特級建筑企業(yè)經(jīng)營管理手冊

1、特級建筑企業(yè)經(jīng)營管理手冊一、新市場前期調(diào)研操作手冊（文件編號：J）1、市場調(diào)研的定義調(diào)研的基礎(chǔ)是調(diào)查，調(diào)查是針對客觀環(huán)境的數(shù)據(jù)收集和情報匯總，而調(diào)研是在調(diào)查的基礎(chǔ)上對客觀環(huán)境收集數(shù)據(jù)和匯總情報的分析、判斷，調(diào)研為目標(biāo)服務(wù)，市場調(diào)研就是為了實現(xiàn)管理目標(biāo)而進(jìn)行的信息收集和數(shù)據(jù)分析。2、市場調(diào)研的流程市場調(diào)研的重要環(huán)節(jié)主要在二個方面：信息收集、調(diào)研分析，信息收集是為調(diào)研分析提供數(shù)據(jù)；調(diào)研分析是對信息數(shù)據(jù)的剖析并寫出調(diào)研報告。2.信1息收集信息收集就是對市場環(huán)境的信息資料采集，采集資料的真實性和有效性對調(diào)研分析的科學(xué)性產(chǎn)生著直接的影響，而采集資料的真實性和有效性直接取決于信息采集的調(diào)研方法。市場調(diào)研貫

2、穿在企業(yè)管理之中，最有效的信息收集方式是深入市場，深入調(diào)研法是根據(jù)調(diào)研目的，通過深入市場來采集信息資料的一種實效性調(diào)研方法，該調(diào)研方法具有針對性、經(jīng)濟(jì)性、實效性等特點。為了信息收集的針對性，深入調(diào)研法也要求進(jìn)行信息收集時根據(jù)調(diào)研目的制訂出調(diào)研課題、確定出調(diào)研范圍，最科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)是擬訂出詳細(xì)的調(diào)研計劃，調(diào)研計劃包括：調(diào)研課題、調(diào)研時間、調(diào)研人員、調(diào)研地點、調(diào)研費用、調(diào)研對象、調(diào)研方法等相關(guān)內(nèi)容。深入調(diào)研法強(qiáng)調(diào)信息收集過程中調(diào)研人的調(diào)研技巧和行業(yè)領(lǐng)悟能力，通常調(diào)研技巧包含調(diào)研人的處事風(fēng)格和對調(diào)研渠道的把握。在調(diào)研技巧上，要求根據(jù)調(diào)研課題選擇出代表性的專業(yè)渠道和輔助渠道，并根據(jù)調(diào)研效果來設(shè)定合理的渠道

3、比例來進(jìn)行信息采集，項目地址、地產(chǎn)開發(fā)商、施工承包商、建筑行業(yè)管理機(jī)構(gòu)等渠道為專業(yè)性渠道，構(gòu)成信息采集的重點；報紙、網(wǎng)絡(luò)、電話簿、電視等渠道為輔助性渠道，構(gòu)成專業(yè)性的補(bǔ)充渠道，通過輔助性渠道的選擇，有利于促進(jìn)對專業(yè)性渠道采集信息的充實和論證；其次，行業(yè)的領(lǐng)悟性要求調(diào)研者在信息收集過程中要善于采用：觀、記、問、領(lǐng)會等調(diào)研手法，利用收集信息的同時分析市場，透過表面的市場現(xiàn)象捕捉真實的市場資料。在信息收集中，為提高調(diào)研效果，可以適當(dāng)贈送一些小禮品，并可靈活采用一些科學(xué)的調(diào)研方法作為補(bǔ)充，比如：電話咨詢、行業(yè)拜訪等，深入調(diào)研法的中心任務(wù)是通過深入市場，確保采集信息的實效價值。2.調(diào)2研分析調(diào)研分析是對

4、調(diào)研信息資料匯總和解析，并需根據(jù)分析結(jié)論寫出調(diào)研報告。調(diào)研報告是針對調(diào)研課題在分析基礎(chǔ)上擬定的總結(jié)性匯報書，可以根據(jù)調(diào)研分析提出一些看法和觀點。調(diào)研報告是通過調(diào)研資料對調(diào)研實效價值的具體體現(xiàn)。調(diào)研是科學(xué)管理的基本要求，一個企業(yè)是否有了調(diào)研的行為，而是在于能否確保管理者根據(jù)調(diào)研報告對管理行為做出正確的選擇，假如說信息收集是調(diào)研質(zhì)量的安全線，那調(diào)研分析就是調(diào)研質(zhì)量的生命線，因為分析提煉了調(diào)研的價值成分，它更深的反映為對市場的一種審視和剖析。即運用管理思想和專業(yè)的眼光，在通過對遠(yuǎn)景市場展望的基礎(chǔ)上來對調(diào)研信息資料進(jìn)行剖析和思考，從而制訂出對企業(yè)有實效價值的調(diào)研分析報告。3、新市場前期調(diào)研步驟3.第1

5、一步宏觀市場分析3.1新.市1場區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評析（1）行政區(qū)域規(guī)劃及概況（2）當(dāng)?shù)刂攸c區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)總體水平了解3.1產(chǎn).業(yè)2狀況（1）居民家庭收入及消費分析（2）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢（3）新市場主城各區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施竣工分析（4）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)交易情況分析3.1城.市3規(guī)劃（1）城市總體規(guī)劃狀況（2）城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃（3）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃3.第2二步中觀市場分析區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（1）人民生活狀況（2）當(dāng)?shù)丶爸苓叺墓まr(nóng)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（3）當(dāng)?shù)丶爸苓叺慕?jīng)濟(jì)特點，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（4）當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.第3三步市場分析3.3區(qū).域1建筑市場各項指標(biāo)成長狀況3.3區(qū).域2市場在市內(nèi)各項指標(biāo)

6、的排名狀況及發(fā)展趨勢3.3未.來33-年5區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢針對上述第一、二、三步的子目所要了解的內(nèi)容，具體地對所要調(diào)研的新市場的外部優(yōu)勢、當(dāng)?shù)氐恼邇?yōu)勢、當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)的發(fā)展思路、當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域的交通優(yōu)勢和發(fā)展前景、當(dāng)?shù)厥袌龅沫h(huán)境優(yōu)勢、當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢及當(dāng)?shù)厝丝跔顩r，居民的人均收入狀況及該地區(qū)的的總額和增長水平等全方位了解后，以便最終宏觀決策當(dāng)?shù)厥袌龅慕ㄖI(yè)務(wù)量的問題和前景預(yù)測及發(fā)展空間潛力等，最起碼了解到該新市場進(jìn)入以后是否有業(yè)務(wù)量的問題，以便是否進(jìn)入該市場經(jīng)營生產(chǎn)提供決策依據(jù)。3.第4四步調(diào)研工作敘述3.4建.筑1市場收益分析（1）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到當(dāng)?shù)囟~站及建筑工程造價管理機(jī)構(gòu)，收集建筑工程計價文件和相關(guān)

7、定額、資料匯編等，對當(dāng)?shù)馗黝悇e工程的定額及取費標(biāo)準(zhǔn)計價體系的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要熟悉并掌握，真正做到心中有數(shù)。（2）利潤核算到當(dāng)?shù)匾殉薪釉谑╉椖康男值軉挝蝗チ私饽壳敖ㄖこ毯献魇袌鲂星?，包括招投?biāo)組價市場水平，項目利潤水平及市場操作的一些潛規(guī)則等，包括一些當(dāng)?shù)氐纳鐣?xí)慣開支費用名目，結(jié)合自己公司的經(jīng)營水平測算好實際運營的本企業(yè)相應(yīng)項目經(jīng)營利潤水平。3.4建.筑2市.場定位：根據(jù)調(diào)研結(jié)果，填寫專項調(diào)研報告根據(jù)上述資料進(jìn)行綜合評估和分析提供新市場前期調(diào)研報告，報上級領(lǐng)導(dǎo)決策，確定是否承接項目和進(jìn)入該市場長期發(fā)展。二、業(yè)務(wù)信息管理操作手冊（文件編號1、信息的收集主要渠道.信1息收集的常規(guī)渠道包括：（1）土

