戴德梁行-玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告

1、目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc182727144 1.項目目簡介 PAGEREF _Toc182727144 h 44 HYPERLINK l _Toc182727145 1.1.研究目目的 PAGEREF _Toc182727145 h 4 HYPERLINK l _Toc182727146 1.2.研究方方法 PAGEREF _Toc182727146 h 4 HYPERLINK l _Toc182727147 1.3.相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc182727147 h 55 HYPERLINK l _Toc182727148 2.影響

2、響項目發(fā)發(fā)展的社社會經(jīng)濟濟情況 PAGEREF _Toc182727148 h 66 HYPERLINK l _Toc182727149 2.1.國民經(jīng)經(jīng)濟經(jīng)濟濟發(fā)展情情況分析析 PAGEREF _Toc182727149 h 6 HYPERLINK l _Toc182727150 2.1.1.國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值 PAGEREF _Toc182727150 h 66 HYPERLINK l _Toc182727151 2.1.2.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu) PAGEREF _Toc182727151 h 6 HYPERLINK l _Toc182727152 2.2.人口分分布、增增長及變變遷情況況 PAGE

3、REF _Toc182727152 h 9 HYPERLINK l _Toc182727153 2.3.居民生生活水平平、消費費結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc182727153 h 110 HYPERLINK l _Toc182727154 2.4.城市規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc182727154 h 111 HYPERLINK l _Toc182727155 2.5.小結(jié) PAGEREF _Toc182727155 h 122 HYPERLINK l _Toc182727156 3.市場場研究 PAGEREF _Toc182727156 h 113 HYPERLINK l _Toc18

4、2727157 3.1.玉溪市市商業(yè)物物業(yè)整體體市場特特點分析析 PAGEREF _Toc182727157 h 13 HYPERLINK l _Toc182727158 3.1.1.商商業(yè)物業(yè)業(yè)分布特特點 PAGEREF _Toc182727158 h 133 HYPERLINK l _Toc182727159 3.1.2.商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀和態(tài)態(tài)勢 PAGEREF _Toc182727159 h 144 HYPERLINK l _Toc182727160 3.1.3.商商業(yè)市場場整體環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc182727160 h 166 HYPERLINK l _Toc1827

5、27161 3.1.4.商商業(yè)物業(yè)業(yè)供求情情況 PAGEREF _Toc182727161 h 177 HYPERLINK l _Toc182727162 3.1.5.小小結(jié) PAGEREF _Toc182727162 h 200 HYPERLINK l _Toc182727163 3.2.玉溪市市主要商商圈情況況分析 PAGEREF _Toc182727163 h 221 HYPERLINK l _Toc182727164 3.2.1.南南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc182727164 h 22 HYPERLINK l _Toc182727165 3.2.2.小小廟街商商業(yè)區(qū)

6、PAGEREF _Toc182727165 h 224 HYPERLINK l _Toc182727166 3.2.3.舊城商商業(yè)街商商業(yè)區(qū) PAGEREF _Toc182727166 h 226 HYPERLINK l _Toc182727167 3.3.地塊所所在區(qū)域域的商業(yè)業(yè)情況分分析 PAGEREF _Toc182727167 h 277 HYPERLINK l _Toc182727168 3.4.個案分分析 PAGEREF _Toc182727168 h 288 HYPERLINK l _Toc182727169 3.4.1.玉玉溪百貨貨大樓 PAGEREF _Toc18272716

7、9 h 229 HYPERLINK l _Toc182727170 3.4.2.九九龍商業(yè)業(yè)廣場 PAGEREF _Toc182727170 h 330 HYPERLINK l _Toc182727171 3.4.3.昆昆明新百百貨大樓樓商場 PAGEREF _Toc182727171 h 332 HYPERLINK l _Toc182727172 3.4.4.柏柏聯(lián)廣場場商場 PAGEREF _Toc182727172 h 334 HYPERLINK l _Toc182727173 3.5.消費者者和商戶戶需求特特征分析析 PAGEREF _Toc182727173 h 35 HYPERLI

8、NK l _Toc182727174 3.5.1.消消費者行行為研究究 PAGEREF _Toc182727174 h 36 HYPERLINK l _Toc182727175 3.5.2.經(jīng)經(jīng)營者行行為研究究 PAGEREF _Toc182727175 h 38 HYPERLINK l _Toc182727176 4.項目目區(qū)位研研究 PAGEREF _Toc182727176 h 411 HYPERLINK l _Toc182727177 4.1.項目所所在區(qū)域域特點 PAGEREF _Toc182727177 h 441 HYPERLINK l _Toc182727178 4.2.交通運

9、運輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及地理理位置 PAGEREF _Toc182727178 h 442 HYPERLINK l _Toc182727179 4.2.1.交交通運輸輸網(wǎng)絡(luò) PAGEREF _Toc182727179 h 442 HYPERLINK l _Toc182727180 4.2.2.項項目地理理位置 PAGEREF _Toc182727180 h 443 HYPERLINK l _Toc182727181 4.3.項目所所在區(qū)域域的未來來規(guī)劃 PAGEREF _Toc182727181 h 443 HYPERLINK l _Toc182727182 4.4.小結(jié) PAGEREF _Toc1827

10、27182 h 444 HYPERLINK l _Toc182727183 5.項目目優(yōu)劣勢勢、機會會威脅點點（SWWOT）分析 PAGEREF _Toc182727183 h 445 HYPERLINK l _Toc182727184 5.1項項目優(yōu)勢勢與劣勢勢分析 PAGEREF _Toc182727184 h 445 HYPERLINK l _Toc182727185 5.2項項目機會會與威脅脅分析 PAGEREF _Toc182727185 h 446 HYPERLINK l _Toc182727186 5.3項項目競爭爭力發(fā)揮揮 PAGEREF _Toc182727186 h 47

11、HYPERLINK l _Toc182727187 6.項目目定位 PAGEREF _Toc182727187 h 447 HYPERLINK l _Toc182727188 6.1.目標(biāo)客客戶定位位 PAGEREF _Toc182727188 h 47 HYPERLINK l _Toc182727189 6.2.主題定定位 PAGEREF _Toc182727189 h 499 HYPERLINK l _Toc182727190 6.3.檔次定定位 PAGEREF _Toc182727190 h 500 HYPERLINK l _Toc182727191 6.4.功能定定位 PAGEREF

