酒店管理公司資產(chǎn)評估方法

1、酒店管理公司資產(chǎn)評估方法(一)評估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強調(diào)的是企業(yè)的整體預期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價估值對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于市場，估值結(jié)果說服力強的特點。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值 和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的思路。本次評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓， 從國內(nèi)市場的交易情況看， 評估基準日同類型的交易案例較 少，因而很難獲得可用以比照的數(shù)個近期類似的交易案例，市場法評估賴以使用的條件受到限制，故不采用市場法。被評估單位歷史

2、年度經(jīng)營情況不理想，一直處于虧損，近兩年開始盈利，但由于被評估單位經(jīng)營的海南寶華海景大酒店的成立至今時間較長，近期租賃方和承租方對裝修、固定資產(chǎn)進行大規(guī)模更新，年租賃費有了大規(guī)模上升，為每年1,680.00萬元，租賃期限從2012年1月1日至2013年12月31日，企業(yè)運營成本中最大成本為租賃費用，由于租賃方為 承租方股東，且近3年租金變化較大，未來租金預測存在較大不確定性，故不適用收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在

3、評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨立獲利實體所 需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)價值的方法。各類資產(chǎn)及負債的評估方法如下：1、流動資產(chǎn)(1)貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款。對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實后的賬面值為評估值， 對幣種為外幣的貨幣資金按評估基準日中間匯價折算評估。(2)應收類賬款對應收賬款、其他應收款的評估， 評估人員在對應收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，應收類賬款采用個別認定和賬齡分析的方法

4、估計評估風險損失， 對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為 0;對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失為100%;對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參考企業(yè)會計計算壞賬準備的方法，根據(jù)賬齡分析估計出評估風險損失。經(jīng)評估人員和企業(yè)人員分析，并經(jīng)對客戶和往年收款的情況判斷，評估人員認為，對關(guān)聯(lián)方、職工個人、集團內(nèi)部的往來款項，評估風險壞賬損失的可能性為0;對外部單位發(fā)生時間1年以內(nèi)的發(fā)生評估風險壞賬損失的可能性為5%;發(fā)生時間1到2年的發(fā)生評估精品 文檔風險壞賬損失的可能性在10%;發(fā)生時間2到3年的發(fā)生評估風險壞賬損失的可能性在50%

5、; 3年以上評估風險損失為 100%。按以上標準，確定評估風險損失，以應收類賬款余額合計減去評估風險損失后的金額確 定評估值。壞賬準備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。(3)預付賬款對預付賬款的評估，評估人員在對預付款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng) 營管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時提供貨物等情況，以核實后的賬面值作為評估值。(4)存貨各類存貨具體評估方法如下：1)原材料原材料賬面值由購買價和合理費用構(gòu)成，由于大部分原材料周轉(zhuǎn)相對較快，賬面單價接近基準日市場價格，以實際數(shù)量乘以賬面單價確定

6、評估值。2)在庫周轉(zhuǎn)材料在庫周轉(zhuǎn)材料系企業(yè)生產(chǎn)使用的包裝袋與辦公家具，均為近期采購，在資產(chǎn)核實的基礎(chǔ)上，以核實后的賬面值確定評估值。對于其中庫齡較長周轉(zhuǎn)材料，按可回收凈值確定評估值。(5)其他流動資產(chǎn)對其他流動資產(chǎn)的評估，核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務內(nèi)容等賬務記錄，以證實資產(chǎn)的真實性、完整性。在核實無誤的基礎(chǔ)上，以核實后的賬面值確定為評估值。2、非流動資產(chǎn)(1)長期股權(quán)投資本次納入評估范圍的全部為長期股權(quán)投資。對長期股權(quán)投資，首先對長期投資形成的原因、賬面值和實際狀況等進行了取證核實， 并查閱了投資協(xié)議、股東會決議、章程和有關(guān)會計記錄等，以確定長期投資的真實性和完整

7、性。對納入本次評估范圍的被投資企業(yè)，根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標準要求，需對其進行整體評估，然后根據(jù)對被投資企業(yè)持股比例分別計算各長期投資企業(yè)評估值。評估中所遵循的評估原則、采用的評估方法、各項資產(chǎn)及負債的評估過程等保持一致， 在評估中采用同一標準、同一尺度，以合理公允和充分地反映各被投資單位各項資產(chǎn)的價值。 長期股權(quán)投資評估值=被投資單位整體評估后凈資產(chǎn)X持股比例(2)固定資產(chǎn)1)房屋建筑物本次評估按照房屋建筑物不同用途、結(jié)構(gòu)特點和使用性質(zhì)分別采用成本法與市場比較 法進行評估。房屋建筑物的市場比較法市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、 價格形成的時

8、間、區(qū)域因素(房地產(chǎn)的外部條件)及個別因素(房地產(chǎn)自身條件)加以比較 對照，以同類房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)， 做必要的修正，得出待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格。 運用市場比較法按下列基本步驟進行：A、搜集交易實例的有關(guān)資料；B、選取有效的可比市場交易實例；精品 文檔C、建立價格可比基礎(chǔ)； D、進行交易情況修正； E、進行交易日期修正； F、進行區(qū)域因素修正； G、進行個別因素修正； H、求得比準價格，確定被評估建筑物（或房地產(chǎn)）的評估值。 2）設(shè)備類資產(chǎn)根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和收 集資料情況，主要采用成本法進行評估。評估值=重輅全價x成新率1）機器設(shè)

