總部與項目事業(yè)部權(quán)責(zé)手冊

1、紅星地產(chǎn)總部與項目事業(yè)部權(quán)責(zé)手冊1、目的為明確紅星地產(chǎn)總部與各項目事業(yè)部之間的工作界面與權(quán)限分配， 保障各項工作的責(zé)任落實和順利開展，特制定本文件。2、適用范圍本文件作為總部與各項目部的工作分工指導(dǎo)， 適用于總部和各項目部明確自己應(yīng)經(jīng)辦的業(yè)務(wù)事項及應(yīng)輸出的業(yè)務(wù)成果。3、手冊說明本 權(quán)責(zé)手冊文件作為公司制度的基礎(chǔ)，是將房地產(chǎn)開發(fā)的各業(yè)務(wù)階段和各條管控線進(jìn)行工作事項分解和梳理， 明確每項工作是由誰 （是總部還是項目部）經(jīng)辦、需輸出什么成果、這些成果最終由誰決策、應(yīng)采用哪條審批流程報批。本文不涉及成果報批的具體流程和審批權(quán)限描述，附件：各項目事業(yè)部審批流程體系文件。本文也不涉及業(yè)務(wù)過程的具體操作流程

2、和作業(yè)指引，業(yè)務(wù)流程或作業(yè)指引文件。這些內(nèi)容可參見本手冊的這些內(nèi)容請參閱相應(yīng)的4、手冊內(nèi)容4.1 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)階段和監(jiān)控線4.1.1 業(yè)務(wù)階段：房地產(chǎn)開發(fā)主要分為項目論證、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、項目營銷、產(chǎn)品交付等六大業(yè)務(wù)階段。4.1.2 管控線：在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，公司設(shè)立了六條管控線進(jìn)行監(jiān)控，分別是運營管控、成本管控（含材設(shè)采購管理） 、質(zhì)量與安全管控、財務(wù)管控、人事與行政管控、審計與法務(wù)管控。4.2 各業(yè)務(wù)階段和各管控線的權(quán)責(zé)邊界劃分第 1 頁 共 11 頁項 目 策 劃 項 目 計 劃 項 目 概 念經(jīng) 辦 決說明：表示項目事業(yè)部；表示總部； ￥表示將根據(jù)金額大小，有可

3、能是項目事業(yè)部決策、也有可能是總部決策，具體參見審批流程體系 ）。（此外， 藍(lán)色成果是項目階段性成果，4.2.1 項目論證階段項 目 論 證業(yè)務(wù)細(xì)類項目可行性研究項目取得預(yù)案的編制 項目投資建議書的編制項目啟動資金一覽表的編制蘭色加粗加陰影的是階段性成果中的關(guān)鍵成果 。）經(jīng) 辦 輸出成果項目可行性研究報告 項目取得預(yù)案 項目投資建議書項目啟動資金一覽表備案決策4.2.2項目策劃階段業(yè)務(wù)細(xì)類項目市場定位項目定位策劃項目經(jīng)濟(jì)效益測算項目里程碑計劃的編制項目運營計劃書的編制項目關(guān)鍵節(jié)點計劃的編制項目總體開發(fā)計劃的編制項目各專項計劃的編制概念性設(shè)計目標(biāo)成本（概念版）的編制輸出成果項目市場調(diào)研報告 項目

4、定位策劃報告項目經(jīng)濟(jì)效益測算報告項目里程碑計劃 項目運營計劃書 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃 項目總體開發(fā)計劃 項目各專項計劃概念性設(shè)計方案任務(wù)書概念性設(shè)計成果目標(biāo)成本（概念版）備案策第 2 頁 共 11 頁決4.2.3 規(guī)劃設(shè)計階段業(yè)務(wù)細(xì)類設(shè)計委托書地質(zhì)勘探要求項目設(shè)計出圖計劃的編制規(guī)劃草圖概念設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計方案設(shè)計設(shè) 計 任 務(wù)示范區(qū)策劃設(shè)計委托 總體布置示范區(qū)設(shè)計 銷售中心樣板房景觀園林 軟裝模型項目園林設(shè)計初步設(shè)計方案設(shè)計（報建）施工圖設(shè)計精裝修設(shè)計配套要求配套設(shè)計人防設(shè)計抗震設(shè)計電梯設(shè)備及機(jī)房 空調(diào)設(shè)備及機(jī)房 各類設(shè)備及用房 室外總體設(shè)計 給水配套設(shè)計經(jīng)辦 Or 輸出成果項目設(shè)計委托書地質(zhì)勘探

