地下商業(yè)街營(yíng)銷方案課件

1、地下商業(yè)街營(yíng)銷方案地下商業(yè)街營(yíng)銷方案作為一家專業(yè)地產(chǎn)集成服務(wù)的通力盛世房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，我們榮幸能與奧龍建材開(kāi)發(fā)有限公司紅星路項(xiàng)目合作，謀求共贏。作為策劃人，作為公眾意識(shí)及消費(fèi)者的引導(dǎo)者，我們深感責(zé)任之重大。從此刻開(kāi)始，我們需要拋開(kāi)過(guò)往多數(shù)樓盤(pán)的功利主義，發(fā)自肺腑的為心靈而創(chuàng)作，為我們的客戶做些實(shí)效的事情。引 言作為一家專業(yè)地產(chǎn)集成服務(wù)的通力盛世房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，我們榮 在給項(xiàng)目定位之前，讓我們看看我們的項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)，以便整合準(zhǔn)確而有效的營(yíng)銷傳播定位。引 言 在給項(xiàng)目定位之前，讓我們引 言我們先來(lái)看看這是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目，它具有什么樣的特點(diǎn)？項(xiàng)目概況我們先來(lái)看看這是一個(gè)什么樣的項(xiàng)項(xiàng)

2、目概況項(xiàng)目效果透視圖項(xiàng)目效果透視圖 本工程位于博樂(lè)市紅星路，工程主體南北軸線長(zhǎng)450米；東西軸線長(zhǎng)為18米。擬建工程總面積為10517.0平方米，劃分為5個(gè)防火單元，其中第一防火分區(qū)的商業(yè)部分建筑面積為1362.39平方米，第二防火分區(qū)的商業(yè)部分建筑面積為1101.53平方米，第三防火分區(qū)的商業(yè)部分建筑面積為1794.78平方米，第四防火分區(qū)的商業(yè)部分建筑面積為1653.39平方米，第五防火分區(qū)的商業(yè)部分建筑面積為1918.74平方米。暫時(shí)劃分為一個(gè)人員掩蔽部和二個(gè)物資儲(chǔ)備庫(kù)，其中人員掩蔽部人防建筑面積1938.04平方米，物資儲(chǔ)備庫(kù)（1）人防建筑面積3145.92平方米，物資儲(chǔ)備庫(kù)（2）人防

3、建筑面積3844.65平方米.項(xiàng)目概況介紹 本工程位于博樂(lè)市紅星路，工程主體南北軸線長(zhǎng)450米；東優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)梳理八大優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)梳理八大優(yōu)勢(shì)地下商業(yè)街營(yíng)銷方案品牌、區(qū)位、交通。一、品牌優(yōu)勢(shì)石河子奧龍建材開(kāi)發(fā)有限公司的品牌實(shí)力和品質(zhì)保證。二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于客運(yùn)站商圈，有成熟的配套及商業(yè)氛圍。 三、交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊貼長(zhǎng)途汽車站、友誼路，健康路，公交線路途徑項(xiàng)目周邊，同時(shí)項(xiàng)目通往青德里大街、北京路交通十分方便。品牌、區(qū)位、交通。一、品牌優(yōu)勢(shì)二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)三、交通優(yōu)勢(shì)環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格。四、環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于博樂(lè)生態(tài)環(huán)境比較好的區(qū)域，又鄰近楚天大酒店，宏都商貿(mào)大廈，豐富的自然、旅游、人文均為有利資源。

4、五、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)整個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃不管從外立面、布局、還是功能配置，均以“打造年輕人的時(shí)尚購(gòu)物生活場(chǎng)”為宗旨，從各方面為消費(fèi)者考慮，幾乎涵蓋了年輕人生活所需的一切。環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格。四、環(huán)境優(yōu)勢(shì)五、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)商鋪戶型、配套、服務(wù)。六、戶型優(yōu)勢(shì)小面積的商鋪戶型在博樂(lè)具有稀缺性，同時(shí)產(chǎn)品在布局上具備自由組合的功能特點(diǎn)，可滿足自營(yíng)、投資等用途。七、配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目本身配套齊全，可以輻射周邊的綜合商業(yè)配套；同時(shí)項(xiàng)目可利用道路的便利，享受城南的成熟配套。八、服務(wù)優(yōu)勢(shì)專門(mén)為時(shí)尚青年打造的主題時(shí)尚購(gòu)物休閑街、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。商鋪戶型、配套、服務(wù)。六、戶型優(yōu)勢(shì)七、配套優(yōu)勢(shì)八、服務(wù)優(yōu)勢(shì)22個(gè)細(xì)節(jié)賣(mài)點(diǎn)22個(gè)細(xì)節(jié)賣(mài)點(diǎn)

5、品牌方面1、奧龍?jiān)谛陆畩W龍公司，是新疆較有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有石河子市溫州商業(yè)街，由此企業(yè)很有實(shí)力也很有社會(huì)責(zé)任心。2、綜合型專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商奧龍不但是在做建材開(kāi)發(fā)，而且商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及綜合型專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都做得非常專業(yè)，為業(yè)主提供一條龍的房地產(chǎn)服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、承建開(kāi)發(fā)到營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)，奧龍房產(chǎn)均有專業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)。如石河子溫州商業(yè)街建筑工程設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理等等做的都非常優(yōu)秀。品牌方面1、奧龍?jiān)谛陆畢^(qū)位方面3、博樂(lè)概念項(xiàng)目屬于博樂(lè)長(zhǎng)途汽車站區(qū)處，走路不到5分鐘即可到北京路及青得里大街，可以說(shuō)是在博樂(lè)繁華的位置，在這里，購(gòu)物休閑娛樂(lè)應(yīng)有盡有，

