地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)課件

1、地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)綠城地產(chǎn)簡(jiǎn)介綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專(zhuān)注開(kāi)發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港企業(yè)綠城中國(guó)控股有限責(zé)任公司。（股票代碼：3900）的全資子公司。 集團(tuán)總部位于杭州市杭大路1號(hào)(黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)A區(qū)10樓) 。 綠城地產(chǎn)簡(jiǎn)介綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介綠城專(zhuān)注于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋別墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服務(wù)公寓等住宅系列，同時(shí)涉及酒店、綜合類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和營(yíng)造。自1996年以來(lái)，綠城歷年房產(chǎn)銷(xiāo)售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2006年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入74億元。自1

2、998年以來(lái)，歷年被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為3A級(jí)信用單位。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 綠城專(zhuān)注于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋別墅、城市公寓、度假地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)1負(fù)債比率2流動(dòng)比率3速動(dòng)比率資本結(jié)構(gòu)分析1負(fù)債比率2流動(dòng)比率3速動(dòng)比率資本結(jié)構(gòu)分析負(fù)債比率圖表顯示房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平在75左右，由此可以看出，綠城的高資產(chǎn)負(fù)債狀況是房地產(chǎn)行業(yè)普遍的現(xiàn)象，并且綠城一向堅(jiān)持高負(fù)債率的經(jīng)營(yíng)策略。負(fù)債比率圖表顯示房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平在75左右，由此可 流動(dòng)比（橫向）從06年開(kāi)始行業(yè)整體流動(dòng)性呈下降趨勢(shì)，主要是由于房?jī)r(jià)持續(xù)走高，并且國(guó)家也在出臺(tái)一系列的限購(gòu)政策。 流動(dòng)比（橫向）從06年開(kāi)始行業(yè)整體流動(dòng)性呈下降速動(dòng)比 （橫向）速動(dòng)

3、比率是企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項(xiàng)等。而流動(dòng)資產(chǎn)中存貨、預(yù)付賬款、待攤費(fèi)用等則不應(yīng)計(jì)入。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用）/流動(dòng)負(fù)債總額100%房?jī)r(jià)的持續(xù)走高以及限購(gòu)政策的出臺(tái)共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)整體速動(dòng)比的下降，綠城當(dāng)然不會(huì)例外。速動(dòng)比 （橫向）速動(dòng)比率是企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析 綜合損益表 單位：元科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31營(yíng)業(yè)額2196374.70 1116126.00 872742.90其他收入68314.6064940.20 24114.40 銷(xiāo)售費(fèi)用

4、59991.40 54119.10 43509.50 管理費(fèi)用132002.00 111689.10 81138.20 財(cái)務(wù)費(fèi)用41569.80 34006.30 65779.80 銷(xiāo)售成本1455535.40 775992.70 641527.80 毛利740839.30340133.30 231215.10 經(jīng)營(yíng)溢利586754.70 243534.20 95483.80 應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)77749.80 30026.50 45603.10 稅前利潤(rùn)670071.40 300031.30 157021.00 歸屬母公司股東利潤(rùn)257463.70 153177.40 101212.00 財(cái)務(wù)

5、報(bào)表分析 綜合損益表 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 單位:元財(cái)務(wù)比率-全年業(yè)績(jī) 2011/12 2010/12 2009/12 流動(dòng)比率（倍） 1.24 1.33 1.50 速動(dòng)比率（倍） 0.330.43 0.53 長(zhǎng)期債項(xiàng)/股東權(quán)益（%） 134.41 216.22 146.80 股東權(quán)益回報(bào)率（%） 21.56 15.02 10.54 資本運(yùn)用回報(bào)率（%） 7.33 4.04 3.56 總資產(chǎn)回報(bào)率（%） 2.01 1.22 1.34 邊際利潤(rùn)率（%） 11.72 13.72 11.60 存貨周轉(zhuǎn)率（倍） 0.26 0.14 0.19 分析：從表中可以看出綠城中國(guó)的資金壓力在逐漸增加，但是長(zhǎng)期債務(wù)經(jīng)過(guò)了

