金地集團(tuán)絕對(duì)領(lǐng)先的成本前置策略

1、金地集團(tuán)絕對(duì)領(lǐng)先的成本前置策略 HYPERLINK javascript:; 提交我的評(píng)論加載中已評(píng)論金地集團(tuán)團(tuán)絕對(duì)領(lǐng)領(lǐng)先的成成本前置置策略20155-044-033 HYPERLINK javascript:void(0); 房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理人人聯(lián)盟房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理人聯(lián)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理人聯(lián)聯(lián)盟微信號(hào)ddichhan3360功能介紹紹房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理人人公益平平臺(tái)每天用用實(shí)戰(zhàn)案案例的形形式分享享名企心心得體會(huì)會(huì)、解析析名企成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、分享享最前沿沿房地產(chǎn)產(chǎn)理論知知識(shí)、傳傳遞最新新的行業(yè)業(yè)動(dòng)態(tài)；幫助地地產(chǎn)經(jīng)理理人針對(duì)對(duì)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境、成本本效益、商業(yè)模模式、管管理運(yùn)營(yíng)營(yíng)等方面面進(jìn)行提提升，以以

2、促進(jìn)房房地產(chǎn)行行業(yè)創(chuàng)新新金地集團(tuán)團(tuán)的成功功，除了了定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷的的成功，還有哪哪個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)同樣最最為關(guān)鍵鍵？成本管控控？沒錯(cuò)錯(cuò)，正是是基于金金地業(yè)界界領(lǐng)先的的成本控控制，才才使得金金地的產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)具具極高的的性價(jià)比比！那么，成成本控制制等同于于在各個(gè)個(gè)需要支支出的環(huán)環(huán)節(jié)一味味壓價(jià)嗎嗎？是否否不惜成成本匯總總了所有有高端的的產(chǎn)品，就能打打造出類類似金地地佘山天天境這樣樣的頂級(jí)級(jí)豪宅項(xiàng)項(xiàng)目，并并且獲得得客戶的的認(rèn)可？今天，我我就邀請(qǐng)請(qǐng)金地集集團(tuán)高管管系統(tǒng)的的分享：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)成本本導(dǎo)則：1、在施施工方案案中充分分考慮規(guī)規(guī)劃布局局，結(jié)合合單體、地下建建筑、施施工計(jì)劃劃、塔吊吊布局之之間的關(guān)關(guān)系對(duì)

3、成成本有一一定的節(jié)節(jié)約。2、施工工場(chǎng)地的的安排合合理，減減少物品品搬運(yùn)次次數(shù)。3、加強(qiáng)強(qiáng)施工管管理，減減少損耗耗。1.基坑坑支護(hù)應(yīng)應(yīng)綜合考考慮工程程地質(zhì)、水文地地質(zhì)、各各種作用用、邊坡坡高度臨臨近建(構(gòu))筑筑物、環(huán)環(huán)境條件件、施工工條件和和工期等等因素，因地制制宜、合合理設(shè)計(jì)計(jì)、精心心施工。2.當(dāng)當(dāng)工程條條件許可可時(shí)，應(yīng)應(yīng)優(yōu)先采采用自然然放坡法法。3.當(dāng)不具具備自然然放坡條條件時(shí)，應(yīng)對(duì)可可選擇的的支護(hù)方方案進(jìn)行行技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較較和選型型。4.對(duì)開挖挖后不穩(wěn)穩(wěn)定或欠欠穩(wěn)定的的邊坡，應(yīng)根據(jù)據(jù)邊坡的的地質(zhì)特特征和可可能發(fā)生生的破壞壞等情況況采取自自上而下下，分段段跳槽，及時(shí)支支護(hù)的逆逆作法或或部分逆

4、逆作法施施工，嚴(yán)嚴(yán)禁無序序大開挖挖，大爆爆破作業(yè)業(yè)。5.不應(yīng)在在邊坡潛潛在塌滑滑區(qū)超量量堆載，危及邊邊坡穩(wěn)定定和安全全。6.邊坡工工程的臨臨時(shí)性排排水措施施應(yīng)滿足足地下水水、暴雨雨和施工工用水等等的排放放要求；有條件件時(shí)宜結(jié)結(jié)合邊坡坡工程的的永久性性排水措措施進(jìn)行行。7.邊坡工工程開挖挖后應(yīng)及及時(shí)按設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)施施支護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)或采采取封閉閉措施，避免長(zhǎng)長(zhǎng)期裸露露，降低低邊坡穩(wěn)穩(wěn)定性。地下室開開挖支護(hù)護(hù)形式成成本：放放坡土土釘墻錨索支支護(hù)樁樁錨支護(hù)護(hù)樁錨錨+內(nèi)支支撐。支支護(hù)應(yīng)首首選放坡坡形式，支護(hù)形形式需要要多方案案比較。1.1 土地固固有物產(chǎn)產(chǎn)生的支支護(hù)成本本對(duì)場(chǎng)地內(nèi)內(nèi)及周邊邊必須保保留物、施工臨臨

5、時(shí)物的的退讓，使建筑筑物基坑坑開挖時(shí)時(shí)具備自自然放坡坡距離要要求，避避免產(chǎn)生生支護(hù)費(fèi)費(fèi)用。場(chǎng)地內(nèi)、周邊必必須保留留物：保留樹樹、已建建成道路路、已建建成建筑筑、地下下無法遷遷移的保保留物、地上無無法遷移移的保留留物施工臨物物：臨時(shí)電電、臨時(shí)時(shí)水、料料場(chǎng)等。前期施工工策劃時(shí)時(shí)，未考考慮周全全，地下下車庫(kù)缺缺少坡道道考慮，施工臨臨時(shí)電架架設(shè)后，地庫(kù)出出圖開挖挖，由于于退距不不足，原原有的放放坡方案案要改為為護(hù)坡樁樁支護(hù)增增加成本本約700萬元。1.2 規(guī)劃分分期中因因考慮的的支護(hù)成成本示范區(qū)的的范圍劃劃定與地地庫(kù)開挖挖考慮示范范區(qū)快速速施工，進(jìn)度要要求，在在前期劃劃定示范范區(qū)時(shí)與與地庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)通盤盤

