公司案例管理知識筆記

1、我的案例筆記（03年）二三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記房地產(chǎn)估價案例與分析 目錄第一部分房地產(chǎn)估價原則1第二部分估價程序2第三部分房地產(chǎn)估價技術(shù)路線3第四部分估價方法3一、市場比較法3二、收益法5三、成本法7四、假設(shè)開發(fā)法9五、基準(zhǔn)地價修正法11第五部分不同估價目的下的估價11一、土地使用權(quán)出讓價格評估11二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估12三、房地產(chǎn)租賃價格評估12四、房地產(chǎn)抵押價值評估13五、房地產(chǎn)保險估價14六、房地產(chǎn)課稅估價14七、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價15八、房地產(chǎn)的分割、合并估價15九、房地產(chǎn)糾紛估價16十、房地產(chǎn)拍賣底價評估17十一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價17十二、損害賠

2、償估價18第六部分各種類型的房地產(chǎn)估價18一、居住房地產(chǎn)估價18二、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價18三、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價18四、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價19五、工業(yè)房地產(chǎn)估價19六、專門用途房地產(chǎn)估價19第七部分估價報告格式19估價報告常見錯誤21第八部分估價報告案例23第九部分投資分析23第十部分網(wǎng)上下載24案例分析解題思路1、問答：考估價的差不多事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的阻礙），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效通過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。3、挑錯：考對估價的一

3、般要求，對報告的熟悉程度，差不多原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點。一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面價格內(nèi)涵，由目的確定估價思路，由原則原理確定估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采納的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有阻礙。a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價

4、值內(nèi)涵有緊密關(guān)系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。d、估價對象狀況（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在以后狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）與估價時點：估價結(jié)論具有專門強(qiáng)的時刻相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。3、估價路線的確定過程：了解估價的差不多事項（對象、目的、時點）；遵守估價原則；確定價格內(nèi)涵（一定要先講清晰）；確定價格形成過程；再確定估價方法。二、房地產(chǎn)估價

5、方法1、各方法之間的關(guān)系各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。各方法在實質(zhì)上是一致的，差不多上比較法的變形P34各方法相互引用P54比較項目比較法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法價值角度買方、賣方賣方買方賣方賣方價值轉(zhuǎn)換價格價格部分價整體價年收益價格整體價部分價價值類型比準(zhǔn)價格積算價格收益價格剩余價格價值方向過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在今后現(xiàn)在今后現(xiàn)在3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么？什么緣故而估？如何估？4、估價方法的選用規(guī)范 P8三、估價原則。各原則均對價格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價格的框架。1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)：占用、使用、收益、處分四方面。B、合法使用：要符合都市規(guī)劃、土

6、地用途管制。C、合法處分：拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。劃撥土地不能單獨抵押。集體土地未經(jīng)征用不得出讓。相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。抵押權(quán)和地役權(quán)2、替代原則（1）替代性（可比實例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）3、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。講的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值最高。不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。（2）能夠驗證建筑物相關(guān)于土地是否過大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估價時點原則原理P975、公平原則四、估價目的（核心）1

7、、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。市場準(zhǔn)入；條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；對價格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價、基準(zhǔn)地價）2、不同目的阻礙價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價）3、不同目的阻礙估價對象（保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費用）4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的；5、目的決定時點和價格形成對應(yīng)的市場條件；6、目的決定估價的假設(shè)前提、阻礙方法的選擇。7、目的阻礙技術(shù)路線。五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律1、法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）4、帶

8、租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格；5、專門交易（稅費轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽價值，要扣除掉?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；8、房地的匹配問題。六、資料的搜集。資料反映形成價格的阻礙因素，哪些因素對價格有阻礙就搜集哪些資料（阻礙的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）1、一般資料：（1）項目的有關(guān)資料：估價目的（托付方提供）；托付方差不多情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；項目有關(guān)文件。（2）估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：一般性的；地區(qū)性的；本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、專門物業(yè)）（3）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況（4）估價對象區(qū)域條