5、委托合同項目設(shè)計出圖計劃規(guī)劃草圖項目概念方案規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計合同規(guī)劃方案設(shè)計成果項目示范區(qū)策劃報告示范區(qū)設(shè)計任務(wù)書示范區(qū)設(shè)計合同項目示范區(qū)總平面布置銷售中心裝修設(shè)計方案樣板房裝修設(shè)計方案示范區(qū)園林設(shè)計方案項目示范區(qū)軟裝方案 項目示范區(qū)各類模型方案項目園林設(shè)計任務(wù)書 項目園林設(shè)計合同項目園林設(shè)計方案 項目初步設(shè)計任務(wù)書 項目初步設(shè)計合同 項目初步設(shè)計成果項目擴(kuò)大初步設(shè)計方案各類效果圖、 總平面圖、 指標(biāo)報建用各類文本、圖紙 項目施工圖設(shè)計任務(wù)書 項目施工圖設(shè)計合同 項目施工圖設(shè)計成果 項目精裝修設(shè)計任務(wù)書 項目精裝修設(shè)計合同 項目精裝修設(shè)計方案 項目配套設(shè)計任務(wù)書項目配套設(shè)計合同項

6、目配套設(shè)計成果項目人防設(shè)計成果項目抗震設(shè)計成果 項目電梯方案及配套資料 項目空調(diào)方案及配套資料各類設(shè)備及用房方案 項目室外總體設(shè)計成果項目市政給水方案備案策￥第 3 頁 共 11 頁設(shè) 計 變 更 成 本二次深化 設(shè)計強(qiáng)電配套設(shè)計 燃?xì)馀涮自O(shè)計 供暖配套設(shè)計 弱電綜合設(shè)計 智能化設(shè)計 其他零星設(shè)計 深化設(shè)計清單 戶型圖外立面門窗欄桿其他設(shè)計變更的可行性研究設(shè)計變更圖紙的制定設(shè)計變更交底與成本核定目標(biāo)成本（實施版）的編制 項目精裝修造價測算項目供電方案項目燃?xì)夥桨疙椖抗┡桨父黝惾蹼娫O(shè)計方案各類智能化設(shè)計成果 各類零星設(shè)計成果部品檔次標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書 項目銷售戶型圖設(shè)計確認(rèn)外立面深化方案門窗大樣圖各類

7、欄桿大樣圖各類深化大樣圖設(shè)計變更可行性研究報告 設(shè)計變更圖紙設(shè)計變更預(yù)算單目標(biāo)成本（實施版） 項目精裝修造價測算報告第 4 頁 共 11 頁工 程 策 劃 采 購 招 投 標(biāo) 現(xiàn) 場 簽 證 預(yù) 決 算￥ 施工簽證單簽證預(yù)算單設(shè)計變更單 工程進(jìn)度審批單 結(jié)算單 / 結(jié)算書 4.2.4工程建設(shè)階段業(yè)務(wù)細(xì)類工程實施條件 (土地、 環(huán)境特征 ) 分析施工組織設(shè)計組織重大技術(shù)難題的專家論證基坑支護(hù)及基礎(chǔ)施工方案的編 制工程管理策劃報告的編制項目動態(tài)成本的編制施工場地總平面布置圖的繪制樓棟施工計劃的編制銷售展示期施工配合策劃案的 編制總承包工程的招標(biāo)組織總承包工程的合同簽訂與執(zhí)行分包工程的招標(biāo)組織分包工