6、城市地位不言而喻。4、發(fā)展?jié)摿φ?guī)劃城南的建設(shè)；新城向南發(fā)展，項(xiàng)目所在板塊潛力巨大、城市影響力日益提高。區(qū)位方面3、博樂(lè)概念交通方面5、巴黎春天的資源巴黎春天是博樂(lè)交通中南北走向的一條地下人防交通組織線，與城市各區(qū)域快速接軌，可以作為交通的樞紐及購(gòu)物的場(chǎng)所。6、距巴黎春天最近的樓盤(pán)距項(xiàng)目最近的有陽(yáng)光大廈，體量不大商業(yè)面積有4300平米，由地上二層和地下一層組成，沒(méi)有明確的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)本案在后期經(jīng)營(yíng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，但是對(duì)于銷售就有一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅了，我們需要給博樂(lè)市場(chǎng)灌輸巴黎春天是具有絕對(duì)第一的投資價(jià)值。7、道路體系通暢項(xiàng)目緊貼友誼路、健康路，公交及長(zhǎng)途客車汽車站緊鄰本案，具備了四通八達(dá)、及其便

7、利的交通格局。交通方面5、巴黎春天的資源產(chǎn)品規(guī)劃方面8、現(xiàn)代時(shí)尚整體設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、硬朗，色彩明快，具備現(xiàn)代、時(shí)尚的建筑風(fēng)格，充滿青春活力。9、合理布局項(xiàng)目空間設(shè)計(jì)合理，是從購(gòu)物消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的角度為他們?cè)敱M考慮而細(xì)心設(shè)計(jì)的，便于經(jīng)營(yíng)營(yíng)造融洽、快樂(lè)的商業(yè)氛圍。10、完備的功能項(xiàng)目從消費(fèi)者的日常需求出發(fā)，集時(shí)尚購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交友等功能為一體，生活所需的全部幾乎應(yīng)有盡有，從而形成一個(gè)專為年輕人打造的個(gè)性化、全能性精致時(shí)尚購(gòu)物天地。產(chǎn)品規(guī)劃方面8、現(xiàn)代時(shí)尚整體設(shè)計(jì)價(jià)格方面11、單價(jià)低項(xiàng)目均價(jià)每平米售10000元，而且是精裝修，在博樂(lè)現(xiàn)目前還沒(méi)有哪一個(gè)樓盤(pán)帶精裝修，具有絕對(duì)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。12、總價(jià)

8、低項(xiàng)目總價(jià)范圍大約為35萬(wàn)（10000元/m235 m2）、低總價(jià)大大降低了投資門(mén)檻。13、性價(jià)比高項(xiàng)目本身的產(chǎn)品打造以及其環(huán)境和交通優(yōu)勢(shì)，和周邊其它的樓盤(pán)相比，單價(jià)和總價(jià)相對(duì)較高只是表面，更多的是無(wú)與倫比的產(chǎn)品品質(zhì)及升值潛力。價(jià)格方面11、單價(jià)低地下商業(yè)街營(yíng)銷方案戶型方面14、面積小大多戶型都在35m255m2左右、為本項(xiàng)目的主力戶型，屬于博樂(lè)的稀缺商鋪戶型，專為向往有個(gè)好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的業(yè)主和有眼光的投資者打造。15、創(chuàng)意空間項(xiàng)目在商鋪戶型的設(shè)計(jì)上留給了經(jīng)營(yíng)者較大的創(chuàng)意空間，可以憑個(gè)人的品牌包裝特性及興趣愛(ài)好自由布置設(shè)計(jì)、自由組合。16、多種用途戶型設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目所處的板塊環(huán)境，決定了本產(chǎn)品除了

9、具備年輕人經(jīng)營(yíng)自用的核心用途之外，還可有投資等用途。17、精裝修產(chǎn)品所有戶型均采用（擬定1000元/m2的裝修標(biāo)準(zhǔn)），并贈(zèng)送給客戶，大大提升了產(chǎn)品的戶型價(jià)值。戶型方面14、面積小內(nèi)部配套方面18、學(xué)區(qū)配套博樂(lè)農(nóng)五師中學(xué)、農(nóng)五師高級(jí)中學(xué)等學(xué)區(qū)緊鄰本案，對(duì)學(xué)區(qū)逛街購(gòu)物提供了方便。19、新城配套項(xiàng)目距離博樂(lè)新建的市政府大約2.5公里左右，博樂(lè)市的規(guī)劃是城市向南發(fā)展，對(duì)于一個(gè)城市發(fā)展而言，城市基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)基礎(chǔ)配套是必不可少的。20、休閑娛樂(lè)配套項(xiàng)目距離博樂(lè)濱河公園、人民公園游樂(lè)場(chǎng)，10分鐘即到，到新規(guī)劃政府廣場(chǎng)，車程不超過(guò)15分鐘，享受繁華紛呈的都市生活，地理位置優(yōu)勢(shì)不彰自現(xiàn)。內(nèi)部配套方面18、學(xué)區(qū)

10、配套綜合服務(wù)方面21、物業(yè)經(jīng)營(yíng)整個(gè)商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理由奧龍旗下物業(yè)服務(wù)公司擔(dān)當(dāng)，目前石河子溫州商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)及管理做的相當(dāng)專業(yè)及到位，服務(wù)態(tài)度及無(wú)微不至的服務(wù)理念已獲得廣大業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者的廣泛認(rèn)可與好評(píng)。核心價(jià)值年輕人的生活場(chǎng) 小 戶型低總價(jià)低風(fēng)險(xiǎn)升值 潛力大貼近時(shí)尚的購(gòu)物商業(yè)街貼近休閑娛樂(lè)的商業(yè)街年輕人聚合的生活場(chǎng)專為年輕人打造的個(gè)性化配套、服務(wù)的時(shí)尚購(gòu)物生活場(chǎng)22、物業(yè)核心價(jià)值 綜合服務(wù)方面21、物業(yè)經(jīng)營(yíng)核心價(jià)值年輕人小 戶型低風(fēng)險(xiǎn)貼近這樣一個(gè)個(gè)性鮮明的項(xiàng)目，要賣(mài)給誰(shuí)呢？客群分析這樣一個(gè)個(gè)性鮮明的項(xiàng)目，要客群分析基本描述分析：三大類根據(jù)產(chǎn)品特性，我們的客群將主要由三大部分組成：自營(yíng)投資純

