芒市山地小鎮(zhèn)項目市調報告

1、德宏州芒市山地小鎮(zhèn)項目市場調研匯報1月29日1/311項目本體解讀2案例分析3市調總結2/31城市概況：德宏傣族景頗族自治州位于云南西南邊陲，是中國聯(lián)絡南亞、東南亞前沿；區(qū)位優(yōu)勢顯著，物種資源豐富，是中國對外貿易黃金口岸；城市層面本體解讀整體定位：借勢國家橋頭堡戰(zhàn)略，立足滇緬，服務全國，打造中國對外貿易黃金口岸。區(qū)位優(yōu)勢：地處西南邊陲，位于云南西部中緬邊境；東面與保山市相鄰，是中南半島和南亞次大陸結合部，而北、西、南三面被緬甸包圍，與緬甸山水相連，水陸相通；物種資源豐富：德宏州物種資源豐富度和富集度屬全國罕見，被稱為云南生物多樣性“黃金十字帶”。6032種高等植物，占全省33.5%，39個特有

2、種；725種脊椎動物，占全省37%。芒市發(fā)展規(guī)劃：德宏云南橋頭堡建設先行先試區(qū)一個重點開發(fā)開放試驗區(qū)，即瑞麗重點開發(fā)開放試驗區(qū)；一個跨境經(jīng)濟合作區(qū)，即中緬瑞麗木姐跨境經(jīng)濟合作區(qū)；一個通道樞紐，即橋頭堡內聯(lián)外通主要交通樞紐；三個產(chǎn)業(yè)基地，即橋頭堡黃金口岸經(jīng)濟區(qū)生物特色產(chǎn)業(yè)基地，進出口加工基地，物流倉儲基地；三個服務平臺，即橋頭堡前端金融服務平臺、信息服務平臺、文化交流平臺；三個交流窗口，即橋頭堡通往東南亞、南亞經(jīng)濟窗口、文化窗口、情誼窗口；區(qū)位優(yōu)勢德宏3/31城市層面本體解讀城市概況：芒市是德宏州政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐，是區(qū)域內主要服務型中心城市和黃金口岸中心城市；城市性質：芒市地處德宏

3、東南部，德宏傣族景頗族自治州州府。滇西地域和中緬跨境地域主要區(qū)域性中心城市交通樞紐；具備亞熱帶風光和民族文化特色旅游城市。城市定位：區(qū)域內主要服務型中心城市，黃金口岸中心城市，芒市形成舒適宜人水城特色，并作為德宏民族文化和民族特色展現(xiàn)主要窗口。城市發(fā)展方向：在城鎮(zhèn)向芒市壩區(qū)東西兩側低丘緩坡地帶增加，在增加空間內，其中山地占增加空間70%；交通優(yōu)勢：依靠芒市機場、泛亞鐵路、公路等構建空地一體化交通體系。4/31城市層面本體解讀城市規(guī)劃：芒市將實現(xiàn)發(fā)展方式由內向型向外向型轉變，打造區(qū)域中心功效，提升外向型經(jīng)濟在經(jīng)濟發(fā)展中比重，實現(xiàn)城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展，充分重視發(fā)展中生態(tài)環(huán)境保護，將芒市建成“經(jīng)濟富裕、社會

4、友好、生態(tài)優(yōu)良”區(qū)域性中心城市。土地規(guī)劃：“一廊、兩心、三城、七鎮(zhèn)”帶狀組團化結構一廊：沿中部壩區(qū)走向形成一體化經(jīng)濟走廊；兩心：經(jīng)過對芒市和遮放壩區(qū)耕地保護，形成展現(xiàn)芒市亞熱帶風光和田園景觀兩大生態(tài)“綠心”；三城：沿經(jīng)濟走廊形成芒市中心城區(qū)、遮放、戛中三個主要發(fā)展城鎮(zhèn)；七鎮(zhèn)：在芒市南部和北部山區(qū)，集中建設江東、五岔路、西山、芒海、勐戛、中山、三臺山7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；十三五發(fā)展規(guī)劃:大力開發(fā)休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化體驗型產(chǎn)品，培育城市旅游綜合體、鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)、養(yǎng)老養(yǎng)生旅游地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)；加緊推進民族文化、地域文化、歷史文化資源旅游化 進程，提升打造芒晃、芒滿等一批特色民族旅游村寨著力打造以孔雀湖-大金

