亨通府第一次溝通

1、亨通 長(zhǎng)安府（南地塊） 項(xiàng)目交流市場(chǎng)，風(fēng)起云涌！風(fēng)險(xiǎn)，如何降低？?jī)r(jià)值，如何提高？產(chǎn)品制勝？規(guī)劃制勝？帶著問(wèn)題，我們努力探尋突破點(diǎn).綱 要一、解讀定位二、產(chǎn)品導(dǎo)入三、規(guī)劃策略四、規(guī)劃演示一、解讀定位1、定位南北市政府亨通長(zhǎng)安府體育場(chǎng)老城方向南郵吳江職業(yè)技術(shù)學(xué)院項(xiàng)目區(qū)位-地段800m北地塊效果展示-甲方意愿市區(qū)豪宅-上海豪宅案例2、產(chǎn)品如何“豪”？華潤(rùn)外灘九里九龍倉(cāng)璽園金地天御303平米，3室2廳4衛(wèi)1廚，14層277平米，4室2廳3衛(wèi)，中西廚，百米360平米，4室3廳6衛(wèi)，中西廚，5層5層4層大面寬大進(jìn)深墅3、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)-產(chǎn)品篇產(chǎn)品類(lèi)型配比表：產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比高層區(qū)3室2廳3衛(wèi)190平

2、米以下40%4室2廳3衛(wèi)240平米以下30%4室2廳3衛(wèi)300平米以下30%別墅區(qū)雙拼類(lèi)獨(dú)棟-中套290平米以下60%雙拼類(lèi)獨(dú)棟-大套340平米以下？疊加別墅-大套250平米以下？二、產(chǎn)品導(dǎo)入產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比高層區(qū)3室2廳3衛(wèi)190平米以下40%4室2廳3衛(wèi)240平米以下30%4室2廳3衛(wèi)300平米以下30%1、高層區(qū) 3室2廳3衛(wèi)導(dǎo)入戶(hù)型（3+1）室2廳3衛(wèi)，187平米，南向面寬14.7米戶(hù)型特征：十字軸線、儀式空間、南北通透、縮短走道！北地塊戶(hù)型D戶(hù)型，4室2廳2衛(wèi)，175平米戶(hù)型特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)用，消滅走道面積！客廳餐廳臥室主臥主衛(wèi)空中花園臥室衛(wèi)生間廚房主要流線書(shū)房主要流線產(chǎn)品戶(hù)型

3、產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比高層區(qū)3室2廳3衛(wèi)190平米以下40%4室2廳3衛(wèi)240平米以下30%4室2廳3衛(wèi)300平米以下30%2、高層區(qū) 4室2廳3衛(wèi)導(dǎo)入戶(hù)型（3+1）室2廳4衛(wèi)，229平米，南向面寬16.5米戶(hù)型特征：十字軸線、回轉(zhuǎn)空間、南北通透、超大橫廳、奢華套間、雙流線、豪宅體驗(yàn)!F戶(hù)型，4室2廳4衛(wèi)，222平米北地塊戶(hù)型客廳餐廳臥室主臥主衛(wèi)空中花園臥室衛(wèi)生間書(shū)房廚房戶(hù)型特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)用，節(jié)省走道面積！主要流線產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比高層區(qū)3室2廳3衛(wèi)190平米以下40%4室2廳3衛(wèi)240平米以下30%4室2廳3衛(wèi)300平米以下30%3、高層區(qū) 4室2廳3衛(wèi)導(dǎo)入戶(hù)型3室3廳4衛(wèi)，258平米，南

4、向面寬18.3米戶(hù)型特征：十字軸線、儀式空間、南北通透、奢華套間、雙流線、豪宅體驗(yàn)!產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比別墅區(qū)雙拼類(lèi)獨(dú)棟-中套290平米以下60%雙拼類(lèi)獨(dú)棟-大套340平米以下？疊加別墅-大套250平米以下？4、別墅區(qū) 雙拼類(lèi)獨(dú)棟-中套地下一層平面二層平面三層平面一層平面4室2廳4衛(wèi)，地上260平米，南向面寬8米北地塊戶(hù)型導(dǎo)入戶(hù)型3室3廳3衛(wèi)，地上256平米，南向面寬9.7米二層平面一層平面雙拼類(lèi)獨(dú)棟-中套三層平面戶(hù)型特征：面寬大，內(nèi)庭院增加自然通風(fēng)采光，戶(hù)型舒適度高！產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比別墅區(qū)雙拼類(lèi)獨(dú)棟-中套290平米以下60%雙拼類(lèi)獨(dú)棟-大套340平米以下？疊加別墅-大套250