11、投資客 純租賃客 主力購(gòu)買(mǎi)人群主力購(gòu)買(mǎi)人群招商針對(duì)人群目標(biāo)客戶群定位基本描述分析：三大類根據(jù)產(chǎn)品特性，我們的客群將主要由三大部分目標(biāo)客戶群分析收入描述：月收入40006000為主年齡描述：2855歲為主目標(biāo)客戶群分析收入描述：月收入40006000為主年齡描述目標(biāo)客戶群分析他們是城市的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，目前屬于各行業(yè)的有錢(qián)個(gè)體及白領(lǐng)。他們大多是博樂(lè)人，土生土長(zhǎng)的博樂(lè)人占的比例最大。他們已經(jīng)事業(yè)蒸蒸日上積累了一定財(cái)富，還有很大的投資欲望。他們努力向上，有著美好的未來(lái)。城市地位描述：目標(biāo)客戶群分析他們是城市的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，目前屬于各行業(yè)的有錢(qián)個(gè)體商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群分析他們一般都接受過(guò)良好的教育，絕大部分具有大學(xué)學(xué)

12、歷，英語(yǔ)水平較好。他們總對(duì)目前的狀態(tài)不滿，覺(jué)得自己的能力和收入不符。他們多少有點(diǎn)叛逆，有自己的想法，對(duì)所謂的主流不一定認(rèn)同。ZIPPO、STARBUCKS、MOTRO、APPLE MP3、QQ、網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)動(dòng)、酒吧、劉德華、李宇春、幾米、安在旭是他們的常用字眼素質(zhì)、價(jià)值觀描述：商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群分析他們一般都接受過(guò)良好的教育，絕大部分具有大生活較有活力，朋友、同學(xué)之間經(jīng)常有各種活動(dòng)。雖然金錢(qián)有限，但是他們都追求時(shí)尚和現(xiàn)代。他們向往自由，但是現(xiàn)實(shí)生活往往給不了他們自由。他們工作忙碌，可能會(huì)經(jīng)常加班。他們渴望愛(ài)情，但是茫茫都市的木然，很多人都沒(méi)有談戀愛(ài)的機(jī)會(huì)。生活狀態(tài)描述：商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群分析生活較有活力

13、，朋友、同學(xué)之間經(jīng)常有各種活動(dòng)。生活狀態(tài)描述：商結(jié)合項(xiàng)目的基本特性和賣(mài)點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群，我們要用怎樣的傳播語(yǔ)言？項(xiàng)目定位結(jié)合項(xiàng)目的基本特性和賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目定位主推案名博樂(lè).巴黎春天商業(yè)街項(xiàng)目定位主推案名博樂(lè).巴黎春天商業(yè)街項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案一項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案一項(xiàng)目定位標(biāo)志單色及全色設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位標(biāo)志單色及全色設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案（備選方案）項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案（備選方案）項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案（備選方案）項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案（備選方案）項(xiàng)目定位名片設(shè)計(jì)方案一項(xiàng)目定位名片設(shè)計(jì)方案一名片設(shè)計(jì)方案二項(xiàng)目定位名片設(shè)計(jì)方案二項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位工牌設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位工牌設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位紙杯設(shè)計(jì)方案

14、項(xiàng)目定位紙杯設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位手提袋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位手提袋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位導(dǎo)視牌設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位導(dǎo)視牌設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位道旗設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位道旗設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位圍擋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位圍擋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位戶外設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位戶外設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位售樓處門(mén)頭設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位售樓處門(mén)頭設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位標(biāo)志設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位名片設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位名片設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位工牌設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位工牌設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位紙杯設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位紙杯設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位手提袋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位手

15、提袋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位道旗設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位道旗設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位戶外設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位戶外設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位圍擋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位圍擋設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位售樓處門(mén)頭設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目定位售樓處門(mén)頭設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)主題廣告語(yǔ) （項(xiàng)目精神）有關(guān)時(shí)尚.巴黎春天說(shuō)了算生活的一半.盡在巴黎春天項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)主題廣告語(yǔ)有關(guān)時(shí)尚.巴黎春天說(shuō)了算生活的一半.項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)形象廣告語(yǔ) （總體形象）博樂(lè)首座時(shí)尚購(gòu)物地下商業(yè)街開(kāi)懷，納四海商機(jī) 絕版地段，財(cái)富無(wú)限增值項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)形象廣告語(yǔ)博樂(lè)首座時(shí)尚購(gòu)物地下商業(yè)街開(kāi)懷，納四項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)促銷推廣語(yǔ)巴黎春天商業(yè)地下街，年年狂歡節(jié)，月月家庭節(jié)，天天過(guò)春節(jié).匯聚天下精品，財(cái)富坐享其成

16、人人購(gòu)物在巴黎春天，您說(shuō)財(cái)富會(huì)哪里？項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)促銷推廣語(yǔ)巴黎春天商業(yè)地下街，年年狂歡節(jié)匯聚天項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)搶占紅星路商業(yè)升級(jí)的制高點(diǎn)經(jīng)營(yíng)推廣語(yǔ) （經(jīng)營(yíng)定位）再造家庭購(gòu)物休閑化項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)搶占紅星路商業(yè)升級(jí)的制高點(diǎn)經(jīng)營(yíng)推廣語(yǔ)再造家庭購(gòu)項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)地段價(jià)值推廣語(yǔ) （地段定位）繁華所向/中心所向/人潮所向紅星路絕版地段，今后十年少見(jiàn)城市越發(fā)展，巴黎春天越珍貴項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)地段價(jià)值推廣語(yǔ)繁華所向/中心所向/人潮所向紅星項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)推廣語(yǔ) （配套定位）巴黎春天，時(shí)尚購(gòu)物，匯聚8方客流.占據(jù)城市核心地脈，潛力不彰自顯。時(shí)尚服裝品牌、皮具、金銀、化妝品、香港鐘表、內(nèi)衣、家電、3C數(shù)碼項(xiàng)目推