12、_Toc182727191 h 500 HYPERLINK l _Toc182727192 6.5.各層定定位 PAGEREF _Toc182727192 h 500 HYPERLINK l _Toc182727193 6.5.1樓層層定位原原則 PAGEREF _Toc182727193 h 500 HYPERLINK l _Toc182727194 6.5.2主力力店鋪設(shè)設(shè)置建議議 PAGEREF _Toc182727194 h 51 HYPERLINK l _Toc182727195 6.5.3樓層層功能主主題設(shè)置置 PAGEREF _Toc182727195 h 51 HYPERLIN

13、K l _Toc182727196 7.規(guī)劃劃設(shè)計與與建筑設(shè)設(shè)計建議議 PAGEREF _Toc182727196 h 55 HYPERLINK l _Toc182727197 7.1.規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議 PAGEREF _Toc182727197 h 55 HYPERLINK l _Toc182727198 7.2.建筑設(shè)設(shè)計初步步建議 PAGEREF _Toc182727198 h 557 HYPERLINK l _Toc182727199 7.2.1建筑筑造型和和風(fēng)格 PAGEREF _Toc182727199 h 557 HYPERLINK l _Toc182727200 7.2.2平面

14、面布局 PAGEREF _Toc182727200 h 559 HYPERLINK l _Toc182727201 7.3.配套設(shè)設(shè)施建議議 PAGEREF _Toc182727201 h 62 HYPERLINK l _Toc182727202 7.3.1主要要機電設(shè)設(shè)備 PAGEREF _Toc182727202 h 622 HYPERLINK l _Toc182727203 7.3.2交流流和休息息的場所所 PAGEREF _Toc182727203 h 62 HYPERLINK l _Toc182727204 7.3.3促銷銷、展示示商品的的活動場場所 PAGEREF _Toc1827

15、27204 h 622 HYPERLINK l _Toc182727205 8.租售售方案建建議 PAGEREF _Toc182727205 h 633 HYPERLINK l _Toc182727206 8.1.方案一一：先租租賃后整整體銷售售。 PAGEREF _Toc182727206 h 633 HYPERLINK l _Toc182727207 8.2.方案二二：產(chǎn)權(quán)權(quán)分割銷銷售。 PAGEREF _Toc182727207 h 664 HYPERLINK l _Toc182727208 9.招商商策略建建議 PAGEREF _Toc182727208 h 655 HYPERLINK

16、 l _Toc182727209 9.1.招商策策略 PAGEREF _Toc182727209 h 655 HYPERLINK l _Toc182727210 9.2.招商客客戶定位位 PAGEREF _Toc182727210 h 65 HYPERLINK l _Toc182727211 9.2.1.商商戶引進進原則 PAGEREF _Toc182727211 h 665 HYPERLINK l _Toc182727212 9.2.2.各各層商戶戶定位 PAGEREF _Toc182727212 h 666 HYPERLINK l _Toc182727213 9.3.租金定定位 PAGER

17、EF _Toc182727213 h 677 HYPERLINK l _Toc182727214 9.3.1.租租金建議議 PAGEREF _Toc182727214 h 67 HYPERLINK l _Toc182727215 9.3.2.租租金策略略 PAGEREF _Toc182727215 h 68 HYPERLINK l _Toc182727216 9.4.各期推推出時機機、面積積、區(qū)域域 PAGEREF _Toc182727216 h 69 HYPERLINK l _Toc182727217 9.4.1.招招商進度度計劃 PAGEREF _Toc182727217 h 669 HY

18、PERLINK l _Toc182727218 9.4.2.租租賃進度度計劃： PAGEREF _Toc182727218 h 69 HYPERLINK l _Toc182727219 9.5.招商形形式 PAGEREF _Toc182727219 h 699 HYPERLINK l _Toc182727220 10.銷銷售策略略建議 PAGEREF _Toc182727220 h 771 HYPERLINK l _Toc182727221 10.11.價格格策略及及定位 PAGEREF _Toc182727221 h 771 HYPERLINK l _Toc182727222 10.11.1

19、價價格定位位： PAGEREF _Toc182727222 h 711 HYPERLINK l _Toc182727223 10.11.2價價格策略略 PAGEREF _Toc182727223 h 71 HYPERLINK l _Toc182727224 10.22.銷售售手段 PAGEREF _Toc182727224 h 772 HYPERLINK l _Toc182727225 10.33.賣點點梳理 PAGEREF _Toc182727225 h 774 HYPERLINK l _Toc182727226 11.推推廣策略略建議 PAGEREF _Toc182727226 h 776

20、 HYPERLINK l _Toc182727227 11.11.推廣廣主題 PAGEREF _Toc182727227 h 776 HYPERLINK l _Toc182727228 11.22.媒體體組合 PAGEREF _Toc182727228 h 777 HYPERLINK l _Toc182727229 11.33.推廣廣策略 PAGEREF _Toc182727229 h 778 HYPERLINK l _Toc182727230 12.項項目經(jīng)濟濟效益分分析 PAGEREF _Toc182727230 h 811 HYPERLINK l _Toc182727231 12.11.

21、成本本費用分分析 PAGEREF _Toc182727231 h 811 HYPERLINK l _Toc182727232 12.22.營業(yè)業(yè)利潤分分析 PAGEREF _Toc182727232 h 811 HYPERLINK l _Toc182727233 12.33.盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc182727233 h 811 HYPERLINK l _Toc182727234 12.44.經(jīng)濟濟效益分分析 PAGEREF _Toc182727234 h 833 HYPERLINK l _Toc182727235 13.結(jié)結(jié)論及關(guān)關(guān)鍵控制制點 PAGEREF _Toc182

22、727235 h 844 HYPERLINK l _Toc182727236 13.11.結(jié)論論 PAGEREF _Toc182727236 h 84 HYPERLINK l _Toc182727237 13.22.關(guān)鍵鍵控制點點 PAGEREF _Toc182727237 h 851.項目目簡介項目位于于玉溪市市紅塔區(qū)區(qū)紅塔大大道與東東風(fēng)路交交界處，東至東東風(fēng)路，西至花花園街南南端，南南至紅塔塔大道，北至瓦瓦窯十二二組民房房，占地地15.16畝畝，規(guī)劃劃總建筑筑面積約約4.446萬平平方米，項目有有雙向44路公交交車可到到。項目現(xiàn)狀狀為待開開發(fā)用地地研究目的的研究項目目相關(guān)物物業(yè)的市市場狀況

