學(xué)習(xí)新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理

1、新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理財務(wù)運營部2014-8-12房地產(chǎn)行業(yè)特點一、國民經(jīng)濟支柱行業(yè)1、對國民經(jīng)濟發(fā)展貢獻高：房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻超過2個百分點；2、對其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！?、對政府財政貢獻度高：在各城市政府的財政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達到40%以上。4、對提高就業(yè)率的貢獻：全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。二、監(jiān)管力度日益加強的行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融

2、監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)特點房地產(chǎn)行業(yè)特點三、獨特運營模式的行業(yè)1、經(jīng)營體系的獨特性；房地產(chǎn)項目運營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個獨特的運營鏈條，這個運營鏈條的顯著特點是各個環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運營體系的所有特點。2、稅務(wù)體系的獨特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨有的運營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨特征管模式，正是這種獨特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負高低的關(guān)鍵點。3

3、、經(jīng)營收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可行性研究取得土地國有土地使用證立項審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標評標定標施工管理項目竣工驗收項目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費一、以項目為核心二、獨特的成本科目房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點三、獨特的收入確認標準 期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨特的稅收體系營業(yè)稅、城建稅

4、、教育費附加、地方教育附加、 土地增值稅、印花稅、水利基金、土地使用稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅 土地增值稅土地增值稅關(guān)鍵點在于增值額的計算。增值額收入扣除項目扣除項目開發(fā)成本開發(fā)費用土地費用稅金加計扣除開發(fā)間接費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費期間費用利息房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點所得稅所得稅的關(guān)鍵點在于應(yīng)納稅所得額的計算。應(yīng)納稅所得額收入扣除項目扣除項目計稅成本期間費用稅金開發(fā)間接費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費土地及拆遷補償費房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點五、獨特的資金體系與財務(wù)杠桿1、現(xiàn)金流的不平衡2、高財務(wù)杠桿取得土地審批規(guī)劃拆遷補償建安施工銷售現(xiàn)

5、金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存1、經(jīng)營收入透明2、嚴酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢3、無處不在的涉稅風(fēng)險4、超重的稅負負擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有六種常見的取得土地方式，不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土

6、地收購?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)模式（合作建房）城中村改造買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險購買土地模式1、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）憑證后附：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。土地獲取階段財稅處理購買土地模式2、購買土地模式涉稅風(fēng)險營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險土地增值稅加計扣除風(fēng)險契稅征稅風(fēng)險土地使用稅征稅風(fēng)險拆遷補償涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析新項目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)新項目

7、一新項目二新項目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過種種重組的方式實現(xiàn)企業(yè)投資的目的。每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點1、資金需求量大、占用周期長2、運營資金流嚴重不平衡3、資金來源三分天下房地產(chǎn)企業(yè)資金來源基本是以自有資金、國內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。其中其他資金主要包括定

8、金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略1、通過精細化管理，提高資金利用效率2、建立立體型融資平臺，擺脫單一依靠銀行存款的模式3、嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補效應(yīng)4、積極尋求項目合作開發(fā)，解決資金難題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險四、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具資金預(yù)算管理投資方案融資方案進度方案資金計劃成本費用計劃融資計劃施工進度計劃資金計劃實施資金計劃調(diào)控資金計劃修改項目進度控制資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險小結(jié)：1、房地產(chǎn)企業(yè)

9、資金管理的獨特特點要求企業(yè)決策者必須注重資金戰(zhàn)略，并善于在新的形勢下調(diào)整戰(zhàn)略，求得生存和發(fā)展。2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中，無論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風(fēng)險，而且往往容易被決策者忽視。3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實踐中問題較多，存在種種誤區(qū)，值得決策者警惕。4、資金預(yù)算管理是解決資金管理問題的另一個重要手段，資金計劃的制定和實施，資金使用的監(jiān)控，項目進度的控制均是資金預(yù)算管理應(yīng)當綜合考慮和協(xié)調(diào)的關(guān)鍵內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險 獲取土地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷售 階段 項目清算 階段房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉

