某大學(xué)教職工住宅小區(qū)項目可行性研究報告

1、大學(xué)教職員工住宅社區(qū)項目可行性研究報告目錄第一章 總則1第二章 項目建設(shè)的必要性4第三章 市場分析7第四回 項目建設(shè)條件20第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案22第六章 環(huán)保、節(jié)能與職業(yè)安全健康34第七章 項目管理、實(shí)施進(jìn)度和招標(biāo)38第八章 投資估算和融資44第九章 財務(wù)評估48第十章 結(jié)論和建議50附表、圖表和附件第一章 總則第 1 節(jié)概述 聲明項目名稱：*大學(xué)*宜君教職工住宅小區(qū)建設(shè)單位：*房地產(chǎn)有限公司委托單位：*房地產(chǎn)有限公司項目法人：項目聯(lián)系人：施工地址：一、承包方基本情況*大學(xué)是以工、理、管為主體，以電子、信息為特色的大學(xué)。擁有工學(xué)、理學(xué)、文學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、教育學(xué)等多個學(xué)科門類。本科等多

2、層次教育協(xié)調(diào)發(fā)展的高校。學(xué)校前身是1942年在山東抗日根據(jù)地開辦的戰(zhàn)地郵政干部訓(xùn)練班，是我黨我軍早期培養(yǎng)通信人才的搖籃。學(xué)校已有63年的歷史。學(xué)校于1958年改建為本科高等學(xué)校，為郵電部（1999年3月后為信息產(chǎn)業(yè)部）重點(diǎn)院校。管理系統(tǒng)。學(xué)校是國務(wù)院批準(zhǔn)的首批碩士、學(xué)士學(xué)位授予單位。 1990年代獲得博士學(xué)位授予權(quán)。學(xué)位點(diǎn)覆蓋電子信息技術(shù)主要學(xué)科領(lǐng)域，形成了較為完整的信息技術(shù)學(xué)科群。學(xué)校擁有先進(jìn)的教學(xué)科研設(shè)施，是全國少數(shù)具備大規(guī)模、系統(tǒng)化培養(yǎng)信息技術(shù)專業(yè)人才實(shí)力的高校之一。學(xué)校是信息產(chǎn)業(yè)部（原郵電部）部級實(shí)訓(xùn)基地之一，“亞太電信組織”（APT）實(shí)訓(xùn)基地之一。*大學(xué)現(xiàn)有3個校區(qū)，*校區(qū)、*校區(qū)、

3、*校區(qū)，總占地面積3003.6畝。有較好的教學(xué)、科研、體育和生活設(shè)施。固定資產(chǎn)總值7.1億元，其中教學(xué)科研設(shè)備總資產(chǎn)15648萬元。擁有實(shí)驗(yàn)室44個，主要儀器設(shè)備1.3萬臺（套），大型儀器設(shè)備267臺套。學(xué)校設(shè)有10個學(xué)院（經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院、通信與信息工程學(xué)院、計算機(jī)學(xué)院、自動化學(xué)院、光電工程學(xué)院、數(shù)理學(xué)院、媒體技術(shù)學(xué)院、繼續(xù)教育學(xué)院、應(yīng)用技術(shù)，吳江職業(yè)技術(shù)學(xué)院），2 設(shè)有1個系（外語系、社科系），4個研究所（光纖通信、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、圖像處理與圖像通信、信號與信息處理），為以及研究生部、體育部等教學(xué)科研機(jī)構(gòu)。此外，學(xué)校還設(shè)有獨(dú)立學(xué)院*大學(xué)通達(dá)學(xué)院。建立了6個省部級重點(diǎn)學(xué)科和11個省部級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室

4、。學(xué)校建成了以千兆光纖為骨干的技術(shù)先進(jìn)的寬帶高速校園網(wǎng)。通過Cernet和Chinanet雙路由接入Internet，為教學(xué)和科研提供了良好的網(wǎng)絡(luò)條件?，F(xiàn)代教育技術(shù)中心為視聽教育、CAI和在線教育提供現(xiàn)代化手段。圖書館藏書80萬冊，其中信息、通信、電子、計算機(jī)等專業(yè)圖書是中國高校藏書量最高的學(xué)院之一。圖書館擁有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，與校園網(wǎng)相連，達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。學(xué)校有5個博士學(xué)科和專業(yè)，13個碩士學(xué)科和專業(yè)，32個本科專業(yè)。具有同等學(xué)歷的在職人員碩士學(xué)位授予權(quán)，有4個學(xué)科具有工學(xué)碩士學(xué)位授予權(quán)。各類在校生2萬余人，其中博士生116人；碩士研究生3102人（全日制碩士研究生1551人，同等學(xué)歷碩士研究生8

5、65人，工科碩士研究生686人）；本科生13979人； 1916年大專學(xué)生。此外，繼續(xù)教育學(xué)院現(xiàn)有學(xué)生6000余人。學(xué)?，F(xiàn)有教職工1400余人，其中專任教師和科研人員800余人，具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員近400人。具有博士、碩士學(xué)位的教師占教師總數(shù)的55%；現(xiàn)有博士生導(dǎo)師、碩士生導(dǎo)師120余人，聘任包括我國兩院數(shù)名院士在內(nèi)的多位國內(nèi)外知名學(xué)者為名譽(yù)教授或兼職。教授。1990年代初，學(xué)校科研規(guī)模進(jìn)入全國大學(xué)百強(qiáng)行列。 “九五”以來，共承擔(dān)國家、省、部級科研項目312項，其中多項處于國內(nèi)領(lǐng)先水平，部分達(dá)到國際先進(jìn)水平。共獲得省部級獎勵34項。學(xué)校在現(xiàn)代信息交換與通信網(wǎng)絡(luò)、無線移動通信與電

