202x年東山市場危房改造升級工程項目可行性研究報告完整版完整版

1、東山市場危房改造升級工程項目可行性研究報告(完整版）東山市場危房改造升級工程項目可行性研究報告(完整版） 表 6-1-16.1.2資金籌措本項目所需建設(shè)資金454.82萬元，由建設(shè)單位采用BOT方式向商界融資，資金籌措情況詳見表6-1-2。表6-1-2資金籌措一覽表融資渠道融資方式金額（萬元）還款辦法備注商界BOT454.82二樓1500川超市 供投資者使用或出 租20年，以抵消投 資款。6.2國民經(jīng)濟評價6.2.1項目的建設(shè)符合國家政策和房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，在知識技術(shù)和全 球化力量的推動下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)

2、業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服 務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、緩解就業(yè)壓力、改善 市民生活質(zhì)量的有效渠道。因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展工作的重點之一。中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中就明確提出“鼓勵發(fā)展所有 制形式和營業(yè)態(tài)多樣化，誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、 特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通 的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局” 。近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于 傳統(tǒng)的商鋪租賃形式， 以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè) （商業(yè)房地產(chǎn)） 有望

3、成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點；隨著我國零售業(yè)的全面對外開放，商用物業(yè) 也將掀起新一輪的投資熱潮。本項目的建設(shè)將為社會提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)公寓產(chǎn)品，對項目所在 城市商務(wù)網(wǎng)點的合理分布、 城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進作用， 是符合國家擴大國內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟政策的，也是符合國家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè) 發(fā)展規(guī)劃的。項目商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求當前，全國商用物業(yè)市場的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強勁勢頭，越來越多的國內(nèi)投資者 和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。以北京為例， 2005 年新加坡凱德置地就斥資 17.46 億元全資收購了北京華聯(lián)商廈安貞店和望京購物中心，又以 18.37 億元買下 中環(huán)世貿(mào)中

4、心；上海的物業(yè)市場走勢也出現(xiàn)投資熱潮，各種商用物業(yè)供不應(yīng)求，租 金繼續(xù)穩(wěn)步上升。湛江市的商用物業(yè)十分搶手。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪正置地落戶湛江；包括國貿(mào) A、B、C 座、世貿(mào)大廈、國貿(mào)新天地、興華廣場在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正 在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空，售價和租金十 分可觀。據(jù)湛江市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料， 2008 年全市服務(wù)業(yè)增加值為 315 億元，同比增長13.0%，占GDP比重的30%，增速比一、二產(chǎn)業(yè)高出 7.8個百分點和2.7個百分 點，成為湛江市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也 大大增加。隨著東海島近幾年的大開放和大發(fā)展，據(jù)有關(guān)

5、專家估計， 2016 年島內(nèi)的人口 將超過 30 萬人。隨著人口的急劇增長和城市經(jīng)濟的高速發(fā)展，東海島目前商業(yè)配 套嚴重滯后的局面，已遠遠無法滿足當?shù)鼐用袢找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要，預(yù)計未來 幾年內(nèi)對市場物業(yè)的需要量將會加劇。因此，發(fā)展市場物業(yè)具有巨大潛力。同時， 也表明本項目的建設(shè)所推出的商用物業(yè)產(chǎn)品前景可觀，項目的建設(shè)是適時的，并極 具市場賣點，符合商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求。項目的建設(shè)對國民經(jīng)濟的影響 項目的建設(shè)對項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展和社會繁榮起著促進作用。一方面，項目 建設(shè)為當?shù)厝嗣袢罕娙粘Ｉ钕M提供便利，另一方面，為社會創(chuàng)造就業(yè)機會。因 此，項目的建設(shè)無疑是為國民經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦。6.3 社

