我國居住小區(qū)物業(yè)管理模式探索

1、我國居民小區(qū)物業(yè)管理模式探索目錄 TOC o 1-5 h z 中文摘要iiiABSTRACTiv1緒論11。1探索我國居住小區(qū)物業(yè)管理模式的迫切性11。2我國物業(yè)管理的歷史沿革11.3我國物業(yè)管理的法制建設(shè)進程-31.4本文研究思路和結(jié)構(gòu)安排-41。 4。1本文的研究思路方法-41.4.2本文的結(jié)構(gòu)安排-52我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題。62.1物業(yè)管理的概念、類型-62。 2我國現(xiàn)階段物業(yè)及物業(yè)管理特點-82.2.1產(chǎn)權(quán)的復雜性-82。2。2我國現(xiàn)階段物業(yè)管理特點92。2。3現(xiàn)階段物業(yè)模式存在的主要問題及解決辦法113發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒143.1發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗143.

2、2發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理特征163.3啟示和借鑒184我國居住區(qū)物業(yè)管理模式探索-204。1在我國實行自營式物業(yè)管理必要性和可行性204。1。1在我國實行自營式物業(yè)管理必要性204.1。2在我國實行自營式物業(yè)管理可行性234。2實施自營式物業(yè)管理保障措施26目錄vii4。2。1實施自營式物業(yè)管理的依據(jù)264。2。2實施自營式物業(yè)管理保證措施284。3加強政府和行業(yè)協(xié)會的作用-304。4實例分析-315結(jié)論-35參考文獻-36作者簡介-38獨創(chuàng)性聲明-39學位論文數(shù)據(jù)集-40緒論11緒論1。1探索我國居住小區(qū)物業(yè)管理模式的迫切性 1908年成立的世界上第一個全國性的物業(yè)管理行業(yè)性組織-國際建筑物

3、業(yè)主和管理人員協(xié)會（BOMAI）,它標志著物業(yè)管理進入法制化，現(xiàn)代化時代.在我國，自1993年3月我國首家物業(yè)管理公司一-深圳市物業(yè)管理公司成立以來，我國的物業(yè) 管理已走過十三年，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅 猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸 扮演重要角色的格局.初期在住宅小區(qū)嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型 購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透，物 業(yè)管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，進入競爭時代.“截止2005年底， 我國目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)近3萬家,從業(yè)人員突破300萬人，年經(jīng)營

4、總收入超過800 億元,城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近50%，物業(yè)管理已經(jīng)成為推動國民經(jīng)濟增長、增加社會 就業(yè)的新興行業(yè)” 1。物業(yè)管理活動在人們的生活中發(fā)揮重要的作用。一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人 民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。另一方面，廣 大群眾對物業(yè)管理服務(wù)也存在不同需求，物業(yè)管理的發(fā)展必須與市場需求相適應(yīng)。實踐證明，搞好物業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩 序。但由于我國物業(yè)管理起步晚，發(fā)展時間較短，物業(yè)管理市場不健全，在小區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了諸多問題和矛盾，正在逐步擴大成為一個亟待解決的 普遍的社會問題。能否合理正確地解決這一新興的課題

5、，甚至是影響安定團結(jié)的全 局性問題.因此，需要不斷研究物業(yè)管理在實踐中遇到各種矛盾和問題，積極尋求 解決的這些矛盾和問題途徑，盡快擺脫困境，促使物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。1.2我國物業(yè)管理的歷史沿革我國的物業(yè)管理雖然起步較晚，但發(fā)展迅速經(jīng)歷了從無到有、逐步壯大的歷緒論2程。大體說來，我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史進程可以劃分為以下三個階段：a萌芽階段(1981-1993年)1981年3月10日，深圳成立了全國首家物業(yè)管理企業(yè)-深圳市物業(yè)管理公司，這標志著物業(yè)管理在中國大陸地區(qū)開始萌芽發(fā)展。2在這個階段，我國物業(yè)管理剛剛起步，尚處于探索和嘗試之中,物業(yè)管理的理念在人們的頭腦中正在形成。沿海地 區(qū)和城市開始

6、引進境外的一些專業(yè)物業(yè)管理模式，并根據(jù)自己的實際情況加以改造， 專業(yè)化的物業(yè)管理處在試驗階段。到這個階段末期專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型的物 業(yè)管理模式雛形已經(jīng)誕生。b專業(yè)化發(fā)展階段(1994-1999年)這個階段起始于1994年3月建設(shè)部發(fā)布了 33號令,截止到1999年5月在深圳召開 全國物業(yè)管理工作會議.1994年3月，建設(shè)部頒發(fā)了 33號令城市新建住宅小區(qū)管理 辦法。這份文件第一次提出了物業(yè)管理專業(yè)化、社會化的概念，明確了物業(yè)管理 企業(yè)化、經(jīng)營型的特點，確定了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明 了方向和提供了依據(jù)。這個階段是我國物業(yè)管理進入快速發(fā)展的時期。在1994和1995年，物

7、業(yè)管理公 司如雨后春筍般涌現(xiàn).因此，1995年被稱為“物業(yè)管理年”。同時,物業(yè)管理的立 法工作、從業(yè)人員的培訓和行業(yè)管理等方面都取得了長足的發(fā)展；專業(yè)的物業(yè)管理 己經(jīng)被社會所接受，許多普通百姓享受著專業(yè)化物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境和方便 生活，準備買房和正在買房的人，都把能否提供完善的物業(yè)管理作為是否買房的重 要條件之一。物業(yè)管理更深入、更廣泛地影響著每個居民的生活.在這個階段，各種物業(yè)管理模式并存，主要有：獨立、專門的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的模式：房地產(chǎn)開發(fā)公司委派子公司管理模式；房管所轉(zhuǎn)制公司承包管理模式；單位自建自用住宅區(qū)單位自管模式；房管所、居委會、派出所三家共管模式，又稱“三合