6、磁兼容、信息論與通信信號處理、管理信息系統(tǒng)、圖像處理與數(shù)字視頻技術(shù)、計算機(jī)通信與信息網(wǎng)絡(luò)安全、光通信與量子信息處理、非線性電路和智能優(yōu)化技術(shù)領(lǐng)域的研究工作比較活躍，具有一定的優(yōu)勢。近五年出版學(xué)術(shù)專著和譯著100余部，發(fā)表學(xué)術(shù)論文近3000篇，其中相當(dāng)一部分被SCI、EI、ISTP等世界三大檢索系統(tǒng)收錄。 *本刊自然科學(xué)版是我國通信與電子領(lǐng)域的核心期刊之一。被教育部評為“高等學(xué)校自然科學(xué)優(yōu)秀期刊”，獲得信息產(chǎn)業(yè)部和江蘇省優(yōu)秀期刊稱號。 學(xué)報社科版也被指定為省級“一級刊物”。*學(xué)校與英國、美國、俄羅斯、德國、加拿大等國家的12所大學(xué)建立了校際合作關(guān)系。 700余名中外專家學(xué)者來校講學(xué)和學(xué)術(shù)交流。學(xué)

7、校多次承辦國際和地區(qū)學(xué)術(shù)會議，在國際上具有一定的知名度。近年來，已入選210余人訪問或參加國際學(xué)術(shù)會議學(xué)校還設(shè)有體育館、游泳池、乒乓球室、體操室、籃球場、足球場等運(yùn)動場館和設(shè)施。公寓管理的學(xué)生宿舍舒適美觀，電話頻繁，寬帶接入，餐廳寬敞干凈，郵政、電信營業(yè)廳、洗衣房等服務(wù)設(shè)施齊全，為學(xué)生提供良好的生活和學(xué)習(xí)條件.二、項目背景在高等教育大眾化進(jìn)程中，高等教育一方面要擴(kuò)大招生規(guī)模，擴(kuò)大專業(yè)，滿足社會需求，另一方面要進(jìn)一步提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。那么優(yōu)秀的教師是保證質(zhì)量的關(guān)鍵。筑巢引鳳，對教職工來說是一件實(shí)事求是、重要的好事，是“民心工程”。三、可行性研究報告的編制依據(jù)1.國家“十一五”教育發(fā)展專項規(guī)劃；2

8、、土地拍賣標(biāo)書（副本）；3、地塊規(guī)劃范圍及外部條件圖；4、城市規(guī)劃局對地方街區(qū)的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)；5、國家、省、市有關(guān)設(shè)計、施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；6、項目單位提供的相關(guān)資料；7、項目單位委托與江蘇捷宏咨詢有限公司簽訂的技術(shù)咨詢合同。四、可行性研究報告編制原則及主要內(nèi)容本項目可行性研究本著“經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可行、滿足規(guī)模要求”的原則，根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際需求、發(fā)展預(yù)測、籌資能力等，對經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定合理的建設(shè)規(guī)模和投資估算。主要內(nèi)容包括：1、項目建設(shè)必要性分析；2、確定項目建設(shè)的規(guī)模和內(nèi)容；3、施工選址及施工條件分析；4、工程技術(shù)方案分析；5、項目總投資估算及社會經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)

9、測。第 2 節(jié) 研究結(jié)論和建議一、研究結(jié)論本項目的建設(shè)是*大學(xué)*校區(qū)建設(shè)的重要組成部分。其實(shí)施直接關(guān)系到*教職工的住房供應(yīng)。以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計和適宜的市場價格，將有效擴(kuò)大住房需求。同時，該項目的高品位、高質(zhì)量開發(fā)建設(shè)，將對整個*大學(xué)城乃至全市高校教職工住房建設(shè)起到“引導(dǎo)和示范”作用。 *城市，帶動周邊住宅建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。積極發(fā)展和創(chuàng)造地方經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。本項目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，建設(shè)必要、及時，項目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果好，項目建設(shè)是可行的。2. 建議根據(jù)我國國情，普通商品房將在很長一段時間內(nèi)發(fā)揮重要作用，其生命力取決于它是否符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)

10、律，能否走上自身的良性循環(huán)發(fā)展，以及是否可以在其他類型的住房中發(fā)揮作用。供應(yīng)相輔相成。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序發(fā)展，建議如下：1、項目實(shí)施過程中，要關(guān)注市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化的風(fēng)險，提高相關(guān)資源的使用效率。2、要認(rèn)真做好規(guī)劃設(shè)計，抓好物業(yè)管理。加強(qiáng)建設(shè)和使用全過程質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量。積極推廣招投標(biāo)的施工方式，降低施工成本。3、在住房設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，注重設(shè)計理念的創(chuàng)新突破：即以更低的價格，選擇合適的、先進(jìn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝，確保在很長一段時間內(nèi)項目的適用性和資源配置的合理性；并注重建筑與城市環(huán)境之間良好空間關(guān)系的形成和營造，以實(shí)

11、現(xiàn)項目建設(shè)和城市整體的可持續(xù)發(fā)展。4、項目建設(shè)資金需要建設(shè)單位的投入和銀行貸款的支持。為順利申請銀行貸款，在總投資中，建議建設(shè)單位妥善落實(shí)建設(shè)單位需要投入的資金數(shù)額。第二章項目建設(shè)的必要性第一節(jié) 高等教育發(fā)展的需要高等教育發(fā)展趨勢高等教育在培養(yǎng)高層次專業(yè)人才、提高公民素質(zhì)、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。 15年來，我國高等教育發(fā)展迅速，特別是自1999年擴(kuò)大招生以來，高等教育毛入學(xué)率平均每年提高兩個百分點(diǎn)。 2004年，高等學(xué)校毛入學(xué)率超過19%。目前，我國高等教育規(guī)模已超過美國，位居世界第一。但是，規(guī)模世界第一不等于質(zhì)量第一，規(guī)模世界第一不等于毛入學(xué)率第一。目前，美國、加拿大等國家的

