房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及措施

1、六、房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)及措施施（一）房房地產(chǎn)行行業(yè)分析析1、土地地政策分分析從總體上上說(shuō)，我我國(guó)的土土地資源源有限，人均耕耕地面積積 0.1066公頃(1.559畝)，不足足世界人人均數(shù)的的43%。所以以國(guó)家對(duì)對(duì)土地規(guī)規(guī)劃、使使用都有有較多的的法律、法規(guī)。對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地地，國(guó)家家規(guī)定必必須招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)或者掛掛牌方式式出讓。國(guó)家土土地政策策的變化化對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的影影響主要要體現(xiàn)在在以下一一些方面面：土地獲取取的難度度增加。由于國(guó)國(guó)家土地地供應(yīng)總總量將受受到嚴(yán)格格的限制制，未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)公司獲獲取大面面積優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地的的難度將將增加；促使開(kāi)發(fā)發(fā)商增加加核心能能力。土土地出讓讓方式

2、的的轉(zhuǎn)變將將促使一一些房地地產(chǎn)公司司從資源源優(yōu)勢(shì)型型企業(yè)向向能力優(yōu)優(yōu)勢(shì)型企企業(yè)轉(zhuǎn)變變，能力力優(yōu)勢(shì)的的形成與與市場(chǎng)化化進(jìn)程速速度相關(guān)關(guān)；土地價(jià)格格上升。土地價(jià)價(jià)格比協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格總總體水平平上升，長(zhǎng)期價(jià)價(jià)格趨向向合理區(qū)區(qū)間，但但總體價(jià)價(jià)格水平平將高于于現(xiàn)在水水平，這這對(duì)房地地產(chǎn)公司司未來(lái)的的利潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)生較大大的影響響；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激化。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)趨向激激化，實(shí)實(shí)力決定定開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)，資資本運(yùn)作作、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)人人才、投投資策劃劃等方面面都對(duì)房房地產(chǎn)公公司提出出了更高高的要求求。2、房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的特點(diǎn)點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)據(jù)近幾年年對(duì)房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售收入的的統(tǒng)計(jì)分分析和預(yù)預(yù)測(cè)，房房地產(chǎn)的的市

3、場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)量將呈呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)增長(zhǎng)的的勢(shì)頭：表十四：中國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)銷(xiāo)售售收入預(yù)預(yù)測(cè)表單位：億億元20033年20044年20055年20066年20077年685777714488577100000114228房地產(chǎn)行行業(yè)是平平均利潤(rùn)潤(rùn)率較高高的行業(yè)業(yè)，達(dá)117.22%，但但利潤(rùn)率率的波動(dòng)動(dòng)較大，表明行行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大。在房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資方面，商品住住宅投資資占有較較大的比比重，將將近700%。房地產(chǎn)行行業(yè)受?chē)?guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響響較大，它國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的波動(dòng)具具有很強(qiáng)強(qiáng)的相似似性。從行業(yè)的的生命周周期來(lái)看看，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處于成長(zhǎng)長(zhǎng)期。房地產(chǎn)行行業(yè)成功功的關(guān)鍵鍵因素如如下：整合才能能發(fā)展。

4、向集約約化大型型企業(yè)發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過(guò)實(shí)實(shí)施資產(chǎn)產(chǎn)重組、內(nèi)外兼兼并，在在短時(shí)期期內(nèi)快速速組建成成龐大的的企業(yè)集集團(tuán)，形形成開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)；規(guī)?；a(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)勢(shì)-考慮到到開(kāi)發(fā)建建設(shè)房地地產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)已接近近社會(huì)平平均值，只有開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模?；a(chǎn)品品，薄利利多銷(xiāo)，才符合合開(kāi)發(fā)企企業(yè)的根根本利益益；打造企業(yè)業(yè)的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力。核心心競(jìng)爭(zhēng)力力概括為為六個(gè)要要素： 土地資資源； 市場(chǎng)把把握； 產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)； 營(yíng)銷(xiāo)管管理； 品質(zhì)控控制； 資本規(guī)規(guī)模。創(chuàng)新。定定制個(gè)性性化的產(chǎn)產(chǎn)品-對(duì)功功能性和和文化性性的把握握和創(chuàng)新新；管理理體系創(chuàng)創(chuàng)新-第一一步達(dá)到到科學(xué)管管理，與與市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)接軌軌；第二二步實(shí)施施知

