和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)；2月4日，紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃也獲原則通過(guò)；2月11日，國(guó)務(wù)院審議并原則通過(guò)了船舶工業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃；2月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議并通過(guò)了電子信息產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃；2月19日，輕工業(yè)和石化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲得通過(guò)；最后，有色金屬和物流業(yè)振興規(guī)劃也獲通過(guò)。至此，十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃全部出齊，其實(shí)施時(shí)間將從2009年至2011年。隨后陜西省政府下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)榆林跨越發(fā)展的若干意見(jiàn)文件，積極響應(yīng)號(hào)召，發(fā)展神木經(jīng)濟(jì)，神木縣政府制定了神木縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，編制了第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立了

7、神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)。神木縣位于神府煤田，為中國(guó)目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田主要分布于陜西省榆林地區(qū)，含煤面積24561km2，含煤地層為侏羅系中統(tǒng)延安組，單層最大厚度12.5m，總儲(chǔ)量2267億噸，其中探明儲(chǔ)量1556億噸。神府煤田儲(chǔ)量豐富，煤層穩(wěn)定，易于開(kāi)采，煤質(zhì)優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性好的不粘煤和長(zhǎng)焰煤，是良好的動(dòng)力燃料和工業(yè)氣化用煤。近年來(lái)，作為環(huán)保潔凈煤被國(guó)家有關(guān)部門(mén)和北方城市廣泛推薦使用。煤的化學(xué)活性和熱穩(wěn)定性好，是動(dòng)力、氣化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工業(yè)儲(chǔ)量436萬(wàn)噸，二氧化硅含量在97%以上。此外，鐵礦石、石灰

8、石、石油、膨潤(rùn)土等儲(chǔ)量也很可觀(guān)。神木縣領(lǐng)導(dǎo)與規(guī)劃部門(mén)，也已經(jīng)充分注意到了發(fā)展神木物流業(yè)的迫切性。在推進(jìn)五個(gè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑中提出了推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主流的物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心的構(gòu)想。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目符合國(guó)家對(duì)于未來(lái)產(chǎn)業(yè)振興政策的發(fā)展方向，抓住了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起飛的機(jī)遇，填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匚锪髦修D(zhuǎn)的空缺，項(xiàng)目建成后將會(huì)有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的繁榮，項(xiàng)目建設(shè)前景廣闊。2.2項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)：神木縣益辰倉(cāng)儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。承辦單位：神木縣益辰倉(cāng)儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限公司。項(xiàng)目地點(diǎn)：神木縣益辰倉(cāng)儲(chǔ)物

9、流貿(mào)易市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于陜西省榆林市神木縣第二新村神錦大街南側(cè)。項(xiàng)目總投資:9687.86萬(wàn)元。項(xiàng)目的主要服務(wù)對(duì)象為陜西省榆林市神木縣第二新村經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)企業(yè)，以及經(jīng)當(dāng)?shù)亟煌ňW(wǎng)絡(luò)進(jìn)行運(yùn)輸作業(yè)的中間商、運(yùn)營(yíng)商等物流行業(yè)從業(yè)商。項(xiàng)目主要業(yè)務(wù)擬設(shè)置有：公司的經(jīng)營(yíng)組織規(guī)劃為：公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)實(shí)行中心管理制。公司是決策中心，各部門(mén)是管理中心。公司組織機(jī)構(gòu)共設(shè)1個(gè)高層決策系統(tǒng)，四大管理系統(tǒng)，若干個(gè)主要職能部門(mén)。組織決策系統(tǒng)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各個(gè)管理系統(tǒng)實(shí)行副總經(jīng)理制。組織的決策管理層分為三層:總經(jīng)理層、副總經(jīng)理層和主管層。各層分別掌握不同層次的決策權(quán)限和管理工作。總經(jīng)理層為戰(zhàn)略決策層和總體規(guī)劃層，

10、副總經(jīng)理層為戰(zhàn)術(shù)決策層和計(jì)劃制定監(jiān)督層，主管層為事務(wù)決策層和計(jì)劃執(zhí)行協(xié)調(diào)層。新組織機(jī)構(gòu)開(kāi)始向機(jī)構(gòu)扁平集約化，管理柔性化、等級(jí)弱化的趨勢(shì)發(fā)展。各系統(tǒng)內(nèi)部的協(xié)調(diào)與合作由中心副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各個(gè)系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)與合作由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。部門(mén)設(shè)計(jì)的原則為:各個(gè)管理系統(tǒng)內(nèi)部門(mén)的設(shè)立必須確保是組織經(jīng)濟(jì)日標(biāo)或組織資源價(jià)值優(yōu)化日標(biāo)的直接實(shí)施機(jī)構(gòu)，不單設(shè)參謀性機(jī)構(gòu)或指導(dǎo)性機(jī)構(gòu)。公司的主要經(jīng)營(yíng)模式為：1、倉(cāng)儲(chǔ)交易：為鋼材、工程機(jī)械和汽車(chē)租賃交易提供露天倉(cāng)庫(kù)，收入來(lái)源主要為租金及自營(yíng)收入；2、倉(cāng)庫(kù)物流：水泥、陶瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨物提供儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)，收入來(lái)源主要為租金；3、金屬鎂交易平臺(tái)：打造金屬鎂交易服務(wù)的專(zhuān)業(yè)

11、平臺(tái)，包括交易服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，收入來(lái)源主要為服務(wù)費(fèi)；4、臨街商鋪：建設(shè)大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，收入來(lái)源主要為周邊企業(yè)和個(gè)人提供工程機(jī)械配件和維修服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入；5、辦公區(qū)租賃：收入來(lái)源主要為租金。2.3項(xiàng)目發(fā)展和長(zhǎng)期規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)：公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)筑全國(guó)知名的倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，成為晉陜蒙地區(qū)物流中心集散地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)格局。構(gòu)建主業(yè)良性成長(zhǎng)的發(fā)展平臺(tái)，同時(shí)擇機(jī)發(fā)展相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成以物流為中心、集各項(xiàng)服務(wù)于一體的綜合性商業(yè)平臺(tái)。公司以倉(cāng)儲(chǔ)物流為核心，在陜西神木縣建立一個(gè)大型物流產(chǎn)業(yè)基地，不斷擴(kuò)展中心業(yè)務(wù)，在2年內(nèi)，逐步完成各項(xiàng)基本建設(shè)；5年內(nèi)，初具規(guī)模，逐步開(kāi)發(fā)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)；10年內(nèi)，成為陜北

12、最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，并最終發(fā)展成為全國(guó)知名的連鎖物流集散集群企業(yè)。公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃：公司以品牌化為旗幟，以多領(lǐng)域、全方位為公司發(fā)展方向。根據(jù)這一思路，公司確定了遠(yuǎn)景規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略：1、致力于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)新模式。2、以品牌為旗幟，不斷進(jìn)行品牌核心價(jià)值的提升。3、以人力資源為根本，營(yíng)造人才發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人才國(guó)際化戰(zhàn)略。4、以服務(wù)為帶動(dòng)，依托專(zhuān)業(yè)、全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，以網(wǎng)絡(luò)推廣與品牌戰(zhàn)略為有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。5、以創(chuàng)新為動(dòng)力，加強(qiáng)多邊合作關(guān)系，以創(chuàng)新的服務(wù)形式來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展，從而提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。具體規(guī)劃：公司未來(lái)10年的發(fā)展思路如下：2009-2011年：1、20