8、程的合同簽訂與執(zhí)行戰(zhàn)略采購的招投標(biāo)組織（注：哪些屬于戰(zhàn)略采購詳見紅星 地產(chǎn)采購類型一覽表）戰(zhàn)略采購的合同簽訂與執(zhí)行項目采購的招投標(biāo)組織（注：哪些屬于項目采購詳見紅星 地產(chǎn)采購類型一覽表）項目采購的合同簽訂與執(zhí)行零星采購的組織經(jīng) 辦 輸出成果工程實施條件分析報告施工組織方案 重大技術(shù)難題論證報告基坑支護(hù)及基礎(chǔ)施工方案工程管理策劃報告項目動態(tài)成本表施工場地總平面布置圖樓棟施工計劃銷售展示期施工配合策劃 案招標(biāo)計劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件 投標(biāo)人資格預(yù)審考察報告中標(biāo)通知書工程總包合同招標(biāo)計劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件 投標(biāo)人資格預(yù)審考察報告中標(biāo)通知書工程分包合同招標(biāo)計劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件投標(biāo)人資格預(yù)審考察報告中標(biāo)

9、通知書戰(zhàn)略采購協(xié)議采購合同招標(biāo)計劃標(biāo)底清單和招標(biāo)文件 投標(biāo)人資格預(yù)審考察報告中標(biāo)通知書采購合同零星采購比價報告 零星采購合同決 策 ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥ ￥備案施工簽證￥簽證預(yù)算設(shè)計變更的交底與成本審定工程進(jìn)度審核工程結(jié)算第 5 頁 共 11 頁營 銷 策 劃 平 面 設(shè) 計 營 銷 推 廣 銷 售 管 理￥ 4.2.5項目營銷階段業(yè)務(wù)細(xì)類項目長期代理 （戰(zhàn)略） 合作協(xié)議的洽談項目營銷總體方案的編制項目案名、 logo 等的設(shè)計項目階段性推廣策劃方案的制 定項目銷售計劃的制定價格策略的制定開盤策劃銷售合同范本的制定交房標(biāo)準(zhǔn)的制定房屋價格表的制定樓書、 戶型圖、 DM(單張 )、 宣傳 折

10、頁、海報的設(shè)計售樓處包裝、 商業(yè)包裝、 示范單 位包裝、 示范區(qū)包裝、 銷售通道 包裝、工地圍板包裝道旗廣告、 網(wǎng)絡(luò)廣告、 禮品、 節(jié) 假日氣氛包裝、 報紙廣告、 雜志 廣告、車身廣告項目營銷推廣 (包括用于項目推 廣的媒介廣告、廣告物品制作、 推廣活動、 銷售宣傳資料、 禮品 制作、銷售環(huán)境改造 售樓處、 示范單位、銷售通道包裝 等)公司品牌宣傳 (包括用于公司品 牌宣傳的媒介廣告、 廣告物品制 作、推廣活動、銷售宣傳資料、 禮品制作等 )非公開促銷折扣比例 2的個 案申請非公開促銷折扣比例 2的個 案申請?zhí)厥庹劭?/ 員工折扣申請關(guān)系客戶留房申請內(nèi)部員工留房申請簽訂預(yù)售 （銷售） 合同之前

11、的客 戶更名、換房、退定申請簽訂預(yù)售 （銷售） 合同之后的更 名、換房、退房申請經(jīng) 辦 輸出成果代理 ( 戰(zhàn)略 ) 協(xié)議項目營銷策劃總體方案項目 VI 系統(tǒng)設(shè)計成果項目階段性推廣策劃方案項目銷售計劃項目銷售價格策略 開盤策劃報告銷售合同范本交房標(biāo)準(zhǔn)房屋價格表宣傳品設(shè)計合同宣傳品設(shè)計稿現(xiàn)場包裝合同現(xiàn)場包裝方案廣告 / 禮品設(shè)計合同 廣告 / 禮品設(shè)計稿決備案 策￥ 各類項目推廣合同 各類品牌宣傳合同 客戶個案折扣申請 客戶個案折扣申請 特殊折扣 / 員工折扣申請 客戶留房申請 員工留房申請 更名、換房或退定申請 更名、換房或退房申請第 6 頁 共 11 頁項 目 交 付經(jīng) 辦 備案決4.2.6產(chǎn)

