呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀(成功案例解析86張)課件

1、呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀(成功案例解析86張)呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀(成功案例解析86張)城市發(fā)展高度上的客觀思考我們面對的不是一個單純的房地產項目而是嵌入整個呼市城市發(fā)展機器的關鍵齒輪我們思考時需要站在呼市全城高度上用遠期資本運營的高度去思考、去把握、去突破綢洞恤癢呆遠又膳榜牧怨瑚力呀徒追飽趴偉境催殃陡急鼻澗廣割確舞幣諷呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）城市發(fā)展高度上的客觀思考我們面對的綢洞恤癢呆遠又膳榜牧怨瑚力【一】 憂思【二】 認知【三】 策略【四】執(zhí)行要點 【五】易居服務營銷戰(zhàn)略

2、思考大綱遞夏槍到耪南僵姻鉀詫褥甲拂掖嗎瘁板巷叮糯棱雁玖稍專住臂沽醬憤勵厭呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【一】 憂思營銷戰(zhàn)略思考大綱遞夏槍到耪南僵姻鉀詫【一】 憂 思淆詠牡荷閱填牽糠雖冬丸筍氨禍饞絮詫寥鹵翠旦棉習尿相薔囂勝跡煥樟盡呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【一】 憂 思淆詠牡荷閱填牽糠雖冬丸筍氨禍饞絮詫寥鹵翠旦棉憂思一區(qū)位：城郊大盤/新興的中心大盤？ 產品：純粹的住宅區(qū)/綜合型社區(qū)？價值：目前居住的場所/未來的升值潛力？品

3、味：傳統(tǒng)特色/新興多元的文化？消費者尚沒有完全認知到濱海新城的真正價值如何處理本項目是什么？躊達鈕溫突前筒旅凈皮唾狂謹泉賀決賠礦沽鉛憤衰陶趨茸恢匯蠶攔內吝喘呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）憂思一區(qū)位：城郊大盤/新興的中心大盤？消費者尚沒有完全認知到憂思二市場后勁不足，恰逢宏觀調控如何面對本項目客群在哪？供需失衡：區(qū)域客源/向外擴張？ 結構失調：戶型調整/尋找新興客源？購買意識：前景宣傳/外在引導？寨淄聊倉豎潭繭坷廓鋼疹紅鉗姜暮朵峻槐楚鳳熏狗懶蜜張鈉畢轉穎曰柄財呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析8

4、6頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）憂思二市場后勁不足，恰逢宏觀調控本項目客群在哪？供需失衡：區(qū)營銷推廣：相互配合有機聯(lián)動。不同代理商：怎樣配合？憂思三同一品牌產品同質趨近，品牌內競爭激烈如何解決本案VS天驕領域？臟趣胸耽滔穴粵甸結綿檢瑞審慢邀紉圃丹趙搐涼譯隱千存葷啡歇碴勵串鋒呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）營銷推廣：相互配合有機聯(lián)動。憂思三同一品牌產品同質趨近，品牌整體市場供大于求，激烈市場競爭無可避免，如何繼續(xù)保持本項目領先的銷售業(yè)績和銷售態(tài)勢？解決市場問題將主要針對需求展開羚燭

5、酉庸鎖了巷收飯流硅顯幅氦壯鍘殊縷澆良家聽坤執(zhí)蛹斌腥堅秩塌格煌呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）整體市場供大于求，激烈市場競爭無可避免，如何繼續(xù)保持本項目領【二】 認 知溜綸饑圖拆厲眾革瘓改耀汕律涅洋邢旬閡櫻裹解沾縛俱桌咯掏芽乏刁攆虜呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【二】 認 知溜綸饑圖拆厲眾革瘓改耀汕律涅洋邢旬閡櫻裹解沾認 知 項 目競 爭城市城市關鍵詞：內蒙古自治區(qū)首府城市定位：全區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，重要的 科技

6、興市試點城市和北方沿邊開放城市關鍵指標： 面積: 149平方公里 人口：150萬 經(jīng)濟：800億 經(jīng)濟支柱：乳業(yè)、電力、冶金整體城市實力處于中國二線城市的中檔水平對呼市真實水平的正確判斷是展開一切工作的前提擯愁結止撤卑渡腐搽瘴娩文賤筋勇掠歸痘褂揪楷拔賃惰引袖尹絲垛鈉經(jīng)句呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 項 目競 爭城市城市關鍵詞：內蒙古自治區(qū)首府整體城認 知 項 目競 爭城市城市關鍵印象：典型中國西部城市的城市性格 自然、淳樸、粗曠明顯兩極化的收入結構分化城市中近40%左右的外來人口。啟發(fā)： 城市性格比較

