三都縣金谷帝都商業(yè)營銷策劃運作提案課件

1、三都縣金谷帝都貴州坤城置業(yè)策劃有限公司電話址：貴州省都勻市筑勻大廈A棟13層 坤厚載物 誠者自成商業(yè)營銷策劃運作方案1目 錄樓市政策經(jīng)濟梳理政策分析地產(chǎn)經(jīng)濟走勢房地產(chǎn)交易走勢國內(nèi)開發(fā)概況西南地產(chǎn)分析國內(nèi)銷售增長梳理三都房地產(chǎn)調(diào)研報告商業(yè)定位篇營銷篇 坤厚載物 誠者自成22012年樓市政策、經(jīng)濟梳理 坤厚載物 誠者自成3 坤厚載物 誠者自成4 坤厚載物 誠者自成52012年樓市政策分析 坤厚載物 誠者自成7 坤厚載物 誠者自成8 坤厚載物 誠者自成10 坤厚載物 誠者自成11 坤厚載物 誠者自成12回顧2009年至2011年房地產(chǎn)市場走勢 坤厚載物 誠者自成14回顧2

2、009年至2011年房地產(chǎn)市場走勢 坤厚載物 誠者自成15 坤厚載物 誠者自成17國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)概況 坤厚載物 誠者自成18西部地區(qū)投資高速增長根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會公布的2011年1-2月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況顯示，2011年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，增速同比加快4.1個百分點。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%。其中，東、中、西部地區(qū)投資分別為2640億元、770億元和840億元，同比增長30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4個百分點。 坤厚載物 誠者自成1926個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(吉林、西藏、青海

3、無數(shù)據(jù))，增速較快的貴州、河北、重慶分別增長97.7%、68%和52.8%。與去年同期相比，18個省份增速加快，其中貴州、河北分別加快67.7和28.5個百分點；7個省份增速減緩，其中海南、北京分別減緩163和68.8個百分點；新疆由下降11.7%轉(zhuǎn)為增長52.2%。內(nèi)蒙古、黑龍江2個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別下降81.3%和11.3%，黑龍江去年同期為增長7.9%(內(nèi)蒙古去年同期無數(shù)據(jù))。西部地區(qū)投資高速增長 坤厚載物 誠者自成20一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年大幅增加，中、西部地區(qū)增幅高于東部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍主要集中在住宅。一二線城市的普遍限購、限價，使得三四線城市樓市似乎迎來了前所

4、未有的投資“春天”，房地產(chǎn)商和社會資金正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結(jié)。西南區(qū)域房產(chǎn)博覽會貴陽開幕 坤厚載物 誠者自成21全國商品房屋建設(shè)竣工概況1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39.0%；房屋新開工面積19083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6952萬平方米，增長13.9%，其中，住宅竣工面積5366萬平方米，增長12.1% 坤厚載物 誠者自成22貴州房地產(chǎn)市場概況改革開放以來，貴陽市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟綜合實力和城市核心競爭力不斷邁上新的臺階。近年來，貴陽的房地產(chǎn)市場以其穩(wěn)定的速度向前發(fā)展，貴陽也成為全國房

5、地產(chǎn)熱點城市之一。 坤厚載物 誠者自成24（1）房地產(chǎn)市場投資情況 近年來，貴陽市的房地產(chǎn)投資額逐年增大，在國民經(jīng)濟中占有重要地位，占固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在30%左右，房地產(chǎn)投資增長率保持較高的水平。 （2）市場供需情況進入二十一世紀后，貴陽作為半島都市群的龍頭，城市核心競爭力不斷提升，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，消費者投資和收入預(yù)期較好，在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。至2006年底，貴陽市房地產(chǎn)市場的投資額、開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格等統(tǒng)計指標保持穩(wěn)定上升的趨勢。 對貴陽房地產(chǎn)市場未來走勢的把握，主要從土地供給預(yù)測