6、考慮，合理規(guī)規(guī)劃施工工圍護(hù)界界面2.3.1.在在方案設(shè)設(shè)計(jì)階段段即組織織設(shè)計(jì)院院對(duì)土方方的平衡衡進(jìn)行方方案設(shè)計(jì)計(jì)，督導(dǎo)導(dǎo)土建設(shè)設(shè)計(jì)院保保持對(duì)方方案設(shè)計(jì)計(jì)的土方方進(jìn)行階階段性的的復(fù)核；2.3.2.充充分理解解和利用用各開發(fā)發(fā)地域?qū)?duì)基地內(nèi)內(nèi)外高程程設(shè)計(jì)的的不同要要求，除除一、二二線城市市外，三三、四線線城市，尤其是是丘陵較較多地區(qū)區(qū)、山區(qū)區(qū)城市，對(duì)場(chǎng)地地內(nèi)外的的完成面面標(biāo)高控控制是比比較有彈彈性的?？梢猿涑浞掷糜谜邨l條件，盡盡量拔高高基地內(nèi)內(nèi)建筑的的0.00的的絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高，為為地下空空間地面面化創(chuàng)造造條件；1導(dǎo)則編制制說明：1.基地內(nèi)內(nèi)較高的的海拔高高度，可可以設(shè)置置側(cè)壁開開敞地下下室，減減

7、小開挖挖基坑和和地下設(shè)設(shè)備投入入，有采采光通風(fēng)風(fēng)地下室室更受市市場(chǎng)歡迎迎。除當(dāng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃劃部門有有明確規(guī)規(guī)定基地地與周邊邊城市道道路高差差的地區(qū)區(qū)外，都都可以考考慮抬高高基地標(biāo)標(biāo)高。2.4.1.方方案階段段的土方方平衡方方案設(shè)計(jì)計(jì)，應(yīng)由由項(xiàng)目公公司成本本部參與與編制土土方專項(xiàng)項(xiàng)成本測(cè)測(cè)算表，并作為為向集團(tuán)團(tuán)申報(bào)評(píng)評(píng)審會(huì)的的材料內(nèi)內(nèi)容之一一，并存存檔備案案；2.4.2.在在山地丘丘陵地區(qū)區(qū)城市的的項(xiàng)目開開發(fā)中，土方平平衡在建建設(shè)全過過程成本本中所占占比重會(huì)會(huì)明顯增增大，其其影響會(huì)會(huì)向后延延伸到基基礎(chǔ)、基基坑維護(hù)護(hù)、擋土土墻、護(hù)護(hù)坡等一一系列后后續(xù)工程程中去，因此，在山地地或丘陵陵地區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目成本本測(cè)

8、算中中，土方方平衡成成本應(yīng)作作為一個(gè)個(gè)專項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行審查查；2.4.3.在在一二線線城市的的開發(fā)實(shí)實(shí)際中，由于其其城市管管理越來來越重視視環(huán)境保保護(hù)，土土方的運(yùn)運(yùn)輸和傾傾倒單價(jià)價(jià)越來越越高，有有鑒于此此，建議議在分期期開發(fā)的的計(jì)劃制制定過程程中，要要求工程程部根據(jù)據(jù)不同場(chǎng)場(chǎng)地開發(fā)發(fā)順序，編制土土方運(yùn)輸輸存放優(yōu)優(yōu)化方案案，減少少成本支支出。1導(dǎo)則編制制說明：1.華東區(qū)區(qū)域某項(xiàng)項(xiàng)目，220111年土方方運(yùn)輸成成本已經(jīng)經(jīng)從20010年年合同約約定的880塊/m，上升至至1000塊/mm，只只能采用用總包和和開發(fā)公公司共同同承擔(dān)漲漲價(jià)部分分成本的的方式來來解決，且項(xiàng)目目被當(dāng)?shù)氐爻枪懿坎块T處罰罰、短時(shí)時(shí)間內(nèi)

9、強(qiáng)強(qiáng)制清除除帶來的的成本支支出也很很可觀。2.5.1.地地下室頂頂板的景景觀堆土土，應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)制采用用地下室室局部抬抬高方式式解決，頂板覆覆土厚度度不允許許出現(xiàn)超超出項(xiàng)目目實(shí)施地地域綠地地率覆土土厚度最最小規(guī)定定的情況況，一般般按照最最大覆土土1.55m厚度度控制，禁止在在地下室室頂板上上直接堆堆坡造景景的設(shè)計(jì)計(jì)。2.5.2.在在地下室室頂板設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中，明明確要求求加入地地下室頂頂板排水水設(shè)計(jì)的的內(nèi)容，優(yōu)先通通過上翻翻梁預(yù)留留排水孔孔、頂板板結(jié)構(gòu)找找坡排水水的方式式排除頂頂板積水水，可以以減少覆覆土層內(nèi)內(nèi)專用排排水板或或其他后后加排水水構(gòu)造措措施的費(fèi)費(fèi)用；2.5.3.在在政策允允許的地地區(qū)，優(yōu)

