重慶項(xiàng)目市場定位報(bào)告

1、重慶東和灣項(xiàng)目市場定位報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作規(guī)律，并結(jié)合區(qū)域市場特 征和房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營理念進(jìn)行深入論證，才能給房地產(chǎn)項(xiàng)目一 個(gè)明確的、科學(xué)的定位。它包括項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位、總體定 位等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位也是一個(gè)系統(tǒng)工程。它涉及到房 地產(chǎn)全程運(yùn)作過程中的工地形象包裝、營銷中心包裝、產(chǎn)品包裝、目 標(biāo)客戶群、價(jià)格策略、營銷推廣等各個(gè)方面，并與區(qū)域宏觀和微觀的 市場環(huán)境緊密聯(lián)系。東和灣項(xiàng)目定位報(bào)告是基于瑞爾特調(diào)研小組市場實(shí)態(tài)分析結(jié)論， 通過對(duì)東和灣項(xiàng)目所在地的特點(diǎn)進(jìn)行分析論證后，瑞爾特依據(jù)全程營 銷系統(tǒng)的要求，從項(xiàng)目持續(xù)銷售和公司進(jìn)展戰(zhàn)略的角度擬定本報(bào)告。東

2、和灣項(xiàng)目定位報(bào)告東和灣項(xiàng)目定位考慮的因素項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)進(jìn)展水平。項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者心理和特征當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)進(jìn)展的市場研究，市場進(jìn)展方向。項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。項(xiàng)目地塊價(jià)值：地塊價(jià)值才是最終決定價(jià)格的全然所在，只有充分發(fā)掘地塊的價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財(cái)力資源上的有效整合利用.東和灣項(xiàng)目定位背景分析對(duì)重慶東和灣項(xiàng)目予以明確、科學(xué)的定位，應(yīng)充分考慮重慶房地產(chǎn)市場的狀況。重慶房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量呈高位增長態(tài)勢。近年來重慶致力于商品住宅建設(shè), 房地產(chǎn)投資接著保持較快幅度增長，在2002年1-5

3、月份，重慶房地產(chǎn) 完成開發(fā)投資57. 29億元，同比增長19%,施工面積2643.81萬平方 米，同比增長32%,其中住宅面積25083. 3萬平方米，同比增長32.3%,可見重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量呈高位增長態(tài)勢。重慶房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈。隨著重慶房地產(chǎn)市場的不斷演變 和進(jìn)展，許多開發(fā)商都放慢了開發(fā)節(jié)奏，要么推出少量產(chǎn)品試探市場, 要么圈地以觀望。因此在2002年1-5月份，重慶商品房竣工89.2萬 平方米，同比下降23. 1%,其中住宅竣工71.59萬平方米，同比下降 6. 7%,然而仍然阻擋不了房地產(chǎn)價(jià)格下滑的趨勢，今年1-5月份，商 品房平均銷售價(jià)格僅為1850元/平方米，同比下降了 1

4、5.6個(gè)百分點(diǎn)。 可見房地產(chǎn)市場的競爭將越來越激烈住宅消費(fèi)主體和二手房市場進(jìn)一步進(jìn)展。重慶房地產(chǎn)住宅消費(fèi)主體97. 6%為個(gè)人。另外重慶主城區(qū)二手房成交 面積和金額較2001年同期均出現(xiàn)了大幅度增長，2002年1-5月份， 二手房市場成交71.81萬平方米，交易金額達(dá)5.9億元，同比增長 30. 6%和19. 9%o這從側(cè)面反映出重慶房地產(chǎn)的良性進(jìn)展態(tài)勢。附重慶市2002年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況1-6月同比增長()比重(%)投 資 額住宅49. 70 億30.260. 5辦公樓3. 24 億-4.03.9其它14. 98 億36. 8017.4土地土地購置量160. 07平米6. 7開發(fā)

5、土地量95. 05平米19.2重慶市2002年1-6月商品住宅開發(fā)銷售情況1-6月同比增 長()比重(%)住宅施工(M2)2194. 3841.469.6新開工 面積(M2)612. 4624.377.0住宅竣工面積(M2)162. 7922.678.9住宅銷 售面積(M2)189. 7828.985.9住宅空置面積(M2)189. 284. 141.2住宅銷 售金額21.7221.068.51 / 1(M2)銷售價(jià) 格（元/M2）1144-6. 1近期重慶房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)（搜房網(wǎng)）重慶五月房產(chǎn)綜合指數(shù)：497點(diǎn)；重慶五月住宅指數(shù)：300點(diǎn)。重慶六月房產(chǎn)綜合指數(shù)：496點(diǎn)；重慶六月住宅指數(shù)：

6、298點(diǎn)。重慶七月房產(chǎn)綜合指數(shù)：496點(diǎn)；重慶七月住宅指數(shù)：297點(diǎn)。重慶八月房產(chǎn)綜合指數(shù)：496點(diǎn)；重慶八月住宅指數(shù)：298點(diǎn)。渝中區(qū)及房地產(chǎn)消費(fèi)特征重慶市主城區(qū)十二組團(tuán)的總體規(guī)劃中，渝中組團(tuán)規(guī)劃定位如下：東起 朝天門，西至鵝嶺、佛圖關(guān)一帶的半島地區(qū)，規(guī)劃建成區(qū)域面積約12 平方米，人口近60萬，是全市的政治、金融、商貿(mào)中心和水陸客運(yùn)交 通樞紐。作為重慶母城”的渝中半島，在“都市空心論”和環(huán)保綠化概念等 因素阻礙下，隨著重慶都市化擴(kuò)張和都市規(guī)劃引導(dǎo)，商業(yè)功能日益突 出，居住功能相對(duì)淡化，住宅土地供應(yīng)也將越來越少，特不是解放碑、朝天門片區(qū)出現(xiàn)大規(guī)模住宅開發(fā)已不大可能，然而都市的霓虹以及中心商業(yè)