5、塔-勐巴娜西珍奇園為代表旅游文化產(chǎn)業(yè)集群，加緊發(fā)展特色小鎮(zhèn)發(fā)展建設，形成集旅游、生態(tài)、文化、當代服務業(yè)四位一體大旅游綜合產(chǎn)業(yè)鏈；城市規(guī)劃：芒市形成沿中部壩區(qū)走向帶狀組團中心格局，以孔雀湖為代表旅游文化產(chǎn)業(yè)集群，項目位于孔雀湖西岸，具備對應發(fā)展?jié)摿兹负景该⑹袎谓?jīng)濟走廊芒市中心城遮放鎮(zhèn)戛中5/31城市交通：芒市是德宏州交通樞紐，公路和航空交通發(fā)達完善，以經(jīng)濟走廊為關鍵形成空地一體立體化交通；城市層面本體解讀空地一體立體化交通：以經(jīng)濟走廊為關鍵形成45分鐘交通圈，構建航空、鐵路、公路為一體立體化交通方式，為經(jīng)濟走廊建設提供有效交通保障；航空：芒市機場作為德宏“空中門戶”，是云南五大百萬客流機場之

6、一，旅客吞吐量達153.8萬人次；高速：杭瑞高速，德宏州發(fā)達便利高速公路，架構了以芒市城區(qū)為中心“德宏州1小時經(jīng)濟圈”；鐵路：大瑞鐵路保瑞段項目于20開建，計劃2022年12月1日完工通車。其中德宏段長約108.4公里，芒市境內設有芒市客站、芒市貨站、壩托站、遮放站、嘎中站5個站點。杭瑞高速芒那公路機場大道金孔雀大街G20國道本案孔雀湖德宏芒市機場5.6公里芒市客運北站芒市三棵樹客運站大瑞鐵路（在建）老城區(qū)3.6公里6/31經(jīng)濟概況：20德宏州GDP經(jīng)濟增加達9.4% ，芒市在德宏各縣市GDP總量排名中位列第一，經(jīng)濟實力較強，20增速有所放緩，但仍保持8%高增加；城市層面本體解讀 GDP經(jīng)濟總

7、量:年德宏州GDP經(jīng)濟總量為321億元，其中芒市為104.48億元，占比32.5%。比年增加8.18億元，增加率達8.7%，增速較有所放緩。 經(jīng)濟實力排名：芒市經(jīng)濟實力在德宏州年GDP經(jīng)濟排名中位列第1位。排名市/縣經(jīng)濟總量（億元）1芒市104.482瑞麗86.13盈江80.34隴川445梁河19.92德宏州各縣市GDP總量排名7/31區(qū)域層面本體解讀片區(qū)規(guī)劃依據(jù)芒市城市總體規(guī)劃，中心城區(qū)規(guī)劃范圍面積600平方公里，城區(qū)建設用地規(guī)模控制在50平方公里，人均建設用地控制在120平方米以內；項目周圍待開發(fā)用地較多，規(guī)劃住宅用地占40%，商業(yè)、行政及公共用地占30%，林業(yè)用地占20%，其它約計10%

8、。人口規(guī)劃芒市人口總計41萬人，周圍2KM范圍內人口約4萬人左右。項目因位于孔雀湖風景區(qū)內，周圍500m范圍內沒有住宅項目；1KM范圍僅有學府時代一個項目，入住人口約1萬人左右；周圍2KM范圍規(guī)劃有半山73棟、弘映山莊、仙池小區(qū)、幸福家園小區(qū)等若干個小區(qū)，常住人口約3萬人左右；依據(jù)規(guī)劃社會發(fā)展目標，芒市至20，人口自然增加率控制在7.5以內，人口到達43.5萬人，城鎮(zhèn)化水平到達66%，城市人口到達30萬人;至2030年，人口自然增加率控制在7以內，人口到達65萬人，城鎮(zhèn)化水平到達76%左右，城鎮(zhèn)人口到達50萬人。片區(qū)及人口規(guī)劃：項目周圍住宅用地約占40%，商業(yè)、行政及公共用地30%，林業(yè)用地2