12、毛入學(xué)率均在80%以上。 19%意味著中國高等教育剛剛進(jìn)入大眾化階段，不應(yīng)盲目樂觀。專家預(yù)測，未來15年，高等教育需求仍將十分旺盛，呈現(xiàn)以下五種發(fā)展趨勢：1、發(fā)展方向大眾化。由于中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，公眾對高等教育的需求日益旺盛。經(jīng)過連續(xù)幾年的擴(kuò)招，普通高等學(xué)校從1998年的340萬所增加到2001年的718萬所，提前了10年。高等教育毛入學(xué)率達(dá)到11%的目標(biāo)，2002年達(dá)到14.8%。按照規(guī)劃，2010年，我國高等學(xué)校毛入學(xué)率達(dá)到23%。種種跡象表明，我國高等教育已經(jīng)開始從“精英教育”走向“大眾化”。這符合世界高等教育發(fā)展的大趨勢。我國高等教育大眾化時代正在向我們走來，高校擴(kuò)招將持續(xù)很長一段時

13、間。2.辦學(xué)方式多樣化。一是辦學(xué)體系多元化。過去依靠政府辦學(xué)的單一模式已被打破，高等教育辦學(xué)體系正向多元化發(fā)展?，F(xiàn)在，除了國立大學(xué)，還有民辦大學(xué)。一些國立大學(xué)可能會進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，可能會出現(xiàn)“一校兩制”甚至“一校多制”的現(xiàn)象。二是投資渠道多元化。據(jù)統(tǒng)計，從1998年到2001年，我國高校新增教育投入中只有20%來自政府，80%來自銀行貸款和社會力量。3.辦學(xué)模式以市場為導(dǎo)向。由于市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，高校價值的確認(rèn)越來越注重社會認(rèn)同。高校畢業(yè)生必須接受社會的嚴(yán)選，高校的科研成果也必須接受市場的嚴(yán)選。高校從“象牙塔”走向社會，最終全面融入國民經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場。就業(yè)越來越考慮社會的需要。高校之間、高校與研

14、究所之間、高校與企業(yè)之間的劃分正在被打破。4.辦學(xué)方式國際化。隨著科技的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，特別是加入WTO后，我國高等教育將更廣泛地參與全球教育服務(wù)競爭。國內(nèi)高校與國外高校、研究機(jī)構(gòu)的國際交流與合作空前活躍。5.辦學(xué)手段信息化。信息技術(shù)在高校中的應(yīng)用和推廣較早實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)代信息技術(shù)正在滲透到高校教學(xué)和科研的各個環(huán)節(jié)，將徹底改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，大大提高教育資源的利用效率。多媒體教學(xué)、數(shù)字校園、網(wǎng)絡(luò)大學(xué)已經(jīng)為人們所熟悉。邁向綜合信息化。2、項目建設(shè)必要性分析*大學(xué)是一所具有鮮明行業(yè)特色的高等學(xué)府，培養(yǎng)社會急需的各類應(yīng)用型人才是學(xué)校的優(yōu)勢和特色。近年來，在各級領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和廣大教職工的努

15、力下，學(xué)校取得了豐碩的成果。 “十一五”時期是我國邁向第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵時期。從戰(zhàn)略決定方向、人才決定成果、管理決定效益的角度，全面梳理了學(xué)校建設(shè)發(fā)展中存在的主要問題和制約因素。 * *大學(xué)發(fā)展整體水平有待提高。 *學(xué)校提出要增強(qiáng)職業(yè)發(fā)展的緊迫感，抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，打造優(yōu)勢，打造特色，提高辦學(xué)質(zhì)量和效益，增強(qiáng)競爭力，適應(yīng)現(xiàn)狀江蘇省為經(jīng)濟(jì)大省。在國家教育事業(yè)蓬勃發(fā)展的宏觀背景下，教育部、省政府領(lǐng)導(dǎo)明確要求學(xué)校加快培養(yǎng)江蘇省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展急需的實(shí)用技能型應(yīng)用型人才，建設(shè)學(xué)校建成我省規(guī)?；到y(tǒng)。高層次信息科學(xué)專業(yè)人才的主要基地。近年來，學(xué)校快速開展新校區(qū)多方位建設(shè)，辦學(xué)條件大大改善，為學(xué)生提供了規(guī)

16、劃科學(xué)、布局合理、功能劃分、配套設(shè)施齊全、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、新風(fēng)格。信息技術(shù)大學(xué)校園。擴(kuò)編后教職工已達(dá)1500余人，物流空間存在較大差距。如果不能及時解決，肯定會對教職工的穩(wěn)定造成一定的影響。因此，建設(shè)適應(yīng)學(xué)校發(fā)展的配套設(shè)施，為學(xué)校教職工提供良好的工作和生活環(huán)境迫在眉睫。第二段項目建設(shè)是城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋、土地綜合開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它是城市生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。 .根據(jù)*國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”規(guī)劃精神和2010年中長期目標(biāo)綱要，房地產(chǎn)業(yè)已被列為重點(diǎn)培育和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 “九五”以來。“九五”期間

17、，*房地產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用。 “十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)化、市場化、現(xiàn)代化步伐加快，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。 .以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地和房地產(chǎn)資源配置，提升產(chǎn)業(yè)整體水平和整體規(guī)模效益，真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一項重要舉措。 .隨著主城區(qū)生活人口的不斷疏散和交通條件的便利，*主城區(qū)居民紛紛掛牌交通便利、生活配套設(shè)施不斷完善的*樓盤作為一個重要的選擇； * 隨著生活水平的提高，當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍ纳粕顥l件；此外，城市中高收入群體現(xiàn)在已將購買第二套甚至第三套住宅視為一項長期投資。也有一些人出于休閑、追求居住環(huán)境、養(yǎng)老等

