同景優(yōu)活城 調(diào)研報告

1、同景優(yōu)活城調(diào)研報告組 名 超 祥 組 學(xué)生班級 13級營銷與策劃2班 專業(yè)名稱 營銷與策劃 指導(dǎo)教師 郝海彤 學(xué)生姓名 潘全祥 莫小燕 李靜 唐超二一五年十一月摘要 項目同景優(yōu)活城設(shè)計由來，因為法式建筑充滿了浪漫，在法國最浪漫的城市要數(shù)巴黎，在巴黎隨處可見尖形拱門、肋狀拱頂與飛拱的哥特式建筑風(fēng)格。不管從遠(yuǎn)觀還是近看都有一種法式味道，讓人迷離與喜愛；由于同景優(yōu)活城項目地理位置優(yōu)勢不足，建筑體量較大，開發(fā)周期較長。因此必須要經(jīng)過充分的媒體炒作及各類宣傳活動的造勢來開發(fā)市場，并且有效積累一定數(shù)量的客戶，方可強(qiáng)勢推出。否則將會導(dǎo)致后期營銷推廣難度的加大因此在正式入市之前，必須經(jīng)過市場不同時期分階段有節(jié)

2、奏的向市場推廣。項目集精致高層、法式別墅、格調(diào)商業(yè)為一體，通過32項翹楚手筆，樹立“空間規(guī)劃、建筑形態(tài)、景觀環(huán)境、物業(yè)服務(wù)”四大品質(zhì)人居標(biāo)桿，以新城中心、頂級品質(zhì)的姿態(tài)致獻(xiàn)國際級的典范生活。 除此之外，同景優(yōu)活城還盡享西部新城的完善資源配套人文高地大學(xué)城，教育資源一墻之隔；三山兩河三公園，獨享片區(qū)內(nèi)虎溪河水景資源；219萬方中央核心商務(wù)區(qū)，滿足一切奢適生活需求就在目前，同景優(yōu)活城所帶來的法式風(fēng)情生活就將與歐洲城相互交融，未來同景業(yè)主的生活將更具國際范兒。目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc10809 一、背景介紹： PAGEREF _Toc10809 3 HY

3、PERLINK l _Toc25693 二、調(diào)查目的： PAGEREF _Toc25693 4 HYPERLINK l _Toc6023 三、調(diào)查設(shè)計 PAGEREF _Toc6023 4 HYPERLINK l _Toc18618 四、調(diào)查結(jié)果 PAGEREF _Toc18618 6 HYPERLINK l _Toc18110 （一）重慶房地產(chǎn)土地市場 PAGEREF _Toc18110 6 HYPERLINK l _Toc713 （二）北部新區(qū)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc713 13 HYPERLINK l _Toc11157 （三）消費者購房需求分析 PAGEREF _Toc11157

4、 15 HYPERLINK l _Toc23767 （四）、消費者基本信息 PAGEREF _Toc23767 18 HYPERLINK l _Toc16077 五、結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc16077 20一、背景介紹：同景優(yōu)活城位于重慶西永國際商務(wù)區(qū)，重慶西永國際商務(wù)區(qū)為渝新歐中國陸上歐亞動脈、最大內(nèi)陸保稅區(qū)、千億級GDP產(chǎn)值。依循國際建筑大師理念，用國際級城市級教育為配套、世界級產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、數(shù)百萬商業(yè)為核動力、輔以立體交通，形成未來理想人居新城市范本新城市主義。借以“渝新歐”新絲綢之路貫通世界，擎動千億新區(qū)，與世界同步。 同景優(yōu)活城總建筑規(guī)模超70萬方，由同景集團(tuán)傾力打造，以成