8、一”模式這一時期，松散粗放型的物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化和經(jīng)營型過渡及集中，并 且以福利分房為基礎(chǔ)的“房管”模式也開始大量轉(zhuǎn)型為以商品房買賣為基礎(chǔ)的“物 管模式，并不斷發(fā)展完善.與此同時，一些開展工作較早的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在緒論 3規(guī)范化和市場化方而做出有益的探索.應(yīng)當指出在這一階段，我國物業(yè)管理按照社 會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的要求來衡量，存在著不少的差距。主要表現(xiàn)在兩 個方而:一是在市場主體和物業(yè)關(guān)系方面，還沒有確立業(yè)主委員會的主體地位；二是 在運行機制上，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭嚴重存在，公開、公平的市場競爭機制還末 形成。開發(fā)公司開發(fā)的項目，不管是否有規(guī)模效益，都交給屬下的物業(yè)管理公司管

9、 理.這種封閉的自我保護式的管理運作方式極不利于物業(yè)管理市場的形成和發(fā)展。 c規(guī)范化經(jīng)營階段（1999年至今）1999年5月，建設(shè)部在深圳召開了全國物業(yè)管理工作會議，主要解決規(guī)范和培育 物業(yè)管理市場，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展問題，并提出當時的主要任務(wù)是建立業(yè) 主委員會,發(fā)揮業(yè)主委員會作用，推行招投標制，引導扶持規(guī)模化經(jīng)營，大力推進 物業(yè)管理市場化進程.這一階段主要是鞏固和提高物業(yè)管理的普及率，培育物業(yè)管理市場，建立競爭 機制，初步形成以政府宏觀調(diào)控為主導，業(yè)主與企業(yè)雙向選擇以公平競爭為核心， 以社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目的，以規(guī)范化、高標準服務(wù)為內(nèi)容以創(chuàng)品牌、 上規(guī)模為方向的物業(yè)管理體系。

10、1。3我國物業(yè)管理的法制建設(shè)進程為了探索出一條適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的房屋管理模式，建設(shè)部在抓住房建設(shè) 的同時就注意抓好管理工作，研究房屋管理體制的改革。1989年召開的第一次全國 住宅小區(qū)管理工作會議，就正式把小區(qū)管理工作提到議事日程.自1990年起，建設(shè) 部相繼發(fā)出了關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)管理試點工作的通知，頒布了全國文 明住宅小區(qū)標準、全國城市文明住宅小區(qū)達標考評辦法和關(guān)于印發(fā)（全國文 明住宅小區(qū)達標考評實施細則）的通知。1993年4月，在廣東省番禺市召開了全國 物業(yè)管理專題研討會。建設(shè)部又連續(xù)發(fā)布了城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 等一系列法規(guī)文件，為加強住宅小區(qū)管理提供了依據(jù)，引導房屋

11、管理體制一步步走 向新的模式。1994年至今建設(shè)部相繼頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法、關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理 員崗位培訓持證上崗制度的通知和關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房 建設(shè)的通知，為確立我國物業(yè)管理體制改革指明了方向，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的緒論 4收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進 物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步，為全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)， 規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。2003年6月8日，國務(wù)院頒布物業(yè)管理條例（以下簡稱：條例），規(guī)范物業(yè) 管理市場行為。該條例是我國第一部物業(yè)

12、管理行政法規(guī)。該條例規(guī)定，在我國從事 物業(yè)管理的企業(yè)必須取得物業(yè)管理資質(zhì)，只有獲取物業(yè)資質(zhì)的公司才能從事物業(yè)管 理活動。從我國物業(yè)管理發(fā)展的歷程我國的物業(yè)管理從誕生開始，就確立由物業(yè)管理公 司為業(yè)主提供服務(wù)這一模式。從法制建設(shè)的進程來看，在物業(yè)管理各階段為規(guī)范物 業(yè)管理提供指導和保障的法律、法規(guī)的建設(shè)也是圍繞這一模式展開的。1.4本文研究思路和結(jié)構(gòu)安排1。4.1本文的研究思路方法之所以選擇這個題目作論文，主要是本文作者在物業(yè)領(lǐng)域工作己經(jīng)10多年了， 自親身體驗諸如：物業(yè)管理法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法規(guī)體系不健全，導致物業(yè)管 理中產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛因沒有法律依據(jù)往往得不到及時解決。因居民經(jīng)濟能力

13、 普遍較弱或物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不能令業(yè)主滿意，導致物業(yè)管理收費率都偏低 影響了物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。在新的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)中真正 引入市場競爭機制，公開招標由業(yè)主委員會自行招標選擇的物業(yè)管理公司由于種種 原因還是比例相對較少，物業(yè)管理市場機制沒有完全建立，無法形成市場競爭條 例實施后，雖然對業(yè)委會的權(quán)利、義務(wù)做了明確規(guī)定但是實際操作中仍未能徹 底改變業(yè)主委員會的運作困難與操作不規(guī)范的局面，業(yè)主委員會操作不足成立運 作困難，地位歸屬權(quán)也需明確劃定.由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管理手段和技術(shù)落后， 從業(yè)員工素質(zhì)不高，造成了管理成本過高、管理和服務(wù)水平差等，特別是近幾年物 業(yè)糾紛越來越

14、多，越來越尖銳.造成這些問題的關(guān)鍵在于國居住小區(qū)的業(yè)主只能選 擇有物業(yè)管理資質(zhì)的公司為自己服務(wù)，可供業(yè)主選擇的物業(yè)管理模式單一，因此產(chǎn) 生了社會不穩(wěn)定因素等等，物業(yè)管理有許多問題值得探究?；诖耍疚闹袑Τ鑫覈飿I(yè)管理現(xiàn)狀進行分柝指出存在的問題，對發(fā)達國 家或地區(qū)的物業(yè)管理先進經(jīng)驗進行學習，對我國的物業(yè)管理模式進行探索、思考， 以期為我國居住小區(qū)物業(yè)管理模式探索提供參考和借鑒。緒論51。4.2本文的結(jié)構(gòu)安排第1章是緒論部分，指出隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，廣大群眾對 物業(yè)管理的依賴性越來越強，物業(yè)管理活動在人們的生活中發(fā)揮重要的作用。通過 介紹我國物業(yè)管理的歷史沿革到物業(yè)管理的法制建設(shè)