13、09年是公司創(chuàng)立之年，公司將完成項(xiàng)目的選址論證、項(xiàng)目可行性論證，并經(jīng)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)審批，取得榆林市神木縣第二新村140畝土地使用權(quán)，完善建設(shè)規(guī)劃，并逐步開(kāi)展初期建設(shè)。2、公司將在兩年內(nèi)完成項(xiàng)目基地的基礎(chǔ)建設(shè)，開(kāi)展相關(guān)配套服務(wù)業(yè)務(wù)。3、初步確立公司的品牌戰(zhàn)略研究及規(guī)劃，逐步建立公司的戰(zhàn)略品牌。2012-2014年：1、建設(shè)成為完善的物流產(chǎn)業(yè)基地，打造專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。2、實(shí)現(xiàn)公司資本擴(kuò)張，建立完善的法人治理結(jié)構(gòu)。3、擴(kuò)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)產(chǎn)品，建成集物流、服務(wù)、租賃、購(gòu)物、休閑等各項(xiàng)業(yè)務(wù)為一體的綜合大型物流周轉(zhuǎn)中心。2015-2019年：1、公司進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，建立集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)管理模式。2、建立長(zhǎng)期

14、合作伙伴制度，發(fā)展全國(guó)性業(yè)務(wù)推廣，依托品牌效應(yīng)，成為陜西省最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，并以此為基礎(chǔ)向全國(guó)拓展，發(fā)展物流品牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式，并最終成為全國(guó)知名的連鎖物流集散集群。第三章 市場(chǎng)分析3.1中國(guó)物流業(yè)市場(chǎng)物流業(yè)是由服務(wù)分銷(xiāo)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、裝卸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信息業(yè)、貨運(yùn)代理業(yè)、包裝業(yè)等組成的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中的骨干產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)物流業(yè)總體規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，服務(wù)水平顯著提高，發(fā)展的環(huán)境和條件不斷改善，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力等方面發(fā)揮

15、著重要作用。2008年，全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)89.9萬(wàn)億元，比2000年增長(zhǎng)4.2倍，年均增長(zhǎng)23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2.萬(wàn)億元，比2000年增長(zhǎng)1.9倍，年均增長(zhǎng)14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開(kāi)始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實(shí)施流程再造和服務(wù)外包；傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨代企業(yè)實(shí)行功能整合和服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長(zhǎng)，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流費(fèi)用成本呈下降

16、趨勢(shì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高。但是，我國(guó)物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問(wèn)題。一是全社會(huì)物流運(yùn)行效率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高出發(fā)達(dá)國(guó)家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求不足和專(zhuān)業(yè)化物流供給能力不足的問(wèn)題同時(shí)存在；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對(duì)資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場(chǎng)還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿(mǎn)足需要，物流服務(wù)的組織化和集約化程度不高。2008年下半年以來(lái)，隨著國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，物流業(yè)作為重要

17、的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也受到了嚴(yán)重沖擊。物流市場(chǎng)需求急劇萎縮，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)等收費(fèi)價(jià)格及利潤(rùn)大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，提供運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等單一服務(wù)的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。整體來(lái)看，國(guó)際金融危機(jī)不但造成物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的劇烈波動(dòng)，而且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的物流服務(wù)供給也產(chǎn)生了不利影響。大型交易市場(chǎng)的建立和發(fā)展是搞活流通，繁榮市場(chǎng)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)消費(fèi)，確保市場(chǎng)繁榮，不斷提升物流服務(wù)現(xiàn)代化水平，促進(jìn)物流業(yè)跨越式發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇。面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的影響，物流行業(yè)已成為當(dāng)前拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)，搞活流通，繁榮市場(chǎng)，振興經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。在國(guó)家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的指導(dǎo)下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)建設(shè)，發(fā)展大型物流交易市場(chǎng)

18、。3.2區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展與展望十五期間，隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)的快速發(fā)展，陜西省物流業(yè)發(fā)展步伐加快，由起步階段開(kāi)始邁向理性、務(wù)實(shí)、快速發(fā)展的新階段。物流規(guī)模不斷擴(kuò)大，貨運(yùn)總量快速增長(zhǎng)，第三方物流開(kāi)始起步，物流企業(yè)數(shù)量增多，物流設(shè)施建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上升。到2005年底，物流業(yè)產(chǎn)值超過(guò)300億元，全省物流業(yè)增加值年均增長(zhǎng)11.7%。物流業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用不斷增強(qiáng)。盡管陜西省物流業(yè)發(fā)展取得了一定的成績(jī)，但與發(fā)達(dá)國(guó)家和先進(jìn)省市相比，還存在一些問(wèn)題和差距。一是物流基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。主要表現(xiàn)為總量不足，不同交通方式之間、交通與倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施之間的配套性、兼容性較差。保稅物流設(shè)施建設(shè)滯后。二是物流企業(yè)總

19、體規(guī)模不大，服務(wù)范圍窄?，F(xiàn)有的物流企業(yè)普遍基礎(chǔ)設(shè)施和裝備落后，管理方式粗放，缺乏擔(dān)當(dāng)龍頭的大型現(xiàn)代物流企業(yè)。服務(wù)范圍集中在運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，功能比較單一。三是物流專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重匱乏。缺乏具有現(xiàn)代物流理念和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的策劃、管理人才以及熟練掌握物流信息技術(shù)的專(zhuān)門(mén)人才。四是觀(guān)念滯后，現(xiàn)行的一些體制、政策、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)等還嚴(yán)重制約著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。根據(jù)陜西省十一五現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，到2010年，陜西省要基本建成以西安為樞紐，寶雞、榆林、漢中、安康、渭南、商洛為節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代物流體系，把陜西建成我國(guó)承東啟西、溝通南北的重要物流集散地；大力發(fā)展第三方物流，積

20、極培育和發(fā)展具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型物流企業(yè)，努力提高物流業(yè)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化和國(guó)際化水平。全省物流業(yè)增加值年均遞增18%左右，達(dá)到900億元，占全省生產(chǎn)總值的15%左右。物流費(fèi)用占全省生產(chǎn)總值的比率在目前的23%左右的基礎(chǔ)上下降3-4個(gè)百分點(diǎn)。神木縣物流業(yè)的發(fā)展在陜西省處于較低水平，相對(duì)滯后于全縣整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尚處于自發(fā)階段，急需整體規(guī)劃，統(tǒng)一部署，重點(diǎn)培育，使其與全縣整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并成為神木縣新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，神木縣政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到發(fā)展神木物流業(yè)的必要性和迫切性。神木縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要要求做大做強(qiáng)現(xiàn)代物流業(yè)，建立現(xiàn)代物流配送體系。具體包括：1、加快培育和引進(jìn)

21、物流企業(yè)，建立和完善物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代物流配送體系。2、發(fā)展以縣城為中心的消費(fèi)和物流配送市場(chǎng)，滿(mǎn)足中、高收入者的消費(fèi)需求；發(fā)展以重點(diǎn)城鎮(zhèn)為中心的流通、貨物集散市場(chǎng)，發(fā)展城鄉(xiāng)貿(mào)易。3、對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，增強(qiáng)流通企業(yè)活力，廣泛開(kāi)辟市場(chǎng)。隨著金融危機(jī)傳導(dǎo)效應(yīng)的顯現(xiàn)和擴(kuò)散，神木縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、企業(yè)自主創(chuàng)新能力弱和抗風(fēng)險(xiǎn)能力低等深層次問(wèn)題逐漸暴露，已成為掣肘科學(xué)發(fā)展的短板。危機(jī)既凸顯了發(fā)展中的不足，也帶來(lái)了調(diào)整結(jié)構(gòu)、提升層次的大好機(jī)遇。此種情況下，神木縣政府正在積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和民生建