6、2010年的大幅增長(zhǎng)回到了較低的水平。而資本運(yùn)用回報(bào)率和資產(chǎn)回報(bào)率隨著存貨周轉(zhuǎn)率的提高有了較高的提升。由上我們可以看出綠城通過(guò)冒險(xiǎn)增加流動(dòng)債務(wù)的方式提高利潤(rùn)率同時(shí)加快了存貨周轉(zhuǎn)來(lái)加速回收現(xiàn)金獲得了較好的收益。 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 資產(chǎn)負(fù)債表 科目年份2011-12-312010-12-312009-12-31資產(chǎn)合計(jì)12797652.8012535895.407547575.20負(fù)債合計(jì)11033321.4011090626.306302717.60權(quán)益合計(jì)1764331.401445269.101244857.60流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)11521441.3011600621.907059707

7、.70流動(dòng)負(fù)債合計(jì)9285842.708744130.904693475.30非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1747478.702346495.401609242.30歸屬于母公司股東權(quán)益1193989.901019951.40960414.60分析：資產(chǎn)和負(fù)債穩(wěn)步增加，流動(dòng)負(fù)債的同步增加可以看出綠城的經(jīng)營(yíng)狀況仍然較穩(wěn)定。財(cái)務(wù)報(bào)表分析 資產(chǎn)籌資之路 引入戰(zhàn)略投資者 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo) 轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目綠城于2012年6月8日宣布與九龍倉(cāng)達(dá)成認(rèn)購(gòu)及投資協(xié)議，向九龍倉(cāng)定向增發(fā)股份和可換股證券，交易金額總計(jì)約51億港元（約合人民幣41.6億元）。完成配發(fā)后，九龍倉(cāng)集團(tuán)持有綠城中國(guó)24.6%的股份，成為第二大股東。 6月22日，綠

8、城中國(guó)將其在上海、蘇州、無(wú)錫、常州、天津等地的9個(gè)項(xiàng)目的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，收取對(duì)價(jià)33.7億元。此外，綠城還在上半年先后轉(zhuǎn)讓了上海外灘地王、綠城廣場(chǎng)、無(wú)錫香樟園、臺(tái)州等地的項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金約51.1億元。 綠城上年啟動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)改制工作也取得進(jìn)展。截至2012年6月30日，綠城集團(tuán)銷(xiāo)售物業(yè)面積達(dá)117萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額220億元（包括42億元協(xié)議銷(xiāo)售），其中歸屬集團(tuán)權(quán)益的為129億元。 籌資之路 引入戰(zhàn)略投資者 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo) 地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)最新綜合指標(biāo)最新綜合指標(biāo)綜合損益表綜合損益表現(xiàn)金流量表由以上數(shù)據(jù)可以看出，綠城的自救措施開(kāi)始起效?，F(xiàn)金流量表由以上數(shù)據(jù)可以看出，綠城的自救措施開(kāi)始起效。1、資

9、產(chǎn)負(fù)債率太高，高負(fù)債壓力大。2、速動(dòng)比率和流動(dòng)比率低，資金流動(dòng)性差。3、資金鏈緊，高房地產(chǎn)依托，取得新的融資困難。存在的問(wèn)題1、資產(chǎn)負(fù)債率太高，高負(fù)債壓力大。存在的問(wèn)題1、投資需求下的融資支持。 順應(yīng)行業(yè)形勢(shì)和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，綜合證券市場(chǎng)行情開(kāi)發(fā)不同種類(lèi)的融資品種，更好地拓寬融資渠道。2、綠城信用能能力良好，建議繼續(xù)保持。 長(zhǎng)期借款持續(xù)增加，主要銀行授信額度擴(kuò)大，顯示了綠城良好的信用能力。信用能力可轉(zhuǎn)化為企業(yè)的籌資能力。3、將金融創(chuàng)新與籌資渠道的創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)。 綠城在籌資渠道方面的創(chuàng)新不僅提高了公司的融資能力，同時(shí)也為廣大的房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資思路。充分利用金融創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)提高自身的融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。4、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。 負(fù)債結(jié)構(gòu)中流動(dòng)負(fù)債比例相對(duì)過(guò)高，需增加非流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例，以緩解還款壓力。5、尋求最佳資產(chǎn)負(fù)債率。 全方位考慮負(fù)債對(duì)公司價(jià)值的影響，不僅要考慮其節(jié)稅效應(yīng)，也要考慮應(yīng)負(fù)債比率。啟示及建議1、投資需求下的融資支持。