18、原因，需要在環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的地區(qū)買房。本項目為住宅建設(shè)項目。進(jìn)一步加快*城住宅建設(shè)，滿足人民特別是大學(xué)城教師對擴(kuò)城后中高端住宅日益增長的消費(fèi)需求，改善人民生活環(huán)境，培育新型經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。有非常積極的意義。第三章市場分析第一節(jié)投資環(huán)境分析一、政策優(yōu)勢作為*地區(qū)唯一的省市共建大學(xué)城，*大學(xué)城得到了省市政府的高度重視和支持，享有省市政府的發(fā)展在建設(shè)和發(fā)展過程中。一系列優(yōu)惠政策：。組織領(lǐng)導(dǎo)：省市政府共建大學(xué)城，成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由省、市、區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)參加，協(xié)調(diào)決策大學(xué)城發(fā)展。管理機(jī)構(gòu)：成立大學(xué)城管理委員會（局級機(jī)構(gòu)），代表市政府在大學(xué)城規(guī)劃范圍內(nèi)全面履行經(jīng)濟(jì)和行政管理職能，享有市級管理權(quán)限。市政府各有

19、關(guān)職能部門按照“業(yè)務(wù)工作雙重領(lǐng)導(dǎo)、管委會統(tǒng)一權(quán)限”的原則，全力支持和配合大學(xué)城建設(shè)，做好各項工作.相關(guān)部門在*大學(xué)城管委會設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，或授權(quán)管委會辦理各項審批手續(xù)。管委會采取“一站式”辦公，實(shí)行“先問后責(zé)制”和“限期完成制”，提高工作效率。土地政策：*大學(xué)城規(guī)劃區(qū)47平方公里范圍內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一拆遷安置、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)分配、統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)一招投標(biāo)、統(tǒng)一管理。賭注”。六統(tǒng)一”政策。征地指標(biāo)在省、市規(guī)劃中分別列出。市國土資源儲備中心在管委會內(nèi)設(shè)立分中心，負(fù)責(zé)土地劃撥、出讓、下發(fā)等具體工作。土地使用權(quán)證，土地出讓收入全部上繳管委會，實(shí)行專戶存放，收支兩條線。費(fèi)用扶持政策： *

20、大學(xué)城47平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的各項建設(shè)費(fèi)用由管委會收取，作為市政府對管委會的扶持投入，全部留給市政府。統(tǒng)一管理委員會。利用。規(guī)劃的優(yōu)勢*新城區(qū)堅持高起點(diǎn)規(guī)劃，特邀國內(nèi)外知名規(guī)劃單位和設(shè)計師，制定新城區(qū)總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、城市規(guī)劃等七大規(guī)劃。中心區(qū)，嚴(yán)格管控，確保高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃到位。南至滬寧高速，北至寧鎮(zhèn)高速，西至環(huán)城公路，東至七香河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。是國家總體規(guī)劃確定的“一市三區(qū)”之一。是重點(diǎn)發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的新城區(qū)，是體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明與綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新城區(qū)。 2010年規(guī)劃人口約24萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口預(yù)留60萬。根據(jù)城市宏觀規(guī)劃，未來幾年將有60萬老城

21、區(qū)居民疏散到新區(qū)，新城適應(yīng)城市“東西南延”（向東城市）。 *區(qū)、城南江寧區(qū)）和“三聚一疏”（集中在*、河西、東山新城區(qū)，疏散主城區(qū)）城市新城發(fā)展戰(zhàn)略.高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)、大學(xué)城獨(dú)特的文化氛圍和得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，*新城區(qū)必將在*新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)先機(jī)和優(yōu)勢。 * 城市。本項目選址為新城區(qū)總體規(guī)劃前開發(fā)的集中居住區(qū)。目前，商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。根據(jù)新城區(qū)的總體規(guī)劃，南側(cè)的項目和社區(qū)中心將成為這個成熟集中的住宅區(qū)的商業(yè)和行政中心。三、人文優(yōu)勢大學(xué)城集中區(qū)面積27平方公里，現(xiàn)擁有*師范大學(xué)（含中北學(xué)院）、*財經(jīng)大學(xué)、*大學(xué)、*中醫(yī)藥大學(xué)，*森林公安學(xué)院，*理工大學(xué)紫金學(xué)院，*工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，*信息

22、職業(yè)技術(shù)學(xué)院，應(yīng)天學(xué)院，* *體育學(xué)院、*技師學(xué)院11所高校已經(jīng)或即將建成，近期將有國內(nèi)一流大學(xué)落戶于此。還建立了*外國語學(xué)校*、*國際學(xué)校、*師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一流中小學(xué)招生。到2005年底，學(xué)校在校生已超過10萬人。4、生態(tài)優(yōu)勢*新城區(qū)地處寧鎮(zhèn)山區(qū)，山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。 *新城區(qū)以自然景觀為依托，將城市人工環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，形成以群山森林為背景的散落群落式城市環(huán)境空間。*大學(xué)城所在地理環(huán)境優(yōu)美，群山環(huán)抱，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河縱貫?zāi)媳?，龜山、靈山、龍王山等星羅棋布；郁郁蔥蔥、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護(hù)網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地帶，丘陵、丘陵、谷地、平原交替分