8、地局、規(guī)劃局、設(shè)計院、監(jiān)理公司、建設(shè)單位、建委招標(biāo)信息公告、造價咨詢公司、建管部門、房管局等政府及社會服務(wù)機(jī)構(gòu)、公司管理人員。（2）可聘請幾名社會知名人士或建設(shè)系統(tǒng)在職或離職的內(nèi)行，擔(dān)任業(yè)務(wù)信息聯(lián)絡(luò)員，六個月試用期工資每月300元0以內(nèi)，差旅費補(bǔ)貼每月50元0以內(nèi)，接到業(yè)務(wù)另給獎勵，如無信息不再聘用。社會聘用信息員，在聘用信息員前由使用部門提出申請，總經(jīng)理批準(zhǔn)。（3）公司老客戶。（4）省市外辦機(jī)構(gòu)。經(jīng)營科長、信息員應(yīng)急基地建立及維護(hù)好當(dāng)?shù)氐纳鐣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)，并經(jīng)常與其保持聯(lián)絡(luò)，充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)收集有關(guān)建設(shè)項目的信息。經(jīng)營科長、信息員在日常的工作中，要充分了解當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?，做好市場調(diào)研工作

9、，及時掌握市場動態(tài)，根據(jù)市場變化及時做出應(yīng)變對策。2、信息收集的主要內(nèi)容項目手續(xù)辦理情況。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建設(shè)用地中標(biāo)通知書等。企業(yè)性質(zhì)。企業(yè)規(guī)模。銀行資信等級。近三年開發(fā)的代表性工程。資金情況?？梢酝ㄟ^律師向銀行查詢，也可通過現(xiàn)在或以前與該企業(yè)合作過的單位了解該公司的資金實力或付款情況。企業(yè)誠信度。具體辦法有：可通過分公司駐點律師，向工商行政、銀行等部門調(diào)查該企業(yè)的誠信度；可通過與該企業(yè)原合作的單位了解該企業(yè)的誠信度和公司董事長或總經(jīng)理的誠信度；可利用一些社會資源了解該企業(yè)在社會上的口碑和誠信度等途徑作深入徹底

10、地了解。（1）項目地理位置及周邊情況。（2）預(yù)期準(zhǔn)備開工時間。（3）項目前景評估。（4）其它信息。3、信息收集應(yīng)遵循的原則1務(wù)人員承接業(yè)務(wù)時，務(wù)必按照工程業(yè)務(wù)承接標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。3.2在業(yè)務(wù)承接中體現(xiàn)集團(tuán)的定位，項目范圍盡量涵蓋土方工程、樁基礎(chǔ)、水電安裝、智能化系統(tǒng)、消防、暖通、設(shè)備安裝、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、門窗、室內(nèi)精裝修等完整的鏈條，尤其是其中盈利能力較高的環(huán)節(jié)。3.3各分公司在業(yè)務(wù)信息的收集過程中原則上必須在公司戰(zhàn)略規(guī)劃制訂的地域范圍內(nèi)進(jìn)行收集，對于戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)定的范圍外的單位工程在20萬平米以上，單體工程10萬平米以上的項目，必須經(jīng)過總公司同意后方可承接。3.對4于各分公司在業(yè)務(wù)收集過程中收集

11、到別的分公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的信息，原則上可以繼續(xù)進(jìn)行跟蹤，但施工仍然由負(fù)責(zé)該區(qū)域的分公司進(jìn)行，但是相應(yīng)的責(zé)任狀中利潤指標(biāo)以及產(chǎn)值指標(biāo)分別按照產(chǎn)值的0.5、產(chǎn)值的25劃分給提供信息的分公司。3.5對于特大的項目，總公司經(jīng)營副總必須派出專人協(xié)助分公司進(jìn)行跟蹤，并隨時根據(jù)信息跟蹤情況做出決策。4、業(yè)務(wù)信息管理程序4.業(yè)1務(wù)信息的接洽4.1信.息1員得到信息后向建設(shè)單位遞交資料，必須填報宣傳資料使用申請表，須經(jīng)過經(jīng)營科長簽字確認(rèn)后方可外發(fā)，外發(fā)時必須編號，一份資料一份介紹信，每份資料必須蓋章，并蓋上再復(fù)印無效的印章，寫明使用的項目名稱，并做好臺帳登記，同時填報工程業(yè)務(wù)信息報告書。4.1信.息2員從發(fā)放公司

12、資料起，在24小時內(nèi)做好業(yè)務(wù)信息跟蹤記錄，以后每次跟蹤后做好記錄，直到該業(yè)務(wù)終止。4.1信.息3員收集到工程信息后及時建立信息臺帳，信息臺帳每周交經(jīng)營科長審核。4.業(yè)2務(wù)信息的篩選經(jīng)營1科長及時對每條信息進(jìn)行研究分析，識別真?zhèn)?，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，確定是否跟蹤，并在業(yè)務(wù)信息跟蹤記錄上簽字確認(rèn)后交分公司經(jīng)理審核。.公2司經(jīng)理在經(jīng)營科長遞交的業(yè)務(wù)信息跟蹤記錄表中的業(yè)務(wù)具體情況，就資金運作周轉(zhuǎn)、利潤空間等因素進(jìn)行分析，做出是否繼續(xù)跟蹤的判斷，并在業(yè)務(wù)信息跟蹤記錄上簽字確認(rèn)，并返還經(jīng)營科長。對確認(rèn)要求跟蹤的信息，經(jīng)營科長要指派專門人員進(jìn)行跟蹤，并在業(yè)務(wù)信息跟蹤記錄上注明具體跟蹤人員姓名。每周3經(jīng)營科長對業(yè)務(wù)

13、信息跟蹤記錄進(jìn)行檢查并簽字。經(jīng)營科長每月對所有信息進(jìn)行分析篩選，根據(jù)一個月的跟蹤情況，確定繼續(xù)跟蹤的信息。4.業(yè)3務(wù)信息的跟蹤.據(jù)1經(jīng)營科長及分公司經(jīng)理審核確定繼續(xù)跟蹤的信息，信息員應(yīng)積極主動地做好信息的連續(xù)跟蹤工作，對確定跟蹤的每個信息每周跟蹤不少于一次，并在信息跟蹤后向經(jīng)營科長及時匯報信息動態(tài)。經(jīng)營2科長對于可靠的信息組織信息員及分公司駐點律師對所跟蹤的企業(yè)展開背景調(diào)查。4.3.如由3中介人介紹，在信息通過分公司評審后及時簽訂居間合同。4.業(yè)4務(wù)信息的評審經(jīng)1營科長根據(jù)信息員對信息跟蹤結(jié)果及時做出判斷和分析，每個信息的后期跟蹤經(jīng)營科長必須親自參與跟蹤與洽談，當(dāng)信息跟蹤到基本具備合作可能性時

14、，及時組織分公司各科室做好該信息的利潤測算分析工作，并及時組織分公司經(jīng)理層及各科室負(fù)責(zé)人對該業(yè)務(wù)信息進(jìn)行內(nèi)部評審。分公2司內(nèi)部評審應(yīng)結(jié)合分公司當(dāng)前的人、財、物及指標(biāo)完成情況進(jìn)行系統(tǒng)性地分析，認(rèn)真對該項目的利潤空間進(jìn)行推敲，做到按利潤與規(guī)模與前景相結(jié)合的原則對業(yè)務(wù)的跟蹤結(jié)果做出裁決。分公3司內(nèi)部評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)營科長應(yīng)及時根據(jù)公司要求填寫業(yè)務(wù)承接評審表，并根據(jù)公司規(guī)定的評審流程上報總公司相關(guān)部門與經(jīng)理層評審，同時將該信息的利潤測算分析情況上報總公司。公4司應(yīng)根據(jù)當(dāng)前市場的基本情況結(jié)合分公司當(dāng)前的指標(biāo)完成情況、現(xiàn)有的人、財、物等儲備情況進(jìn)行對利潤指標(biāo)的控制，對該業(yè)務(wù)的跟蹤結(jié)果做出最終的要求和裁決。4