15、進程，說明在我國只允許有資 質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理工作。這種靠目前單一的物業(yè)管理模式還不能解決 在當前物業(yè)實踐中遇到的很多問題.要想促使物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展必須對我國的物 業(yè)管理模式進行探索。在第2章，首先介紹與本文有關(guān)幾個概念，理解委托式物業(yè) 管理與自營式物業(yè)管理兩個概念之間的區(qū)別，以便更好地對主題展開論述本章從 分析我國現(xiàn)階段物業(yè)特點出發(fā)，強調(diào)由于我國產(chǎn)權(quán)的復雜性導致物業(yè)管理特點必然 是物業(yè)管理組織模式的選擇多樣性，而我國目前只有一種管理模式可供選擇，因此， 在物業(yè)管理實踐中出現(xiàn)的一些問題得不到的徹底解決，進一步論證對我國的物業(yè)管 理模式進行探索的必要性。第3章是通過對發(fā)達國家或地區(qū)物

16、業(yè)管理成功經(jīng)驗以及 政府和行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中所起作用的學習和分柝為我國的物業(yè)管理發(fā)展 模式的探索提供有益的借鑒。第4章是本文的重點，旨在對我國居住區(qū)物業(yè)管理模 式探索.首先通過實例分析，指出業(yè)主享受同樣的服務(wù)，實行委托式物業(yè)管理與自 營式物業(yè)管理兩種模式下，所需物業(yè)管理費用的差別.進而進一步論證在我國實行 自營式物業(yè)管理必要性和可行性以及實施自營式物業(yè)管理保障措施。結(jié)尾部分是對 全文的總結(jié)。我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題62我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題2.1物業(yè)管理的概念、類型在分析我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題之前，本節(jié)將介紹在物業(yè)管理服務(wù)活動 中與本文有關(guān)的幾個概念,理解委托式物業(yè)管理與

17、自營式物業(yè)管理兩個概念之間的 區(qū)別并簡要描述各自的特點，以便更好地展開論述。a物業(yè)概念“物業(yè)”一詞源于香港地區(qū)，是房地產(chǎn)的另一種說法。但房地產(chǎn)是一個范圍較 廣的概念，既包括房產(chǎn)也包括地產(chǎn)。物業(yè)則指具體的房地產(chǎn)，它更側(cè)重于不動產(chǎn)。 從物業(yè)管理的角度來看，物業(yè)是特指使用中或可以投入使用的各類建筑物及其附屬 的設(shè)備、配套的設(shè)施及相關(guān)場地等。3b物業(yè)管理概念物業(yè)管理的概念有廣義和狹義之分.廣義的物業(yè)管理一般指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委 員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機構(gòu)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū) 域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的 活動。狹義的物業(yè)管理僅指業(yè)主通

18、過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按 照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理， 維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動.廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別主 要在于物業(yè)管理機構(gòu)的范圍不同。c物業(yè)管理的類型根據(jù)物業(yè)管理的主體，即物業(yè)業(yè)主是否委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，是否實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離，物業(yè)管理的類型可以分為委托式物業(yè)管理和自營式物業(yè) 管理。委托式物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主將自己的物業(yè)委托專業(yè)管理機構(gòu)進行管理。自 營式物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)管理機構(gòu)而由自己直接實施管理委托式物業(yè)管理在我國，條例規(guī)定業(yè)主應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)要求通過合同的形式委托給

19、有物業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司對居住小區(qū)實行管理，因此，被稱為委托式物業(yè)管理。我國物業(yè) 管理現(xiàn)狀及存在的問題7委托式物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公 共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求內(nèi)容通常 在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用維持人們 正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境.住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)大致包括以下內(nèi) 容：房屋管理服務(wù)；房屋裝修管理服務(wù)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)；環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；綠化管理服務(wù)；安全管理服務(wù):包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大 方面；文化、娛樂服務(wù)；其它同時惠及全體業(yè)主、使

20、用人的服務(wù)。這種管理模式的最大優(yōu)勢是能為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后 顧之憂，雖然收費高一些，但只要業(yè)主負擔得起，就愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。 這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。其主要弊端是：管理 費用較高，很多中低收入居民承受不起，是造成物業(yè)管理收費率低的原因之一. 委托式物業(yè)管理在我國已經(jīng)實踐和發(fā)展了 20多年，雖然在實踐中也存在一些問 題，但也有較大的市場需求，為物業(yè)的發(fā)展貢獻比較大，也應(yīng)該得到肯定并應(yīng)繼續(xù) 推廣和完善.（2）自營式物業(yè)管理所謂自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理，既不由建設(shè)單位負責，也不 聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責，而是由小區(qū)業(yè)

21、主自己管理。自營式物業(yè)管理模式下將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己管理；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和 臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有由他們自己管理，即所謂自營式物 業(yè)管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權(quán)負責小區(qū)管理。委員一般 任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題.我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的 問題8這種方式在臺灣的城市中比較普遍.自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少錢，也能對普通住宅樓房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理并實現(xiàn)政府要 求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實行集中

22、 統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。其缺點是可能管理 不夠規(guī)范等。2。2我國現(xiàn)階段物業(yè)及物業(yè)管理特點我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設(shè)和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單 位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮(zhèn)80%以上的可售存量公房已 出售給個人，停止住房實物分配后，個人購買新建商品房的比例已達到95%,建設(shè) 部公布的數(shù)據(jù)表明，“2005年底全國城鎮(zhèn)自（私）有住宅建筑面積87.9億平方米，住 宅自（私）有率為81.62%” .4由于房屋產(chǎn)權(quán)的復雜性,導致在物業(yè)管理方式的選擇上也具有獨特的特點