5、平米以下？5、別墅區(qū) 雙拼類(lèi)獨(dú)棟-大套地下一層平面二層平面一層平面(4+1)室3廳4衛(wèi)，地上300平米，南向面寬11米北地塊戶(hù)型導(dǎo)入戶(hù)型(4+1)室4廳5衛(wèi)，地上350平米，地下230平米，南向面寬20.3米地下一層平面二層平面一層平面“獨(dú)棟”體驗(yàn)雙拼類(lèi)獨(dú)棟-大套產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比別墅區(qū)雙拼類(lèi)獨(dú)棟-中套290平米以下60%雙拼類(lèi)獨(dú)棟-大套340平米以下？疊加別墅-大套250平米以下？6、別墅區(qū) 疊加別墅-大套1F2F3F4F導(dǎo)入戶(hù)型疊加1-2層，（5+1）室4廳4衛(wèi)，260平米，南向面寬12.9米疊加3-4層，（3+1）室4廳3衛(wèi)，220平米，南向面寬12.9米戶(hù)型特征：面寬大、南向房

6、間多，儀式感空間多、豪宅體驗(yàn)!導(dǎo)入戶(hù)型南向面寬22米，無(wú)敵寬景！7、特別推薦-多層平墅三、規(guī)劃策略配比測(cè)算產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層33F66戶(hù)/190平端頭11m810萬(wàn)0.8萬(wàn)8億51%14.75萬(wàn)75%中間14m33F66戶(hù)/180平11m44.75萬(wàn)0.8萬(wàn)3.8億24%聯(lián)排2F300平11m 31戶(hù)4.15萬(wàn)1.4萬(wàn)5.81億21%4.75萬(wàn)25%3F260平 8m124戶(hù)疊加4F215平10m 12戶(hù) 0.6萬(wàn)1.2萬(wàn)0.72億4%190平9m 18戶(hù)規(guī)劃測(cè)算高層用地面積：約5.1公頃多層用地面積：約8.2公頃A-1高層 + 聯(lián)排(經(jīng)濟(jì)

7、型) + 疊加容積率：0.6容積率：2.9南地塊原方案總貨值：18.33億產(chǎn)品強(qiáng)排A-2產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層29F29戶(hù)/245平16.5m45.39萬(wàn)0.8萬(wàn)4.31億27%14.99萬(wàn)75%29戶(hù)/220平15.5m29F58戶(hù)/276平17m6 9.6萬(wàn)0.8萬(wàn)7.68億48%聯(lián)排3F256平10m 192戶(hù) 4.9萬(wàn)1.6萬(wàn)7.84億25%4.9萬(wàn)25%高層用地面積：約4.8公頃多層用地面積：約8.5公頃容積率：0.6容積率：3.1高層 + 聯(lián)排(舒適型)總貨值：19.83億產(chǎn)品強(qiáng)排A-3產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值

8、面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層29F29戶(hù)/245平16.5m45.39萬(wàn)0.8萬(wàn)4.31億28%14.99萬(wàn)77%29戶(hù)/220平15.5m29F58戶(hù)/276平17m6 9.6萬(wàn)0.8萬(wàn)7.68億49%聯(lián)排3F256平10m161戶(hù)4.12萬(wàn)1.6萬(wàn)6.59億21%4.48萬(wàn)23%獨(dú)棟3F300平20m 12戶(hù)0.36萬(wàn)2萬(wàn)0.72億2%高層用地面積：約5.0公頃多層用地面積：約8.3公頃容積率：0.5容積率：3.0高層 + 聯(lián)排(舒適型) + 獨(dú)棟總貨值：19.3億高層用地面積：約 2公頃多層用地面積：約11.3公頃產(chǎn)品強(qiáng)排B-1產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分

9、類(lèi)比例高層33F66戶(hù)/165平11m22.18萬(wàn)0.8萬(wàn)1.7億11%8.85萬(wàn)45%29F58戶(hù)/230平11m56.67萬(wàn)0.8萬(wàn)5.3億34%疊加4F4戶(hù)/178平7.7m72 10.8萬(wàn)1.2萬(wàn)12.9億55%10.77萬(wàn)55%4戶(hù)/196平容積率：0.95容積率：4.4高層+疊加(經(jīng)濟(jì)型)總貨值：19.9億產(chǎn)品強(qiáng)排B-2產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層33F66戶(hù)/165平11m44.36萬(wàn)0.8萬(wàn)3.5億22%9.7萬(wàn)49%29F58戶(hù)/230平11m45.34萬(wàn)0.8萬(wàn)4.3億27%疊加4F8戶(hù)/200平8m62 9.92萬(wàn)1.2萬(wàn)11.