15、.信5息的維護(hù)4.5對.分1公司和總公司評審?fù)ㄟ^的信息，分公司經(jīng)營科長和分公司經(jīng)理應(yīng)重點跟蹤，根據(jù)每次跟蹤的進(jìn)展情況每周召開專項工作碰頭會，并根據(jù)會議討論的決議及時做出策略性的調(diào)整，并及時向總公司經(jīng)營副總匯報業(yè)務(wù)跟蹤進(jìn)展情況，關(guān)鍵時刻可申請總公司經(jīng)理層參與與甲方的洽談，直至信息最后跟蹤成功為止。5、信息評審原則5.1對工程信息進(jìn)行評審時，主要對以下幾個方面：風(fēng)險評估；對合作企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、股本構(gòu)成、注冊資本；合作方是否存在不軌行為；合作方的社會信譽度；我公司是否有能力承接該項業(yè)務(wù)；效益分析；需要人員、資金、裝備的投入量及時間計劃；地理及周邊環(huán)境分析；項目銷售前景。5.整2個評審過程必須在60個

16、小時內(nèi)完成，每一環(huán)節(jié)不超過12小時，特殊情況可以召開電話或視頻會議進(jìn)行。5.各3負(fù)責(zé)評審人員必須對分公司上報的承諾書提出明確的修改意見，禁止出現(xiàn)模棱兩可的語言。5.整4個評審流程統(tǒng)一經(jīng)過辦公平臺進(jìn)行。三、工程投標(biāo)操作手冊（文件編號：J）1、投標(biāo)工作的重要性隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷完善，企業(yè)將全面面向市場進(jìn)行公開競爭，建筑工程招標(biāo)是目前建筑開發(fā)商對承包商進(jìn)行審查、評比和選定的主要手段，也是承包商獲取工程項目的主要途徑。報價是工程投標(biāo)的核心，報價過高會失去承包機(jī)會，而報價太低，中標(biāo)后會給企業(yè)帶來一定程度的風(fēng)險，如何做出合適的投標(biāo)報價，是投標(biāo)人能否中標(biāo)的關(guān)鍵所在。目前國內(nèi)投標(biāo)報價有效期通常在天左右，在如此短

17、的時間內(nèi)，要準(zhǔn)確完成整個項目的技術(shù)、商務(wù)報價，是一項艱巨、繁瑣的工作，為此，編制一套規(guī)范有效的投標(biāo)工作指南，給投標(biāo)報價人員一個程序化的標(biāo)準(zhǔn)，對降低投標(biāo)誤差，提高工作效率，有著十分重要的意義。2、投標(biāo)工作的準(zhǔn)備與組織2.1工程投標(biāo)前，分公司經(jīng)營科長要與建設(shè)單位進(jìn)行良好的溝通和交流，經(jīng)營科長要認(rèn)真、細(xì)致、禮貌地介紹公司的綜合實力、施工能力、財力和企業(yè)優(yōu)點，必要時請總公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理或董事長出面。還可主動邀請對方參觀公司已建、在建工程及辦公基地，展示公司實力和市場信譽，促進(jìn)雙方進(jìn)一步深入了解。2.2對投標(biāo)項目，根據(jù)經(jīng)營副總指示及反饋的意見，認(rèn)真審查建設(shè)單位的招標(biāo)文件、投標(biāo)書、往來函件等文書，由經(jīng)

18、營科長召集分公司經(jīng)理、副經(jīng)理、總工、技術(shù)質(zhì)檢科長、財務(wù)科長認(rèn)真組織洽談準(zhǔn)備會，根據(jù)經(jīng)營上的策略和意圖制訂談判原則和方案，并估計發(fā)包人可能提出的各種問題，研究答辯內(nèi)容，準(zhǔn)備充分的資料，以取得答辯高分。答辯要充分準(zhǔn)備，不打無把握之仗。分公司要針對工程具體情況，召開模擬答辯會議，重要的須請經(jīng)營副總參加。2.經(jīng)3營科拿到招標(biāo)文件后24小時內(nèi)，召集經(jīng)營副科長、總工、技術(shù)質(zhì)檢科長、安裝公司標(biāo)書制作負(fù)責(zé)人、裝潢公司標(biāo)書制作負(fù)責(zé)人會議，就招標(biāo)文件需要注意的問題、投標(biāo)中需要注意的問題進(jìn)行交底，并明確標(biāo)書完成時間和責(zé)任人。2.同4時分公司經(jīng)營科長負(fù)責(zé)填寫招標(biāo)文件評審表，并提請分公司經(jīng)理簽署意見并上報總公司。3、標(biāo)

19、書編制3.標(biāo)1書編制的基本環(huán)節(jié)和步驟具體見工程招投標(biāo)管理流程。3.標(biāo)2書編制的基本內(nèi)容標(biāo)書的編制一定要以招標(biāo)文件和當(dāng)?shù)匾?guī)定的內(nèi)容要求為準(zhǔn)，力求內(nèi)容齊全，文字清楚，說明問題。其主要內(nèi)容有：3.2標(biāo).書1編制說明；3.2公.司2的簡介、業(yè)績表現(xiàn)；3.2工.程3量、單位和總報價；3.2降.低4成本、優(yōu)惠讓利的措施及理由闡述；3.2承.諾5書；3.2公.司6組織機(jī)構(gòu)表及主要工程管理人員的人選及簡歷；3.2.工7程質(zhì)量等級及保證質(zhì)量與安全的技術(shù)措施；3.2.工8期保證措施；3.2.施9工組織設(shè)計；3.2.施1工0機(jī)械設(shè)備表；3.2.主1要1材料一覽表；3.2.其1他2必要的附件及資料。4、投標(biāo)部門及人員

20、工作安排4.1商務(wù)報價應(yīng)視報價方式和工程性質(zhì)、大小，由預(yù)算科長組織經(jīng)驗豐富的預(yù)算人員及鋼筋翻樣，并根據(jù)他們的特長，因人而異，合理分工。并對報價方式、計算規(guī)則、報價范圍、上報時間及投標(biāo)須知、注意事項等進(jìn)行詳細(xì)交底并簽訂確認(rèn)書。安排好食宿，集中報價。為了不耽誤投標(biāo)進(jìn)度，預(yù)算科長提前將工程所詢價的主要材料的規(guī)格、品牌和基本數(shù)量報材料科。4.投2標(biāo)報價直接關(guān)系到中標(biāo)成功與否，做標(biāo)人必須認(rèn)真細(xì)致、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、實事求是。具體有如下要求：4.2熟.悉1當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行定額、文件規(guī)定及計算規(guī)則，正確計算工程量；4.2根.據(jù)2市場和施工組織設(shè)計，正確編制子目單價；4.2對.于3工程量、單價以及各種費用的計算，一定要認(rèn)真

21、細(xì)致地復(fù)核，減少不必要的虧損；4.2合.理4確定各類費用；4.2分.公5司經(jīng)營人員在投標(biāo)報價時，對建設(shè)單位作出的承諾，必須事先取得經(jīng)營副總的同意。3定報價之前，公司總經(jīng)理、經(jīng)營副總經(jīng)理、經(jīng)營部經(jīng)理、分公司經(jīng)理、經(jīng)營科長、預(yù)算科長必須認(rèn)真細(xì)致地評審報價方案，做到知己知彼。同時，綜合分析競爭對手、市場材料價格、企業(yè)承受能力、企業(yè)當(dāng)前生產(chǎn)任務(wù)等，最后標(biāo)價確定應(yīng)嚴(yán)格保密，只由分公司經(jīng)理和經(jīng)營科長確定。技術(shù)報價由技術(shù)科長進(jìn)行統(tǒng)一安排、布置并進(jìn)行交底，在規(guī)定時間內(nèi)向預(yù)算科提供進(jìn)度計劃及措施方案。材料科長根據(jù)預(yù)算科所提供的詢價表，安排采購人員進(jìn)行市場價格咨詢（材料風(fēng)險和采保費用無須考慮），詢價過程是工程投標(biāo)

22、報價的重要關(guān)節(jié)，相關(guān)人員務(wù)必實事求是。兄弟單位委托投標(biāo)的，由經(jīng)營科長申請分公司經(jīng)理同意后方可投標(biāo)，同時必須記錄好臺賬。5、施工現(xiàn)場考察由經(jīng)營科長與招標(biāo)人聯(lián)系，分公司生產(chǎn)經(jīng)理組織技術(shù)、預(yù)算科長和預(yù)選項目經(jīng)理對施工現(xiàn)場的場地條件、地質(zhì)地貌、交通、道路、周邊環(huán)境進(jìn)行實地考察，根據(jù)考察情況，提出特殊的技術(shù)措施及需增加的相關(guān)費用，如擾民費、住宿條件、加工場地、高壓電線防護(hù)架等。6、投標(biāo)過程的公關(guān)整個投標(biāo)過程，也就是一個公關(guān)的過程，經(jīng)營科長此時不乏利用各種資源、通過各種途徑公關(guān)投標(biāo)部或開發(fā)商的核心人物，獲取標(biāo)底價，了解競爭對手的情況，為我方的確定報價定位打下可靠的基礎(chǔ)。7、招標(biāo)文件的答疑預(yù)算科長根據(jù)投標(biāo)交