6、、商品房市場的供給預(yù)測、商品房市場的需求預(yù)測、房價走勢預(yù)測等角度進行。而采用的方法根據(jù)數(shù)據(jù)的獲得情況采用定性、定量或兩者結(jié)合進行分析。 貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 坤厚載物 誠者自成25隨著改革開放的不斷深入和國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，國家對公路建設(shè)的資金投入進一步加大，三都縣積極搶抓西部大開發(fā)戰(zhàn)略機遇，著力構(gòu)建完善的城鄉(xiāng)公路網(wǎng)絡(luò)體系，加快縣主干公路和縣鄉(xiāng)公路建設(shè)，使公路建設(shè)取得了重大進展。縣城出境公路、三都經(jīng)丹寨至都勻三都段16公里、三都經(jīng)王司至都勻小圍寨三都段33公里、G321線三都至榕江三都段50公里、S206線三都至荔波三都段68公里、水龍至堯棒40公里、大河至獨山35公里和縣內(nèi)楊勇關(guān)至

7、普安3公里、九阡至揚拱9.2公里,堯人山森林公園拉攬至來樓8.5公里油路相繼建成，鑲邊改造都江至巫不公路35公里、新改建150多條村級公路共700多公里。全縣公路總里程已達1200.9公里，連接水鄉(xiāng)苗寨的公路阡陌縱橫，全縣21個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))中除巫不鄉(xiāng)(因廈蓉高速公路建設(shè)暫停油路施工)以外全部通油路，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路。321國道、“三小”油路、三都經(jīng)大河往獨山、三都經(jīng)周覃往荔波、三都經(jīng)塘州往荔波的縣境內(nèi)重要公路網(wǎng)絡(luò)已形成“兩縱三橫”的交通格局。正在建設(shè)的廈蓉高速公路和貴廣快速鐵路過境三都70余公里，并開有匝道口和設(shè)置有貨運站場。一條條“幸福路”、“致富路”對三都出入帶來了極大的便利，為樹立三都新形象

8、和發(fā)展民族地區(qū)經(jīng)濟起到了積極的推動作用。三都交通概況 坤厚載物 誠者自成27地 區(qū)職工平均貨幣工資（元）本地生產(chǎn)總值（萬元）絕對數(shù)全省市縣排名絕對數(shù)全省市縣排名三都縣2132172118119.0073地 區(qū)土地面積（平方公里）年底戶籍總?cè)丝冢ㄈf人）絕對數(shù)全省市縣排名絕對數(shù)全省市縣排名三都縣23803033.7854地 區(qū)本地生產(chǎn)總值指數(shù)（上年=100）人均生產(chǎn)總值（元）指數(shù)全省市縣排名絕對數(shù)全省市縣排名三都縣113413925.3378地 區(qū)第一產(chǎn)業(yè)（萬元）第二產(chǎn)業(yè)（萬元）絕對數(shù)全省市縣排名絕對數(shù)全省市縣排名三都縣494435516869.0084地 區(qū)其中：工業(yè)（萬元）第三產(chǎn)業(yè)（萬元）絕對

9、數(shù)全省市縣排名絕對數(shù)全省市縣排名三都縣93168751807.0064經(jīng)濟指標、人口、產(chǎn)業(yè) 坤厚載物 誠者自成28三都城市規(guī)劃基本情況截止2007年底，全縣城鎮(zhèn)人口密度為每平方公里2116人，用水普及率97.81%，人均道路面積17.92平方米，綠化覆蓋率41.63%，城市化水平為25.2%。（一）縣城建設(shè)發(fā)展情況?？h城面積由“九五”期未的3.87平方公里擴大到4.42平方公里，縣城人口由2.65萬人增加到3.46萬人，城市道路由“四縱四橫”發(fā)展到“六縱五橫”。道路硬化率92%，建成區(qū)綠化覆蓋率29.18%，人均住房面積25.27平方米，亮燈率96%。（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)及村莊建設(shè)情況。周覃鎮(zhèn)、大河

10、鎮(zhèn)、都江鎮(zhèn)、合江鎮(zhèn)、廷牌鎮(zhèn)、九阡鎮(zhèn)、壩街鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)已將集鎮(zhèn)建設(shè)作為拉動經(jīng)濟發(fā)展的著力點，步入了起步階段。截止目前，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)共有集鎮(zhèn)道路長度45公里、面積74萬平方米，建成農(nóng)貿(mào)市場20個，給排水、供電、通訊等設(shè)施也得到逐步完善。村莊的規(guī)劃建設(shè)起步較好，目前，九阡水各民族文化村寨已建成使用，成為我縣鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的亮點，怎雷、巴茅等民族文化村寨正在投入建設(shè)。 坤厚載物 誠者自成29三都商業(yè)總匯情況表（一）（注：由于當?shù)氐慕?jīng)濟指標和相應(yīng)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能得到，以下僅是從商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析）1數(shù)據(jù)統(tǒng)計：本次三都市場調(diào)研商業(yè)統(tǒng)計門面1135個(按平均單個門面35平米計算，現(xiàn)有門面總面積約39725方)，二層

