房地產(chǎn)公司淋水檢驗(yàn)管理作業(yè)指引

1、房地產(chǎn)公司淋水檢驗(yàn)管理作業(yè)指引1.所屬地產(chǎn)公司監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程部負(fù)責(zé)單位工程淋水檢驗(yàn)管理工作。2.監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程部按集團(tuán)“建筑工程外墻面及外墻門窗淋水檢驗(yàn)控制方法”執(zhí)行。3.監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程部在外墻、門窗施工過程中，分階段進(jìn)行淋水檢驗(yàn)。外墻在抹灰基層完成后，窗在樣板（至少3層同形）完成后，進(jìn)行一次淋水檢驗(yàn)，并作好記錄，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，在后續(xù)控制中重點(diǎn)予以解決。4.監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程部在交房前組織施工單位按“建筑工程外墻面及外墻門窗淋水檢驗(yàn)控制辦法”做交房淋水檢驗(yàn)，與物管公司共同檢查。由物管公司做好滲漏部位書面記錄一式四份（存物管公司、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、工程部、施工單位），要求施工單位及時整改，并重作淋水檢驗(yàn)

2、，直至通過驗(yàn)收。三、智能化工程質(zhì)量驗(yàn)收作業(yè)指引1總 則1.1 為指導(dǎo)集團(tuán)公司在建智能住宅小區(qū)的建設(shè)，加強(qiáng)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)工程的質(zhì)量管理，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，特參照國家和相關(guān)行業(yè)規(guī)范制定本細(xì)則。1.2本細(xì)則適用于集團(tuán)各所屬地產(chǎn)公司在建、新建和擴(kuò)建工程，改建工程也可參照執(zhí)行。1.3 本細(xì)則所稱的智能住宅小區(qū)是指將信息通信、計算機(jī)和自動控制等技術(shù)運(yùn)用于住宅小區(qū)，通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向小區(qū)住戶業(yè)主提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的功能，以期為居住者創(chuàng)造安全、舒適、便捷、高效的生活空間。1.4 智能住宅小區(qū)的設(shè)計應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、實(shí)用可靠，選用的系統(tǒng)和

3、設(shè)備首先應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)化、開放性的要求，并具有系統(tǒng)的可持續(xù)性和靈活性。對于分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)應(yīng)進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計，確保系統(tǒng)和設(shè)備的統(tǒng)一性和兼容性，以便于日后物業(yè)的管理和維護(hù)。1.5本細(xì)則所列內(nèi)容為住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)基本配置的檢測內(nèi)容，每一住宅小區(qū)的具體基本配置的檢測內(nèi)容可根據(jù)住宅小區(qū)工程設(shè)計的工藝要求、系統(tǒng)工程設(shè)計文件為依據(jù)來進(jìn)行檢測。1.6 集團(tuán)在建智能化工程的建設(shè)除符合本細(xì)則的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家和地方的其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2 智能化系統(tǒng)工程的主要子系統(tǒng)和分項(xiàng)檢測要點(diǎn)2.1安全防范系統(tǒng)的主要子系統(tǒng)應(yīng)包括：周界防范報警系統(tǒng)；小區(qū)重點(diǎn)部位視頻監(jiān)控系統(tǒng)；樓宇對講系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；家庭安全防

4、范報警系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；2.1.1安全防范系統(tǒng)的子系統(tǒng)可單獨(dú)設(shè)置、獨(dú)立運(yùn)行，也可由中央控制室進(jìn)行集中監(jiān)控，還可與其它智能化子系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)集成和集中監(jiān)控。2.1.2 本細(xì)則所指的門禁系統(tǒng)為聯(lián)網(wǎng)式門禁系統(tǒng)，不聯(lián)網(wǎng)式門禁系統(tǒng)可依據(jù)設(shè)計要求進(jìn)行檢查。2.1.3 安全防范系統(tǒng)檢測應(yīng)包括下列內(nèi)容：對安全防范系統(tǒng)各子系統(tǒng)的檢測；對安保管理中心的檢查。2.1.4 安全防范系統(tǒng)的檢測應(yīng)在系統(tǒng)正常使用情況下進(jìn)行。2.1.5 安全防范系統(tǒng)在處于正常警戒狀態(tài)下和正常大氣條件下，應(yīng)連續(xù)工作七天，不應(yīng)產(chǎn)生誤報警和漏報警。2.1.6 安全防范系統(tǒng)所使用的各種類型探測器的性能應(yīng)符合安防技術(shù)的要求，并應(yīng)同時滿足制造廠技術(shù)條件