23、底的要求，在規(guī)定時間內(nèi)將投標(biāo)中的問題，如圖紙中設(shè)計不明確、范圍不清楚、標(biāo)書矛盾及技術(shù)上的疑問進(jìn)行整理匯總，由經(jīng)營科長與招標(biāo)人聯(lián)系，相關(guān)人員參與答疑，在整個投標(biāo)過程中的所有更改通知、解釋、答疑文件，經(jīng)營科長必須收集原件（必須經(jīng)招標(biāo)人蓋章），并及時下發(fā)給預(yù)算科長，由經(jīng)營科長對預(yù)算科長及所有參與投標(biāo)的人員進(jìn)行交底。8、匯總、復(fù)核、對比和調(diào)整投標(biāo)人員將各自計算的分層、分類的工程量及定額子目套用進(jìn)行匯總（包括鋼筋計算量），小組負(fù)責(zé)人進(jìn)行縱、橫對比，對偏高、偏低、漏項、重復(fù)計算，計算單位的子目重點核查，直到找出原因。經(jīng)營、預(yù)算科長組織經(jīng)驗豐富的人員，根據(jù)同類工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核，同時對于工程量大、影響報

24、價組成的定額子目、主要材料價格進(jìn)行復(fù)核，并結(jié)合材料價格走勢，確定上漲系數(shù)，確保量價的準(zhǔn)確無誤。9、成本測定及經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審組價完成后，根據(jù)定額分析的工、料、機(jī)，由預(yù)算科長按投標(biāo)成本測算表分別對預(yù)算費用指標(biāo)、實際成本指標(biāo)進(jìn)行測定，分公司經(jīng)理層、預(yù)算、技術(shù)科長綜合本分公司人、材、物的資源配置和在建項目的實際情況，并根據(jù)公關(guān)所掌握的信息，確定報價利潤率、工期天數(shù)和風(fēng)險系數(shù)，預(yù)算科長督促調(diào)整后，由經(jīng)營科長按公司內(nèi)部規(guī)定的經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審程序發(fā)總公司評審，對于重大項目的投標(biāo)，由經(jīng)營科長通知相關(guān)人員，進(jìn)行視頻評審。10、調(diào)整、復(fù)核；收集、整理經(jīng)營科長根據(jù)總公司的評審意見，參與并督促技術(shù)及預(yù)算科長進(jìn)行調(diào)整、整改，直至

25、與公司評審要求相一致，再次復(fù)核無誤后，按招標(biāo)文件的要求格式填寫或打印商務(wù)及技術(shù)標(biāo)書，預(yù)算科長及技術(shù)負(fù)責(zé)收集整理報價的資料，包括招標(biāo)文件、答疑、來往函件、投標(biāo)圖、投標(biāo)報價書、技術(shù)標(biāo)以及投標(biāo)人員簽字的工程量計算表、鋼筋翻樣表、材料詢價單等，并由預(yù)算、技術(shù)科長妥善保存，建立全部資料的電子文檔資料。11、封標(biāo)、送標(biāo)投標(biāo)資料裝訂過程中，為防止錯位、缺頁多頁，順序顛倒，經(jīng)營、預(yù)算及技術(shù)科長負(fù)責(zé)各自標(biāo)書的裝訂核對。封標(biāo)時，嚴(yán)格按招標(biāo)人的要求，進(jìn)行封面設(shè)計、加蓋印章、貼封。送標(biāo)時，根據(jù)招標(biāo)文件要求帶上介紹證明和身份證件，提前達(dá)到指定地點。12、詢標(biāo)及失標(biāo)原因的分析工程開標(biāo)后，如招標(biāo)文件約定的是合理低價中標(biāo)的話

26、。招標(biāo)人往往要對投標(biāo)人進(jìn)行報價的詢價，經(jīng)營科必須高度重視，要安排有豐富投標(biāo)經(jīng)驗并熟悉整個報價過程的人員參與，對招標(biāo)人提出問題要有敏銳的職業(yè)思維反映，此過程是投標(biāo)人贏得中標(biāo)的最后機(jī)會，也是投標(biāo)人在報價中失誤的挽救機(jī)會，更是企業(yè)形象的體現(xiàn)。如失去中標(biāo)機(jī)會，不代表本次報價的結(jié)束，經(jīng)營科長要組織預(yù)算、技術(shù)人員找出問題、分析原因，按程序錄入系統(tǒng)，并對投標(biāo)中的失誤人員給予按制度規(guī)定的處罰，以便在以后的投標(biāo)中引以為戒。四、合同洽談與簽訂操作手冊（文件編號1、合同的擬草1.1經(jīng)營科長根據(jù)與建設(shè)單位接觸的情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，依據(jù)我公司對建設(shè)單位的承諾、招標(biāo)和投標(biāo)文件的內(nèi)容，就工程的取費標(biāo)準(zhǔn)（包括人工費的調(diào)整）、付

27、款方式、材料的供應(yīng)和調(diào)整方式、工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等主要條款整理與建設(shè)單位進(jìn)行洽談的基本條件。1.根2據(jù)初步擬定的基本條件，由經(jīng)營科長起草建設(shè)工程施工合同（盡最大可能爭取合同由我方起草，掌握主動），合同擬定的基本原則如下：（1）不能使企業(yè)蒙受重大損害；如總價包死合同、任何政策性調(diào)整文件不執(zhí)行等。（2）無重大法律風(fēng)險；如工期違約的違約責(zé)任、質(zhì)量方面的違約責(zé)任（工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定，重點規(guī)避確?！棒敯嗒劇薄ⅰ伴L城杯”、“泰山杯”、或“楊子杯”等確定性語言，約定為確保國家標(biāo)準(zhǔn)的“合格”工程，爭創(chuàng)“義義杯或獎”）。（3）規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。（4）雙方的違約責(zé)任要對等或趨于對等；也即建設(shè)單位不按合同約定

28、支付工程進(jìn)度款、工程結(jié)算價款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任要與施工單位原因拖延工期應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任對等，并且違約責(zé)任應(yīng)加設(shè)上限，上限的標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的或承包人結(jié)算價款的2，%最高不能超過5%，更不能重復(fù)承擔(dān)違約責(zé)任。（5）合同的雙方其責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，一要對等、二要表述清晰、三要語言通順、不留活口、四要遵循建設(shè)部示范文本的強(qiáng)制性規(guī)定。（6）合同條款要明確如下主要內(nèi)容：合同主體（當(dāng)事人的名稱）、承包范圍、標(biāo)的（如是按實結(jié)算工程，則必須在合同中明確暫定合同造價）、質(zhì)量要求（按上述2.款2要求）、工期、付款方式、結(jié)算依據(jù)（執(zhí)行的定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、人工費調(diào)整、下浮的基數(shù)等）、材料的供應(yīng)和調(diào)整方式、違約責(zé)任、保修金的支付方式、

29、解決爭議的辦法等。（7）合同采用書面形式，合同文本必須采用國家或省已發(fā)布的示范文本，特殊情況經(jīng)總公司經(jīng)理層評審后報董事長確定。合同內(nèi)容必須語言規(guī)范、字跡（符號）清晰、條款完整、內(nèi)容具體、前呼后應(yīng)、用語準(zhǔn)確無歧義。（8）建設(shè)部建設(shè)工程施工合同的相關(guān)規(guī)定，其重要一條，專用條款是對通用條款的修改和補(bǔ)充，即專用條款中列出的條款可以對通用條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，專用條款中未列出的條款必須執(zhí)行通用條款，是強(qiáng)制性的條款。2、合同洽談前的準(zhǔn)備工作根據(jù)擬草的合同，由經(jīng)營科長提請分公司經(jīng)理召集生產(chǎn)經(jīng)理（包括安裝）、經(jīng)營科副科長（律師）、技術(shù)質(zhì)檢科長、預(yù)算科長（包括安裝）、財務(wù)科長、材料科長共同對合同文本逐條評審，從各