11、商業(yè)點22個（按平均180平米計算，二層商業(yè)3960方）?？傆嬋棘F(xiàn)有商業(yè)量約43685方。其中空置門面231間，約8085方，空置率為18.5%。在營商業(yè)約35600方 坤厚載物 誠者自成30商業(yè)種類經(jīng)營量（戶）總量（）比重（%）服裝51約3125約8.8%餐飲22約2345約6.6%家電18約2975約8.4%醫(yī)藥21約1225約3.4%電腦/電子39約2905約8.2%家具5約600約1.7%通訊36約1820約5.1%糧油/副食品17約735約2.1%金玉首飾3約370約1%娛樂休閑13約4000約11.2%銀行6約1250約3.5%廣告/制作32約1120約3.1%文體用品/書店28

12、約1190約3.3%超市/便利店69約1820約5.1%五金/農(nóng)機29約1715約4.8%網(wǎng)吧7約1820約5.1%美容美發(fā)11約945約2.7%汽修/汽車用品26約2945約8.3%裝修/建材12約735約2.1%其它56約1960約5.5%三都商業(yè)總匯情況表（二）業(yè)態(tài)種類： 坤厚載物 誠者自成312、數(shù)據(jù)分析：1. 18.5%的空置率表明現(xiàn)有商業(yè)量基本已經(jīng)滿足當?shù)氐纳碳倚枨?；中心商業(yè)圈輻射半徑小2. 無市場化業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布無條例性，缺乏同一規(guī)劃管理，多以自主經(jīng)營為主；業(yè)態(tài)配比不合理，屬典型的城鄉(xiāng)商業(yè)初級階段3. 現(xiàn)有品牌較少，全部為國內(nèi)品牌（如勁霸、李寧、啄木鳥），進貨渠道均在貴陽或都勻；4

13、. 臨街門面缺乏規(guī)則性，在880，以35居多；5. 租金在40元月120元月之間；6. 當?shù)匾延惺鄯繖C構(gòu)，但現(xiàn)場布置簡陋、售樓人員不專業(yè)、宣傳資料粗糙、銷售途徑單一，不能營造良好銷售氛商圈分布圖：三都商業(yè)總匯情況表（二）主要商業(yè)區(qū) 次要商業(yè)區(qū) 本案 坤厚載物 誠者自成32三都在建商業(yè)項目基本情況（一）序號項目名稱電話地理位置占地面積（萬）總建筑面積（萬）容積率綠地率總戶數(shù)（戶）產(chǎn)權(quán)年限代理商1金海豪賓大道（羊角壩）1.56430.00%50350自銷2騰龍世江路（郵政儲蓄旁）1.795.2937.37%60050代理3人和盛世0854-3

14、925500新縣政府旁232.430.00%30050自銷4水瀾山182248556760.8882.83.1830.00%50150代理 坤厚載物 誠者自成3362.839三都在建4個項目同時在2012年年底向市場推售，市場新品量將在年底至2013年2月期間向市場推出總產(chǎn)品量20.8萬，大大超過以往三都縣吞吐量，四家開發(fā)公司同時推出，并且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重達到70%80%產(chǎn)品復(fù)合，同質(zhì)化嚴重將導(dǎo)致市場競爭白熱化，附帶商業(yè)將隨住宅競爭升溫而增加銷售壓力。三都在建商業(yè)項目基本情況（二） 坤厚載物 誠者自成34三都在售項目住宅產(chǎn)品情況表（一）序號項目名稱建筑形式入住時間居室戶型區(qū)間（）主力戶型居室面積

