房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略目標及措施

1、六、房地地產(chǎn)業(yè)務務發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標及措施施（一）房房地產(chǎn)行行業(yè)分析析1、土地地政策分分析從總體上上說，我我國的土土地資源源有限，人均耕耕地面積積 0.1066公頃(1.559畝)，不足足世界人人均數(shù)的的43%。所以以國家對對土地規(guī)規(guī)劃、使使用都有有較多的的法律、法規(guī)。對經(jīng)營營性用地地，國家家規(guī)定必必須招標標、拍賣賣或者掛掛牌方式式出讓。國家土土地政策策的變化化對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的影影響主要要體現(xiàn)在在以下一一些方面面：土地獲取取的難度度增加。由于國國家土地地供應總總量將受受到嚴格格的限制制，未來來房地產(chǎn)產(chǎn)公司獲獲取大面面積優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地的的難度將將增加；促使開發(fā)發(fā)商增加加核心能能力。土土地出讓讓方式

2、的的轉(zhuǎn)變將將促使一一些房地地產(chǎn)公司司從資源源優(yōu)勢型型企業(yè)向向能力優(yōu)優(yōu)勢型企企業(yè)轉(zhuǎn)變變，能力力優(yōu)勢的的形成與與市場化化進程速速度相關關；土地價格格上升。土地價價格比協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓價格總總體水平平上升，長期價價格趨向向合理區(qū)區(qū)間，但但總體價價格水平平將高于于現(xiàn)在水水平，這這對房地地產(chǎn)公司司未來的的利潤產(chǎn)產(chǎn)生較大大的影響響；行業(yè)競爭爭激化。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)競爭爭趨向激激化，實實力決定定開發(fā)機機會，資資本運作作、技術術創(chuàng)新、專業(yè)人人才、投投資策劃劃等方面面都對房房地產(chǎn)公公司提出出了更高高的要求求。2、房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的特點點及競爭爭態(tài)勢據(jù)近幾年年對房地地產(chǎn)銷售售收入的的統(tǒng)計分分析和預預測，房房地產(chǎn)的的市

3、場銷銷量將呈呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)增長的的勢頭：表十四：中國房房地產(chǎn)市市場銷售售收入預預測表單位：億億元20033年20044年20055年20066年20077年685777714488577100000114228房地產(chǎn)行行業(yè)是平平均利潤潤率較高高的行業(yè)業(yè)，達117.22%，但但利潤率率的波動動較大，表明行行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營風險險較大。在房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資方面，商品住住宅投資資占有較較大的比比重，將將近700%。房地產(chǎn)行行業(yè)受國國家經(jīng)濟濟的影響響較大，它國民民經(jīng)濟的的波動具具有很強強的相似似性。從行業(yè)的的生命周周期來看看，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處于成長長期。房地產(chǎn)行行業(yè)成功功的關鍵鍵因素如如下：整合才能能發(fā)展。

4、向集約約化大型型企業(yè)發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應當當通過實實施資產(chǎn)產(chǎn)重組、內(nèi)外兼兼并，在在短時期期內(nèi)快速速組建成成龐大的的企業(yè)集集團，形形成開發(fā)發(fā)優(yōu)勢；規(guī)?；a(chǎn)品開開發(fā)趨勢勢-考慮到到開發(fā)建建設房地地產(chǎn)利潤潤已接近近社會平平均值，只有開開發(fā)規(guī)模?；a(chǎn)品品，薄利利多銷，才符合合開發(fā)企企業(yè)的根根本利益益；打造企業(yè)業(yè)的核心心競爭力力。核心心競爭力力概括為為六個要要素： 土地資資源； 市場把把握； 產(chǎn)品設設計； 營銷管管理； 品質(zhì)控控制； 資本規(guī)規(guī)模。創(chuàng)新。定定制個性性化的產(chǎn)產(chǎn)品-對功功能性和和文化性性的把握握和創(chuàng)新新；管理理體系創(chuàng)創(chuàng)新-第一一步達到到科學管管理，與與市場經(jīng)經(jīng)濟接軌軌；第二二步實施施知