23、況，判別別項目的的市場前前景，尋尋找項目目的市場場空間，確定項項目的市市場定位位。發(fā)掘各種種有利資資源，運運用行之之有效的的招商、推廣、銷售策策略，實實現(xiàn)項目目市場價價值最大大化。研究方法法本報告通通過分析析玉溪市市及各縣縣區(qū)宏觀觀經(jīng)濟、人口狀狀況、房房地產(chǎn)市市場狀況況、區(qū)域域現(xiàn)狀及及有關(guān)規(guī)規(guī)劃、各各商圈相相關(guān)物業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r、消消費者及及商戶需需求特征征等因素素對項目目發(fā)展的的影響，結(jié)合項項目自身身的條件件、規(guī)劃劃要素，判別項項目的市市場前景景，及確確定項目目的市場場定位，提出項項目建筑筑規(guī)劃修修改建議議；梳理理各種對對項目發(fā)發(fā)展的利利弊因素素，揚長長避短，提出行行之有效效的招商商、推廣廣、

24、銷售售策略建建議，實實現(xiàn)項目目最大的的市場價價值。具具體采用用的研究究方法有有：研究方法法一：定定量定性性分析法法根據(jù)客觀觀、科學(xué)學(xué)、公正正的原則則，針對對研究的的目標(biāo)，通過戴戴德梁行行資料庫庫、政府府統(tǒng)計文文獻、城城市規(guī)劃劃和政策策法規(guī)的的公告、房地產(chǎn)產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、實地地探訪等等形式，廣泛搜搜集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消消費者及及商戶需需求特征征分析結(jié)結(jié)果，對對數(shù)據(jù)進進行定量量分析，對研究究的關(guān)鍵鍵部分進進行量化化的推測測，使之之具有科科學(xué)論據(jù)據(jù)支撐，并在此此基礎(chǔ)上上進行定定性的研研究，做做到定量量與定性性相結(jié)合合。研究方法法二：取取證法在研究中中，我們們將通過過對先進進案例的的深入剖剖

25、析，揭揭示同類類型物業(yè)業(yè)的發(fā)展展軌跡，去蕪存存青，為為項目發(fā)發(fā)展提供供良好的的參考經(jīng)經(jīng)驗。研究方法法三：類類比法在本次研研究中，我司通通過考察察當(dāng)?shù)丶凹袄ッ鞲鞲鞣N類型型的商業(yè)業(yè)物業(yè)，通過對對其優(yōu)劣劣勢的分分析，并并結(jié)合我我司積累累的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)方方面的經(jīng)經(jīng)驗，將將項目與與潛在的的競爭對對手進行行比較，通過研研究競爭爭對手的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀以及及其成功功與失敗敗之處，使項目目能夠揚揚長避短短。相關(guān)經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)項目有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)如下下：序號主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)參數(shù)單位備注1項目總用用地面積積17,8840平方米1.1建筑用地地面積8,9776 平方米按13.4644畝折算算1.2綠化用地地

26、面積1,1333 平方米按1.77畝折算算1.3停車場用用地面積積8,8664 平方米按13.2966畝折算算2容積率2.5883總建筑面面積44,6613.70 平方米3.1地上商場場建筑面面積27,1199.70 平方米共四層3.1.1首層商場場建筑面面積7,2228.668 平方米3.1.2二層商場場建筑面面積7,2228.668 平方米3.1.3三層商場場建筑面面積6,6441.113 平方米3.1.4四層商場場建筑面面積6,1001.221 平方米3.2地下商場場(沃爾瑪瑪)建筑面面積17,4414 平方米一層2.影響響項目發(fā)發(fā)展的社社會經(jīng)濟濟情況國民經(jīng)濟濟經(jīng)濟發(fā)發(fā)展情況況分析國民生

27、產(chǎn)產(chǎn)總值近年GDDP總量量增長勢勢頭受阻阻，非煙煙GDPP持續(xù)增增長玉溪市近近年來整整體經(jīng)濟濟增長勢勢頭明顯顯偏低，尤其是是20001年還還有較大大幅度的的下降，至20003年年才有一一定幅度度的回升升。其中中的主要要原因是是玉溪市市的支柱柱產(chǎn)業(yè)煙煙草業(yè)連連年呈下下降趨勢勢； 扣扣除煙草草業(yè)GDDP后的的非煙GGDP則則保持著著連續(xù)多多年的增增長勢頭頭。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以第二二產(chǎn)業(yè)為為主玉溪市的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)以第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，其中又又以煙草草業(yè)占較較大份額額，煙草草在玉溪溪市的GGDP中中占據(jù)了了過半的的份額，顯示出出其經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)較較為單一一，與此此相比，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占占比例較較小。支柱產(chǎn)

28、業(yè)業(yè)煙草業(yè)業(yè)占據(jù)半半壁江山山，但其其所占比比例在持持續(xù)降低低煙草業(yè)是是玉溪市市的支柱柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最最大卷煙煙生產(chǎn)企企業(yè)玉溪溪卷煙廠廠坐落于于此，玉玉溪卷煙煙廠為玉玉溪的發(fā)發(fā)展提供供了強勁勁的推動動力，但但隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，煙煙草業(yè)在在GDPP中所占占比重正正在逐漸漸減小，這一方方面是玉玉溪卷煙煙廠的生生產(chǎn)和銷銷售絕對對值有所所下降，另一方方面，玉玉溪市的的其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在這這幾年中中表現(xiàn)出出較為強強勁的增增長勢頭頭，顯示示出玉溪溪市整體體經(jīng)濟對對煙草業(yè)業(yè)的依賴賴程度有有所下降降，這對對于玉溪溪市整體體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，增增強經(jīng)濟濟活力有有著積極極的作用用。投資力度度繼續(xù)加加大，投投資結(jié)構(gòu)