9、件資料：交通。環(huán)境。繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、不同估價方法應(yīng)收集的要緊資料（四章191）（1）市場比較法：交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。不同交易情況價格差異的資料。房地產(chǎn)價格指數(shù)及匯率方面的資料。房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（2）成本法：土地取得成本方面的資料。土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。治理費用方面的資料。利息率、利潤率、稅費等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。建筑物的折舊方面的資料。（3）收益法：估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。折舊、剩余收益年限等資料。資本化率方面的資料。（4）假設(shè)開發(fā)法：同類房

10、地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、以后趨勢。同類房地產(chǎn)市場售價。同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。同類項目開發(fā)利潤或收益資料。折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。七估價報告（一）閱讀報告：1、先了解估價差不多事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，專門講明。5、測算過程。6、估價結(jié)果（二）錯誤類型1、不全面。缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；假設(shè)限制條件；估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；估價結(jié)果。2、不規(guī)范。術(shù)語不規(guī)范；表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；錯不字。3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理講明不充分。時刻修正未講明市場狀況分

11、析。比準(zhǔn)價格的未講明理由。如加權(quán)、平均。各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。4、不一致。結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）；報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；推理講明與結(jié)論不一致。、不正確。每一項描述不正確（評估目的）；推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正確；技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）（三）常見錯誤A、封面B、目錄C、致托付方函（時點、對象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價師聲明E、假設(shè)和限制條件：講明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)）；他項權(quán)利（抵押權(quán)對資

12、產(chǎn)的阻礙）；專門處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)專門處理）；權(quán)證講明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的講明）。F、估價結(jié)果報告（）托付方（一般無誤）（）估價方（看是否超級評估）（）估價對象：區(qū)位、實物、權(quán)益。面積前后不符，分部之和不符合總面積；產(chǎn)權(quán)狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體依舊國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地。規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情況。建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。建筑物建成時刻、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。土地用途，建筑物用途

13、，不同樓層用途。估價對象介紹不全面，缺少直接作用于價格的重要內(nèi)容。（）估價目的；（）估價時點（與估價目的對應(yīng)精確到年月日）（）價值定義（價值類型標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的有關(guān)條件）（）估價依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、托付方提供的估價人員掌握及收集的資料）（）估價原則。（）估價方法的講明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往講明不全面）（10）估價結(jié)果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應(yīng)單獨列示，涉及外匯時要把對應(yīng)時點的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調(diào)整，并在報告中闡述理由。（11）估價人員（蓋章、簽字）（12）估價作業(yè)日期。（13）估價報告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場變化有關(guān)，變化快則有效期

14、短，反之則長）。G、估價技術(shù)報告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報告質(zhì)量）（）區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（）資料包括過去現(xiàn)在和今后的（過去的資料時刻相隔不能太久，以后屬市場預(yù)測要和時點對應(yīng)）（）個不因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計算過程中的取值要對應(yīng)（）資料要客觀、真實，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張（）最高最佳使用分析：應(yīng)講明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價時用途的確定（）估價方法的選用：思路方法采納方法的理由方法適用的條件和范圍（）測算過程H、估價結(jié)果的確定：一定要有論述，有講明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報告保持一致。I、附件：包括機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價對象產(chǎn)權(quán)資料、估價人員

15、資質(zhì)證書復(fù)印件、引用有關(guān)的技術(shù)資料、反映估價對象狀況的資料八、運用各種估價方法時應(yīng)注意的問題。市場比較法可比實例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時刻1年）建立價格可比基礎(chǔ)易出錯（樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）交易日期修正（講明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運用）房地產(chǎn)狀況修正（直接修正依舊間接修正、權(quán)重、分子分母、單項修正20%，綜合修正30%）。收益法（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定）計算收益時未采納客觀收益而采納個不收益，錯誤收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，

16、辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應(yīng)面積對應(yīng)好）收益項目要全、不要漏項（易漏租賃保證金和押金等的利息收入）費用也要客觀（P199教材）a不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用等，即純收益中包含以上各項）。b必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、治理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃代理費要分析租約決定）帶有租約的情況（p12規(guī)范）對其是否客觀的講明純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢如為必須有充足的講明資本化率的確定要充分講明理由；收益