7、區(qū)的繁華便捷仍然令市民難以割舍，“永久的渝中”仍然散發(fā)著“永久的魅力”。渝中區(qū)與其他主城區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)相比，具有明顯的“包容性”特征： 盡管消費(fèi)者群體一部分來自本區(qū)域，有一定程度的地域識(shí)不征。然而 渝中區(qū)是各主城區(qū)的中心，其它消費(fèi)群體不斷的涌向渝中區(qū)購房，體 現(xiàn)了渝中區(qū)“兼容并包”的特點(diǎn)。要緊是因?yàn)橹貞c市民有濃濃的母城 情結(jié)?！爸挥腥チ私饨夥疟糯_實(shí)是進(jìn)城”的心理阻礙甚大。一旦事 業(yè)有成，資金寬裕，許多人就想在解放碑附近置業(yè)安家。不但享受物 質(zhì)的豐富，精神上也有滿足感。同時(shí)渝中區(qū)萬商云集，吸引各區(qū)英才， 人才高度集。而許多外資、合資及外地來渝企業(yè)也都在渝中“安營扎 寨”，招賢納士，這些企業(yè)職工

8、也因工作之便就近購房。因此，渝中區(qū) 住宅消費(fèi)群范圍廣泛，包容性強(qiáng)和消費(fèi)能力都比較強(qiáng)。結(jié)論東和灣的項(xiàng)目定位應(yīng)適應(yīng)重慶房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)上具 有一定的超前性，并保持與重慶房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢相吻合，符合重慶市民的房地產(chǎn)消費(fèi)心理和消費(fèi)行為特征。如此的定位才將會(huì)對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的營銷工作起到強(qiáng)有力的指導(dǎo)作用。三、項(xiàng)目地塊調(diào)研及SWOT分析（一）東和灣項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊地理形態(tài)概況東和灣項(xiàng)目地塊位于重慶市渝中區(qū)嘉陵江畔千廝門。緊鄰棉花街農(nóng)貿(mào) 市場，北為嘉陵江高架的濱江路，其下面為重慶二碼頭，南為朝干路, 西南為本項(xiàng)目二期工程用地，東端為朝干路與濱江路的交會(huì)點(diǎn)。整個(gè) 用地呈條形狀，東西長約110米，南北

9、寬約40米，總面積4673.00 平方米。該項(xiàng)目集停車，商貿(mào)和居住建筑與一體地下四層為裙房，一層 平朝千路，為架空景觀平臺(tái)，場地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182 米，南面最高處為200米。目前場地已差不多平坦，在用地范圍內(nèi)路 面標(biāo)高西端為208. 09米，東端為203. 60米，路面坡度約5%。東和灣術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表如下:名稱單位數(shù)量總用地面積M24673. O總建筑面積（含架空層）M269625. 2總建筑面積（不含架空層）M267962.2地上建筑面 積（不含架 空層）M256468.6其中：A座住 宅M228306. 1B座住宅M228162.5車庫及設(shè)備 用房建筑面 積M29983.

10、6商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積M21510.0架空層M21663. 0建筑占地面積M21663. 9容積率1：12. 1覆蓋率%31.5綠地率%30.2住宅總戶數(shù)個(gè)512住宅人口（3.8人/戶）戶1945定內(nèi)停車位人124工程地質(zhì)條件東和灣項(xiàng)目地塊朝干路北側(cè)，嘉陵江南岸，場區(qū)內(nèi)為河谷岸坡地貌， 經(jīng)人工改造后現(xiàn)為一階狀斜坡。場區(qū)內(nèi)年平均氣溫17-18.8度，最高 氣溫43度，最低氣溫-3.8度。場內(nèi)地層結(jié)構(gòu)較為簡單，基巖為侏羅 系中統(tǒng)上沙溪組（J2SZ）,斜坡頂路（朝干路外側(cè)懸崖）為一巨厚層狀 長石石英砂巖，其下以紫紅色粉砂質(zhì)泥巖，泥質(zhì)粉沙巖為主夾二層厚 層狀長石石英砂巖，上覆第四系全新統(tǒng)人工填土層及沖洪積

11、土層。人 工填土層以雜填土為主，沖洪積土層位于人工填土層下部，基層之上, 其厚度為2-11米。場區(qū)地質(zhì)構(gòu)造位于江北向斜的南東翼，巖層單斜產(chǎn)出，產(chǎn)狀平緩，傾 向220度，傾角為8-20度。構(gòu)造裂隙要緊見于邊坡頂部的厚層砂巖中， 僅一組裂隙較為發(fā)育。然而該組裂隙規(guī)模小，與邊斜坡交，對(duì)巖質(zhì)邊 坡的穩(wěn)定性不構(gòu)成重大阻礙。場區(qū)之內(nèi)未發(fā)覺崩潰、滑坡及邊坡失穩(wěn) 等不良地質(zhì)現(xiàn)象。且?guī)r土富水性差，含水極微，地下水對(duì)混凝土無侵 蝕性。3.項(xiàng)目周邊狀況（一）購物場所東和灣項(xiàng)目周邊有家樂福倉儲(chǔ)超市，萬鞋服等大型購物場所，雖項(xiàng)目 與渝中區(qū)解放碑商業(yè)中心十分繁榮，但業(yè)主到解放碑尚有一段路程， 但行走該道路有不夠整潔和舒爽的遺憾。（二）文化教育該項(xiàng)目與29中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)等 教育配套設(shè)施相對(duì)較近，若能利用專車把與