6、會效果分析6.3.1 經(jīng)濟效益分析（1）項目開發(fā)收益估算 本項目的開發(fā)收入包括商鋪出租收入以及物業(yè)管理收入。商鋪出租收入詳見表6-3-1 。表 6-3-1項目出租年收益估算表序號項目名稱可供出租面積（m2）單價（元 /m 2/月）銷售收入小計（元）年銷售收入（元）備注1一層鋪面105060.0063000.00756000.002二層超市150030.0045000.00540000.00合計108000.001296000.00（2）項目投資成本估算概算標準：土地開發(fā)成本計入項目投資成本，按 2000.00元/卅估價；固定資產(chǎn)按計劃投入資金列算；管理及其他費用按土地開發(fā)成本及固定資產(chǎn)投資總額

7、的1.5%計算;貸款利息按銀行同期定期存款利息 2.52%計。項目投資成本詳見表6-3-2項目投資成本估算表表6-3-2金額單位:萬元序號項目數(shù)量單價金額備注1土地開發(fā)成本1500.00 m22000.003000.002固定資產(chǎn)投資23993.00 m21117.412681.003管理及其他費用4581.80 （萬）1.50%68.734項目開發(fā)貸利息2500.00 （萬）2.52%63.00項目總投資4713.53項目投資利潤計算詳見項目投資利潤分析表6-3-3表6-3-2金額單位:萬元序號項目數(shù)量單價金額備注1銷售收入182456016.071.1商務(wù)用房88510000 元/m 28

8、85.001.2辦公用房32013200 元/m 21024.321.3公寓用房141592500 元/m 23539.751.4地下停車位126個45000元/個567.002應(yīng)交稅金391.062.1商務(wù)用房885.005.5%48.682.2辦公用房1024.325.5%56.342.3公寓用房3539.755.5%194.692.4地下停車位567.005.5%31.192.5帶征所得稅6016.071%60.163稅后利潤911.484投資總成本182450.2584713.535項目凈現(xiàn)值（NPV）877.86財務(wù)收益率按8%計算6投資回收期（年）1.6年盈利水平的測算：項目開發(fā)利

9、潤率為：19%;該項目的凈現(xiàn)值（NPV）為：877.86萬元；投資回收期：1.6年；據(jù)測算值顯示，本項目財務(wù)上是可行的。6.3.2社會效益分析1、本項目的建設(shè)，將進一步改善東海島的商貿(mào)網(wǎng)點分布格局，對城市商業(yè)網(wǎng) 點的結(jié)構(gòu)調(diào)整以東海島市場功能的優(yōu)化升級產(chǎn)生積極作用。2、項目建成后，其物業(yè)管理，商務(wù)設(shè)施的營運，將為社會提供數(shù)以百計的就 業(yè)崗位，對促進當?shù)氐纳鐣蜆I(yè)以及社會的穩(wěn)定起到積極的作用。3、項目的建設(shè)與湛江市及東海島近年來城市基本建設(shè)的迅速發(fā)展，科技、文 化水平高速進步相適應(yīng)。4、該項目建筑設(shè)計明快、新穎、整體建筑較為大方，建成后將為東海島的市 容市貌增添光彩。5、建設(shè)項目位于東海島的中心城

10、鎮(zhèn)東山鎮(zhèn)， 周邊已規(guī)劃公共建筑， 并屬于東 海島新城規(guī)劃（分區(qū)規(guī)劃修編）的商業(yè)金融特殊區(qū)域，對提升該地段的價值，從 而提高城市的整體影響力，體現(xiàn)東海島的建設(shè)新風貌都將起積極作用?；A(chǔ)設(shè)施利用1、交通運輸本項目建設(shè)用地位于東海島東山鎮(zhèn)湛林路的南側(cè)，交通基礎(chǔ)設(shè)施能滿足商業(yè)發(fā) 展的需要。項目所在地距東海大道 約 6 公里，距蔚律港約 公里， 東海島龍騰至蔚 律 6.5 公里岸線， 水深 26 44 米，航道距岸僅 200 300 米，進港航道寬 2 公里， 能同時通航兩對 30 萬噸級貨輪或進出 50 萬噸級油輪，是我國大陸通位往東南亞、 歐洲、非洲和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已與 140 多個