12、品交付階段業(yè)務(wù)細(xì)類項目資產(chǎn)經(jīng)營方案的編制 項目后評估報告的編制交房管理辦法的制定輸出成果項目資產(chǎn)經(jīng)營方案 項目后評估報告交房管理辦法決策4.2.7 運營管控線目標(biāo)管理制度流程管理業(yè)務(wù)細(xì)類公司經(jīng)營和管理目標(biāo)、 以及各 項目的運營目標(biāo)的組織編制。公司各項管理制度、 流程指引等文件的組織編制。經(jīng) 辦 輸出成果公司年度經(jīng)營和管理目 標(biāo)各部門管理目標(biāo)責(zé)任書 各項目運營目標(biāo)責(zé)任書 各類管理制度和流程指引等文件項 目 計 劃 工 作 計 劃計 劃 管 理詳見 4.2.2 項目策劃階段之 “項目計劃” 子項項目部月度工作計劃的編制總部月度工作計劃的編制項目部周工作計劃的編制總部周工作計劃的編制各類項目運營決策

13、會的組織項目月度運營會的組織總部聯(lián)席周例會的組織項目事業(yè)部周例會的組織各個階段性成果模版編制各個階段性成果的編制各項目階段性成果的收集、 整理企業(yè)知識管理運營數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析IT 規(guī)劃的編制IT 實施與推廣IT 應(yīng)用管理IT 技術(shù)服務(wù)程、 數(shù)據(jù)的管理與監(jiān)控記錄。 項目部月度工作計劃 部門月度工作計劃 周工作計劃 周工作計劃按運營會議管理制度規(guī)定 ,輸出相應(yīng)成果。 項目月度運營會紀(jì)要 總部聯(lián)席周例會紀(jì)要 項目事業(yè)部周例會紀(jì)要 各成果模版 項目的各階段性成果 各項目的 階段性成果清單 企業(yè)知識庫與知識利用記錄 各種數(shù)據(jù)統(tǒng)計圖表 IT 規(guī)劃 IT 項目建設(shè)合同實施方案、計劃、報告等IT 系統(tǒng)功能、權(quán)限

14、、電子流 項目部發(fā)起的各 IT 類合 同IT 技術(shù)服務(wù)記錄等。項目運營會議管理運營信息管理備案策- - - -￥- -第 7 頁 共 11 頁質(zhì) 量 管 理 安 全 文 明 施 工經(jīng) 辦 決 策 4.2.8成本 管理模版 管理采招 管理供方 管理預(yù)決 算成本管控線（含材設(shè)采購管理）業(yè)務(wù)細(xì)類經(jīng)輸出成果 辦詳見 4.2.2 項目策劃階段之決 策備案子項項目目標(biāo)成本 （概念版） 的編制項目目標(biāo)成本 （實施版） 的編制“項目概念”詳見 4.2.3 項目設(shè)計階段之 項目合約規(guī)劃方案 項目月度支付計劃 項目合同實付款臺帳 項目動態(tài)成本臺帳“成本” 子項按目標(biāo)成本進(jìn)行合約的規(guī)劃項目月度支付計劃的編制項目合同

15、的實付款登記項目動態(tài)成本的登記工程結(jié)算后的成本分析工程結(jié)算成本分析報告各類招標(biāo)文件模版的編制各類招標(biāo)文件模版各類合同模版的編制各類合同模版詳見 4.2.4 工程建設(shè)階段之 “采購招投標(biāo)” 子項戰(zhàn)略供應(yīng)商庫的建立戰(zhàn)略供應(yīng)商申請供應(yīng)商考核管理體系的建立供應(yīng)商考核管理制度供方履約評價供方履約評價報告詳見 4.2.4 工程建設(shè)階段之 “預(yù)決算” 子項4.2.9質(zhì)量與安全監(jiān)管線業(yè)務(wù)細(xì)類工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定項目質(zhì)量目標(biāo)的制定分階段質(zhì)量關(guān)鍵點的控制方案 的制定四新技術(shù)的收集推廣與應(yīng)用工程質(zhì)量考核評估體系的制定工程質(zhì)量大檢查的組織安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)的制定項目安全文明施工保障措施的 制定安全文明施工考核評估體系的