5、熟體系營造昂然大氣的高層、純正法式的別墅和風(fēng)情洋溢的商業(yè)等業(yè)態(tài)元素，項目坐落于重慶西部新城中心萬億級產(chǎn)業(yè)高地西永重鎮(zhèn)，位于西永微電園地鐵車站西北，坐擁西永商務(wù)中心區(qū)、歐洲城和中央廣場，西臨大學(xué)城，占據(jù)虎溪河水景資源，是未來西部新城的核心功能區(qū)，政府規(guī)劃打造的重點區(qū)域；周邊交通便利，年內(nèi)雙碑大橋、雙碑隧道通車后，到觀音橋僅30分鐘車程。 同景優(yōu)活城，以國際視野執(zhí)筆西永，于生活之上，締造法式臻品范本，以奢適之名，演繹都會人居品質(zhì)。二、調(diào)查目的： 1、了解同景優(yōu)活城當(dāng)前價格 2、了解調(diào)查樓盤價格的樓層差 3、總結(jié)樓盤特性及其對評估價值的影響 4、分析不同影響因素對樓盤價格的影響程度三、調(diào)查設(shè)計 （一

6、）調(diào)查時間2015年10月29日2015年10月30日 HYPERLINK l _Toc404331000 （二）調(diào)查對象房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院的學(xué)生、陳家橋以及熙街學(xué)生、售房部周圍客戶 （ HYPERLINK l _Toc404331001 三）數(shù)據(jù)來源實地填寫問卷調(diào)查、網(wǎng)上發(fā)放問卷，對問卷問題分別進(jìn)行數(shù)據(jù) 統(tǒng)計分析 HYPERLINK l _Toc404331002 （四）實施過程及問題處理實施過程：將我們已經(jīng)設(shè)計好的問卷調(diào)查表進(jìn)行發(fā)放，總共80份問卷，網(wǎng)上20份，填寫問卷60份，地點在陳家橋、熙街，售房部周圍，調(diào)查對象主要是20歲以上的不同年齡層的，將填寫的問卷收回，對問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，并作出圖

7、表，分析結(jié)果。問題處理：問題一：直接遭到拒絕，被人誤會成推銷產(chǎn)品的。處理辦法：填寫表格之前說清楚，表達(dá)自己是房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院的學(xué)生，我們調(diào)研項目是重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院，這是我們的課時作業(yè)，希望幫個忙，填份問卷表，態(tài)度要好。問題二：填寫者怕信息泄露出去、問卷內(nèi)容涉及個人的隱私、道德判斷、政治態(tài)度等敏感性問題。處理辦法：表明我們只是學(xué)習(xí)，課時作業(yè)，不會將個人信息泄露出去，我們是學(xué)生，為了提高人們對敏感性問題的真實回答，問卷法往往采取匿名回答的方式并在提問的方式上采取一些技術(shù)性的手段，如使用投射方法、情境故事等等 HYPERLINK l _Toc404331003 （五）數(shù)據(jù)處理及工具 表格分析用到：E

8、XCEL、圖表四、調(diào)查結(jié)果 HYPERLINK l _Toc404331005 （一）重慶房地產(chǎn)土地市場 2015年9月，重慶市主城區(qū)居住用地共成交5宗、土地面積58.24萬方，建筑規(guī)模115.79萬方，環(huán)比下降46.15%，本月土地市場出現(xiàn)明顯回落。本月成交地塊中，沙坪壩區(qū)“西永組團(tuán)”共成交4宗，建筑規(guī)模108.8萬方，占本月總成交的94%，均由重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)取得。根據(jù)數(shù)據(jù)現(xiàn)實，今年以來，沙區(qū)西永大量的商住用地主要競得者為：重慶西谷資產(chǎn)管理、重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和重慶西永服務(wù)貿(mào)易發(fā)展，競得地塊面積已超過7000畝。1、土地成交結(jié)構(gòu)：從成交結(jié)構(gòu)來看，9月以工業(yè)用地占主導(dǎo)，環(huán)比