15、（）1金海豪苑4棟21+2層（商業(yè)）高層2013年年底3-4居室87-1773居89-1122騰龍世紀5棟25+1層（商鋪）高層+4星級酒店2013年年底3居室1303居123-1313人和盛世4棟5+2步梯、高層24+22014年底2-4居室90-1643居90-1204水瀾山高層27+2（商業(yè)），多層3+2,5+2商業(yè)步行街（單排獨棟）2013年年底-2014年年底2-4居室（躍層）86-2003居110-120 坤厚載物 誠者自成35住宅戶型規(guī)格徑庭相同110130為主，商業(yè)部門除水瀾山外，金海豪苑、騰龍世紀、人和盛世，商業(yè)配套全屬社區(qū)生活業(yè)態(tài)。三都在售項目住宅產(chǎn)品情況表（二） 坤厚載物

16、 誠者自成36三都在售項目住宅銷售情況表序號項目名稱月均銷售套數(shù)（套）推出房源（套）銷售套數(shù)（套）開盤時間起價（元/）最高價（元/）1金海豪苑5032012年底3000+2騰龍世紀6002012年底28003人和盛世3502012年底25003000+4水瀾山5012012年底3000+待定總推出住宅房源1954套，起價最低人和盛世約2500起，預(yù)計均價最較為符合市場均值，其中金海豪苑性價比最差，地段位于進城國道口，周邊區(qū)域尚屬初期開發(fā)階段，自然環(huán)境平平，商業(yè)定位休閑廣場屬自身消化的生活配套。 坤厚載物 誠者自成37三都在售項目配套及評價序號項目名稱本身配套內(nèi)容車位比車位租售價格物業(yè)管理公司項

17、目賣點項目評價1金海豪苑8000綜合購物中心，1200休閑廣場待定進城入口高速路口交匯處，新城城北未來商業(yè)中心尚屬開發(fā)初期，居住天然環(huán)境良好，周邊生活配套、商業(yè)配套未體現(xiàn)雛形，路面凹凸不平，交通不便。戶型大面積配比較多，躍層戶型有三種，偏向大面積雙陽臺實用性較低。2騰龍世紀步行街休閑廣場待定打造4星級地標酒店，首席花園社區(qū)城市北區(qū)唯一高層現(xiàn)代化社區(qū)，臨河靠山環(huán)境清雅，商業(yè)配套合理，處于社區(qū)生活商業(yè)配套，打造都江橋便利于城中心交通。3人和盛世休閑廣場待定老城區(qū)電梯房現(xiàn)代化高層地段位于較成熟地段，周邊配套完善，性價比優(yōu)良4水瀾山商業(yè)步行街、菜市場、超市、噴水池、休閑廣場待定縣政府親情打造，水族風(fēng)情

18、商業(yè)步行街，產(chǎn)品范圍較廣，多層、高層、單排獨棟步梯民族化建筑設(shè)計周邊商業(yè)氛圍濃厚，升值空間較大，容易形成產(chǎn)業(yè)商圈，臨河居住環(huán)境較良，商住配套加上周邊成熟商圈，帶動三都綜合商業(yè)升值風(fēng)向標 坤厚載物 誠者自成38三都房地產(chǎn)項目個案分析 坤厚載物 誠者自成39金海豪苑基本情況： 6萬中高端觀景生活社區(qū) 4棟21+2層（商業(yè)）高層主力產(chǎn)品： 89-112的三居室2012年年底開盤住宅起價約3000元+/總戶數(shù)：503商業(yè)：一層商鋪（4000） 二層商業(yè)（4000）項目以環(huán)境及未來為主要賣點，主宣傳詞“城北 由此繁華”，該地段區(qū)域發(fā)展屬于初期開發(fā)階段，交通接壤國道和高速路口，目前項目大門入口正在修整路面

19、，預(yù)計公路完工期在2013年年中，該項目升值潛力將伴隨公路完工后進出城人流量將大增，定位的購物休閑街臨街商鋪后期升值潛力較大，但與本項目無直接競爭壓力。 坤厚載物 誠者自成40騰龍世紀基本情況： 9萬中高端觀景生活社區(qū) 5棟25+1層（商鋪） 高層+4星級酒店主力產(chǎn)品： 123-131的三居室2012年年底開盤住宅起價約2800元/總戶數(shù)：600商業(yè)：一層商鋪（5000）項目位于都江路以北唯一的現(xiàn)代化社區(qū)，4星級民族風(fēng)情酒店，商業(yè)完全自身消化及附帶周邊生活配套，屬社區(qū)型商業(yè)，商業(yè)體量小，該項目還是以住宅為營銷核心。 坤厚載物 誠者自成41水瀾山基本情況：高層27+2（商業(yè)），多層3+2,5+2