17、廣定位語(yǔ)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)推廣語(yǔ)巴黎春天，時(shí)尚購(gòu)物，匯聚8方客流項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)軟文推廣語(yǔ) （配套定位）重新定義博樂(lè)商業(yè)地產(chǎn)新概念 巴黎春天打造博樂(lè)購(gòu)物“新天地”巴黎春天引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)觀項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)軟文推廣語(yǔ)重新定義博樂(lè)商業(yè)地產(chǎn)新概念 項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)商業(yè)銷售類推廣語(yǔ) （精選）要想富巴黎春天買(mǎi)間鋪投資一間鋪，敲定財(cái)源40年 40年經(jīng)營(yíng)，20倍聚富，無(wú)限“錢(qián)景”一鋪三生，代代相傳項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)商業(yè)銷售類推廣語(yǔ)要想富巴黎春天買(mǎi)間鋪投資一間鋪商業(yè)促銷類推廣語(yǔ) （精選）紅星路絕版地段： 巴黎春天月18日盛大開(kāi)盤(pán)引爆市場(chǎng)，持續(xù)熱銷，一期搶購(gòu)一空 巴黎春天中秋重禮回贈(zèng)客戶 持續(xù)熱銷，搶購(gòu)一空 過(guò)大年，巴黎春天珍藏鋪上市

18、項(xiàng)目推廣定位語(yǔ)商業(yè)促銷類推廣語(yǔ)紅星路絕版地段：引爆市場(chǎng)，持續(xù)熱銷，一期搶購(gòu) 找準(zhǔn)項(xiàng)目的本質(zhì)特征，用標(biāo)新立異的手法，突圍市場(chǎng)推廣策略 找準(zhǔn)項(xiàng)目的本質(zhì)特征，推廣策略 驚 訝欣 賞贊 嘆認(rèn) 同最終目的：購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)反應(yīng)項(xiàng)目推廣策略驚 訝欣 賞贊 嘆認(rèn) 同最終目的：購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)反應(yīng)項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形象推廣告開(kāi)盤(pán)熱銷開(kāi)盤(pán)慶典強(qiáng)勢(shì)銷售項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)持續(xù)銷售活動(dòng)促銷尾盤(pán)銷售品牌提升項(xiàng)目推廣步驟：項(xiàng)目推廣策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形象推廣告開(kāi)盤(pán)熱銷開(kāi)盤(pán)慶典強(qiáng)勢(shì)銷售項(xiàng)目賣(mài)第一階段項(xiàng)目亮相6月20日7月31日8月1日9月209月21日10月31日第三階段形象升華第二階段形象深化推廣目標(biāo)項(xiàng)目定位輸出初步積累客戶11月11年2月

19、29日第四階段形象升級(jí)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)深化二次強(qiáng)銷核心形象展示大量積累客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)解構(gòu)開(kāi)盤(pán)/持續(xù)銷售消化客戶積累后續(xù)客戶11年3月6月第五階段尾盤(pán)銷售準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售剩余房源掃尾項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣階段劃分：第一階段6月20日7月31日8月1日9月209月21日如何把形象賣(mài)點(diǎn)推向成交？敬請(qǐng)看“九刀三線”攻勢(shì)項(xiàng)目推廣策略如何把形象賣(mài)點(diǎn)推向成交？敬請(qǐng)看“九刀三線”攻勢(shì)項(xiàng)目推廣策略本盤(pán)“九刀三線”全程推廣方式1.媒介整合宣傳2.電話答復(fù)傳播3.地塊包裝氣氛4.售樓處形象5.銷售工具6.銷售代表7.樣板間 工地8.價(jià)格 政策 9.市場(chǎng)口碑九刀：對(duì)客戶全程9個(gè)環(huán)節(jié)的反復(fù)“攻擊”。本盤(pán)“九刀三線”全程推廣

20、方式1.媒介整合宣傳2.電話答復(fù)傳播本盤(pán)“九刀三線”全程推廣方式一刀媒介二刀電話三刀包裝刀八刀價(jià)格九刀口碑山峰競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)訴求 客戶的理 解和信心客戶提高心理價(jià)值三線：無(wú)論“九刀”怎樣攻擊，三條線貫穿每一刀。本盤(pán)“九刀三線”全程推廣方式一刀二刀三刀刀八刀九刀山峰競(jìng)爭(zhēng)第一刀：媒介整合傳播：輔助媒介造勢(shì)活動(dòng)戶外廣告牌公交車體主力媒介DM派送售樓員行銷宣傳彩頁(yè)老客戶本盤(pán)傳播的主力媒介、輔助媒介：第一刀：媒介整合傳播：輔助媒介造勢(shì)活動(dòng)戶外廣告牌公交車體主力媒介主次、輕重的安排：售樓員行銷戶外廣告牌車體廣告老客戶口碑宣傳彩頁(yè)DM派送造勢(shì)活動(dòng)第一刀：媒介整合傳播：媒介主次、輕重的安排：售樓員戶外車體老客戶宣傳

21、彩頁(yè)DM造勢(shì)媒介投放計(jì)劃、輕重的安排：媒體名稱性 質(zhì)控制要點(diǎn)攻擊范圍目 的總體投放比例備 注地盤(pán)包裝形象硬性售房部?jī)?nèi)部 及工程圍擋通過(guò)精致時(shí)尚的包裝手法吸引客戶博州日?qǐng)?bào)投放按總體媒體費(fèi)用的30%投放開(kāi)盤(pán)前完成項(xiàng)目周邊商場(chǎng)區(qū)域 成為大眾傳播話題 T型立柱形象各主要交通路段 封殺大動(dòng)脈 人群密集之處 做符合項(xiàng)目及企業(yè)的形象廣告 橋面廣告形象告示指示主要通往項(xiàng)目地道路 通過(guò)天橋、立交橋、外環(huán)橋傳播事件信息，利用反復(fù)刺激視覺(jué)通往項(xiàng)目各個(gè)路段立交橋 帶路牌指示性內(nèi)容，容易形成關(guān)注第一刀：媒介整合傳播：媒介投放計(jì)劃、輕重的安排：媒體名稱性 質(zhì)控制要點(diǎn)攻擊范圍目媒介名稱性 質(zhì)攻擊范圍內(nèi)容總體投放比例備注宣傳

