8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)牡丹江市博源地價(jià)評(píng)估公司摘要：土地估價(jià)和所有的估價(jià)活動(dòng)一樣，是一種專業(yè)的估價(jià)，是對(duì)估價(jià)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)要求較高的行業(yè)，需具備相當(dāng)程度的估價(jià)理論知識(shí)，同時(shí)擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)踐的角度出發(fā)，簡(jiǎn)單闡述土地估價(jià)理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)同等重要。：土地估價(jià) 估價(jià)事項(xiàng) 估價(jià)方法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)第一部分 專業(yè)實(shí)踐的基本情況公司成立于 2003 年，50黑龍江省牡丹江市博源地價(jià)評(píng)估萬元，現(xiàn)有國家土地估價(jià)師 11 人，為 A 級(jí)資信等級(jí)，是具備范圍內(nèi)從業(yè)能力的估價(jià)機(jī)構(gòu)之一。公司經(jīng)營范圍：土地評(píng)估、土地登記、土地有關(guān)知識(shí)服務(wù)等。第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作一、土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過程

2、中出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評(píng)估。二、土地抵押評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資，為確定抵押額度而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，主要由當(dāng)事人或委托。三、土地二、三級(jí)市場(chǎng)過戶評(píng)估工作。涉及土地過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)一、對(duì)土地估價(jià)的認(rèn)知我國現(xiàn)行的土地估價(jià)理論方法體系是在20 世紀(jì)80 年代末大量借鑒國外較成理論和方法的基礎(chǔ)上建立起來的，近 20 年來隨土地使用制度的不斷深化，促進(jìn)了土地估價(jià)實(shí)踐和估價(jià)方法的深入研究。也促進(jìn)了土地估價(jià)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也建立起了與我國經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度。要求取得資格的估價(jià)師都要參加實(shí)踐考核。

3、在實(shí)踐中我理解到：土地估價(jià)是估價(jià)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合，由于土地價(jià)格交易個(gè)別價(jià)格的客觀合理性不像其它商品的價(jià)格具有明顯的可比性和替代性，估價(jià)沒有一定的理論基礎(chǔ)、工作經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的積累，要使估價(jià)結(jié)果盡可能貼近市場(chǎng)并為委托雙方所接受，是不可能的。所以估價(jià)必須不斷進(jìn)行有關(guān)專業(yè)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的持續(xù)不斷的積累，理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不可偏頗，應(yīng)同等重視，達(dá)到對(duì)地價(jià)作出理性的分析和科學(xué)的判斷。二、對(duì)估價(jià)程序及估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)估價(jià)程序包括：土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理、確定土地估價(jià)事項(xiàng)、土地估價(jià)資料的收集、土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)、土地估價(jià)分析和估價(jià)方法的選擇、土地估價(jià)撰寫、的審核和出具、和歸檔等八個(gè)步驟。獲取評(píng)估業(yè)務(wù)后，

4、本人認(rèn)為最重要的三個(gè)程序?yàn)椋捍_定土地估價(jià)事項(xiàng)、土地估價(jià)資料的收集及土地估價(jià)分析和估價(jià)方法的確定。土地估價(jià)事項(xiàng)包含四個(gè)方面：（1）確定估價(jià)對(duì)象明確估價(jià)對(duì)象的坐落位置、土地的范圍、面積、四至、土地的使用類型及土地的權(quán)利狀況、取得方式等。（2）確定土地估價(jià)目的估價(jià)目的就是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的預(yù)期用途，通俗地說就是估價(jià)委托人將要拿未來完成的估價(jià)做什么用。因不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，同時(shí)針對(duì)某種估價(jià)目的取得的估價(jià)結(jié)果不能盲目套用于與其不相符的用途。（3）界定土地價(jià)格定義明確土地價(jià)格對(duì)應(yīng)的權(quán)利內(nèi)涵土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定，包括估價(jià)對(duì)象上的建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等。土地使用年限及設(shè)定、估價(jià)期日的設(shè)定

5、，這些均為土地價(jià)格定義的重要部分。（4）土地估價(jià)中的特別事項(xiàng)需說明土地價(jià)值的包含內(nèi)容，是否扣除相關(guān)稅費(fèi)，土地登記面積和出讓面積是否一致，評(píng)估時(shí)如何處理使用，資料是否依據(jù)最有效。以上確定土地估價(jià)事項(xiàng)是土地估價(jià)過程中重要內(nèi)容，是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作。其次是土地估價(jià)資料的收集，俗話說“巧婦難為無米之炊”，沒有所需的資料包括（包括數(shù)據(jù)）就無法評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，在實(shí)踐中尤為重要，應(yīng)從六個(gè)方面收料。（1）登記資料包括土地使用證、房屋所證及土地管理部門的土地登記卡、表、冊(cè)等。了解土地及地上建筑物的狀況，所有者、使用者，取得的方式和時(shí)間，面積，宗地用途，地上建筑物的狀況及相鄰地產(chǎn)狀況，他項(xiàng)權(quán)利登記等。根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