23、布。山體主要走向東西向，高度總則50米在上面，最高的是靈山155米。秋港海拔總則在25- 左右50米。河谷平原海拔15米左右，總趨勢略向東北傾斜，地勢坡度1-3，天然植被生長茂盛。 ，具有無可比擬的生態(tài)優(yōu)勢。 *西接紫金山，北接棲霞山，東接寶華山、唐山，南接青龍山，周邊有數(shù)個名勝古跡。該地區(qū)擁有豐富的山脈和水資源。市環(huán)保局評價結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)空氣、水質(zhì)、噪聲等指標(biāo)均達(dá)到國家一級旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一. （1）山地約占全區(qū)總面積的65%，主要有龜山、靈山、龍王山、七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等。出色的。 （2）空氣質(zhì)量優(yōu)良，區(qū)域呈盆地狀，外來污染源不易侵入，無污染物。 （3）周圍無噪聲污染影響

24、、污染源和危險源。 （四）“綠色城市”和“宜居城市五、交通優(yōu)勢目前，*大學(xué)城中心區(qū)有97路、310路、107路、108路4條公交線路。從*大學(xué)城中心區(qū)出發(fā)，北接312國道，南接滬寧高速，東西接環(huán)粵高速、環(huán)城高速。地鐵2號線至*東延線已正式開工，將于2009年與2號線同時建成通車。*大學(xué)城中心到主城核心（新街口）距離15公里，25-30分鐘車程；距環(huán)城公路4公里，4-5分鐘車程；距莘莊立交10公里12-15分鐘車程；距莫凡路正是因?yàn)榻煌ū憬荩?大學(xué)城中心區(qū)對開發(fā)商更具吸引力。6、信息優(yōu)勢大學(xué)城內(nèi)有眾多高等院校、科研機(jī)構(gòu)等文化事業(yè)團(tuán)體，匯聚了大批專業(yè)人才，圖書館和文化標(biāo)志性建筑眾多，文化氛圍濃厚，

25、文化設(shè)施齊全。大型國際會議和各種國際活動頻繁，產(chǎn)生大量政治、經(jīng)濟(jì)、文化信息。借助大學(xué)城高速數(shù)字通信網(wǎng)絡(luò)，大學(xué)城已成為現(xiàn)代信息傳播平臺和中國最大的網(wǎng)絡(luò)港之一。七、設(shè)施優(yōu)勢大學(xué)城自2002年初開工建設(shè)以來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市建委、規(guī)劃、國土等有關(guān)部門的關(guān)心和支持下，大學(xué)城工委、管委會積極融入城市發(fā)展全局，站在新城區(qū)建設(shè)發(fā)展中，高度參與大學(xué)城建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了大量基礎(chǔ)設(shè)施項目。至2005年底，大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施投入超過80億元，建成了*大道、文苑路、仙景路、學(xué)園路、仙霞路、文瀾路、仙瑤路。 .目前，整個大學(xué)城道路建設(shè)總里程已達(dá)46.2公里215萬平方米，區(qū)域性路網(wǎng)框架已基本形成。除道路工程

26、外，山路景觀綠化完成90萬余平方米；部分河道整治排水泵站已建成投入使用；第二節(jié)市場供需分析一、市場供給分析日前，*房地產(chǎn)市場管理部門公布了2003年前二季度市場分析報告。報告顯示，高檔商品房供給結(jié)構(gòu)基本合理，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1、高、中、低檔住宅的結(jié)構(gòu)為1：7： 2 。根據(jù)建設(shè)部對高、中、低價住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前5000元/平方米以上的可稱為高價住宅， 3000-5000元/平方米的可稱為高價住宅。平米稱為中價位住宅，價格在3000元/平米以上的稱為中價位住宅。平方米或更少的被稱為低價房屋。從目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場上70%的樓盤在3000-5000元/平方米的價格區(qū)間；平方米以下面積占比2

27、0%，整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。此外，*市2003年將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，保障性住房規(guī)劃完成面積約50萬平方米，可為市場提供更多的廉租房。同時， 2003年前兩季度，市場中高端產(chǎn)品的供給也持續(xù)增加。比如上半年，萬科金家二期和仁恒白玉蘭別墅的推出，在2003年的高端房地產(chǎn)市場上形成了一道亮麗的風(fēng)景線。2、商品房供需比為1 ： 1.8 。 2003年前兩季度，*市（不含江寧區(qū)）共新發(fā)放商品房銷售許可證103張，新批商品房銷售面積153.1萬平方米，其中123.1萬平方米。住宅樓（多層） 。住宅面積52.1萬平方米，小高層住宅42.8萬平方米，高層住宅28.2萬平方米） 。而全市商品房合同銷售

28、面積卻高達(dá)222.5萬平方米。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá)到44.8萬平方米和43.8萬平方米。從供給現(xiàn)狀來看，目前市場中高端中高端項目供應(yīng)量較大，而中低價位項目相對較少，難以滿足主流需求未來的客戶，供需不匹配嚴(yán)重。 此外，種種跡象表明，未來一段時間豪華商品房供應(yīng)將增加，但結(jié)合市場需求變化趨勢分析，豪宅市場供需矛盾將繼續(xù)，但高端樓市 國內(nèi)供需矛盾有望先緩和，中端樓市將面臨較大壓力，中低端樓市供需矛盾無法緩和年內(nèi)明顯改善。 3、廉租房占比上升。目前，*市部分土地正在招標(biāo)投標(biāo)中。商人為了搶地，不計成本爭相高價拍賣。據(jù)了解，*城的樓盤品質(zhì)也有了明顯提升。無論是規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園林

29、、工程材料等硬件建設(shè)，還是服務(wù)及配套設(shè)施等軟件配置，開發(fā)投入增加，房價自然上漲。也會上升。不過，隨著“一市三區(qū)”城市擴(kuò)張的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以郊區(qū)的交匯點(diǎn)為主。隨著新一輪城市建設(shè)的推進(jìn)，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善。這些因素將推動廉租房占比上升。2、市場需求分析目前，*市處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率將以每年2個百分點(diǎn)的速度增長，到2005年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%。房地產(chǎn)行業(yè)長期保持高速增長。但目前，*城市固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資占比不到25%，比全國同類城市低23個百分點(diǎn)。據(jù)測算，全市每年因生活改善、人口增長、拆遷等原因需要新增住宅500萬平方米以上，而目前平均供應(yīng)量在300萬平方米左右，