5、識管管理，與與知識經(jīng)經(jīng)濟銜接接；戰(zhàn)略略聯(lián)盟-“為競爭爭而合作作，靠合合作來競競爭”的新聯(lián)聯(lián)盟含義義正在被被房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商所接納納；一體化/多元化化經(jīng)營。為了節(jié)節(jié)約交易易成本，或者是是實現(xiàn)多多元化經(jīng)經(jīng)營，眾眾多的大大企業(yè)實實行前向向一體化化，或（和）后后向一體體化戰(zhàn)略略； 房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)可以采采用從建建材制造造、建材材供應到到房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、建筑安安裝、室室內(nèi)裝飾飾裝潢（包括裝裝飾材料料的制造造）、然然后到物物業(yè)管理理等等一一體化的的經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略，或或者是進進入其他他相關性性不大的的行業(yè)，實行多多元化經(jīng)經(jīng)營。3、寫字字樓市場場（1）寫寫字樓的的市場供供給總體上來來說，北北京未來來幾年內(nèi)內(nèi)中長

6、期期寫字樓樓的供給給量將超超過去110000萬平米米，20005年年前后，CBDD地區(qū)、中關村村、金融融街、亞亞運村累累計至少少有超過過5000萬平方方米的寫寫字樓供供應量。未來幾幾年寫字字樓面積積供應如如下表所所示：表十五：北京地地區(qū)近年年寫字樓樓供應面面積統(tǒng)計計及預測測單位：萬萬平米CBD中關村金融街其它地區(qū)區(qū)20044年供應應面積42574020055年供應應面積524940未來幾年年內(nèi)總供應面面積500200150150（2）寫寫字樓市市場特征征北京寫字字樓市場場是甲級級寫字樓樓一統(tǒng)天天下，頂頂級、甲甲級、乙乙級寫字字樓形成成1：77：2的的分布式式北京寫寫字樓市市場的最最大特征征。從

7、寫字樓樓本身來來說，最最重要的的兩個特特征是區(qū)區(qū)域位置置和檔次次，不同同地區(qū)對對兩者的的需求有有不一樣樣的特征征。北京寫字字樓租賃賃市場呈呈現(xiàn)三大大特征：交易集中中于四個個區(qū)域。無論從從交易數(shù)數(shù)量還是是從交易易面積來來看，、中關村村、燕莎莎和王府府井都是是北京寫寫字樓租租賃市場場最為集集中的區(qū)區(qū)域，這這四個區(qū)區(qū)域的交交易量占占到了市市場總份份額的660以以上；國內(nèi)外客客戶的選選擇不同同。中關關村對國國內(nèi)客戶戶，尤其其科技企企業(yè)的吸吸引力更更大，國國外客戶戶則更偏偏重于選選擇國際際氛圍較較為濃厚厚的、燕燕莎、王王府井等等區(qū)域。的租賃賃客戶中中，國際際知名企企業(yè)占到到了466，涉涉及的行行業(yè)則以以

8、通訊電電子、金金融保險險業(yè)為主主；王府府井和燕燕莎商圈圈的客戶戶構成較較為接近近，主要要是專業(yè)業(yè)服務性性公司；面積的需需求差異異大。11000020000平平方米的的租賃案案例最多多，占總總交易案案例的330.77。此此外，220000平方米米以上的的大面積積和3000平方方米以下下的小面面積交易易案例也也都很大大，分別別占266.7和233.9?？萍技肌①Q(mào)易易公司的的需求以以小面積積為主，而金融融保險業(yè)業(yè)、通訊訊電子業(yè)業(yè)和專業(yè)業(yè)服務業(yè)業(yè)等則需需要大面面積。（3）寫寫字樓的的的客戶戶分析北京市寫寫字樓需需求的大大客戶主主要是由由來自于于六個市市場的機機構、企企業(yè)和公公司組成成，其中中第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