20、商業(yè)步行街（單排獨棟）主力產(chǎn)品： 110-120的三居室2012年年底開盤住宅起價約3000元+/總戶數(shù)：501商業(yè)售價：約20000元/項目地段位于老城區(qū)繁華地段，打造商業(yè)民族風(fēng)情步行街，及單排獨棟5層獨樓。商業(yè)氛圍濃厚，周邊交易密集，并且周邊農(nóng)民房門面回報率以達到15%18%之間，投資回報率優(yōu)勢大。 坤厚載物 誠者自成42對比商鋪個案分析 坤厚載物 誠者自成43三都縣商鋪租售價基本情況編號店名及經(jīng)營范圍租金售價回報率回報年限戶型規(guī)格備注1花店1000元/月1萬元/5.7%17.5年開：3M 進7M 高3.6M212雜貨店（日化）2000元/月1.2萬元/6.6%15年303油漆6000元/

21、月1.5萬1.6萬/8%12.5年604副食（批發(fā)）8000元/月約1.8萬元/13.3%7.5年門面約40 五層獨棟120萬元5小百貨8000元/月2萬元/12%8.3年開：5M 進8M 層高：4M406鞋店（中端品牌）10000元/月2.2萬元/9%11年開：5M 進12M60 坤厚載物 誠者自成44基本情況：開：3M 進7M 高3.6M 21租金： 1000元/月 售價： 10000元/回報率： 5.7% 回報年限： 17.5年重點分析：此店位處于騰龍世紀售樓部斜對面，周邊方圓200米內(nèi)商圈屬中端產(chǎn)業(yè)，農(nóng)貿(mào)服裝貿(mào)易較為密集，回報率5.7%投資收益屬正常投資穩(wěn)健型。（因該商鋪購置尚早，無法

22、調(diào)查到購買時價格，17.5年回報年限暫提供參考） 坤厚載物 誠者自成45基本情況：30租金： 2000元/月 售價： 12000元/回報率： 6.6% 回報年限： 15年重點分析：內(nèi)街商鋪，內(nèi)商全是小商品貿(mào)易，回報率及年限屬正常投資收益，該商鋪特點，面積小使用率高，但由于不臨大道，升值速度稍微較慢。注：上圖所示2號 坤厚載物 誠者自成46基本情況： 60 租金： 6000元/月 售價： 1500016000元/回報率： 8% 回報年限： 12.5年重點分析：商鋪位于建設(shè)東路與都江路接口轉(zhuǎn)盤處，人流量大周邊有財政及銀行業(yè)配套，該物業(yè)05年左右購置，當時市場價6000元左右，建設(shè)東路至建設(shè)西路是三

23、都縣重點商業(yè)主干道，也是本縣售價較高，有價無市的商圈。 坤厚載物 誠者自成47基本情況： 40租金： 8000元/月 售價：約18000元/回報率： 13.3% 回報年限： 7.5年重點分析：繁華臨街商鋪，購置時是4層住宅+1層商鋪共5層，目前市值120萬以上，有市無價，投資回報率增長速度較快，附近商圈，服裝、皮具、西餅屋等都屬三都縣高端消費，周邊方圓1000M內(nèi)，商業(yè)配套設(shè)施齊全，人流量聚焦區(qū)域。 坤厚載物 誠者自成48基本情況： 60租金： 10000元/月 售價：22000元/回報率： 9% 回報年限： 11年重點分析：目前三都售價最高商鋪區(qū)域，租金遞增屬全城最快區(qū)域，但受附近開發(fā)較慢影

24、響，售價升值較慢。注：上圖所示6號 坤厚載物 誠者自成49分析商業(yè)繁華臨街商鋪售價2.2萬/2.5萬/，租金0.8萬/月1萬/月，次繁華地段都江路商鋪售價1萬/月1.2萬/月，租金0.1萬/月0.12萬/月，三都縣繁華商圈商鋪租金遞增高于商鋪升值，次商圈區(qū)域租金與繁華地段相比差距58倍，由此可以看出其他區(qū)域商鋪租金遞增及升值空間在售價1.2萬/2.2萬/范圍內(nèi)。建設(shè)路臨街商鋪升值將持續(xù)慢增，租金依然快速遞增?？?結(jié) 坤厚載物 誠者自成50區(qū)位優(yōu)勢（33%）當前銷售率（12%）新建項目（8%）業(yè)態(tài)組合（18%）花店5174123447雜貨店6204123458副食店82541234714小百貨店