10、優(yōu)先考慮慮抬高地地下室標(biāo)標(biāo)高的做做法，控控制地下下室底標(biāo)標(biāo)高抬高高至地下下水線以以上，就就可以用用回土填填充地坪坪代替地地下室大大底板。2.6減減小基坑坑開挖深深度（同同基坑部部分）2.7多多層無地地下室基基礎(chǔ)根據(jù)據(jù)回填后后的場(chǎng)地地地坪控控制樁頂頂標(biāo)高，避免承承臺(tái)開挖挖深度過過大2.8 合理安安排工程程分期和和施工組組織，避避免“先先填后挖挖”2.9 盡量減減小地庫(kù)庫(kù)頂板覆覆土厚度度根據(jù)地勘勘報(bào)告，對(duì)單體體、地庫(kù)庫(kù)進(jìn)行綜綜合布局局，避開開基礎(chǔ)前前期處理理費(fèi)用較較高的規(guī)規(guī)劃。3.1、勘察報(bào)報(bào)告審查查與咨詢?cè)儯侠砝砣≈当M盡量挖掘掘場(chǎng)地土土的工程程力學(xué)性性能；例例如通過過壓板試試驗(yàn)等補(bǔ)補(bǔ)充測(cè)試試手

11、段，直接實(shí)實(shí)測(cè)承載載力，減減少相關(guān)關(guān)參數(shù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)推算算存在的的誤差值值；3.2、優(yōu)先選選擇施工工簡(jiǎn)單，成本低低廉的天天然基礎(chǔ)礎(chǔ)（獨(dú)立立基礎(chǔ)、條形基基礎(chǔ)、筏筏板基礎(chǔ)礎(chǔ)）方案案，在必必須選用用樁基的的情況下下，優(yōu)先先選用管管樁，其其次是鉆鉆孔樁、沖孔樁樁與人工工挖孔樁樁；3.3、塔樓與與裙樓地地下室的的柱底內(nèi)內(nèi)力相差差懸殊，應(yīng)分別別選擇不不同的基基礎(chǔ)形式式，不得得簡(jiǎn)單統(tǒng)統(tǒng)一造成成裙樓地地下室基基礎(chǔ)選型型不合理理；3.4、在初步步設(shè)計(jì)階階段，設(shè)設(shè)計(jì)院應(yīng)應(yīng)提供基基礎(chǔ)選型型的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型報(bào)告告，不得得少于三三種基礎(chǔ)礎(chǔ)形式的的比對(duì)。3.5、合理安安排開發(fā)發(fā)順序，在前期期基坑開開挖時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮到到對(duì)后期期建設(shè)基基礎(chǔ)

12、避免免基底土土被擾動(dòng)動(dòng)3.6抬抬高場(chǎng)地地標(biāo)高、降低地地下室層層高、采采用半地地下室等等，減少少基礎(chǔ)抗抗浮成本本；3.7主主體建筑筑物（特特別是高高層）避避開溶洞洞等不利利地質(zhì)條條件，盡盡量避開開較深的的河塘、暗浜等等不良地地質(zhì)區(qū)域域；3.8場(chǎng)場(chǎng)地地基基承載力力不均勻勻時(shí)，將將高層建建筑置于于地基承承載力較較高的區(qū)區(qū)域。33.9 無論主主樓、車車庫(kù)，均均應(yīng)首選選天然地地基方案案，當(dāng)不不滿足要要求時(shí)，應(yīng)優(yōu)先先采用樁樁土共同同工作的的復(fù)合地地基方案案，避免免采用樁樁基。33.100 對(duì)車車庫(kù)，如如抗浮水水位不高高，地基基承載力力較好，基礎(chǔ)型型式應(yīng)優(yōu)優(yōu)先采用用獨(dú)立基基礎(chǔ)加防防水板，否則應(yīng)應(yīng)采用無無梁板

13、基基礎(chǔ)，不不建議采采用梁板板式基礎(chǔ)礎(chǔ)。3.11主主樓基礎(chǔ)礎(chǔ)應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)為梁板板式筏板板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)礎(chǔ)型式的的板厚約約為總層層數(shù)的11/3；不應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)為平平板式筏筏板基礎(chǔ)礎(chǔ)，該基基礎(chǔ)型式式的板厚厚約為總總層數(shù)的的1/22。而板板厚決定定了鋼筋筋用量。3.122.利用用基地內(nèi)內(nèi)既有基基礎(chǔ)條件件3.122.1.基地內(nèi)內(nèi)有水系系、池塘塘、濕地地等天然然條件的的，應(yīng)考考慮充分分利用。3.122.2.地質(zhì)狀狀況存在在沉陷區(qū)區(qū)、流沙沙區(qū)、河河塘水田田淤泥、鹽堿土土壤的，應(yīng)在勘勘測(cè)報(bào)告告出具后后，作為為設(shè)計(jì)前前置條件件繪制在在總平面面圖中，并交項(xiàng)項(xiàng)目公司司存檔備備案；3.122.3.基地地地質(zhì)不利利條件，應(yīng)作為為

14、方案設(shè)設(shè)計(jì)輸入入條件提提交方案案公司，并在經(jīng)經(jīng)營(yíng)方案案評(píng)審的的項(xiàng)目概概況介紹紹中提交交集團(tuán)審審查。3.133.在滿滿足建筑筑功能的的前提下下，優(yōu)化化上部結(jié)結(jié)構(gòu)布置置。3.144.樓面面荷載、隔墻等等效、消消防車荷荷載、覆覆土荷載載等均應(yīng)應(yīng)按實(shí)際際取值；不應(yīng)放放大。3.155.實(shí)配配鋼筋時(shí)時(shí)除KLL、L及及板的正正彎矩鋼鋼筋可放放大1.111.155外，其其余均不不放大。 3.166.受力力鋼筋均均采用HHRB4400級(jí)級(jí)高強(qiáng)鋼鋼筋。3.122.換土土、回土土成本控控制3.122.1.基礎(chǔ)條條件較差差，需要要換土的的情況下下，建議議設(shè)置地地下空間間，減少少回土的的成本。3.122.2.地下室室設(shè)