9、客戶戶所占比比重至少少達到 50%以上。這六個個市場是是：金融融保險機機構、大大型集團團公司、外國公公司、國國家部委委機關、通訊電電信企業(yè)業(yè)和外省省市公司司。在可以預預見的一一段時期期，中資資機構、大型企企業(yè)集團團和部分分跨國公公司將成成為北京京寫字樓樓的主要要需求者者，原有有的客戶戶群體將將出現(xiàn)一一定的分分化。（二）中中鐵泰博博經(jīng)營狀狀況分析析1、中鐵鐵物資對對中鐵泰泰博的業(yè)業(yè)務定位位在中鐵物物資總公公司總體體發(fā)展思思路的指指導下，為獲得得實業(yè)支支撐，盤盤活土地地資源，中鐵物物資成立立了中鐵鐵泰博房房地產(chǎn)公公司。從行業(yè)的的利潤率率和資產(chǎn)產(chǎn)收益率率來說，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在眾多行行業(yè)中處處于優(yōu)勢勢

10、地位?；谝陨仙蟽牲c，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務是是中鐵物物資要大大力培育育和支持持的業(yè)務務。2、中鐵鐵泰博的的業(yè)務發(fā)發(fā)展20022年7月月26日日，中鐵鐵物資總總公司與與北京釋釋勝投資資公司共共同出資資成立北北京中鐵鐵泰博房房地產(chǎn)公公司，注注冊資金金30000萬元元。中鐵鐵物資總總公司占占公司880%的的股份，北京釋釋勝投資資有限公公司占公公司200%的股股份。220033年3月月中鐵泰泰博與香香港易達達國際投投資有限限公司合合作成立立“北京第第五廣場場置業(yè)有有限公司司”。共同同開發(fā)北北京第五五廣場項項目。20044年3取取得第五五廣場項項目的規(guī)規(guī)劃意見見書，北北京第五五廣場項項目總建建筑面積積為1220

11、0112平米米，建筑筑高度880米，地上117層，地下44層，定定位為55A級高高檔寫字字樓。3、中鐵鐵泰博目目前存在在的問題題和劣勢勢中鐵泰博博缺乏系系統(tǒng)化的的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃和戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理體系，公司處處于一種種項目推推動狀態(tài)態(tài)，對未未來發(fā)展展沒有明明確思路路和定位位。（11）目前前很難確確認中鐵鐵泰博的的戰(zhàn)略導導向，公公司只是是以完成成開發(fā)項項目為目目的，沒沒有一套套戰(zhàn)略制制定體系系；（22）中鐵鐵泰博缺缺乏強有有力的參參謀團隊隊的支持持，目前前也缺乏乏建立戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃團隊的的機制；中鐵泰博博的組織織機構上上看，公公司的高高管層較較多，中中層較少少，且有有些高管管沒有可可以領導導的下屬屬部門；中

12、鐵泰博博在開發(fā)發(fā)第五廣廣場項目目中當前前的劣勢勢因素：（1）經(jīng)驗、人才缺缺乏。中中鐵泰博博公司缺缺少大型型房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的運作經(jīng)經(jīng)驗，房房地產(chǎn)的的精英人人才缺乏乏；（22）市場場影響力力。中鐵鐵泰博在在房地產(chǎn)產(chǎn)界尚是是一個綜綜合實力力不強的的公司，難以取取得市場場的影響響力；（3）項項目前期期論證不不夠充分分。從中中鐵泰博博提供的的資料來來判斷，對項目目的前期期論證，有諸多多不足之之處，如如外部市市場分析析，經(jīng)濟濟因素分分析等；（4）缺乏計計劃性。到目前前為止，項目設設計、工工程建設設、全程程營銷等等環(huán)節(jié)的的運作方方式還沒沒有明確確，細致致的安排排，只有有大致的的思路；（5）寫字樓樓市場競競爭