30、兩者之間的矛盾供需矛盾突出。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸納資金，以改善供給不足的現(xiàn)狀。1、發(fā)展趨勢：未來15年仍將是高速期。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP在1500-8000美元之間，人均建筑面積在1500美元35平方米以下時，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時期。 *2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2760美元。按照人均GDP年均增長12%計算，要達(dá)到800021.4平方米美元的目標(biāo)還需要15年時間1平方米。 ，要達(dá)到這個目標(biāo)需要將近10年的時間。30平方米2、居民消費(fèi)需求旺盛。近年來，*房價上漲總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域間增長不平衡，商品房平均增長，部分地區(qū)成為

31、熱點(diǎn)。根據(jù)2003年“房展”的數(shù)據(jù)，42%的參展樓盤價格在3000-4000元之間，12%在4000-5000元之間，9%在5000元以上。全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲蓄存款大幅增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐。房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，*居民為改善生活條件和年輕人結(jié)婚成為購房的主力軍，約占成交量的60%；被拆遷城鎮(zhèn)居民購房，約占成交量的25%，外地購房約占10%。2003年，大力開展城市建設(shè)。舊城改造和新區(qū)建設(shè)大大增加了房屋拆遷量。拆遷將購房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即時消費(fèi)，獲得的拆遷補(bǔ)償款為居民購房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。二級市場放開帶動整個房地產(chǎn)市場聯(lián)動，

32、房改房審批手續(xù)簡化，影響房改房上市的各項政策壁壘基本消除。越來越多的市民賣掉舊房買新房。提高住房質(zhì)量，改善居住條件。此外，由于*城居民處于“一次性購房”狀態(tài)，再加上從眾心理的作用，居民都在追著買房，兩者互相推波助瀾，造成了購房需求進(jìn)一步增加。數(shù)據(jù)顯示，2002年，*市商品房空置率僅為6.52%，遠(yuǎn)低于19%的全國平均水平。今年1-8月，商品房空置面積持續(xù)下降，僅為56.84萬平方米。隨著住房制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。 *市居民住宅商業(yè)消費(fèi)意識不斷提高，住宅消費(fèi)需求旺盛。有：拆遷安置需求：*市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較為繁重。隨著中國企業(yè)家大會和第十屆全運(yùn)會的召開，舊城改造規(guī)模將

33、更大，這些拆遷安置產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求將具有相當(dāng)規(guī)模。新需求：居民可支配GDP增量的一定比例將用于居民消費(fèi)。例如，按照我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出總額的7%的比例計算，*城市年消費(fèi)支出3萬元的家庭在住房消費(fèi)上的支出為2100元。 1994年至2000年，*市人均居住面積年均增長0.34平方米。按現(xiàn)有市區(qū)282萬人計算，年增加近96萬平方米。隨著*為改善居住條件，商品房銷售面積火爆。經(jīng)過對*市712封市民來信的統(tǒng)計和1000名居民的訪談分析，目前*市整體購房需求率較高，不少人有購房計劃.圖1 ：*居民住房需求分析從*市民的住房需求分析（見圖1 ）可以清楚地看出市民購買商品房的需求意向。其中近50%的人在6

34、 年內(nèi)有住房需求。 20 %的人在3年內(nèi)有住房需求。然而，這些需求意向與有效需求之間仍有差距。其中，經(jīng)典地產(chǎn)的優(yōu)勢和地位是不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤不僅可以進(jìn)一步吸引發(fā)達(dá)樓盤的有效需求，還可以催化另一部分需求旺盛但短時間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)的購買行為。三、市場需求呈現(xiàn)多元化和兩極分化。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加大力度，郊區(qū)及郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，發(fā)展熱點(diǎn)更加分散。不同地區(qū)的不同產(chǎn)品會有更好的市場環(huán)境，各有魅力；郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使得產(chǎn)品設(shè)計多樣化和低密度社區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供應(yīng)份額。基礎(chǔ)設(shè)施的完善和產(chǎn)品供給的豐富，為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。一方面，客戶需求向多元化發(fā)展，另

35、一方面，也在向兩極分化發(fā)展。從客戶主要特征的變化來看，部分原有的中高收入客戶近年來收入增長明顯，需要對原有住宅進(jìn)行升級改造。與此同時，一些新的年輕首次購房者和搬遷戶也開始進(jìn)入需求市場。這使得需求趨向于向低端市場和高端市場的極端發(fā)展。從購買力特征來看，客戶購買力的兩極分化是需求市場向“金字塔”兩端發(fā)展的驅(qū)動力。三、*城市房地產(chǎn)市場預(yù)測房地產(chǎn)價格和供給增速雙雙放緩。近年來，長三角地區(qū)以制造業(yè)為主的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增速是房地產(chǎn)價格上漲的最重要原因，但對于房地產(chǎn)價格，首先要分析房地產(chǎn)供需平衡的變化.1.需求變化（一）經(jīng)濟(jì)增長，外來人口增加。與珠三角類似，長三角地區(qū)的流動人口增長迅速。隨著流動人口素質(zhì)和財富的提

