全國房地產(chǎn)市場調(diào)研年度報告

1、08年度全國房地產(chǎn)市場調(diào)研報告出品機構(gòu)：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 楊紅旭2008年，在中國房地產(chǎn)紀年史上，具有里程碑的意義。中國房地產(chǎn)市場特殊表現(xiàn)的國際經(jīng)濟背景是：美國次貸危機升級為全球金融風暴，全球經(jīng)濟顯著下滑；國內(nèi)經(jīng)濟背景是：經(jīng)歷五年繁榮后，2008年經(jīng)濟拐頭下行。與國內(nèi)經(jīng)濟走勢同步，我國房地產(chǎn)市場亦從2007年的紅火逆轉(zhuǎn)為2008年冬夜初降。縱觀觀30年年來我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，明明顯可以以看出119988年住房房體制改改革后，走出了了一波“黃金十十年”的的牛市行行情。各各種數(shù)據(jù)據(jù)都表明明這是一一波空前前、也可可是絕后后的增長長與繁榮榮

2、。然而而，繁榮榮過度便便會出現(xiàn)現(xiàn)泡沫，就應(yīng)當當有所回回歸，這這也正是是20003年以以來房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控的的主要目目的。從從20007年第第四季度度開始，至20008年年第三季季度，我我國樓市市調(diào)整態(tài)態(tài)勢越來來越明顯顯，第四四季度開開始已加加快下行行。接下下來，筆筆者以歷歷史的眼眼光，通通過數(shù)據(jù)據(jù)比照，從幾個個方面總總結(jié)一下下20008年中中國房地地產(chǎn)市場場的運行行態(tài)勢。首先先，分析析一下土土地市場場。從220033年開始始，我國國土地市市場步入入繁榮期期，重要要表現(xiàn)是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)每年年的土地地購置面面積超過過3億平平方米，并一直直持續(xù)到到20008年，其中220077年超過過4億平

3、平方米，為歷史史最高水水平，反反映出220077年在房房市火爆爆的背景景下，開開發(fā)商積積極拿地地，各地地紛紛爆爆出地王王，大型型地產(chǎn)商商尤其是是從資本本市場融融得巨資資的企業(yè)業(yè)瘋狂圈圈地。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局網(wǎng)站步入入20008年之之后，開開發(fā)商購購地熱情情明顯下下降，全全國土地地市場低低迷，各各地皆出出現(xiàn)流標標現(xiàn)象，大城市市尤為突突出。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計，今年上上半年，全國流流標、流流拍的土土地達到到出讓總總數(shù)的110。國土資資源部土土地宏觀觀調(diào)控課課題組撰撰寫220088年上半半年土地地市場運運行的經(jīng)經(jīng)濟分析析報告顯示，今年上上半年全全國土地地供應(yīng)總總量比去去年同期期減少225.227

4、%。據(jù)統(tǒng)計計，上半半年，北北京共出出讓住宅宅土地6676.5萬平平方米，僅相當當于全年年計劃供供應(yīng)住宅宅供地117000萬平方方米的11/3，廣州的的比例則則更低，僅155%，福福州則不不及計劃劃的三成成。另外外，國家家統(tǒng)計局局數(shù)據(jù)表表明，11-111月，全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)完完成土地地購置面面積3.2億平平方米，同比下下降5.9%；完成土土地開發(fā)發(fā)面積22.1億億平方米米，同比比下降22.7%。以上上海為例例，20008年年前111個月流流標的住住宅用地地比例高高達388%。地出出讓頻頻頻流標，充分反反映了房房地產(chǎn)市市場的不不景氣和和開發(fā)企企業(yè)對后后市的憂憂慮。隨隨著今年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場持