29、構(gòu)進一步步改善20033年全年年完成全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資666.55億元，較20002年年增長111.11%；其其中國有有單位投投資299億元，約占總總投資規(guī)規(guī)模的443.66%，投投資規(guī)模模較上年年下降約約5.88%；城城鎮(zhèn)集體體投資88.5億億元，較較上年下下降2.7%；非公有有制經(jīng)濟濟投資229億元元，增長長42.6%，在總投投資中的的比例也也由上年年的344.0%增長到到43.6%，可以看看出，玉玉溪市非非公有制制經(jīng)濟有有著較強強的投資資活力。從投資類類型看，基本建建設(shè)投資資25億億元，更更新改造造投資77.1億元元；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資55.2億億元；其其他投資資14.6億元。投資

30、力度度的加大大，有助助于推動動經(jīng)濟在在未來的的幾年里里持續(xù)、健康地地發(fā)展。消費品市市場持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長20033年全年年實現(xiàn)社社會消費費品零售售總額440.77億元，增長55.4%。從經(jīng)濟類類型看，國有經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)消費品品零售額額6.88億元，下降115.66%，其其表現(xiàn)連連續(xù)多年年呈下降降趨勢；集體經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)6.44億元，增長00.7%，私營營經(jīng)濟實實現(xiàn)4.4億元元，增長長20.5%；個體經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)15.5億元元長133.0%；其他經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)7.6億元元，增長長11.0%。從城鄉(xiāng)市市場看：市區(qū)實實現(xiàn)消費費品零售售額144.7億元元，同比比增長99.6%，約占全全市的336.11%；縣縣

31、區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)12.2億元元，增長長1.3%，約占全全市總額額的300%；縣縣以下實實現(xiàn)133.8億元元，增長長4.7%。云南省第第二大經(jīng)經(jīng)濟重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，多項項經(jīng)濟指指標(biāo)列西西部前列列玉溪市除除全社會會固定資資產(chǎn)投資資額及實實際利用用外資在在省內(nèi)分分別排名名4、55位外，其他各各項經(jīng)濟濟指標(biāo)的的排名均均在第22位，成成為云南南省僅次次于昆明明的經(jīng)濟濟重鎮(zhèn)。從玉溪市市在西部部城市的的排名來來看，玉玉溪市以以排名西西部第333位的的總?cè)丝诳冢〉玫昧素斦偸杖肴?、地方方財政總總收入和和人均地地方財政政收入排排名均在在?00位的好好成績，此外，GDPP總額、人均GGDP、城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入及及人

32、均儲儲蓄等的的排名也也在前220位。但同時也也可看到到，玉溪溪市人均均購買消消費品的的排名較較為靠后后，顯示示出玉溪溪市的消消費水平平與其居居民收入入、儲蓄蓄并不相相稱；而而全社會會固定資資產(chǎn)投資資額較為為靠后，則可能能會影響響到其今今后經(jīng)濟濟增長的的速度。表：玉溪溪經(jīng)濟在在省內(nèi)及及西部的的排名指 標(biāo)玉溪云南省內(nèi)城市排名名西部城市排名名GDP總總額（億億元）286.524588.8217人均GDDP13899856477211財政總收收入（億億元）114.7510-4地方財政政收入（億元）24.992228.929人均地方方財政收收入5546652627全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（億元元）66

33、.44910211.2432城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入7706676444-16人均儲蓄蓄7018840577219人均購買買消費品品1976617977231在崗職工工平均工工資1451151287702-實際利用用外資（萬美元元）844167552531城鎮(zhèn)居民民恩格爾爾系數(shù)36.4453.00-玉溪市的的經(jīng)濟重重心主要要集中在在紅塔區(qū)區(qū)從各縣區(qū)區(qū)的經(jīng)濟濟總量看看，以紅紅塔區(qū)的的經(jīng)濟總總量最大大，以占占玉溪市市18.9%的的人口，完成了了玉溪市市66.5%的的國民生生產(chǎn)總值值，其次次分別為為通?？h縣和江川川縣；從從人均GGDP看看，紅塔塔區(qū)同樣樣最高，遠高于于其后的的通?？h縣及峨山山縣，

34、增增長速度度則以新新平和峨峨山兩縣縣最為強強勁。表：各縣縣區(qū)經(jīng)濟濟狀況GDP總總值人均GDDP（元元）20022年20033年20022年20033年合計273007699286447388133660138998紅塔區(qū)181665344194006188471558496882江川縣138445814577375325555599澄江縣8551169530055685562344通?？h177112819344196684472622華寧縣101007611122855065555366易門縣103557411266895959964755峨山縣90344210077976080067611新

35、平縣8008869035523001133588元江縣93044010122514781151677人口分布布、增長長及變遷遷情況人口增長長率降低低，流動動少20033年全市市年末總總?cè)丝跒闉?066.8萬萬人，增增長率為為7.11，增增長速度度較上年年有所降降低，這這其中以以人口的的自然增增長為主主，人口口的機械械增長率率接近于于零；在在總?cè)丝诳谥?，農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口1700.8萬萬人，占占總?cè)丝诳诘?22.6%，非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口36.0萬人人，占總總?cè)丝诘牡?7.4%。按玉溪市市19999年的的城市規(guī)規(guī)劃近期期目標(biāo)（至20005年年），玉玉溪市全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平達到440%左左右，市市域總?cè)巳丝?/p>

36、約2210萬萬人，城城鎮(zhèn)人口口約855萬人左左右。中中期（220100年）城城鎮(zhèn)化水水平達到到45%左右，市域總總?cè)丝诩s約2200萬人，城鎮(zhèn)人人口約1100萬萬人。遠遠期（220200年）城城鎮(zhèn)化水水平達到到57%左右，市域總總?cè)丝诩s約2544萬人，城鎮(zhèn)人人口約1145萬萬人。從各縣區(qū)區(qū)人口總總量來看看，以紅紅塔區(qū)的的人口數(shù)數(shù)量最多多，接近近40萬萬人口，其中非非農(nóng)業(yè)人人口數(shù)量量為133萬人，占333.1%；其次分分別的新新平縣和和通海縣縣，分別別為277.0萬萬人和226.77萬人，其非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口比例分分別為112.99%和13.0%。從各縣人人口增長長趨勢上上看，增增長最快快的分別別是澄

