2022年中國REITs市場投資研究報告

1、 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTIzNzQwMA=&mid=2650472634&idx=2&sn=f738f059ecd4690248eb75f2c6188ad7&chksm=bf3122cd8846abdb07908f7d87a11001c1cc34ba113568c258f55698c63255c8d43dcdd75c83 l rd t _blank 2022年中國REITs市場投資研究報告2022年中國REITs市場投資研究報告及時抓住中國金融行業(yè)前沿問題，一方面對REITs的定義、性質、歷史及國際發(fā)展現(xiàn)狀進行了梳理；另一方面對中國公募REITs試點的獨創(chuàng)性進行了分析

2、，并著重研究了REITs從估值到二級市場交易的價格鏈路。報告內容不僅面向金融行業(yè)的讀者，還為相關產業(yè)人士提供了豐富的信息和觀點。REITs可類比為流動的不動產REITs是把流動性較低、非證券形態(tài)的不動產直接轉化為資本市場上可流通交易基金的金融過程REITs基金屬于核心型地產基金不動產基金投資策略通?？煞譃楹诵男汀⒃鲋敌图皺C會型核心投資策略風險最低，通過穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金流獲益。增值型投資策略風險較高，通過對動產進行翻新、重新定位尋求資產的增值；亦或通過在核心區(qū)位拿地開發(fā)，保證未來資產的銷售水平也屬于增值型投資策略。機會型投資策略是指對不動產大規(guī)模投資或房地產開發(fā)商在新市場進行開發(fā)以尋求超額收益，

3、風險最大。絕大部分REITs采取的是典型的核心型投資策略，以謀求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。部分REITs（例如私募REITs）參與資產的重新定位和開發(fā)。但各國的REITs制度往往對高風險的策略加以限制。公募REITs底層資產類型豐富REITs基金可投資標的廣泛，基本涵蓋了所有物業(yè)類型REITs基金的優(yōu)勢公募REITs監(jiān)管更加透明，既拓寬了開發(fā)商的物業(yè)退出渠道，也優(yōu)化了投資者的投資組合次貸危機后REITs市值迅猛增長1990-2021年REITs市值年均增長率超過18%，但北美市場市值遠超其他地區(qū)從全球角度看，REITs基金總市值由1990年的178億美元增長至2021年的25010億美元。平均年增

4、長率超過了18%。從地區(qū)角度看，北美地區(qū)REITs市值規(guī)模最大。雖然其他市場REITs也在蓬勃發(fā)展，但市值遠不及北美地區(qū)。美國REITs市值于次貸危機后增長迅猛得益于：（1）危機期間底層資產估值嚴重下跌，REITs大舉收購低價資產；（2）基金內部債務重組和再融資強化資產負債表；（3）稅收優(yōu)惠政策使REITs在后危機時代得到了大量資本青睞。REITs的出臺大多伴隨著經濟下滑主要國家和地區(qū)REITs出臺前GDP增速及房價走勢均出現(xiàn)不同程度的下滑或低迷的現(xiàn)象從經濟增長角度看，REITs的推出與國家和地區(qū)的經濟發(fā)展形勢有著密切的關聯(lián)。主要國家和地區(qū)均是在經濟長期低迷或突然出現(xiàn)經濟危機時出臺REITs制

5、度。這是因為公募REITs與資產證券化一樣，屬于邊際貨幣政策，是定向貨幣供給的金融產品，可以為國家經濟需要的領域和產業(yè)定向增加貨幣供應。從政府視角看，經濟周期以及房地產市場狀況是政府制定REITs制度時考慮的主要因素。政府推出REITs期望能夠對低迷的房地產行業(yè)以及整體市場環(huán)境起到提振作用。公募REITs效益指標長期表現(xiàn)更優(yōu)投資期由中短期向長期邁進的過程中股票效益明顯下降，而REITs顯著提升中短期（3年）各市場REITs風險調整收益區(qū)間介于0.31-1.48，股票風險調整收益區(qū)間介于0.81-1.45；而長期（10年）各市場REITs風險調整收益區(qū)間介于0.5-1.5，股票風險調整收益區(qū)間介

6、于0.51-1.29。這說明股票在中短期表現(xiàn)高于REITs，而在長期投資中REITs平均表現(xiàn)要高于股票。公募REITs能夠有效的分散風險REITs市場之間、REITs市場與股票市場的相關系數(shù)普遍較低整體而言，REITs市場之間以及與股票市場的相關性普遍較低，能夠實現(xiàn)風險分散化。日本、美國、澳大利亞、歐洲以及英國市場相關系數(shù)低于0.7，而新加坡及中國香港市場相關系數(shù)介于0.7-0.75之間。從REITs市場之間相關系數(shù)看，美國、歐洲、英國市場之間的相關系數(shù)高于日本、新加坡、中國香港、澳大利亞市場之間的相關系數(shù)。此外，日本市場不論與自身股票市場還是與其他REITs市場之間的相關性顯著低于其他市場。

