兒童體驗(yàn)型主題商業(yè)方案課件

1、兒童體驗(yàn)型主題商業(yè)方案臨平商業(yè)項(xiàng)目目錄一、參考案例二、本案分析三、商業(yè)方案四、商業(yè)布局五、物業(yè)要求（另行制作） 杭州do都城 上海星期八小鎮(zhèn)case1case23相關(guān)案例分析：相關(guān)指標(biāo)建筑面積10000，一層6000、二層4000開業(yè)時(shí)間2008年10月職業(yè)種類112種建筑尺度實(shí)際尺度的70%所在區(qū)位：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殄X江新城的核心區(qū)市民中心，周邊有大型的商業(yè)綜合體萬象城，可以對(duì)其業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目背景：杭州市政府“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，跨江發(fā)展，沿江開發(fā)”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施及市民中心的建設(shè)成為DO都城依托，使其成為全國規(guī)模最大的少兒職業(yè)體驗(yàn)中心，具有政策的優(yōu)勢(shì)投資主體： 由杭州政

2、府投資、國內(nèi)首家、場(chǎng)館規(guī)模亞洲最大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的少年兒童體驗(yàn)類教育場(chǎng)館；目標(biāo)人群：定位在312周歲的青少年兒童參與方式：孩子們可以像大人一樣，在安全互動(dòng)的環(huán)境中嘗試各項(xiàng)工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)，理解通過勞動(dòng)取得報(bào)酬的生存道理，為未來的健康成長和職業(yè)發(fā)展打下良好的認(rèn)知基礎(chǔ)。業(yè)態(tài)組合：一共5層的裙樓內(nèi)配備兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)?；旧蟻碚f這種職業(yè)體驗(yàn)館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對(duì)口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗(yàn)來帶動(dòng)少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目特色：商業(yè)體驗(yàn)主題鮮明精神文明盈利模式專業(yè)的職業(yè)體驗(yàn)發(fā)展主題類商業(yè)品牌引進(jìn)與門票引領(lǐng)健康潮流Case1:杭州DODO城教育娛樂主題兒

3、童節(jié)職業(yè)體驗(yàn)中心4職業(yè)角色： 包括消防員、宇航員、考古學(xué)家、記者、醫(yī)生、機(jī)長、設(shè)計(jì)師、主播、駕駛員、建筑工人等職業(yè)在內(nèi)的一百種職業(yè)游戲方式：每個(gè)進(jìn)入場(chǎng)館的孩子需要佩戴一個(gè)特殊的手環(huán)（可看做是一個(gè)隨時(shí)更新的個(gè)人簡歷），用以記錄當(dāng)天的一切活動(dòng)信息并且可以在下次體驗(yàn)時(shí)繼續(xù)記錄，同時(shí)也是一個(gè)跟蹤儀，防止孩子掉隊(duì)迷路或者擅自離場(chǎng)；場(chǎng)館有自身的金融系統(tǒng)和貨幣，一切交易活動(dòng)必須使用“DO”幣，制約了家庭條件不同的孩子在城內(nèi)的社會(huì)地位，營造一個(gè)公開公平的社會(huì)環(huán)境；其中50多個(gè)項(xiàng)目、100多種職業(yè)都是相互聯(lián)系的，也有自由創(chuàng)業(yè)店可供孩子自主創(chuàng)業(yè)美發(fā)中心黑石餐廳建筑工地嬰兒護(hù)理中心主要節(jié)點(diǎn)車行道人行道規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本二

4、層結(jié)構(gòu)沿襲一層，為環(huán)形結(jié)構(gòu)，可供小鎮(zhèn)內(nèi)車行主要節(jié)點(diǎn) 包括美發(fā)中心、黑石餐廳、嬰兒護(hù)理中心、建筑工地等配套設(shè)施 包括130平米休閑區(qū)，和90平餐飲店一個(gè)，衛(wèi)生間2個(gè)Case1:杭州DODO城業(yè)態(tài)形式：近百種職業(yè)體驗(yàn)，滿足不同年齡階段孩童的夢(mèng)想需求6聚集效應(yīng)健康生活體驗(yàn)場(chǎng)館的商業(yè)模式不僅滿足了兒童日常娛樂需求，更能夠給我們祖國的下一代盡早地給自己一個(gè)社會(huì)定位，樹立自己努力方向，同時(shí)更能夠在體驗(yàn)過程中及早糾正他們的不成熟社會(huì)心理，可避免許多社會(huì)問題。發(fā)展空間DO都城現(xiàn)僅開放了100個(gè)職業(yè)，日后經(jīng)營上升空間大。循環(huán)的消費(fèi)模式，增加了這種商業(yè)模式的壽命。因此在未來項(xiàng)目的升級(jí)上，擴(kuò)充場(chǎng)地面積、擴(kuò)大職業(yè)范圍