9、0%，其它10%。芒市人口總計41萬人，項目周圍2公里范圍約4萬人左右；本案待開發(fā)住宅用地商業(yè)用地已開發(fā)住宅用地公共用地待開發(fā)待開發(fā)住宅用地8/31對內交通：項目處于由孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇園形成湖西山水走廊景觀帶;但當前交通及配套不完善，僅有一條彈石路與外界相通，未來將規(guī)劃有3條市政套路分別通往老城區(qū)、機場、景區(qū)；區(qū)域層面本體解讀項目處于芒市新開發(fā)區(qū)域，從項目山頂可俯瞰整個芒市主城區(qū)，當前項目周圍未通市政道路，僅有一條彈石路其它基礎配套設施正在建設。項目所在區(qū)未來三年規(guī)劃有三條20米寬市政道路：第一條是項目區(qū)山下原彈石路，通往城區(qū)；第二條是從項目區(qū)前沿直接連到現(xiàn)在機場大道，通往機場。第

10、三條是項目區(qū)山頂有一條8米寬景觀道路，建好后從項目區(qū)步行10分鐘可到孔雀湖大壩，步行15分鐘可到金塔、銀塔景區(qū)；通往機場大道通往孔雀湖彈石路孔雀湖環(huán)湖西路本案9/31區(qū)域層面本體解讀周圍配套：項目區(qū)域1公里范圍內資源配套匱乏，3公里范圍商業(yè)、醫(yī)療、教育、銀行等設施齊全；項目1KM范圍內，銀行、教育、醫(yī)療等配套均不完善；項目3KM范圍內：銀行配套：涵蓋中國銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵政銀行等各大銀行機構營業(yè)網(wǎng)點；教育配套：區(qū)域范圍內，教育資源密集，涵蓋德宏民族師范大學、德宏示范高等?？茖W校、芒市第一中學、印金小學、芒市詹恩幼稚園等，享受一站式教育服務；醫(yī)療配套：毗鄰芒市人民醫(yī)院、三市醫(yī)院、第二人

11、民醫(yī)院及德宏傣族景頗族自治州人民醫(yī)院，僅就幾分鐘行駛旅程；商業(yè)配套：項目3KM范圍集中商業(yè)有些人民商場，孔雀湖酒店、汽車影院等；本案6建設銀行工商銀行中國銀行郵政儲蓄銀風平鎮(zhèn)印金小學德宏職業(yè)學院德宏師范高等專科學校德宏州民族初級中學芒市詹恩幼稚園芒市第一中學德宏傣族景頗族自治州人民醫(yī)院德宏傣族景頗族自治州第二人民醫(yī)院三師醫(yī)院芒市人民醫(yī)院芒市千眾汽車影城德豐孔雀湖酒店大地影院3公里范圍生活配套銀行學校醫(yī)院商業(yè)1KM3KM人民商場珠寶小鎮(zhèn)10/31項目層面本體解讀地塊四至：項目此處芒市東南部緩坡地帶，山地地塊，南窄北寬，東高西低，呈不規(guī)則橢圓形狀；東部背靠孔雀湖，北接勐煥金塔銀塔，西部可俯瞰整個芒

12、市城區(qū)，南隔千頃農田與法帕溫泉度假區(qū)相望； 項目南部南望 項目西北部西北望 項目西部西望 項目南部東望銀塔勐煥大金塔法帕溫泉度假區(qū)11/31項目指標分析：山林坡地，東南高，西北低，最大高差90米，已經(jīng)有106畝拿證；規(guī)劃為別墅，容積率1.02，有防洪渠自項目西南穿過；項目層面本體解讀項目地址德宏州芒市東南部緩坡地帶開發(fā)商云南永恒發(fā)投資有限企業(yè)占地面積415畝土地性質住宅用地拿地時間12月土地證情況已拿證106畝，占25.5%容積率1.02物業(yè)規(guī)劃別墅地形山地地形高差南高北低，高差27米；東高西低，高差63米；地形解讀：項目為山林坡地，等高線順南北向水平分布，南高北低，高差27米；東西向垂直分布