30、自的專業(yè)角度拿出各自的意見和觀點，并在系統(tǒng)中簽署，評審必須認(rèn)真細(xì)致。除經(jīng)過總公司經(jīng)理層評審?fù)饣蚨麻L批準(zhǔn)的情況外，嚴(yán)格禁止未簽訂任何意向書、協(xié)議書或未簽訂合同先進(jìn)場施工。2.擬3與建設(shè)單位談判的主要條款內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報相關(guān)情況，確保信息對稱，統(tǒng)一口徑，達(dá)成上下一致的意見，以便在合同談判時掌握主動，把握先機(jī)。擬參與談判人員首先熟悉合同各條款內(nèi)容，分析與建設(shè)單位談判時可能出現(xiàn)分歧意見，采取具體的應(yīng)對措施和策略，任何情況下不得在未向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通匯報的情況下輕率表態(tài)而使自己陷于被動。3、合同洽談的基本要求3.1第一輪、第二輪建設(shè)工程施工合同的談判，由經(jīng)營科長、分公司經(jīng)理根據(jù)擬草的合同與建設(shè)單位

31、進(jìn)行洽談，談判時要采取磨合、深談、據(jù)理力爭，決不能盲目表態(tài)輕易讓步。談判過程中，所有談判人員要統(tǒng)一意見、口徑一致，重大問題不失原則，細(xì)小問題適度彈性，不能不加思考脫口而出，說出來就錯。3過一至二輪的談判后，由分公司經(jīng)營科長根據(jù)談判結(jié)果整理合同文件，同時列出爭議條款內(nèi)容，提交總公司評審，由經(jīng)營科長根據(jù)評審意見重新整理合同文件后再與建設(shè)單位進(jìn)行第三輪談判，合同談判由分公司經(jīng)營科長、分公司經(jīng)理和總公司市場經(jīng)營管理部經(jīng)理或經(jīng)營副總共同參與談判，重大合同由總經(jīng)理親自出場談判。4第三輪談判過程中出現(xiàn)的分歧意見及時向經(jīng)營副總、總經(jīng)理直至董事長匯報。在實質(zhì)性談判的關(guān)鍵階段，若出現(xiàn)重大問題、特殊情況時可越級向董

32、事長電話匯報請示。合同談判人員必須熟悉并熟練應(yīng)用相關(guān)國家法律、地方法規(guī)及地方性收費、取費標(biāo)準(zhǔn)和與執(zhí)行的定額配套的相關(guān)文件等知識，針對對方提出的苛刻要求及競爭對手情況，做到知己更要知彼，有理更要有節(jié)，有的放矢。掌握國家的物價政策，在市場物價上漲、下浮、穩(wěn)定的各個階段要分別采取不同的談判思路和方法，用不同的合同條款進(jìn)行制約。7建設(shè)單位有無理要求或者苛刻條款時要及時組織分析和研究，并把握如下原則：（1）不能使企業(yè)蒙受重大損害。（2）無重大法律風(fēng)險。（3）不損害企業(yè)重大利益。（4）采取磨合、深談、據(jù)理力爭或以“款”換“條”的方式爭取主動，決不能輕易讓步。.合8同談判中出現(xiàn)重大分歧條款，事前擬定的所有措

33、施和策略使用后仍不能達(dá)成一致的，參與合同談判人員仍無權(quán)讓步，必須請示總經(jīng)理和董事長同意后方可適當(dāng)讓步。.任9何一個工程最后一次談判或者最重要的一次談判，分公司經(jīng)營科長必須及時（提前48個小時）通知經(jīng)營副總、市場經(jīng)營管理部經(jīng)理參加談判。對于超過萬的工程或者可能存在重大風(fēng)險的工程合同談判，市場經(jīng)營管理部經(jīng)理、經(jīng)營副總必須參與合同的談判。3.1參1與合同談判的所有人員必須在合同洽商記錄表中簽字。3.1在2合同談判過程中，一般性的問題處理由經(jīng)營副總確定，重大分歧以及可能引起公司巨大經(jīng)營風(fēng)險的處理由總經(jīng)理、董事長確定。3.1在3遇到建設(shè)單位提出的條款較苛刻（如工期要求特緊但違約責(zé)任又偏大、取費費率較低、

34、巨額墊資、高額保證金等）、時間又緊、各評審人員意見又不統(tǒng)一等情況，由分公司經(jīng)理提請采用電話會議或者視頻會議集中評審。3.1在4合同談判過程中對受市場價格波動較大的材料（特別是鋼材、商品砼、裝飾主材、安裝主材等）嚴(yán)禁一次性包死。在合同談判過程中就人工費的調(diào)整，必須明確執(zhí)行國家、省（市）X年義月義日XX號文件，盡量執(zhí)行?。ㄊ校┱{(diào)整文件。并具體明確人工費調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，如市場與現(xiàn)行定額規(guī)定有抵觸的必須在合同中明確約定（如地材的調(diào)整等，市場價高于定額價，但定額規(guī)定是不允許調(diào)整的所有內(nèi)容均要在合同中明確約定）。3.1如7雙方約定實際采用各地方已廢止的定額，必須根據(jù)以往工程合同履行過程中的實際情況，對容易產(chǎn)生

35、爭議的內(nèi)容在合同補(bǔ)充條款中明確和完善（如人工費的調(diào)整、材料價格的確認(rèn)、材料的采購保管費用、機(jī)械費的調(diào)整、檢驗和試驗費的承擔(dān)、建筑垃圾的清理和外運、超高費的計算、配合費的計算依據(jù)和比例以及包括的內(nèi)容、周轉(zhuǎn)材料費的調(diào)整、補(bǔ)充文件規(guī)定和補(bǔ)充定額的執(zhí)行等均要在合同中明確約定）。3.1在8合同談判過程中加強(qiáng)對建設(shè)單位指定分包管理的約定。3.1若9建設(shè)單位指定分包的分部項工程，納入我方總包管理的，一是收取總包管理和總包配合費，二是指定分包的付款和分包隊伍的選擇要有權(quán)利。3.2若0建設(shè)單位指定分包的分部項工程，不屬我方總包管理的，一是要收取總包配合費，二是我方不承擔(dān)指定分包的分部項工程任何違約責(zé)任。3.2工

36、1程分包約定，不能約定為不允許分包，應(yīng)約定為除合法的勞務(wù)分包和專業(yè)分包外，未經(jīng)建設(shè)單位同意將承接工程肢解分包或轉(zhuǎn)包。3.2合2同談判過程中盡量縮短對工程進(jìn)度款、結(jié)算尾款的回收周期，保修金盡量采用保函的方式。4、合同洽談程序具體見合同洽談與評審流程。5、合同主要評審內(nèi)容5.對1方當(dāng)事人的主體資格：5.1企.業(yè)1法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照的副本原件；5.1對.方2當(dāng)事人的資格審查，應(yīng)調(diào)查清楚其地位和性質(zhì)、公司或組織是否合法存在，對方當(dāng)事人的資質(zhì)證書等級與所簽合同是否一致。5.對2方代理人的代理身份和代理資格：5.2代.理1人職務(wù)資格證明及個人身份證；5.2代.理2人的授權(quán)委托書；5.2代.3理行為是否

37、超越了代理權(quán)限或代理期限。5.對3方當(dāng)事人的履約能力及工程項目的真實狀況。簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查對方當(dāng)事人提供的有關(guān)證明資料，必要時應(yīng)到簽發(fā)部門進(jìn)行驗證或進(jìn)行實地考察，以防對方當(dāng)事人偽造或變造證明材料。對方當(dāng)事人提供的各種證明資料中所使用的當(dāng)事人名稱、印章等內(nèi)容必須完全一致。5.合4同條款：5.4工.期1；5.4質(zhì).量2；5.4材.料3供應(yīng)方式，認(rèn)價方式。5.4結(jié).算4依據(jù)及取費標(biāo)準(zhǔn)。5.4付.款5條件、墊資情況。5.4結(jié).算6方式和時間規(guī)定。5.4保.修7金；5.4雙.方8違約責(zé)任；5.4甲.方9指定分包項目管理權(quán)限和責(zé)任劃分；5.法5律風(fēng)險：合同條款是否合法、有效，以后是否會產(chǎn)生歧義，合

