稅收籌劃精品課程系列講座第8講個人出租房屋納稅

1、第8講 個人出租房屋納稅籌劃 主講 楊映忠 西南大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院 個人出租房屋需要交什么稅？如何合理避稅？目 錄1個人出租房屋需要交哪些稅 2出租房屋避稅途徑一、個人出租房屋需要交哪些稅個人出租房屋用于非營業(yè)用房應(yīng)繳納稅個人出租房屋用于營業(yè)用房應(yīng)繳納稅12個人轉(zhuǎn)租出租用房應(yīng)繳納的稅31.個人出租房屋用于非營業(yè)用房應(yīng)繳納稅征收稅種計稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅租金收入4%營業(yè)稅租金收入 1、低于起征點的，不納稅； 2、超過起征點的，按全部租金收入的3%減半納稅（【2008】24號）城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅稅額 納稅人所在地在市區(qū)的7%；縣城、鎮(zhèn)5%；非市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的1%教育費附加營業(yè)稅稅額3%個人所得稅應(yīng)納

2、稅所得額10%（2001年1月1日起）印花稅免征2.個人出租房屋用于營業(yè)用房應(yīng)繳納稅征收稅種計稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅租金收入12營業(yè)稅租金收入 1、低于起征點的，不納稅； 2、超過起征點的，按全部租金收入的5%納稅城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅稅額 納稅人所在地在市區(qū)的7%；縣城、鎮(zhèn)5%；非市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的1%教育費附加營業(yè)稅稅額3%個人所得稅應(yīng)納稅所得額20印花稅租賃金額 1 ；稅額不足1元，按1元貼花個人所得稅應(yīng)納稅所得額的計算方法為：（1）每次（月）租金收入額不超過4000元的， 應(yīng)納稅所得額= 每次（月）收入額-允許扣除的相關(guān)稅費-修繕費用（800元為限）-800。（2）每次（月）租金收入額在4000

3、元以上的， 應(yīng)納稅所得額=【每次（月）收入額-允許扣除的相關(guān)稅費-修繕費用（800元為限）】（1-20%）。 允許扣除的相關(guān)稅費包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅，不能扣除個人所得稅。3.個人轉(zhuǎn)租出租用房應(yīng)繳納的稅征收稅種計稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅不征收營業(yè)稅轉(zhuǎn)租價款 1、低于起征點的，不納稅； 2、超過起征點的，按全部租金收入的5%納稅城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅稅額 納稅人所在地在市區(qū)的7%；縣城、鎮(zhèn)5%；非市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的1%教育費附加營業(yè)稅稅額3%個人所得稅應(yīng)納所得額10%印花稅租賃金額 1 ；稅額不足1元，按1元貼花轉(zhuǎn)租房屋的個人所得稅應(yīng)納稅所得額的計算方法為：（1）每次（月）轉(zhuǎn)租收入額

4、不超過4000元的， 應(yīng)納稅所得額= 每次（月）轉(zhuǎn)租收入額-原租入租金-允許扣除的相關(guān)稅費-修繕費用（800元為限）-800。（2）每次（月）轉(zhuǎn)租收入額在4000元以上的， 應(yīng)納稅所得額=【每次（月）轉(zhuǎn)租收入額 -原租入租金-允許扣除的相關(guān)稅費-修繕費用（800元為限）】（1-20%）。 允許扣除的相關(guān)稅費包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、印花稅和向出租方支付的租金，不能扣除個人所得稅。二、出租房屋避稅途徑（一）利用稅收優(yōu)惠，合理避稅（二）利用“起征點”，合理避稅（三）正確計算各項扣除稅費，有效節(jié)省個人所得稅（一）利用稅收優(yōu)惠，合理避稅案例1：甲有一套位于市區(qū)的房屋準備出租，現(xiàn)有乙、丙兩

5、人分別出價3000元/月及2900元/月要求租用。其中，乙租入該房后將用于經(jīng)營餐飲業(yè)，丙用于居?。ó?dāng)?shù)貍€人出租房屋營業(yè)稅起征點為2000元）。如果從稅收角度考慮（只考慮征收營業(yè)稅、城建稅及教育附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅，其他稅費不計），甲租給誰更有利？ （通過計算得出結(jié)論，修繕費不計） 如果甲將房屋作為經(jīng)營用房出租給乙，該月應(yīng)繳納稅：營業(yè)稅=30005%=150（元）城建稅及教育附加=150（7%+3%）=15（元）房產(chǎn)稅=300012%=360（元）個人所得稅=（3000-150-15-360-800）20% = 335（元）稅費總額= 150+ 15+ 360+ 335= 860（元）則甲每