5、持續(xù)下滑滑，過去去幾年被被諸多開開發(fā)商引引以為傲傲的高土土地儲備備成了企企業(yè)的包包袱，一一方面很很多開發(fā)發(fā)企業(yè)已已無多余余資金購購地，或或者沒有有足額資資金繳納納去年拍拍下的高高價地。因此，今年已已普遍出出現(xiàn)開始始開發(fā)企企業(yè)減少少開工量量，或者者停止項項目施工工，甚至至有少數(shù)數(shù)開發(fā)企企業(yè)謀求求退地。頻繁的的土地流流標會進進一步打打擊市場場信心，讓觀望望氣氛加加重，不不利于穩(wěn)穩(wěn)定市場場。 其次，觀觀察房屋屋銷售形形勢。從從19996年開開始，我我國商品品房銷售售量持續(xù)續(xù)平穩(wěn)上上升，220055年增幅幅較大，并首次次邁上55億平米米平臺，20007年成成交量高高達7.7億平平米，創(chuàng)創(chuàng)下歷史史新高筆

6、者者估計以以后也很很難超越越這一高高點。220088年1-11月月，全國國商品房房銷售面面積4.9億平平方米，同比下下降188.3%。其中中，商品品住宅銷銷售面積積下降118.88%。充充分表明明，市場場出現(xiàn)顯顯著調(diào)整整。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局網(wǎng)站由于于全國各各地樓市市發(fā)展不不均衡，20008年月月東部地地區(qū)房屋屋銷售量量下降幅幅度大于于中西地地區(qū)，一一二線城城市下降降幅度大大于三四四線城市市。上海海、北京京、武漢漢、福州州等重點點城市的的成交萎萎縮超五五成，慘慘不忍睹睹，已出出現(xiàn)非理理性超跌跌的現(xiàn)象象。111月重點點城市的的成交量量明顯增增加，主主要跟政政策利好好有關(guān)，不具有有持續(xù)性性。

7、總體體而言，成交低低迷成為為20008年樓樓市最鮮鮮明的特特點之一一。再次，看看房房價的演演變情況況?？聪孪聢D全國國房價指指數(shù)的同同比增幅幅可知，近十年年來，我我國樓市市和房價價一直處處于增長長周期。19999年第第四季度度，全國國房屋銷銷售價格格指數(shù)同同比由負負增長，扭轉(zhuǎn)為為正增長長，并一一直持續(xù)續(xù)至今。從增幅幅看，220044年一季季度至220055年二季季度，增增幅平均均8%以以上，其其后有所所回落，20007年三三季度至至20008年二二季度重重新躍上上8%。之后，20008年三三季度漲漲幅大幅幅回落，幅度之之大歷史史罕見，充分反反應(yīng)了此此次房價價下行的的壓力之之大，基基本上跟跟美國2

8、20077年第三三度的情情況類似似，而至至今美國國房價依依然在下下跌，比比20006年房房價高點點已下跌跌近三成成。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局網(wǎng)站 備注：20005年33季度前前為355個大中中城市房房價指數(shù)數(shù)，之后后為700個大中中城市房房價指數(shù)數(shù)，統(tǒng)計計方法相相同房價價同比增增幅跨度度為一年年，并不不能反映映房價的的短期走走勢，因因此我們們再分析析一下月月度房價價的環(huán)比比增長情情況。由由下圖可可知，220077年9月月環(huán)比增增幅達到到最高點點，之后后下滑，直到220088年8月月，全國國70個個大中城城市房屋屋價格指指數(shù)環(huán)比比增幅為為-0.1%，為近幾幾年首次次出現(xiàn)負負增長，表明全全國房價

9、價真正出出現(xiàn)“拐拐點”。接下去去，9月月、100月、111月房房價環(huán)比比增幅依依次為 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房價下下跌呈加加速趨勢勢。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局網(wǎng)站我們們不妨再再觀察一一下成交交均價。國家統(tǒng)統(tǒng)計局數(shù)數(shù)據(jù)表明明：20008年年年1-11月月全國商商品房成成交均價價為39931元元/平米米，同比比去年同同期成交交均價339511元/平平米，已已經(jīng)下跌跌0.55%?；旧峡煽梢耘袛鄶喑鰜恚?0008年全全年全國國房價同同比20007年年，基本本上屬于于橫盤形形態(tài)，沒沒漲也沒沒跌。最后，再再來分析析一下房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的整體體態(tài)勢。全國房房地產(chǎn)開開發(fā)景氣氣指數(shù)綜綜合體現(xiàn)現(xiàn)了