23、.2.2.1產(chǎn)權(quán)的復雜性物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復雜性表現(xiàn)在三個方面：一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復雜性。我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分（80%以上，北 京為90%以上）是多層（六層以下）和高層（六層以上）樓房，其建造形式基本上是集合 式的，業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(quán)（業(yè)主戶門以 內(nèi)部分）和不可單獨界定邊界的房屋公共空間（單棟樓房戶門以外部分）、共有設(shè)施（共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋 爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營性的車場車庫等）以及土地的共同所有 權(quán)。由于單獨所有權(quán)和共同所有權(quán)并在決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的 權(quán)利,受

24、到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約.二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開始出售 公房后，在某一區(qū)域同時出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同 主體對物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致.政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進行物業(yè)管理，單位 產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來管理，個人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費的物業(yè)管理， 仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進行管理。我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題9三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程帶來的復雜性。我國正處在經(jīng)濟起飛和城市化的高速成長期， 為改善住房條件和為進入城市人口提供住房，每年要新建大量住房不少居民所購 房屋都是期房，物業(yè)管理企業(yè)在承擔新建房屋的物業(yè)管理過程中要同時應(yīng)對作為

25、產(chǎn) 權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購房業(yè)主.前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者 是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)二者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。 由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn) 在物業(yè)管理供應(yīng)主體和繳費主體的變化兩個方面。1）傳統(tǒng)體制下，物業(yè)管理供應(yīng)主 體是政府下屬的房管所（這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè) 置）和單位的房管部門，居民幾乎不承擔物業(yè)費，所需物業(yè)費由房管所和單位房管部 門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由 所在單位補貼。2）居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部

26、門作為物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭最主要財產(chǎn)以及財 富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務(wù)的需求如何 滿足這種需求，自上世紀80年代初開始我國便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體的物 業(yè)管理服務(wù)并得到迅速發(fā)展.2。2.2我國現(xiàn)階段物業(yè)管理特點a傳統(tǒng)的管理方式和委托式物業(yè)管理模式在一個時期中并存由于產(chǎn)權(quán)的復雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費不能個人說了算，或由傳統(tǒng)的 管理方式提供服務(wù)或需要通過相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)管理服務(wù)消費。 目前，可供選擇的消費提供方式基本上有三個:一是繼續(xù)由房管所、單位房管 部門提供物業(yè)服務(wù)，但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會化

27、的需要，被實踐證明 是落后的供應(yīng)模式；二是由開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于開發(fā)與物管的銜接， 但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)，三是由業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)相比較而言， 這種模式尊重和維護了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利.其中后兩者都屬于委托式物業(yè)管理。在現(xiàn)階段，計劃經(jīng)濟體制下形成傳統(tǒng)的管理方式和委托式物業(yè)管理模式在一個 時期內(nèi)并存。主要原因是，近幾年，一方面大量新建成的住房進入房地產(chǎn)市場作為商品房 出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢；另一方面未出 售的直管公房還要繼續(xù)管理。在城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自我國物業(yè) 管理現(xiàn)狀及存在的問題10身的優(yōu)勢。在一定時期內(nèi),它將繼續(xù)是城

28、市房屋管理的重要組成部分。因此，市場 化的物業(yè)管理模式與計劃經(jīng)濟體制下形成的、傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相當一個 時期內(nèi)共存。當然，兩者的比重和地位也將會隨著時間的變化而變化。b從事物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)須通過資質(zhì)認定在我國，對從事物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備的條件作出了規(guī)定，即從事物業(yè)管理 活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格.國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，違反條例的規(guī)定，未取得 資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法 所得，并處罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。違反條例的 規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘

29、用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處罰款；給業(yè)主 造成損失的，依法承擔賠償責任。由于對從事物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)須通過資質(zhì)認定的限制，從而排斥了其他為物業(yè) 管理服務(wù)方式。c業(yè)主無權(quán)支配和管理物業(yè)費條例第四十二條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理公司交 納物業(yè)服務(wù)費用.即物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納,物業(yè)管理費和物業(yè)收益由物業(yè)管理 公司收取并管理。物業(yè)公司收費可以采取包干制或者酬金制方式.實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物 業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服

30、務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬 金。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有物 業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出.由于物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)管理公司的收繳與管理業(yè)主無法知道物業(yè)管理費的真 實使用情況，更無法對其實施管理。d政府對物業(yè)管理服務(wù)的管理有限國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。我國物業(yè) 管理現(xiàn)狀及存在的問題11這種監(jiān)督管理主要體現(xiàn)在對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的審查和管理上，即物業(yè)管理行政主 管部門對物業(yè)管理服務(wù)的管理只是在物業(yè)公司資質(zhì)審核和復評時，

31、才對物業(yè)公司提 供的服務(wù)進行評價和認定。2.2。3現(xiàn)階段物業(yè)管理存在的主要問題及解決辦法在現(xiàn)行物業(yè)管理模式下，在物業(yè)管理實踐中存在諸多問題，甚至引發(fā)了很多沖 突，引發(fā)了社會矛盾，造成了不穩(wěn)定.主要表現(xiàn)在以下幾個方面：a物業(yè)管理法制建設(shè)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未建立物業(yè)管理涉及到物業(yè)管理企業(yè)之間、物業(yè)管理企業(yè)與政府之間、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間以及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間等眾多主體之間的責權(quán)關(guān)系，必 須以完善的法規(guī)體系來規(guī)范和制約。目前雖然施行了物業(yè)管理條例，但是從總 體上來看，物業(yè)管理的法規(guī)體系還不健全，且過于宏觀。物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛 盾和糾紛因無章可循往往得不到及時解決。應(yīng)立法