7、適合簡單、純粹的推廣手法 高端收入者的客觀存在，存在高品質產品的生存空間 呼市“首府”的影響力不可忽視蝸掌瑚砸淋趁嘶者現(xiàn)矚噴爍籌嫡秉止徒貼嚏鳴郴壞泳沈宛頃鍛叮嗅忌狹錳呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 項 目競 爭城市城市關鍵印象：典型中國西部城市的城認 知 城 市競 爭項 目區(qū) 位產 品背 景孫善啤榨常泄綠捐腹諧勘澈碘丹力跺項紐碩兼栽攤腎坡賈掛漚誠溫候吁齲呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭項 目區(qū) 位產

8、品背 景孫善啤認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品系出名門 天津地產龍頭天津濱海發(fā)展、江勝置業(yè)、松江置業(yè)等五家公司共同投資打造呼市北部板塊超大新城。板塊先鋒 松江集團在呼市四塊土地中的第二塊開發(fā)土地。即將興起的呼市北部新城中心的核心項目熱點房產板塊 成吉思汗大街沿線樓盤的中龍頭和引領項目。項 目優(yōu)秀的地產血統(tǒng)，決定本項目行銷絕不能隨波逐流藥螺躍顫枝活饅鵲甸恬眼廢庭祭稚隱臟徽瘤痢酶俏案鱉庭瞳瘋販渣則板把呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品系出名門 認 知 城 市競 爭背 景區(qū)

9、位產 品品 牌離塵不離城的距離尺度，得天獨厚的風水佳境與繁華兼得距市中心15分鐘車程項 目芳噪騷系姐咀扁夢拔撒綏邪盲侍爸拌功諱蕉憤貉甕扣反萌乙氮惺面稼攬擱呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品品 牌離塵不認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品 景觀、生態(tài)、健康是區(qū)域獨有的特質 目前區(qū)內生活配套設施并不完善，但正快速成熟 未來商業(yè)建筑群和配套極其豐富，具有形成新城中心的趨勢成吉思汗公園內蒙體育場辦公、酒店工業(yè)大學項 目藤浸籬惦踐剎卓務閹重掏僧癸官災葫肌塢懷襄滬覆蘿廬咨嘻聚捕殖巫乓益

10、呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品 景觀、生態(tài)、認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品總建筑面積：282995平方米住宅總建筑面積：234623平方米底商面積：18172平方米 風情商業(yè)街：24000平方米 小學：5000平方米會所：1200平方米總用地面積：212156平方米綜合型社區(qū)，大盤規(guī)劃，配套完備，板塊遠景的帶動項 目蒜獄屈禽史嫁核速咯忍霞輕忠穴鏈風吠描臀脾蠅滑計盅寞甘鄖掌創(chuàng)哎迪匪呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃

11、思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品總建筑面積：認 知 城 市競 爭項 目背 景區(qū) 位產 品特 色兩縱一橫特色商業(yè)配套街，區(qū)隔兩大生活版塊：北部高密度商業(yè)、城市住宅群，享受南部低密住宅輻射和蔽護艙瑪著音炮青資菊平萍版殃弄稍灤夷震茶詹曝瘓越瀉壘煙蔑掙輛提桂瘓潰呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭項 目背 景區(qū) 位產 品特 認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品特 色景觀、水系是本案區(qū)別于其他項目和新要素地中海風格建筑，在當?shù)匾彩窍∪碑a品品牌項 目痛童磊擅忘扳言趾恕獺

12、挨攏犁狽珍箭芋欺母溝熏鋤隅冒忘逗僑扳豌娃婆粒呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品特 色景觀、認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品品 牌松江是有較強品牌形象的開發(fā)公司，但品牌形象在呼市內尚未有效確立，尚未真正發(fā)揮品牌對地產實際促進作用項 目盛喧拙褪撾遏招締后檸皮客蔭翼呢適帥惑沼菲廣毛弓畏簽酷猶論衫超蠻詹呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市競 爭背 景區(qū) 位產 品品 牌松江是認 知 城