11、國家和地區(qū)通航；鐵 路有黎湛線（島內(nèi)鐵路正在加緊施工當中）與國家鐵路干線連通；公路可從東海大 道直接駛?cè)雵?207 線、 325 線、湛茂、廣湛、渝湛高速公路；經(jīng)東海大道至湛江 民航機場 約 公里 ，湛江民航機場已開通北京、廣州、香港等 31 條航線；東海島 跨海大橋已建成通車， 交通運輸十分便利。 本建設(shè)項目完全可以利用現(xiàn)有交通便利。2、城市基礎(chǔ)設(shè)施東海島能源、通訊、口岸碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，投資環(huán)境優(yōu)良，城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)越來越完備。本建設(shè)項目所在地段水、電、運、氣等公用設(shè)施齊全，完全 具備接入和承載本建設(shè)項目容量的條件，本建設(shè)項目是可以充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施笫七章 建設(shè)與實施7.1 項

12、目建設(shè)實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施7.1.1 安全措施本項目建設(shè)實施期間主要的安全問題， 一是建設(shè)期的施工安全問題， 二是建成 使用期間的公共安全問題和勞動安全問題。1、建設(shè)期的施工安全問題項目在施工期間嚴格執(zhí)行建設(shè)行政主管部門關(guān)于安全生產(chǎn)、文明施工的有關(guān)規(guī) 定，施工單位必須建立安全文明施工制度，常備足夠有效安全消防設(shè)施，并設(shè)置專 職監(jiān)管人員。2、建成使用期的安全問題 項目建成投入使用后的安全問題主要是治安或事故安全問題， 物業(yè)管理部門應(yīng) 認真按照公安、 消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的規(guī)定， 建立和健全安全工作管理制度， 做好如下工作：（1）成立事故應(yīng)急對策指揮中心，負責在發(fā)生事故時進行統(tǒng)一指揮、

13、協(xié)調(diào)疏 散、救護工作。（2）應(yīng)急計劃要求，定期逐項檢查應(yīng)急設(shè)備和應(yīng)急措施的完備情況。（3）加強保安隊伍。（4）加強安全教育和監(jiān)督工作，提高安全防范意識。7.1.2 消防措施本項目建設(shè)期，施工單位應(yīng)常備足夠有效的安全消防設(shè)施，并設(shè)置專職監(jiān)管人 員。建成使用期應(yīng)做好以下工作：（1）建立消防安全檢查制度；（2）設(shè)立消防器材和防火防爆安全標志；（3）保持消防器材設(shè)備的完好；（4）消防通道保持隨時暢通；（5）制訂火災(zāi)事故應(yīng)急計劃和消防預(yù)警措施。7.1.3 衛(wèi)生措施（1 ）項目建設(shè)期嚴格按照建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，裝運建筑垃圾到指定倒 置地點；（2）（使用期）制訂衛(wèi)生管理措施和衛(wèi)生公約；（3）設(shè)置專門清潔

14、工；（4）生活垃圾分類處理；（5）定期進行衛(wèi)生防疫消毒。7.2 工程質(zhì)量要求本項目建設(shè)工程執(zhí)行國家現(xiàn)行技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范，工程質(zhì)量按合格等級進行 目標管理，由發(fā)包人組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)各方 , 會同工 程質(zhì)量主管部門依照國家有關(guān)驗收規(guī)范、標準，按湛江市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收及備案管理實施意見（試行）有關(guān)規(guī)定對工程進行驗收和評定7.3項目的招標方式和招標組織形式7.3.1本項目建設(shè)工程根據(jù)中華人民共和國招標投標法、廣東省實施 辦法和國家發(fā)改委關(guān)于招標范圍和規(guī)模標準的有關(guān)規(guī)定， 建筑工程采用BOT方式進行公開招標，安裝工程以及勘察、設(shè)計、監(jiān)理、設(shè)備和材 料等均