32、明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容必須在合同中明示物業(yè)服務(wù)合同是物管企業(yè)和業(yè)主享 有權(quán)利和履行義務(wù)的基本依據(jù).應(yīng)以立法形式明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同必須對物業(yè)管 理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物管 用房、違約責任等內(nèi)容進行明確約定。至于物業(yè)對小區(qū)安全是否承擔法律責任的問 題，也應(yīng)當在合同中分項具體規(guī)定，以合同約定”為據(jù).b物業(yè)管理收費率都偏低，影響了物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展目前，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象比較普遍，而且相當嚴重，有的已經(jīng)超出了 物業(yè)公司的承受能力，甚至影響到物業(yè)公司的正常運行。這一方面是因為現(xiàn)有職工 工資構(gòu)成中未包括物業(yè)管理支出部分，居民經(jīng)濟能力普遍較弱。另一

33、方面是由物業(yè) 管理消費觀念淡薄，既希望享受服務(wù)，又不愿意交納費用.三是部分業(yè)主對物業(yè)管 理企業(yè)提供的服務(wù)不滿意，拒交物業(yè)管理費。解決辦法是，推廣實行委托式物業(yè)管理和自營式物業(yè)管理相結(jié)合的模式，在經(jīng) 濟能力普遍較弱的居住小區(qū)實行自營式物業(yè)管理模式，減輕這部分群體的經(jīng)濟負擔。政府加強物業(yè)管理理念宣傳，使物業(yè)消費深入人心。提高物業(yè)服務(wù)者的服務(wù)水平和 質(zhì)量.我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題12c物業(yè)管理市場機制尚未完全建立，無法形成市場競爭目前的實際情況是大部分舊區(qū)的物業(yè)管理還是原來行政管理部門的物業(yè)管理公 司在管，新的物業(yè)小區(qū)大部分是由開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理公司在管，單位自管 房的物業(yè)管理公司是受地盤

34、限制，自我管理，有時還排斥外地區(qū)外單位真正企業(yè)化 的物業(yè)管理公司的競爭。真正引入市場競爭機制，公開招標由業(yè)主委員會自行招標 選擇的物業(yè)管理公司由于種種原因還是比例相對較少的。依法強化物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標投標。引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投 標，徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面競爭是市場經(jīng)濟的基本特征，物業(yè) 管理行業(yè)必須通過競爭機制提高管理服務(wù)質(zhì)量。d業(yè)主委員會操作不足，成立運作困難，地位歸屬權(quán)尚需明確劃定作為物業(yè)管理主體的業(yè)主所選舉的業(yè)委會，其宗旨與目的是以全體成員自擁有的物業(yè)為條件提供使用權(quán)（不涉及所有權(quán)）管理，交付給可接受的專業(yè)管理公司實行 統(tǒng)一物業(yè)管理，以期達到其居住及相應(yīng)設(shè)施、

35、設(shè)備和周邊環(huán)境正常使用的目的。然 而，以前我國的物業(yè)管理法規(guī)對業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)以及運作方式都未能明確 規(guī)定，導致業(yè)主委員會行使招投標權(quán)利處于虛無狀態(tài)，物業(yè)管理的需求主體不能成 立，物業(yè)管理的買方市場不能形成。物業(yè)管理條例實施后，對業(yè)委會的權(quán)利、 義務(wù)雖然做了明確規(guī)定，但是實際操作中仍未能徹底改變業(yè)主委員會的運作困難與 操作不規(guī)范的局面。此外，按照條例規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí) 行機構(gòu)，履行六項職責：召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)管理的實施情況，代表業(yè)主 與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及時了解業(yè)主的意見和建議； 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督

36、業(yè)主公約的實施從履行的職責 看，業(yè)主委員會承擔了相當?shù)墓ぷ髁浚F(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會的工作是沒有 報酬的，違背了經(jīng)濟學的原則。由于業(yè)主委員會的勞動沒有報酬現(xiàn)實中出現(xiàn)了業(yè) 主委員會工作無人愿意承擔的現(xiàn)象。當務(wù)之急是應(yīng)立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位，賦予業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格。按照目前法律規(guī)定業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內(nèi)部機 關(guān)，而不是法人和其他組織，不具備任何法律主體資格。因此匕建議通過立法賦予 業(yè)主委員會賦予業(yè)主大會一定訴訟地位，有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責不對稱的我國物業(yè) 管理現(xiàn)狀及存在的問題13狀況,從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。e物業(yè)管理企業(yè)自身

37、的問題目前我國的物業(yè)管理屬勞動密集型行業(yè)，管理的基本內(nèi)容就是安全保衛(wèi)、清潔 衛(wèi)生和維修養(yǎng)護等低層次的工作。在管理手段上，主要的還是靠手工操作，管理技 術(shù)落后，科技含量不高，這也造成了管理成本過高物業(yè)管理難以提高水平。另外， 從業(yè)員工素質(zhì)不高，培訓教育質(zhì)量不高，職業(yè)化隊伍尚未形成。最后，當前物業(yè)管 理理論研究滯后，使物業(yè)管理中很多深層次的問題得不到解決。真正的物業(yè)管理涉及到的內(nèi)容包含了很多當今比較前沿的科學理論，象建筑學、 心理學、經(jīng)濟學、社會科學、統(tǒng)計學、管理學、法學、營銷學等；真正想把物業(yè)管 理做好做精,必須掌握物業(yè)管理專門技巧，運用先進的科學手段，來維護延長業(yè)主 物業(yè)的壽命，使物業(yè)保值增值

38、。雖然頒布了條理對物業(yè)管理活動進行規(guī)范但總體上來說，關(guān)于物業(yè)管理 的法規(guī)不健全，導致遇到問題無法可依，問題和糾紛無法解決從而產(chǎn)生矛盾。但 由于業(yè)主通過業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司時處于虛無狀態(tài)，物業(yè)費又由物業(yè)管理公 司收取和管理，業(yè)主很難真正享有知情權(quán)，業(yè)主始終處于不利的地位。由于我國物 業(yè)產(chǎn)權(quán)的復雜性決定了我國物業(yè)管理需求的多樣性，因此，需要對我國的物業(yè)管理 模式進行探索.發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒143發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒物業(yè)管理始于19世紀60年代的英國。當時英國工業(yè)大發(fā)展，大量農(nóng)民進入城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護住用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是 出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)