6、月實際收入=3000- 860 =2140（元） 如果甲將房屋作為非經(jīng)營用房出租給丙，該月應(yīng)繳納稅費：營業(yè)稅=29003%2=43.5（元）城建稅及教育附加=43.5 （7%+3%） =4.35（元）房產(chǎn)稅=29004%=116（元）個人所得稅=（2900-43.5-4.35-116-800）10% =193.62（元）稅費總額=43.5+ 4.35 + 116 + 193.62 = 357.47 （元）則甲每月實際收入=2900-357.47 =2542.53（元） 結(jié)論：甲如果將房屋租給乙，每月應(yīng)繳納稅費總額為860元；若租給丙每月應(yīng)繳納稅費總額為357.47元。雖然租給乙比租給丙每月多收

7、租金100元，但租給丙比租給乙每月節(jié)省稅收502.53元，反而增加了402.53元（2542.53-2140）的實際收入，顯然租給丙更有利。（二）利用“起征點”，合理避稅案例2： 張三和李四同為某市居民（該市個人出租房屋營業(yè)稅起征點為4000元），2014年7月份他們將各自的原有住房出租。其中，張三每月租金收入為5000元，而李四的每月租金收入為3990元。假設(shè)不考慮其它稅收，那么張三和李四每月的實際收入誰更多？ 由于張三的月租金收入達到了該省的起征點，要按營業(yè)額全額計算應(yīng)納營業(yè)稅額，則張三每月應(yīng)納營業(yè)稅75元（ 50003%2 ）、城建稅及附加為7.5元【75（7%+3%）】； 李四的月租金

8、收入未達到該省的起征點，不用繳納營業(yè)稅和城建稅及附加。（三)正確計算各項扣除稅費，有效節(jié)省個人所得稅案例3： 張大爺準備在下月初把地處市區(qū)的一套老房子用于住房出租，租期為12個月。主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)張大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應(yīng)納的稅費及其他相關(guān)費用后，核定月應(yīng)納稅所得額為10000元。同時，他還有意向?qū)⒃摲孔舆M行裝修。經(jīng)維修隊的技術(shù)員測算，房屋維修費要10000元。如果現(xiàn)在裝修，只需一個星期的時間就可維修好，不會影響房屋出租。張大爺?shù)降资裁磿r候裝修更劃算呢？ 方案一：房屋出租期滿后維修 稅法規(guī)定，從2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。張大爺應(yīng)納稅所得

9、額為10000元，每月應(yīng)納個人所得稅為1000元（1000010%）。 張大爺在出租房屋12個月的時間內(nèi)，總共應(yīng)納個人所得稅12000元（100012）。 方案二：對房屋馬上進行維修 假定維修費用為10000元，依照上述規(guī)定，房屋租賃期的第1個月至第12個月，每月應(yīng)納稅所得額為9200元 （10000-800），每月應(yīng)納個人所得稅為920元（920010%），在房屋租賃期的第1個月至第12個月內(nèi)，累計可扣除房屋維修費9600元（80012），剩余房屋維修費400元（10000-9600），可在以后的房屋租金中扣除。 張大爺在出租房屋12個月的時間內(nèi)，實際繳納個人所得稅應(yīng)為11040元（9201

10、2）。 對比分析可知，該房產(chǎn)1年租期滿后，采用方案二可以節(jié)稅960元（12000-11040）。如果今后仍對外出租，該房產(chǎn)維修費剩余的400元可以在以后扣除。 當(dāng)然，納稅人在支付維修費時，一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時報經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核實，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后才能扣除。小 結(jié) 個人出租房屋所需繳納的稅種較多，且稅率較高，所需承擔(dān)的稅負較重。因此，在遵守相關(guān)準則的基礎(chǔ)上，采取合理避稅的方式是可取的，但切記，不可偷稅、漏稅，否則將有可能受到法律、法規(guī)的制裁。謝謝觀看/歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND T

11、HE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH內(nèi)容總結(jié)第8講 個人出租房屋納稅籌劃。2、超過起征點的，按全部租金收入的3%減半納稅（【2008】24號）。10%（2001年1月1日起）。2、超過起征點的，按全部租金收入的5%納稅。轉(zhuǎn)租房屋的個人所得稅應(yīng)納稅所得額的計算方法為：。案例1：甲有一套位于市區(qū)的房屋準備出租，現(xiàn)有乙、丙兩人分別出價3000元/月及2900元/月要求租用。其中，乙租入該房后將用于經(jīng)營餐飲業(yè)，丙用于居住（當(dāng)?shù)貍€人出租房屋營業(yè)稅起征點為2000元）。營業(yè)稅=30005%=15