9、出現(xiàn)大幅增漲。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，居住用地的成交建筑規(guī)模為115.79萬方，環(huán)比下降46%，占比31%；而經(jīng)營性用地成交11.51萬方，環(huán)比下降64%，占比3%；工業(yè)用地成交250.7萬方，環(huán)比上漲99%，占比約66%，與上月相比比重有所增大。本月土地成交市場中，僅工業(yè)用地出現(xiàn)增幅，工業(yè)用地的大幅增長將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，吸引國內(nèi)外知名企業(yè)的入駐。2、成交容積率:從容積率分布來看，9月低密度地塊成交出現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，主城區(qū)的低密度居住用地環(huán)比呈連續(xù)4個月的增長勢頭，約占總成交的56%；中密度居住用地占比38%；高密度居

10、住用地遇冷。本月成交5宗地塊中有4宗位于城市外緣的沙坪壩區(qū)“西永組團(tuán)”，建筑密度相對不高，低密度用地為本月成交主力。注：低密度：容積率小于2的居住用地，中密度：容積率介于2-3的居住用地，高密度：容積率大于并等于3的居住用地。3、城市增長點：從成交區(qū)域用地來看，9月成交地塊主要集中在“西區(qū)”。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，重慶成交土地的居住用地成交主要分布在沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)，其中沙坪壩區(qū)共計成交4宗，成交面積55.91萬方，建筑規(guī)模108.81萬方，容積率約1.95，占整個成交居住土地的94%，為本月成交熱點區(qū)域。4、地價水平：從成交樓面地價來看，9月重慶居住用地外擴(kuò)趨勢明顯，成交

11、地價下滑。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，重慶居住用地成交單價持續(xù)下滑。主城區(qū)居住用地共成交5宗，成交總額約為19億元，成交樓面均價1622元/，與上月相比減少335元/，跌幅為17%。本月成交土地中有4宗地塊位于城市外緣的沙坪壩區(qū)“西永組團(tuán)”，其樓面均價僅1524元/，直接拉低了本月的平均地價。（二）、商品房市場:1、商品房市場概況：從整體市場來看，9月重慶新房呈現(xiàn)供應(yīng)大漲，而成交回落的現(xiàn)狀。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，重慶市商品住宅新增供應(yīng)14485套、118.14萬方，環(huán)比上漲168.94%；住宅成交16253套、148.44萬方，環(huán)比下降17.56%，供求比為0

12、.8。進(jìn)入樓市傳統(tǒng)“金九”，各大開發(fā)商均加大供應(yīng)力度扎堆入市，以及即將舉辦的2015年重慶秋季房交會各項優(yōu)惠預(yù)告吸引，導(dǎo)致購房者持觀望態(tài)度，出現(xiàn)“金九”供應(yīng)大漲，而成交回落的現(xiàn)狀。2、住宅產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)：從成交產(chǎn)品線來看，9月重慶樓市以剛需產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，住宅產(chǎn)品線呈現(xiàn)剛需房比重上漲，再改和高端下滑的局面。本月65以下首置房源成交量占比9.53%；65-90之間首改房源成交量占比36.36%；90-144之間再改房源成交量占比41.48%；144以上高端房源成交量占比12.63%。本月剛需（90以下）產(chǎn)品熱銷，比重增加，占據(jù)樓市主力。注：首置面積段：0-

13、65，首改面積段：65-90，再改面積段：90-144，高端面積段：144以上。3、住宅區(qū)域成交情況：從成交區(qū)域來看，9月重慶住宅成交主要集中在“西區(qū)”。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，成交面積最高的區(qū)域為沙坪壩區(qū)，共成交4093套、36萬方；其次是九龍坡區(qū)共成交3063套、26萬方。本月沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)為成交熱點區(qū)域，約占總成交量的42%。從各區(qū)成交數(shù)據(jù)來看，本月渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和大渡口區(qū)以剛需產(chǎn)品最為熱銷，其他區(qū)則以改善產(chǎn)品為主。4、住宅庫存情況：從庫存情況來看，9月重慶商品住宅的存銷比趨于平穩(wěn)。據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示，2015年9月，重慶商品住宅存銷比趨于