15、計(jì)應(yīng)應(yīng)考慮施施工回土土工作量量，請(qǐng)工工程部門門和成本本部門跟跟進(jìn)評(píng)估估。3.122.3.基地分分期施工工應(yīng)避免免跨河道道、市政政道路設(shè)設(shè)置管線線，例如如一期集集中設(shè)置置消防水水池、變變電所、開閉所所、消控控中心的的情況下下，如后后期開發(fā)發(fā)要利用用這些設(shè)設(shè)施則必必須跨越越河道、道路、橋梁等等，會(huì)造造成大量量成本支支出，并并承擔(dān)不不必要的的開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。1導(dǎo)則編制制說明：1.華東區(qū)區(qū)域某項(xiàng)項(xiàng)目，開開發(fā)的一一期，與與二、三三期隔河河、隔市市政道路路，二期期設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)為了追追求前期期經(jīng)營(yíng)分分析表的的效果，要求利利用一期期既有的的消防給給水、開開閉所、消控中中心，結(jié)結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)開工后后再協(xié)調(diào)調(diào)跨河的的管線，為

16、后期期開發(fā)和和業(yè)主使使用埋下下很大隱隱患?？刂品椒ǚǎ航M團(tuán)團(tuán)內(nèi)前后后樓盡量量平衡布布置控制方法法：前后后樓間距距符合提提成模數(shù)數(shù)，提高高停車效效率。間距不合合理形成成單排停停車，效效率降低低，地庫(kù)庫(kù)成本增增加。樓間距計(jì)計(jì)算時(shí)需需考慮住住宅南向向大開間間空間可可作為停停車空間間，進(jìn)而而減小節(jié)節(jié)約無效效地下室室面積，節(jié)約成成本。3.1單單元組合合盡量體體量相同同，避免免單元組組合占用用地下車車道，影影響停車車效率3.2 .塔樓樓宜兩個(gè)個(gè)單元一一組，非非樓王單單位避免免單個(gè)單單元組成成一棟樓樓，由及及以上兩兩個(gè)單元元組成的的樓棟，單元連連接處體體量應(yīng)相相差不大大，并應(yīng)應(yīng)對(duì)齊，盡量避避免夾角角扭轉(zhuǎn)。3

17、.3.由及以以上兩個(gè)個(gè)單元組組成的樓樓棟，單單元高度度宜相近近，避免免高低配配。當(dāng)規(guī)劃地地塊中有有多種產(chǎn)產(chǎn)品類型型時(shí)，分分區(qū)排布布有利于于地庫(kù)的的集中排排列，同同時(shí)，高高層和多多層區(qū)域域間隔排排列有利利于日照照計(jì)算。5.分期期開發(fā)控控制控制方法法：車庫(kù)庫(kù)同小區(qū)區(qū)的分期期施工提提前考慮慮，減少少施工難難度，控控制施工工成本。控制方法法：不同同產(chǎn)品類類型的住住宅基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深不不同，利利用基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深大大的產(chǎn)品品和車庫(kù)庫(kù)結(jié)合，有效利利用地下下面積，降低開開發(fā)成本本。地庫(kù)平面面及交通通流線盡盡量簡(jiǎn)單單，提高高車庫(kù)利利用率，例如多多層住宅宅盡量成成排對(duì)齊齊布置，雙排房房屋之間間地庫(kù)條條形布置置；在小區(qū)規(guī)規(guī)劃

18、中控控制示范范區(qū)面積積和范圍圍，集約約經(jīng)濟(jì)；組團(tuán)布置置應(yīng)考慮慮消防車車道及場(chǎng)場(chǎng)地的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性，消防車車道宜平平直，盡盡量利用用小區(qū)道道路或與與景觀道道路共用用建筑層高高根據(jù)金金地集團(tuán)團(tuán)各區(qū)域域根據(jù)區(qū)區(qū)域內(nèi)建筑層層高控控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)控制1.地下下室配套套用房面面積2.不可可租售地地下室面面積定義：地地下室中中除停車車位、設(shè)設(shè)備配套套用房和和物業(yè)配配套用房房外的無無效用地地下室、自行車車庫(kù)。2.1 住宅正正投影下下，盡可可能不做做地下室室，僅保保留交通通核與地地下車庫(kù)庫(kù)連通。注：可不做地地下室物物業(yè)：多多層、小小高層及及中高層層（根據(jù)據(jù)各地結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算算爭(zhēng)取）(此做法法通常用用于住宅宅與地下下車庫(kù)的的地下

19、室室標(biāo)高相相差較大大的情況況下。此此做法會(huì)會(huì)減少鋼鋼筋砼的的用量，但卻使使防水層層用量增增加，同同時(shí)增加加結(jié)構(gòu)及及防水施施工的復(fù)復(fù)雜性，增加施施工質(zhì)量量隱患，而實(shí)際際的節(jié)省省費(fèi)用尚尚無準(zhǔn)確確數(shù)據(jù)。故是否否采用應(yīng)應(yīng)綜合權(quán)權(quán)衡后決決定。)2.2 優(yōu)化地地下室輪輪廓，減減少無效效空間2.3 .自行行車庫(kù)，由于坡坡道面積積大，盡盡可能集集中設(shè)置置，減少少出入口口。b.可將將高層住住宅樓投投影下面面的面積積分成多多個(gè)小面面積庫(kù)房房，一次次性租售售給樓上上的用戶戶作為儲(chǔ)儲(chǔ)藏室，這即方方便業(yè)主主的生活活用品、蔬菜和和水果的的儲(chǔ)存，又有利利于開發(fā)發(fā)資金的的回收 。盡量通過過異地建建設(shè)減小小人防應(yīng)應(yīng)建面積積；控