5、的規(guī)定。2.1.7 安全防范系統(tǒng)應(yīng)針對不同級別的操作人員確定多種級別的操作權(quán)限，當(dāng)輸入正確密碼，方可進(jìn)行相應(yīng)操作。2.2 周界防范報警系統(tǒng)檢測2.2.1 人為觸發(fā)入侵探測器，報警接收主機(jī)應(yīng)能實(shí)時、準(zhǔn)確地接收來自入侵探測器發(fā)出的報警信號，或發(fā)出聲、光報警并指示入侵發(fā)生的部位。報警信號應(yīng)能保持至手動復(fù)位；復(fù)位后，如再有入侵報警信號輸入時，應(yīng)能重新發(fā)出聲、光報警信號。2.2.2 連接到報警接收主機(jī)的信號傳輸線發(fā)生斷路、短路或并接其他負(fù)載時，報警接收主機(jī)應(yīng)立即發(fā)出故障報警信號，并指示故障發(fā)生的部位,報警信號應(yīng)能保持至故障排除。在該報警信號存在期間,如有其他入侵信號輸入，報警接收主機(jī)仍應(yīng)能發(fā)出相應(yīng)的報警

6、信號。2.2.3 人為觸發(fā)入侵探測器,應(yīng)以探測器布測指示燈亮為起點(diǎn)，以報警接收主機(jī)接收到報警信號為終點(diǎn)，測其傳輸時間；應(yīng)令外部連線斷路或短路，以斷路或短路為起點(diǎn)，以報警接收主機(jī)接收到報警信號為終點(diǎn)，測其持續(xù)時間；若系統(tǒng)采用專線進(jìn)行傳輸，則報警接收主機(jī)應(yīng)在報警信號發(fā)出后2s之內(nèi)報警。2.2.4 若周界防范報警系統(tǒng)與小區(qū)重點(diǎn)部位監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動，當(dāng)人為觸發(fā)報警時，周界防范報警部位應(yīng)在發(fā)出聲、光報警信號的同時,聯(lián)動開啟圖像復(fù)核系統(tǒng)，并將現(xiàn)場圖像傳輸?shù)奖O(jiān)控中心，同時進(jìn)行圖像記錄。若小區(qū)燈光照明和局部有防區(qū)探照燈的有聯(lián)動功能效果更好。2.2.5 報警接收主機(jī)應(yīng)能對任意一路報警信號受警予以解除，并能顯示已被解

7、除受警的入侵部位或恢復(fù)已被解除受警的入侵報警信號。2.2.6 系統(tǒng)開機(jī)時，報警接收主機(jī)應(yīng)能對開/關(guān)機(jī)時間、入侵報警、故障報警和布/撤防的時間、部位進(jìn)行顯示記錄、查詢和打印。并應(yīng)對報警系統(tǒng)管理軟件（含電子地圖）進(jìn)行功能檢測。2.3 小區(qū)重點(diǎn)部位視頻監(jiān)控系統(tǒng)檢測2.3.1 應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)的特點(diǎn)，對住宅小區(qū)出入口、樓宇出入口、車庫出入口、主要通道、高層住宅的電梯轎箱等重要部位進(jìn)行實(shí)時監(jiān)視和錄像，圖像回放質(zhì)量應(yīng)能看清人的臉部特征或車輛牌號。2.3.2應(yīng)對監(jiān)視系統(tǒng)的數(shù)字硬盤錄像機(jī)檢查主機(jī)死機(jī)記錄、圖像顯示和記錄速度、圖像質(zhì)量，并對前端設(shè)備的控制功能以及通信接口功能、遠(yuǎn)端聯(lián)網(wǎng)功能等進(jìn)行檢測，還應(yīng)對檢測記錄

8、的檢索、回放等功能是否達(dá)到設(shè)計要求進(jìn)行檢測。小區(qū)重點(diǎn)部位監(jiān)視系統(tǒng)應(yīng)與周界防范報警系統(tǒng)應(yīng)有聯(lián)動控制功能。2.3.3應(yīng)能通過控制臺遙控操縱云臺，并能將所有視頻信號在指定的監(jiān)視器上進(jìn)行時序、定點(diǎn)及同步切換顯示，也可進(jìn)行圖像混合、畫面分割、字幕疊加、電梯層疊加顯示等處理。2.3.4 系統(tǒng)的復(fù)合視頻信號，在監(jiān)視器輸出端的電平值應(yīng)達(dá)到1VP-P3dB。2.3.5 系統(tǒng)圖像質(zhì)量主觀評價應(yīng)達(dá)到在白天圖像質(zhì)量主觀評價 達(dá)到5級圖像的要求，在夜晚情況下應(yīng)不低于4級圖像的要求。2.3.6 黑白電視系統(tǒng)水平清晰度不應(yīng)低于480線，彩色電視系統(tǒng)不應(yīng)低于420線。2.3.7 系統(tǒng)圖像畫面的灰度不應(yīng)低于8級。2.4 樓宇對