17、年限的確定；公式運用是否正確。成本法生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；治理費用的確定；計息期易出錯，利息的計算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+治理費，容易缺項；開發(fā)利潤：要與利潤基數(shù)對應(yīng)好。利潤率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤率或參考社會平均利潤率。四種利潤率與基數(shù)的對應(yīng)關(guān)系（P145理論與方法）易出錯；稅費；折舊。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實際通過年數(shù)、有效通過年數(shù)。折舊方法的綜合運用，以年限法（其中要緊為直線法）為主。分部分項折舊要將長短壽命的項目分不折舊；若市場不穩(wěn)定，應(yīng)有市場狀況修正。假設(shè)開發(fā)法（要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤要單獨計算，現(xiàn)金流量法中的

18、利息利潤已隱含在折現(xiàn)過程中了。兩種方法的資金核算點不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。開發(fā)經(jīng)營期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建筑期）最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)闹v明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；建筑成本和治理費用、公共設(shè)備層成本也屬建筑成本開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算利息和折現(xiàn)（計息期和折現(xiàn)年限，計息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。）九、幾個概念1、房地產(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。實物可分為有形的實體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個方面。權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。地役權(quán)的存在會降低土地的價值。兩宗實物狀況相同的房地

19、產(chǎn)，假如權(quán)益不同，其價值可能有專門大的不同。兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，假如實物不同，其價值可能有專門大的不同。兩宗實物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，假如區(qū)位不同，其價值可能有專門大的不同。2、相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來講，是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。3、一宗坐落位置專門好、建筑物也專門好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值專門低。4、關(guān)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看其價格是趨于下降的。5、從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但關(guān)于某種特定用途的土地來講，土地供給是有彈性的。6、在評估投資價值時所使用的折現(xiàn)率是單個投資者所要求的最低收益率。7、在現(xiàn)實生活中，樓面地

20、價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。8、收益遞減規(guī)律關(guān)于一宗土地來講，表現(xiàn)在對該宗地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。9、地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般地，在都市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。10、從較長時期來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。第一部分房地產(chǎn)估價原則：一、合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。1、產(chǎn)權(quán)合法。估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價報告中講明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法

21、產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的2、用途合法。應(yīng)以都市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。假如都市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進(jìn)行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。假如都市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價；除非申請變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。3、合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈與等。如抵押：法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價目的的估價對象，或者講這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)

22、當(dāng)從拍賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，能夠再次抵押，但不得超出其余額部分。4、其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。如，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。 二、最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。1、法律上許可。關(guān)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所同意。2、技術(shù)上可能。關(guān)于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。3、經(jīng)濟(jì)上可行。經(jīng)濟(jì)可行性

23、檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先可能其以后收入和支出流量，然后將此以后的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。4、價值最大化。收益遞增遞減原理。能夠關(guān)心我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它能夠關(guān)心我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，假如過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價值。適合原理。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。最

24、高最佳使用原理要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。如：某宗房地產(chǎn)，都市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，假如用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已作了某種使用，則估價時應(yīng)依照最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的推斷和選擇，并在估價報告中予以講明：1、保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建筑新建筑物的費用之后的余額。2、裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，

25、應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。其條件是：可能裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加大于裝修改造費用。3、轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是：可能轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價。5、上述情形的某種組合。三、替代原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。估價時要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。四、估價時點原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象

26、在估價時點時的客觀合理價格或價值。1、估價時點在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特不是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。2、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建工程估價。4、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為以后狀況下的情形。如預(yù)售或預(yù)購價格。5、估價時點為以后的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特不是預(yù)估房地產(chǎn)在以后建成后的價值。假設(shè)開發(fā)法中常用。五、公平原則：要求估價人員必須有良好的職業(yè)道德。(換位考慮。買者不枉花一分鈔票，賣者許多得一分鈔票)第二