37、江江縣和華華寧縣，其增長長率超過過或接近近10，尤其其是澄江江縣，220033年的增增長比率率接近116；但從從增長趨趨勢看，除了澄澄江縣、通?？h縣外，其其他各縣縣都是呈呈下降趨趨勢。居民生活活水平、消費結(jié)結(jié)構(gòu)居民收入入持續(xù)增增長城鄉(xiāng)居民民生活繼繼續(xù)改善善。20003年年全市職職工平均均工資達達到1442111元，比比上年增增加9117元，增長66.9%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入77006元，同口徑徑人均增增加3992元，增長55.4%；農(nóng)民民人均純純收入225888元，人人均增收收95元元，增長長3.88%；人人均儲蓄蓄余額770188元，比比上年增增加8112元，增長113.11%。

38、城鎮(zhèn)居民民消費結(jié)結(jié)構(gòu)升級級，跨入入富裕階階段城鎮(zhèn)居民民人均總總支出為為83559元，其中人人均生活活消費支支出為556755元，食食品類支支出為220699元/人人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民恩恩格爾系系數(shù)為336.55%。按照聯(lián)聯(lián)合國糧糧農(nóng)組織織提出的的當(dāng)恩格格爾系數(shù)數(shù)達到330%400%時為為“富裕?！钡臉?biāo)標(biāo)準(zhǔn)，玉玉溪市城城鎮(zhèn)居民民生活已已超越小小康階段段，邁入入富裕門門檻。在住房房方面，20003年玉玉溪市城城鎮(zhèn)居民民人均住住房面積積達到了了25.49。城市規(guī)劃劃城市規(guī)模模不斷擴擴大，面面積、人人口相應(yīng)應(yīng)增加按照玉溪溪城市城城市總體體規(guī)劃，玉溪城城市性質(zhì)質(zhì)是：全全國主要要的煙草草生產(chǎn)科科研基地地，以高高

39、新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和和現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)為為依托的的滇中南南中心城城市。玉溪市未未來的主主城區(qū)范范圍為：北至昆昆玉高速速公路皂皂角營立立交，南南到玉元元、玉通通高速公公路研和和立交、玉通立立交；東東至龍馬馬山、紅紅塔山、徐家山山、靈照照山東部部山地區(qū)區(qū)；西到到大營街街、昆玉玉鐵路及及西部山山地區(qū)，包括玉玉溪壩子子和部分分研和壩壩子，用用地面積積約1993平方方公里。 在人口方方面，規(guī)規(guī)劃近期期（20005年年）主城城區(qū)城市市人口為為35.6萬人人，其中中城市規(guī)規(guī)劃建成成區(qū)居住住人口227.44萬人；中期（20110年）主城區(qū)區(qū)城市規(guī)規(guī)劃總?cè)巳丝跒?40.00萬人，其中城城市規(guī)劃劃建成區(qū)區(qū)居住人人口333.

40、3萬萬人：遠遠期（220200年）主主城區(qū)城城市規(guī)劃劃總?cè)丝诳跒?11.7萬萬人，其其中城市市規(guī)劃建建成區(qū)居居住人口口47.5萬人人。城南高新新區(qū)將設(shè)設(shè)全市性性的商貿(mào)貿(mào)服務(wù)次次中心玉溪市的的商業(yè)用用地規(guī)劃劃按三級級配套：全市性性商業(yè)、金融服服務(wù)中心心仍布置置在老城城中心地地區(qū)即原原州城鎮(zhèn)鎮(zhèn)老城區(qū)區(qū)內(nèi)；城城南高新新區(qū)中設(shè)設(shè)全市性性的商貿(mào)貿(mào)服務(wù)次次中心；商品批批發(fā)及零零售市場場安排在在規(guī)劃的的商業(yè)金金融服務(wù)務(wù)用地中中，居住住區(qū)商業(yè)業(yè)中心應(yīng)應(yīng)參考居居住區(qū)公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的的標(biāo)準(zhǔn)進進行建設(shè)設(shè)。規(guī)劃劃商業(yè)金金融服務(wù)務(wù)用地2291.0公頃頃。構(gòu)建以公公路、鐵鐵路、國國際大通通道為體體系的對對內(nèi)對外外交通框

41、框架交通發(fā)展展目標(biāo)：建成以以2133國道為為主干，紅塔區(qū)區(qū)為中心心，經(jīng)濟濟干線和和旅游干干線為紐紐帶，連連接各縣縣城和主主要旅游游景點的的高等級級公路網(wǎng)網(wǎng)。完成成通往主主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公路的的油路化化工程，基本實實現(xiàn)村村村通公路路。鐵路：強強化昆玉玉鐵路作作為南昆昆鐵路延延伸線的的功能，預(yù)留昆昆玉鐵路路向南延延伸的通通道，加加強鐵路路站場及及配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，提高高鐵路站站場的聯(lián)聯(lián)系道路路等級。公路：完完善昆玉玉高速公公路和澄澄馬（金金鋪）、安（豐豐營）易易一級公公路配套套設(shè)施建建設(shè)；完完成玉元元、玉通通、玉江江、江通通、元墨墨高速公公路及配配套設(shè)施施建設(shè)；建設(shè)中中心城市市至各縣縣中心城城鎮(zhèn)和各各縣

42、中心心城鎮(zhèn)之之間聯(lián)系系的高等等級公路路；完成成澄川、江華、澄宜（良）、大（開開門）新新一級公公路建設(shè)設(shè)；完成成漠（沙沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細（丫口）、華盤盤（溪）、易高高（大）二級公公路建設(shè)設(shè)。利用昆明明國際機機場，完完善鐵路路、公路路、航空空運輸?shù)牡南嗷ャ曘暯?、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)乘配套套系統(tǒng)，以國道道、省道道、市域域主干線線公路為為骨架的的高等級級公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，并并與支干干線縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)公路相相結(jié)合，形成內(nèi)內(nèi)外通暢暢，布局局合理的的運輸體體系。小結(jié)近年的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展勢頭偏偏低，但但非煙經(jīng)經(jīng)濟保持持著增長長勢頭，而且非非公有制制經(jīng)濟的的表現(xiàn)出出色，成成為玉溪溪市經(jīng)濟濟增長的的主要力力量；玉溪市為為云南省