36、高，他們對當(dāng)?shù)馗玫纳詈蛣?chuàng)業(yè)資源的要求也越來越高。房地產(chǎn)就是其中之一。每個城市都有類似的現(xiàn)象，最好的購房者大多是外地人。（2）城市改造，拆遷戶增加。隨著拆遷合法化的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償，被拆遷戶領(lǐng)取的補(bǔ)貼也大幅增加，被拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望成為越來越強(qiáng)。最迫切的需要。（三）財富積累、投資和購房增加。今天，中國經(jīng)濟(jì)擺脫了經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書籍所沒有描述的繁榮現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長與通貨緊縮齊頭并進(jìn)。一方面，股市繼續(xù)低迷，利率繼續(xù)走低。另一方面，社會上高收入階層的財富日益積累，他們急于尋找合適的投資渠道來保值。房地產(chǎn)市場對這些投資者來說是完美的。（4）收入增加，換房成為時尚。隨著收入的不斷增加，對

37、生活質(zhì)量的要求不斷提高，房屋置換成為一種時尚。包括公積金制度、單位貨幣補(bǔ)貼在內(nèi)的一系列住房制度改革政策，使這一要求成為現(xiàn)實(shí)。（五）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。銀行對個人住房消費(fèi)信貸提供高達(dá)80%的強(qiáng)力金融支持、財政補(bǔ)貼，以及所得稅退稅、放寬公積金貸款等優(yōu)惠政策，都刺激了消費(fèi)力的提前釋放。2.供給變化（一）土地拍賣、地價預(yù)付。土地拍賣不再有任何理論上的障礙。(2) 建設(shè)成本上升。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)開發(fā)商對品質(zhì)的追求，新材料的使用，容積率的降低，綠化率的提高，都導(dǎo)致單位面積建設(shè)成本上升。( 3 )住房制度改革，改變供給規(guī)律。過去，單位面積小，周期長，房地產(chǎn)主要面向機(jī)構(gòu)客戶，遠(yuǎn)離終端用戶?，F(xiàn)

38、在，房地產(chǎn)開發(fā)商直接面對最終用戶，從選址到設(shè)計再到營銷，都以客戶需求為導(dǎo)向。( 4 )土地資源短缺，有效供給不足。長三角地區(qū)是全球人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最緊缺的地區(qū)之一，是支撐房地產(chǎn)價格上漲的長期因素。在不久的將來，由于公共交通的限制，大多數(shù)人使用公共交通工具、自行車和輕便摩托車，而能夠有效開發(fā)房地產(chǎn)的土地僅限于基礎(chǔ)設(shè)施相對完善的地區(qū)。從以上分析可以看出，長三角地區(qū)的房地產(chǎn)價格是供需變化的各種因素相互作用的產(chǎn)物。房地產(chǎn)價格和供應(yīng)增長都將放緩是不可避免的。（二）市場競爭激烈*為加快城市建設(shè)發(fā)展，在房地產(chǎn)市場對外資給予營業(yè)稅減免5.5%和服務(wù)費(fèi)等優(yōu)惠政策，提高了外資開發(fā)商的利潤率。與此

39、同時，房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也引起了外地投資者的關(guān)注。無論是土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式，還是出讓土地的拆遷處置方式，市場主體都是平等的。在各種利好因素的影響下，外地開發(fā)商不斷涌入*，而這些外地開發(fā)公司通常實(shí)力雄厚。不過，昔日實(shí)力雄厚的開發(fā)商不會輕易放棄市場，都在迅速搶占市場，這讓房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。（三）*房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢*房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢可以摘要為以下幾點(diǎn)：1、根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)查結(jié)論，在一定時期內(nèi)，三房兩廳房型仍是主導(dǎo)房型。小高層的購買趨勢明顯增加。該地區(qū)是80m2120m2最受歡迎的。2、對環(huán)境配套和社區(qū)服務(wù)的要求，成為一流購房者的首選。3、剔除市政建設(shè)等外部因素，當(dāng)前房地產(chǎn)購買

40、市場仍有相當(dāng)大的潛力。調(diào)查中，近37%的人計劃在1 - 2年內(nèi)買房，14.3%的人計劃在一年內(nèi)買房。這表明51%的人有買房的意愿。四、銷售價格預(yù)測（一）項目選址環(huán)境分析本項目用地位于*大學(xué)城仙霞路以北、學(xué)子路以東，312國道與學(xué)海路、仙井路、文瀾形成的“井”形路網(wǎng)之間路。它正在規(guī)劃和建設(shè)中。 * 亞東新城。是政府總體規(guī)劃確定的“一市三區(qū)”之一。是一個重點(diǎn)發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的新城區(qū)。城市文明與綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新城區(qū)。 2010年規(guī)劃人口約24萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口預(yù)留60萬。 *新城區(qū)位于美麗的紫金山腳下，北接312國道，南接滬寧高速6.5公里。從規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港出發(fā)6公里，經(jīng)環(huán)城公路

41、、機(jī)場高速可直達(dá)祿口新機(jī)場。地鐵2號線和4號線分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)城。城市南側(cè)交叉口后，將在城內(nèi)形成環(huán)形軌道交通網(wǎng)絡(luò)，連接新城。城市地區(qū)的功能劃分。公路、軌道、鐵路、航空、水運(yùn)等外部交通條件一應(yīng)俱全。*西接紫金山，北接棲霞山，東接寶華山、唐山，南接青龍山，周邊有數(shù)個名勝古跡。該區(qū)山地水資源豐富，山地約占全區(qū)總面積的65%，主要有龜山、靈山、龍王山、七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等。清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良； * 該地區(qū)呈盆地狀，外界污染源不易侵入，無污染物，空氣質(zhì)量優(yōu)良。周圍無噪聲污染影響、污染源和危險源。是規(guī)劃建設(shè)中的“綠色城市”和“宜居城市”，綠地面積占總面積的62.5%。市環(huán)保局評價結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)空氣、水質(zhì)