27、部分估價程序一、獵取估價業(yè)務(wù)：方法有被動同意、主動爭取和自有自估三種。二、受理估價托付及明確估價差不多事項。1、明確估價目的。估價目的應(yīng)由托付人提出。實際中往往是估價人員提出問題，托付人認(rèn)可。2、明確估價對象。估價對象應(yīng)包括明確估價對象的實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。估價對象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)依照估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求托付人認(rèn)可后綜合確定。3、明確估價時點。估價時點應(yīng)依照估價目的確定，采納公歷表示，精確到日。4、簽訂書面托付合同。三、擬定估價作業(yè)方案。要緊包括以下內(nèi)容：擬采納的估價技術(shù)路線和估價方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；可能所需的時刻、人力、經(jīng)費；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。四

28、、搜集估價所需資料。要緊有：對房地產(chǎn)價格有普遍阻礙的資料；對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有阻礙的資料；類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；反映估價對象狀況的資料。如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運營費用等；如某塊土地擬選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計方案、擬開發(fā)費用等。搜集資料的途徑有：托付人提供；實地查勘；到政府有關(guān)部門查閱；詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。五、實地查勘估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。六、選定估價方法計算。七、確定估價結(jié)果。檢查估價結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低

29、級錯誤到高級錯誤的順序進(jìn)行檢查。計算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；是否符合估價原則。特不強(qiáng)調(diào)：估價中的每一個數(shù)字都要有來源依據(jù)。八、撰寫估價報告。估價報告質(zhì)量的高低，取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價報告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。關(guān)于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價報告可采納表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價、居民預(yù)購商品住宅的抵押估價報告可采納表格的形式。九、交付估價報告。十、報告的有效期和責(zé)任期十一、估價資料歸檔。歸資料包括：托付估價合同；向

30、托付人出具的估價報告（包括附件）；實地查勘記錄；估價項目來源和接洽情況；估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；估價人員和估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價資料。估價資料的保存時刻一般應(yīng)在15年以上。第三部分房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定：即確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵形成過程1、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價值評估。技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后可能由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值?，F(xiàn)在土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。用成本法估價。價格

31、構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。2、損害賠償估價。其價格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失或修復(fù)所需的費用。二、估價技術(shù)路線與估價方法1、市場比較法。價格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者講是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。因此采納“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格。”作技術(shù)路線。2、成本法。是在無法通過市場直接得到估價對象的正常市價的情況下，我們能夠通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加（積算）作為估價對象的正常市價。其價格形成過程是：房地產(chǎn)的價格是由

32、其各組成部分的價值累加而成。3、收益法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資以后能夠獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用那個結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)以后可獲得的收益決定的。4、假設(shè)開發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成時期所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利稅。三、不同估價對象的估價技術(shù)路線。1、估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。在不阻礙都市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，能夠發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后能夠上市。2、房地產(chǎn)抵債評估，假如估價時點

33、距離上市之日還有6個月時刻，現(xiàn)在的估價路線應(yīng)該是：先確定估價對象能夠上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點。3、直管公房的出售基準(zhǔn)價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，同時是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價修正法分不估算建筑物價格和地價；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。4、企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價值。我的案例筆記（03年z續(xù)）第四部分估價方法：（估價理論

34、與方法）一、市場比較法：難點是交易修正。1、適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。2、搜集交易實例。搜集內(nèi)容：交易雙方的差不多情況和交易目的。要講明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易依舊非正常交易。交易目的是指交易雙方什么緣故而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；交易實例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的差不多情況，權(quán)利狀況；成交日期；成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)

35、講明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；交易情況。（見下面5）3、選取可比實例。選取可比實例時應(yīng)符合：（案例在3個以上10個以下）可比實例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)?？杀葘嵗挠猛緫?yīng)與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）?？杀葘嵗慕ㄖY(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）可比實例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）?？杀葘嵗臋?quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。

36、可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）?？杀葘嵗某山蝗掌趹?yīng)與估價時點接近（一般在一年以內(nèi)）。可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。4、建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采納單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的專門因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。（a有利害人之間的交易；b急于出售或急于購

37、買的交易；c交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d交易雙方劃某一方有特不動機(jī)或偏好的交易；e專門方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f交易稅費非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g相鄰房地產(chǎn)合并交易；h受債權(quán)債務(wù)關(guān)系阻礙的交易。）關(guān)于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：正常成交價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費=買方實際支付的價格。6、交易日期修正。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和