22、冊(cè)主要宣傳資料形象銷售賣(mài)點(diǎn)宣傳給到場(chǎng)客戶郵寄宣傳進(jìn)行出版發(fā)行4折頁(yè)戶型冊(cè)DM單頁(yè)其它雜項(xiàng)按總體媒體費(fèi)用的35%計(jì)劃禮品輔助傳播媒介形象給到場(chǎng)客戶通過(guò)活動(dòng)給客戶促銷小禮品活動(dòng)饋贈(zèng)品其它禮品系列按總體媒體費(fèi)用的20%計(jì)劃其它輔助造勢(shì)活動(dòng)奠基儀式開(kāi)盤(pán)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)講話及演出按總體媒體費(fèi)用的15%計(jì)劃媒介投放計(jì)劃、輕重的安排：第一刀：媒介整合傳播：媒介名稱性 質(zhì)攻擊范圍內(nèi)容總體投放比例備注宣傳冊(cè)主第一刀：媒介整合傳播：開(kāi)盤(pán)造勢(shì)活動(dòng)示意：第一刀：媒介整合傳播：開(kāi)盤(pán)造勢(shì)活動(dòng)示意：客戶推介會(huì)活動(dòng)文藝演出活動(dòng)巴黎春天盛大開(kāi)盤(pán)第一刀：媒介整合傳播：開(kāi)盤(pán)造勢(shì)活動(dòng)示意：客戶推介會(huì)活動(dòng)巴黎春天盛大開(kāi)盤(pán)第一刀：媒介整合傳播：

23、開(kāi)盤(pán)SP促銷活動(dòng)春節(jié)節(jié)前促銷活動(dòng)第一刀：媒介整合傳播：SP促銷活動(dòng)第一刀：媒介整合傳播：第一刀：媒介整合傳播：媒體投放行程比例劃分導(dǎo)入期:試銷期:強(qiáng)銷期:延續(xù)期45%:30%:20%:5%第一刀：媒介整合傳播：媒體投放行程比例劃分第二刀：電話答復(fù)傳播：DABC“您好！博樂(lè)巴黎春天商業(yè)街，請(qǐng)問(wèn)”解答查詢，推介本盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)，鼓勵(lì)來(lái)參觀說(shuō)服客人留下姓名、電話，向客人說(shuō)再見(jiàn)做來(lái)電統(tǒng)計(jì)，整存客戶資料，準(zhǔn)備跟蹤關(guān)鍵詞：揉賣(mài)點(diǎn)；來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；留資料接電話的重點(diǎn)環(huán)節(jié) （通力盛世規(guī)范）：第二刀：電話答復(fù)傳播：DABC“您好！博樂(lè)巴黎春天商業(yè)街，請(qǐng)第二刀：電話答復(fù)傳播：【基本動(dòng)作】 1.必須主動(dòng)問(wèn)候，態(tài)度和藹，語(yǔ)音親切

24、，如真實(shí)面對(duì)客戶。 2.客戶通常詢問(wèn)價(jià)格、地點(diǎn)、面積、戶型、進(jìn)度、付款等問(wèn)題。 對(duì)策：避輕就重，在交談中巧妙地溶入本盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)； 3.設(shè)法約請(qǐng)客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)了解、看房； 4.設(shè)法取得客戶背景、要求、姓名、地址、電話等；馬上登記整理?！咀⒁馐马?xiàng)】 1.上崗前進(jìn)行全面培訓(xùn)銷售人員，熟知賣(mài)點(diǎn)和技能，統(tǒng)一說(shuō)詞。 2.電話鈴在3聲以內(nèi)就要接起電話，時(shí)間盡量控制在13分鐘。 3.在廣告日之前了解了發(fā)布內(nèi)容，預(yù)見(jiàn)和準(zhǔn)備客戶可能詢問(wèn)的問(wèn)題； 4.廣告日來(lái)電多，時(shí)間珍貴，接聽(tīng)盡量縮短，多做主動(dòng)詢問(wèn)介紹； 6.交談中禁止談價(jià)位、優(yōu)惠。若客戶逼問(wèn)售價(jià)，只回答本盤(pán)起價(jià)。 7.用重大賣(mài)點(diǎn)多設(shè)懸念，邀請(qǐng)來(lái)訪洽談，明確時(shí)間，強(qiáng)

25、調(diào)專門(mén)等候。 8.整理來(lái)電不要拖延。當(dāng)天與銷售經(jīng)理、廣告策劃充分溝通交流。第二刀：電話答復(fù)傳播：【基本動(dòng)作】第三刀：地塊包裝傳播：1.目的： 首先，不是“美觀”一類的簡(jiǎn)單事； 一是營(yíng)造工地施工氣氛，發(fā)出新盤(pán)信息； 二是全面訴求本盤(pán)核心價(jià)值，。2.要求： 保持與廣告主賣(mài)點(diǎn)的一致，強(qiáng)化重復(fù)。 保持與廣告形象設(shè)計(jì)的一致，加深“臉熟”。 地塊包裝是項(xiàng)目的“臉面”之一，不要應(yīng)付。第三刀：地塊包裝傳播：1.目的： 第三刀：地塊包裝傳播：地塊包裝的布局設(shè)計(jì)（示意） ：第三刀：地塊包裝傳播：地塊包裝的布局設(shè)計(jì)（示意） ：第三刀：地塊包裝傳播：樓體包裝示意圖地塊包裝的布局設(shè)計(jì)（借用通力盛世其他案例作為示意） ：