5、、增加主題活動(dòng)內(nèi)容和規(guī)模、尋找更多不同的合作商家都是有效的升級(jí)手段。一共5層的裙樓內(nèi)還配備的兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)?；旧蟻碚f這種職業(yè)體驗(yàn)館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對(duì)口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗(yàn)來帶動(dòng)少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合游泳館健身館游藝館舞蹈館體育館文藝部多功能廳外語部文學(xué)部科技部辦公區(qū)B13F4F（注：2F和3F為杭州DO都城）Case1:杭州DODO城優(yōu)勢(shì)分析：整合周邊兒童活動(dòng)配套資源，城市商業(yè)功能定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目自身特色性強(qiáng)7杭州DO都城位于市民中心，周圍多為市民休閑的服務(wù)類業(yè)態(tài)；但是在其周邊1公里內(nèi)內(nèi)，目前24萬平的大型綜合商業(yè)體杭州萬象城為支撐，在未來商

6、業(yè)發(fā)展中，將建有高達(dá)100萬平的商業(yè)面積，能夠完全滿足其商業(yè)需求休閑商業(yè)設(shè)計(jì)鄰街零售商業(yè)下沉式商業(yè)廣場(chǎng)高檔精品商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間軌道交通樞紐市民中心DO都城所在地萬象城1km客流量1.5萬人/周規(guī)劃中商業(yè)來福士（在建）萬象城（營業(yè)）DO都城位于杭州市錢江新城市民中心，市民中心是杭州市政府為豐富城市生活建立的一個(gè)大型公共建筑中心，其業(yè)態(tài)包括城市規(guī)劃館、圖書館、青少年活動(dòng)中心等，同時(shí)也是事業(yè)單位集中辦公的地方，并無商業(yè)配套DO都城運(yùn)營訪談中可得，由于運(yùn)營良好，客流量平均在15000人/周，在市民中心內(nèi)暫無商業(yè)綜合體的情況下，需要大量商業(yè)項(xiàng)目與之配套周邊1公里商業(yè)綜合體項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱建筑面積定位業(yè)

7、態(tài)萬象城（運(yùn)營中）24萬平集娛樂休閑為一體的高端商業(yè)綜合體Central中央百貨、玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代、蘇浙匯以及路易威登、巴黎世家、古奇、蘭姿等國際品牌來福士（在建）40萬方中高端商業(yè)綜合體，包括餐飲娛樂休閑等將參照上海、北京和成都的模式來進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分華聯(lián)udc等（在建）共約60萬方商業(yè)綜合體尚未劃分，其領(lǐng)域包括娛樂、餐飲、休閑、百貨等來福士廣場(chǎng)華聯(lián)udc高德置地廣場(chǎng)周邊1公里內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目列表12Case1:杭州DODO城周邊商業(yè)聚集性分析9體驗(yàn)中心計(jì)劃投入成本建筑裝修成本室內(nèi)裝修成本約2500元/平方米（嘟嘟城總裝修投入約為2500萬）。設(shè)備成本設(shè)備整體引進(jìn)總成本為1000

