2023年最新的物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報告

1、第 PAGE4 頁 共 NUMPAGES4 頁2023年最新的物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報告近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出，物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報告。如何管好物業(yè)公司，加強(qiáng)業(yè)委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實(shí)際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力爭更好的為小區(qū)居民服務(wù)，維護(hù)轄區(qū)和諧穩(wěn)定。 一、XX街道和XX街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點(diǎn) 截至2023年6月底，XX街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)

2、XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)XX家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有XX個，占總數(shù)的45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有X個，其中，由于各種原因長期成立不了的有X個;因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有X個。XX街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)XX家。單位自管XX家，社區(qū)代管小區(qū)XX家，三無小區(qū)X家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有XX個，正在進(jìn)行選舉中的有X個. 總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點(diǎn)： 1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進(jìn)行業(yè)委會籌備和組建工

3、作。 2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。 3、業(yè)主委員會組建難、運(yùn)作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。 二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因 (一)物業(yè)建設(shè)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源 現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。 現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：銷售廣告承諾內(nèi)容與實(shí)際交房時不符。擅自將小區(qū)公用

4、部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。 現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。 例如南山轄區(qū)鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實(shí)際交房或后期建設(shè)時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導(dǎo)致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補(bǔ)交，開發(fā)商不知去向等。 主要原因：

5、很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。 工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范，相關(guān)部門審驗(yàn)、監(jiān)管不到位。 (二)物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛 現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評級，但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實(shí)力和專業(yè)化管理水平等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務(wù)意識不強(qiáng)，物業(yè)員工主動上門服務(wù)少，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。 現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財務(wù)審計

6、缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費(fèi)、違規(guī)使用維修基金、 等現(xiàn)象。 主要原因： 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難、成本高，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司 自炒魷魚 現(xiàn)象不斷增多。 相關(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機(jī)制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設(shè)，政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實(shí)到位。 例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件，資料共享平臺物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報告()。 業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機(jī)制，有效監(jiān)督不夠。 (三)業(yè)委會存在 三難 問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點(diǎn) 現(xiàn)象一、成立難 在業(yè)委會的組建