39、管理并傳遍世界各地，受到各國的普遍重視.通過對這些發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理類型的學習和分析，可以為探索我國物業(yè) 管理模式提供有益的啟示。3。1發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗a美國的物業(yè)管理模式（1）美國的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大 多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體.這些物業(yè)管理公司或代理也受政府的監(jiān) 督和檢查，若有違法行為，將受到不同形式的法律制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照。（2）物業(yè)管理服務(wù)項目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程 的管理。（3）管理方式非常靈活。多層住宅樓的管理主要是

40、契約管理（Stratamanagement），由大樓管理委員會（body corporate）來管理外圍及公共部分高層住宅樓（apartment management）一般聘請物業(yè)管理公司或代理進行管理是通 常的做法,與國內(nèi)的物業(yè)管理模式相同.寫字樓（commercial management）一般由業(yè)主聘請專業(yè)公司代為管理，一種是物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽定合同；另一種 是物業(yè)管理公司與另一公司簽定合同-一二手合同（subcontract）。b香港的物業(yè)管理（1）香港公營房屋的物業(yè)管理組織香港現(xiàn)有50%以上的人口居住在公營房屋（包括公屋、居屋、私人參建居室）?，F(xiàn)時最龐大的物業(yè)管理組織是房屋署

41、屬下的房屋管理處，房屋署屬下的行政及政策 處負責所有公共屋村的統(tǒng)收統(tǒng)支。房屋管理處的物業(yè)管理行為屬于政府的福利性行 為，其轄下的屋村辦事處（一個標準的公共屋村約有60000住戶,香港房屋署轄下發(fā)達國家或 地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒15現(xiàn)在200多個屋村和屋苑辦事處）執(zhí)行屋村管理事務(wù)實際上屋村辦事處集物業(yè)管 理與相當于內(nèi)地的派出所、居委、城監(jiān)等部分功能一身.（2）香港私人樓宇的物業(yè)管理組織香港私人樓宇的物業(yè)管理組織主要有多層建筑物業(yè)主立案法團和注冊物業(yè)管理公司.前者是業(yè)主以法人團體的形式，直接聘請各專業(yè)人員進行管理，不一定再 通過聘請物業(yè)公司進行管理。后者與我國的物業(yè)管理公司相似。多層建筑物業(yè)主立案法

42、團。它是多層大廈各業(yè)主按照香港政府制定的多層建 筑物（業(yè)主法團）條例成立的法人團體。該法團具有直接聘請管理員、保安員、 清潔員進行本物業(yè)管理的法人資格，而不一定再通過聘請物業(yè)公司進行管理。 注冊物業(yè)管理公司。香港現(xiàn)有注冊物業(yè)管理公司500多家，其中規(guī)模較大的約 100多家.主要服務(wù)于大型高檔寫字樓大廈及私人發(fā)展的大型或高檔住宅，并且多數(shù) 與其發(fā)展商（或大業(yè)主）存在著一種子母公司關(guān)系或其它相關(guān)連帶關(guān)系。對如何保 證物業(yè)管理與原創(chuàng)設(shè)定的使用功能、特色不走樣，無論是開發(fā)商或用戶，都會認同 并趨向于選擇有相同“血統(tǒng)”和“資源”支持的物業(yè)管理。例如長江實業(yè)的“匯景 花園”及“海逸豪園”，均由長江旗下的“

43、高衛(wèi)物業(yè)管理有限公司”進行物業(yè)管理。 這些住宅群沒有成立“業(yè)主立案法團”，只是成立業(yè)主委員會（不具法人資格）對 物業(yè)管理具體工作予以協(xié)助和監(jiān)理。（3）香港物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)項目公司香港相當多的物業(yè)管理公司只有行政管理人員，將專業(yè)項目例如設(shè)施設(shè)備的維 修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園藝綠化、保安護衛(wèi)、車場管理等全部通過社會招標，由專業(yè) 公司承擔。因此，香港不管公營或私營房屋的管理服務(wù)前線工作，實際上是由眾多 的專業(yè)項目公司作為分包商而進行和實現(xiàn)的。c新加坡的物業(yè)管理（1）在新加坡，新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式，新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負責，她實際上是新加坡最大的業(yè)主。該

44、局下設(shè)36個區(qū)辦事處,這些辦事處是住宅管理的基本單位，每個區(qū)辦事處管理2 3 個居住小區(qū),每個小區(qū)擁有10006000戶.由辦事處負責管理基本事務(wù)。（2）其他私人產(chǎn)權(quán)的公寓（apartment）、寫字樓（commercial building）的管理基本同美國。發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒16d臺灣地區(qū)物業(yè)管理臺灣地區(qū)實行自營式物業(yè)管理模式。在臺灣地區(qū)，物業(yè)管理隊伍非常精干，專 職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對公產(chǎn)部 分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備;并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工， 如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、資金等從出租

45、房屋收取 的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進、通訊發(fā)達， 所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。自營式物業(yè)管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理 費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費，以及其他費用（如6年一度的 樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有結(jié)余，無需再向住戶收取費用，從而減輕 了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，也避免了不少在我國內(nèi)地常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定 和有序.業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務(wù)項目如保安、保潔、 綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他 們交納社會保險和住房公積金

46、，只給他們發(fā)一些勞務(wù)性補貼。這樣，就也可以節(jié)省 很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入業(yè)主可以花很少的錢就 能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。3。2發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管理特征a管理法制化程度高新加坡和香港物業(yè)管理有一個共同的鮮明的特點，那就是物業(yè)管理的法規(guī)制定 得非常詳盡，對開發(fā)商、管理公司、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責任違章處罰等都 有明確的條文，便于操作。b物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離業(yè)主與物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)分包商之間的關(guān)系是雇用與被雇傭之間的關(guān)系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)分包商。c物業(yè)管理及收費標準由市場形成通過對發(fā)達國家或地區(qū)的物業(yè)管理模