5、識(shí)管管理，與與知識(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)銜接接；戰(zhàn)略略聯(lián)盟-“為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)而合作作，靠合合作來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)”的新聯(lián)聯(lián)盟含義義正在被被房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商所接納納；一體化/多元化化經(jīng)營(yíng)。為了節(jié)節(jié)約交易易成本，或者是是實(shí)現(xiàn)多多元化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，眾眾多的大大企業(yè)實(shí)實(shí)行前向向一體化化，或（和）后后向一體體化戰(zhàn)略略； 房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)可以采采用從建建材制造造、建材材供應(yīng)到到房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安安裝、室室內(nèi)裝飾飾裝潢（包括裝裝飾材料料的制造造）、然然后到物物業(yè)管理理等等一一體化的的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略，或或者是進(jìn)進(jìn)入其他他相關(guān)性性不大的的行業(yè)，實(shí)行多多元化經(jīng)經(jīng)營(yíng)。3、寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)（1）寫(xiě)寫(xiě)字樓的的市場(chǎng)供供給總體上來(lái)來(lái)說(shuō)，北北京未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)中長(zhǎng)

6、期期寫(xiě)字樓樓的供給給量將超超過(guò)去110000萬(wàn)平米米，20005年年前后，CBDD地區(qū)、中關(guān)村村、金融融街、亞亞運(yùn)村累累計(jì)至少少有超過(guò)過(guò)5000萬(wàn)平方方米的寫(xiě)寫(xiě)字樓供供應(yīng)量。未來(lái)幾幾年寫(xiě)字字樓面積積供應(yīng)如如下表所所示：表十五：北京地地區(qū)近年年寫(xiě)字樓樓供應(yīng)面面積統(tǒng)計(jì)計(jì)及預(yù)測(cè)測(cè)單位：萬(wàn)萬(wàn)平米CBD中關(guān)村金融街其它地區(qū)區(qū)20044年供應(yīng)應(yīng)面積42574020055年供應(yīng)應(yīng)面積524940未來(lái)幾年年內(nèi)總供應(yīng)面面積500200150150（2）寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)特征征北京寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)是甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓一統(tǒng)天天下，頂頂級(jí)、甲甲級(jí)、乙乙級(jí)寫(xiě)字字樓形成成1：77：2的的分布式式北京寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的最最大特征征。從

7、寫(xiě)字樓樓本身來(lái)來(lái)說(shuō)，最最重要的的兩個(gè)特特征是區(qū)區(qū)域位置置和檔次次，不同同地區(qū)對(duì)對(duì)兩者的的需求有有不一樣樣的特征征。北京寫(xiě)字字樓租賃賃市場(chǎng)呈呈現(xiàn)三大大特征：交易集中中于四個(gè)個(gè)區(qū)域。無(wú)論從從交易數(shù)數(shù)量還是是從交易易面積來(lái)來(lái)看，、中關(guān)村村、燕莎莎和王府府井都是是北京寫(xiě)寫(xiě)字樓租租賃市場(chǎng)場(chǎng)最為集集中的區(qū)區(qū)域，這這四個(gè)區(qū)區(qū)域的交交易量占占到了市市場(chǎng)總份份額的660以以上；國(guó)內(nèi)外客客戶的選選擇不同同。中關(guān)關(guān)村對(duì)國(guó)國(guó)內(nèi)客戶戶，尤其其科技企企業(yè)的吸吸引力更更大，國(guó)國(guó)外客戶戶則更偏偏重于選選擇國(guó)際際氛圍較較為濃厚厚的、燕燕莎、王王府井等等區(qū)域。的租賃賃客戶中中，國(guó)際際知名企企業(yè)占到到了466，涉涉及的行行業(yè)則以以

8、通訊電電子、金金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)為主主；王府府井和燕燕莎商圈圈的客戶戶構(gòu)成較較為接近近，主要要是專(zhuān)業(yè)業(yè)服務(wù)性性公司；面積的需需求差異異大。11000020000平平方米的的租賃案案例最多多，占總總交易案案例的330.77。此此外，220000平方米米以上的的大面積積和3000平方方米以下下的小面面積交易易案例也也都很大大，分別別占266.7和233.9?？萍技肌①Q(mào)易易公司的的需求以以小面積積為主，而金融融保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、通訊訊電子業(yè)業(yè)和專(zhuān)業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)等則需需要大面面積。（3）寫(xiě)寫(xiě)字樓的的的客戶戶分析北京市寫(xiě)寫(xiě)字樓需需求的大大客戶主主要是由由來(lái)自于于六個(gè)市市場(chǎng)的機(jī)機(jī)構(gòu)、企企業(yè)和公公司組成成，其中中第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