13、，東高西低，高差63米，中部低凹地帶略平整；地塊西部為孔雀湖水庫，有防洪渠從西北向向南穿過；規(guī)劃要求：建筑密度：28800建筑規(guī)模7低層、多層及高層建筑裙房退讓20米規(guī)劃道路道路紅線3米，退讓10米規(guī)劃道路道路紅線3米；建筑物退讓北干渠6米，同時在北干渠建設行為應滿足水利部門相關要求；交通要求：機動車停車位1.0停車位/100住宅建筑面積；12/31屬性界定：本案區(qū)位優(yōu)勢顯著，但交通及資源配套亟待完善，屬于城市旅游發(fā)展待開發(fā)區(qū)域，區(qū)域成熟需一定時間；屬性界定本體解讀區(qū)域屬性位于西南邊陲城市，德宏州首府芒市，擁有黃金口岸中心城市，具備很好區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢；位于孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇園為代

14、表旅游文化產(chǎn)業(yè)集群帶上，屬芒市十三五規(guī)劃重點規(guī)劃旅游區(qū)域；板塊屬性位于孔雀湖風景區(qū)內，定位為芒市山地居住高尚小區(qū)，環(huán)境風景優(yōu)美；項目周圍1KM范圍內配套不完善，銀行、學校、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源均較為缺乏；地塊屬性山林坡地，東南高，西北低，高差達90米，且山地面積較大，平地面積較小，項目開發(fā)難度大；體量較大（占地415畝，容積率1.02），已拿土地證面積占25.5%，規(guī)劃為高檔別墅區(qū)；背靠孔雀湖景區(qū)，俯瞰芒市城區(qū)，雖距離景區(qū)僅800米，但背對景區(qū)，景觀優(yōu)勢不夠顯著；項目周圍交通現(xiàn)實狀況較差，當前僅一條彈石路與外界相通，市政路規(guī)劃道路需三年后方能通車；13/312案例分析1項目本體解讀3市調總結1

15、4/31產(chǎn)品分布城市住宅格局項目名稱規(guī)劃體量物業(yè)類型銷售情況華江水岸星城80萬方聯(lián)排、獨棟在售半山73棟4.5萬方聯(lián)排、獨棟在售華豐孔雀湖180萬方聯(lián)排、獨棟在售弘映山莊9.4萬方洋房、別墅售罄盛世佳園24萬方普通住宅在售祥成花園13.5萬方塔樓在售幸福豪庭3.3萬方塔樓、多層在售芒市世貿廣場11萬方塔樓、高層在售海貝曦谷9.8萬方塔樓、多層在售嘉源公館8萬方普通住宅在售珠寶小鎮(zhèn)30萬方普通住宅在售住宅總體量373.5萬方芒市住宅市場在售體量約373.5萬方，在售產(chǎn)品中，普通住宅數(shù)量較多，別墅類產(chǎn)品數(shù)量較少，但體量較大，累計273.9萬方，占住宅總體量73.3%。其中在售別墅體量約264.5萬

16、方，以華豐孔雀湖體量最大。另外，別墅項目大部分位于孔雀湖周圍，與本案距離1.5-2公里左右產(chǎn)品類型及分布：芒市住宅在售體量累計373.5萬方，產(chǎn)品類型以塔樓數(shù)量較多。而別墅體量較大，累計273.9萬方，占總體量73.3%;華江水岸星城半山73棟華豐孔雀湖弘映山莊盛世佳園祥成花園幸福豪庭本案售罄在售芒市世貿廣場海貝曦谷嘉源公館珠寶小鎮(zhèn)15/31華江水岸星城經(jīng)典項目華江水岸星城：建筑面積80萬方，主推聯(lián)排和獨棟別墅；一期已售罄，二期1月28日新開盤，開盤當日聯(lián)排70套已售罄，去化約60%；項目概況項目地址芒市金孔雀大街（體育館斜對面）開發(fā)商德宏華江房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)物業(yè)類型聯(lián)排別墅、獨棟別墅體量占