10、開發(fā)發(fā)投資、土地購購置、施施工開工工、空置置面積、資金來來源等情情況，反反應(yīng)了行行業(yè)景氣氣度，尤尤其體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商對于市市場的預(yù)預(yù)期和投投資意愿愿。由下下圖可知知，20004年年2月，國房氣氣指數(shù)高高達近1108點點，其后后有所波波動，但但總體下下滑，反反映了在在宏觀調(diào)調(diào)控之下下，開發(fā)發(fā)商的熱熱情有所所減退，直到220077年4月月開始持持續(xù)上升升，直220077年111月達到到1066點多，其后一一路下滑滑，20008年年10月月為999.688，比99月份回回落1.47點點，比220077年同期期回落66.066點，步步入不景景氣區(qū)間間11月月進一步步下滑至至98.46，比100月份回回落

11、1.22點點，比去去年同期期回落88.133點。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局網(wǎng)站從220088年111月的分分類指數(shù)數(shù)看：房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資分類指指數(shù)為1100.98，比100月份回回落0.96點點，比去去年同期期回落33.555點；本本年資金金來源分分類指數(shù)數(shù)為911.944，比110月份份回落00.711點，比比去年同同期回落落15.99點點；土地地開發(fā)面面積分類類指數(shù)為為94.79，比100月份回回落0.26點點，比去去年同期期回落33.255點；商商品房空空置面積積分類指指數(shù)為1100.32，比100月份回回落0.93點點，比去去年同月月回落111.665點；房屋施施工面積積分類指指數(shù)

12、為1101.96，比100月份回回落1.32點點，比去去年同期期回落33.588點。總總之，各各項指標標都在回回落，反反映出開開發(fā)商對對后市比比較悲觀觀。尤其其值得警警惕的是是，截至至11月月末，全全國商品品房空置置面積11.366億平方方米，同同比增長長15.3%，增幅比比1-110月提提高2.2個百百分點。其中，空置商商品住宅宅70884萬平平方米，同比增增長222.9%，增幅幅提高44.9個個百分點點。 那么么，20009年年中國房房地產(chǎn)市市場又將將何去何何從？實實際上，我國房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展已難以以擺脫外外界經(jīng)濟濟環(huán)境的的深重影影響。220099年，國國內(nèi)外宏宏觀經(jīng)濟濟還將繼繼續(xù)下行

13、行，國際際金融風風暴繼續(xù)續(xù)肆虐，世界各各國都受受到波及及，歐美美地區(qū)受受災(zāi)尤其其嚴重，國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟亦受受其負面面影響，出口下下滑，經(jīng)經(jīng)濟下行行，外資資撤離?？偟目纯磥?，全全球經(jīng)濟濟步入衰衰退的可可能性較較大。國國內(nèi)經(jīng)濟濟面比主主要發(fā)達達國家要要好一些些，但國國內(nèi)經(jīng)濟濟下行已已成定局局，股市市、樓市市皆低迷迷，實體體經(jīng)濟亦亦萎靡不不振，企企業(yè)效益益下滑，中央在在為20009年年經(jīng)濟增增長“保保八”而而奮斗。因此，在內(nèi)外外宏觀經(jīng)經(jīng)濟雙重重負面影影響下，我國房房地產(chǎn)市市場必然然也會同同步下行行。但是，國國際社會會的救市市行動使使經(jīng)濟下下滑的速速度變緩緩。尤其其是近幾幾個月來來，我國國政府拯拯救經(jīng)濟濟的