9、客戶戶所占比比重至少少達(dá)到 50%以上。這六個(gè)個(gè)市場(chǎng)是是：金融融保險(xiǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)、大大型集團(tuán)團(tuán)公司、外國(guó)公公司、國(guó)國(guó)家部委委機(jī)關(guān)、通訊電電信企業(yè)業(yè)和外省省市公司司。在可以預(yù)預(yù)見(jiàn)的一一段時(shí)期期，中資資機(jī)構(gòu)、大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)和部分分跨國(guó)公公司將成成為北京京寫(xiě)字樓樓的主要要需求者者，原有有的客戶戶群體將將出現(xiàn)一一定的分分化。（二）中中鐵泰博博經(jīng)營(yíng)狀狀況分析析1、中鐵鐵物資對(duì)對(duì)中鐵泰泰博的業(yè)業(yè)務(wù)定位位在中鐵物物資總公公司總體體發(fā)展思思路的指指導(dǎo)下，為獲得得實(shí)業(yè)支支撐，盤(pán)盤(pán)活土地地資源，中鐵物物資成立立了中鐵鐵泰博房房地產(chǎn)公公司。從行業(yè)的的利潤(rùn)率率和資產(chǎn)產(chǎn)收益率率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在眾多行行業(yè)中處處于優(yōu)勢(shì)勢(shì)

10、地位?；谝陨仙蟽牲c(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)是是中鐵物物資要大大力培育育和支持持的業(yè)務(wù)務(wù)。2、中鐵鐵泰博的的業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展20022年7月月26日日，中鐵鐵物資總總公司與與北京釋釋勝投資資公司共共同出資資成立北北京中鐵鐵泰博房房地產(chǎn)公公司，注注冊(cè)資金金30000萬(wàn)元元。中鐵鐵物資總總公司占占公司880%的的股份，北京釋釋勝投資資有限公公司占公公司200%的股股份。220033年3月月中鐵泰泰博與香香港易達(dá)達(dá)國(guó)際投投資有限限公司合合作成立立“北京第第五廣場(chǎng)場(chǎng)置業(yè)有有限公司司”。共同同開(kāi)發(fā)北北京第五五廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目。20044年3取取得第五五廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)，北北京第五五廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目總建建筑面積積為1220

11、0112平米米，建筑筑高度880米，地上117層，地下44層，定定位為55A級(jí)高高檔寫(xiě)字字樓。3、中鐵鐵泰博目目前存在在的問(wèn)題題和劣勢(shì)勢(shì)中鐵泰博博缺乏系系統(tǒng)化的的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃和戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理體系，公司處處于一種種項(xiàng)目推推動(dòng)狀態(tài)態(tài)，對(duì)未未來(lái)發(fā)展展沒(méi)有明明確思路路和定位位。（11）目前前很難確確認(rèn)中鐵鐵泰博的的戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)向，公公司只是是以完成成開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為目目的，沒(méi)沒(méi)有一套套戰(zhàn)略制制定體系系；（22）中鐵鐵泰博缺缺乏強(qiáng)有有力的參參謀團(tuán)隊(duì)隊(duì)的支持持，目前前也缺乏乏建立戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃團(tuán)隊(duì)的的機(jī)制；中鐵泰博博的組織織機(jī)構(gòu)上上看，公公司的高高管層較較多，中中層較少少，且有有些高管管沒(méi)有可可以領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的下屬屬部門(mén)；中

12、鐵泰博博在開(kāi)發(fā)發(fā)第五廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目中當(dāng)前前的劣勢(shì)勢(shì)因素：（1）經(jīng)驗(yàn)、人才缺缺乏。中中鐵泰博博公司缺缺少大型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，房房地產(chǎn)的的精英人人才缺乏乏；（22）市場(chǎng)場(chǎng)影響力力。中鐵鐵泰博在在房地產(chǎn)產(chǎn)界尚是是一個(gè)綜綜合實(shí)力力不強(qiáng)的的公司，難以取取得市場(chǎng)場(chǎng)的影響響力；（3）項(xiàng)項(xiàng)目前期期論證不不夠充分分。從中中鐵泰博博提供的的資料來(lái)來(lái)判斷，對(duì)項(xiàng)目目的前期期論證，有諸多多不足之之處，如如外部市市場(chǎng)分析析，經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素分分析等；（4）缺乏計(jì)計(jì)劃性。到目前前為止，項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)、工工程建設(shè)設(shè)、全程程營(yíng)銷(xiāo)等等環(huán)節(jié)的的運(yùn)作方方式還沒(méi)沒(méi)有明確確，細(xì)致致的安排排，只有有大致的的思路；（5）寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)