20、制人防防口部數(shù)數(shù)量、面面積和位位置，有有效減少少不可租租售地下下室面積積人防盡量量布置在在住宅樓樓的地下下空間內(nèi)內(nèi)，減少少人防設(shè)設(shè)施對(duì)車車庫(kù)的影影響設(shè)備用用房在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)減減少對(duì)有有效車位位的占用用。地下二二層設(shè)備備用房布布置與上上層對(duì)齊齊，方便便設(shè)備安安裝。在變電電站頂板板設(shè)吊裝裝孔，避避免產(chǎn)生生由于設(shè)設(shè)備高度度而導(dǎo)致致地下室室局部層層高需增增加的可可能。防火分分區(qū)的劃劃分時(shí)，盡量利利用住宅宅樓梯或或自行車車坡道進(jìn)進(jìn)行疏散散。排風(fēng)井井及地下下室出地地面的樓樓梯間均均應(yīng)避開開景觀軸軸線及出出入口，并保持持與住宅宅有一定定距離，避免降降低住宅宅的價(jià)值值。架空層相相當(dāng)于無無圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的正正常樓蓋蓋（

21、同時(shí)時(shí)高度大大于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高度度），其其造價(jià)與與標(biāo)準(zhǔn)層層造價(jià)相相差無幾幾，每建建一層架架空層時(shí)時(shí)，按可可售面積積單方造造價(jià)35500元元計(jì)算，可以得得出如下下結(jié)論：高 層333層則可可售面積積單方造造價(jià)增加加約為33.0%，及1105元元/m22；中高層118層則可可售面積積單方造造價(jià)增加加約為55.6%，即1196元元/m22;小高層111層則可可售面積積單方造造價(jià)增加加約為99.1%，即2227元元/m22。除設(shè)備用用房、幼幼兒園等等有特殊殊要求的的配套，其余配配套功能能可結(jié)合合商業(yè)集集中布置置，節(jié)約約占地面面積。配建要求求1）a、b、cc三地塊塊配套用用房統(tǒng)籌籌配建，視功能能需要相相對(duì)集中

22、中布置；物業(yè)管管理辦公公用房按按地上建建筑面積積的3配建，物業(yè)管管理經(jīng)營(yíng)營(yíng)用房按按地上建建筑面積積的4配建，社區(qū)工工作服務(wù)務(wù)用房按按每百戶戶不少于于20平平方米且且總量不不少于660平方方米的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配建建，建成成后無償償移交給給社區(qū)所所在街道道；配建建不少于于20平平方米的的環(huán)衛(wèi)用用房；按按每5000戶110平方方米的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配建建數(shù)字電電視 機(jī)機(jī)房，建建成后無無償移交交給文廣廣主管部部門；沿沿山陰路路配建不不少于880平方方米的城城市公廁廁一座，建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)需按按二類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配建建，建成成后無償償移交給給環(huán)衛(wèi)主主管部門門；2）市政政管線：給水、排水、電訊、燃?xì)獾鹊仁姓芄芫€統(tǒng)一一接城市市市政管管網(wǎng)

23、,各各類連接接管線由由競(jìng) 得得人負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)；3）停車車位：商商業(yè)機(jī)動(dòng)動(dòng)車位按按0.66個(gè)停車車位/1100平平方米建建筑面積積配建；住宅機(jī)機(jī)動(dòng)車位位按每戶戶不少于于 0.8個(gè)配配置,其其中應(yīng)配配置適量量室外停停車位；控制方法法：嚴(yán)格按照照規(guī)定值值設(shè)計(jì)，不得超超越；如未做具具體規(guī)定定，盡量量利用非非可售面面積進(jìn)行行配套；嚴(yán)格控制制配套設(shè)設(shè)施層高高，盡可可能做低低；在商鋪中中配套時(shí)時(shí)首層預(yù)預(yù)留樓梯梯，盡可可能最大大化利用用、層空間間。4.3.配套應(yīng)應(yīng)盡量放放在不能能1000%占用用綠化率率的地方方，如：覆土層層的上方方。4.4 其他非非可售面面積的控控制通過政府府主管部部門溝通通，盡可可能采用用不

24、計(jì)容容的成品品門衛(wèi)房房地下車車庫(kù)設(shè)計(jì)計(jì)常犯的的10個(gè)個(gè)主要錯(cuò)錯(cuò)誤：地下車車庫(kù)設(shè)計(jì)計(jì)4個(gè)控控制條件件：地下車車庫(kù)設(shè)計(jì)計(jì)的5個(gè)個(gè)優(yōu)化要要點(diǎn)：1.地庫(kù)庫(kù)選型推廣地地面停車車、多層層采用22.2mm架空層層停車、半地下下停車3.1減減少開挖挖的成本本和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，最直直接方法法就是減減少地庫(kù)庫(kù)。優(yōu)先先采用地地面停車車和地下下停車相相結(jié)合的的有限人人車分流流模式設(shè)設(shè)計(jì)，在在實(shí)際使使用中，能夠直直達(dá)住宅宅一層大大堂的地地面車行行道和停停車位更更受業(yè)主主好評(píng)。3.2多多層建筑筑（3層層以上的的洋房）底層利利用不算算面積的的2.22m架空空層至少少每戶可可以解決決兩輛停停車位，不能停停車的空空間亦可可以用來來出讓