9、備及電子設(shè)備A、重谿全價的確定機器設(shè)備重谿全價由設(shè)備購谿費、運雜費、安裝工程費、其他費用和資金成本等部分 組成。同時，按最新增值稅政策，該企業(yè)不滿足增值稅抵扣要求。 重輅全價計算公式： 重輅全價=設(shè)備購輅費+運雜費 +安裝工程費+其他費用+資金成本評估范圍內(nèi)的電子設(shè)備價值量較小，不需要安裝（或安裝由銷售商負責）以及運輸費用較低，參照現(xiàn)行市場購谿的價格確定。備購谿價的確定向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價，能夠查詢到基準日市場價格的設(shè)備，以市場價確定其購谿價；不能從市場詢到價格的設(shè)備，通過查閱2012年機電產(chǎn)品價格信息等資料及網(wǎng)上詢價來確定其購谿價； 運雜費的確定設(shè)備運雜費是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝

10、現(xiàn)場的運輸費用。運雜費率以設(shè)備購谿價為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如供貨條件約定由供貨商負責運輸和安裝時（在購谿價格中已含此部分價格），則不計運雜費。 安裝工程費的確定 參考？資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊 ？等資料，按照設(shè)備的特點、重量、安裝難易程度，以含稅設(shè)備購谿價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取。 對小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝工程費。 其他費用其他費用包括管理費、可行性研究報告及評估費、設(shè)計費、工程監(jiān)理費等，是依據(jù)該設(shè) 備所在地建設(shè)工程其他費用標準，結(jié)合本身設(shè)備特點進行計算。資金成本項目合理建設(shè)期為 1年，資金成本率為 6.00%。資金成本=（含稅購谿價

11、格+含稅運費+安裝調(diào)試費+其他費用）*貸款利率X建設(shè)工期X 1/2 B、成新率的確定在本次評估過程中，按照設(shè)備的經(jīng)濟使用壽命、現(xiàn)場勘察情況預計設(shè)備尚可使用年限， 并進而計算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）X 100%對價值量較小的一般設(shè)備和電子設(shè)備則采用年限法確定其成新率。C、評估值的確定評估值=重輅全價x成新率精品 文檔對生產(chǎn)年代久遠，已無同類型型號的機器設(shè)備和電子設(shè)備則參照近期二手市場行情確定 評估值。2)運輸車輛A、重谿全價的確定重輅全價=現(xiàn)行含稅購輅價+車輛購輅稅+新車上戶牌照手續(xù)費等。現(xiàn)行購價主要取自當?shù)仄囀袌霈F(xiàn)行報價或參照網(wǎng)上報價；車輛

12、購谿稅分不同排量按國家相關(guān)規(guī)定計??；新車上戶牌照手續(xù)費等分別車輛所處區(qū)域按當?shù)亟煌ü芾聿块T規(guī)定計取。B、成新率的確定對于運輸車輛，根據(jù)國經(jīng)貿(mào)經(jīng)1997456號文？關(guān)于發(fā)布？汽車報廢標準 ？的通知及2000 年12月18日國經(jīng)貿(mào)資源20001202號？關(guān)于調(diào)整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知？的有關(guān)規(guī)定,按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率，即： 使用年限成新率=(1已使用年限/規(guī)定使用年限)X 100% 行駛里程成新率=(1已行駛里程/規(guī)定行駛里程)X 100% 成新率=Min (使用年限成新率，行駛里程成新率)同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大

13、，則進行適當?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當，則不進行調(diào)整。C、評估值的確定評估值=重輅全價x成新率對生產(chǎn)年代久遠，已無類似車型的車輛則參照近期二手車市場行情確定評估值。(3)在建工程評估人員核實過程中通過現(xiàn)場核實設(shè)備數(shù)量，核對領(lǐng)用記錄及付款憑證，取得購谿合同，核實無誤。由于以上工程均為近期開工的項目，主要設(shè)備、材料市場價值變化不大，其基本 反映了評估基準日的購建成本，以核實后賬面值作為評估值。因項目工期短，不計取資金成本。(4)其他非流動資產(chǎn)長期待攤費用對長期待攤費用的評估，在核實支出和攤銷政策的基礎(chǔ)上，以評估目的實現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的、且與其他評估對象沒有重復的資產(chǎn)和權(quán)利的價值確定評估值。3、負

14、債檢驗核實各項負債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務人、負債額，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn) 權(quán)所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。獎品名稱：500萬U豆體驗卡卡號：50Dd4fea7001 everageD、stain7、The words below equals to one another except().A、the high season B 、the busy season C 、the peak season D. the off season8、Sichuan cuisine is () and contains chili.A、sour B 、sweet C、hot D 、sal

15、ty9、The word “cuisine means ().A、熱辣的B、菜系C、苦干的D、大堂吧10、The word a miscalculation refers to ()A、確認B、算賬C、結(jié)賬D、算錯賬11、The word “party in our book refers to ()A、隨行人員、聚會 B 、黨C、聚會D、黨員12、 PC is short for ()A、potato chips B 、portable computer C 、personal computer Dboth B and C13、what should the reservation cler

16、k says first when he/she answers the phone?A、Reservatons, may I help you? B、welcome to our hotel.C、please come to our hotel D、please nojoy your stay.14、The objects below are needed in Recreation Service except ().A、bowlings B 、refreshment C 、bar bell D 、billiards15.“Huanlemuchang Hot Pot in Huhhot is a kind of().A boot B booth C buffet D beverage一、多選題：(每題2分，共20分。多選、少選、漏選均不得分)1、 What should be prepared for a private secretary ?()A、yogaB、PCC、copierD、printer2、In what ways can the gue