13、激烈烈。北京京幾乎匯匯集了中中國(guó)最優(yōu)優(yōu)秀房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，是是一個(gè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)非常常激勵(lì)的的市場(chǎng)，且甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓處于供供大于求求的狀況況；（66）潛在在客戶。中鐵泰泰博把項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶定位位于北京京的最高高端市場(chǎng)場(chǎng)，定位位的潛在在客戶的的需求量量？購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)？租售售？他們們對(duì)寫(xiě)字字樓的品品質(zhì)需求求等因素素是要仔仔細(xì)考慮慮的。（三）中中鐵泰博博房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位新華信建建議中鐵鐵泰博房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位為：作為中鐵鐵物資的的實(shí)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)，盤(pán)活活中鐵物物資的現(xiàn)現(xiàn)有土地地資源，適當(dāng)參參與社會(huì)會(huì)性土地地資源開(kāi)開(kāi)發(fā)；追求項(xiàng)目目高投資資回報(bào)率率，不盲盲目追求求公司規(guī)規(guī)模上迅迅速膨脹脹；追求高品品

14、質(zhì)的精精品項(xiàng)目目，不盲盲目追求求高市場(chǎng)場(chǎng)占有率率；形成以準(zhǔn)準(zhǔn)確定位位、獲取取和利用用高質(zhì)量量土地并并實(shí)現(xiàn)快快速投資資，獲取取回報(bào)的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。（四）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展戰(zhàn)略目目標(biāo)（1）戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)制定的的依據(jù)：同行的標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)的發(fā)展展速度。如萬(wàn)科科、萬(wàn)通通、金地地等；中鐵物資資對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的發(fā)展展定位；新華信為為中鐵物物資制定定的總體體目標(biāo)。業(yè)務(wù)的的發(fā)展目目標(biāo)應(yīng)納納入總公公司的發(fā)發(fā)展框架架之內(nèi)，并與總總公司的的整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略相協(xié)調(diào)調(diào)；中鐵物資資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)，各地地土地資資源的外外部環(huán)境境，以及及中鐵物物資的內(nèi)內(nèi)部條件件。（2）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)表十六：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)財(cái)

15、務(wù)目標(biāo)標(biāo)單位：億億元20044200552006620077200882010020155銷(xiāo)售收入入2.2665.8668利潤(rùn)-0.2224-1.7740.5220.87791.2利潤(rùn)率15%15%15%15%注：中鐵鐵泰博在在于20006年年以前重重點(diǎn)關(guān)注注第五廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目，20006年年開(kāi)始銷(xiāo)銷(xiāo)售，220077年銷(xiāo)售售完成； 房地產(chǎn)產(chǎn)要形成成穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流，20007年年銷(xiāo)售99萬(wàn)平米米，平均均按每平平米40000元元計(jì)； 20110年銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積20萬(wàn)萬(wàn)平米；設(shè)定利利潤(rùn)率略略低于標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)的平均均利潤(rùn)率率，取115%。（五）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃及戰(zhàn)戰(zhàn)略措施施1、 戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃

16、劃20044-20006年年，做實(shí)實(shí)做精第第五廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目；依靠專(zhuān)業(yè)業(yè)化土地地投資開(kāi)開(kāi)發(fā)能力力，充分分利用現(xiàn)現(xiàn)有的土土地資源源，詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，逐步開(kāi)開(kāi)發(fā)，獲獲取投資資回報(bào)；逐步地引引進(jìn)和培培養(yǎng)房地地產(chǎn)的投投資策劃劃、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)人才；完善內(nèi)部部管理機(jī)機(jī)制，形形成分工工明確的的職能/業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制、形形成與績(jī)績(jī)效掛鉤鉤的績(jī)效效考核體體系、形形成體現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勝劣劣汰的人人才競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制；建立和完完善公司司全面預(yù)預(yù)算管理理制度和和財(cái)務(wù)控控制體系系；建立起多多方融資資渠道；未來(lái)幾年年的土地地開(kāi)發(fā)模模式上，可采取取合作開(kāi)開(kāi)發(fā)的方方式，利利用他方方的資金金、關(guān)系系和人才才的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，快速速實(shí)現(xiàn)投投資回報(bào)報(bào)，形成成持續(xù)可

