一般假設舉例說明

1、篇一：一般假設舉例說明】假設檢驗在經濟和社會生活的各個領域里得到了極為廣泛的應用.本文介紹了假設檢驗的基本原理和一估價假設和限制條件是房地產估價報告的重要組成部分，該部分內 容對房地產估價活動的前提作出了必要合理假設，對報告使用者正 確理解估價結果的內涵及正確使用估價報告具有重要作用，對保護 估價機構及注冊房地產估價師具有重要意義。根據房地產估價規(guī)范gb/t 50291-2015第7.015條：估價假設應針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依 據的假定，不得為了規(guī)避應盡的檢查資料、調查情況等勤勉盡責估 價義務或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設。 估價假設和限制條件應包

2、含如下內容：1 、一般假設 應說明對估價所依據的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了 檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以 核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋 安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注， 在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、 監(jiān)測的情況下，對其安全的合理假定等。估價對象的權屬、面積、用途等應以委托人提供的產權證件記載信 息為準。根據中華人民共和國資產評估法第十三條： 評估專業(yè)人員有義務對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的 真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。但在實際中估價師難以 到相

3、關主管部門對產權證件進行核查和驗證，故應對估價對象的權 屬、面積、用途等信息進行一般假設； 對房屋安全、質量缺陷、環(huán)境污染等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經 實地查勘、查閱現(xiàn)有資料后可作出常規(guī)判斷時應對其進行一般假設， 當無法作出常規(guī)判斷時應建議估價委托人聘請具有相應資質的專業(yè) 機構或專家進行鑒定并以此為依據進行估價，并在報告中說明； 房地產市場環(huán)境對估價對象價值或價格具有重大影響，但鑒于房地 產交易雙方往往存在信息不對稱的狀況，且房地產市場客觀上也并不屬于公開市場，所以應對房地產市場為公開、平等、自愿的交易 市場作出一般假設。2、未定事項假設應說明對估價所需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等

4、事 項所做的合理的、最可能的假定。未定事項是指估價委托人已提供了與估價對象相關的所有資料，但 某些仍尚未明確或不夠明確的估價所需的事項。例如某些取得時間較早的土地，取得土地時無規(guī)范的規(guī)劃條件，其 容積率客觀上尚不明確；或儲備機構已完成儲備的土地，在尚未納入供應計劃時，尚無明確的規(guī)劃指標，導致其容積率或商住比例尚不明確，此時均需對其進行未定事項假設。舉例說明 3、背離事實假設應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象 狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。背離事實假設通常是由于估價目的的需要而對估價對象做出與其實 際不符的假設。例如追溯性評估項目中對估價對象實物狀況的假

5、設、司法拍賣評估 項目中對其查封狀態(tài)的假設等，此類假設一般僅對估價對象的某些 特殊實物或權益狀況進行假設，以便促使估價目的的實現(xiàn)。舉例說明在實際估價中必須充分了解估價目的后才可有針對性地進 行假設。4、不相一致假設應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途不一致 或不同權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不 一致等情況下，對估價對象所依據的用途或權利人、名稱、地址等 的合理假定。在不動產登記暫行條例施行之前，很多地方的房地產會分別核 發(fā)房屋所有權證和國有土地使用證，其發(fā)證主管部門不一 致，且不同主管部門的登記簿記載信息不完全一致，可能會導致上 述產權證件的登記地址、用途

6、等不一致。房地產權屬發(fā)生轉移或產權人名稱變更時，受讓方或產權人若僅辦 理了房屋所有權證的變更手續(xù)而尚未辦理國有土地使用證 的變更手續(xù)就會導致上述產權證件的登記權利人不一致。舉例說明上述情況下均應作不相一致假設。在實際估價過程中，存在不同權屬證明上記載的信息不一致時，應 結合估價目的做出最合理的假設。5、依據不足假設應說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資 料及注冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況 下，缺少該資料對相應的估價對象狀況的合理假定。首先需要注意未定事項假定與依據不足假設的區(qū)別，未定事項假設 是對客觀上尚不明確或不夠明確的事項進行假定，而依據不足假設

7、 是對客觀上已明確但由于估價委托人無法提供必需的資料且注冊房 地產估價師已進行了盡職調查仍然難以取得該資料時的假定，其根 本區(qū)別在于假定事項客觀上是否已明確。例如估價對象為已建成房地產，估價委托人一般僅能提供其產權資 料，無法準確證明其準確建成年代，注冊房地產估價師亦難以收集 到其竣工驗收報告，故難確定其建成年代，而其建成年份是客觀存 在的，故應對上述因素進行依據不足假設而不應作未定事項假設。 舉例說明在實際估價中，注冊房地產估價師難以確定估價對象的某 事項時，首先應判斷該事項是否為客觀存在，再根據實際情況并結 合估價目的對其進行合理假設。6、估價報告使用限制應說明估價報告和估價結果的用途、使

8、用者、使用期限等使用范圍 及在使用估價報告和估價結果時需要注意的其他事項。每個估價報告的估價目的應具有唯一性，在說明估價報告的用途時 應結合估價目的給以明確的限制。估價報告的使用期限需精確至日。以上內容是房地產估價規(guī)范所要求的估價假設和限制條件應說明的內容，筆者僅進行了部分舉例說明，實際估價中因估價對象、 估價目的等不同，需進行相應假設的情況更多，注冊房地產估價師 應根據實際情況進行必要、合理且有依據的假定。（本文來自：中估聯(lián)行成員機構武漢國佳 作者：歐志偉）中估聯(lián)數(shù)據。截至目前中估聯(lián)共有成員機構32家，包含權轄城市72 個，落地服務城市 190+個，遍及全國22個省、直轄市、自治區(qū)、覆蓋中國

9、 64%的土地面積。截止到2016年底，平臺內共有111個城市住宅數(shù)據上線，覆蓋小 區(qū)17萬個，樓棟近200萬棟，單套3000萬套。擁有10個城市辦公數(shù)據上線，覆蓋項目7000個，樓棟8000棟。房地產數(shù)據中心讓數(shù)據揭示價值合作請聯(lián)系中估聯(lián)行不動產估價聯(lián)盟 中國不動產價值發(fā)現(xiàn)者 長按識別二維碼 一鍵加關注中估聯(lián)數(shù)據成員機構北京首佳房地產評估有限公司 上海城市房地產估價有限公司 武漢國佳房地資產評估有限公司 四川恒通房地產土地評估師事務所有限公司 深圳市英聯(lián)土地房地產估價顧問有限公司 江西同致房地產土地估價咨詢有限公司 廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司 廣東世紀人土地與房地產評估咨詢有限公司 河南開源房地產估價有限公司 江蘇國衡土地房地產資產評估咨詢有限公司 浙江和誠房地產估價有限公司 四川恒通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司 西安天正房地產價格評估咨詢有限公司 云南鼎立房地產土地評估有限責任公司 山西聚信房地產估價有限公司 湖南友誼房地產評估經紀有限公司 廣西科正房地產評估有限責任公司 寧夏明大房地產評估中心有限公司 內蒙古科瑞房地產土地資產評估有限公司 浙江嘉華房地產土地資產評估咨詢有限公司 河北嘉澤房地產評估有限公司 安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司 新疆新估聯(lián)城不動產估價聯(lián)