2022年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理真題及答案

1、一、單選題1.每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是由于房地產(chǎn)具有()。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不也許一致?！究键c】2.與購買股票相比，部分投資者更樂意投資房地產(chǎn)的重要因素是()。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。【考點】3.能承受較大投資風險并盼望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者一般會選擇()。A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地

2、產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】本題考察的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風險、盼望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資?！究键c】4.若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預期收益率為()。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本題考察的是投資組合理論。資產(chǎn)預期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+市場風險系數(shù)(平均收益率-無風險資產(chǎn)收益率)=5%+1.4(15%-5%)=19%【考點】5.下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資

3、與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是()。A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況?！究键c】6.房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，一般是從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期()。A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價格【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或構(gòu)造空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點?！究键c】7.房地產(chǎn)市場上新建商

4、品房過度開發(fā)的誘因不涉及()。A.房地產(chǎn)開發(fā)公司對市場預測的偏差B.購房者對市場預測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】本題考察的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因重要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c】16.張某將既有資金存入銀行，盼望后增長1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為()。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本題考察的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r

5、=7.05%?！究键c】17.某筆投資分3年回收，投資者盼望收益率為8%，估計將來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本題考察的是復利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.4760.081.083/(1.083-1)=119.31?！究键c】18.某倉庫出租期為，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是()元。A.23096.67B.243

6、08.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本題考察的是復利計算。由于年租金是于每年的年初收取，因此P=A11-(1+s)/(1+i)n(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的成果?！究键c】19.李某向銀行貸款30萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于年初一次性提前歸還本金10萬元，則從第開始的月還款額為()元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本題考察的是復利系數(shù)的應用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240個月，P=30萬元，A1=Pi(1+i)n/(

7、1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+0.5%)240-1=2149.293元，第年初一次性提前歸還本金10萬元，折算為第年初至第每月的額度為A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元，則從第開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元?！究键c】20.某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第的投資回報是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本題考察

8、的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。P=A/i1-1/(1+i)n=36000/7.5%1-1/(1+7.5%)5=145651.857元，第投資回報=Pi=145651.8577.5%=10923.89。【考點】21.某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資金投入萬元，其他投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目所有投資收益率為()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本題考察的是所有投資和資本金評價指標的差別。借貸金=5000-=3000萬元，假定所有投資

9、收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000R，借貸資金的財務費用=300010%=300萬元，萬元的資本金產(chǎn)生的收益=R，資本金收益率水平=(R+3000R-300)/=22%。解得R=14.8%。【考點】22.在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是()。A.建造費用B.融資費用C.其她工程費用D.專業(yè)人員費用【答案】B【解析】本題考察的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息?！究键c】二、多選題1.擬定折現(xiàn)率的抱負措施是采用資金的機會成本加合適的風險調(diào)節(jié)值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有()。A.國債收益率B.銀行

10、存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】本題考察的是資產(chǎn)定價模型。擬定折現(xiàn)率的抱負措施是采用資金的機會成本加合適的風險調(diào)節(jié)值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。【考點】2.下列房地產(chǎn)成本費用中，應計入竣工房屋價值的有()。A.房屋基本和構(gòu)造的投資B.土地購買費用C.都市公共配套設施建設費D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設備購買和安裝費用【答案】AD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場指標。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的

11、內(nèi)容計算。涉及竣工房屋自身的基本、構(gòu)造、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也涉及作為房屋建筑構(gòu)成部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設備(如電梯、通風設備等)的購買和安裝費用;不涉及廠房內(nèi)的工藝設備、工藝管線的購買和安裝、工藝設備基本的建造、辦公和生活家具的購買等費用，購買土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及都市建設配套投資?！究键c】3.有關房地產(chǎn)空間市場的說法，對的的有()。A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和公司C.需求者可以通過租賃來滿足其需求D.供應來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求【答案】BCD【解析】本題考察的

12、是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和公司持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同步?jīng)Q定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求?！究键c】4.有關工程建設項目招標的說法，對的的有()。A.法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標的，可采用邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文獻的構(gòu)成部分D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E.招標控制價必須保密【答案】ACD【解析】本題考察的是工程建設招標。選有關A對的，法律、法規(guī)規(guī)定不適宜公開招標的，可采