25、93141234816鞋店103141234817臨街商鋪均價因素權(quán)重公式計算（一） 坤厚載物 誠者自成51規(guī)模優(yōu)勢（12%）建筑形態(tài)（10%）形象工程 （7%）Pn*100%*權(quán)重系數(shù)43423513503624231425664555262766465531206646553240臨街商鋪均價因素權(quán)重公式計算（二） 坤厚載物 誠者自成52花店1萬元/Pn*100%*1.35=37001823雜貨店1.2萬元/Pn*100%*1.35=44401924副食店1.5萬/Pn*100%*1.35=73503547小百貨店1.8萬元/Pn*100%*1.35=91804212鞋店2.2萬元/Pn*

26、100%*1.35=114404374標準價Pz15880元項目均價tPz*修正加權(quán)1.13注明（一）：1.35綜合市場平均價因素5個*0.07因素權(quán)重注明（二）：每個目標保守加權(quán)0.226，5個共計1.13計算公式：Pn=P1+P2+PW*Z =tPN*修正因素臨街商鋪均價因素權(quán)重公式計算（三） 坤厚載物 誠者自成53 項目臨街商鋪均價17945元/評 語：本項目銷售均價根據(jù)因素權(quán)重定價法計算得出，目前三都縣現(xiàn)有市場對比建設(shè)路繁華商圈22000元/25000元/，三都縣售價最高商鋪25000元/，都江路次商圈10000 /12000元/。建 議：根據(jù)科學(xué)合理推算出的均價，面對眼前銷售價虛高，

27、價高無市的情況，本均價在價、量的杠桿上得以回歸正常，快速去化緩解資金壓力，推動營銷引擎，透過后期營銷手段炒熱現(xiàn)場，以“稀缺”為提價策略核心，可再次提高項目整體銷售額。臨街商鋪均價 坤厚載物 誠者自成54內(nèi)街商鋪均價目前內(nèi)商調(diào)查了解，全家福服裝超市30元/月/租金，面積約1000，每年租金36萬元。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，前期商鋪運作期5-6年后商圈成熟，預(yù)估參考16年和17年最為合理（以全家福服裝超市為例）推算如下；36萬年租金*16年/1000=5760元/（16年投資回報率）36萬年租金*17年/1000=6120元/（17年投資回報率）經(jīng)過推算取兩種價格平均值均價為5940元/,投資回報率6.

28、1%為合理投資回報率注：采用租金反推定價法 坤厚載物 誠者自成55商業(yè)定位篇 坤厚載物 誠者自成56名稱銀行存款保險基金股票期貨產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢安全，提現(xiàn)速度快安全，風(fēng)險低有一定保障類型豐富，回報率高交易靈活，產(chǎn)品類型豐富交易靈活資金可放大操作模式務(wù)實運營科學(xué)投資回報穩(wěn)定降低經(jīng)營風(fēng)險劣勢回報率低，貶值速度快賠償金額低，回報率低，收費繁多，周期長，貶值率高，需要專業(yè)人士操作需要財商知識較高回報率穩(wěn)定性差需要專業(yè)人士操作基金管理模式未完善需要財商知識較高交割風(fēng)險度大固定回報波動大需要專業(yè)人士操作需要財商知識較高風(fēng)險度過大無法固定回報率資金流動性低需要專業(yè)人士操作投資回報率普通不可移動差與產(chǎn)權(quán)式商鋪對

