房地產(chǎn)公司物業(yè)管理系統(tǒng)的建立分析

1、房地產(chǎn)公司物業(yè)管理系統(tǒng)的建立分析物業(yè)管理公司計(jì)劃書公司籌建:出資人情況:法人與自然人物業(yè)管理企業(yè)的組建條件1）企業(yè)名稱的確定;2）企業(yè)住所；3）法定代表人；4）注冊(cè)資本;5）公司章程；6）公司從業(yè)人員。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位 寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送 交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向 工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門 申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，按照

2、規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企 業(yè)的資質(zhì)等級(jí)1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職 稱的人員不少于30人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè) 經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證 書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī) 定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項(xiàng)目獲得 建設(shè)部授予的”全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè) 區(qū)）”稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理 制度；建立了維修基金管理與使用制度。2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱 的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企

3、業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒 發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取 得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的 建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100% ；10%以上的 管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的”全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大 廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理 優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符 合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上;具有中級(jí)以上職稱 的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物 業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上

4、的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè) 人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制 度和財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 規(guī)劃不受破壞2）房屋裝修監(jiān)督管理3）房屋的維護(hù)與修繕4）設(shè)備、設(shè)施的管理及 維修養(yǎng)護(hù)6）保潔、消毒、防疫管 理7）環(huán)境保護(hù)8）綠化管理9）車輛管理10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)5）安全保衛(wèi)與消防3、物業(yè)管理的基本原則1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原5）權(quán)、責(zé)分明原則；則；6）經(jīng)濟(jì)合理原則；2）業(yè)主至上原則；7）公平競(jìng)爭(zhēng)原則；3）統(tǒng)

5、一管理原則；8）依法行事原則。4）專業(yè)高效原則；4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置1）總經(jīng)理室:決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各 副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工 作。2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部 日常行政事務(wù)。3）財(cái)務(wù)部:參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù) 費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀 況。4）物業(yè)管理部：按照公司的計(jì)劃和安排,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的各項(xiàng)管理工作。5）社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn),開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6）工程部:負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。7

6、）保安部:檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有 關(guān)部門查處違法犯罪。8）產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的 出租率。物業(yè)管理公司的前期工作設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在 實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基 本要求，物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó) 家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué) 和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物 業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人

7、提 供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以 下步驟進(jìn)行開展工作。1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備；2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備；3）資金準(zhǔn)備；4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查；經(jīng)過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做 信息準(zhǔn)備。項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項(xiàng)目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、 負(fù)責(zé)人情況等。周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資

8、源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等制訂物業(yè)管理方案的其它準(zhǔn)備工作1）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；4）準(zhǔn)備設(shè)備；5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。制訂物業(yè)管理方案l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容物業(yè)管理檔次物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策 劃管理模式社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入 測(cè)算公司人力資源管理規(guī)章制度建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)日常管理物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和 實(shí)施3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第 步:成立制訂方案的工作 機(jī)構(gòu)第二步:培訓(xùn)工作人員第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn) 備第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)查第五步:研究分析調(diào)查資料第六步:確立管理檔次、管理 目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理 項(xiàng)目第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步:草擬方案文本第九步:向?qū)＜翌檰栒髟兊谑?送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱第十步:修改、研討、再修改第十二步:可行性研究第十三步:定稿第十四步:實(shí)施、反饋8.介入物業(yè)管理工作1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管2）物業(yè)的撤管