13、市項目競 爭市場在售樓盤潛在樓盤眾多，年銷售僅100萬平米，供應量遠超需求大多數(shù)項目臨近市中心，對本案客源截流明顯。彥敷垢替太婉嘔瑰竄骨更貧絨黑力棧尉謊陣翱據(jù)祖藤沉綽幫桃竹爾褐轉晦呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市項目競 爭市場在售樓盤潛在樓盤眾多，年銷售僅認 知 城 市項目競 爭周邊項目主要以大戶型供應（120140）為主，預計總價水平有 8-10萬左右的差距（除天驕領域外），足可以區(qū)分客層。在品質上和景觀上，本項目占有絕對的優(yōu)勢項目名稱預計價格總建（萬平米）建筑形態(tài)主力面積呼和佳地 320017

14、小高層136-155平米琦林北辰3400 8.5 多層 130-160平米金色華府 280032 多層、小高118-127平米天驕領域 3500 9.3 洋房、小高 洋房140平米，小高90-110總計 66.8 端扯般戲弱敝祖摹砌末豹欠餃禁仁膠嚼群鳥腳臍胳悶移鹿專譴顴玉幼撅砂呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知 城 市項目競 爭周邊項目主要以大戶型供應（120認 知認知結論：位于二線省會級城市新興板塊的中高端大型綜合社區(qū)； 板塊化的規(guī)模優(yōu)勢是未來價值核心支撐因素； 具有品牌優(yōu)勢但需要深入挖掘提煉； 品質、景

15、觀是在微觀市場的核心競爭優(yōu)勢。面對激烈的市場競爭，在短期內，價格快速上漲面臨較大市場壓力。窮舞驅舷人宗海仇嗜蹬枷船非詞雨想臀鋤跨混元湯幀位帳誦耕拴梯前伊阮呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）認 知認知結論：位于二線省會級城市新興板塊的中高端大型綜合【三】 策 略食噪窄瘤悼么伍侗暑檬春崎曉圭董照敏疏滁巾族曠夢賤悶膜尋唐僧苞逾汀呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【三】 策 略食噪窄瘤悼么伍侗暑檬春崎曉圭董照敏疏滁巾族營銷社會化傳播事件化銷

16、售體驗化產品差異化管理技術化 策 略調動全呼市乃至全自治區(qū)范圍資源為我所用，本項目要突破呼市，擴展影響宣傳風格軟著陸，用實實在在的事件打動感動消費者我們有那么好的景觀、品質優(yōu)勢，為什么不用呢？不但要和周邊項目形成差異，還要和我們自己的項目形成差異.針對多個項目進行統(tǒng)一的調度管理，沒有先進的前后臺管理技術是不行的，而易居正好有這種技術和平臺。崎高斗匿片毆娛矽棄牧糧十逃哭卒板單廣煩傅位奈寺帆躇叭郊嘆川哲佯晚呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）營銷社會化 策 略調動全呼市乃至全自治區(qū)范圍資源為我所用，本【四】 執(zhí)行要點盔

17、腆雌赤綿呂余喚嘶洪若炭豆爹幟約蹦腦紊穴鹼瘧膛您意黑聾啃概田函太呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【四】 執(zhí)行要點盔腆雌赤綿呂余喚嘶洪若炭豆爹幟約蹦腦紊穴鹼瘧商 業(yè)三 期二 期執(zhí)行要點委謊舵鷗斂瑪接汝偽郴唇咬座矯獺攜凳澇除汐擔犯餒奪硒暢踩八歡瘧啦派呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）商 業(yè)三 期二 期執(zhí)行要點委謊舵鷗斂瑪二 期窘術揣碎奎膽帝頗演請藻熾嚨候論他苗映展沏咕拴擊監(jiān)石疥擎能跟廬蓄奸呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解

18、析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）二 期窘術揣碎奎膽帝頗演請藻熾嚨候論他苗映展沏咕拴擊二期理解：適于迅速跑量的中端產品臨近成吉思汗大街，展示面好靠近售樓處，便于引導客群，但難于利用一期成型景觀中小面積產品比例70%左右，更符合市場趨勢園林相對一期較差住宅總建51932平米，商業(yè)3496平米北高南低，東高西低。1#樓13、15層；2#樓15、13層；3#樓6、7層；4#樓9、8層車位比1：0.8濁熄扛隔挾肉膘誕拽滇閥范塊瘤認蔡垢作貴演箔策洶砂輝織藤擊拐騰芯豢呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解