26、第三刀：地塊包裝傳播：樓體包裝示意圖地塊包裝的布局設(shè)計(jì)（第四刀：售樓中心包裝：目的： 也不是“美觀”那樣簡(jiǎn)單； 首先對(duì)本盤(pán)核心價(jià)值和形象，進(jìn)行全面訴求。 在未交樓前的時(shí)間，銷售中心代表本盤(pán)的“氣質(zhì)、 儀表、 風(fēng)度”，至少影響95%以上的客戶成交過(guò)程。要求： 保持與廣告?zhèn)鞑ブ髻u(mài)點(diǎn)的一致，不怕重復(fù)。 保持與廣告形象定位的一致，不要“換膚”。 售樓中心包裝是項(xiàng)目的主要“臉面”。第四刀：售樓中心包裝：目的： 第四刀：售樓中心包裝：售樓處設(shè)計(jì)建議第四刀：售樓中心包裝：售樓處設(shè)計(jì)建議售樓處內(nèi)部參考示意圖第四刀：售樓中心包裝：售樓處內(nèi)部參考示意圖第四刀：售樓中心包裝：第五刀：銷售道具攻擊：1.特點(diǎn)： 進(jìn)入樓

27、盤(pán)深層信息。 從外觀到內(nèi)部，從宏觀到細(xì)節(jié)，從概念到現(xiàn)實(shí)。 銷售道具是本項(xiàng)目的“實(shí)物說(shuō)明書(shū)”。2.要求： 保持與廣告?zhèn)鞑ブ髻u(mài)點(diǎn)的一致，強(qiáng)化重復(fù)。 保持與廣告形象定位的一致，不要“換膚”。 項(xiàng)目的“臉面”之一。第五刀：銷售道具攻擊：1.特點(diǎn)： 第五刀：銷售道具攻擊：項(xiàng)目整體模型、戶型模型建議：此圖片作為示意第五刀：銷售道具攻擊：項(xiàng)目整體模型、戶型模型建議：此圖片作第五刀：銷售道具攻擊：大廳背景墻、展板示意：第五刀：銷售道具攻擊：大廳背景墻、展板示意：第六刀：銷售人員包裝和傳播：1.特點(diǎn)： 最具體、活躍、生動(dòng)的傳播環(huán)節(jié)。 對(duì)成交起直接推動(dòng)作用。 彌補(bǔ)所有銷售道具的不足。2.要求： 強(qiáng)化廣告?zhèn)鞑ブ髻u(mài)點(diǎn)

28、，進(jìn)一步豐富。 強(qiáng)化樓盤(pán)形象的定位。 第六刀：銷售人員包裝和傳播：1.特點(diǎn)： 第六刀：銷售人員包裝和傳播：第六刀：銷售人員包裝和傳播：第六刀：銷售人員包裝和傳播：第六刀：銷售人員包裝和傳播： 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)；國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定； 銷售人員職業(yè)道德、接待禮儀、服務(wù)規(guī)范； 客戶談判、跟蹤、成交流程和相關(guān)規(guī)范； 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、樓盤(pán)比較； 促銷手段、成交技巧；項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃； 價(jià)格、政策、稅費(fèi)、手續(xù)；戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積； 項(xiàng)目整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、硬件條件、生活環(huán)境； SP實(shí)戰(zhàn)銷售技巧培訓(xùn)；銷售百問(wèn)培訓(xùn)； 培訓(xùn)時(shí)間： 集中培訓(xùn)（正式認(rèn)籌以前完成）。 日常培訓(xùn)（根據(jù)實(shí)際要求，全過(guò)程安排）。第

29、六刀：銷售人員包裝和傳播：銷售人員的培訓(xùn)內(nèi)容： 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)；國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定；第六刀：銷售第七刀：樣板房的訴求： 客戶心理價(jià)值形成的最后一關(guān)。 客戶選擇戶型的“實(shí)物說(shuō)明書(shū)”。 成交率可提高20以上。第七刀：樣板房的訴求： 第八刀：價(jià)格政策： 價(jià)格要根據(jù)銷售每個(gè)階段的銷售 實(shí)質(zhì)情況來(lái)做調(diào)整，暫不做過(guò)多闡釋。 第八刀：價(jià)格政策： 營(yíng)銷思路，困境突圍做正確的事，把事做正確 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷思路，困境突圍營(yíng)銷策略 項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售進(jìn)度與工程節(jié)點(diǎn)時(shí)間的劃分計(jì)劃：以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式銷售。大約1500平方米至1700平方米銷售持續(xù)階段項(xiàng)目修到內(nèi)部裝修的完工階段2010.11.1

30、-2010.12.314以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式銷售。 大約3500平方米至4100平方米 銷售高潮階段（正式開(kāi)盤(pán)期間）項(xiàng)目以修到地下內(nèi)部裝修階段2010.9.21-2010.10.313以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式銷售。大約1000平方米至1100平方米內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段項(xiàng)目地下部分以修好開(kāi)始地上路面的修整2010.8.1-2010.9.202以預(yù)定金收取5萬(wàn)-10萬(wàn)的方式有效積累客戶。蓄客量預(yù)計(jì)大約100-150組蓄勢(shì)階段項(xiàng)目施工準(zhǔn)備期施工單位進(jìn)場(chǎng)并開(kāi)始施工2010.6.20-2010.70.311備注銷售數(shù)量（比例）銷售階段工程進(jìn)度狀況時(shí)間序號(hào)以正式合同的形

31、式收取最低50%的首付款的方式銷售。大約1100平方米銷售持續(xù)期階段項(xiàng)目已達(dá)到交房的階段2011.3.11-2011.4.302以正式合同的形式收取最低50%的首付款的方式銷售。大約1300平方米銷售持續(xù)期階段項(xiàng)目基本完工2011.1.1-2011.3.101通力盛世計(jì)劃10個(gè)月完成一期銷售的80%項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售進(jìn)度與工程節(jié)點(diǎn)時(shí)間的劃分計(jì)劃：以正式合同認(rèn)籌階段(蓄壓期)放出“市場(chǎng)測(cè)試價(jià)”整體均價(jià)10000元/ 根據(jù)市場(chǎng)測(cè)試，制定開(kāi)盤(pán)解籌售價(jià) 均價(jià)：9958元/9998元/（待認(rèn)籌測(cè)試后正式確定）根據(jù)開(kāi)盤(pán)后客戶的積累，分段提升售價(jià)一期整體均價(jià)目標(biāo)： 10100元/項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略定價(jià)采