17、地面積11.4萬方；建筑面積80萬方；開盤時間1月28日交房時間底開發(fā)情況項目分4期進行開發(fā)，一期已入住，共240戶；當前在售二期共97畝，分南區(qū)和北區(qū)，其中聯(lián)排和獨棟別墅共計12棟；二期南區(qū)為1月28日開盤；三期預計5月開盤；去化情況一期已經(jīng)售罄，二期南區(qū)聯(lián)排、雙拼和獨棟在認籌，已認籌100多個，計劃1.28開盤（認籌金達20萬以上無需開盤即可選房），開盤當日聯(lián)排共計70套已售罄，僅剩下雙拼和獨棟房源，去化約60%；價格情況認籌價格：5萬/套認籌金；別墅銷售價格：聯(lián)排別墅8000元/平；獨棟別墅1萬元/平起（其中位于項目兩端，花園較大戶型較貴，花園面積段在78-170平）；雙拼別墅約7800

18、元/平，一層帶商鋪約30-40洋房銷售價格：4000元/平，贈予車位，無地下室優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%；貸款優(yōu)惠1%；主力面積聯(lián)排別墅主力面積320左右；獨棟別墅370左右；雙拼主力面積300左右；物業(yè)費花園洋房為：1.8元/；聯(lián)排、獨棟別墅為：2元/客戶起源購置客群當?shù)睾屯獾厝硕加校渲挟數(shù)厝苏?0%，外地人占60%，以投資客居多；二期（香邸）別墅區(qū)域花園洋房三期華江水岸星城金孔雀大街16/31配套及園林經(jīng)典項目景觀園林再升級，6大主題庭院園林相對華江一期增加6大庭院設計，小溪流水蜿蜒，圍繞林蔭慢跑道，步步美景，養(yǎng)眼養(yǎng)心；配套及園林：周圍學校、醫(yī)院、交通、文化娛樂等配套設施齊全，居住方便便

19、捷；景觀園林相對一期再升級，增加6大主題庭院；周圍配套：交通配套：公交車5路、6路、1路；學校配套：芒市國際中學、芒市幼稚園總園（小區(qū)配套）醫(yī)院配套：芒市國際情誼醫(yī)院；休閑娛樂配套：芒市體育中心、芒市廣場，芒市民族文化園（規(guī)劃中）；商業(yè)配套：芒市珠寶小鎮(zhèn)；芒市民族文化園芒市國際中學芒市國際情誼醫(yī)院芒市體育中心芒市廣場芒市珠寶小鎮(zhèn)園林實景圖園林實景圖17/31戶型及配套經(jīng)典項目戶型概況：A1戶型為南入戶型，共計3層，建筑面積約307.43，含6房2廳1廚5衛(wèi)+4露臺+1陽臺+車庫；車庫層：內設雙車庫；F1層：層高4.5米左右，錯層大客廳，特設老人房，套房設計，帶獨立衛(wèi)浴；F2層：雙面大露臺圍繞，

20、主臥套房設計；F3層：雙臥室配置雙露臺； 戶型特點：戶型方正，配置雙車庫、老人房、套房設計，可滿足居住者多功效個性化需求；主臥套房設計，帶獨立衛(wèi)浴、衣帽間、衛(wèi)浴間，居家舒適方便；臥室均與與露臺相連，空間通透開闊；戶型特點：主力戶型方正，功效齊全，滿足多樣化居住需求；套房設計，起居私密便利；聯(lián)排戶型獨棟戶型戶型概況：E1戶型為北入戶型，共計3層，建筑面積約370.26，含6房2廳1廚6衛(wèi)+3露臺+1陽臺+車庫；車庫層：內設雙車庫；F1層：層高4.5米左右，客廳餐廳連通，老人房帶獨立衛(wèi)浴、陽臺；F2層：主次臥均為套房設計，帶寬大主衛(wèi)及超大露臺，起居私密、便利； 戶型特點：戶型呈L型設計，配置雙車庫

21、、老人房、主次臥套房設計，滿足居住者多功效個性化需求，居住私密，起居便利；客廳餐廳連通，空間寬大，光線充分；項目點評：當前別墅市場上銷售最好項目，二期開盤即去化60%；臨景觀公園和城區(qū)，自然和城市最正確結合，芒市新中心別墅區(qū)是吸引客戶強有力價值點；交通、醫(yī)療、教育、休閑娛樂等配套設施齊全；聯(lián)排、獨棟，多戶型，多檔面積，滿足多樣化選擇需求；增設老人房、每層配置陽臺，套房等設計居住舒適化，滿足多功效個性化居住需求；客群以外地人為主，占60%左右，投資客較多；18/31半山73棟經(jīng)典項目半山73棟：位于芒市老城與景區(qū)交界處，毗鄰勐煥大金塔，建筑面積3.8萬方，規(guī)劃共計73棟獨棟別墅，但無預售證銷售，