7、中國公募REITs監(jiān)管框架中國REITs監(jiān)管框架是以發(fā)改委、證監(jiān)會作為頂層制度設計機關；交易所、行業(yè)協(xié)會作為執(zhí)行保障機構的雙層結構體系底層資產聚焦重點行業(yè)目前我國公募REITs底層資產類型要求嚴格、多元化程度低底層資產聚焦優(yōu)質資源中國公募REITs試點底層資產大部分為往期運營穩(wěn)定、回報率良好的資產或行業(yè)內的示范性工程REITs能應對基建投資面臨的挑戰(zhàn)公募REITs能夠同時滿足投資主體對資產處置時降低流動性折價、擴充項目資金來源及降低資產負債率的訴求REITs能應對資管行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)公募REITs的推行為資管行業(yè)增添新型配置工具，既增加各行業(yè)資產配置的多元化和靈活性，又增厚了預期收益公募REIT

8、s發(fā)行運作流程環(huán)環(huán)相扣底層資產的選擇和估值直接影響發(fā)行價格和上市交易REITs估值會影響基金后續(xù)價格漲跌資產估值溢價率會一定程度影響發(fā)行價格進而影響基金上市的后續(xù)漲跌幅REITs底層資產估值溢價率越高（如：蛇口產園、張江光大REITs等），基金詢價結果在詢價區(qū)間所處位置傾向于越低，而上市交易后的漲幅及最大回撤水平也會相對較低。反之，若REITs底層資產估值溢價率越低（如：首創(chuàng)水務、鹽田港等REITs等），基金詢價結果所處位置傾向于越高，上市交易后的漲跌幅也會相對較高。P/FFO乘數(shù)增幅越高的REITs易被高估租金類資產更加看好蛇口產園、蘇園產業(yè)；收費類資產更加看好廣州廣河P/FFO乘數(shù)法屬于相

9、對估值模型的一種，類似于股票估值中的市盈率、市凈率等指標。從結果來看，租金類REITs乘數(shù)顯著高于收費類REITs租金類介于20-30之間，而收費類介于7-13之間。此外，租金類P/FFO乘數(shù)的增速也明顯高于收費類REITs。P/FFO乘數(shù)具有以下兩點性質：（1）不同類型的資產P/FFO乘數(shù)所處區(qū)間不同，對于具有高成長性的資產而言，估值乘數(shù)也會更高；（2）若當期FFO變化較小，乘數(shù)增幅越高的基金越容易發(fā)生高估。資產價值穩(wěn)定，資本化率體現(xiàn)預期收益租金類REITs資本化率增幅主要來自凈營業(yè)收入的上漲；收費類REITs除凈營業(yè)收入上漲外，資產估值收縮也是重要原因資本化率是衡量資產購買者未使用杠桿的預

10、期回報。而同一類型物業(yè)的資本化率可能差異很大，這取決于物業(yè)資產的品質，地理位置以及運營方的專業(yè)能力等因素。從結果來看，租金類REITs的資本化率明顯低于收費類REITs租金類REITs資本化率介于3.5%-5%之間且各REITs之間差異較小，而收費類REITs資本化率則介于8.2%-21.1%之間。此外，收費類REITs資本化率增幅明顯超過租金類REITs，租金類REITs增幅的主要因素是凈營業(yè)收入的增長，而收費類REITs除凈營業(yè)收入上漲外，資產估值收縮也是重要原因。公募REITs能夠有效的分散風險REITs與股票、債券相關性均較低；各基金之間的相關系數(shù)也呈現(xiàn)出明顯的分布特征機遇1：資產覆蓋

11、區(qū)域和類型的多元化結合目前REITs試點情況及國際經驗，未來中國公募REITs在資產覆蓋區(qū)域及類型多元化方面前景廣闊機遇2：未來中國REITs市場規(guī)模龐大根據測算，我國公募REITs規(guī)模能達到3.2-9.7萬億元從REITs市值占GDP比重來看，2012-2020年，該比重在全球主要市場逐漸提升。2020年，該指標介于3.1%-16.0%之間。2020年，中國GDP水平約為101萬億元，根據該指標的簡單推算中國境內REITs市場規(guī)模約為3.1-16.3萬億元之間，均值為9.7萬億元。從REITs市值占股票市值比重來看，除新加坡與澳大利亞兩個市場波幅較大外，其余市場比值相對較穩(wěn)定。2020年，該指標介于0.5%-8.35之間。2020年，