17、可控的現(xiàn)現(xiàn)金流；基于全國(guó)國(guó)當(dāng)前的的土地政政策，結(jié)結(jié)合各地地公司的的業(yè)務(wù)特特點(diǎn)，在在原有土土地的使使用用途途上，作作適當(dāng)?shù)牡难由扉_(kāi)開(kāi)發(fā)，可可能是未未來(lái)的思思路。2、 戰(zhàn)戰(zhàn)略措施施（1）從從項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)的角度度可行性研研究：可可行性研研究質(zhì)量量是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目成成敗的關(guān)關(guān)鍵質(zhì)量量因素?？尚行孕匝芯堪朔糠康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的檔檔次、面面向的客客戶、價(jià)價(jià)格的定定位，涉涉及人文文、地理理、交通通、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、環(huán)境境和今后后的發(fā)展展，周密密的調(diào)研研分析，重在把把控研究究的深度度和內(nèi)容容的準(zhǔn)確確性；規(guī)劃質(zhì)量量：好的的項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃引人人入勝，會(huì)給客客戶創(chuàng)造造出良好好的居住住或辦公公環(huán)境。同樣的的土地，同樣的的建筑面面

18、積，不不同的規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)理念念，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生天壤壤之別的的效果。在規(guī)劃劃上要注注意避免免同質(zhì)化化現(xiàn)象，多運(yùn)用用創(chuàng)新理理念，實(shí)實(shí)現(xiàn)功能能性和文文化性的的結(jié)合；單體設(shè)計(jì)計(jì)的質(zhì)量量：合理理的單體體設(shè)計(jì)可可以把人人的生活活、辦公公安排得得井然有有序，既既方便生生活、辦辦公又給給人以美美的享受受，有利利于營(yíng)造造舒適溫溫馨的氛氛圍。單單體設(shè)計(jì)計(jì)首先在在于房屋屋的設(shè)計(jì)計(jì)和功能能的合理理性上。開(kāi)發(fā)的組組織質(zhì)量量：編好好“開(kāi)發(fā)組組織工作作計(jì)劃”，安排排好各組組團(tuán)封閉閉配套交交用，才才能按部部就班，組織好好征地、拆遷、出圖、建設(shè)、集資及及周轉(zhuǎn)、入住及及管理，才能保保證既不不擾民又又不被民民擾；拆遷安置置的質(zhì)量量：作

19、好好拆遷安安置，最最大限度度減少拆拆遷后遺遺癥，是是能否順順利開(kāi)發(fā)發(fā)的前提提。這方方面既有有政策問(wèn)問(wèn)題，也也有工作作質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題。其其中包括括與拆遷遷居民的的談判、經(jīng)濟(jì)賠賠償、合合同簽訂訂、拆遷遷方式等等問(wèn)題，都要做做到周密密安排，謹(jǐn)慎實(shí)實(shí)施。招投標(biāo)的的管理：選好規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)監(jiān)理單位位、甲供供材料的的質(zhì)量，是做好好項(xiàng)目的的基礎(chǔ)。招標(biāo)工工作質(zhì)量量控制主主要制定定完善的的招標(biāo)制制度、嚴(yán)嚴(yán)格按招招標(biāo)程序序?qū)嵤?，編制的的?biāo)底準(zhǔn)準(zhǔn)確、合合理；工程建筑筑質(zhì)量：施工質(zhì)質(zhì)量靠“預(yù)控入入手，過(guò)過(guò)程控制制把關(guān)”來(lái)保證證。中鐵鐵泰博或或其項(xiàng)目目公司不不能放棄棄對(duì)質(zhì)量量的控制制權(quán)，只只等交鑰鑰匙。要要以開(kāi)

20、發(fā)發(fā)管理體體系，促促進(jìn)施工工質(zhì)量保保證體系系工作的的質(zhì)量；環(huán)境建設(shè)設(shè)質(zhì)量：環(huán)境建建設(shè)要突突出品質(zhì)質(zhì)特色和和健康特特色，注注重各方方面的細(xì)細(xì)節(jié)的配配套。建建設(shè)上重重在控制制材料的的質(zhì)量和和整體施施工的協(xié)協(xié)調(diào)與控控制；配套質(zhì)量量：一個(gè)個(gè)好的住住宅小區(qū)區(qū)或?qū)懽肿謽堑呐渑涮自O(shè)施施都有可可能包括括：市政政道路、燃?xì)?、水電空空調(diào)、人人防、消消防、電電梯、電電視天線線、電信信、園林林、環(huán)保保、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、文教教體育、商業(yè)、智能化化管理等等各個(gè)方方面。 配套設(shè)設(shè)施的施施工和維維護(hù)，要要注意各各個(gè)專(zhuān)業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)調(diào)和各自自的特點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目的綜綜合驗(yàn)收收：項(xiàng)目目的驗(yàn)收收，包括括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市政道道路、燃燃?xì)?、熱熱力、水水電空調(diào)調(diào)、人防防、消防防、電梯梯、電視視