22、設(shè)五個(gè)方面的轉(zhuǎn)型。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑中，提出了推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主的物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心的構(gòu)想。3.3目標(biāo)市場(chǎng)分析2008年，神木縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值290.58億元，增長(zhǎng)47%；完成財(cái)政總收入72.27億元，增長(zhǎng)52.1%，完成地方財(cái)政收入16.7億元，增長(zhǎng)55%；完成固定資產(chǎn)投資134億元，增長(zhǎng)45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16075元、農(nóng)民人均純收入達(dá)6028元，分別增長(zhǎng)27%和18%?？h域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居全國(guó)第59位，西部第5位，陜西省第一位，

23、成為陜西省第一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的縣。國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，給當(dāng)?shù)劁摬?、水泥等建材市?chǎng)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。神木縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要確定了十一五期間，神木縣圍繞強(qiáng)縣富民目標(biāo)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式為主線(xiàn)，大力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)與農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、北部礦區(qū)與南部山區(qū)兼顧發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、中省市企業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，全面推動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)，努力打造實(shí)力神木、活力神木、魅力神木、和諧神木。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，神木縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展。僅2008年一年，神木縣共安排基本建設(shè)項(xiàng)目157個(gè)，年度投資145

24、億元，其中縣財(cái)政投資18.5億元。如：大交通體系的構(gòu)建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準(zhǔn)神鐵路和紅檸鐵路建設(shè)等；工業(yè)區(qū)建設(shè)，包括神木新村、第二新村和趙家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設(shè)。神木縣位于煤炭資源富集區(qū)的中心地帶，縣境內(nèi)儲(chǔ)煤面積達(dá)4500平方公里，已探明儲(chǔ)量500億噸。近年來(lái)，能源化工項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)崛起，截至2008年底，神木已經(jīng)成為全國(guó)第一產(chǎn)煤大縣（億噸級(jí)）、全國(guó)最大的蘭炭生產(chǎn)基地（千萬(wàn)噸）、全國(guó)最大的聚氯乙烯基地（百萬(wàn)噸），西部最大的煤電基地（600萬(wàn)千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600萬(wàn)重量箱）、西部最大的電石基地（百萬(wàn)噸），煤制烯烴、煤制油和多晶硅、三氯氫硅、1.4-丁二醇、煤焦

25、油輕質(zhì)化等高新技術(shù)的能源化工項(xiàng)目已經(jīng)建成或正在加緊建設(shè)。目前，榆林市將金屬鎂產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，將打造中國(guó)鎂都作為當(dāng)?shù)匕l(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，神木、府谷也已經(jīng)將金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提上日程，榆林地區(qū)的金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前的生產(chǎn)能力和產(chǎn)量均居國(guó)內(nèi)前列，成為我國(guó)金屬鎂的主要生產(chǎn)基地。目前，全世界約有200家金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)，其中中國(guó)有160多家，榆林地區(qū)有40家，約占全國(guó)的1/4。其中，府谷17家，神木11家。硅鐵、白云石和煤氣等是生產(chǎn)金屬鎂的重要原料，占金屬鎂生產(chǎn)成本一半以上，其價(jià)格對(duì)金屬鎂成本影響非常大。在目前金屬鎂價(jià)格低迷，原材料價(jià)格波動(dòng)劇烈的情況下，低成本優(yōu)勢(shì)凸顯。神木及周邊地區(qū)的硅鐵

26、、白云石和煤氣等資源極其豐富，價(jià)格低廉，在發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)方面，擁有其他地區(qū)不能比擬的低成本優(yōu)勢(shì)。神木、府谷、榆林在我國(guó)金屬鎂產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐漸提高，金屬鎂的流通業(yè)務(wù)在神木前景可人。目前，神木縣境內(nèi)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)仍屬空白狀態(tài)，根據(jù)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流根據(jù)神木縣煤炭、電力、化工和城鎮(zhèn)化等所取得的成就，神木縣發(fā)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機(jī)械、汽車(chē)和建材等產(chǎn)品的大型倉(cāng)儲(chǔ)物流將是神木縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，神木縣城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張，神木縣相繼啟動(dòng)了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村的建設(shè)，神木第二新村也已啟動(dòng)。本項(xiàng)目即位于神木第二新村物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)內(nèi)。神木第二新村規(guī)劃中，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目包括陶瓷、塑料、橡膠、鎂合金和機(jī)

27、械加工等，并配套有占地約2500畝的物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。該物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)將為神木第二新村及周邊的企業(yè)提供物流服務(wù)，根據(jù)需求，物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)擬劃分為鋼鐵倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車(chē)城、工程機(jī)械等。第四章 項(xiàng)目定定位和整整體規(guī)劃劃44.1項(xiàng)項(xiàng)目定位位項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)理念：整體規(guī)規(guī)劃，突突出合理理的分布布布局；突出配配套功能能，展示示服務(wù)功功能，發(fā)發(fā)揮主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的的優(yōu)勢(shì)；明確市市場(chǎng)定位位，按照照總量量控制、層次清清晰、特特色突出出、發(fā)展展協(xié)調(diào)的原則則，塑造造益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)交通通便捷、配套完完備、安安全可靠靠、高效效的形象象；構(gòu)建建完備的的信息服服務(wù)平臺(tái)臺(tái)

28、，建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化化的服務(wù)務(wù)體系；注重經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和環(huán)境境發(fā)展平平衡，加加強(qiáng)綠化化建設(shè)。本本項(xiàng)目建建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)位于榆榆林市神神木縣第第二新村村內(nèi)。第第二新村村位于神神木縣城城西北55公里處處，占地地面積115平方方公里，依托神神錦工業(yè)業(yè)大街，以產(chǎn)業(yè)業(yè)為主、人居為為輔，由由民營(yíng)企企業(yè)創(chuàng)業(yè)業(yè)園和生生態(tài)移民民區(qū)兩大大區(qū)構(gòu)成成。本項(xiàng)目目位于神神錦工業(yè)業(yè)大街南南側(cè)，三三面臨街街，處在在第二新新村的核核心地帶帶，交通通便利，配套企企業(yè)、設(shè)設(shè)施齊全全，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)明明顯。項(xiàng)項(xiàng)目東面面緊鄰第第二新村村管理中中心，配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施及及其便利利。神錦錦工業(yè)大大街北側(cè)側(cè)為陶瓷瓷工業(yè)園園區(qū)、鎂鎂合金加加工園區(qū)區(qū)、橡膠膠加工園