8、萬元運(yùn)營成本人力資源成本約700萬/年，包括70個(gè)現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo)員、10個(gè)核心技術(shù)人員以及若干保全、環(huán)衛(wèi)人員。品牌輸出成本官方公布的品牌輸出費(fèi)用約為500萬，其中300萬為技術(shù)和人員支持（包括網(wǎng)站建設(shè)、軟件系統(tǒng)提供，后期的更新、升級(jí)，主題活動(dòng)策劃案的提供，前期招商、采購建議），100萬為營運(yùn)保證金。簽約合同期為10年，之后每年需要向官方提供50萬左右的資金援助（包括技術(shù)更新、設(shè)備維護(hù)等）。體驗(yàn)中心收益表收益項(xiàng)目嘟嘟城具體收益改良模式后具體收益門票收益定價(jià)60/人（現(xiàn)時(shí)主要為節(jié)假日為高峰區(qū)，平時(shí)約為二天一輪）每段上限人數(shù)1200人，=60元/人次*(120天節(jié)假+(240閑時(shí)*0.3)*1000人/天

9、=11520000元北京通州歡樂之都定價(jià)150元/人，上海星期8定價(jià)為200元/人次。小賣部收益約20萬（僅一、二層內(nèi)部快餐和零食吧一年純利潤）增加零售項(xiàng)目、配備特色餐飲后可達(dá)到約100萬收益周邊商鋪出租租金收益無在場(chǎng)館外設(shè)置配套商鋪，以出租的方式給散戶經(jīng)營，收取租金收益。盈利模式門票銷售商家入駐帶來資金回籠等候區(qū)家長消費(fèi)引導(dǎo)來盈利建立客戶檔案、發(fā)行專用DO幣帶來循環(huán)消費(fèi)商家合作伙伴Case1:杭州DODO城盈利模式：杭州DO都城每周消費(fèi)人口1500人，年?duì)I業(yè)經(jīng)額1200萬，廣告收入400萬，總收入1600萬，運(yùn)營成本約1000萬，其中人力成本700萬，年毛利潤約600萬。10要保證成功運(yùn)營，

10、持續(xù)的客流量是關(guān)鍵。最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源，聯(lián)合運(yùn)營，保證持續(xù)人流。123Case1:杭州DODO城案例借鑒點(diǎn)分析整合周邊兒童活動(dòng)配套資源，只針對(duì)兒童這一細(xì)分市場(chǎng)，提供一站式的兒童消費(fèi)環(huán)境，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動(dòng)的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費(fèi)空間等，提高商業(yè)坪效Case2:上海星期八小鎮(zhèn)教育娛樂主題兒童節(jié)職業(yè)體驗(yàn)中心基本簡介 位置莘莊地鐵南廣場(chǎng)仲盛世界商城5樓總面積7000 項(xiàng)目概述專為 3-13 歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂園，以 2/3 的比例打造真實(shí)生活場(chǎng)景，既有設(shè)施林立的街道，又有各式風(fēng)格的建筑，更有各色不同品

11、牌商店和工廠，是任孩子體驗(yàn)、娛樂、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號(hào)世界。領(lǐng)取到 星期 8 護(hù)照、小鎮(zhèn)地圖、 E 幣旅行支票 閱讀小鎮(zhèn)地圖，前往銀行兌換 E 幣旅行支票，作為游戲啟動(dòng)資金。也可同時(shí)辦理小鎮(zhèn)銀行賬戶開立手續(xù)，擁有屬于自己的存折和金融卡搜尋中意工作的主題館位置；或至小鎮(zhèn)職業(yè)介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位置進(jìn)入主題館后，聽從輔導(dǎo)員指揮，更換工作制服，完成工作來到主題館前，按照輔導(dǎo)員指示耐心排隊(duì)等候主題館開放任務(wù)完成，輔導(dǎo)員會(huì)在小朋友的 星期 8 護(hù)照上登記已學(xué)會(huì)的職業(yè)技能，并支付小朋友 E 幣工資（僅限于職業(yè)性主題館） 小朋友手中有足夠的 E 幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場(chǎng)買票看

12、演出、或到紀(jì)念品店挑選心儀的禮品。也可去銀行，把多余的 E 幣存入自己的銀行卡，下次來可以繼續(xù)使用12項(xiàng)目總平面涵蓋8 大領(lǐng)域、 50 類行業(yè)的 70 多種社會(huì)角色扮演內(nèi)容13盈利模式：-投入及贏利場(chǎng)館冠名收入（約占10%）門票收入（約占70%）場(chǎng)地零租收入（約占5%）兒童票180元/人，家長票50元/人獨(dú)一無二的冠名權(quán)，模仿洛杉磯奧運(yùn)會(huì)模式，在一個(gè)行業(yè)只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業(yè)有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）將場(chǎng)地出租給非長期合

