建筑物區(qū)分所有權(quán)課件

1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 二 .概念的界定建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物的與其他部分區(qū)別開(kāi)來(lái)的某一特定部分所享有的所有權(quán)。所有人的所有權(quán)不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權(quán)的客體和使用上均具有獨(dú)立性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專(zhuān)用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。 一.提出的必要性 在現(xiàn)代社會(huì)，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問(wèn)題日趨突出，對(duì)建筑面積的增長(zhǎng)需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有

2、的現(xiàn)象日益增多，但中國(guó)民法通則中并無(wú)相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時(shí)只能借鑒國(guó)外法律的相關(guān)規(guī)定。在中國(guó)制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見(jiàn)稿三個(gè)建議稿都無(wú)一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性。 三.發(fā)展歷史樓宇管理建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類(lèi)文明之始的奴隸社會(huì)。 在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿(mǎn)足城市人口居住和經(jīng)營(yíng)的需要，公元前兩千年的古巴倫王國(guó)，產(chǎn)生了類(lèi)似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志

3、著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認(rèn)了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。 自十九世紀(jì)上半葉開(kāi)始，英、法、德、意、瑞（士）等國(guó)先后進(jìn)行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個(gè)業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問(wèn)題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。 1804年法國(guó)民法典第64

4、4 條的規(guī)定，開(kāi)創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國(guó)國(guó)民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進(jìn)入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱(chēng)人類(lèi)浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問(wèn)題更趨嚴(yán)峻。但與此同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國(guó)或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 四.我國(guó)法律規(guī)定根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容： 一是對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)

5、。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部門(mén)可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情；還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。 二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專(zhuān)有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過(guò)

6、參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分離的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。五.構(gòu)成建筑物所有權(quán)的區(qū)分，是指多個(gè)所有人，甚至上百個(gè)所有人，共同擁有一棟高層建筑物時(shí)，各個(gè)所有人對(duì)其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分專(zhuān)有部分、所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱(chēng)。簡(jiǎn)言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。（一）.專(zhuān)有權(quán) 1.

7、建筑物區(qū)分所有人的專(zhuān)有權(quán)的概念專(zhuān)有權(quán)的概念存在“空間說(shuō)”和“非空間說(shuō)”兩種學(xué)說(shuō)。多數(shù)學(xué)者持前一觀點(diǎn)，認(rèn)為專(zhuān)有權(quán)是指區(qū)分所有人對(duì)專(zhuān)屬自己的，由建筑材料組成的，在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán)。如德國(guó)法學(xué)家貝爾曼認(rèn)為，專(zhuān)有權(quán)是在“供居住或供其他用途（尤其供營(yíng)業(yè)或辦公）之建筑空間上所設(shè)立的專(zhuān)有所有權(quán)” 2.專(zhuān)有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專(zhuān)有權(quán)的客體，是指專(zhuān)有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)指向的對(duì)象區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分。如何劃分專(zhuān)有部分之間、專(zhuān)有部分與共有部分之間以及專(zhuān)有部分與建筑物外部之間的界限。 （二）.共有權(quán)1.概念 建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的概念共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律

8、或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。 2.共有權(quán)的屬性1）不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明確規(guī)定，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的，不在此限。 如：供電設(shè)備2）從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，區(qū)分所有人取得專(zhuān)有部分所有權(quán)，必須附帶取得共有部分所有權(quán)，以獲得使用上的方便。因此各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉(zhuǎn)區(qū)分所有專(zhuān)有部分的行為，均推定移轉(zhuǎn)了整個(gè)區(qū)分所有權(quán)。3

9、.范圍 共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問(wèn)題。根據(jù)各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分范圍包括： 1）專(zhuān)有部分以外的其他部分，如門(mén)廳、電梯、走廊、屋頂、地下室 2）不屬于專(zhuān)有部分的附屬建筑物：建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車(chē)場(chǎng)、建筑物外的照明設(shè)備等。中國(guó)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。 4.共有所有權(quán) 的權(quán)能包括使用權(quán)、收益權(quán)、處

10、分權(quán)（1）所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話、洗衣機(jī)、球類(lèi)、會(huì)客室等僅可供輪流使用。 （2）.所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對(duì)于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取。 （3）所謂處分權(quán)，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。對(duì)于事實(shí)上的處分，如對(duì)共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議決定。對(duì)于法律上的處分，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時(shí)，應(yīng)隨同專(zhuān)有部分同時(shí)進(jìn)行。 （三）.成員權(quán)成員權(quán)是通過(guò)

11、區(qū)分所有權(quán)人組成區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)、制定管理規(guī)約、選舉管理委員會(huì)、委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物進(jìn)行管理等形式予以行使的。 1）區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（又稱(chēng)業(yè)主大會(huì)）區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)由全體區(qū)分所有權(quán)人組成，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。每一區(qū)分所有權(quán)人都當(dāng)然地成為大會(huì)的成員，通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)行使其成員權(quán)是成員權(quán)最基本的行使方式。凡涉及區(qū)分所有建筑物和區(qū)分所有權(quán)人利益的重大事項(xiàng)都應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定。如：制定管理規(guī)約、選舉管理委員會(huì)、建筑物的重大修繕或改良、共同費(fèi)用的分擔(dān)比例、區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓等。成員權(quán)人通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)享有表決權(quán)、參與制定規(guī)約的權(quán)利、選舉及解任管理者的權(quán)利、請(qǐng)求正當(dāng)管理共

12、同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利、請(qǐng)求收取共有部分應(yīng)得利益的權(quán)利等廣泛的權(quán)利。 2）管理委員會(huì)（又稱(chēng)業(yè)主委員會(huì)）由于區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多，而且很多人并不關(guān)心建筑物的管理，如果每件事情都需要區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定，很不現(xiàn)實(shí)。在這種情況下，成立管理委員會(huì)是必要的。管理委員會(huì)應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，是區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)外代表全體區(qū)分所有權(quán)人。管理委員會(huì)的職權(quán)非常廣泛，但是涉及到區(qū)分所有權(quán)人重大利益的事項(xiàng)，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定。 3）管理規(guī)約（又稱(chēng)住戶(hù)規(guī)約）管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，基于意思自治原則制定的有關(guān)區(qū)分所有建筑物的管理及使用等的自治規(guī)范。管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則，區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)和管理委員會(huì)的一切決議和行為都不得與之相抵觸。另外，規(guī)約的效力還及于區(qū)分所有權(quán)人的繼受人，包括繼承人、買(mǎi)受人、受贈(zèng)人、及專(zhuān)有部分的承租人、借用人等。 4）物業(yè)管理企業(yè)（又稱(chēng)物業(yè)公司）現(xiàn)代建筑物無(wú)論從規(guī)模，還是從設(shè)施的復(fù)雜性都大大超出了以往的建筑物，這就要求管理者應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)直接行使管理權(quán)或由它的執(zhí)行機(jī)構(gòu)管理委員會(huì)進(jìn)行管