29、園區(qū)和塑塑料工業(yè)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目南南側(cè)是機(jī)機(jī)械裝備備制造園園區(qū)。本項(xiàng)項(xiàng)目擬建建成神府府地區(qū)設(shè)設(shè)施裝備備領(lǐng)先、市場(chǎng)規(guī)規(guī)范協(xié)調(diào)調(diào)、供貨貨質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)定及時(shí)時(shí)、服務(wù)務(wù)完善的的大型綜綜合現(xiàn)代代化倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、物流流、貿(mào)易易市場(chǎng)。目標(biāo)顧顧客主要要包括：建材、機(jī)械、鋼材等等生產(chǎn)企企業(yè)和貿(mào)貿(mào)易商。項(xiàng)目建建成后，將成為為神木地地區(qū)集鋼鋼材、工工程機(jī)械械、汽車(chē)車(chē)、建材材（水泥泥、陶瓷瓷、涂料料、裝飾飾裝修材材料等）生產(chǎn)廠(chǎng)廠(chǎng)家直銷(xiāo)銷(xiāo)、代銷(xiāo)銷(xiāo)及超市市、商場(chǎng)場(chǎng)貨物倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、物物流、貿(mào)貿(mào)易為一一體的大大型倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)市場(chǎng)。44.2項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)發(fā)展模模式益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)采用用規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)、集集約用地地，注重重可持續(xù)續(xù)發(fā)

30、展的的開(kāi)發(fā)模模式。倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)交易易區(qū)、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)物流流區(qū)和臨臨街商鋪鋪的經(jīng)營(yíng)營(yíng)，采用用自營(yíng)和和租賃雙雙重模式式。五年年后，在在經(jīng)營(yíng)需需要的情情況下，可部分分出售倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)物流流區(qū)的倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)（約約2.115萬(wàn)平平方米）的使用用權(quán)或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以以加速投投資回收收，降低低投資者者的投資資風(fēng)險(xiǎn)。益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)由神木木縣益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)有有限責(zé)任任公司負(fù)負(fù)責(zé)管理理。益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)有有限責(zé)任任公司本本著便便捷高效效、透明明公正的原則則，全權(quán)權(quán)負(fù)責(zé)為為入駐商商戶(hù)解決決配套的的服務(wù)問(wèn)問(wèn)題，為為企業(yè)提提供優(yōu)勢(shì)勢(shì)的服務(wù)務(wù)，營(yíng)造造良好的的倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易環(huán)境。其主要要職責(zé)：統(tǒng)一負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的規(guī)劃

31、劃、建設(shè)設(shè)、政策策制定和和入駐商商戶(hù)的管管理等工工作。園園區(qū)由益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)有限責(zé)責(zé)任公司司統(tǒng)一管管理，入入駐商戶(hù)戶(hù)將根據(jù)據(jù)不同的的企業(yè)規(guī)規(guī)模享受受園區(qū)相相應(yīng)的服服務(wù):除除可以直直接使用用物流信信息系統(tǒng)統(tǒng)平臺(tái)的的支持外外，還有有相應(yīng)的的業(yè)務(wù)培培訓(xùn)和專(zhuān)專(zhuān)家咨詢(xún)?cè)冎С?，促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)代物流流企業(yè)和和現(xiàn)代工工商企業(yè)業(yè)的成長(zhǎng)長(zhǎng)。金屬鎂鎂交易中中心則是是依托神神木優(yōu)勢(shì)勢(shì)的金屬屬鎂產(chǎn)業(yè)業(yè)，利用用地緣優(yōu)優(yōu)勢(shì)，集集中資源源優(yōu)勢(shì)，建立起起當(dāng)?shù)亟鸾饘冁V生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)和外地地采購(gòu)商商的交易易橋梁，通過(guò)各各種增值值服務(wù)，降低金金屬鎂交交易成本本，為客客戶(hù)創(chuàng)造造價(jià)值。主要服服務(wù)方式式包括：1、在在益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流

32、貿(mào)易市市場(chǎng)辦公公樓輔樓樓設(shè)立金金屬鎂生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)展廳；2、設(shè)設(shè)立交易易服務(wù)中中心，進(jìn)進(jìn)行金屬屬鎂市場(chǎng)場(chǎng)的信息息搜集整整理、采采購(gòu)中介介服務(wù)等等業(yè)務(wù)；3、構(gòu)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息平平臺(tái)，營(yíng)營(yíng)造金屬屬鎂交易易服務(wù)的的專(zhuān)業(yè)平平臺(tái)。4.3項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃本項(xiàng)目目規(guī)劃總總用地面面積為1140畝畝，建筑筑面積5517555.44平方米米。在考考慮用地地、周邊邊環(huán)境和和建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)狀等因因素的基基礎(chǔ)上，按照集中高高效的的原則，確立了了益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)四大大主題片片區(qū)：（1）倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)交易易區(qū)。主主要業(yè)務(wù)務(wù)為鋼材材、工程程機(jī)械、汽車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售；（2）倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)物流流區(qū)。主主要業(yè)務(wù)務(wù)是為建建材貿(mào)易易、日用用百貨等等貨物提提供

33、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)中轉(zhuǎn)物物流服務(wù)務(wù)；（33）臨街街商鋪。主要業(yè)業(yè)務(wù)為工工程機(jī)械械配件供供應(yīng)與售售后維修修服務(wù)等等；（44）辦公公區(qū)。主主要業(yè)務(wù)務(wù)為倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流辦辦公服務(wù)務(wù)和金屬屬鎂交易易中心。神木木縣益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)平平面圖4.3.11功能分分區(qū)1、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)交易易區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)交交易區(qū)占占地約556畝，建成66大交易易區(qū)，交交易區(qū)總總面積22.766萬(wàn)平方方米，交交易區(qū)的的道路寬寬8米。6大交交易區(qū)細(xì)細(xì)分為鋼鋼材、工工程機(jī)械械和汽車(chē)車(chē)交易區(qū)區(qū)。倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)交易區(qū)區(qū)平面圖圖（11）鋼鐵鐵交易區(qū)區(qū)主主要服務(wù)務(wù)客戶(hù)：神木第第二新村村工業(yè)區(qū)區(qū)機(jī)械裝裝備制造造園區(qū)的的企業(yè)，周邊煤煤礦、電電廠(chǎng)、化化工廠(chǎng)和和建筑市市場(chǎng)等。主主

34、要鋼鐵鐵品種：制造用用鋼、建建筑用鋼鋼兩大類(lèi)類(lèi)，包括括板材、線(xiàn)材、型材和和管材。（2）工工程機(jī)械械交易區(qū)區(qū)主主要服務(wù)務(wù)客戶(hù)：建筑工工程公司司、廠(chǎng)礦礦企業(yè)和和運(yùn)輸公公司等。主主要交易易品種：載重車(chē)車(chē)輛、挖挖掘機(jī)械械、裝載載設(shè)備、筑路機(jī)機(jī)械、起起吊設(shè)備備等，兼兼營(yíng)售后后維修服服務(wù)。（33）汽車(chē)車(chē)交易區(qū)區(qū)主主要服務(wù)務(wù)客戶(hù)：社會(huì)團(tuán)團(tuán)體、居居民，廠(chǎng)廠(chǎng)礦企業(yè)業(yè)和運(yùn)輸輸公司等等。主要交交易品種種：各類(lèi)類(lèi)轎車(chē)，以中高高檔為主主，兼營(yíng)營(yíng)售后維維修服務(wù)務(wù)。2、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)物流流區(qū)倉(cāng)庫(kù)物物流區(qū)占占地約448畝，建成66大倉(cāng)庫(kù)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)庫(kù)總面積積2.115萬(wàn)平平方米，倉(cāng)庫(kù)主主干道的的道路寬寬12米米。倉(cāng)庫(kù)庫(kù)物流區(qū)區(qū)服務(wù)的的主