6、的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)圖查找相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)和土地等級(jí)。（2） 地籍圖利用地籍圖可以從中了解宗地的界址、方位、坐標(biāo)、宗地的臨路狀況、深度和四至等內(nèi)容，掌握宗地的基本概況。（3） 總平面圖通過平面位置圖可以直觀的了解宗地形狀，地上建筑的形狀、分布和各樓層構(gòu)造等內(nèi)容，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察有重要的作用。（4） 市政圖件及資料情況市政和道路等基礎(chǔ)設(shè)施決定土地的位置和條件，直接影響地價(jià)的高低。通過向委托人及建設(shè)部門了解市政圖件及資料，積累估價(jià)所需的資料，建立自己的估價(jià)資料庫。（5） 區(qū)域規(guī)劃圖及其資料通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖可以了解委估宗地所在區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率、限制用途和利用限制等內(nèi)容，以判明委估宗地

7、的。（6） 土地交易資料對(duì)于委故宗地的特征和要素的詳盡描素；有助于選擇估價(jià)資料和估價(jià)方法，收料時(shí)，要注意宗地的位置、面積、宗地條件、地上建筑物情況等，可以提高資料有用性。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法確定不同的估價(jià)結(jié)果。只有以上資料收集的全面、真實(shí)、客觀，評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值才能準(zhǔn)確合理。再經(jīng)過資料收集和實(shí)地踏查后，進(jìn)入的程序就是估價(jià)分析和估價(jià)方法的選擇。通常土地估價(jià)主要使用以下五種估價(jià)方法，下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)：（1）市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于土地市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方法運(yùn)用過程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例，但大多數(shù)時(shí)候，要求收集有

8、文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度，有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場(chǎng)，缺乏一定的文字依據(jù)。（2）收益還原法。是土地估價(jià)中常用的法，但該方法由于其特殊性，主要因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會(huì)提供經(jīng)過審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。這樣采用的是非客觀收益，是個(gè)別收益，估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤差。如果用來進(jìn)行計(jì)算，水平雖然可以得到，但在實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導(dǎo)致的結(jié)果。（3）成本近法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格土地取得費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤土地增值收益。該方法主要適合新開發(fā)的土地市場(chǎng)

9、、工業(yè)用地、既無收益又無交易的市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，是以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本來推算土地價(jià)格的方法。（4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)（1K）Tij開發(fā)程度修正幅度Y（其中式中：K各影響修正系數(shù)之和T期日修正系數(shù)ij容積率修正系數(shù)Y土地使用年期修正系數(shù)）。該估價(jià)方法主要適合在城鎮(zhèn)為對(duì)象，為該城鎮(zhèn)一定范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)表，主要包括區(qū)域和個(gè)別的、區(qū)域地價(jià)水平的，這個(gè)在實(shí)踐過程中顯得特別

10、重要。本方法存在的不確定主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。（5）剩余法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格=房屋預(yù)售價(jià)格-建筑總成本-利息-利潤-稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估到規(guī)劃、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的和標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。由于各種方法都存在一定的局限性和，這就

11、要求評(píng)估在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問題。三、對(duì)土地評(píng)估中實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識(shí)由于土地市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，各地的土地市場(chǎng)行情和價(jià)格影響可能各不相同，而且影響宗地價(jià)格的眾多，其中許多對(duì)宗地價(jià)格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠測(cè)算出來的，數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)和系數(shù)等，有時(shí)需要估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)判斷。另外，每種估價(jià)方法都是從某種角度和某個(gè)方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。估價(jià)實(shí)務(wù)中要求采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。如何選用合適的估價(jià)方法，如何對(duì)不同的估價(jià)方法測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行取舍，調(diào)整到最終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理。也依賴于估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的多少，只有對(duì)估價(jià)理論和方法的充分掌握及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富，從而不斷增加土地估價(jià)師的科學(xué)成份，提高估價(jià)的客觀性，而不是為迎合某種數(shù)據(jù)的需要而臆造。做為一名合格的土地估價(jià)師，只有具備土地估價(jià)方面扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)同時(shí)兼?zhèn)?，才能做到客觀公正的估價(jià)。綜上所述，在專業(yè)實(shí)