13、作單位，用于品牌推廣等。筆者看的時(shí)候，入口處正舉辦“匯豐保險(xiǎn)”兒童環(huán)繪畫活動(dòng)，譬如此類。廣告植入收入（約占10%）諸如：門票采用仿真機(jī)票形式。標(biāo)明承運(yùn)方：東方航空。生日會(huì)派對(duì)等特殊活動(dòng)收入(約占5%)生日會(huì)派對(duì)以一個(gè)孩子家庭為發(fā)起人，為10組家庭提供包括常規(guī)活動(dòng)和生日特別活動(dòng)的增值服務(wù)。其他類似形式還有企業(yè)包場(chǎng)、團(tuán)購等等。衍生商品銷售收入(當(dāng)前正在籌劃)兒童品牌服飾、文具等場(chǎng)地租金由于具備特殊的引入客流作用，場(chǎng)租較為低廉。人員費(fèi)用除少量管理人員及財(cái)務(wù)人員，其他員工部分由品牌企業(yè)派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計(jì)。設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用廣告推廣費(fèi)用每年23次的設(shè)備維護(hù)，并更新游戲內(nèi)容，使游戲內(nèi)容

14、常玩常新。前期需要大量的公共推廣及媒體費(fèi)用，同時(shí)配合以各大品牌企業(yè)的合作推廣，創(chuàng)造巨量影響力、并帶來足夠的客流。后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及常客計(jì)劃等，保證穩(wěn)定客流。14星期八小鎮(zhèn)：位于上海仲盛世界商城的星期八小鎮(zhèn)，作為主力店，帶動(dòng)多種業(yè)態(tài)形成目的地型消費(fèi)，保證了客流量和回頭率，起到相互帶動(dòng)作用 購物、餐飲于一身的Shopping Mall尤其注重延長消費(fèi)者逗留時(shí)間以目的性消費(fèi)來積聚人氣，而此類招數(shù)的理想境界應(yīng)是消弭租金級(jí)差。以日本較為成熟的Mall如Canalcity等為例，完全打破“奢侈品、化妝品女裝男裝童裝/玩具餐飲/娛樂”的壁壘分明的業(yè)態(tài)分布，顛覆了租金與海拔的反比關(guān)系，就與

15、大量布置目的性消費(fèi)場(chǎng)所有關(guān)。主力店類面積主要品牌家樂福0.8萬平綜合莘莊百盛19萬平中高端綜合百思買4000平綜合星期八小鎮(zhèn)7000平餐飲類 3 萬平蕉葉咖喱、避風(fēng)塘、采蝶軒、休閑類1.5萬平娛樂類1萬平CGV電影院周邊商業(yè)帶動(dòng)分析消費(fèi)人數(shù)人均消費(fèi)時(shí)間單位時(shí)間消費(fèi)次數(shù)人均單次消費(fèi)金額消費(fèi)總額xxx=其中，三大主力綜合購物中心的消費(fèi)數(shù)據(jù)顯示，兒童類的商品消費(fèi)金額和數(shù)量明顯比其它旗艦購物中心的量要高，星期八小鎮(zhèn)的帶動(dòng)作用由此可見一斑目的地型場(chǎng)所帶來客流量以星期八的拉動(dòng)作用帶來回頭客Case2:上海星期八小鎮(zhèn)周邊商業(yè)帶動(dòng)分析16商業(yè)價(jià)值體系：-選擇場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：星期八小鎮(zhèn)活動(dòng)分上

16、午、下午兩場(chǎng)，時(shí)間分別是上午：10：0014：00、下午15：3019：30。每場(chǎng)時(shí)間都橫跨一個(gè)用餐時(shí)段。這樣的安排為商場(chǎng)餐飲類商家?guī)砩虣C(jī)。體驗(yàn)每項(xiàng)工作需要時(shí)間為15分鐘左右，等待期間進(jìn)入場(chǎng)館的家長可以聽一場(chǎng)親子教育課程、或是攝影講座、或是做個(gè)簡單的美甲，或是選購兒童商品。選擇場(chǎng)外活動(dòng)家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：媽媽可以盡情購物2.5小時(shí)并作一次SPA（1.5小時(shí)，通常200元/次），或是做一場(chǎng)瑜伽（1小時(shí)，辦卡折合150元/次）+美發(fā)（1小時(shí)，200500元）+購物（2小時(shí)，無法統(tǒng)計(jì)）；爸爸可以打幾場(chǎng)桌球（30元/小時(shí)）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統(tǒng)計(jì)）；或是父