38、同中雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)及違約責(zé)任是否明確；5合5合合同2條件是否平等，有無潛在風(fēng)險；5合5合合同3價款、取費標(biāo)準(zhǔn)、承包內(nèi)容、結(jié)算方式、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等是否合理，利潤空間是否符合公司經(jīng)營戰(zhàn)略。6、合同簽訂要求6合合同同簽訂前要再次復(fù)核業(yè)主有關(guān)的前期手續(xù)、合同文件及全部附件。6合公2司對外簽訂合同，應(yīng)由法定代表人或其授權(quán)的代理人進(jìn)行。未經(jīng)法人委托書書面授權(quán)，任何人不得以公司名義對外簽訂合同。代理人應(yīng)簽在委托代理人欄。法定代表人或其代理人員應(yīng)當(dāng)親自在合同文本上簽名蓋章。簽訂合同應(yīng)當(dāng)蓋單位的合同專用章、騎縫章及法定代表人章（簽字）。6合3禁止在沒有訂立合同的情況下開始施工。特殊情況下，經(jīng)董事長

39、同意后方可進(jìn)行開工，但必須在開工后兩個月內(nèi)完成合同的簽訂。6合原4則上簽訂的各類合同，應(yīng)當(dāng)約定發(fā)生糾紛后訴訟法院解決，禁止采用仲裁方式。6合5簽約前必須對對方主體資格、代理身份、代理資格、履約能力及合同可行性進(jìn)行審查，并收集整理相關(guān)資料，以備公司合同評審機(jī)構(gòu)進(jìn)行評審。6合6訂立合同的主體，必須是法人或者取得營業(yè)執(zhí)照的非法人經(jīng)濟(jì)組織。公司內(nèi)各單位的業(yè)務(wù)部門不得以本部門的名義或擅自以其他單位、部門的名義對外簽訂合同。6.7合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，合同文本國家或省已發(fā)布示范文本的，應(yīng)當(dāng)采用合同示范文本。如果沒有合同示范文本，由法律服務(wù)部參照類似的示范文本制訂格式統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文本。采用合同示范文本時，可以

40、根據(jù)所訂合同的具體情況依法作出補(bǔ)充約定。6.8合同及其有關(guān)的書面材料，應(yīng)當(dāng)語言規(guī)范，字跡（符號）清晰，條款完整，內(nèi)容具體，用語準(zhǔn)確、無歧義。6.訂9立合同，必須完備合同條款。合同條款一般包括當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所，標(biāo)的，數(shù)量和質(zhì)量，價款和報酬，履行的期限、地點和方式，違約責(zé)任及解決爭議的辦法等。訂立依法應(yīng)當(dāng)辦理鑒證、公證等特別程序的合同時，應(yīng)當(dāng)依法辦理特別手續(xù)。合同簽訂后分公司經(jīng)營科負(fù)責(zé)將合同掃描后按規(guī)定程序錄入系統(tǒng)。閱讀對象為：總公司經(jīng)理層、財務(wù)部、市場經(jīng)營管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理，集團(tuán)公司經(jīng)理層、財務(wù)管理中心經(jīng)理、資金管理中心經(jīng)理。6.1未2按總公司合同評審意見或爭議條款未經(jīng)進(jìn)一步評

41、審，而分公司擅自簽訂合同的，印章保管人拒絕蓋章，對發(fā)現(xiàn)不按評審意見蓋章的對相關(guān)責(zé)任人要進(jìn)行重罰。五、合同交底及履約管理操作手冊（文件編號：1合同交底的重要性1.1合同交底是項目部技術(shù)和管理人員了解合同、統(tǒng)一理解合同的需要。合同是當(dāng)事人正確履行義務(wù)、保護(hù)自身合法利益的依據(jù)。因此，項目部全體成員必須首先熟悉合同的全部內(nèi)容，并對合同條款有一個統(tǒng)一的理解和認(rèn)識，以避免不了解或?qū)贤斫獠灰恢聨砉ぷ魃系氖д`。由于項目部成員知識結(jié)構(gòu)和水平的差異，加之合同條款繁多，條款之間的聯(lián)系復(fù)雜，合同語言難以理解，因此難于保證每個成員都能吃透整個合同內(nèi)容和合同關(guān)系，這樣勢必影響其在遇到實際問題時處理辦法的有效性和正確

42、性，影響合同的全面順利實施。因此，在合同簽訂后，合同管理人員對項目部全體成員進(jìn)行合同交底是必要的，特別是合同工作范圍、合同條款的交叉點和理解的難點。1.2合同交底是規(guī)范項目部全體成員工作的需要。界定合同雙方當(dāng)事人（業(yè)主與監(jiān)理、業(yè)主與承包商）的權(quán)利義務(wù)界限，規(guī)范各項工程活動，提醒項目部全體成員注意執(zhí)行各項工程活動的依據(jù)和法律后果，以使在工程實施中進(jìn)行有效的控制和處理，是合同交底的基本內(nèi)容之一，也是規(guī)范項目部工作所必須的。由于不同的公司對其所屬項目部成員的職責(zé)分工要求不盡一致，工作習(xí)慣和組織管理方法也不盡相同，但面對特定的項目，其工作都必須符合合同的基本要求和合同的特殊要求，必須用合同規(guī)范自己的工

43、作。要達(dá)到這一點，合同交底也是必不可少的工作。通過交底，可以讓內(nèi)部成員進(jìn)一步了解自己權(quán)利的界限和義務(wù)的范圍、工作的程序和法律后果，擺正自己在合同中的地位，有效防止由于權(quán)利義務(wù)的界限不清引起的內(nèi)部職責(zé)爭議和外部合同責(zé)任爭議的發(fā)生，提高合同管理效率。1.合3同交底有利于發(fā)現(xiàn)合同問題，并利于合同風(fēng)險的事前控制。合同交底就是合同管理人員向項目部全體成員介紹合同意圖、合同關(guān)系、合同基本內(nèi)容、業(yè)務(wù)工作合同約定和要求等內(nèi)容。它包括合同分析、合同交底、交底的對象提出問題、再分析、再交底的過程。因此，它有利于項目部成員領(lǐng)會意圖，集思廣益，思考并發(fā)現(xiàn)合同中的問題，如合同中可能隱藏著的各類風(fēng)險、合同中的矛盾條款、用

44、詞含糊及界限不清條款等。合同交底可以避免因在工作過程中才發(fā)現(xiàn)問題帶來的措手不及和失控，同時也有利于調(diào)動全體項目成員完善合同風(fēng)險防范措施，提高他們合同風(fēng)險防范意識。1.4合同交底有利于提高項目部全體成員的合同意識，使合同管理的程序、制度及保證體系落到實處。合同管理工作包括建立合同管理組織、保證體系、管理工作程序、工作制度等內(nèi)容，其中比較重要的是建立諸如合同文檔管理、合同跟蹤管理、合同變更管理、合同爭議處理等工作制度，其執(zhí)行過程是一個隨實施情況變化的動態(tài)過程，也是全體項目成員有序參與實施的過程。每個人的工作都與合同能否按計劃執(zhí)行完成密切相關(guān)，因此項目部管理人員都必須有較強(qiáng)的合同意識，在工作中自覺地

45、執(zhí)行合同管理的程序和制度，并采取積極的措施防止和減少工作失誤和偏差。為達(dá)到這一目標(biāo)，在合同實施前進(jìn)行詳細(xì)的合同交底是必要的。2、合同交底的步驟2.1合同交底是公司合同簽訂人員和精通合同管理的專家向項目部成員陳述合同意圖、合同要點、合同執(zhí)行計劃的過程，通常可以分層次按一定程序進(jìn)行。層次一般可分為三級，即公司向項目部負(fù)責(zé)人交底，項目部負(fù)責(zé)人向項目職能部門負(fù)責(zé)人交底，職能部門負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員交底。這三個層次的交底內(nèi)容和重點可根據(jù)被交底人的職責(zé)有所不同。2.公2司合同管理人員向項目負(fù)責(zé)人及項目合同管理人員進(jìn)行合同交底，全面陳述合同背景、合同工作范圍、合同目標(biāo)、合同執(zhí)行要點及特殊情況處理，并解答項