9、講系統(tǒng)檢測2.4.1此項(xiàng)內(nèi)容是小區(qū)業(yè)主最關(guān)心的問題。應(yīng)能通過樓宇出入口處的對講主機(jī)正確選呼被訪住戶對講分機(jī)，并能聽到鈴聲。2.4.2 通過樓宇出入口處的對講主機(jī)對被訪住戶對講分機(jī)選呼后，應(yīng)能實(shí)施雙向通話，且話音清晰，并應(yīng)有通話保密功能；可視對講系統(tǒng)所傳輸?shù)囊曨l信號應(yīng)能實(shí)現(xiàn)對來客的識別。2.4.3 通過住戶對講分機(jī)上的開鎖按鍵的操作應(yīng)能打開樓宇出入口門上的電控門鎖。2.4.4 封閉式的住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)置門口管理機(jī)，但門口機(jī)應(yīng)與管理員機(jī)有通信及聯(lián)網(wǎng)管理功能，管理員機(jī)與門口機(jī)、室內(nèi)分機(jī)互相呼叫和通話的功能應(yīng)符合設(shè)計要求。2.4.5 在樓宇出入口內(nèi)部應(yīng)能手動實(shí)現(xiàn)電控門鎖的正確啟閉，但在火警等緊急情況下電控

10、鎖的自動釋放功能應(yīng)能符合設(shè)計要求。2.4.6 對帶有緊急報警（求助）功能的樓宇對講系統(tǒng)的檢測，應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1） 使系統(tǒng)管理主機(jī)處于通話狀態(tài)，同時分別觸發(fā)2臺住戶對講分機(jī)的報警鍵，系統(tǒng)管理主機(jī)應(yīng)立即發(fā)生與呼叫鍵不同的聲光信號或逐條顯示報警信息包括時間、部位；2） 使系統(tǒng)處于守侯狀態(tài)，同時分別觸發(fā)呼叫鍵和報警鍵，報警信號應(yīng)具有優(yōu)先功能，系統(tǒng)管理主機(jī)應(yīng)發(fā)出聲、光報警或指示發(fā)生的部位，應(yīng)至少存儲5組報警信息。2.5 門禁系統(tǒng)檢測2.5.1 檢測門禁系統(tǒng)主機(jī)在離線的情況下，出入口控制器獨(dú)立工作的準(zhǔn)確性、實(shí)時性和儲存信息的功能應(yīng)滿足設(shè)計要求。系統(tǒng)主機(jī)對出入口控制器在線控制時，出入口控制器工作的準(zhǔn)確性

11、、實(shí)時性和儲存信息的功能，以及出入口控制器和系統(tǒng)主機(jī)之間的信息傳輸功能滿足設(shè)計要求。2.5.2 系統(tǒng)應(yīng)能在樓宇出入口對人（或物）進(jìn)行正確的識別，根據(jù)識別結(jié)果實(shí)施放行、拒絕、記錄和報警等操作。并應(yīng)通過主機(jī)、出入口控制器及其他控制終端，實(shí)時監(jiān)控出入控制點(diǎn)的人員狀況。2.5.3 在樓宇出入口內(nèi)部應(yīng)能手動實(shí)現(xiàn)門的正確啟閉。2.5.4 高層住宅中，若門禁系統(tǒng)與閉路電視等系統(tǒng)實(shí)行聯(lián)動，若有非法侵入行為時，門禁系統(tǒng)應(yīng)在發(fā)出聲、光報警的同時，聯(lián)動開啟圖像復(fù)核系統(tǒng)，將現(xiàn)場圖像傳輸?shù)奖O(jiān)控中心，同時進(jìn)行圖像記錄。2.5.5 當(dāng)門禁系統(tǒng)接收到其他系統(tǒng)的報警信號時，相應(yīng)部位的門能自動打開或關(guān)閉。2.5.6 系統(tǒng)開機(jī)時，

12、應(yīng)能對所有的讀卡資料進(jìn)行記錄、查詢和打印，出入口管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲記錄保存時間應(yīng)滿足管理要求。檢測掉電后，系統(tǒng)啟用備用電源應(yīng)急工作的準(zhǔn)確性、實(shí)時性和信息儲存和恢復(fù)能力。2.6 家庭安全防范報警系統(tǒng)檢測2.6.1 人為觸發(fā)家庭內(nèi)部的入侵探測器、燃?xì)庑孤短綔y器，報警接收主機(jī)應(yīng)能實(shí)時接收來自探測器發(fā)出的報警信號，發(fā)出聲、光報警并指示入侵發(fā)生的時間、部位及類別。報警信號應(yīng)能保持至手動復(fù)位，復(fù)位后，如再有報警信號輸入時，應(yīng)能重新發(fā)出聲、光報警信號。2.6.2 報警接收主機(jī)應(yīng)能接收不少于5路來自緊急報警按鈕開關(guān)發(fā)出的緊急報警信號，發(fā)出聲、光報警并指示緊急報警發(fā)生的部位，除非緊急報警信號撤消，否則報警接收主