29、比缺乏靈活性升值空間狹小缺乏靈活性，回報率低固定回報率低投資風(fēng)險波動頻繁投資風(fēng)險大稀缺性較差投資時間受限制風(fēng)險大稀缺性差固定回報率波動大貨幣投資產(chǎn)品種類匯總分析 坤厚載物 誠者自成目前市場所有貨幣投資產(chǎn)品，以安全性、回報固定性、稀缺性、升值空間重點比較，綜合對比評價投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，集穩(wěn)健、合理升值率、唯一性、抗風(fēng)性為一體的理智投資產(chǎn)品首選57投資者最關(guān)心什么？商鋪能否增值？ 坤厚載物 誠者自成58怎樣才能讓投資者覺得商鋪能增值？或者說什么才能保證商鋪能增值？ 坤厚載物 誠者自成59投資客手里資金較少但又想投資怎么辦？如何能安全、省事的回收租金？ 坤厚載物 誠者自成60經(jīng)營戶怎么能長期穩(wěn)健經(jīng)營？

30、生意如何綠樹常青？怎么提高經(jīng)營戶附加值？我們?nèi)绾谓鉀Q客戶的種種投資、經(jīng)營疑難？ 坤厚載物 誠者自成61背景環(huán)境大的經(jīng)濟環(huán)境不是十分健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在三都并非炙熱的投資熱點地塊價值地產(chǎn)項目所處地塊屬于逐漸成熟期項目規(guī)劃目前商鋪規(guī)劃設(shè)計面積過大，內(nèi)商街道規(guī)劃不合理價格合理面積過大總價過高，導(dǎo)致市場望而卻步論條件 坤厚載物 誠者自成62資源優(yōu)勢我司經(jīng)營超市商場十多年，經(jīng)過多年積累的合作商家，包括品牌服裝、食品、家電、家具等，可透過資源共享讓項目商圈品牌、形象以及層次等得以宣明出擂，從而提升整體商業(yè)價值論整合 坤厚載物 誠者自成63市場優(yōu)勢小型商鋪投資（返祖）據(jù)調(diào)查在三都縣，全都是以零散出

31、售的傳統(tǒng)產(chǎn)品，經(jīng)過重新包裝，商鋪切割為小型商鋪整體包裝上市，可獲得較多大眾市場接受，從而引用返祖模式，增加市場信心，搶占三都第一塊返祖蛋糕。論方向 坤厚載物 誠者自成64前景優(yōu)勢做為三都縣次中心，臨近繁華商圈，升值空間將隨建設(shè)路穩(wěn)健提升，加之營銷活動進行輪番炒作，聯(lián)合品牌主力店、福萬家超市連番商業(yè)促銷活動轟炸，“低總價高回報”或“首付5萬元即刻富三代”等宣傳口號，人氣提升附加值節(jié)節(jié)攀升。論宏觀 坤厚載物 誠者自成65運營優(yōu)勢項目采用三權(quán)分離即產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)，產(chǎn)權(quán)由買受人所有，經(jīng)營權(quán)由租賃人享有，管理權(quán)由天源公司或物業(yè)公司進行日常管理維護。即銷售得以保障又使資金得以回籠，投資客安心按時收取

32、租金回報，經(jīng)營戶能集體以品牌形象打開經(jīng)營局面，三方受益的良好局面。論微觀 坤厚載物 誠者自成66商業(yè)地產(chǎn)銷售模式整體出售自由出租化整銷售返租銷售論模式 坤厚載物 誠者自成67帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主定期定額的租金回報，開發(fā)商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。返祖銷售（一）商鋪售后包租為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)商或管理公司以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。 坤厚載物 誠者自成68國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對

33、銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，利用售后包租融資進行發(fā)展已是相當普遍的做法。對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品的結(jié)合產(chǎn)品，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品?？梢?，售后包租并非之是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。返祖銷售（二） 坤厚載物 誠者自成696%10%左右是合理投資回報率商鋪投資大部分都是10年15年收回投資成本由此可見我們切割式小商鋪，單價合理總價低，普遍市場接受度高。有益于營銷回籠資金論回報率 坤厚載物 誠者自成70項目定位市場定位推出返祖式小型投資商鋪，率先搶占三都。區(qū)域定位中高端購物休閑街，聯(lián)合品牌主力店強強聯(lián)合炒作商