32、用三個(gè)階段：根據(jù)開(kāi)盤(pán)后客戶的積累，分段提升售價(jià)項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略一次性付款：注明：當(dāng)月內(nèi)直接簽訂正是合同并交納商鋪全款，享受以下優(yōu)惠。優(yōu)惠幅度：每平方米優(yōu)惠120元分期付款：注明：當(dāng)月簽訂正式合同首次交款不得低于購(gòu)買(mǎi)總房款的50%；同時(shí)限定剩余房款在5個(gè)月內(nèi)必須繳納完，享受以下優(yōu)惠。優(yōu)惠幅度：每平方米優(yōu)惠80元按揭：當(dāng)月正式簽訂合同首付款不得低于購(gòu)買(mǎi)鋪面總房款50%；同時(shí)要積極配合辦理銀行按揭手續(xù)，享受一下優(yōu)惠。優(yōu)惠幅度：每平方米優(yōu)惠30元備注：一次性和分期付款的優(yōu)惠給予的比較多主要是為了達(dá)到快速回款。此措施的實(shí)施需要根據(jù)實(shí)際的情況出發(fā)，酌情而定。項(xiàng)目營(yíng)銷優(yōu)惠措施一次性付款：項(xiàng)目營(yíng)銷優(yōu)惠措

33、施建議入市均價(jià)為：約 99589998元/價(jià)格策略入市價(jià)格建議：項(xiàng)目營(yíng)銷策略：（具體價(jià)格根據(jù)準(zhǔn)確入市時(shí)間與積累客戶程度而定）建議入市均價(jià)為：約 99589998元/價(jià)格策略入市項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略以實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)最大化為目的：1.平價(jià)入市，站穩(wěn)腳跟 以項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)和獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)為依托，以略高于同類產(chǎn)品市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格入市，形成良好的市場(chǎng)氛圍，站穩(wěn)市場(chǎng)。2.小步快走與大幅躍進(jìn)相結(jié)合 結(jié)合工程進(jìn)度的跟進(jìn)，多頻次的中小幅度提升整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)；以“價(jià)格坐標(biāo)”策略，分階段推出少量頂級(jí)產(chǎn)品，大幅拉升市場(chǎng)心理承受價(jià)位。通過(guò)價(jià)格的拉升，給客戶以“物業(yè)升值”感,增強(qiáng)觀望客戶的購(gòu)買(mǎi)信心。3.一房一價(jià)，總價(jià)策略 一房一價(jià)

34、，用價(jià)格對(duì)產(chǎn)品及客戶進(jìn)行區(qū)隔，造成客戶的唯一適合感；用總價(jià)來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔，細(xì)分目標(biāo)客戶群。項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略以實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)最大化為目的：1.平項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略階段性價(jià)格執(zhí)行方法：1.調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定 調(diào)價(jià)最主要的目的是為了最大可能的刺激銷售。對(duì)客戶而言，產(chǎn)品旺銷，是他們認(rèn)可和追捧漲價(jià)的首要前提。人為因素過(guò)于明顯調(diào)價(jià)，只會(huì)導(dǎo)致客戶不信任和反感。 因此，我們認(rèn)為本案在調(diào)價(jià)的上應(yīng)遵循兩個(gè)原則： 一是戰(zhàn)略性原則, 二是戰(zhàn)術(shù)性原則項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略階段性價(jià)格執(zhí)行方法：1.調(diào)價(jià)平臺(tái)及項(xiàng)目營(yíng)銷策略： 針對(duì)我們可控的因素，明確每一步明顯調(diào)價(jià)的價(jià)格支撐點(diǎn)，忌人為因素的過(guò)大價(jià)格調(diào)整。工

35、程進(jìn)度及良好的施工現(xiàn)場(chǎng)管理是價(jià)格提升的最有力支撐點(diǎn)， 是抵消消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)抗性的最主要因素，在提價(jià)的過(guò)程中要充分考慮與工程進(jìn)度的配合，確保與工程進(jìn)度的推進(jìn)同步提價(jià)，最終保障全程均價(jià)的實(shí)現(xiàn)： 根據(jù)工程進(jìn)度的不同，以整體封頂、建筑裝修完成、建筑竣工驗(yàn)收為中小幅度調(diào)價(jià)平臺(tái)，上調(diào)比例在2-3%之間；以稀缺單位入市等節(jié)點(diǎn)為大幅調(diào)價(jià)平臺(tái)，上調(diào)比例在2-4%之間。 每次調(diào)價(jià)的幅度既能給前期購(gòu)房者產(chǎn)生信心，又能給未購(gòu)者帶來(lái)刺激，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲念。價(jià)格策略A.戰(zhàn)略性原則：項(xiàng)目營(yíng)銷策略： 針對(duì)我們可控的因素，明確每一步項(xiàng)目營(yíng)銷策略： 在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下，針對(duì)不可控因素執(zhí)行靈活的價(jià)格控制。 在實(shí)際操作中，從對(duì)市場(chǎng)承受力的

36、準(zhǔn)確把握出發(fā)，根據(jù)銷售進(jìn)度、客戶購(gòu)買(mǎi)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況等，以入市價(jià)格為基礎(chǔ)，針對(duì)銷售效果實(shí)施動(dòng)態(tài)控制，特別是對(duì)市場(chǎng)反映良好的單位，應(yīng)在戰(zhàn)略性提價(jià)的基礎(chǔ)上作好隨時(shí)調(diào)整價(jià)格的準(zhǔn)備，上調(diào)的比例控制在1-2%之間。 價(jià)格策略B.戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)原則：項(xiàng)目營(yíng)銷策略： 在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下，針對(duì)不可控因素執(zhí)項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略c.在不同時(shí)間采取不同的調(diào)價(jià)方式： 根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展、可售單位的陸續(xù)推出等賣(mài)點(diǎn)的階段性呈現(xiàn)，在推廣策略和價(jià)格策略上，制造一波又一波的市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，同時(shí)保持價(jià)格在整體上的平開(kāi)高走、小步勻速上調(diào)、節(jié)點(diǎn)性的中大幅度躍進(jìn)，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)客戶的信心，刺激觀望客戶促其盡快成交。各個(gè)階段的劃分、將按項(xiàng)目最終確定