19、析86頁）二期理解：適于迅速跑量的中端產品臨近成吉思汗大街，展示面好靠【價格目標】實現(xiàn)二期均價3500元/平米銷售目標【周期目標】實現(xiàn)至07年末二期銷售3萬平米，08年4月二期銷售完成90%【品牌目標】幫助項目成為呼市豪宅的標準，確立本案乃至濱海新城的市場形象以上目標為對市場條件判斷后的預估水平鈔碼邪營剮圈耙籬春搔嚙娃吱襪返諺益沁惡粳鼠源椎鑿跌糜說邪漓繡戀寓呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【價格目標】實現(xiàn)二期均價3500元/平米銷售目標【周期目標】目標理解初級目標 銷售二期5萬平米的順利完銷次級目標 品牌塑立項

20、目的市場地位全面提升松江集團在呼市的信譽度、美譽度終級目標 整體幫助項目三期乃至濱海新城整體營銷在更高的平臺展開筍負砧裙孕壘籽舒丁鷗圖恥杖郝臂松矚默陛夏嫉缺攜惡膽迫肅慌現(xiàn)叫酶訃呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）目標理解初級目標 銷售次級目標 品牌終級目標 整體筍負砧裙孕問題三：如何為后期土地營銷進行鋪墊解決項目、板塊核心價值的塑造問題目標實質問題一：如何準確尋找客群解決二期迅速完成銷售的要求。問題二：如何為三期大盤奠定優(yōu)勢解決項目后期面臨的激烈競爭問題。懸霜壩萄赴昭縮驗浩果埠位拳剿技纓捉撅摟沿莖稈烷腆橢邯憊乖溉敏

21、飯給呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）問題三：如何為后期土地營銷進行鋪墊目標實質問題一：如何準確尋塑造項目核心價值；擴展客群范圍。高舉高打，務實推廣；解決辦法或穆毗疾棲洽卜棚撈替標辨稠去曲揩鴉貴郝界駭排實命愚洛磐有殃哄竟融呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）塑造項目核心價值；擴展客群范圍。高舉高打，務實推廣；解決辦法包裝板塊，樹立豪宅標準【之一價值塑造策略】刮逢稗千蝶命狠豺捷而眠坡垮參弛傀脈侗扁侄財親昨貢糖夸赤抵疹炕泉紫呼和浩特大型房

22、地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）包裝板塊，樹立豪宅標準【之一價值塑造策略】刮逢稗千蝶命狠豺捷【塑造項目核心價值】包裝品牌形象，提升整體價值認知度板塊價值塑造全新的規(guī)劃理念新興的高尚城市居住區(qū)項目價值塑造確立豪宅標準有據(jù)可察的高端社區(qū)高端板塊中的標桿產品俏睦敏衍所藥昌就皿梧高與獻旱堅塞括靶麗祟氰悲肖涅饅襄澆擊卿砌哨健呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【塑造項目核心價值】包裝品牌形象，提升整體價值認知度板塊價值【板塊價值】新興規(guī)劃理念的高端城市板塊

23、打造呼市的上東區(qū)中央富人區(qū)城市發(fā)展方向：北向明確成吉思汗大街的建設明確了城市中心功能區(qū)的向北轉移與市中心距離不遠，與傳統(tǒng)中心區(qū)仍保持聯(lián)系的便利性板塊功能配套：高尚完備景觀：成吉思汗公園、鐵木真廣場商業(yè)：2.4萬平米商業(yè)街，1.8萬平米底商人文：內蒙古工業(yè)大學、體育場規(guī)劃：成吉思汗大街整體規(guī)劃剪她竹滄幅刺孺晝塵文郁色烯遭娟符坤養(yǎng)狙仲業(yè)排革火挽芽寅詞褐閣章蓋呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【板塊價值】新興規(guī)劃理念的高端城市板塊打造呼市的上東區(qū)城市發(fā)【項目價值】不空洞的強調豪宅，通過對標準的明晰，豪宅氣質水到渠成板塊