47、式的考察，我們發(fā)現(xiàn)在市場經(jīng)濟體制下物業(yè)管理的收費形成是按照市場經(jīng)濟的規(guī)律，由供求雙方在市場競爭中形成政府一般不規(guī)定具體的收費標準，具體收多少管理費由業(yè)主與受托方雙方討價還價決定，發(fā)達國 家或地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒17視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。d物業(yè)管理的專業(yè)化經(jīng)營十分普遍管理服務(wù)的日常事務(wù)主要是通過外包的方式，由專業(yè)性企業(yè)承包。特別是近年來二手合同(subcontract)這一新模式有所發(fā)展，即物業(yè)管理公司與另一管理公司簽定合同。有的二手合同是一部分的管理，如清潔等；有的則是將所有的管理外包 一些有品牌、實力的公司正是通過這一模式降低營運成本和縮小管理規(guī)

48、模。e多種物業(yè)管理模式并存，符合各自特點發(fā)達國家或地區(qū)的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情，符合各自特點如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng) 由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合 的管理模式。美國則是實行注冊物業(yè)經(jīng)理(certified property manager,簡稱CPM) 的模式。這一點對我國物業(yè)管理模式的選擇有很大的借鑒意義。f政府和行業(yè)協(xié)會所起的作用政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責、權(quán)、利。行業(yè)協(xié)

49、會在對物業(yè)管理的業(yè)務(wù)指導方面起著重要作用。在美國美國物業(yè)管理研究院(IREM)經(jīng)常制定行業(yè)必須遵守的規(guī)則，每個物業(yè)公司都必須遵守。如從業(yè)人員的CPM考試的課程就由IREM提供。香港物業(yè)管理還有專門的同業(yè)公司-香港物業(yè)管理公司協(xié)會，制定物業(yè)管理守則，對物業(yè)管理的服務(wù)標準、商業(yè)道德、資料保密等都作了具體規(guī)定。其主要內(nèi)容為：忠誠地履行職責，維護委托人及被服務(wù)公眾的利益沒有足夠的能力和財務(wù) 不應(yīng)接受雇主的委托，轉(zhuǎn)請第三人代理執(zhí)行必須征得雇主同意并繼續(xù)承擔法律責 任；必須對當事人的有關(guān)個人物業(yè)及其他有關(guān)資料保密，但依據(jù)合法程序的不在此 限；必須事先通知雇主有關(guān)管理服務(wù)的內(nèi)容、雇主條件及收費方式，在對方明

50、確的情況下簽訂合同，不得要求或私下收受任何服務(wù)對象的額外報酬等。發(fā)達國家或地區(qū)物業(yè)管 理經(jīng)驗借鑒183。3啟示和借鑒從以上分析可看出，政府和行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中發(fā)揮重要作用，政府建立完善的法制體系為物業(yè)管理發(fā)展作保障；行業(yè)協(xié)會制定服務(wù)標準并對從業(yè)人員進 行指導，促使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展；允許多種物業(yè)管理模式并存等特征，其做法 與經(jīng)驗，無疑將為我國物業(yè)管理模式的探索提供很好的啟示。a加快立法步伐，逐步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系法制不健全、法制環(huán)境較差已成為制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的 瓶頸.由于法制不健全，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方主體的權(quán) 利和義務(wù)不清，企業(yè)、業(yè)主及使用人的

51、合法權(quán)益得不到有效的保護,政府監(jiān)督管理 缺乏法律依據(jù)，處罰力度不夠，大量的矛盾糾紛得不到及時解決司法機關(guān)對日益 增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依.加快立法步伐，盡快建立符合我國國情的物 業(yè)管理法律政策框架體系,應(yīng)是我們工作的當務(wù)之急。b政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用通過對發(fā)達國家或地區(qū)的物業(yè)管理分析可發(fā)現(xiàn)，但政府一般不直接干預物業(yè)管 理收費的具體標準政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人 的行為與責、權(quán)、利。我國很多城市的物管收費最早實行之初采取的是政府定價 即由政府指令性地決定物業(yè)服務(wù)收費，物管企業(yè)遵循執(zhí)行；后來逐漸過渡為政府指 導價，也就是政府指導性地提出與當?shù)亟?jīng)濟水平、

52、物業(yè)管理水平相當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)收 費標準，物管企業(yè)在此基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況參照執(zhí)行的收費方式。隨著時間的推移， 這兩種由政府參與指定或指導的物業(yè)服務(wù)價格管理模式逐漸顯露弊端物管收費采 用市場調(diào)節(jié)價是一種必然的趨勢。香港物業(yè)管理的收費就是按照市場經(jīng)濟的規(guī)律， 由供求雙方在市場競爭中形成的.C允許多種物業(yè)管理模式并存，符合各自的國情發(fā)達國家或地區(qū)的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情，符合各自特點。如新加坡因 土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港根據(jù)人多地少物業(yè)供應(yīng) 由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合 的管理模式。美國則是實行注冊物業(yè)經(jīng)理（certified p

53、roperty manager，簡稱CPM） 的模式。這一點對我國物業(yè)管理模式的選擇有很大的借鑒意義。在我國，委托式物業(yè)管理在我國已經(jīng)實踐和發(fā)展了 20多年，雖然在實踐中也存發(fā)達國家或 地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒19在一些問題，但也有較大的市場需求，為物業(yè)的發(fā)展貢獻比較大也應(yīng)該得到肯定 并應(yīng)繼續(xù)推廣和完善。還應(yīng)根據(jù)我國大多數(shù)居民收入及消費水平相對低的特點，充分 考慮這部分居民的經(jīng)濟承受能力，尊重他們的選擇權(quán)利，改變當前單一的物業(yè)公司 管理模式，即實行物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。政府只有把物 業(yè)管理政策建立在符合國情的基礎(chǔ)上，才能使我國的物業(yè)管理更順利、更健康地向 前發(fā)展。值得一提的是