13、用邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據(jù)項目特點決定與否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一種工程只能編制一種標底;選項C對的，根據(jù)建設工程量清單計價規(guī)范(GB50500)規(guī)定：所有使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還規(guī)定采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文獻的構(gòu)成部分，其精確性和完整性由招標人負責;選項D對的，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相稱于招標人的采購預算，同步規(guī)定其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不同于標底，無需保密。【考點】5.根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的注重限度，可將市

14、場細分為()。A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場【答案】ACD【解析】本題考察的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的注重限度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。【考點】6.作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的重要方式有()。A.產(chǎn)品定位B.避強定位C.競爭性定位D.對抗性定位E.重新定位【答案】BDE【解析】本題考察的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產(chǎn)品或一家公司同類似的產(chǎn)品或公司之間的競爭關系。定位方式不同，競爭態(tài)勢不同。重要定位方式有三種：避強定

15、位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反映差的產(chǎn)品進行二次定位。【考點】7.有關名義利率和實際利率關系的說法，對的的有()。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差別就越大B.當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數(shù)m1時，名義利率不不小于實際利率D.當每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er-1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】BCD【解析】本題考察的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率

16、的差別就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。【考點】8.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的重要體現(xiàn)形式有()。A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權增長【答案】BDE【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的體現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果重要表目前租金收益、物業(yè)增值或股權增長等方面。租金一般體現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權增長效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)?！究键c】9.有關鈔票回報率的說法，對的的有()。A.鈔票回報率是年凈收入與初始權益資本的比率B.鈔票回報率有稅前鈔票回報率與稅后鈔票

17、回報率C.鈔票回報率考慮了還本付息的影響D.鈔票回報率中的鈔票報酬涉及了物業(yè)升值帶來的收益E.鈔票回報率能反映置業(yè)投資項目的賺錢能力【答案】BCE【解析】本題考察的是鈔票回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B對的，鈔票回報率有稅前鈔票回報率與稅后鈔票回報率;選項C對的，鈔票回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，鈔票回報率的鈔票報酬不涉及物業(yè)升值帶來的收益;選項E對的，鈔票回報率能反映置業(yè)投資項目的賺錢能力【考點】10.下列不擬定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目財務評價的成果的有()。A.權益投資比率

18、B.空置率C.土地費用D.容積率E.運營費用【答案】ABE【解析】本題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的重要不擬定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的重要不擬定因素涉及：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等?！究键c】12.若房地產(chǎn)投資項目的財務內(nèi)部收益率不小于基準收益率，以財務凈現(xiàn)值判斷風險對的的有()。A.原則差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.原則差越小，風險越小D.原則差越大，風險越小E.原則差系數(shù)越小，風險越小【答案】BE【解析】本題考察的是概率分析中的盼望值法。選項B對的，計算凈現(xiàn)值不小于或者等于零時的累積概率，累積概率

19、值越大，項目所承當?shù)娘L險就越小;選項E對的，原則差系數(shù)越小，風險越小。凈現(xiàn)值原則差所反映每年多種狀況下凈現(xiàn)值的離散限度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散限度，在一定的限度上，可以闡明項目風險的大小。但由于凈現(xiàn)值原則差的大小受凈現(xiàn)值盼望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值原則差大小衡量項目風險性高下，有時會得出不對的的答案。13.房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的重要問題是()。A.做出與否投資的決定B.對項目投資進行具體測算C.與否有進行具體可行性研究的必要D.有哪些核心問題需要進行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設計方案【答案】ACD【解析】本題考察的是可行性研究的工作階段

20、。初步可行性研究亦稱為“預可行性研究”，在機會研究的基本上，進一步對項目建設的也許性與潛在效益進行論證分析。重要解決的問題涉及：(1)分析機會研究的結(jié)論，在具體資料的基本上做出與否投資的決定;(2)與否有進行具體可行性研究的必要;(3)有哪些核心問題需要進行輔助研究。14.下列房地產(chǎn)開發(fā)公司融資方式中，屬于債務融資的有()。A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.租賃融資D.租賃融資E.發(fā)行股票【答案】ABCD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)債務融資。債務重要涉及銀行信貸、商業(yè)信用、公司債券、租賃融資等類型。15.在寫字樓 HYPERLINK o 物業(yè)管理 t _blank 物業(yè)管理中，物業(yè)服務公司在擬定寫字樓