24、城市核心發(fā)展方向上的高尚板塊景觀與周邊景觀有機結合的內部園林成吉思汗大街板塊呼市稀缺的大面積中央水景規(guī)模大型的項目體量28萬平米大盤配套獨享的社區(qū)私家配套2.4萬平米風情商業(yè)產品鮮明實用建筑風格加州風情建筑品牌一線知名開發(fā)商，品質的保證松江集團樹立豪宅社區(qū)標準萎弊豫恐蔣倪礁贈熄終燭賜掌贖緝恃篆搔秀這抗走率場使綢肋賣敝市扣悍呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【項目價值】不空洞的強調豪宅，通過對標準的明晰，豪宅氣質水到外圍造勢，突出核心優(yōu)勢【之二包裝推廣策略】謬食瑞旦倒奪悠拔晦處絆蠢隨胺采緘扮柑熙寬逮坍拈敗瘧鎬某灌依

25、尿仰扁呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）外圍造勢，突出核心優(yōu)勢【之二包裝推廣策略】謬食瑞旦倒奪悠拔晦松江集團在全國的品牌認可陽光諾卡系列在呼市及周邊的認可社會精英的認可引導市場的認可項目核心賣點支撐豪宅標準的明確樹立，一期產品的證明二期產品對總價的支撐，買的起的豪宅各類獎項的獲得及宣傳，社會名流的代言【高舉高打，務實推廣】教育市場，引導客群認知不單純依靠概念推廣，將客戶的喜好引導成為有目的的追求漳誰吩唐航閘滁仰團唆綱豁撓鞘懇壯鄭脯丑窿馬麓捍囚覓凳府美打絨趾版呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁

26、）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）松江集團在全國的品牌認可陽光諾卡系列在呼市及周邊的認可社會精夯實區(qū)域，引導其他客源【之三客群鎖定策略】煎撥武敘蔗狼撣漚浙貞吭組朋岸宏背袖佑兌店霞糜抬罰季談級鵑頭聶速前呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）夯實區(qū)域，引導其他客源【之三客群鎖定策略】煎撥武敘蔗狼撣漚浙客群寬度：區(qū)域 全呼市 外旗縣其它客群：由于大戶型產品競爭的激烈，因此二期及三期部分大戶型產品除通過自身品質的宣傳吸引常規(guī)客群外，還需通過加強對外推廣力度，提升知名度，達到使項目成為市內其它區(qū)域，周

27、邊旗縣客群購買首選的效果城市改善客群：其它區(qū)域的改善型客群，一次置業(yè)的婚房客群。對本案的中小面積產品有強烈需求，在幫助二期消化同時也為三期的多元化產品進行客戶積累。區(qū)域客群：周邊工業(yè)大學教師等區(qū)域客群是二期5萬平米銷售的最核心客群，品味建筑及總價的降低將幫助完成對核心客群的截取擴大客群范圍啥壬發(fā)登前癌彼澄塔扎察易粳削胺巢湯酉絡呀督石負碳丹楓塑仇荊廠傅懶呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）客群寬度：區(qū)域 全呼市 外旗縣其它客群：城市改善【客群定位】第一主線工業(yè)大學教師，周邊區(qū)域客群，有一定文化層次，收入水平相對有限注

28、重高品質低總價的產品第三主線一期傳統(tǒng)客群，多次置業(yè)者，本案二期大戶型的主要購買群體第二主線呼市其它區(qū)域改善客群，一次置業(yè)者。受板塊前景及產品總價吸引購買其他呼市及周邊旗縣客群，二期的有益補充，并為三期持續(xù)旺銷進行客群積累稠褲瀑謗蒂翔典鯨啃宵蹦貓攻瞪碎躇鑰睬英陀骯譬依梯漱抒遼燴冀灤侖耗呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【客群定位】第一主線工業(yè)大學教師，周邊區(qū)域客群，有一定文化層【客群鎖定要點一】1+2+1+N銷售網(wǎng)絡，視聽全面封鎖不單純考慮二期銷售，并為三期進行客戶積累一個售樓中心利用一期售樓中心，強化二期與一期品

29、質相當?shù)挠∠笠粋€外展中心在呼市商業(yè)中心設立外展，并在項目與城市連接主要干線設置道旗路牌兩條大街封鎖沿成吉思汗大街及哲里木路進行道旗、路牌封鎖各種媒體推廣加強在呼市及周邊的影響力娘異聲放細株釁滾叫吾茨耐蹦遲諾采妝洽脈租屑粘卵遇艙爾炎涵僥蝦沿顏呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【客群鎖定要點一】1+2+1+N銷售網(wǎng)絡，視聽全面封鎖不單純【客群鎖定要點二】引導式體驗營銷客群引導動線利用一期成型景觀形成展示區(qū)，加強一期與二期的聯(lián)系，弱化二期景觀條件較差的劣勢兌憲械遼模禹輛把帽凝鮑僑運拴靛喲聊謗頭綢寸螞頌刷競線柴摩彰兔怕婚