34、業(yè)人氣客戶定位手有少數(shù)資金(8-15萬）閑散資金做小額投資客群定位總結(jié)：根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)及自身條件，結(jié)合三都縣較多數(shù)的小額投資客群，并攜手目前引進的主力店，完全可打造小額投資目標群體。高端形象、超大附加值、客觀回報率的塑新形象，再次推向市場。 坤厚載物 誠者自成71營銷篇 坤厚載物 誠者自成72 價格目標推售目標發(fā)展目標客戶目標銷售目標根據(jù)蓄水客戶分析安排，分期推售，集中開盤。完成-1和1層80%以上銷售率。完成門面40%以上銷售率投資產(chǎn)品低總價低首付低風(fēng)險高回報。開發(fā)商品牌商業(yè)氛圍做支撐，實現(xiàn)快速回籠資金。一層劃分20為一個單位，可劃分75個，負一層可劃分190個20為一個單位 ，門面可劃分

35、22個，總計可售單位：287個實現(xiàn)來訪2300組以上。來訪客戶成交比達到8:1，爭取7:1。31542總體目標首期開盤1層銷售均價6000元/，的銷售均價，-1層銷售均價3500元/ ，門面銷售均價18000元/后期價格上漲，拉升利潤空間。實現(xiàn)1層銷售均價7000元/，的銷售均價，-1層銷售均價3650元/ ，門面銷售均價19000元/ 。營銷目標-1層以3650元/的銷售均價，完成1387萬元銷售回款。1層內(nèi)商以6000元/的銷售均價，完成904萬元銷售回款。門面 以18000元/的銷售均價，完成2771萬元銷售回款其中，至2013年5月份前，完成3000萬元銷售回款。 坤厚載物 誠者自成7

36、3操盤戰(zhàn)略內(nèi)商帶動 一層先行 負一跟進 門面隨行先期蓄水 集中開盤 分批推售 引領(lǐng)市場價格杠桿 小步快跑 總價鎖定 心理控制圈定客群 集中出擊 分解主題 制造話題價格戰(zhàn)略銷售戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略商業(yè)營銷戰(zhàn)略 坤厚載物 誠者自成74購買動機強烈的客戶全面鎖定，動機不強烈的要盡可能喚起需求被動接受關(guān)注升級主動尋找利益比較幫助傳播客戶心理把握動機形成考慮買房需求喚起了解項目綜合判斷滿足需求決策判斷權(quán)衡購房購買本案口碑宣傳項目面世活動引爆賣點吸引優(yōu)勢多渠道轟炸利益點吸引開盤策略 坤厚載物 誠者自成75目標客群與商鋪產(chǎn)品對位分析目標客群購買動機客群特征分析產(chǎn)品對位分析公務(wù)員醫(yī)生教師圈層聚集投資謹慎自我滿足具一定

37、的文化素養(yǎng)，有自我判斷力，接觸面廣，易于接受新鮮事物，圈層厲害關(guān)系明顯，具領(lǐng)導(dǎo)力，對周圍人的影響力大。資金閑散，對商鋪投資產(chǎn)品，比較謹慎。私營業(yè)主理性投資風(fēng)控意識較高社會認同具較強的購買力，面對市場變化敏感，投資意識較強。希望風(fēng)險小，回報率高，懂得理性分析市場。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶自我認同更風(fēng)逐流趨利攀高在周圍人群中的地位較高，追求更高的生活品質(zhì)，渴望炫富和得到社會更高圈層的認同。品牌吸引，投資意識強，價格杠桿作用明顯。外出勞動務(wù)工人員自豪感滿足感投資意識強投資謹慎具有一定的技能，接觸過新鮮及大中城市的生活理念和美好事物，同時有大中城市明顯的生活壓力。品牌吸引，投資意識強，自我喜好，價格杠桿作用明顯。 坤厚載物 誠者自成76銷售排期一次開盤 12年2月一批蓄客 廣泛蓄客渠道耕深深度溝通目標鎖定13年1月12年03月13年04月12年12月12年11月前期準備期形象導(dǎo)入期認籌蓄水期持續(xù)蓄水期熱銷造勢二次蓄水持續(xù)熱銷活動助陣時間節(jié)點周期排布營銷節(jié)點二次蓄客 現(xiàn)場售樓處開放外展場開放形象入市開發(fā)節(jié)點內(nèi)商鋪分割13年05月二次開盤 外商鋪分割開盤期二次開盤期二次開盤 坤厚載物 誠者自成77銷量、價格控制12年11月12年12月13年01月首次開盤強銷期熱銷造勢 商業(yè)蓄水持續(xù)熱銷 活動助陣時間