14、平穩(wěn)。從今年3月利好樓市政策出臺至今，重慶商品住宅存銷比一直保持在5-8之間運行，市場相對穩(wěn)定。各大開發(fā)商為迎接樓市“金九銀十”，以及秋季房交會的到來，紛紛加大新房推量扎堆入市，備足貨源，庫存小幅上漲，但住宅存銷比仍處于相對理性的狀態(tài)?？偨Y(jié)： 1、今年以來，重慶主城土地市場成交呈現(xiàn)量價齊跌的局面。2、從成交土地結(jié)構(gòu)來看，9月以工業(yè)用地占主導(dǎo)，比重增加，而居住用地明顯下降；在居住用地中，低密度地塊成交出現(xiàn)大幅增長，為本月成交主力。3、從成交區(qū)域用地來看，9月成交地塊主要分布在“西區(qū)”沙坪壩“西永組團(tuán)”，該組團(tuán)成交地塊相對集中。4、從成交價格來看，9月重慶成交居住用地外擴(kuò)趨勢明顯，樓面地價水平出現(xiàn)

15、下滑。成交地塊位置直接決定其地價水平的高低。5、9月，重慶主城新房呈現(xiàn)供應(yīng)大漲，而成交回落的現(xiàn)狀。6、從成交產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)來看，9月重慶樓市剛需產(chǎn)品成交占據(jù)主導(dǎo)地位；成交區(qū)域主要集中在“西區(qū)”，其中以沙坪壩區(qū)尤為突出，該區(qū)熱銷產(chǎn)品則以剛需為主。7、從庫存情況來看，9月重慶商品住宅存銷比趨于平穩(wěn)。各開發(fā)商為迎接樓市“金九銀十”，以及秋季房交會的到來，均加大新房推量扎堆入市，使得庫存小幅上漲。 HYPERLINK l _Toc404331006 （二）北部新區(qū)現(xiàn)狀 北部新區(qū)只是作為重慶市新規(guī)劃和重點的打造的一個新城區(qū)，在正式城市規(guī)劃的主城九區(qū)中并沒有將北部新區(qū)作為一個獨立的主城區(qū)，而是作為渝北區(qū)中的一

16、部分。但隨著近幾年的發(fā)展，北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場在整個重慶市范圍內(nèi)已經(jīng)具有了不可替代的地位，因此在這里我們也將北部新區(qū)作為獨立的區(qū)域來進(jìn)行分析。而對于該區(qū)域范圍的界定不嚴(yán)格按照重慶市城市規(guī)劃的紅線來劃分，將原本屬于渝北區(qū)的龍溪鎮(zhèn)片區(qū)和五黃路片區(qū)劃入北部新區(qū)，而渝北區(qū)只包括農(nóng)業(yè)開發(fā)園A區(qū)以上的區(qū)域，樓盤所屬區(qū)域也以按此標(biāo)準(zhǔn)來劃分。 區(qū)域：北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，北靠國際空港，南臨 HYPERLINK :/baike.baidu /view/5772433.htm t :/baike.baidu /_blank 重慶中央商務(wù)區(qū)，西依嘉陵江，東接長江黃金水道，緊臨重慶保稅港區(qū)，具有中國西部唯一的集水運

17、、航空、公路、鐵路于一體的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，俗稱重慶副中心。生產(chǎn)值：重慶北部新區(qū)于2000年12月18日設(shè)立，2001年4月25日北部新區(qū)授牌。面積157.59平方公里，人口53萬，含 HYPERLINK :/baike.baidu /view/2096375.htm t :/baike.baidu /_blank 重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及重慶出口加工區(qū)。2009年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值541億元、工業(yè)總產(chǎn)值1393億元、固定資產(chǎn)投資278億元、區(qū)域財政收入167億元、地方留存財政收入70億元，以上指標(biāo)五年平均增速均在40%以上。 土地市場狀況：2005年以來，北部新區(qū)已供應(yīng)用以房地產(chǎn)開發(fā)的土