16、制定安全文明施工檢查的組織輸出成果工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項目質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量關(guān)鍵點的控制方案關(guān)于 XX技術(shù)推廣的通知工程質(zhì)量考核評估辦法 工程質(zhì)量檢查報告安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)安全文明施工保障措施安全文明施工考核評估辦 法安全文明施工檢查報告?zhèn)浒傅?8 頁 共 11 頁財 務(wù) 會 計 管 理 稅 務(wù) 管 理 資 金 預(yù) 算 與 計 劃 資 金 管 理 4.2.10財務(wù)管控線業(yè)務(wù)細(xì)類財務(wù)管理制度體系的編制建立健全會計核算規(guī)范體系定期和不定期對項目事業(yè)部會 計核算、財務(wù)管理進(jìn)行檢查各種財務(wù)分析報告的編制， 和對資產(chǎn)負(fù)債等情況進(jìn)行詳細(xì)分析 按照會計準(zhǔn)則、 集團(tuán)和總部相關(guān) 規(guī)定進(jìn)行憑證編制、報表編制。財務(wù)培訓(xùn)房地產(chǎn)條線稅

17、務(wù)籌劃房地產(chǎn)稅收政策解讀專項稅收檢查日常稅收申報當(dāng)?shù)囟愂照呤占?dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門關(guān)系維護(hù)安全文明施工檢查的組織項目資金預(yù)算的編制資金計劃的編制預(yù)算執(zhí)行情況分析資金計劃執(zhí)行情況分析預(yù)算與資金計劃執(zhí)行情況考核項目開發(fā)貸款的洽談和融資方 案制定與執(zhí)行銀行按揭管理的洽談、確定 按總部確定的按揭銀行做好銷 售按揭工作。經(jīng) 辦 輸出成果財務(wù)制度 、 資金管理流 程、 付款管理流程 、 預(yù)算管理流程等成本收入核算指引售樓處財務(wù)工作指引等財務(wù)檢查報告決備案 策 房地產(chǎn)條線財務(wù)分析月報 財務(wù)報表 培訓(xùn)記錄 稅務(wù)籌劃方案 財稅簡報 財稅檢查報告 稅收申報表 當(dāng)?shù)囟愂照邊R編關(guān)系維護(hù)過程中的各種 請示報告 安全文明

18、施工檢查報告 項目年度資金預(yù)算 項目滾動資金計劃 月度預(yù)算執(zhí)行情況分析 資金計劃執(zhí)行情況分析 考核報告 可研報告 、 融資方案 借款合同 還款申請 與項目按揭銀行的協(xié)議 銀行按揭統(tǒng)計表第 9 頁 共 11 頁4.2.11 人事與行政管控線詳見附件 2： 項目事業(yè)部人事管理權(quán)責(zé)劃分規(guī)定4.2.12 審計與法務(wù)管控線待定，略。5、相關(guān)文件附件 1： 各項目事業(yè)部審批流程體系 （見本文下頁）上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司二零一零年五月九日第 10 頁 共 11 頁附件 1：紅星地產(chǎn)各項目事業(yè)部審批流程體系一、目的與適用范圍本流程體系是對紅星地產(chǎn)總部與項目事業(yè)部權(quán)責(zé)劃分手冊 （以下簡稱權(quán)責(zé)手冊） 中描述的業(yè)務(wù)審批與決策過程的細(xì)化和流程化， 是確定各項業(yè)務(wù)決策是否合法化的依據(jù)之一。適用于各項目事業(yè)部的各項審批業(yè)務(wù)的辦理。二、審批授權(quán)原則按照權(quán)責(zé)手冊的相關(guān)規(guī)定和各項目部的實際情況， 本流程體系將按照以下審批授權(quán)原則，為各項目部設(shè)定具體的各項審批流程：2.1 天津項目事業(yè)部：原則上授予2.2 昆明項目事業(yè)部：原則上授予2.3 鄭州項目事業(yè)部：原則上授予和采購類合同） 。2.4 沈陽項目事業(yè)部：原則上授予200 萬的合同