10、稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發(fā)成本確認完工標準實際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計算單位成本調(diào)整后續(xù)成本二、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險1、通過代理機構(gòu)銷售模式風(fēng)險（1）、傭金涉稅風(fēng)險財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）文件對此進行了詳細規(guī)定。傭金涉稅風(fēng)險一：扣除限額風(fēng)險傭金涉稅風(fēng)險二：代理機構(gòu)資質(zhì)風(fēng)險傭金涉稅風(fēng)險三：傭金支付方式風(fēng)險傭金涉稅風(fēng)險四：財務(wù)處理風(fēng)險沖減收入問題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認風(fēng)險2、自行組建銷售隊伍涉稅風(fēng)險提成個稅問題房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、不同銷售模

11、式與促銷手段的涉稅風(fēng)險3、“買贈”促銷方式涉稅風(fēng)險（1）、買房送陽臺、送面積、送車位等案例某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一活動優(yōu)惠，在規(guī)定時間內(nèi)購買商品房的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃的車位一個。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？（2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實施促銷活動，分為兩個環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時間購買商品房的客戶均贈送價值500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進行抽獎，共有五名幸運客戶可獲得價值4000元的筆記本電腦一臺。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？（3）、買房送裝修房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題

12、的通知（財稅201150號）文件企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：（1）、企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；（2）、企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等；（3）、企業(yè)對累積消費達到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。企業(yè)向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應(yīng)依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳：（1）、企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全

13、額適用20%的稅率繳納個人所得稅。（2）、企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。（3）、企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（一）、清算階段所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險1、未完工年度的所得稅預(yù)繳（1）涉稅風(fēng)險之一：預(yù)繳數(shù)額計算風(fēng)險（2）涉稅風(fēng)險之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號

14、第六條：企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證。2、未完工年度所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險3、完工年度所得稅匯算清繳風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險1、土地增值稅清算單位涉稅風(fēng)險（1）、分期開發(fā)的清算風(fēng)險（2）、普通住宅與非普通住宅分別清算的涉稅風(fēng)險什么是普通住宅？國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）文件制定了關(guān)于普通住宅的基本

15、標準，即住宅小區(qū)建筑容積率在10以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格12倍以下。同時規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20。普通住宅認定風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險2、土地增值稅預(yù)征風(fēng)險（1）、不同性質(zhì)商品房預(yù)征的不同稅率（2）、特殊類型的開發(fā)項目預(yù)征優(yōu)惠政策3、土地增值稅清算標準風(fēng)險根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定，土地增值稅的清算條件分為正常清

16、算條件和強制清算條件兩類。正常清算條件是指符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。強制清算條件是指符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。房

17、地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險4、開發(fā)成本土地增值稅扣除風(fēng)險（1）、土地閑置費扣除風(fēng)險（2）、拆遷補償費扣除風(fēng)險（3）、共同成本的分攤風(fēng)險（4）、建安工程費的證據(jù)鏈風(fēng)險（5）、甲供材風(fēng)險（6）、建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票的開票地風(fēng)險（7）、開發(fā)間接費用管理費用的認定風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險5、利息土地增值稅扣除風(fēng)險（1）、利息不得加計扣除，必須在清算時從開發(fā)間接費中調(diào)至開發(fā)費用。（2）、幾個項目共同使用一筆借款的，利息應(yīng)按照正確的方法進行分攤

18、。但如前所述，利息在土地增值稅清算中的分攤方法未能明確，實踐中存在成本法和建筑面積法的爭議。（3）、金融機構(gòu)借款利息可以選擇據(jù)實扣除，非金融機構(gòu)借款利息不得選擇據(jù)實扣除。（4）、選擇據(jù)實扣除利息的，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（5）、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)未發(fā)生利息，是否可以尋找開發(fā)費用按照10%進行扣除？6、期間費用扣除風(fēng)險是否查賬，比較實際發(fā)生與5%孰低房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險7、各種稅金的扣除風(fēng)險（1）、已繳納的營業(yè)稅及附加允許在土地增值稅清算中全額扣除；（2）、契稅允許計入土地成本全額扣除；（3）、已繳納的所得稅不得在土地增值稅清算中扣除；（4）、印花稅和土地使用稅不得在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中單獨計算扣除。這兩個部分對于房地產(chǎn)企業(yè)來講屬于管理費用，因此按照比例進行扣除。（5）、企業(yè)替第三方支付、代墊、代扣稅款不得在土地增值稅清算中扣除。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、項目清算階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（二）、清算階段土地增值稅清算涉稅風(fēng)險8、土地增值稅核定征收風(fēng)險根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