43、省第二經(jīng)經(jīng)濟重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，多項項經(jīng)濟指指標(biāo)位列列西部城城市前茅茅；目前經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)較較為單一一，產(chǎn)業(yè)業(yè)以煙草草業(yè)為主主；但其其比例逐逐漸下降降，這對對玉溪市市整體經(jīng)經(jīng)濟、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級、經(jīng)濟濟活力的的增強有有著積極極的作用用；消費品市市場持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，但但與其收收入、儲儲蓄相比比較，消消費品市市場的規(guī)規(guī)模還較較小；玉溪市的的經(jīng)濟重重心主要要集中在在紅塔區(qū)區(qū)；人口增長長率低，流動少少；居民收入入持續(xù)增增長，消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)升級，顯示出出玉溪城城鎮(zhèn)居民民已跨入入富裕階階段；城市規(guī)模模在不斷斷擴張中中，無論論城市面面積還是是人口都都將會有有較大的的增幅。城南高新新區(qū)中將將設(shè)全市市性的商商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心3

44、.市場場研究玉溪市商商業(yè)物業(yè)業(yè)整體市市場特點點分析商業(yè)物業(yè)業(yè)分布特特點玉溪市轄轄下八縣縣一區(qū)，其中紅紅塔區(qū)是是玉溪市市的政治治、經(jīng)濟濟、文化化中心。紅塔區(qū)區(qū)和轄下下八縣都都有本身身的商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域，但但是縣區(qū)區(qū)內(nèi)的商商業(yè)區(qū)僅僅集中在在各縣城城，區(qū)域域面積小小，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和商業(yè)功功能比較較單一，其輻射射范圍只只限于所所屬的行行政區(qū)內(nèi)內(nèi)；而紅紅塔區(qū)的的商業(yè)中中心憑借借商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)多樣樣、商品品種類豐豐富、功功能檔次次較齊全全的優(yōu)勢勢，不但但服務(wù)于于區(qū)內(nèi)的的居民，而且能能吸引周周邊縣的的中高端端消費群群體前來來購物消消費，所所以紅塔塔區(qū)的商商業(yè)中心心基本上上就是玉玉溪市的的商業(yè)中中心。紅塔區(qū)的的商

45、業(yè)物物業(yè)主要要集中在在老城區(qū)區(qū)，而在在老城區(qū)區(qū)邊緣和和新區(qū)則則較零散散南北大街街區(qū)域、新興路路和人民民路所形形成的舊舊城商業(yè)業(yè)街區(qū)域域、小廟廟街區(qū)域域這三個個傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)都都處于老老城區(qū)內(nèi)內(nèi)，共同同形成玉玉溪的市市級商圈圈紅塔塔商圈。紅塔商圈圈內(nèi)有百百信購物物廣場、玉溪百百貨大樓樓、玉溪溪商業(yè)大大廈、人人民電影影院等當(dāng)當(dāng)?shù)乇容^較知名的的商業(yè)物物業(yè)，其其它商業(yè)業(yè)物業(yè)主主要是臨臨街商鋪鋪。商圈圈內(nèi)大型型超市、百貨商商場、食食雜店、專業(yè)店店（電影影院等）、專賣賣店等商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比較豐豐富，基基本上涵涵蓋了購購物、娛娛樂、餐餐飲等所所有的商商業(yè)功能能，集聚聚度相當(dāng)當(dāng)高。但是在老老城區(qū)邊邊緣和新新區(qū)商業(yè)

46、業(yè)網(wǎng)點的的布局則則較為分分散、規(guī)規(guī)模小且且檔次低低，無法法形成相相對集中中的商業(yè)業(yè)區(qū)，商商業(yè)服務(wù)務(wù)功能薄薄弱。轄下八縣縣的商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域呈現(xiàn)現(xiàn)東強西西弱的狀狀態(tài)轄下八縣縣的商業(yè)業(yè)區(qū)都是是分布在在縣城，由一、二個比比較繁榮榮的商業(yè)業(yè)街（或或步行街街）構(gòu)成成。這些些商業(yè)區(qū)區(qū)利用一一、二個個中型超超市或百百貨商場場的興旺旺帶動整整個區(qū)域域的商業(yè)業(yè)氛圍，以滿足足縣城人人口日常常生活所所需為主主要目標(biāo)標(biāo)，主要要提供服服裝、百百貨、小小家電、地方飲飲食等商商品。八縣本身身的經(jīng)濟濟決定了了縣內(nèi)商商業(yè)的繁繁華程度度，玉溪溪東部的的縣如通通海、江江川、華華寧、澄澄江縣經(jīng)經(jīng)濟情況況發(fā)展較較好，商商業(yè)物業(yè)業(yè)相對集

47、集中，業(yè)業(yè)態(tài)較多多，檔次次較全；西部縣縣如峨山山、元江江、新平平等縣經(jīng)經(jīng)濟情況況發(fā)展相相對落后后一些，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較少少，檔次次較低。根據(jù)城市市規(guī)劃，玉溪主主城區(qū)220055年的城城市建設(shè)設(shè)用地達達到277.5平平方公里里，20010年年為333.0平平方公里里，20020年年為466.0平方方公里；主城區(qū)區(qū)將向東東、向南南發(fā)展。高新區(qū)位位于城區(qū)區(qū)南端，區(qū)內(nèi)有有紅塔生生活區(qū)、教師小小區(qū)、葫葫田小區(qū)區(qū)（公務(wù)務(wù)員小區(qū)區(qū)）等生生活區(qū)，各個生生活區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)人均均收入高高，具有有較強的的消費能能力，是是玉溪名名符其實實的富人人區(qū)；但但現(xiàn)時高高新區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點點比較分分散，還還未形成成商業(yè)物物業(yè)集中中的區(qū)域域。

48、隨著玉溪溪城市空空間的不不斷擴大大，與之之相配套套的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點也也會表現(xiàn)現(xiàn)出擴張張趨勢，商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的擴擴張會引引起商業(yè)業(yè)區(qū)規(guī)模模的擴大大或商業(yè)業(yè)熱點的的增多，而現(xiàn)時時三大商商業(yè)區(qū)位位于傳統(tǒng)統(tǒng)老城區(qū)區(qū)，擴大大規(guī)模的的難度較較大，所所以商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的擴張將將直接引引起商業(yè)業(yè)熱點的的增加。而高新新區(qū)位于于城區(qū)南南端，符符合城市市發(fā)展方方向，區(qū)區(qū)內(nèi)有大大規(guī)模的的生活小小區(qū)，擁擁有龐大大而穩(wěn)定定的消費費群體，且這些些消費群群體具有有較高的的消費能能力，這這些商業(yè)業(yè)發(fā)展的的有利條條件現(xiàn)階階段都不不是其它它區(qū)域可可以比擬擬的，高高新區(qū)將將極有可可能成為為玉溪商商業(yè)新熱熱點。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀和態(tài)態(tài)勢發(fā)展現(xiàn)