38、期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。采納逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格采納期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率期數(shù)）=在估價時點的價格在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：一般物價指數(shù)或變動率；建筑造價指數(shù)或變動率；建筑材料價格指數(shù)或變動率；建筑人工費指數(shù)或變動率；房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。假如引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員能夠依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)

39、價格的變動情況和進(jìn)展趨勢及自己的經(jīng)驗積存進(jìn)行推斷，加以修正。7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有阻礙的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后依照差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整。可用百分率法、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。8、求取比準(zhǔn)價格。采納百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價

40、格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。*9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的講明理由；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費的非正常負(fù)擔(dān)。阻礙因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較依舊間接比較；各因素的修正方向是否有誤。因素講明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和講明。 二、收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準(zhǔn)確界定和資本化率的

41、確定。1、差不多思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在以后接著獲得收益。因此，購買收益性房地產(chǎn)能夠視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在以后能夠獲得的一系列資金。在實際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所制造的收益都當(dāng)作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，確實是房地產(chǎn)本身制造的收益。收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：可獲得收益的大??；可獲得凈收益期限的長短；獲得該凈收益的可靠性。2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地

42、產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。3、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（拖延支付租金和不付租金）以及其他緣故造成的收入損失后所得到的收入。6、估算運營費用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費。運營費用率=運營費用/有效毛收入7

43、、凈收益的求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)。凈收益=租賃收入維修費治理費保險費稅金租賃代理費租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實際求取時，維修費、治理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。其特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費用商品銷售稅金及附加治理費用財務(wù)費用商業(yè)利潤。、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售稅金及附加治理費用財務(wù)費用廠

44、商利潤。自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算，或直接比較得出?；旌闲??？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分不計算，然后綜合。估價中采納的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采納正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采納租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采納正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。8、資本化率的確定。市場提取法：是通過搜

45、集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，能夠采納同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。B、在V=a11/(1+r)n/r的情況下，通過試錯法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(rg)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)依照估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及以后預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+治理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流淌性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠。投資收益率排序

46、插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，推斷、確定資本化率。投資組合技術(shù)：抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=MRM+（1M）RERM抵押貸款收益率RE自有資本要求的正常收益率L抵押貸款額度（比例）土地與建筑物的組合。R0=LRL+（1L）RBRB建筑物資本化率RL土地資本化率資本化率實質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險的投資收益率。9、剩余技術(shù)。土地剩余技術(shù)。VL=（AoVBRB）/RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采納其他方法估價

47、時，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，盡管采納比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但關(guān)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，比較法通常難以解決，這時假如運用土地剩余技術(shù)便能夠求得。建筑物剩余技術(shù)。VB=（AoVLRL）/RB，建筑物剩余技術(shù)關(guān)于檢驗建筑物相關(guān)于土地是否過大或過小專門有用處。此外，它還能夠用來可能建筑物的折舊，立即建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值。用收益法評估房地產(chǎn)整體價值時，不宜分不估算出土地和建筑物的價值后再進(jìn)行簡單的加總。但假如明白了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收

48、益余值求取。10、收益年限的確定：關(guān)于單獨土地和單獨建筑物的估價。應(yīng)分不依照土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定以后可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；關(guān)于土地與建筑物合成體的估價對象。假如是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就依照土地使用年限確定以后可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；關(guān)于土地與建筑物合成體的估價對象。假如是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采納下列方式之一：A先依照經(jīng)濟(jì)壽命確定以后可獲收益年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用

49、年限價值的折現(xiàn)值。B將以后可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費和土地攤提費。11、凈收益求取時有關(guān)參數(shù)的取舍。有形收益和無形收益。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但假如無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮。實際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采納租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采納正?？陀^的租金。12、收益法計算房地產(chǎn)價格。（預(yù)知以后若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）tV=ai/(1+r)i+Vt/(1+r)tV=a/(rg)1(1+g)t/(1+r)t+Vt/(1