13、激烈烈。北京京幾乎匯匯集了中中國最優(yōu)優(yōu)秀房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，是是一個競競爭非常常激勵的的市場，且甲級級寫字樓樓處于供供大于求求的狀況況；（66）潛在在客戶。中鐵泰泰博把項項目的客客戶定位位于北京京的最高高端市場場，定位位的潛在在客戶的的需求量量？購買買？租售售？他們們對寫字字樓的品品質(zhì)需求求等因素素是要仔仔細考慮慮的。（三）中中鐵泰博博房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位新華信建建議中鐵鐵泰博房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位為：作為中鐵鐵物資的的實業(yè)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務，盤活活中鐵物物資的現(xiàn)現(xiàn)有土地地資源，適當參參與社會會性土地地資源開開發(fā)；追求項目目高投資資回報率率，不盲盲目追求求公司規(guī)規(guī)模上迅迅速膨脹脹；追求高品品

14、質(zhì)的精精品項目目，不盲盲目追求求高市場場占有率率；形成以準準確定位位、獲取取和利用用高質(zhì)量量土地并并實現(xiàn)快快速投資資，獲取取回報的的核心競競爭力。（四）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務發(fā)展展戰(zhàn)略目目標（1）戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標制定的的依據(jù)：同行的標標桿企業(yè)業(yè)的發(fā)展展速度。如萬科科、萬通通、金地地等；中鐵物資資對房地地產(chǎn)業(yè)務務的發(fā)展展定位；新華信為為中鐵物物資制定定的總體體目標。業(yè)務的的發(fā)展目目標應納納入總公公司的發(fā)發(fā)展框架架之內(nèi)，并與總總公司的的整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略相協(xié)調(diào)調(diào)；中鐵物資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)時時，各地地土地資資源的外外部環(huán)境境，以及及中鐵物物資的內(nèi)內(nèi)部條件件。（2）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標表十六：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務財財

15、務目標標單位：億億元20044200552006620077200882010020155銷售收入入2.2665.8668利潤-0.2224-1.7740.5220.87791.2利潤率15%15%15%15%注：中鐵鐵泰博在在于20006年年以前重重點關注注第五廣廣場項目目，20006年年開始銷銷售，220077年銷售售完成； 房地產(chǎn)產(chǎn)要形成成穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流，20007年年銷售99萬平米米，平均均按每平平米40000元元計； 20110年銷銷售面積積20萬萬平米；設定利利潤率略略低于標標桿企業(yè)業(yè)的平均均利潤率率，取115%。（五）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃及戰(zhàn)戰(zhàn)略措施施1、 戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃

16、劃20044-20006年年，做實實做精第第五廣場場項目；依靠專業(yè)業(yè)化土地地投資開開發(fā)能力力，充分分利用現(xiàn)現(xiàn)有的土土地資源源，詳細細規(guī)劃，逐步開開發(fā)，獲獲取投資資回報；逐步地引引進和培培養(yǎng)房地地產(chǎn)的投投資策劃劃、營銷銷人才；完善內(nèi)部部管理機機制，形形成分工工明確的的職能/業(yè)務經(jīng)經(jīng)理負責責制、形形成與績績效掛鉤鉤的績效效考核體體系、形形成體現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勝劣劣汰的人人才競爭爭機制；建立和完完善公司司全面預預算管理理制度和和財務控控制體系系；建立起多多方融資資渠道；未來幾年年的土地地開發(fā)模模式上，可采取取合作開開發(fā)的方方式，利利用他方方的資金金、關系系和人才才的優(yōu)勢勢，快速速實現(xiàn)投投資回報報，形成成持續(xù)可