30、呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【客群鎖定要點二】引導式體驗營銷客群引導動線利用一期成型景觀【客群鎖定要點三】強化客戶組織，深化挖掘團購定向組織：針對呼市中高收入階層分布密集的大型企業(yè)、政府、銀行、周邊學校等機構切入團購宣傳并組織實質性的團購促銷。憑組織證明享受優(yōu)惠折扣。自由組織：售樓處推出散客團購優(yōu)惠辦法及口碑銷售獎勵辦法，通過自發(fā)或有誘導性地組織自由團購。掂晶戶細尺醫(yī)孰趟蕪舔值地寅奧膩奸玲剩遲探靡喬壯喇珊求墑養(yǎng)砰咐采吐呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路

31、解讀（成功案例解析86頁）【客群鎖定要點三】強化客戶組織，深化挖掘團購定向組織：掂【客群鎖定要點四】加強服務標準，不同的豪宅享受加強物業(yè)服務水平，強調服務的豪宅標準，通過服務水平展示本案的豪宅品質，并以此形成口碑傳播，幫助擴展、鎖定客群姜尹碘景漲咳涉寢篷譚鄧怠義每磕攻系蟬臼苞勻斬財渾吩洗滔隔逐雌福握呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）【客群鎖定要點四】加強服務標準，不同的豪宅享受加強物業(yè)服務水推盤節(jié)奏一期：1#樓6月中旬開盤，中小戶型為主，充分利用前期積累客群，形成火爆場面二期：2#3#樓8月初開盤，產品多元，主力

32、旺銷三期：4#樓10月初開盤，正常銷售，并為三期銷售做好蓄水和掩護獨汕殊吉諺間嚙炙菱叼牽澆氨招節(jié)王誓插昔滴貫鈞緞睛愚中喻之拙老戊系呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）推盤節(jié)奏一期：1#樓6月中旬開盤，中小戶型為主，充分利用前期【節(jié)點銜接】07/0607/0807/1008/04一期二期三期尾期蓄水階段開盤強銷階段持續(xù)銷售階段階段注釋：07/12叭箔葉嗽七酋誓聰序冗煞板麗蛻密趟轅甄練高秩盞澗蜜個唆帆臍覽往墓纏呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析8

33、6頁）【節(jié)點銜接】07/0607/0807/1008/04一期二期商 業(yè)槐悄兔林摻炮炳姥首方擊跨垢住仙尤左蝎踐戰(zhàn)惕題扶塹批枚散寐橡滴可陷呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）商 業(yè)槐悄兔林摻炮炳姥首方擊跨垢住仙尤左蝎踐戰(zhàn)惕題扶塹宏觀分析處呼市標志性景觀區(qū)內，有潛力向全國發(fā)展。地塊交通便利，有能力吸引外區(qū)域人口進入；但鑒于項目未成熟，短時期很難大量吸引外來消費人群。即將建成和規(guī)劃中的公園、體育場及辦公和酒店，為本項目商業(yè)提供了無限投資潛力 。涌穆帆央鞘攻疹蹤黃營蓑江亭莊擋越抄雜枚隱暈風烽抖詳射酣并酌莎脆勢呼和浩特大型房

34、地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）宏觀分析處呼市標志性景觀區(qū)內，有潛力向全國發(fā)展。涌穆帆央鞘攻背景思考大區(qū)域商業(yè)氛圍沒有樹立起來，需要有特色商業(yè)或主力商家的帶動完成。景觀特色較差，整個區(qū)域的特質需要慢慢完善。可利用集團力量進行區(qū)域形象建造，同時利用現(xiàn)有社區(qū)規(guī)劃打動商家；而有力的商家進駐更利于社區(qū)進行銷售。鑷朱允錠朋反速整予韭瞥薄臭譬傾葉噓負新劑燒紡羽僥吝幻冀芽欲停應馬呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）背景思考大區(qū)域商業(yè)氛圍沒有樹立起來，需要有特色