18、地主要有16塊，土地市場依然較為活躍。其中有7塊土地位于冉北版塊內(nèi)，有4塊土地位于金開大道版塊和人和版塊，另外有6塊土地則不在人和組團(tuán)內(nèi)，而是分布在北部新區(qū)的其它組團(tuán)內(nèi)?？v觀整個北部新區(qū)的房地產(chǎn)市場，版塊化的發(fā)展態(tài)勢十分明顯，目前北部新區(qū)樓市主要可分為五個版塊：金開大道版塊、人和版塊、新牌坊版塊、冉北版塊和五黃路版塊。 產(chǎn)業(yè)：按照北部新區(qū)黨工委、管委會優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，2011年，二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值260.50億元和103.67億元，同比增長14.1%和27.1%。從GDP結(jié)構(gòu)來看，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重由2010的0.1:73.6:26.3，調(diào)整為2011年的0.

19、1:71.5:28.4，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重提高了2.1個百分點，表明新區(qū)正在形成以先進(jìn)制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。 大盤云集：北部新區(qū)內(nèi)目前在售34個樓盤中，屬于造城型的樓盤所占比例達(dá)到23.5%，大規(guī)模項目數(shù)量之多，令重慶其它主城區(qū)望而心嘆。良好的投資環(huán)境和巨大的升值潛力吸引了眾多的知名的開發(fā)商來北部新區(qū)淘金，不僅有象龍湖、金科等本土知名開發(fā)商，還有象融科、保利等外來的實力發(fā)展商。 HYPERLINK l _Toc404331007 （三）消費者購房需求分析 綜上所述分析可見，是否考慮購買住宅主要以三年內(nèi)購買為主以及一年內(nèi)購買，然而不買以及五年內(nèi)購買占少數(shù)。 綜上所

20、述分析可見，大多數(shù)都是以居住為購房目的，然而專賣升值、房租收長期利益、商住兩用以及其他占極少數(shù)。 綜上所述分析可見，同景優(yōu)活城的開發(fā)綜合實力以及信譽(yù)是不錯的，占的比例也比較大，說明人們是比較認(rèn)可同景優(yōu)活城的，建議繼續(xù)大力宣傳。 綜上所述分析可見，同景優(yōu)活城的三室以及兩室比較受歡迎，占的比例也比較大，說明人們是基本上需要的面積也比較大。 綜上所述分析可見，一般人們都以公積金貸為主，按揭貸款也比較多，然而一次行付款的人卻很少（四）、消費者基本信息 依照超祥組的同景優(yōu)活城調(diào)研報告所制定的消費者戰(zhàn)略定位對本項目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了匯總、分類及戶型分析，并結(jié)合項目住宅產(chǎn)品特征對重慶市居民家庭結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員職業(yè)

21、特征、常住人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭收入及消費水平展開調(diào)查和統(tǒng)計分類，以此作為基礎(chǔ)對同景優(yōu)活城住宅需求市場進(jìn)行了細(xì)致地研究與分析。(一)、目標(biāo)客戶群體細(xì)分1、購買力強(qiáng)弱分析 （1）根據(jù) 回訪的信息反饋，客戶對本項目物業(yè)價值較有為模糊，但較認(rèn)可本項目的開發(fā)的物業(yè)類型，并持以關(guān)注態(tài)度。（2）通過客戶信息反饋分析，已報名的客戶總體購買力不強(qiáng)，初步估計客戶資金實力承受價位約在4600-6200元/。 2、地域分布劃分 （1）大多都是長期生活在重慶的本地人、以及在璧山、銅梁工作的成功人士。 （2）沙坪壩地區(qū)或周邊地區(qū)的私營企業(yè)主。 （3）西永地區(qū)所屬農(nóng)村收入較高的農(nóng)民。 3 、職業(yè)差異細(xì)分 （1）政府官員。 （2）行政、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及在職工。 （3）個體戶老板。 （4）大學(xué)城附近高校收入較高的教師（5）私營企業(yè)老板 4、年齡結(jié)構(gòu)細(xì)分目前客戶群體年齡在大約在3050歲，30歲以下的客戶比較少。(二)、消費心理分析 1、傳承基業(yè)心理 有一定資金實力，投資置業(yè)目的僅希望給后代留下一份不動產(chǎn)基業(yè)。 2、投資心理