17、可控的現(xiàn)現(xiàn)金流；基于全國國當前的的土地政政策，結(jié)結(jié)合各地地公司的的業(yè)務特特點，在在原有土土地的使使用用途途上，作作適當?shù)牡难由扉_開發(fā)，可可能是未未來的思思路。2、 戰(zhàn)戰(zhàn)略措施施（1）從從項目開開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)的角度度可行性研研究：可可行性研研究質(zhì)量量是一個個項目成成敗的關關鍵質(zhì)量量因素。可行性性研究包包括了房房地產(chǎn)開開發(fā)的檔檔次、面面向的客客戶、價價格的定定位，涉涉及人文文、地理理、交通通、經(jīng)濟濟、環(huán)境境和今后后的發(fā)展展，周密密的調(diào)研研分析，重在把把控研究究的深度度和內(nèi)容容的準確確性；規(guī)劃質(zhì)量量：好的的項目規(guī)規(guī)劃引人人入勝，會給客客戶創(chuàng)造造出良好好的居住住或辦公公環(huán)境。同樣的的土地，同樣的的建筑面面

18、積，不不同的規(guī)規(guī)劃、設設計理念念，會產(chǎn)產(chǎn)生天壤壤之別的的效果。在規(guī)劃劃上要注注意避免免同質(zhì)化化現(xiàn)象，多運用用創(chuàng)新理理念，實實現(xiàn)功能能性和文文化性的的結(jié)合；單體設計計的質(zhì)量量：合理理的單體體設計可可以把人人的生活活、辦公公安排得得井然有有序，既既方便生生活、辦辦公又給給人以美美的享受受，有利利于營造造舒適溫溫馨的氛氛圍。單單體設計計首先在在于房屋屋的設計計和功能能的合理理性上。開發(fā)的組組織質(zhì)量量：編好好“開發(fā)組組織工作作計劃”，安排排好各組組團封閉閉配套交交用，才才能按部部就班，組織好好征地、拆遷、出圖、建設、集資及及周轉(zhuǎn)、入住及及管理，才能保保證既不不擾民又又不被民民擾；拆遷安置置的質(zhì)量量：作

19、好好拆遷安安置，最最大限度度減少拆拆遷后遺遺癥，是是能否順順利開發(fā)發(fā)的前提提。這方方面既有有政策問問題，也也有工作作質(zhì)量問問題。其其中包括括與拆遷遷居民的的談判、經(jīng)濟賠賠償、合合同簽訂訂、拆遷遷方式等等問題，都要做做到周密密安排，謹慎實實施。招投標的的管理：選好規(guī)規(guī)劃、設設計、施施工、監(jiān)監(jiān)理單位位、甲供供材料的的質(zhì)量，是做好好項目的的基礎。招標工工作質(zhì)量量控制主主要制定定完善的的招標制制度、嚴嚴格按招招標程序序?qū)嵤幹频牡臉说诇蕼蚀_、合合理；工程建筑筑質(zhì)量：施工質(zhì)質(zhì)量靠“預控入入手，過過程控制制把關”來保證證。中鐵鐵泰博或或其項目目公司不不能放棄棄對質(zhì)量量的控制制權，只只等交鑰鑰匙。要要以開

20、發(fā)發(fā)管理體體系，促促進施工工質(zhì)量保保證體系系工作的的質(zhì)量；環(huán)境建設設質(zhì)量：環(huán)境建建設要突突出品質(zhì)質(zhì)特色和和健康特特色，注注重各方方面的細細節(jié)的配配套。建建設上重重在控制制材料的的質(zhì)量和和整體施施工的協(xié)協(xié)調(diào)與控控制；配套質(zhì)量量：一個個好的住住宅小區(qū)區(qū)或?qū)懽肿謽堑呐渑涮自O施施都有可可能包括括：市政政道路、燃氣、水電空空調(diào)、人人防、消消防、電電梯、電電視天線線、電信信、園林林、環(huán)保保、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、文教教體育、商業(yè)、智能化化管理等等各個方方面。 配套設設施的施施工和維維護，要要注意各各個專業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)調(diào)和各自自的特點點。項目的綜綜合驗收收：項目目的驗收收，包括括規(guī)劃、設計、市政道道路、燃燃氣、熱熱力、水水電空調(diào)調(diào)、人防防、消防防、電梯梯、電視視