49、狀狀現(xiàn)時紅塔塔商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)雖然然較為多多樣，但但是仍未未有升級級換代，缺乏更更為先進進的購物物中心形形態(tài)。而且，紅紅塔區(qū)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展也存存在很多多的不足足，例如如百貨店店等傳統(tǒng)統(tǒng)購物商商場規(guī)模模小、設(shè)設(shè)備落后后且經(jīng)營營管理手手法落后后；品牌牌專賣店店布局分分散、只只是以臨臨街商鋪鋪形式出出現(xiàn)；專專業(yè)市場場規(guī)模小小、結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理等。從總體來來看，玉玉溪的商商業(yè)體系系發(fā)展尚尚未完善善。百貨商店店面臨升升級現(xiàn)時玉溪溪市區(qū)規(guī)規(guī)模較大大的百貨貨商店只只有兩間間：玉溪溪百貨大大樓和玉玉溪商業(yè)業(yè)大廈，都位于于傳統(tǒng)商商業(yè)旺區(qū)區(qū)南北北大街，屬于傳傳統(tǒng)百貨貨商店。這兩間間百貨商商店的共共同特點點是位置置

50、好、但但規(guī)模小?。繉訉又挥?1000020000平方方米）、功能單單一、商商品檔次次較低、硬件設(shè)設(shè)施落后后，經(jīng)營營管理水水平較低低，還未未有品牌牌專賣店店駐場經(jīng)經(jīng)營。商場服裝裝區(qū)域中中，以中中老年人人的服裝裝居多，同時這這些服裝裝的檔次次較街鋪鋪的要低低，造成成百貨商商場的整整體形象象要低于于街鋪；加上商商場經(jīng)營營管理手手法落后后，導(dǎo)致致百貨商商場的首首層租金金基本與與同路段段的街鋪鋪持平，但二層層以上的的租金就就會非常常低，無無法體現(xiàn)現(xiàn)百貨商商場的真真正市場場價值。百貨商店店這種落落后的局局面不能能滿足有有關(guān)規(guī)劃劃中將玉玉溪市定定位為云云南省二二級中心心城市（云南省省第二大大城市）的要求求

51、；而現(xiàn)現(xiàn)時玉溪溪市百貨貨商店無無論數(shù)量量還是規(guī)規(guī)模、檔檔次、硬硬件設(shè)備備、經(jīng)營營管理水水平等方方面都滿滿足不了了市民日日益提高高的需求求，玉溪溪的百貨貨業(yè)面臨臨升級。超市競爭爭加劇百信、紅紅聯(lián)及家家佳等本本土零售售企業(yè)的的超市在在玉溪市市各據(jù)一一方，相相互的競競爭已經(jīng)經(jīng)比較激激烈，諾諾瑪特購購物廣場場的開業(yè)業(yè)，標(biāo)志志著國外外零售巨巨鱷正式式登陸玉玉溪，先先進的管管理和龐龐大的規(guī)規(guī)模都對對本土零零售企業(yè)業(yè)帶來巨巨大的沖沖擊。超超市要獲獲得更好好的發(fā)展展機會就就必須向向規(guī)?；?、特色色化經(jīng)營營方向發(fā)發(fā)展。專賣店比比較分散散，主要要以臨街街商鋪形形式出現(xiàn)現(xiàn)專賣店基基本上分分布在鳳鳳凰路、南北大大街、

52、人人民路、新興路路、南門門街、北北門街上上，其中中又以鳳鳳凰路和和南北大大街上的的專賣店店數(shù)量最最多、檔檔次最高高，但這這兩條商商業(yè)街的的專賣店店布局比比較分散散；其它它各商業(yè)業(yè)街（步步行街）也有零零散的專專賣店分分布。由于條件件所限，玉溪現(xiàn)現(xiàn)有的百百貨商場場都沒有有開設(shè)專專賣店，所有的的專賣店店都在商商業(yè)街兩兩旁以臨臨街商鋪鋪的形式式出現(xiàn)。專業(yè)市場場規(guī)模小小、結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理玉溪現(xiàn)時時比較出出名的專專業(yè)市場場有騰源源家居城城、彩虹虹橋建材材市場、珊瑚路路建材市市場、天天賜家裝裝.建材材市場等等，但這這些專業(yè)業(yè)市場都都是規(guī)模模較小，檔次不不高。同時，這這些專業(yè)業(yè)市場全全部定位位為中檔檔偏低，缺乏

53、中中高檔的的商品類類型，檔檔次的不不齊全，導(dǎo)致當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩竦纳罨钚枰玫貌坏綕M滿足。便利店仍仍處于起起步階段段現(xiàn)時玉溪溪的便利利店只有有一間百信信便利店店，并且且位于人人民路上上，處于于傳統(tǒng)的的商業(yè)旺旺區(qū)。居居民購買買日常用用品只能能到中心心商業(yè)區(qū)區(qū)的百貨貨商場、超市或或附近的的雜貨店店。隨著著玉溪居居民生活活水平的的不斷提提高，玉玉溪的便便利店若若能夠貼貼近生活活社區(qū)，將具有有較大的的市場前前景。餐飲業(yè)仍仍處于較較低的水水平在地方飲飲食方面面，由于于玉溪的的餐飲業(yè)業(yè)檔次普普遍較低低，城區(qū)區(qū)居民宴宴客時只只能到紅紅塔大酒酒店、中中玉酒店店等賓館館場所消消費；而而特色品品牌飲食食店數(shù)量量少，除