35、要對(duì)對(duì)象是當(dāng)當(dāng)?shù)睾屯馔獾亟ú牟钠髽I(yè)及及貿(mào)易商商等，為為他們提提供貨物物倉(cāng)儲(chǔ)中中轉(zhuǎn)物流流服務(wù)。倉(cāng)庫(kù)庫(kù)物流區(qū)區(qū)平面圖圖3、臨街商商鋪在毗鄰鄰神木第第二新村村管理中中心的臨臨街面和和項(xiàng)目南南側(cè)的臨臨街面，建立一一個(gè)大型型工程機(jī)機(jī)械配件件供應(yīng)中中心，為為周邊企企業(yè)和個(gè)個(gè)人提供供工程機(jī)機(jī)械配件件和維修修服務(wù)。臨街商商鋪為兩兩層，臨臨街商鋪鋪呈LL行，臨街長(zhǎng)長(zhǎng)度為5597.4米，建筑面面積2.42萬(wàn)萬(wàn)平方米米。4、辦辦公區(qū)辦公公區(qū)緊鄰鄰神錦工工業(yè)大街街，由一一棟8層層的主建建筑和22棟三層層的輔樓樓組成，周?chē)o輔以綠化化帶、噴噴泉和廣廣場(chǎng)。辦辦公區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)整個(gè)個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)的的管理和和服務(wù)職職能，形

36、形成一一站式服服務(wù)和和全方方位服務(wù)務(wù)的服服務(wù)中心心。同時(shí)時(shí)，在輔輔樓設(shè)立立金屬鎂鎂生產(chǎn)企企業(yè)產(chǎn)品品展廳和和交易服服務(wù)中心心，為金金屬鎂生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)提供展展示產(chǎn)品品和企業(yè)業(yè)形象的的窗口，同時(shí)為為外地金金屬鎂采采購(gòu)商提提供一站站式采購(gòu)購(gòu)服務(wù)。44.3.2道路路交通規(guī)規(guī)劃本項(xiàng)目目緊鄰神神錦大街街，項(xiàng)目目2公里里范圍內(nèi)內(nèi)有眾多多公路交交通樞紐紐：榆神神、神府府高速路路出口；包神、榆神、神興、神佳二二級(jí)出入入境公路路與神木木過(guò)境線(xiàn)線(xiàn)交匯處處。貨物物主要通通過(guò)公路路運(yùn)輸。此外，項(xiàng)目距距神木火火車(chē)站44公里，并有鐵鐵路延伸伸第二新新村的規(guī)規(guī)劃，鐵鐵路交通通也是本本項(xiàng)目的的運(yùn)輸途途徑之一一。項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)道道路

37、系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)置合合理，在在項(xiàng)目北北面，設(shè)設(shè)有兩出出入口與與神錦大大街相連連，出入入口寬88米，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)建建設(shè)二縱縱七橫的的干道。南北向向的2條條道路寬寬8米；辦公樓樓與倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)交易區(qū)區(qū)之間的的東西向向道路寬寬12米米；倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)交易區(qū)區(qū)內(nèi)道路路寬8米米；倉(cāng)庫(kù)庫(kù)物流區(qū)區(qū)四周東東西向道道路寬112米。項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)道路寬寬敞，車(chē)車(chē)少時(shí)，貨車(chē)可可快速實(shí)實(shí)現(xiàn)倒車(chē)車(chē)，車(chē)多多時(shí)，可可環(huán)線(xiàn)行行駛，方方便貨車(chē)車(chē)高效進(jìn)進(jìn)出。4.3.33綠化景景觀(guān)規(guī)劃劃益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)的綠地地建設(shè)分分為以下下幾種類(lèi)類(lèi)型：1、公共綠綠地：包包括草坪坪、花壇壇、噴泉泉廣場(chǎng)等等公共設(shè)設(shè)施綠地地。2、隔隔離綠地地：益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)

38、在在項(xiàng)目西西側(cè)規(guī)劃劃有寬約約5-66米，長(zhǎng)長(zhǎng)約3661.44米的防防護(hù)隔離離林帶，可以有有效隔離離噪聲和和污染。33、林蔭蔭大道：益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)內(nèi)沿沿主次干干道布置置綠化帶帶，道路路兩側(cè)種種植樹(shù)木木，形成成綠色林林蔭大道道。另外，在市場(chǎng)場(chǎng)的外圍圍綠地上上用不同同顏色的的自然花花草編織織廣告，既達(dá)到到綠化的的目的，又可為為市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)企業(yè)提提供宣傳傳的平臺(tái)臺(tái)，同時(shí)時(shí)也形成成了一道道綠色圍圍墻。4.3.44用地規(guī)規(guī)劃1、總總體規(guī)劃劃用地益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)用用地包括括倉(cāng)儲(chǔ)交交易用地地、公共共設(shè)施用用地、道道路交通通用地及及綠化用用地等。倉(cāng)儲(chǔ)交交易用地地主要承承擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)流通功功能，規(guī)規(guī)

39、劃按低低中、低低密度開(kāi)開(kāi)發(fā)，建建筑形式式進(jìn)行簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔。具具體用地地規(guī)劃如如下表。益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)規(guī)規(guī)劃用地地明細(xì)2、建設(shè)周周期建設(shè)周周期兩年年。土建建安排在在每年的的3月115日-11月月15日日間。項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度表第五章 市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)5.11市場(chǎng)需需求分析析近近年來(lái)，神木縣縣依托資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，高度度重視城城鄉(xiāng)一體體化發(fā)展展，重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)縣縣城、大大柳塔、店塔、錦界、大保當(dāng)當(dāng)5個(gè)重重點(diǎn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和四大大工業(yè)園園區(qū)，發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。第二新新村位于于神木老老城區(qū)和和錦界工工業(yè)區(qū)的的中間位位置，臨臨近縣城城，綜合合區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯。神木縣縣第二新新村物流流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)區(qū)占地225000畝，其其中，益益

40、辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)1400畝，占占第二新新村物流流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)區(qū)的5.6%。依托神神木縣第第二新村村的產(chǎn)業(yè)業(yè)集群優(yōu)優(yōu)勢(shì)和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)所所處市場(chǎng)場(chǎng)需求旺旺盛。根根據(jù)陜陜西省神神木縣第第二新村村產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，220099-20020年年，第二二新村物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)年平均均銷(xiāo)售收收入能達(dá)達(dá)1200億元。20009-20220年陜陜西省神神木縣第第二新村村物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收入入預(yù)測(cè)5.2營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理念益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)在在招商和和管理進(jìn)進(jìn)程中將將始終如如一遵循循以下宗宗旨：11、突出出配套功功能，展展示服務(wù)務(wù)水平；2、構(gòu)構(gòu)建完美美的信息息網(wǎng)絡(luò)平平臺(tái)，提提升信息息互通速速度；3

41、3、設(shè)施施共享，方便入入駐商戶(hù)戶(hù)經(jīng)營(yíng)；4、生生態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)，營(yíng)造造舒心的的工作和和交易環(huán)環(huán)境。在項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)經(jīng)營(yíng)理理念指導(dǎo)導(dǎo)下，益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)貫徹五五個(gè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理念，運(yùn)用靈靈活多樣樣的招商商手段，分四個(gè)個(gè)階段針針對(duì)三類(lèi)類(lèi)客戶(hù)，為入駐駐商戶(hù)全全面解決決倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易的配套套服務(wù)。項(xiàng)項(xiàng)目處在在神木第第二新村村倉(cāng)儲(chǔ)物物流區(qū)內(nèi)內(nèi)，該區(qū)區(qū)將建成成多個(gè)物物流園區(qū)區(qū)。為了了避免相相鄰地區(qū)區(qū)物流基基地惡性性競(jìng)爭(zhēng)，為謀求求自身更更大的發(fā)發(fā)展空間間，益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)要要采取適適當(dāng)?shù)氖惺袌?chǎng)細(xì)分分策略，依靠自自身獨(dú)特特優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取物物流運(yùn)作作資源，比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手更更有效地地為客戶(hù)戶(hù)提供與與物流活活動(dòng)相