15、擬不采用招標方式。7.3.2招標范圍、招標組織形式和招標方式詳見表 7-3-1。表7-3-1招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不米用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察V設(shè)計V建筑工程VBOT招標安裝工程V監(jiān)理V設(shè)備V重要材料V其他說明：東山市場危房改造升級項目總建筑面積 3000卅，總投資人民幣2800萬元。由于建設(shè)單位主要以物業(yè)租賃為主的特殊行業(yè)，綜合考慮各種因素，經(jīng)站領(lǐng)導(dǎo)小組 研究并征得上級同意，本項目擬向社會進行融資；根據(jù)廣東省實施 辦法和湛江市關(guān)于招標范圍和規(guī)模標準的有關(guān)規(guī)定，建筑工程、安裝工程以及勘祭、設(shè)計、監(jiān)理、設(shè)備和材

16、料等均擬不采用招標萬式。第八章結(jié)論與附件8.1結(jié)論及有關(guān)說明8.1.1結(jié)論在進行市場調(diào)查和實地踏勘估測的基礎(chǔ)上，對項目投資方案和投資環(huán)境等進行 了實施評估和分析，得出結(jié)論如下：1、建設(shè)項目符合國家關(guān)于“提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)”和“發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的政策和 發(fā)展規(guī)劃；2、 建設(shè)項目資金籌措方案切實可行，資金到位率可達100% ；3、經(jīng)測算，本項目投資回報率較高，財務(wù)上是可行的；4、建設(shè)項目對資源的利用具有可持續(xù)發(fā)展和可再生性的特點，項目的能源耗 用較少；5、建設(shè)項目對建設(shè)用地周邊環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響；6、建設(shè)項目在規(guī)劃布局上，符合湛江市城市總體規(guī)劃，對城市功能優(yōu)化、城市商業(yè)網(wǎng)點布局調(diào)整起積極作用；7、項目

17、的建設(shè)符合商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要，符合商用物業(yè)市場的需求。8、項目建成，其商務(wù)、辦公用房投入使用后，將為社會提供就業(yè)崗位，對促 進當?shù)氐纳鐣蜆I(yè)和社會的穩(wěn)定起積極作用。9、建設(shè)項目位于城市主干道的中心路口位置，周邊已規(guī)劃公共建筑，在此建 設(shè)設(shè)計新穎、 明快，具有海濱城市特色的建筑物 （商務(wù)大廈），將形成主干道的特殊 區(qū)域，更能體現(xiàn)和提升該地段的價值，從而提高城市的整體影響力，體現(xiàn)湛江市的 建設(shè)新風貌。10、項目所在地目前商業(yè)營業(yè)用房價格較低，商業(yè)公寓在數(shù)量、規(guī)模、價格上 都存在著教大的潛力和發(fā)展空間；商業(yè)公寓既可作舒適的居家生活又可作氣派便捷 的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利

18、的商務(wù)設(shè)施。隨著律師 事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的興起以及大批中小型公司已完成原始積累，不愿 再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓，開始尋找真正意義上的辦公場所；加上商貿(mào) 服務(wù)業(yè)的發(fā)展增加了對商用物業(yè)的需求，因此，該建設(shè)項目是適時的，并極具市場 賣點。綜上所述，結(jié)論是：本建設(shè)項目在建設(shè)實施上是切實可行的。8.1.2 有關(guān)說明1、本項目公寓部分是按住宅標準進行設(shè)計。2、本項目投資與銷售價格的變動對經(jīng)濟效益的影響較大，若不能合理開發(fā)， 而導(dǎo)致工程造價上升、施工工期延長，或銷售價格不理想時，將會產(chǎn)生虧損，具有 一定的風險；所以，在項目開發(fā)過程中，應(yīng)加強對開發(fā)投資成本的控制和產(chǎn)品促銷工作的管理，要為置業(yè)者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，提高營銷績效8.2 需要政府解決的