54、：臺灣地區(qū)各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多 在大多數(shù)居民收入較高的條件下，臺灣地區(qū)尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理， 而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下，卻普遍推行由公司經(jīng)營的委托式物業(yè)管理 其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費，拒絕物業(yè)公司的管理而物業(yè)管理公 司由于收入較少，出現(xiàn)經(jīng)營困難，使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。長期以往，對物業(yè)管 理的發(fā)展是極為不利的。我國居住區(qū)物業(yè)管理模式探索204我國居住區(qū)物業(yè)管理模式探索與現(xiàn)代化都市建設(shè)和人們的生活、工作要求相適應(yīng)，物業(yè)管理的模式和標準將 呈多層次性和多樣化。由于房改以后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化.隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，允許一部分人先富起來，

55、導致房屋的質(zhì)量和居住的水準呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高 級豪華的公寓別墅，其差距很大.因此與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類型、 多層次的趨勢。從一般的維修、清潔、治安、家務(wù)勞動到引進先進的管理設(shè)備和管 理思想，實施多功能的與國際水準接軌的服務(wù)，以滿足各個不同層次水準的居住和 工作需要.所以我國物業(yè)管理的發(fā)展和市場的培育應(yīng)適應(yīng)這一特點，結(jié)合我國的實 際情況，在我國應(yīng)推行委托式物業(yè)管理和自營式物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。委托式物業(yè)管理在政府的大力倡導和支持下,其規(guī)模、發(fā)展的成熟度及發(fā)揮的作用有不可替代的優(yōu)勢，應(yīng)在物業(yè)管理實踐中大力推廣，其特點、優(yōu)勢和不足之處 本文已作論述.但是，為提高我

56、國的物業(yè)管理水平和完善物業(yè)市場需求，我們還需 要積極倡導和推廣自營式物業(yè)管理模式，從本節(jié)開始將重點展開推廣自營式物業(yè)管 理模式的相關(guān)論述。4.1在我國實行自營式物業(yè)管理必要性和可行性近年來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市物業(yè)管理行業(yè) 取得了突飛猛進的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，并且取得了很大成績。 但是，由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，在它的發(fā)育成長過程中不可避免地會出現(xiàn) 一些問題。目前，我國的物業(yè)管理著重推行一種模式，即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè) 公司進行管理。由于物業(yè)收費引起部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的尖銳矛盾就是一個突出的 問題。而引起這類矛盾的根源，則是物業(yè)管理模式的單一化

57、和業(yè)主沒有得到應(yīng)有的 選擇權(quán).因此，我們在肯定委托式物業(yè)管理模式的同時還要對自營式物業(yè)管理進行 探索和推廣。4。1。1在我國實行自營式物業(yè)管理必要性a可供選擇的物業(yè)管理模式單一，不利于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展我國居住區(qū)物業(yè)管理模式探 索21我們經(jīng)常會聽到或看到業(yè)主遭物業(yè)公司毆打、被斷水斷電、亂收費、阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會、侵占業(yè)主共有房產(chǎn)收益、侵占和挪用維修基金等物業(yè)公司嚴重損 害業(yè)主合法權(quán)益現(xiàn)象的報道。究其原因，我國現(xiàn)有的委托式物業(yè)管理模式存在著不 可推卸的責任。比如，在物業(yè)公司選擇這個問題上,目前的做法是在前期物業(yè)管理 階段由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項目與收費標準，然后強加給

58、業(yè)主。業(yè)主委員會成立后，如果對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，讓其退出，重新選 擇物業(yè)公司,多數(shù)情況下阻力重重.即使物業(yè)公司退出，業(yè)主往往也要付出高昂的 代價.這里應(yīng)當首先明確一個問題，即住宅區(qū)的物業(yè)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主是住宅區(qū)的主人。既然業(yè)主是物業(yè)的主人，那么對物業(yè)采取哪種模式進行管理，就應(yīng)該由 全體業(yè)主說了算，由全體業(yè)主決定，不能由開發(fā)商（它只是業(yè)主之一）決定，也不 能由其他部門決定。否則，便是對業(yè)主的侵權(quán)，即侵犯了業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)。 目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。究其原因，主要是我國現(xiàn)有的委托式物業(yè)管理模式剝奪了業(yè)主選擇權(quán)，強迫其 接受有資質(zhì)的物業(yè)公司管理的模式.我們可以看到,幾乎所有

59、的相關(guān)法令、規(guī)章均 規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理而且規(guī)定物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，甚至連 業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)公司參與.其實，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行管理的 活動，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進行處置的活動，和物業(yè)公司沒有任何 直接或必然的聯(lián)系。規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理這種物業(yè)管理模式卻 在客觀上將業(yè)主作為主人對自己所置物業(yè)進行管理變成了讓一個與業(yè)主不相干的物 業(yè)公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理，人為造成主仆顛倒和概念混淆，直接導致了損害業(yè) 主合法權(quán)益的事情層出不窮.通過分析可以看出，要從根本上解決現(xiàn)有的物業(yè)管理混亂和損害業(yè)主合法權(quán)益的問題，有必要對我國現(xiàn)行的物業(yè)管理模式進行改

60、革，改變物業(yè)管理模式單一的局 面。b人類需求層次理論在物業(yè)管理服務(wù)中的應(yīng)用由于實行自營式物業(yè)管理，業(yè)主支付較低的費用就可以實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的特點， 滿足在低收入者為主的社區(qū)業(yè)主需求。我國居住區(qū)物業(yè)管理模式探索22人們的行為受動機影響，而動機又是由需要決定的.馬斯洛根據(jù)這種現(xiàn)象提出 了需求層次論，把需求分為五個層次:生理需要；安全需要;感情和歸屬的需要； 尊重的需要；實現(xiàn)自我價值的需要。以人們住房需求為例，住房的需求可分五個層次：滿足起碼生存空間需求；對 住房功能分割和對水、電、氣、暖配套的需求；對住房環(huán)境的需求（包括內(nèi)部和外 部環(huán)境），其中對外部環(huán)境的需求表現(xiàn)為希望住所周圍環(huán)境整潔美觀，公共設(shè)施配