22、已去化20%；項目概況項目地址德宏芒市金塔大街與仙池路交叉口開發(fā)商德宏宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)物業(yè)類型獨棟別墅共計73棟體量建筑面積3.8萬方；開盤時間因未拿到預售許可證，未開啟認籌和開盤，但私下可直接交訂房鎖定房號交房時間預計初開發(fā)情況項目分一期開發(fā)，規(guī)劃總建筑數(shù)量為73棟別墅，別墅類型主要為獨棟別墅，預計年初交付去化情況項目當前整體在建，未開啟認籌和開盤儀式，但用戶可直接交定金鎖定房號，交房后拿鑰匙補齊房款即可，自10月開始已銷售去化20%。價格情況項目產(chǎn)品戶型主要涵蓋A戶型與B戶型A戶型定金20萬/套，B戶型定金30萬每套A戶型銷售價格為6500元/平米B戶型銷售價格為7000元/平米優(yōu)惠

23、政策一次性付款優(yōu)惠3%；貸款優(yōu)惠2%；主力面積獨棟別墅271.67左右；B戶型300.18；物業(yè)費獨棟別墅為：2元/19/31項目配套經(jīng)典項目位于仙池路與金塔大街交匯處，可正讀德宏州幼稚園、德宏州民族初級中學、德宏州示范高等?？茖W校等，教育機構配套齊全，交通便利，生活配套相對完善，區(qū)位優(yōu)勢顯著。項目配套：項目周圍學校、醫(yī)院、交通、文化娛樂等配套設施齊全，居住方便舒適；周圍配套：交通配套：仙池路、金塔大街及兩條規(guī)劃路；學校配套：芒市第四小學、德宏州民族初級中學；醫(yī)院配套：德宏州醫(yī)療集團人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院；休閑娛樂配套：街心花園、民族文化宮；商業(yè)配套：民族風情街、孔雀湖生態(tài)旅游區(qū)、勐煥大金塔、

24、勐煥大銀塔；園林實景圖案場實景圖德宏州民族初級中學德宏州第四小學芒市第三小學勐煥大金塔孔雀湖生態(tài)旅游區(qū)德宏州醫(yī)療集團人民醫(yī)院德宏州幼稚園20/31戶型特點經(jīng)典項目戶型特點：主力戶型設計合理，贈予面積較大，功效齊全，滿足多樣化居住需求；套房設計，起居私密便利；獨棟A戶型獨棟B戶型項目點評：項目周圍交通便利，緊靠金塔大街與仙池路，成熟交通配套是吸引客戶強有力價值點；醫(yī)療、教育、休閑娛樂等生活配套設施齊全，交通便捷；純粹獨棟，無其它物業(yè)類型，一二層均配置超大宴會級客廳，配置1車庫1車位，滿足多功效生活需要；此項目為市場上優(yōu)惠力度最大項目，一次性付款可優(yōu)惠3%，按揭2%；當前項目未拿到預售證而直接銷售

25、，交定金可鎖定房號，自10月開始已去化20%；戶型概況：A戶型為英倫風范，共計3層，建筑面積約271.67，含5房3廳1廚4衛(wèi)+2露臺+1車庫+1車位；F1層：配置1車庫+1車位，配置宴會級大餐廳，超大架空庭院；F2層：6米面寬客廳，2間方正大臥房；F3層：主人專屬樓層，配置獨立衣帽間、衛(wèi)浴及雙露臺；戶型特點：戶型方正，配置1車庫1車位、老人房、套房設計，可滿足居住者多功效個性化需求；超大架空庭院，居住生活愈加舒適；戶型概況：B戶型共計3層，建筑面積約370.26，含8房3廳1廚5衛(wèi)+1露臺+1車庫1車位；F1層：超25宴會級客廳，配置影音室、健身房等；F2層：5.1米面寬客廳，配置1車庫1車

