廣西2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況試題

1、廣西201年6房地產(chǎn)估價師案例與分析：影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，可按該房地產(chǎn)_確定。投保時的實際價值保險事故發(fā)生前的實際價值保險事故發(fā)生后的實際價值A(chǔ)和B2、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經(jīng)濟價值等于_元。TOC o 1-5 h z6056006505503、房地產(chǎn)抵押自合同_之日起生效。登記工商鑒證公證簽訂4、估價對象房地產(chǎn)剩余使用年限為40年，可比實例的剩余使用年限為50年，成交價格為

2、3500元/m?,該類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則與估價對象相同年限的房地產(chǎn)價格為。A：1126元/m?B：3446元/m?C：3473元/m?D：3527元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報酬率為10%的情況下，房地產(chǎn)價格為4500元/m.若報酬率為8%,該房地產(chǎn)的價格為。A：3384元/m?B：3436元/m?C：3565元/m?D：3620元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃屬于房地產(chǎn)_的范疇。評估經(jīng)紀代理咨詢7、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，在這種情況下，建筑

3、物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為年。（說明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期）A：40B：43C：47D：50E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵竉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度9、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2,層高為4.1m,土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m,建筑物重建價格為2000元/im2o假定層高每增加0.1m,建造費用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用

4、。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。（建筑物報酬率為10）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、國有土地的所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體由代表國家行使。A：全國人民代表大會B：國務(wù)院C：國土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章11、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當事人申請，由裁決。A：A市房地產(chǎn)管理部門B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C：A市房屋拆遷管理部門D：A市人民政府E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章12、某承租人與一寫

5、字樓所有權(quán)人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?00元/m2,現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為120元/m2,而市場價格為12000元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則該寫字樓目前出售時的正常價格為（）元/m2。A10925B10935C10945D1095513、某可比實例賣方繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會。A：上升B：下降C：不變D：無法確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、拆遷辦是指。A：市、縣房屋行政主管部門B：取得房屋拆遷許可證的單位C：市、縣規(guī)劃行政主管部門D：專門從事房屋拆遷的單位E：房地產(chǎn)

6、估價機構(gòu)必須加蓋公章15、在我國設(shè)立保險公司，注冊資本最低限額為人民幣億元。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過_年。A1B2C3D517、在固定總價合同中，為避免因承包商承擔較大風險而加大不可預(yù)見費，可增設(shè)_條款，即規(guī)定當材料、設(shè)備和能源漲價到某百分比時，開發(fā)商開始予以補償。按日計價重大增價延期增價漲價增價18、住宅專項維修資金的使用須經(jīng)_同意。房產(chǎn)管理部門物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會業(yè)主大會19、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照_作為計息周期的。年半年季度月20、辦

7、理商品房預(yù)售證明時，應(yīng)出具投入資金達到工程建設(shè)總投資_以上的證明。A10%B15%C20%D25%21、房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于年。A：1B：3C：5D：10E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、新成立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其資質(zhì)等級從_資質(zhì)開始。臨時三級四級預(yù)備23、是指在X、Y兩種商品的價格既定時，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。A：生產(chǎn)可能性曲線B：邊際轉(zhuǎn)換率C：等收益線D：等成本線E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。債務(wù)融資已建成房地產(chǎn)抵押貸款權(quán)益融資建設(shè)貸款25、房地產(chǎn)估價從某種意

8、義上講是房地產(chǎn)的價值。A：發(fā)明B：發(fā)現(xiàn)C：創(chuàng)造D：確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的_。投資價值賬面價值市場價值使用價俏交換價值2、甲公司為規(guī)避風險，購買了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標的是。A：甲公司非法占用了財產(chǎn)B：甲公司所有的危房C：甲公司替乙公司保管的財產(chǎn)D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為_。背書

9、B委托代理審批4、下列需要到資質(zhì)許可機關(guān)辦理房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。A：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱事項發(fā)生變更B：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項發(fā)生變更C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的注冊資本或者出資額事項發(fā)生變更D：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的組織形式、住所事項發(fā)生變更E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營額事項發(fā)生變更5、假設(shè)開發(fā)法是以_原理為理論依據(jù)的。收益遞增原理均衡原預(yù)期原未來趨勢原理6、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是（）。簡單平均法移動平均法加權(quán)移動平均法指數(shù)平滑法7、關(guān)于下列數(shù)據(jù)的表述中，正確的是_。A1B2C3D4E

10、5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T998、在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有_。按存量增量細分B按交易形式細分按目標市場細分按房地產(chǎn)用途細分按地域細分9、研究消費者均衡的假設(shè)條件是。A:消費者的嗜好與偏好是既定的B：消費者的嗜好與偏好不是既定的C：消費者的收入是既定的，且假定消費者的收入全部用來購買消費品D：消費者的收入是既定的，且假定消費者的收入不全部用來購買消費品E：消費者擬購買的商品價格是既定的10、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地

11、上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于_。乙土地上建筑物價值低于拆遷費用甲土地的容積率大于乙土地的容積率甲土地的價值高于乙土地的價值甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長11、物業(yè)管理經(jīng)費的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括。A:定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修資金C：政府的扶持D:對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主的罰款E：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持12、在我國，_是不屬于擁有強制拍賣權(quán)的國家機關(guān)。法院B檢察院海關(guān)軍隊13、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求

12、制定。土地管理部門規(guī)劃管理部門市場管理部門設(shè)計管理部門計劃管理部門14、下列情況，國家可無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的B：國家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)C：各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)D：不按批準用途使用土地E：未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地15、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察沒計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有。A：利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B：

13、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C：開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日D：建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E：銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日16、程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為元。A：1320B：1440C：3960D：4320E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、每位普通股的股東_。擁有相同的權(quán)利具有相同的義務(wù)擁有股息、紅利分配的請求權(quán)擁有查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)擁有單獨行使要求召開臨時股東大會的權(quán)利18、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,土地使用條件

14、與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（）萬元。A375B450C500D60019、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是戰(zhàn)略。A：形象差異化B：人員差別化C：服務(wù)差別化D：產(chǎn)品差別化E：借款合同20、若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則以為該物業(yè)的空置率會O為0下降上升D.為121、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是。（2005年試題）A：吸納率分析B：房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C：家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D：投資購買和使用購買的比例分析E：借款合同22、從可否移動及移動是否影響其價值功用的角度，可將物品劃分為