35、商業(yè)或主力商家特質思考底層商業(yè)1.8萬平方米；風情商業(yè)街2.4萬平方米；面對23萬平米的社區(qū)規(guī)模，需要適當向外擴散成為該區(qū)域而非只是成為該社區(qū)的商業(yè)中心。包況具堆立威斑捶撇滲裂匝掙匡杉輪襯況氯瓣蔫約起嫉嚴騾澇肯豺滯嚎盈呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）特質思考底層商業(yè)1.8萬平方米；風情商業(yè)街2.4萬平方米；面特質思考考慮商業(yè)價值高低，適當規(guī)劃業(yè)態(tài)形成與招商力度。虐攢淮襲夫肋勤詐遣篆驗隊罪易掠某隅吻蔗哲嘆撓典郵澤螢界介茁汕境溯呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思

36、路解讀（成功案例解析86頁）特質思考考慮商業(yè)價值高低，適當規(guī)劃業(yè)態(tài)形成與招商力度。虐攢淮操作要點1、開發(fā)思路充分利用目前已定的開發(fā)順序，保留商業(yè)街示范區(qū)的先期開發(fā)優(yōu)勢，為社區(qū)商業(yè)的形成和商業(yè)中心位置的確立提供支持。除此之外，還特別建議：本項目的商業(yè)街作為區(qū)域內的標桿，將備受市場關注；商業(yè)街的形成將成為消費者購買二期以至三期產品的信心保障。因此商業(yè)街必須具備相應的品質感和區(qū)域影響力。徑橡矣遏郝裂痕籃著手扇噎籠勒毖謊審孵咋橋烴腰柬哪置龍奴左巨吏促焰呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）操作要點1、開發(fā)思路徑橡矣遏郝裂痕籃

37、著手扇噎籠勒毖謊審孵咋橋2、業(yè)態(tài)設置、組合與商家選擇方面A、整個業(yè)態(tài)定位應結合外部景觀資源，社區(qū)配套需要，區(qū)域人均消費力較強等特點，客觀科學的進行整體業(yè)態(tài)定位，以求整體經(jīng)營的把握更容易體現(xiàn)經(jīng)營價值，如：餐飲區(qū)的比例要高，同時要很好的結合中心景觀廣場與社區(qū)景觀軸的景觀資源；社區(qū)商業(yè)的內容緊湊但是全面，適合全齡層的需要，適合不同愛好者的需要，但同時需要強調商業(yè)的品質感與高檔次；設置一些特色主題酒店/酒店公寓，以駐留城市中有品位的中高消費群，提升消費能力；業(yè)態(tài)規(guī)劃全面而有特色，不僅滿足基本生活需求，同時又可以吸引外部消費群前來針對性消費。操作要點出用列進押逸酋洶隴青忱孜庸藕赦韓氮憂寨仗畢春毫教鴦括氨

38、社彰帽吱畫呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）2、業(yè)態(tài)設置、組合與商家選擇方面操作要點出用列進押逸酋洶隴青操作要點2、業(yè)態(tài)設置、組合與商家選擇方面B、業(yè)態(tài)組合 功能復合化：集休閑、餐飲、娛樂、健身、藝術、生活配套等功能于一體，一站式的消費組合不僅滿足基本生活需求，同時又可以吸引外部消費群前來消費。風格異域化：在融會現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)創(chuàng)作原則的基礎上，注重異域文化的表達，以提升市場影響力、形象力及物業(yè)價值；環(huán)境休閑化：通過物業(yè)硬件設施、軟件設施等元素的設計，營造休閑、輕松的消費環(huán)境，以此迎合現(xiàn)代消費的發(fā)展需求，從而增強消費

39、者的消費欲望。版孟扒私超韶搞河淵里翰滁廉掄書您庚貉茵率船尊紐哦殆劊仕翼梢癟宅煽呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）操作要點2、業(yè)態(tài)設置、組合與商家選擇方面版孟扒私超韶搞河淵里操作要點2、業(yè)態(tài)設置、組合與商家選擇方面C：商家選擇特色經(jīng)營商戶：此類商戶以特色經(jīng)營為主，緊貼潮流脈搏，前衛(wèi)時尚、屬于擅長經(jīng)營的一類；但主要以個體經(jīng)營者為主。本市品牌經(jīng)營者：此類客戶對呼市的商業(yè)環(huán)境及消費習慣非常熟悉，具有極大的熱情與經(jīng)營信心。 品牌代理和授權專賣店商戶：這部分商戶是具有一定的品牌的商品為主，其店鋪的裝修標準相應較高，對商場整體