14、決心心很大，11月月“4萬萬億投資資計劃”的出臺臺，表明明國家促促內(nèi)需保保增長的的力度將將超過119988年應(yīng)對對亞洲金金融危機機的措施施，“積積極的財財政政策策和適度度寬松的的貨幣政政策”也也標志著著持續(xù)五五年之久久的緊縮縮型宏觀觀調(diào)控轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閿U擴張型調(diào)調(diào)控。尤尤其是112月舉舉行的中中央經(jīng)濟濟工作會會議，態(tài)態(tài)度堅定定的提出出了“保保增長、擴內(nèi)需需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)”的的九字經(jīng)經(jīng)濟工作作方針。政策利利好顯而而易見。就房房地產(chǎn)政政策而言言，100月222日財政政部和央央行的相相關(guān)文件件標志著著中央救救樓市的的開始，實際上上地方政政府救市市的熱情情和力度度遠遠超超過中央央。122月中央央經(jīng)濟工工作會議議

15、公報中中明確提提出：“要保持持資本市市場和房房地產(chǎn)市市場穩(wěn)定定健康發(fā)發(fā)展。要要把滿足足居民合合理改善善居住條條件愿望望和發(fā)揮揮房地產(chǎn)產(chǎn)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作用用結(jié)合起起來，增增加保障障性住房房供給，減輕居居民合理理購買自自住普通通商品住住房負擔擔，發(fā)揮揮房地產(chǎn)產(chǎn)在擴大大內(nèi)需中中的積極極作用?！?220088年122月200日，國國務(wù)院辦辦公廳出出臺關(guān)關(guān)于促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場健健康發(fā)展展的若干干意見，其中中分為六六大條，13小小條，內(nèi)內(nèi)容的全全面性和和重要性性可與220055年出臺臺“國八八條”、20006年出出“國六六條”相相提并論論。其中中重點提提出加大大保障性性住房建建設(shè)力度度、進一一步鼓勵勵普通商商

16、品住房房消費、支持房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)積極應(yīng)應(yīng)對市場場變化。中央央和地方方政府救救經(jīng)濟、救樓市市態(tài)度是是鮮明的的，力度度還在不不斷增加加中，那那么，是是否意味味20009年房房地產(chǎn)市市場因此此會觸底底反彈，步入下下一輪增增長周期期。我們們認為政政策利好好難以在在20009年迅迅速轉(zhuǎn)化化成市場場回暖的的實效。原因很很簡單，絕大部部分政策策其效力力顯現(xiàn)都都需要一一個過程程，存在在滯后期期。若進進一步往往深處探探究，則則會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)政策顯顯效的內(nèi)內(nèi)因是市市場主體體（尤其其是買方方）的心心理預(yù)期期發(fā)生改改變。就就當前來來看，全全國樓市市的預(yù)期期是向下下走的，救市之之策絕非非“神仙仙藥”，無挽狂狂瀾之力力，

17、短期期內(nèi)市場場不容樂樂觀。然然而另一一方面，隨著越越來越多多、越來來越強的的救市政政策出臺臺，市場場預(yù)期會會必然受受其影響響，慢慢慢改變，終會迎迎來由量量變到質(zhì)質(zhì)變的時時間節(jié)點點。從經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的周期期性規(guī)律律來看，樓市周周期基本本與經(jīng)濟濟周期同同步。改改革開放放以來，我國經(jīng)經(jīng)濟經(jīng)歷歷了三個個周期，第一個個周期（19779-119900年）的的高峰出出現(xiàn)在119844年（GGDP增增長155.2%），低低谷出現(xiàn)現(xiàn)在19990年年（GDDP增長長3.88%）。第二個個周期（19991-220011年）高高峰出現(xiàn)現(xiàn)在19992年年（GDDP增長長14.2），低谷出出現(xiàn)在119999年（GGDP增增

18、長7.6%）。第三三個周期期從20002年年開始，20007年達達到高點點（GDDP增長長11.9%），若按按前兩次次規(guī)律，20111-220122年將有有可能邁邁入新的的增長期期。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局另外外，對比比19998年和和20008年中中央兩次次救經(jīng)濟濟，可以以發(fā)現(xiàn)二二者面臨臨的外部部環(huán)境和和采取的的措施有有許多相相似之處處，但119988年GDDP增速速卻沒能能守“88%”的的關(guān)口，降至77.8%，19999年年進一步步下滑至至7.66%。由由此，我我們認為為20009年中中國GDDP增長長必然繼繼續(xù)下滑滑，能否否保住“8%”，形勢勢并不樂樂觀，220100年經(jīng)濟濟增長會會有