25、使使用權(quán)或或充當(dāng)自自行車庫(kù)庫(kù)減少地地下自行行車配套套。3.3多多層建筑筑利用樓樓間距設(shè)設(shè)置半地地下停車車庫(kù)，在在綠化率率能夠滿滿足的前前提下，結(jié)合景景觀設(shè)計(jì)計(jì)，在集集中綠地地中設(shè)置置50輛輛停車規(guī)規(guī)模以下下的半地地下小型型車庫(kù)。3.4地地下車庫(kù)庫(kù)的人行行出入口口設(shè)計(jì)，不限于于常見的的直達(dá)地地下電梯梯廳，可可結(jié)合架架空層的的設(shè)置，就近排排布能夠夠到達(dá)架架空層的的地下室室步行出出入口，可以節(jié)節(jié)省高層層建筑投投影下部部的地下下室。1導(dǎo)則編制制說明：1.參見杭杭州坤和和房產(chǎn)開開發(fā)的親親親家園園一期地地下車庫(kù)庫(kù)設(shè)計(jì)；2.1 地庫(kù)形形式關(guān)于總體體布局時(shí)時(shí)控制成成本的方方法建議議：1、在小小柱網(wǎng)的的獨(dú)立地地

26、庫(kù)設(shè)計(jì)計(jì)方案中中考慮采采用無梁梁樓蓋加加托板柱柱帽的結(jié)結(jié)構(gòu)形式式，設(shè)備備管線躲躲避托板板柱帽排排布可節(jié)節(jié)約空間間。因此此埋深也也會(huì)減少少，水浮浮力減小小，底板板、側(cè)壁壁配筋減減少，抗抗浮樁減減少。（避免在在獨(dú)立地地庫(kù)上方方設(shè)置行行車道，增加額額外的板板厚配筋筋）2、大底底盤地庫(kù)庫(kù)中摒棄棄位于邊邊角，通通行不暢暢的區(qū)域域。3、確認(rèn)認(rèn)退界要要求（地地鐵控制制線，退退道路及及水位控控制線等等），若若退距較較小，可可考慮多多退讓11米，滿滿足施工工需求和和后期的的管線預(yù)預(yù)埋。多層建建筑部分分盡量少少做地下下室，減減少人防防配建指指標(biāo)，因因?yàn)槎鄬訉咏ㄖ氐叵侣裆钌畛^33米后按按基底面面積配建建人防；通

27、過對(duì)對(duì)地下室室內(nèi)交通通流線及及設(shè)備用用房等的的合理布布置，有有效控制制獨(dú)立地地庫(kù)邊界界與主樓樓間的間間距，以以期達(dá)到到采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單支護(hù)護(hù)解決基基坑開挖挖的目的的。在小柱柱網(wǎng)的獨(dú)獨(dú)立地庫(kù)庫(kù)設(shè)計(jì)方方案中考考慮采用用無梁樓樓蓋加托托板柱帽帽的結(jié)構(gòu)構(gòu)形式，設(shè)備管管線躲避避托板柱柱帽排布布可節(jié)約約空間。因此埋埋深也會(huì)會(huì)減少，水浮力力減小，底板、側(cè)壁配配筋減少少，抗浮浮樁減少少。（避避免在獨(dú)獨(dú)立地庫(kù)庫(kù)上方設(shè)設(shè)置行車車道，增增加額外外的板厚厚配筋）大底盤盤地庫(kù)中中摒棄位位于邊角角，通行行不暢的的區(qū)域。確認(rèn)退退界要求求（地鐵鐵控制線線，退道道路及水水位控制制線等），若退退距較小小，可考考慮多退退讓1米米，滿足足

28、施工需需求和后后期的管管線預(yù)埋埋。綜合當(dāng)?shù)氐厍闆r控控制人防防面積1.1.部分三三線城市市如設(shè)置置5級(jí)人人防地庫(kù)庫(kù)，人防防面積可可以較設(shè)設(shè)置6級(jí)級(jí)人防減減少一半半。1.2.選擇人人防類型型時(shí)優(yōu)先先設(shè)置人人防物資資庫(kù)，減減少?gòu)?fù)雜雜的人員員口部。1.3.應(yīng)避免免一個(gè)區(qū)區(qū)塊人防防總面積積超出550000，超出出則需要要配件人人防電站站，電站站設(shè)置成成本極高高。4.1 地下室室層數(shù)4.2 地下室室人防布布局4.3 地下室室格局如果做做兩層地地庫(kù)，地地下二層層應(yīng)盡量量避開主主樓，以以免形成成主樓負(fù)負(fù)二層的的無效空空間；對(duì)于雙雙層地下下室，兼兼顧地庫(kù)庫(kù)內(nèi)的利利用率及及規(guī)劃車車位指標(biāo)標(biāo)控制要要求，可可考慮負(fù)負(fù)

29、二層內(nèi)內(nèi)退一跨跨的方案案處理（前面已已提及）5.地庫(kù)庫(kù)覆土厚厚度影響地庫(kù)庫(kù)埋深的的因素 注：圖中中數(shù)據(jù)僅僅為示意意不做參參考5.1 .景觀觀種植深深度成本本控制方方法5.3 .場(chǎng)地地坡度場(chǎng)地豎向向設(shè)計(jì)有有高差下下，覆土土厚度與與地庫(kù)層層高的關(guān)關(guān)系控制方法法：因具體項(xiàng)項(xiàng)目具體體問題不不同，建建議存在在場(chǎng)地高高差時(shí)，設(shè)計(jì)院院針對(duì)地地庫(kù)要進(jìn)進(jìn)行以上上兩個(gè)方方案成本本比較?？刂茊诬囓囄幻娣e積的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益單車位指指標(biāo)核算算公式：?jiǎn)诬囄豢乜刂浦笜?biāo)標(biāo)控制說說面要要極限努努力創(chuàng)造造所有有有利條件件，使單單車位指指標(biāo)達(dá)到到最理想想值，如如達(dá)不到到理想值值時(shí)，需需在提前前會(huì)診。單車位面面積控制制單車位面面積指標(biāo)標(biāo)