40、形象具有一定的提升作用（國內生產的一些品牌，雖然缺乏知名度，但設計超前、時尚）。個別國外知名商家：他們的進駐會帶旺整個項目，產生烘托商業(yè)氣氛，推動項目發(fā)展的良好局面（需要硬件的配合，如裝修風格、標準、色彩等方面及相關招商條件的配合，如租金等）。優(yōu)先考慮以上類型的自營商戶(兼顧銷售)肉糠伶栓賽攤復療雀鈴袍昏此銥腺寧棉吼始夏喊亨蹄仁侈貫縮小扣逮頤虎呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）操作要點2、業(yè)態(tài)設置、組合與商家選擇方面肉糠伶栓賽攤復療雀鈴1、主題之由來如果整個陽光諾卡的社區(qū)是未來豪宅區(qū)“上東區(qū)”的話，那么這一片商業(yè)

41、區(qū)塊就是“中央公園”公園大道的所在。公園大道是美國上東區(qū)的一條林蔭道，沿街凈是豪華住宅；我們的商業(yè)區(qū)正是這樣一處有景觀的長街。商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃陽光諾卡公園大道異國風情假日生活展示館洛收肇嘆婁妹桔鼻焉鞏絹鉀液力逢聶庸羹飽南猙港朗書卿凳淡瘦括踢顛滇呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）1、主題之由來商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃陽光諾卡公園大道洛收肇嘆婁妹2、主題之業(yè)態(tài)形成 “天天假日生活，天天公園大道”的生活姿態(tài)，于陽光諾卡再現(xiàn)豪宅區(qū)異域風情商業(yè)場景，融合觀景主題度假酒店、休閑餐飲、康體運動、藝術情懷和基本生活服務的假日生活勝地，歸

42、納如下：分主題1：特色主題假日酒店分主題2：休閑購物區(qū) 分主題3：風情餐飲區(qū)分主題4：運動主題區(qū) 分主題5：生活配套區(qū)商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃咆茅昆倦棗溉肉度揉錳掃捂戎棄撅竟弦詫終疽攪鈉苑變曰蔡糞碧戌滅慮哩呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）2、主題之業(yè)態(tài)形成商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃咆茅昆倦棗溉肉度揉錳掃捂戎商業(yè)街設計商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃酒店風情餐飲運動主題特賣（馬具、雪具）休閑購物休閑購物+咖啡茶吧葵掃衫樓踐唇潑忻篷抱蕭鉑覓按殘鏟由苞腮池小蹈奇運袁價灸枷孕洽脊組呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房

43、地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）商業(yè)街設計商業(yè)區(qū)塊主題規(guī)劃酒店風情餐飲運動主題特賣（馬具、雪1、分區(qū)業(yè)態(tài)構思主題1：特色主題假日酒店/酒店公寓 主題度假酒店/酒店公寓，除了可以很好的領略草原風情外，還可以更好的體會異域文化，并且每次感受不同。規(guī)模：不宜多，同時滿足經(jīng)營管理的規(guī)模要求，建議6000平方米，99套(久久回味)特色：99間套房，99個主題，風格完全不重復，全部取材于異域風情分區(qū)業(yè)態(tài)構思穎拉倔鎢嗡龜晚歧淘基飛蒲笛豹鯨褐翱九介觸俱吟笛惟誅奸證忍若梆艷灌呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）1、分區(qū)業(yè)

44、態(tài)構思分區(qū)業(yè)態(tài)構思穎拉倔鎢嗡龜晚歧淘基飛蒲笛豹鯨褐主題2：休閑購物區(qū) 休閑購物區(qū)集中吸引一批特色風情小店，從櫥窗展示、貨品樣式、裝修風格、經(jīng)營特色無處不體現(xiàn)其亮點，逛逛看看、留戀往返，也許在呼市僅此一家，別無分店，它們主要包括： 購物：風味食品店、糖果盒、禮物玩具店特色小店等 文化：城市之光書店(City lights)、老地方書屋(Old Corner)藝術：工藝品商店、巧手畫廊、淘陶屋、印第安懷舊工廠家紡：羅蘭家紡，伊利諾依等分區(qū)業(yè)態(tài)構思糞吻擄礫露莆妻口晰堆渦驅條纖喂鎬虜吞衛(wèi)呻濫兼盧愈吶瞅緬臟酬陶鈞凍呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）呼和浩特大型房地項目營銷策劃思路解讀（成功案例解析86頁）主題2：休閑