46、目負(fù)責(zé)人及項目合同管理人員提出的問題，最后形成書面合同交底記錄。項目負(fù)責(zé)人或由其委派的合同管理人員向項目部職能部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行合同交底，陳述合同基本情況、合同執(zhí)行計劃、各職能部門的執(zhí)行要點、合同風(fēng)險防范措施等，并解答各職能部門提出的問題，最后形成書面交底記錄。各職能部門負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員進(jìn)行合同交底，陳述合同基本情況、本部門的合同責(zé)任及執(zhí)行要點、合同風(fēng)險防范措施等，并解答所屬人員提出的問題，最后形成書面交底記錄。5部門將交底情況反饋給項目合同管理人員，由其對合同執(zhí)行計劃、合同管理程序、合同管理措施及風(fēng)險防范措施進(jìn)行進(jìn)一步修改完善，最后形成合同管理文件，下發(fā)各執(zhí)行人員，指導(dǎo)其活動。6同交底是合

47、同管理的一個重要環(huán)節(jié)，需要各級管理和技術(shù)人員在合同交底前，認(rèn)真閱讀合同，進(jìn)行合同分析，發(fā)現(xiàn)合同問題，提出合理建議避免走形式，使合同管理有一個良好的開端。3、合同交底的內(nèi)容合同交底是以合同分析為基礎(chǔ)、以合同內(nèi)容為核心的交底工作，因此涉及到合同的全部內(nèi)容，特別是關(guān)系到合同能否順利實施的核心條款。合同交底的目的是將合同目標(biāo)和責(zé)任具體落實到各級人員的工程活動中，并指導(dǎo)管理及技術(shù)人員以合同作為行為準(zhǔn)則。施工合同簽訂并組織進(jìn)場施工后天內(nèi)，經(jīng)營科長必須組織經(jīng)營副科長、技術(shù)質(zhì)檢科長、材料科長、財務(wù)科長、項目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)、預(yù)算員、質(zhì)量員及項目主要管理人員進(jìn)行合同交底。合同交底一般包括以下主要內(nèi)容：A

48、工）程概況及合同工作范圍；合同關(guān)系及合同涉及各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任；合同工期控制總目標(biāo)及階段控制目標(biāo)，目標(biāo)控制的網(wǎng)絡(luò)表示及關(guān)鍵線路說明；合同質(zhì)量控制目標(biāo)及合同規(guī)定執(zhí)行的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和驗收程序；合同對本工程的材料、設(shè)備采購、驗收的規(guī)定；投資及成本控制目標(biāo)，特別是合同價款的支付及調(diào)整的條件、方式和程序；合同雙方爭議問題的處理方式、程序和要求；合同雙方的違約責(zé)任；索賠的機(jī)會和處理策略；項目管理者聯(lián)盟，項目管理問題；合同風(fēng)險的內(nèi)容及防范措施；合同文檔管理要求；其他有關(guān)內(nèi)容。分公司經(jīng)營科長在交底完后必須填寫合同交底記錄并由被交底人員簽字。以使所有人員熟知合同的各項約定，指導(dǎo)、規(guī)范自己的管理行為，確保合

49、同履約。4、合同履行檢查.分1公司經(jīng)營科每月對各項目合同履行情況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果在檢查當(dāng)天錄入信息化管理之經(jīng)營管理模塊。市場經(jīng)營管理部定期對合同簽訂內(nèi)容是否與合同評審內(nèi)容相一致進(jìn)行檢查。對于檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，經(jīng)營科長及時召集分公司經(jīng)理、副經(jīng)理及相關(guān)職能部門人員進(jìn)行評審，采取措施，并將解決方案在評審?fù)旰箐浫胄畔⒒芾碇?jīng)營管理模塊。如果分公司無法解決應(yīng)及時報市場經(jīng)營部解決。對合同履行過程中業(yè)主（工程發(fā)包方）的違約情況或違反合同的干擾事件，分公司經(jīng)營科長應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助項目部查明原因，通過取證并按照合同規(guī)定及時、合理、準(zhǔn)確地向?qū)Ψ教岢鏊髻r。我方當(dāng)事人收到對方當(dāng)事人通過郵遞方式傳送的與合同有關(guān)的法

50、律文書時，應(yīng)當(dāng)連同信封一并收存。通過郵遞方式傳送與合同有關(guān)的法律文書時，必須使用掛號信函，并保存郵局收據(jù)、回執(zhí)備案。5方收到對方的索賠（含違約、罰款）通知后應(yīng)當(dāng)及時與法律部取得聯(lián)系，認(rèn)真研究并及時處理、答疑、舉證或提出反訴，力求與對方協(xié)商解決。有關(guān)人員收到對方的索賠報告后不得扣押或故意隱瞞，不得自作主張不經(jīng)集體討論進(jìn)行私下處理。4.6若在合同履行過程中出現(xiàn)對合同條款理解上的爭議，繼續(xù)履行將造成公司損失的，分公司及項目部應(yīng)當(dāng)及時分析并查明原因，提出解決辦法上報市場經(jīng)營部和法律服務(wù)部，并及時與對方進(jìn)行洽談，力爭達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。4.7若在檢查過程中發(fā)現(xiàn)我方合同履行過程中出現(xiàn)問題，市場經(jīng)營管理部可建議工

51、程副總、常務(wù)副總、總經(jīng)理召開專題會議研究解決方案，并報董事長審批。各級人員須嚴(yán)格履行合同條款，維護(hù)企業(yè)形象。如發(fā)生爭議，要積極尋求解決辦法，做到不卑不亢、堅持原則、有理有節(jié)。確實得不到解決，要及時向上級匯報。5、合同變更與解除管理規(guī)定.依1法成立的合同受法律保護(hù)，我方均不能擅自變更或解除。為維護(hù)本企業(yè)利益，確需我方主動提出變更、解除合同而無法定事由的，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營科長查明原因、提出意見，以書面形式報原合同評審人員進(jìn)行評審并經(jīng)審核批準(zhǔn)后，再與對方協(xié)商，達(dá)成一致意見，簽署變更或解除合同的書面協(xié)議。重大設(shè)計變更、功能變化、市場形勢及環(huán)境變化、業(yè)主無法履行合同所引發(fā)的變動，由分公司經(jīng)營科科長根據(jù)總公司評

52、審意見與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議。變更、解除、撤銷合同系理由正當(dāng)且符合法律規(guī)定的，由分公司經(jīng)營科長負(fù)責(zé)上報市場經(jīng)營部及法律服務(wù)部，由有關(guān)部門按照法定程序?qū)贤M(jìn)行變更、解除或撤銷。我方因故變更或解除合同，分公司經(jīng)營科長應(yīng)當(dāng)及時以書面形式通知對方當(dāng)事人，說明變更或解除合同的原因和請求對方書面答復(fù)的期限，盡快與對方當(dāng)事人達(dá)成變更或解除合同的協(xié)議。變更、解除系對方提出的，分公司經(jīng)理必須將這一情況及時上報市場經(jīng)營部，由市場經(jīng)營部會同法律服務(wù)部、經(jīng)營副總、常務(wù)副總、總經(jīng)理或董事長研究決定是否同意對方要求。我方在履行合同時遇有不可抗力或者其它原因無法履行合同時，分公司經(jīng)營科長應(yīng)當(dāng)督促和協(xié)助項目部及時收集有關(guān)證據(jù)，

53、并立即以書面形式通知對方當(dāng)事人，同時積極采取補(bǔ)救措施，減少損失。5.發(fā)7現(xiàn)對方當(dāng)事人不履行或不完全履行合同時，分公司經(jīng)營科長應(yīng)當(dāng)催促對方當(dāng)事人全面履行合同，督促項目部收集、保存對方當(dāng)事人不履行合同的有關(guān)證據(jù)，及時向法律部、市場經(jīng)營部報告。6、合同終止與恢復(fù)6.在1合同履行中由于甲方原因出現(xiàn)中止（包括工程停緩建）情形的，分公司經(jīng)營科長必須負(fù)責(zé)及時與對方辦理中止手續(xù)，并協(xié)助和督促項目部收集因中止合同給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的證據(jù)資料，向?qū)Ψ教岢鏊髻r。若索賠數(shù)額較大而對方不愿賠償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照合同約定追究其責(zé)任。若中止后的合同繼續(xù)履行的，必須與對方辦理復(fù)工手續(xù)及簽訂補(bǔ)充協(xié)議。因未及時辦理而造成損失的，由項目