30、各區(qū)域域根據(jù)區(qū)區(qū)域內(nèi)單車位位面積指指標(biāo)控控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)控制提高停車車效率的的關(guān)鍵措措施：地下室室輪廓線線應(yīng)平直直方正，無用的的面積一一定要剔剔除；柱網(wǎng)布布置應(yīng)符符合車位位及行車車道模數(shù)數(shù)，達(dá)到到緊湊布布置避免行行車道靠靠外墻布布置避免布布置平行行或斜向向車位；設(shè)備用用房及非非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)不允允許擠占占車道兩兩邊的停停車位；設(shè)備用用房勉強(qiáng)強(qiáng)夠用即即可，不不能有富富余；人防口口部設(shè)施施應(yīng)布置置在不影影響停車車的地方方；關(guān)鍵的的部位對(duì)對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行行局部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換（慎慎用）；如設(shè)置置地下大大堂，盡盡量靠近近交通核核，不占占用車位位防火分分區(qū)的劃劃分，盡盡量借用用已有的的樓梯疏疏散，避避免增加加疏散樓樓梯車位

31、尺寸寸與柱網(wǎng)網(wǎng)的關(guān)系系：標(biāo)準(zhǔn)車位位分析7.2 設(shè)備用用房位置置控制對(duì)提高地地庫(kù)車位位比較重重要，設(shè)設(shè)計(jì)中設(shè)設(shè)備用房房布置遵遵循的主主要原則則：a.合理理布置各各設(shè)備用用房，不不占用停停車位，盡量將將設(shè)備用用房布置置在塔樓樓下方及及其他不不便停車車的邊角角地帶；水泵房房靠近配配電間布布置，靠靠近給水水主管井井，可減減少管線線的長(zhǎng)度度；b.根據(jù)據(jù)國(guó)家及及地方規(guī)規(guī)范，合合理設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)備用用房積；c.生活活及消防防水池可可以利用用坡道下下方及其其他受限限制空間間；生活水池池需采用用食品級(jí)級(jí)不銹鋼鋼，容積積為最高高日用水水量的115%20%，當(dāng)?shù)氐刈詠硭驹试试S采用用無負(fù)壓壓供水設(shè)設(shè)備時(shí)，不需設(shè)設(shè)置生

32、活活水池；消防水水池采用用鋼筋混混凝土水水池，可可利用地地庫(kù)原有有鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。d.變配配電所和和發(fā)電機(jī)機(jī)房變配電所所設(shè)置在在地庫(kù)，宜設(shè)置置在靠近近大型用用電負(fù)荷荷處；室室外通往往變配電電所綠色色車道的的層高為為2.88米，可可采用局局部梁上上翻。7.3. 柱網(wǎng)網(wǎng)、布車車方式、輪廓線線的綜合合關(guān)系7.3.2 柱柱距、車車道寬度度、地庫(kù)庫(kù)輪廓設(shè)設(shè)計(jì)不合合理；7.3.3 車車道寬度度、車道道靠近外外墻設(shè)計(jì)計(jì)不合理理；7.3.4 合合理控制制無效面面積；7.3.5 坡坡道出入入口及人人防出入入口；地庫(kù)層高高優(yōu)化方方法：1、中心心區(qū)大面面積區(qū)域域地庫(kù)頂頂板采用用結(jié)構(gòu)找找坡，局局部建筑筑找坡。2、

33、盡量量使“主主風(fēng)道”靠近車車道外側(cè)側(cè)設(shè)置或或走車位位上空，車行通通道凈高高控制在在22000mmm，停車車位凈高高可控制制在20000mmm，即即可以將將主風(fēng)管管及噴頭頭等設(shè)置置在停車車位區(qū)域域，節(jié)省省總層高高。3、風(fēng)道道寬度盡盡量控制制在1.2米以以內(nèi)，風(fēng)風(fēng)管盡量量不要設(shè)設(shè)置噴淋淋；4、電氣氣橋架、設(shè)備管管線與風(fēng)風(fēng)道平行行設(shè)置，盡量不不要設(shè)在在風(fēng)道下下方，特特別是無無動(dòng)力污污水管道道；5、各類類管線交交叉點(diǎn)不不要設(shè)置置在主車車道處；6、機(jī)電電綜合管管線高度度計(jì)算：機(jī)電走管管高度=通風(fēng)管管+自動(dòng)動(dòng)噴淋高高度+電電橋架+預(yù)留其中：通通風(fēng)管高高度：3300mmm5500mmm(含含50mmm的安安

34、裝支架架高度)；自動(dòng)動(dòng)噴淋高高度：2200mmm7、在地地庫(kù)面積積較大，且流線線布局穩(wěn)穩(wěn)定的項(xiàng)項(xiàng)目，可可以考慮慮摒棄普普通風(fēng)管管，采用用誘導(dǎo)風(fēng)風(fēng)機(jī)，以以節(jié)省層層高。但但需另外外考慮排排煙要求求。地下室層層高參考考數(shù)值（無梁樓樓蓋）：1.1.有消防防車通行行，或覆覆土在11m以上上的無梁梁樓蓋地地下室頂頂板，結(jié)結(jié)構(gòu)最小小厚度約約0.445m。1.2.不設(shè)機(jī)機(jī)械排煙煙的地下下室，電電纜橋架架和消防防噴淋管管的最小小安裝高高度需求求為0.2m。1.3.機(jī)動(dòng)車車通行高高度為22.2mm，因此此無梁樓樓蓋地下下室最小小層高應(yīng)應(yīng)按照22.855m控制制。優(yōu)化后地地下室層層高示意意圖：地下室層層高控制制的正