37、的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。項(xiàng)目營(yíng)銷策略：價(jià)格策略c.在不同時(shí)間采取不同的調(diào)價(jià)方式：項(xiàng)目營(yíng)銷策略：蓄勢(shì)期營(yíng)銷策略建議修建樣板房這樣對(duì)快速促成銷售有很大好處，先期通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，鎖定和積累客戶，確立市場(chǎng)地位，樹(shù)立項(xiàng)目進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的信心?？傮w而言，我們?cè)谡J(rèn)籌期間的策略導(dǎo)向是：高調(diào)亮相，強(qiáng)力吸籌項(xiàng)目營(yíng)銷策略：蓄勢(shì)期營(yíng)銷策略建議修建樣板房這樣對(duì)快速促成銷項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售蓄勢(shì)期工作內(nèi)容：1.本階段的時(shí)間（預(yù)計(jì)）：2010.6.20-2010.7.31（蓄客期）2本階段的主要工作：中心任務(wù)：爭(zhēng)取在41天內(nèi)，積累占總戶數(shù)45以上的“訂金”顧客；不僅回收資金，更重要的是確保下一步“開(kāi)盤(pán)解籌”的成功。次中心任務(wù)：

38、測(cè)試出準(zhǔn)確的客戶交易承受能力（價(jià)位、政策、戶型、面積 等），加強(qiáng)雙方溝通，確定最終開(kāi)盤(pán)銷售方案。項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售蓄勢(shì)期工作內(nèi)容：1.本階段的時(shí)間（預(yù)計(jì)）項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售蓄勢(shì)期工作內(nèi)容：市場(chǎng)推廣：打開(kāi)本項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度，確?？蛻魜?lái)電、來(lái)訪量。銷售團(tuán)隊(duì)：一是分析客戶認(rèn)購(gòu)的特點(diǎn)表現(xiàn)，加強(qiáng)已積累客戶的 管理提高客戶認(rèn)籌率。二是強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)的采集、統(tǒng)計(jì)和反饋。制定“開(kāi)盤(pán)解籌”的成交方案、推廣方案。項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售蓄勢(shì)期工作內(nèi)容：市場(chǎng)推廣：打開(kāi)本項(xiàng)目的項(xiàng)目營(yíng)銷策略：開(kāi)盤(pán)前強(qiáng)烈廣告鋪墊期工作內(nèi)容：1.本階段的時(shí)間（預(yù)計(jì)）：2010.8.1-2010.9.20 【 50天】2本階段的主要工作：項(xiàng)目廣告

39、集中投放階段，促使項(xiàng)目盡快升溫，樹(shù)立項(xiàng)目形象地位認(rèn)購(gòu)活動(dòng)開(kāi)始，首期部分放量，陸續(xù)開(kāi)始收取定金（誠(chéng)意金）大力提升廣告投放力度（戶外廣告/DM派送）吸引大眾注意力可以開(kāi)始做內(nèi)部客戶提前認(rèn)購(gòu)。項(xiàng)目營(yíng)銷策略：開(kāi)盤(pán)前強(qiáng)烈廣告鋪墊期工作內(nèi)容：1.本階段的時(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷策略：蓄勢(shì)期積累客戶全面動(dòng)員交納定金，同時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)有缺陷產(chǎn)品及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略（調(diào)整面積/單價(jià)/惠讓額度/贈(zèng)品）調(diào)整廣告攻略，廣告投放重點(diǎn)偏向走勢(shì)緩慢的物業(yè)類型創(chuàng)造銷售亮點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)盤(pán)前強(qiáng)烈廣告鋪墊期工作內(nèi)容：項(xiàng)目營(yíng)銷策略：蓄勢(shì)期積累客戶全面動(dòng)員交納定金，同時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售高潮期工作內(nèi)容：（預(yù)計(jì)正式開(kāi)盤(pán)）1.本階段的時(shí)間（預(yù)計(jì)）

40、：2010.9.21-2010.10.312本階段的主要工作：開(kāi)盤(pán)首要前提條件是：“認(rèn)購(gòu)客戶已積累到占總銷40以上；其次是事先已辦理預(yù)售許可證，否則無(wú)法解籌開(kāi)盤(pán)。再次是做好策劃，提高現(xiàn)場(chǎng)的合同成交率，爭(zhēng)取較大資金回籠。項(xiàng)目營(yíng)銷策略：銷售高潮期工作內(nèi)容：（預(yù)計(jì)正式開(kāi)盤(pán)）1.本階項(xiàng)目營(yíng)銷策略：最后中心任務(wù)：保持開(kāi)盤(pán)高潮41天，確保大收益。 1.是保持宣傳投入，市場(chǎng)不降溫，保證客戶來(lái)訪量衡定； 2.是細(xì)致策劃設(shè)計(jì)廣告、DM單等作品，確保發(fā)布效果和市場(chǎng)反映； 3.是擴(kuò)大媒介渠道，不拘泥于4折頁(yè)、DM等廣告； 4.是考慮采用綜合推廣方式（如實(shí)施促銷活動(dòng)）。 根據(jù)開(kāi)盤(pán)解籌的實(shí)際情況，策劃上調(diào)售價(jià)方案。注：以上時(shí)間安排，根據(jù)實(shí)際情況保持一定的彈性。銷售高潮期工作內(nèi)容：（預(yù)計(jì)正式開(kāi)盤(pán)）項(xiàng)目營(yíng)銷策略：最后中心任務(wù)：保持開(kāi)盤(pán)高潮41天，確保大收益項(xiàng)目營(yíng)銷