42、關(guān)關(guān)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、信息、咨詢(xún)等等一系列列服務(wù)。55.3營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道道策略益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)的的營(yíng)銷(xiāo)包包括兩部部分內(nèi)容容：1、招商，采取多多種招商商方式，吸引商商戶(hù)入駐駐市場(chǎng)；2、市市場(chǎng)推廣廣，將益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)作為整整體向市市場(chǎng)推廣廣，擴(kuò)大大知名度度，為入入駐商戶(hù)戶(hù)開(kāi)展業(yè)業(yè)務(wù)提供供良好的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境。5.3.11招商策策略在招商商過(guò)程中中首先應(yīng)應(yīng)準(zhǔn)備完完備的宣宣傳資料料,這些些資料包包括宣傳傳畫(huà)、電電子宣傳傳工具、標(biāo)準(zhǔn)服服飾和招招商手冊(cè)冊(cè)等，培培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)業(yè)招商人人員，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上可以以利用以以下招商商手段，或者在在某一階階段只強(qiáng)強(qiáng)調(diào)一種種手段，或者將將幾種方方法結(jié)合合起來(lái)使使

43、用，靈靈活多樣樣地進(jìn)行行招商活活動(dòng)。1、利用傳傳媒招商商針針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的媒體習(xí)習(xí)慣，設(shè)設(shè)計(jì)打動(dòng)動(dòng)心扉的的廣告，利用傳傳統(tǒng)的電電子媒體體和印刷刷媒體進(jìn)進(jìn)行大規(guī)規(guī)模的招招商宣傳傳。2、舉舉行或參參加行業(yè)業(yè)招商會(huì)會(huì)有有選擇地地參加一一些有意意義的行行業(yè)會(huì)議議，廣泛泛聯(lián)系客客戶(hù)。針針對(duì)意向向客戶(hù)采采取方案案營(yíng)銷(xiāo)的的方式進(jìn)進(jìn)行深度度接觸和和談判。33、借助助中介機(jī)機(jī)構(gòu)的聯(lián)聯(lián)絡(luò)渠道道招商充分分利用如如招商代代理機(jī)構(gòu)構(gòu)等有關(guān)關(guān)中介，向其傳傳遞招商商信息，利用他他們的信信息和渠渠道進(jìn)行行更大范范圍的招招商活動(dòng)動(dòng)。4、安安排招商商小組主主動(dòng)招商商益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)可主動(dòng)動(dòng)派出專(zhuān)專(zhuān)業(yè)招商商隊(duì)伍，進(jìn)行

44、宣宣傳、信信息收集集、確定定意向客客戶(hù)的要要求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)開(kāi)展深度度接洽和和有計(jì)劃劃的談判判進(jìn)程。55、借助助電子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)招商商設(shè)設(shè)立益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)用網(wǎng)站站，網(wǎng)站站設(shè)立專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的招招商頻道道，網(wǎng)站站內(nèi)容要要體現(xiàn)互互動(dòng)交流流、內(nèi)容容豐富、信任公公正等特特點(diǎn)，借借助網(wǎng)絡(luò)絡(luò)搜索引引擎連接接各類(lèi)招招商網(wǎng)站站和相關(guān)關(guān)企業(yè)。66、利用用各類(lèi)政政府及協(xié)協(xié)會(huì)渠道道利利用政府府有關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)和行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)的權(quán)威威性，通通過(guò)這種種平臺(tái)宣宣傳和展展示益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)招招商信息息，搜尋尋目標(biāo)客客戶(hù)，提提高招商商推廣力力度。5.3.22市場(chǎng)推推廣策略略倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)的市市場(chǎng)推廣廣目的是是提高市

45、市場(chǎng)知名名度，吸吸引客源源，增加加市場(chǎng)交交易額，為倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)和入駐駐商戶(hù)增增加效益益。益辰辰倉(cāng)儲(chǔ)物物流貿(mào)易易市場(chǎng)可可以采取取宣傳手手冊(cè)、用用戶(hù)雜志志、出席席推介會(huì)會(huì)和交易易會(huì)、視視覺(jué)形象象設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)和廣告告等多種種手段混混合使用用的綜合合營(yíng)銷(xiāo)方方式，以以達(dá)到預(yù)預(yù)期效果果。此外外，招商商和市場(chǎng)場(chǎng)推廣可可同步進(jìn)進(jìn)行，也也能相互互促進(jìn)，但各有有側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)。5.44招商推推廣計(jì)劃劃益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略能能否最終終落實(shí)，市場(chǎng)推推廣能否否成功，招商活活動(dòng)起著著舉足輕輕重的作作用。招招商活動(dòng)動(dòng)可以分分為四個(gè)個(gè)時(shí)期，每個(gè)時(shí)時(shí)期都有有不同的的工作重重心和工工作內(nèi)容容。5.44.

46、1籌籌備期籌備備期的工工作重心心為：在在進(jìn)一步步市場(chǎng)定定位的基基礎(chǔ)上，規(guī)劃招招商預(yù)算算，完成成招商宣宣傳工具具的制作作，積極極利用新新聞媒體體和多種種有效的的宣傳工工具，讓讓潛在客客戶(hù)了解解益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)的理理念和經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略，為介介紹期的的招商活活動(dòng)做好好準(zhǔn)備。時(shí)時(shí)間安排排：20009年年8月-20110年33月。5.4.22介紹期期介介紹期的的目的是是在形成成強(qiáng)有力力銷(xiāo)售組組織的基基礎(chǔ)上，加大宣宣傳力度度，引導(dǎo)導(dǎo)潛在客客戶(hù)對(duì)益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)有一個(gè)個(gè)明確人人士，通通過(guò)招商商會(huì)和一一對(duì)一招招商人員員的推廣廣活動(dòng)，使招商商活動(dòng)進(jìn)進(jìn)入理想想的啟動(dòng)動(dòng)階段。時(shí)時(shí)間安排排：200

47、09年年3月-20110年66月。5.4.33強(qiáng)力推推廣期強(qiáng)力力推廣的的目的是是加大推推銷(xiāo)力度度，力爭(zhēng)爭(zhēng)益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)在介介紹期基基礎(chǔ)上完完成累計(jì)計(jì)總量880%的的招商目目標(biāo)。時(shí)間間安排：20009年66月-220100年122月。5.4.44穩(wěn)定推推廣期穩(wěn)定定推廣期期的工作作目標(biāo)是是完成滯滯留的220%的的招商任任務(wù)，在在以往的的招商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，尋尋找新的的客源和和積極改改進(jìn)招商商方案。時(shí)時(shí)間安排排：20011年年1月-20111年66月。第六六章 管管理體制制66.1管管理體系系益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)有限責(zé)責(zé)任公司司負(fù)責(zé)益益辰倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流貿(mào)貿(mào)易市場(chǎng)場(chǎng)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)、基基礎(chǔ)設(shè)