26、位；F3層：主臥套房設計，帶書房、衣帽間、衛(wèi)浴、露臺等；戶型特點：戶型呈L型設計，配置雙車庫、老人房、主次臥套房設計，滿足居住者多功效個性化需求，居住私密，起居便利；客廳餐廳連通，空間寬大，光線充分；21/31弘映山莊經(jīng)典項目弘映山莊：總建筑面積9.4萬方，產(chǎn)品為湖景聯(lián)排和獨棟別墅，送屋頂花園，已售罄；項目概況項目地址德宏州芒市仙池路75號開發(fā)商德宏州弘映房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)物業(yè)類型景觀洋房、聯(lián)排別墅、獨立別墅體量占地面積7.4萬方；建筑面積9.4萬方；開盤時間6月27日總戶數(shù)393戶容積率1.05綠化率64.5%開發(fā)情況弘映山莊二期項目位于潞西市東南區(qū)，建筑共計110棟，為湖景別墅；去化情

27、況已售罄價格情況觀景電梯房一梯兩戶板樓：成交均價3700元/；聯(lián)排別墅：5300元/；獨棟別墅：8000元/；二手房價格；6000元/主力面積聯(lián)排別墅主力面積385左右；獨棟別墅470左右；雙拼主力面積524左右；物業(yè)費高層1-1.2元/平方米，別墅1-1.3元/平方米環(huán)城東路孔雀湖弘映山莊22/31資源配套經(jīng)典項目資源配套：位于孔雀湖畔，湖景房，風景優(yōu)美，緊鄰擬建中芒市旅游休閑度假開發(fā)區(qū)，周圍教育等配套資源較少；周圍配套：交通配套：公交車5路，是德宏交通網(wǎng)絡主要站點之一；區(qū)位資源：距離孔雀湖、勐煥大金塔、勐巴娜西珍奇園景區(qū)距離較近；醫(yī)院配套：芒市百靈醫(yī)院；商業(yè)配套：芒市千眾汽車影院；紅河飯莊

28、、景膳坊、鑫華園飯店等餐飲商業(yè)較多；教育配套：無園林實景圖園林實景圖環(huán)城東路芒罕路仙池路弘映山莊芒市千眾汽車影院勐巴娜西珍奇園勐煥大金塔效果圖23/31戶型特點經(jīng)典項目戶型概況：V5戶型為南入戶型，共計3層，建筑面積約385，含6房2廳1廚4衛(wèi)+陽臺+車庫；F1層：超大大客廳，配置休息廳；特設老人房，套房設計，帶獨立衛(wèi)?。籉2層：大露臺，主臥朝南，套房設計，帶大陽臺；F3層：主臥套房設計，觀景飄窗；戶型特點：弘映山莊主推385獨棟別墅，6室2廳4衛(wèi)1廚設計，空間充分滿足生活各種所需，自帶花園彰顯尊貴生活；聯(lián)排戶型獨棟戶型戶型概況：V1戶型為北入戶型，共計2層，建筑面積約524，含6房3廳2廚4

29、衛(wèi)；F1層：超大宴會級客廳為主，配有大面積花園，生活愜意。F2層：以居家為主，臥室均朝南，確保采光，主臥自帶衛(wèi)生間、衣帽間以及書房，確保生活工作私；客廳、餐廳連成一線，方便貫通，且遠離臥室，防止油煙,配有儲備室，設有公共衛(wèi)生間，確保生活便利項目點評：緊鄰擬建中芒市旅游休閑度假開發(fā)區(qū)，距離孔雀湖、勐煥大金塔、勐巴娜西珍奇園等景區(qū)較近，景觀資源優(yōu)勢卓越；公交車5路直達（弘映山莊公交站），交通便捷；獨棟、雙拼，戶型多樣、面積多檔，開間大、挑高設計，采光充分，滿足多樣化投資需求與選擇需求；別墅項目自開盤，當前已售罄；24/31華江水岸星城經(jīng)典項目華豐孔雀湖：建筑面積約180萬方，首期推售100套獨棟別