13、機(jī)不能消除光報警信號。當(dāng)緊急報警和入侵報警同時發(fā)生，則優(yōu)先發(fā)出緊急報警聲、光信號，且兩者信號應(yīng)有明顯區(qū)別,緊急報警功能不受電源開關(guān)影響。2.6.3 連接到報警接收主機(jī)的信號傳輸線發(fā)生斷路、短路或并接其他負(fù)載時，主機(jī)應(yīng)立即發(fā)出故障報警信號，并指示故障發(fā)生的部位，報警信號應(yīng)能保持至故障排除。在該報警信號存在期間，如有其他報警信號輸入，仍應(yīng)能發(fā)出相應(yīng)的報警信號。2.6.4 人為觸發(fā)入侵探測器，以探測器布測指示燈亮為起點(diǎn)，以報警接收主機(jī)接收到報警信號為終點(diǎn)，測其持續(xù)時間；令外部連線斷路或短路，以斷路或短路為起點(diǎn)，以報警接收主機(jī)接收到報警信號為終點(diǎn)，測其持續(xù)時間。若為電話線傳輸方式，則報警接收主機(jī)應(yīng)在報

14、警信號發(fā)出后20s之內(nèi)報警；若系統(tǒng)采用專線進(jìn)行傳輸，則報警接收主機(jī)應(yīng)在報警信號發(fā)出后2s之內(nèi)報警。2.6.5 報警接收主機(jī)應(yīng)能實(shí)時接收到住戶的撤防/設(shè)防信號；向報警接收主機(jī)發(fā)送撤防報告后,觸發(fā)相應(yīng)防區(qū)的入侵探測器，不應(yīng)發(fā)出報警信號；向報警接收主機(jī)發(fā)送設(shè)防報告后，觸發(fā)相應(yīng)防區(qū)的入侵探測器,應(yīng)發(fā)出報警信號。2.6.6 延遲報警功能的檢測應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：1）按室內(nèi)外出延遲按鈕，外出延遲指示燈亮，同時計測外出延遲時間，未達(dá)到預(yù)定值時，人體移動，報警控制器不產(chǎn)生報警信號；達(dá)到預(yù)定值后，人為觸發(fā)入侵探測器，報警控制器產(chǎn)生報警信號。2）調(diào)節(jié)進(jìn)入延遲電位器，或輸入編碼數(shù)據(jù)，在延遲時間內(nèi)進(jìn)入警戒區(qū)，報警控制器

15、不產(chǎn)生報警信號，同時計測延遲時間。進(jìn)入延遲及固定外出延遲應(yīng)符合設(shè)計要求。2.6.7 系統(tǒng)開機(jī)時，報警接收主機(jī)應(yīng)能對開、關(guān)機(jī)時間、入侵報警、故障報警和布/撤防的時間、部位做出記錄、查詢和打印。2.7 巡更系統(tǒng)檢測2.7.1 離線式巡更系統(tǒng)應(yīng)能對保安人員巡邏的運(yùn)動狀態(tài)（是否準(zhǔn)時、遵守順序等）進(jìn)行采集，做出記錄。2.7.2 在線式巡更系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)時監(jiān)控保安人員巡邏的運(yùn)動狀態(tài)（是否準(zhǔn)時、遵守順序等），做出記錄。2.7.3 在線式巡更系統(tǒng)中，系統(tǒng)監(jiān)控主機(jī)應(yīng)能實(shí)時接收到巡更人員漏檢或未按時到達(dá)指定巡更點(diǎn)等意外事件報警信號。2.7.4 系統(tǒng)開機(jī)時，在線式巡更系統(tǒng)監(jiān)控主機(jī)應(yīng)能所有報警事件進(jìn)行記錄、查詢和打印。2.8 安保管理中心檢查2.8.1 安保管理中心宜有設(shè)置控制臺的專用房間。2.8.2 安保管理中心宜安裝防盜門、防盜窗和防盜鎖，設(shè)置緊急報警裝置。2.8.3 安保管理中心應(yīng)配置不少于兩種的通信工具。2.8.4 安保管理中心宜采用防靜電活動地板，其架空高度不低于0.25m；各類導(dǎo)線宜在活動地板下線槽內(nèi)敷設(shè)，不同電壓等級的線纜不可共管或在線槽的同一槽孔內(nèi)敷設(shè)。2.8.5 安保