48、施施建設(shè)、投資融融資、招招商引資資、行政政管理、協(xié)調(diào)和和服務(wù)等等工作。公司司采用直直線(xiàn)職能能管理體體系，機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置及職能能劃分如如下圖： 6.2人力力資源配配置與薪薪酬體系系 需要要配備各各類(lèi)人員員1255人。用工工形式：業(yè)務(wù)性性較強(qiáng)的的崗位上上全部采采用合同同制用工工方式，其余采采用臨時(shí)時(shí)工用工工形式。本本項(xiàng)目招招聘有豐豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的管理理人員、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、貿(mào)易專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人員員，各類(lèi)類(lèi)人員上上崗前進(jìn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)培培訓(xùn)，并并經(jīng)考核核合格后后方可上上崗。掌掌握現(xiàn)代代化管理理方式，提高企企業(yè)的管管理水平平。勞動(dòng)動(dòng)定員表表第七章 財(cái)務(wù)分分析7.11預(yù)測(cè)依依據(jù)7.11.1收收入及利利潤(rùn)依據(jù)據(jù)11、基建建

49、貸款利利率：執(zhí)執(zhí)行中國(guó)國(guó)人民銀銀行頒發(fā)發(fā)的現(xiàn)行行3-55年期貸貸款年利利率5.76%。2、銷(xiāo)銷(xiāo)售稅金金及附加加的確定定（1）營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)地地方稅務(wù)務(wù)局的規(guī)規(guī)定，按按銷(xiāo)售收收入的55%計(jì)提提營(yíng)業(yè)稅稅。（2）增值稅稅：由銷(xiāo)銷(xiāo)售稅抵抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅，稅稅率為117%。（3）城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅:根據(jù)據(jù)國(guó)家財(cái)財(cái)政部（19993）財(cái)財(cái)發(fā)第442號(hào)文文規(guī)定，按營(yíng)業(yè)業(yè)稅的55%計(jì)取取。（4）教育費(fèi)費(fèi)附加：根據(jù)國(guó)國(guó)務(wù)院國(guó)國(guó)發(fā)明電電（19994）第2號(hào)號(hào)文規(guī)定定，按營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的3%計(jì)計(jì)算。3、所得稅稅：根據(jù)據(jù)服務(wù)業(yè)業(yè)的所得得稅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按利利潤(rùn)總額額的255%計(jì)取取。4、基基準(zhǔn)收益益率：按按8%計(jì)計(jì)算。7.1.22

50、成本估估算依據(jù)據(jù)（1）管管理費(fèi)用用：本項(xiàng)項(xiàng)目管理理費(fèi)用為為開(kāi)發(fā)企企業(yè)在管管理和經(jīng)經(jīng)營(yíng)中所所發(fā)生的的費(fèi)用,按營(yíng)業(yè)業(yè)額的44%計(jì)算算。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)費(fèi)用：本本項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用用為企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中及及日常所所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用按銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入的3%計(jì)算。（3）財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用：項(xiàng)目目財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用為開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)為籌集集建設(shè)資資金所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用,本項(xiàng)項(xiàng)目主要要為貸款款利息按按年利率率5.776%計(jì)計(jì)算，第第五年經(jīng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生生正的現(xiàn)現(xiàn)金流入入時(shí)，按按利潤(rùn)總總額的115%補(bǔ)補(bǔ)充貸款款利息。（4）工工資等費(fèi)費(fèi)用：各各類(lèi)人員員工資按按人均工工資15500元元/月估估算,職職工福利利費(fèi)按工工資總額額的144%估算算，

51、中高高層管理理人員工工資略高高于普通通工作人人員，共共4988.566萬(wàn)元/年。（55）其他他費(fèi)用：本項(xiàng)目目的場(chǎng)地地維修費(fèi)費(fèi)用及其其他費(fèi)用用按銷(xiāo)售售收入的的1.44%計(jì)算算。7.22投資收收益預(yù)測(cè)測(cè)方方案一：所有建建筑物全全部用于于租賃未來(lái)來(lái)五年公公司的整整體業(yè)務(wù)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)的預(yù)預(yù)測(cè)總成成本費(fèi)用用表單位位：萬(wàn)元元項(xiàng)目目收益估估算表單位位：萬(wàn)元元項(xiàng)目目的效益益分析及及財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)估按照照新增資資金來(lái)測(cè)測(cè)算，即即將項(xiàng)目目投資及及項(xiàng)目收收益與企企業(yè)其它它投資及及收益分分開(kāi)，計(jì)計(jì)算增量量投資及及增量收收益，并并以此來(lái)來(lái)評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目的投投資收益益及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量估算算表單位位：萬(wàn)元元經(jīng)計(jì)計(jì)算，該該項(xiàng)

52、目年年平均利利潤(rùn)總額額為46672.49萬(wàn)萬(wàn)元，年年平均所所得稅111688.122萬(wàn)元，年平均均所得稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)為35504.37萬(wàn)萬(wàn)元。根據(jù)據(jù)利潤(rùn)和和利潤(rùn)分分配表計(jì)計(jì)算投總總投資收收益率、資本金金凈利潤(rùn)潤(rùn)率：總投投資收益益率年年平均息息稅前利利潤(rùn)項(xiàng)目目總投資資 1100%488.233%資本金金凈利潤(rùn)潤(rùn)率年年平均凈凈利潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目資本本金 1000%67.55%BBEP（生產(chǎn)能能力利用用率）年固定定總成本本年?duì)I業(yè)業(yè)收入-年?duì)I業(yè)業(yè)稅金及及附加-年可變變成本 1000%225.009%方案案二：在在經(jīng)營(yíng)第第四年出出售倉(cāng)庫(kù)庫(kù)物流交交易區(qū)未來(lái)來(lái)五年公公司的整整體業(yè)務(wù)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)的預(yù)預(yù)測(cè)總成成本費(fèi)用用表

53、單位位：萬(wàn)元元項(xiàng)目目收益估估算表單位位：萬(wàn)元元項(xiàng)目目的效益益分析及及財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)估按照照新增資資金來(lái)測(cè)測(cè)算，即即將項(xiàng)目目投資及及項(xiàng)目收收益與企企業(yè)其它它投資及及收益分分開(kāi)，計(jì)計(jì)算增量量投資及及增量收收益，并并以此來(lái)來(lái)評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目的投投資收益益及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量估算算表單位位：萬(wàn)元元經(jīng)計(jì)計(jì)算，該該項(xiàng)目年年平均利利潤(rùn)總額額為53380.42萬(wàn)萬(wàn)元，年年平均所所得稅113455.111萬(wàn)元，年平均均所得稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)為40035.32萬(wàn)萬(wàn)元。根據(jù)據(jù)利潤(rùn)和和利潤(rùn)分分配表計(jì)計(jì)算投總總投資收收益率、資本金金凈利潤(rùn)潤(rùn)率：總投投資收益益率年年平均息息稅前利利潤(rùn)項(xiàng)目目總投資資 1100%555.544%資本金金