21、租金時，需要考慮的重要問題有()。A.寫字樓可出租或可使用面積的計算B.寫字樓基本租金與市場租金之間的關系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財務狀況E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容【答案】ABC【解析】本題考察的是寫字樓租金的擬定、物業(yè)服務公司在擬定寫字樓租金時，一般要認真考慮如下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積;基本租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。三、判斷題1.對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)節(jié)，可是所投資的房地產(chǎn)保值和增長。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特性，不僅能

22、增長房地產(chǎn)投資的目前收益，還能保持甚至提高其所投資房地產(chǎn)的價值?！究键c】2.報告期內(nèi)的房價水平，一般用不同類型房屋的中位數(shù)或平均價格表達。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)市場指標。房地產(chǎn)價格，是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，一般用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表達。【考點】3.房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領取建設工程施工許可證。()A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是動工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證?！究键c】4.房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應從手機二手資料開始。()。A.AB.B

23、【答案】B【解析】本題考察的是市場調(diào)查的環(huán)節(jié)。市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題與否部分或所有解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點，其長處是成本及可以立雖然用?！究键c】5.按期末慣例法繪制的鈔票流量圖，時間軸上的時點n表達第(n-1)個計息周期的期末。()A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是鈔票流量圖。按期末慣例法繪制的鈔票流量圖，時間軸上的時點n表達第n個計息周期的期末?！究键c】6.在復利計算中，年值是指在持續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是復利計算。在復利計算中，A表達持續(xù)出目前各計息周期末的等額

24、支付金額，簡稱年值?！究键c】7.在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對收益鈔票流的影響，則可合適調(diào)低折現(xiàn)率估計值。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是通貨膨脹的影響。如果在收益鈔票流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時合適考慮(合適調(diào)低折現(xiàn)率估計)?！究键c】8.由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，因此流動率相對較低。A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且自身并不擁有大量的資本金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目一般采用預售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，

25、流動比率相對較低?！究键c】9.在其她風險因素不發(fā)生變化的狀況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風險的能力越強。()。A.AB.B【答案】A【解析】本題考察額是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目的時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，闡明投資項目抵御風險的能力越強?！究键c】10.從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策一般屬于擬定型決策。()A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是決策的概念。房地產(chǎn)投資一般屬于風險型或不擬定型的群體管理決策?！究键c】11在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措籌劃是以開發(fā)項目的資金使用籌劃和銷售收入籌劃為基本，擬定資金的來源和

26、相應的數(shù)量。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是收入估算與資金籌措。資金的籌措籌劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用籌劃和銷售收入籌劃為基本，擬定資金的來源和相應的數(shù)量?！究键c】12.房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行的債券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場價格比股票價格穩(wěn)定。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是 HYPERLINK o 證券 t _blank 證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩(wěn)定?！究键c】13.政府儲藏土地的抵押價值為市場估價價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是土地儲藏貸款。政府儲藏土

27、地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益?！究键c】14.在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務公司對租戶的人身安全和財務安全負重要責任。()A.AB.B【答案】B【解析】本題考察的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財產(chǎn)的安全，一般是業(yè)主的義務。物業(yè)管理人員應就物業(yè)的安全保衛(wèi)籌劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實行該籌劃。【考點】15.在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護費用，一般提按鈕租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分攤。()A.AB.B【答案】A【解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內(nèi)的公用面積，一般涉及大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走

28、廊及其她公用的面積。公用面積的維護費用，一般按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。【考點】四、簡答題1.某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地獲得成本為60000萬元。項目可發(fā)售面積為10m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其她不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋估計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅1元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收

29、入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權銷售均價及其估計加權銷售均比的比率。【答案】假定該項目的保本加權銷售均價為A元/m2則銷售收入等于10A銷售費用=銷售收入2%=10A2%=2400A銷售稅費=銷售收入6.5%=10A6.5%=7800A建筑面積=項目占地面積容積率=666672=133334m2可發(fā)售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/10=50%50000/10=41.67%10000/10=8.33%不可發(fā)售建筑面積=133334-10=13334m2不可售建筑物綜合造價=(380050%+270041.67%+30008.33%)=3274

30、.99元/m2該項目造價=133343274.99+600003800+500002700+100003000=.7元=43666.872土地獲得成本=60000萬元財務費用=8000萬元當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地獲得成本+該項目造價+財務費用=(10A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加權銷售均價為101701.023元/m2估計加權銷售均價=950050%+141.67%+260008.33%=11916.2保全加權銷售均價與估計銷售均價的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535【考點】2.某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改導致寫字樓和酒店，經(jīng)營后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年