10、9億51%9.92萬(wàn)51%高層用地面積：約 2.1公頃多層用地面積：約11.2公頃容積率：0.89容積率：4.6總貨值：19.7億高層+疊加(經(jīng)濟(jì)型)產(chǎn)品強(qiáng)排B-3產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層29F58戶(hù)/230平11m68萬(wàn)0.8萬(wàn)6.4億41%8萬(wàn)41%疊加4F8戶(hù)240平10.7m60 11.5萬(wàn)1.2萬(wàn)13.8億59%11.5萬(wàn)59%高層用地面積：約 1.9公頃多層用地面積：約11.4公頃容積率：1.0容積率：4.2總貨值：20.2億高層+疊加(舒適型)產(chǎn)品強(qiáng)排B-4高層用地面積：約 5.1公頃多層用地面積：約8.2公頃高層+疊加(舒適型)

11、+雙拼產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層33F132戶(hù)/190平端頭11m410萬(wàn)0.8萬(wàn)8億51%14.75萬(wàn)75%中間14m33F66戶(hù)/180平11m44.75萬(wàn)0.8萬(wàn)3.8億24%雙拼2F2戶(hù)/340平14m 523.54萬(wàn)1.4萬(wàn)5.0億18%4.69萬(wàn)25%疊加4F8戶(hù)/240平10.7m 6 1.15萬(wàn)1.2萬(wàn)1.4億7%容積率：0.6容積率：2.9總貨值：18.2億產(chǎn)品強(qiáng)排C產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層33F132戶(hù)/165平11m12.18萬(wàn)0.8萬(wàn)1.74億11%7.52萬(wàn)38%29F58戶(hù)

12、/230平11m45.34萬(wàn)0.8萬(wàn)4.27億27%大平層5F10/215平22m4912.05萬(wàn)1.2萬(wàn)14.46億62%12.05萬(wàn)62%高層用地面積：約 2公頃多層用地面積：約11.3公頃高層+大平層(5層)容積率：1.0容積率：3.7總貨值：20.47億產(chǎn)品強(qiáng)排D產(chǎn)品層數(shù)戶(hù)數(shù)/戶(hù)面積戶(hù)型面寬單元數(shù)面積單價(jià)貨值面積比分類(lèi)面積分類(lèi)比例高層14F28戶(hù)/276平17m96.95萬(wàn)0.8萬(wàn)5.56億35%17.25萬(wàn)88%14F28戶(hù)/246平22m1510.3萬(wàn) 1萬(wàn)10.3億53%大平層6F12戶(hù)/246平22m 82.36萬(wàn)1.2萬(wàn)2.83億12%2.36萬(wàn)12%高層用地面積：約10.4

13、公頃多層用地面積：約 2.9公頃容積率：0.8容積率：1.7高層(14層、大面寬) + 大平層(6層)總貨值：18.69億規(guī)劃測(cè)算A-1(原方案)18.33億B-3A-2A-3B-1B-2B-4CD高層大平層疊加聯(lián)排雙拼19.83億19.3億19.9億19.7億20.2億18.2億20.47億18.69億75%75%77%45%49%41%75%38%88% (大面寬)62%12%4% (經(jīng)濟(jì)疊加)55% (經(jīng)濟(jì)疊加）51% (經(jīng)濟(jì)疊加)59% (舒適疊加)7% (舒適疊加)21% (經(jīng)濟(jì)聯(lián)排）25% (舒適聯(lián)排)21% (舒適聯(lián)排)18% (類(lèi)獨(dú)棟)總貨值獨(dú)棟2%四、規(guī)劃演示規(guī)劃推演城市高層寬景豪宅容積率 2.9低密度水景別墅容積率0.56規(guī)劃推演15m17m9.7m15.8m24m19024032025635018m278規(guī)劃推演別墅區(qū)獨(dú)立入口入口曲靖通幽,深宅大院看見(jiàn)水景，左右分路聯(lián)排12島6組團(tuán)，27戶(hù)以下/組團(tuán)縮小管理規(guī)模獨(dú)棟3島，獨(dú)立盡端管理公寓獨(dú)立入口戶(hù)戶(hù)共享180m超尺度無(wú)敵大花園別墅區(qū)出入口點(diǎn)式高層板式高層盡端獨(dú)棟水景大院歡迎指正Thanks2012.03.063、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)-產(chǎn)品篇產(chǎn)品類(lèi)型配比表：產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積段套數(shù)配比高層區(qū)3室2廳3衛(wèi)190平米以