30、墅，現(xiàn)房銷售，因為外地客戶不能貸款，去化僅30%；項目概況項目地址德宏芒市環(huán)湖路南端孔雀湖畔開發(fā)商華豐集團物業(yè)類型聯(lián)排別墅、獨棟別墅體量總占地面積約2700畝開盤時間開建，開始銷售交房時間現(xiàn)房銷售開發(fā)情況項目總規(guī)劃占地面積約2700畝，共計五期，首期推出100套產(chǎn)品進行出售，剩下地塊當前還未開始建設，暫時停滯；項目內部規(guī)劃有高爾夫球場；去化情況首期推售獨棟別墅產(chǎn)品共計100套，當前已去化30套左右，去化率約30%，沿湖已賣完，山地別墅銷售較差；剩下地塊當前還未開始建設，暫時停滯價格情況表價：8000元-8800元/平米實收：7500元-8000元/平米優(yōu)惠政策當前尚無優(yōu)惠政策，外地客戶不能貸款

31、主力面積面積段：300-500；獨棟別墅410.72左右；雙拼主力面積434.11左右；物業(yè)費雙拼別墅1.5元/、獨棟別墅為：2元/售樓處沙盤高爾夫球場園林實景25/31區(qū)位配套經(jīng)典項目區(qū)位配套：周圍學校、醫(yī)院、交通、文化娛樂等配套設施齊全，居住方便便捷；景觀園林相對一期再升級，增加6大主題庭院；周圍配套：交通配套：三棵樹客運站、芒市客運站、芒市客運北站；休閑配套：勐煥大金塔、菩提寺、芒市體育公園；娛樂配套：芒市3D國際影城、芒市街心花園、芒市文化廣場、量販天外飛歌等；商業(yè)配套：云南省芒市三棵樹風情街、百信購物中、農墾建材商貿城、弘康購物中心等；園林實景圖園林實景圖芒市三棵樹客運站芒市客運南站

32、南蚌路環(huán)湖路園林實景圖26/31戶型及配套經(jīng)典項目戶型特點：主力戶型設計方正，動靜分離，私密分開，多功效配套，滿足多樣化居住需求；套房設計，配置超大露臺；戶型概況：C戶型為北入戶型，共計3層，建筑面積約495.17，含8室5廳2廚7衛(wèi)+6露臺+雙車庫；車庫層：配置雙車庫；F1層：客廳超大6米開間，挑高設計，采光充分，空間流暢，獨立衛(wèi)生間，中廚西廚功效完善分區(qū)明確；F2層：多露臺設計，配置豪華主臥，休息廳，隨時切換生活格調；F3層：私密主人房，超大星光露臺，配置超大衣帽間與雅致書房； 戶型特點：戶型設計方正，配置室內車庫、豪華SPA泡池、套房設計，可滿足居住者多功效個性化需求；主臥套房設計，帶獨

33、立衛(wèi)浴、衣帽間、衛(wèi)浴間，生活起居，盡享舒適；臥室均與與露臺相連，空間通透闊達；獨棟戶型獨棟戶型戶型概況：C1戶型為南入戶型，共計3層，建筑面積約425.84，含7房2廳1廚5衛(wèi)+2陽臺+4露臺；F1層：超大5.7米開間，采光充分，客廳、餐廳分區(qū)布局，人性化關心，貴族居家生活；F2層：闊達衛(wèi)浴，豪華主衛(wèi)，客廳挑高設計，配置雅致書房，空間感極佳；F3層：超大露臺，超豪華臥室，超大洗衣房； 戶型特點：戶型設計協(xié)力，各功效區(qū)分區(qū)布局，主次臥套房設計，動靜分離，人性化考究，起居便利；超大開間，超大露臺，空間寬大，光線充分；項目點評：項目位于孔雀湖旅游度假區(qū)，配置有高爾夫球場、孔雀湖度假酒店等，商業(yè)配套齊全；項目因外地客戶不能貸款，當前僅沿湖別墅去化較高，而山地別墅銷售情況較差，整體去化僅30%；項目建成時間較早（），為別墅市場唯一現(xiàn)房銷售項目；戶型方正，多功效設計，開間大、挑高設計，采光充分，居住舒適便捷；27/313市調總結1項目本體解讀2案例分析28/31產(chǎn)品小結市調總結項目產(chǎn)品類型戶型面積單價總價（元）去化