35、確確做法；結(jié)構(gòu)上翻翻梁說明明：在部分分城市，只要當(dāng)當(dāng)?shù)鼐G化化辦沒有有嚴(yán)格的的條令規(guī)規(guī)定覆土土厚度，可以采采用地下下室大梁梁上翻的的方式設(shè)設(shè)計(jì)。7700-8000高的結(jié)結(jié)構(gòu)大梁梁，可以以考慮上上翻出頂頂板2000左右右，計(jì)算算覆土則則仍從頂頂板開始始計(jì)算。上翻梁梁形成的的梁格子子，可以以考慮在在板頂預(yù)預(yù)留排水水孔濾水水層和結(jié)結(jié)構(gòu)找坡坡的方式式排除積積水，部部分驗(yàn)收收不嚴(yán)格格的地區(qū)區(qū)，可以以簡(jiǎn)單的的用破碎碎輕質(zhì)砌砌塊+水水泥澆筑筑回填的的方式抹抹平，11m的覆覆土加局局部堆坡坡足夠種種大樹。地下室層層高控制制的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益；梳理全建建設(shè)過程程中的外外配套成成本項(xiàng)，減少計(jì)計(jì)劃外成成本支出出在方案已已經(jīng)

36、獲得得公司批批準(zhǔn)，正正式方案案文本制制作之前前，安排排一次與與開發(fā)地地域的轄轄區(qū)人防防、消防防、市政政、環(huán)保保、綠化化、交警警、教育育、規(guī)劃劃、建委委、發(fā)改改委、電電力、燃燃?xì)?、自自來水、電信、電視、城管、衛(wèi)生、房管、圖審等等部門的的溝通，由項(xiàng)目目總牽頭頭，含外外配套、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷專專業(yè)人員員對(duì)可能能影響建建設(shè)的不不利和有有利因素素進(jìn)行梳梳理匯總總，并存存檔備案案。11導(dǎo)則編制制說明：1.華東區(qū)區(qū)域某項(xiàng)項(xiàng)目20011年年由于在在設(shè)計(jì)階階段未充充分考慮慮室外變變電站，引發(fā)業(yè)業(yè)主投訴訴維權(quán)，景觀在在交房后后進(jìn)行較較大整改改，增加加成本支支出；小區(qū)生活活、消防防水泵房房布置應(yīng)應(yīng)考慮以以下因素素：

37、1）小區(qū)區(qū)規(guī)模及及小區(qū)內(nèi)內(nèi)各建筑筑性質(zhì)；2）小小區(qū)地勢(shì)勢(shì)、地形形；3）小區(qū)周周邊市政政給水管管網(wǎng)水壓壓情況；4）市市政規(guī)劃劃路或現(xiàn)現(xiàn)狀路的的影響；小區(qū)分分期開發(fā)發(fā)建設(shè)計(jì)計(jì)劃。小區(qū)水池池設(shè)計(jì)：1）小區(qū)區(qū)用生活活水池容容積按最最高日用用水量的的15%計(jì)算；單體建建筑用生生活水池池容積按按最高日日用水量量20%計(jì)算；計(jì)算生生活水池池容積時(shí)時(shí)不包括括市政直直供水樓樓層的用用水量。2）當(dāng)采采用疊壓壓管網(wǎng)給給水設(shè)備備供水時(shí)時(shí)，不設(shè)設(shè)生活水水池。3）當(dāng)室室外給水水管網(wǎng)能能保證室室外消防防用水量量時(shí)，消消防水池池的有效效容積量量應(yīng)滿足足在火災(zāi)災(zāi)延續(xù)時(shí)時(shí)間內(nèi)室室內(nèi)消防防用水量量的要求求；當(dāng)室室外給水水管網(wǎng)不不能

38、保證證室外消消防用水水量時(shí)，消防水水池的有有效容積積量應(yīng)滿滿足火災(zāi)災(zāi)延續(xù)時(shí)時(shí)間內(nèi)室室內(nèi)消防防用水量量和室外外消防用用水量不不足部分分之和的的要求。4）生生活、消消防水池池應(yīng)分別別設(shè)置。水泵房的的設(shè)計(jì)：1）水泵泵房應(yīng)與與水池貼貼臨設(shè)置置。2）消防防供水設(shè)設(shè)備按泵泵房服務(wù)務(wù)范圍內(nèi)內(nèi)最大一一棟建筑筑所需流流量及揚(yáng)揚(yáng)程選型型。3）消火火栓系統(tǒng)統(tǒng)靜壓大大于1.0MPPa、噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)配水管管道的工工作壓力力大于11.2MMPa時(shí)時(shí)，應(yīng)采采取分區(qū)區(qū)給水系系統(tǒng)。4）生活活給水系系統(tǒng)除市市政直供供樓層外外，其他他樓層需需分區(qū)加加壓供水水，分區(qū)區(qū)采用多多套供水水設(shè)備分分區(qū)，一一般按照照8110層范范圍一個(gè)個(gè)分區(qū)考考慮，如如當(dāng)?shù)刈宰詠硭居幸髸r(shí)，則按當(dāng)當(dāng)?shù)匾笄笤O(shè)置。小區(qū)的水水表設(shè)置置原則：1）水表表通常設(shè)設(shè)住宅生生活用水水表、商商業(yè)用水水表、公公共事業(yè)業(yè)用水表表；2）水表表應(yīng)設(shè)在在水表井井內(nèi)，水水表井設(shè)設(shè)在人行行道或綠綠化帶下下；3）如當(dāng)當(dāng)?shù)刈詠韥硭舅居幸笄髸r(shí)，則則按當(dāng)?shù)氐匾笤O(shè)設(shè)置。小區(qū)的室室外給水水管網(wǎng)布布置成環(huán)環(huán)狀給水水管網(wǎng)，環(huán)狀給給水管網(wǎng)網(wǎng)與市政政給水管管的連接接管不少少于兩條條，當(dāng)其