54、凈利潤(rùn)潤(rùn)率年年平均凈凈利潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目資本本金 1000%77.78%BBEP（生產(chǎn)能能力利用用率）年固定定總成本本年?duì)I業(yè)業(yè)收入-年?duì)I業(yè)業(yè)稅金及及附加-年可變變成本 1000%225.660%從計(jì)計(jì)算指標(biāo)標(biāo)看，方方案一全全部投資資稅前財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率為388.666%，稅稅后財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率為為28.90%，稅后后財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為為14,9544萬(wàn)元, 只要要年?duì)I業(yè)業(yè)收入達(dá)達(dá)到255.099%，企企業(yè)就可可以保本本；方案案二全部部投資稅稅前財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率為為44.45%，稅后后財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率為335.776%，均高于于行業(yè)的的基準(zhǔn)收收益率112%，并高于于目前銀銀行的長(zhǎng)長(zhǎng)期貸款款利率55

55、.766%。稅稅后財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值為199,3223萬(wàn)元元，只要要年?duì)I業(yè)業(yè)收入達(dá)達(dá)到255.600%，企企業(yè)就可可以保本本。表明明本項(xiàng)目目除能滿(mǎn)滿(mǎn)足行業(yè)業(yè)最低要要求外，還有盈盈余。表表明該項(xiàng)項(xiàng)目具有有較強(qiáng)的的盈利能能力，在在財(cái)務(wù)上上是可以以接受的的。第八章章 資金金需求為適適應(yīng)迅速速增長(zhǎng)的的區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)，完善善區(qū)域內(nèi)內(nèi)建材產(chǎn)產(chǎn)品的物物流貿(mào)易易體系，實(shí)現(xiàn)公公司業(yè)務(wù)務(wù)和規(guī)模模的飛躍躍，將募募集96687.86萬(wàn)萬(wàn)元新建建神木縣縣益辰倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流貿(mào)易市市場(chǎng)，為為當(dāng)?shù)劁撲摬?、鎂鎂產(chǎn)品供供銷(xiāo)提供供良好的的平臺(tái)及及工程機(jī)機(jī)械、汽汽車(chē)租賃賃平臺(tái)。本本項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃總投投資96687.86萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣，其其中

56、，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資885877.066萬(wàn)元，建設(shè)期期利息1100.8萬(wàn)元元，流動(dòng)動(dòng)資金投投資10000萬(wàn)萬(wàn)元，明明細(xì)情況況見(jiàn)下表表：總投投資估算算表單位位：萬(wàn)元元本項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目目建設(shè)總總投資996877.866萬(wàn)元。其中，自籌551877.866萬(wàn)元，占總投投資的553.555%，其余446.445%的的投資額額，即445000萬(wàn)元采采用債權(quán)權(quán)融資的的方式取取得。第九九章 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析99.1風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)概述述本本項(xiàng)目在在建設(shè)和和全面投投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)后，將將會(huì)受到到多種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的困困擾。這這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要來(lái)來(lái)自于市市場(chǎng)、內(nèi)內(nèi)部管理理、財(cái)務(wù)務(wù)以及部部分不可可預(yù)見(jiàn)的的因素。以下就就項(xiàng)目的的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及其其來(lái)源做做

57、簡(jiǎn)要闡闡述。（11）市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主主要為行行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的進(jìn)程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、未未來(lái)前景景的增長(zhǎng)長(zhǎng)，以及及行業(yè)內(nèi)內(nèi)的現(xiàn)有有和潛在在競(jìng)爭(zhēng)等等所引發(fā)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。本項(xiàng)項(xiàng)目所建建設(shè)的倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流園區(qū)，就所處處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)范范圍和政政策導(dǎo)向向等方面面來(lái)看，在長(zhǎng)期期市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中，隨著陜陜西省榆榆林市及及周邊地地區(qū)各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅迅速發(fā)展展，潛在在競(jìng)爭(zhēng)出出現(xiàn)幾率率較大，存在著著一定的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。但是是本項(xiàng)目目具有獨(dú)獨(dú)厚的地地理、交交通便利利等優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在一一定程度度上緩解解了本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（2）管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要針對(duì)企企業(yè)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中的內(nèi)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制，因此在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)從制制度上規(guī)

58、規(guī)避可能能存在的的內(nèi)部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素，在審審計(jì)、管管理流程程上完善善，從而而在經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中中更好發(fā)發(fā)揮企業(yè)業(yè)自身的的管理優(yōu)優(yōu)勢(shì)，參參與外部部競(jìng)爭(zhēng)。本本項(xiàng)目的的管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要集中在在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)團(tuán)隊(duì)的決決策中。陜西省省榆林市市神木縣縣第二新新村是一一個(gè)集陶陶瓷、加加工、物物流、裝裝備制造造等各大大工業(yè)生生產(chǎn)為一一體的綜綜合工業(yè)業(yè)園區(qū)，中心物物流園區(qū)區(qū)的管理理和對(duì)大大客戶(hù)之之間的協(xié)協(xié)調(diào)將嚴(yán)嚴(yán)重影響響本項(xiàng)目目的長(zhǎng)期期運(yùn)作和和收益。因此本本項(xiàng)目的的管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要來(lái)源于于其操作作中存在在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)融融資產(chǎn)生生的財(cái)務(wù)務(wù)杠桿作作用猶如如一把雙雙刃劍，企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要表表現(xiàn)有無(wú)無(wú)力償還還債

59、務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和利利率變動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家貸貸款利率率有波動(dòng)動(dòng)，必然然造成企企業(yè)的資資金成本本控制難難度增大大，從而而抵減了了預(yù)期收收益。本項(xiàng)項(xiàng)目借貸貸和償還還能力方方面的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小，主要的的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)來(lái)自于對(duì)對(duì)流動(dòng)資資產(chǎn)的使使用和控控制方面面。大型型倉(cāng)儲(chǔ)物物流行業(yè)業(yè)需要固固定的流流動(dòng)資金金以便進(jìn)進(jìn)行正常常的運(yùn)作作。對(duì)大大量流動(dòng)動(dòng)資金進(jìn)進(jìn)行精確確的運(yùn)用用和控制制將增加加企業(yè)在在財(cái)務(wù)操操作中的的難度，同時(shí)也也會(huì)增大大企業(yè)的的財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。因因此本項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)將集中中在流動(dòng)動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)中。（44）其他他不可預(yù)預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)本本項(xiàng)目所所存在的的不可預(yù)預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要指指社會(huì)環(huán)環(huán)境、金金融環(huán)境境、自然然災(zāi)害等等

60、因素所所帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)歷歷了20008年年世界金金融危機(jī)機(jī)以后，我國(guó)出出臺(tái)了十十大振興興產(chǎn)業(yè)計(jì)計(jì)劃，大大力扶持持物流業(yè)業(yè)。同時(shí)時(shí)項(xiàng)目所所在地的的社會(huì)及及人文環(huán)環(huán)境相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展前景景良好，因此，主要的的不可預(yù)預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)將來(lái)自自于當(dāng)?shù)氐氐淖匀蝗画h(huán)境及及自然災(zāi)災(zāi)害方向向。9.22主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)影響響分析通過(guò)過(guò)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目各種種主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源源的判明明，可以以得知各各種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在不同同方面影影響著本本項(xiàng)目的的建設(shè)和和實(shí)施?，F(xiàn)就各各項(xiàng)目的的影響程程度做綜綜合比較較，以便便得以全全面的分分析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并得得出相應(yīng)應(yīng)的對(duì)策策。本項(xiàng)項(xiàng)目主要要風(fēng)險(xiǎn)影影響程度度對(duì)比就本本項(xiàng)目各各種主要要風(fēng)險(xiǎn)的的影響力力來(lái)看，