54、負(fù)責(zé)人、分公司經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)營科賠償損失的50。%6.2合同的中止與恢復(fù)都必須由合同原經(jīng)辦人或公司領(lǐng)導(dǎo)層指定的人員辦理。六、工程預(yù)結(jié)算管理操作手冊（文件編號：-）1、責(zé)任主體分公司預(yù)算科長為分公司預(yù)算工作第一責(zé)任人，項目經(jīng)理為項目預(yù)結(jié)算工作的第一責(zé)任人，項目預(yù)算員為預(yù)算工作的直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)本項目的施工預(yù)算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算的編制和審核，參與項目的經(jīng)營管理。2、工程預(yù)算管理規(guī)定2.1項目接到正式施工圖紙3天內(nèi),由分公司預(yù)算科長組織項目預(yù)算、鋼筋翻樣在25天內(nèi)完成項目主體階段成本制造書的編制。由預(yù)算科長在5天內(nèi)完成復(fù)核并下達(dá)給項目部；在30天內(nèi)完成整個項目預(yù)算書的編制工作，確保預(yù)算工作的及

55、時、正確、合理，防止漏算、錯算、錯套等現(xiàn)象。同時上報工程審計部和成本管理部備案以電子版通過辦公平臺上報；2.2項目接到施工圖紙和圖紙會審記錄后，由分公司預(yù)算科長負(fù)責(zé)，分別于15天內(nèi)將完整的一套施工圖紙（藍(lán)圖）和圖紙會審記錄上報到工程審計部。2.3預(yù)算科長負(fù)責(zé)對預(yù)算員上報的各種報表進(jìn)行審核、及時上報各相關(guān)部門并在信息化管理之成本管理模塊中按要求錄入全部數(shù)據(jù)資料。2.4預(yù)算科長對項目部外報的經(jīng)濟(jì)方面的重大簽證和發(fā)文要進(jìn)行認(rèn)真審核和把關(guān)，督促項目預(yù)算員及時辦理，并檢查其手續(xù)辦理的有效性、時效性和完整性。如項目部解決不了，應(yīng)積極配合并親自到甲方進(jìn)行辦理。2.負(fù)5責(zé)搜集各項目的變更、簽證等工程資料，及時

56、進(jìn)行匯總、整理、并裝訂成冊后于主體封頂后10天內(nèi)和工程竣工前15天內(nèi)分階段上報工程審計部，上報時必須附目錄清單。2.有6關(guān)成本管理詳見成本管理手冊相關(guān)規(guī)定。3、預(yù)算員管理規(guī)定3.預(yù)1算科長每月定期組織召開預(yù)算員會議，對各自在工作中所遇到的（如對工程量如何計算、定額套用、簽證如何辦理等等）和出現(xiàn)的問題進(jìn)行相互探討、交流，從而達(dá)到提高預(yù)算員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和解決問題的能力。3.預(yù)2算科長及時為工程審計部和項目預(yù)算員搜集和提供當(dāng)?shù)亟Y(jié)算文件資料，并負(fù)責(zé)向項目預(yù)算員傳達(dá)有關(guān)經(jīng)營預(yù)算方面的公司內(nèi)部文件資料。3.預(yù)3算科長應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算員日常工作的管理，輔導(dǎo)并督促項目預(yù)算員及時做好經(jīng)營臺賬的記錄，規(guī)范預(yù)算員的工作程序

57、。3.預(yù)4算科長負(fù)責(zé)對分公司內(nèi)所有預(yù)算員的培訓(xùn)、輔導(dǎo)、檢查、考核工作。及時解決預(yù)算員在工作、生活上的問題，盡量做到人性化管理，以便其安心工作。并積極為預(yù)算員創(chuàng)造培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、考證的機(jī)會。4、工程預(yù)結(jié)算管理要求認(rèn)真搜集各種編制工程預(yù)結(jié)算的資料：包括工程勘察地質(zhì)報告、工程竣工報告及竣工驗收單、經(jīng)審批的施工設(shè)計圖紙及說明、建設(shè)工程施工合同、各種補(bǔ)充協(xié)議；現(xiàn)場勘察記錄、圖紙會審記錄、涉及經(jīng)濟(jì)方面的會議紀(jì)要、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)圖集、施工方案、施工組織設(shè)計、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證、施工技術(shù)核定單、認(rèn)價單涉及經(jīng)濟(jì)方面的簽證、認(rèn)價等資料必須保存原件收集本地區(qū)現(xiàn)行建筑安裝工程預(yù)算定額、費用定額、地區(qū)性材料價、信息價、各種收費標(biāo)

58、準(zhǔn)和相關(guān)的政策性文件及雙方有關(guān)工程計價協(xié)定等；對招投標(biāo)項目需收集招投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、標(biāo)書、承諾書及投標(biāo)用的圖紙等原始文件資料。各種資料必須及時分類編號、建立目錄清單，并裝訂成冊妥善保管，防止遺漏、丟失。對于經(jīng)濟(jì)方面的簽證、設(shè)計變更、材料認(rèn)價手續(xù)、索賠清單等必須保存原件。未能按規(guī)定整理、保存的，發(fā)現(xiàn)一處罰預(yù)算員元。熟悉施工圖紙及其說明，參加圖紙會審，提出施工圖中的疑難問題，了解施工方案；熟悉定額、合同或協(xié)議，熟練掌握運用工程量計算規(guī)則，做好分層分項工程量的匯總統(tǒng)計；合理套用定額及子目，防止出現(xiàn)漏算、錯算、錯套等現(xiàn)象。同時還須經(jīng)常深入施工現(xiàn)場了解施工工序并注重市場價格信息學(xué)習(xí)新技術(shù)、新工藝、新

59、材料、新設(shè)備增長新知識避免出現(xiàn)重大疏漏。負(fù)責(zé)各項經(jīng)濟(jì)簽證的測算和辦理工作包括索賠等，積極配合并督促項目技術(shù)員對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、施工技術(shù)核定單等手續(xù)的辦理。未能及時辦理的，對相關(guān)責(zé)任人罰款20元0；造成公司損失的罰款種0元0，并由責(zé)任人承擔(dān)損失的認(rèn)0，%由分公司經(jīng)營科行使處罰權(quán)。招.招結(jié)構(gòu)封頂后招種天內(nèi)完成主體階段的結(jié)算書編制；工程竣工后20天內(nèi)完成整體工程結(jié)算書的編制，同時必須在合同規(guī)定的結(jié)算上報時間內(nèi)報送甲方。招.種分公司向工程審計部上報完整的工程結(jié)算資料，包括：完整的工程結(jié)算書、分層分項工程量匯總統(tǒng)計表、工程結(jié)算會簽單及其它相關(guān)資料。招.6項目預(yù)算員對分公司預(yù)算科或工程審計部的審核意見

60、應(yīng)及時進(jìn)行核實并作出調(diào)整，并在接到工程結(jié)算會簽單的回復(fù)后方可外報竣工工程結(jié)算書。未經(jīng)工程審計部審核的結(jié)算書，堅決不允許報到甲方。招.7分公司預(yù)算科接到工程審計部返回的工程結(jié)算會簽單后，會同項目預(yù)算員根據(jù)會簽意見調(diào)整工程結(jié)算并及時外報工程結(jié)算書，并按合同約定催促業(yè)主對結(jié)算辦理進(jìn)程，分公司預(yù)算科必須全力配合和協(xié)調(diào)項目預(yù)算員的外審工作。招.8在對外結(jié)算定案前,分公司材料、財務(wù)會計必須配合項目預(yù)算，提前做好材料、財務(wù)的結(jié)算，所有甲供材料的價格確認(rèn)，財務(wù)扣款明細(xì)等必須經(jīng)預(yù)算員復(fù)核確認(rèn)后方可辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)帳手續(xù)。4.9未經(jīng)工程審計部審計，任何人不得以任何理由外報工程結(jié)算。所有外報結(jié)算書時必須辦理發(fā)文登記簽收