房地產(chǎn)業(yè)-建筑安裝業(yè)法律問(wèn)題研究課件

1、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)法律問(wèn)題研究 主 講 人：曹 福 來(lái) 部 門：教研一部 職 稱：副 教 授2022/9/9聯(lián)系方式辦公電話：0514移動(dòng)電話：郵件地址：2022/9/9內(nèi)容安排1房地產(chǎn)交易管理制度與政策2建筑安裝業(yè)的制度2022/9/9 房 地 產(chǎn) 業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)投 資開(kāi)發(fā)業(yè)房 地 產(chǎn) 中 介 服 務(wù) 業(yè)物 業(yè) 管 理 業(yè)房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2022/9/9 建筑安裝業(yè)： 1、建筑業(yè)：建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計(jì)工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠、礦井、鐵路、橋梁、港口、道路、管線、住宅以及公共設(shè)施的建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。2、建筑物裝修裝飾

2、：主要包括從事對(duì)建筑物的內(nèi)、外裝修和裝飾的施工和安裝活動(dòng)。 3、 線路 和設(shè)備安裝：線路安裝主要包括對(duì)建筑物內(nèi)電力線路、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)線路、廣播電視線路等的安裝鋪設(shè)；管道安裝主要包括自來(lái)水管道、下水管道、中央空調(diào)通風(fēng)管道等的安裝建設(shè)；設(shè)備安裝主要包括中央空調(diào)、純凈水過(guò)濾系統(tǒng)、電力保障系統(tǒng)等設(shè)備的安裝。2022/9/9 2022/9/9項(xiàng)目建議書發(fā)改委可行性報(bào)告發(fā)改委年度預(yù)備項(xiàng)目資格發(fā)改委選址申請(qǐng)規(guī)劃國(guó)土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國(guó)土局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)建委規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書規(guī)劃局方案設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許

3、可證規(guī)劃局征地拆遷國(guó)土局放線、驗(yàn)線規(guī)劃局建設(shè)工程開(kāi)工許可證建委工程招標(biāo)及施工招標(biāo)中心預(yù)售或招商國(guó)土、房管工程綜合竣工驗(yàn)收建委組織各部門交付或自營(yíng)建委組織各部門本次開(kāi)發(fā)結(jié)束2022/9/9一、房地產(chǎn)交易的基本制度；二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；三、房屋租賃；四、房地產(chǎn)抵押。房地產(chǎn)交易管理制度與政策2022/9/9 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 房地產(chǎn)交易的基本制度2022/9/9下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）

4、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的情形。2022/9/9 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。但是，如管理不善，易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。現(xiàn)在有關(guān)商品房預(yù)售的法律糾紛最多、最復(fù)雜。 商品房預(yù)售2022/9/9 商品房預(yù)售的條件： 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2.

5、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進(jìn)度和竣工交付日期； 4.商品房預(yù)售許可證。2022/9/9 申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2022/9/9 商品房預(yù)售許

6、可的程序 （一）受理。 （二）審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 （三）許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證。 經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 （四）公示。2022/9/9 商品房預(yù)售管理有關(guān)規(guī)定： 1.商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商

7、品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向市縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。否則，不能進(jìn)行商品房預(yù)售。 2.商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度。 預(yù)售人應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。并且，承購(gòu)人應(yīng)在 30 日內(nèi)持合同向有關(guān)部門登記。2022/9/9 3.商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的專款專用制度。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪用，以確保工程建設(shè)的所需資金，保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的正當(dāng)權(quán)益。 2022/9/9 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的

8、原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2022/9/9何為“五證” 、“兩書” “五證”指的是：第一國(guó)有土地使用權(quán)證，我國(guó)土地管理法規(guī)定，只有在國(guó)有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金，即可取得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進(jìn)行交易。 第二建設(shè)用地規(guī)劃許可證，根據(jù)我國(guó)土地管理法規(guī)定，建設(shè)用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃。 第三建設(shè)工程規(guī)劃許可證，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的許可。 第四建設(shè)工程開(kāi)工許可證，只有擁有此證工程才能施工。 第五銷售許可證或預(yù)售許可證

9、，沒(méi)有此證，房子就不能銷售或預(yù)售。 “兩書”指的是：住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說(shuō)明書，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購(gòu)房者提交。 兩證一書：建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 2022/9/9商品房銷售條件1 .開(kāi)發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2 .取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3 .取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4 .已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5 .拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6 .供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7 .物業(yè)管理方案已落實(shí)。 2022/9/9銷售禁止行為及法律責(zé)任 1.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品

10、房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 2.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 4.商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 5.違反上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、并可處以13萬(wàn)元罰款。2022/9/9 城市房地產(chǎn)管理法第四十條： 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù)。并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2022/9/9 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)

11、，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院的決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。2022/9/9定金問(wèn)題 “定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，受法律保護(hù)，而訂金則不具有任何法律意義。 在商品房的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合銷售條件的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，在訂立合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，未能訂立合同的，應(yīng)當(dāng)返還。但買賣雙方另有約定的，從其約定。也就是說(shuō)，若買賣雙方約定，開(kāi)發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開(kāi)發(fā)企業(yè)

12、沒(méi)收其費(fèi)用，這樣的約定具有法律效力。 2022/9/9樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問(wèn)題 在期房的銷售中，樣板房作為一種營(yíng)銷手段，已被廣泛使用。法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)與樣板房一致。因此，為避免糾紛，開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置的樣板房中應(yīng)掛牌明示“樣板房?jī)H供展示，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)?！?022/9/9房屋租賃 （一）房屋租賃 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2022/9/9（二）房屋租賃政策規(guī)定 1房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)

13、讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。 2承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 3房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 4 出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。 廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。2022/9/9 5出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。 6承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房

14、屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。 7承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。 8承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。 承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。 2022/9/9（三）房屋不得出租的情形1. 屬于違法建筑的；2. 不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4. 法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2022/9/9（四）房屋租賃合同 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、

15、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等必備條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。2022/9/9 1租賃期限：合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。出租人在租賃合同屆滿前要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失，收回住宅用房的，同時(shí)要做好承租人的住房安置。 2租賃用途：承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。2022/9/9 3租金及交付

16、方式：出租認(rèn)出收取房租外，不得收取其它費(fèi)用。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。 4房屋的修繕責(zé)任：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。2022/9/9房地產(chǎn)抵押 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。20

17、22/9/9（一）作為抵押物的條件 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)： 1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； 2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。2022/9/9 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 2022/9/9 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵

18、押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。 2022/9/9 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有

19、規(guī)定的除外。 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。2022/9/9 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 2022/9/9（二）抵押登記 擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記

20、的，抵押權(quán)人不能對(duì)抗第三人，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān)；以地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。2022/9/9 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持有關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押。對(duì)符合登記條件的應(yīng)在7日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書，特殊原因的最長(zhǎng)不得超過(guò)法定辦理期限。2022/9/9 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)

21、房屋他項(xiàng)權(quán)證。 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。 2022/9/9（三）抵押的效力 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)

22、讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)之減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。2022/9/9（四）房地產(chǎn)抵押的受償 1.房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。 2.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償。2022/9/9 3.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 4.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償