19、所回回暖，但但很難進進入下一一輪增長長期，因因為分析析上一輪輪經(jīng)濟調(diào)調(diào)整，在在經(jīng)歷119988-19999兩兩年低谷谷之后，20000-220011年GDDP增幅幅為8%多點，仍然屬屬于低位位盤整期期，直至至20002年才才重新邁邁上9%大關(guān)，邁入新新一輪增增長。由由此，我我們可以以大致推推測，本本輪中央央救經(jīng)濟濟，雖然然力度很很大，但但也很難難在兩年年內(nèi)顯著著提升經(jīng)經(jīng)濟，220099-20010年年，我國國經(jīng)濟基基本上會會在低部部調(diào)整。 房地地產(chǎn)市場場周期基基本與宏宏觀經(jīng)濟濟同步，有時會會稍微提提前一段段時間，因此我我們認為為20009年中中國樓市市仍然繼繼續(xù)下滑滑，市場場底部極極有可能能出

20、現(xiàn)在在20110前后后，其后后會維持持1-22年的小小幅上行行加盤整整的態(tài)勢勢。還有有，樓市市回暖的的時間節(jié)節(jié)點還跟跟政府救救市的力力度有關(guān)關(guān)，如果果20009年中中央和各各地政府府持續(xù)加加大救市市力度，則不排排除市場場在20009年年下半年年見底的的可能性性，總體體來說，這種可可能性較較小。另外，220099年在全全國房地地產(chǎn)市場場整體下下行的背背景下，各地房房地產(chǎn)市市場的運運行態(tài)勢勢會有明明顯差別別。部分分城市將將會出現(xiàn)現(xiàn)明顯下下滑，而而一些城城市的表表現(xiàn)會相相對比較較穩(wěn)定，還有少少數(shù)城市市可能會會調(diào)整到到位，下下半年可可能出現(xiàn)現(xiàn)觸底反反彈。數(shù)據(jù)來源源：CRRIC中中國房地地產(chǎn)決策策咨詢系

21、系統(tǒng)總體體而言，我們認認為本輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)市場必必然是一一次三年年左右的的中期調(diào)調(diào)整，而而目前僅僅僅才調(diào)調(diào)整了一一年，房房價僅僅僅開始環(huán)環(huán)比下跌跌才一個個季度。幾個月月前，上上海易居居房地產(chǎn)產(chǎn)研究院院綜合研研究部曾曾做過一一項全國國房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的專題研研究，以以20007年房房價收入入比衡量量，大部部分一二二線城市市房價都都存在泡泡沫。以以上海為為例，房房價應(yīng)在在20007年的的基礎(chǔ)上上下調(diào)115%左左右，但但20008年以以來，即即使拿111月均均價與220077年122月的1117114元相相比，又又上漲了了13%。這就就意味著著，在111月的的價格基基礎(chǔ)上，上海房房價需要要回調(diào)220%左左右，才才能會趨趨于比較較合理的的位置。正由于于此，關(guān)于促促進房地地產(chǎn)市場場健康發(fā)發(fā)展的若若干意見見才破破例地提提出：“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)要根根據(jù)市場場變化和和需求，主動采采取措施施，以合合理的價價格促進進商品住住房銷售售。”從成成交量上上判斷，20009年房房地產(chǎn)市市場可能能會到達達底部，上文已已有所述述，部分分城市已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)成交量量“超跌跌”現(xiàn)象象，而我我國住房房需求的的基本面面沒有大大的改變變，投資資和投機機需求大大幅萎縮縮，然而而以首次次置業(yè)和和二次改改善為的的自住需需求依然然大量存存在，正正是這些些需求將將使20009年年成交量量維持在在一低位位盤整的的狀態(tài)