54、除了橋香香園之外外，還未未有出現(xiàn)現(xiàn)類似橋橋香園這這些在云云南地區(qū)區(qū)具有一一定知名名度的飲飲食店。在外來品品牌餐飲飲方面，雖然有有肯德基基和德克克士等可可以吸納納大量人人氣的品品牌餐飲飲店進駐駐玉溪市市區(qū)，但但這些品品牌餐飲飲店畢竟竟數(shù)量少少，還不不能滿足足居民的的需要。（2）發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢大型購物物商場將將向多功功能購物物中心的的方向發(fā)發(fā)展。便利店進進駐居民民生活社社區(qū)。超市將向向品牌化化、規(guī)模?；?、特特色經(jīng)營營方向發(fā)發(fā)展。商業(yè)市場場整體環(huán)環(huán)境（1）總總體現(xiàn)狀狀商業(yè)區(qū)集集中了全全市的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚；周周邊地區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)較少少，檔次次較低，商業(yè)氛氛圍較淡淡。主要要表現(xiàn)在在以下二二

55、方面：商業(yè)區(qū)集集中多種種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)區(qū)域則只只有為數(shù)數(shù)不多的的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)區(qū)有超市市、百貨貨店、便便利店、品牌專專賣店、品牌餐餐飲店、電影院院等；而而包括高高新區(qū)在在內(nèi)的其其它區(qū)域域，現(xiàn)存存的業(yè)態(tài)態(tài)主要有有小型超超市、雜雜食店等等，不僅僅數(shù)量少少、規(guī)模模小，而而且檔次次較低，導(dǎo)致這這些區(qū)域域的商業(yè)業(yè)氛圍較較淡。商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)功功能較齊齊全，周周邊區(qū)域域商業(yè)功功能單一一。商業(yè)業(yè)區(qū)由于于有多種種業(yè)態(tài)，具備購購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲功能能，像小小廟街等等區(qū)域還還具有旅旅游等功功能；而而周邊地地區(qū)的商商業(yè)物業(yè)業(yè)主要滿滿足附近近居民生生活的基基本需要要，以購購物功能能為主，功能單單一。（2）商商業(yè)發(fā)

56、展展的有利利因素經(jīng)濟持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，人人民生活活水平逐逐漸提高高，為玉玉溪商貿(mào)貿(mào)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供了良好好的本地地市場基基礎(chǔ)。商業(yè)中心心區(qū)商業(yè)業(yè)對周邊邊縣的輻輻射力強強，吸引引周邊縣縣居民前前來購物物消費。外國商業(yè)業(yè)零售企企業(yè)登陸陸玉溪，帶來新新的經(jīng)營營理念，促進商商業(yè)體系系的提升升。（3）商商業(yè)發(fā)展展的不利利因素規(guī)劃建設(shè)設(shè)相對滯滯后。玉玉溪至今今仍未頒頒布商業(yè)業(yè)網(wǎng)點建建設(shè)管理理辦法，容易造造成商業(yè)業(yè)無序發(fā)發(fā)展。玉溪的交交通條件件好，昆昆明距離離玉溪較較近，吸吸引了玉玉溪市大大量的中中高端消消費人群群。小結(jié)：玉玉溪的商商業(yè)主要要集中在在商業(yè)區(qū)區(qū)，而周周邊的商商業(yè)氛圍圍仍比較較淡；現(xiàn)現(xiàn)階段玉玉溪

57、商業(yè)業(yè)發(fā)展具具備多種種有利條條件和不不利因素素，有利利條件可可以刺激激玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)的市場場需求和和價格，而不利利條件則則決定了了玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)特別是是新建的的商業(yè)物物業(yè)要走走規(guī)?；?、綜合合性、特特色經(jīng)營營的道路路，搶占占市場先先機，才才能穩(wěn)占占市場份份額。商業(yè)物業(yè)業(yè)供求情情況（1）市市場需求求狀況由于有關(guān)關(guān)部門從從20003年才才開始系系統(tǒng)統(tǒng)計計玉溪商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的成交數(shù)數(shù)據(jù)，我我司將根根據(jù)政府府所公布布的有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本本司的實實際市場場調(diào)查結(jié)結(jié)果，對對玉溪的的商業(yè)物物業(yè)的供供需情況況作出分分析。數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒從上圖可可知，220033年全市市商業(yè)營營業(yè)用房房上市

58、量量劇增，相比220022年增幅幅達2117.88%；受受供應(yīng)量量影響，全市的的成交量量也有大大量的增增加，增增幅達779.88%，顯顯示玉溪溪全市的的商業(yè)營營業(yè)用房房具有一一定的市市場需求求。數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒、玉玉溪市房房地產(chǎn)管管理局注：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒缺乏乏20003年度度玉溪全全市商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房新開開工面積積數(shù)據(jù)在中心城城區(qū)與全全市的比比較中，20003年玉玉溪中心心城區(qū)商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房銷銷售面積積占竣工工面積的的58.4%，比全市市的488.9%高出99.5個個百分點點；20003年年中心城城區(qū)商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的竣竣工面積積只是全全市竣工工面積的的36.2%，但銷售售面積

59、則則為全市市銷售面面積的443.22%，二二方面的的差距反反映出中中心城區(qū)區(qū)對商業(yè)業(yè)物業(yè)的的消化能能力比全全市的平平均水平平要高。根據(jù)本司司的市場場調(diào)查，有部分分的商業(yè)業(yè)物業(yè)例例如九龍龍商業(yè)城城竣工后后由于自自身條件件限制不不能出售售產(chǎn)權(quán)，只能以以只租不不售的方方式進入入市場，使到玉玉溪中心心城區(qū)出出現(xiàn)商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售面積積偏少的的現(xiàn)象。20003年商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的成交面面積為552000平方米米，而這這部分的的成交物物業(yè)主要要是小廟廟街商業(yè)業(yè)物業(yè)。玉溪市中中心城區(qū)區(qū)20003年商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房租租售對比比情況面積平方米銷售面積積5,2000租賃面積積50,0000數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪市房地

60、地產(chǎn)管理理局從上表可可看出，20003年玉玉溪市區(qū)區(qū)商業(yè)營營業(yè)用房房租賃成成交面積積約為銷銷售成交交面積的的10倍倍，一方方面反映映出部分分商場或或商鋪有有只租不不售的情情況；另另一方面面也反映映出商業(yè)業(yè)物業(yè)的的租賃市市場比較較活躍，居民的的經(jīng)商意意識較強強，若有有合適的的商業(yè)物物業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)，就會會有許多多居民樂樂意經(jīng)營營。（2）潛潛在供應(yīng)應(yīng)量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司司的市場場調(diào)查結(jié)結(jié)果，玉玉溪市區(qū)區(qū)未來一一、二年年內(nèi)只有有本項目目和另外外二個項