17、母一同享受難得的二人世界：一起看場(chǎng)電影（1.5小時(shí)，160元/兩人）延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。目標(biāo)客群為313歲兒童，主力客群510周歲主力客群的家庭結(jié)構(gòu)通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結(jié)構(gòu)通常為“1+1”至“1+4”17城市要求項(xiàng)目要求 主城區(qū)或副城中心 重視兒童教育，兒童教育理念領(lǐng)先 商業(yè)綜合體內(nèi)，具備復(fù)合一站式的商業(yè)氛圍 層高4.5米以上，單層面積3000平米以上區(qū)域要求 主城區(qū)位，區(qū)位不宜偏有地鐵或者專屬公交直達(dá)市區(qū) 項(xiàng)目及周邊停車位充足，道路交通便利主城區(qū)/副城中心交通發(fā)達(dá)周邊商業(yè)氛圍復(fù)合定位為兒童體驗(yàn)主

18、題型商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)定位和政府機(jī)構(gòu)合作，高效整合城市的兒童教育資源，確保長期穩(wěn)定客流針對(duì)兒童消費(fèi)客群獨(dú)特性，延展兒童周邊商業(yè)消費(fèi)鏈，提升商業(yè)的吸引力和盈利能力產(chǎn)品硬件上：開發(fā)更豐富的職業(yè)任務(wù)，制造新鮮體驗(yàn)；內(nèi)部增加消費(fèi)者的休憩消費(fèi)空間產(chǎn)品軟件：服務(wù)接待流程的特定人性化，接待人員服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)化提升非常關(guān)鍵M1M2M4M3兒童體驗(yàn)主題型商業(yè)運(yùn)營的競爭力KPI關(guān)于主力商家 我們考慮的主力商家就是親子樂園：因?yàn)橄氚岩粋€(gè)商業(yè)中心招商招滿不是一件很困難的事， 但運(yùn)營好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目使其長期盈利才是非常困難的事，好多商業(yè)項(xiàng)目從開業(yè)到盈利都經(jīng)過了多年的漫長調(diào)整，即使你項(xiàng)目是本市商業(yè)中心位置再好 并不代表你可馬上可

19、做活一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，把大量人流從商場(chǎng)前面的步行街上運(yùn)作到商場(chǎng)內(nèi)都需要很大的技巧，更何況我們的商業(yè)項(xiàng)目還不是在市中心核心商業(yè)圈內(nèi)，所以商業(yè)項(xiàng)目還是保守運(yùn)作的穩(wěn)當(dāng)。樓上有大型兒童游樂園（2000方起）帶動(dòng)人氣，中間樓層出效益。在和影院同等面積的情況下，兒童游樂園所帶動(dòng)的客流量將超過影院，而且都是白天客流的多，更具消費(fèi)潛力更顯人氣。 真正概念的室內(nèi)兒童游樂園就應(yīng)該是大規(guī)模的設(shè)計(jì)，輻射影響面應(yīng)該是整個(gè)臨平區(qū)域，甚至要大過影院的規(guī)模。所以招商時(shí)應(yīng)按主力店的要求去招。各樓層商業(yè)規(guī)劃三樓：兒童商業(yè)主力店和兒童配套商業(yè)各樓層商業(yè)規(guī)劃三樓商業(yè)規(guī)劃說明： 本案的主力樓層就是三樓的兒童商業(yè)，也是本案首先要完成的商業(yè)規(guī)劃和招商工作，三樓商家招商和運(yùn)營的成敗，也決定了本案，商業(yè)運(yùn)營的成敗。主力店可以選擇國內(nèi)較為成熟的親子樂園品牌，親子樂園面積不少于2000方，然后配