50、+r)ti=1V=a/(r+g)1(1g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以明白，但依照進(jìn)展前景比較容易預(yù)測以后的價格時，特不是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情可能有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。P197、202、221-225例*13、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：收益是否采納客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，關(guān)于客觀收益沒有考慮到以后的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；運營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項和重復(fù)計算問題；資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，依舊

51、土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；收益年限的確定是否正確；模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了講明等。三、成本法：難點是折舊的求取。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費用價值論。其價格基于“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方情愿同意的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方情愿支付的最高價格。1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建筑、打算開發(fā)建筑或能夠假設(shè)重新開發(fā)建筑的房地產(chǎn)，都能夠采納成本法估價。成本法特不適用于那些既無收益又專門少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。單純的建筑物的估價通常也采納成本法。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采

52、納成本法估價。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。*現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。也確實是講，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定講明其價值不高。2、運用成本法時注意：要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建筑時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM，在估價中應(yīng)采納客觀成本。要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。3、操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；求取積算價格。4、價格構(gòu)成：土地取得費。征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費土地補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費、地上附著物

53、補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、房屋拆遷安置補(bǔ)償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地治理費（由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的治理費，其收取標(biāo)準(zhǔn)依照征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5%3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費和土地使用權(quán)出讓金等。房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費、購建拆遷安置用房費、安置補(bǔ)助費、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費、房屋拆遷治理費和房屋拆遷服務(wù)費、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費）和土地使用權(quán)出讓金等。在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時

54、應(yīng)由買方繳納的稅費等。開發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建筑成本。包括：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)過程中的稅費。治理費用。通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的一定比例計算。投資利息。包括土地取得成本、開發(fā)成本和治理費用的利息，不管它們的來源是借貸資本依舊自有資金，都應(yīng)計算利息。（注意計息基礎(chǔ)、期限、利率、計息方式）銷售稅費。銷售費用（廣告費、銷售代理費等）、銷售稅金及附加（兩稅一費）、其他銷售稅費（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等）。通常是按售價的一定比例計算。開發(fā)利潤。估算開發(fā)平均利潤時應(yīng)掌握：開發(fā)利潤是所得稅前的開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地取

55、得成本開發(fā)成本治理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個不開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個不開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。具體有以下幾種：計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+治理費用相應(yīng)的利潤率為投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+治理費用）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+治理費用+銷售費用相應(yīng)的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成

56、本+開發(fā)成本+治理費用+銷售費用）計算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價值（售價）相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5、成本法的差不多公式：積算價格=重新購建價格折舊有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采納成本法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的阻礙而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。適用于新開發(fā)土地的差不多公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+治理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤適用于新建房地產(chǎn)的差不多公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得

57、成本+土地開發(fā)成本+建筑物建筑成本+治理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤適用于舊房地產(chǎn)的差不多公式：舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊必要時，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。6、重新購建價格：重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建筑全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。特不注意：重新購建價格是估價時點的。并非總是現(xiàn)在，可也能是過去。重新購建價格是客觀的。是社會一般的公平耗費，是客觀成本。建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格。重建價格

58、和重置價格。重置價格：采納估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建筑與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建筑有困難的建筑物的估價。重建價格：采納與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建筑與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。適宜于有專門愛護(hù)價值的建筑物的估價。通常重置價格低于重建價格。7、建筑物重新購建價格的求取方法：單位比較法（單位面積法和單位體積法）分部分項法工料測量法指數(shù)調(diào)整

59、法8、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。物質(zhì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。有自然通過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。功能折舊。即精神磨損、無形損耗。是由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等緣故導(dǎo)致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失。經(jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、都市規(guī)劃改變、政策變化等。9、建筑物折舊的求取方法：年限法。自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)

60、生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。實際通過年數(shù)和有效通過年數(shù)。實際通過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù)；有效通過年數(shù)可能短于也可能長于實際通過年數(shù)。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，通過年數(shù)應(yīng)為有效通過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。實際觀看法。注重建筑物的實際損耗程度。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。當(dāng)修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分。其折舊額為其修復(fù)費用；關(guān)于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采納年限法或面新折扣法分不計算其折舊額，最后將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