42、、噪聲等指標(biāo)均達(dá)到國家一級旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一.風(fēng)水寶物不多，生態(tài)優(yōu)勢無可比擬。7000年前，我們的祖先在這里生活過。有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)。自古以來就是修身求學(xué)的好去處。南朝梁朝（公元502-557年），六子蕭紅、九子蕭徽、十子肖戰(zhàn)等歷史名人均葬于此。他墓前的神道石刻和石刻，氣勢磅礴，簡潔獨(dú)特，是神域悠久歷史文化的象征。*獨(dú)特的地理位置、深厚的歷史文化底蘊(yùn)、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，吸引了眾多地產(chǎn)商的目光。從亞東建發(fā)一手闖入*，先后開發(fā)了一批精品房，隨著大學(xué)城的學(xué)院越來越多，各種配套設(shè)施建設(shè)日趨成熟，到2005年，*樓市越來越好，棲霞建設(shè)、棲霞置業(yè)、上海置業(yè)、賽世置業(yè)等眾多房地

43、產(chǎn)開發(fā)商紛紛趕來，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。（二）本項目的主要特點(diǎn)一、教職工宿舍位置概況：擬建教職工住宅區(qū)位于312國道與學(xué)海路、仙井路、文瀾路形成的“井”形路網(wǎng)之間。屬丘陵山區(qū)，地勢平坦，周邊地勢起伏，山水秀美，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文地質(zhì)等自然條件良好，適宜建設(shè)。是理想的住宅建設(shè)用地。教職工住宅區(qū)毗鄰多所大學(xué)、中小學(xué)；目前，教育部、南洋理工大學(xué)、南師大等多所高校已在此建設(shè)或計劃建設(shè)教職工住宅區(qū)；因此，這里的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有一定的規(guī)模，并且隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為社區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。2、項目計劃：為將教職工住宅區(qū)建設(shè)成為充滿創(chuàng)新精神、充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)中式民居特色的園林式新型住宅

44、區(qū)，以及園林式、生態(tài)化、智能化、現(xiàn)代風(fēng)格的新型住宅區(qū)。體現(xiàn)個性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求，規(guī)劃設(shè)計職工住房，具有良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。一、總體規(guī)劃：（一）教職工宿舍建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，應(yīng)充分體現(xiàn)時代氣息。（二）教職工住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計意識先進(jìn)，能適應(yīng)現(xiàn)代化不斷發(fā)展的需要；（3）結(jié)合當(dāng)?shù)厍鹆晟降貤l件，充分利用地形地貌，注意節(jié)約用地，使整個建筑群清晰、勻稱；（4）教職工居住區(qū)功能區(qū)相對獨(dú)立，易于貫穿，有利于社區(qū)管理。（5）根據(jù)*市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，經(jīng)計算，教職工各類住房建筑面積及建筑高度分布圖如圖所示。下表：90平方米120平方米140平方米1

45、60平方米20%45%30%5%小高層多層內(nèi)部銷售出售60%40%70%30%B. 單體設(shè)計：（1）設(shè)計兩三座相互對應(yīng)的小高層建筑，其中一兩座小高層建筑是教職工居住區(qū)的主要標(biāo)志性建筑。立面風(fēng)格具有鮮明的時代感，充分體現(xiàn)了我校信息技術(shù)類的特色。高校教職工住宅的特點(diǎn)；(2)所有建筑物均按7度地震烈度設(shè)計。有的建筑物可與人防設(shè)施相結(jié)合，平時可作為地下停車場使用。（三）在教職工集中居住的建筑物周圍適當(dāng)位置設(shè)置自行車停放處。（4）考慮到后勤設(shè)施服務(wù)教職工居住區(qū)及周邊社區(qū)的需要，在分門附近設(shè)置綜合服務(wù)樓。（5）建筑與中國傳統(tǒng)特色（通過屋頂變化實(shí)現(xiàn)）適當(dāng)融合，體現(xiàn)了*區(qū)的歷史文化氛圍。C. 入口設(shè)計：（一）

46、正門位于教職工住宅區(qū)西南的學(xué)海路。它具有創(chuàng)意，避免與其他小區(qū)的大門相似，與小區(qū)的整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)。（2）副門位于西北角，東圍墻旁，與周邊公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。D、環(huán)境設(shè)計：教職工住宅小區(qū)環(huán)境設(shè)計首先要突出主要標(biāo)志性建筑的正門設(shè)計，然后在各區(qū)主要位置設(shè)置主題景點(diǎn)，結(jié)合周邊建筑，兩側(cè)道路、小水面等景觀（行道樹和綠化帶應(yīng)使用常綠植物），精心設(shè)計，實(shí)現(xiàn)春花、夏陰、秋固、冬綠，使員工住宅區(qū)成為春意盎然、花園式的四季皆宜的生態(tài)區(qū)。E、管網(wǎng)設(shè)計：在教職工住宅小區(qū)的各種管網(wǎng)設(shè)計中，設(shè)計全面、布局合理、意識超前、管位充分預(yù)留；供水系統(tǒng)設(shè)計時考慮建儲水箱，以防在用水高峰時切斷市政管道或水壓不足；輸氣管道的設(shè)計考

47、慮可以滿足天然氣的使用；配電設(shè)計有一定余量，配電房外進(jìn)線應(yīng)考慮雙回功能；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)的設(shè)計要求能夠滿足當(dāng)前信息化住宅小區(qū)建設(shè)的需要和未來較長時期的發(fā)展需要。F. 道路交通設(shè)計：充分利用現(xiàn)有地形，做好道路交通設(shè)計。全區(qū)應(yīng)有機(jī)動車環(huán)形通道，在人流密集的地方實(shí)行人車分隔。在社區(qū)服務(wù)區(qū)等區(qū)域設(shè)置小型停車場，有條件的可設(shè)置地下停車場。G. 其他：編制教職工宿舍總體規(guī)劃方案時，應(yīng)認(rèn)真審閱征地規(guī)劃紅線內(nèi)的各項設(shè)施，熟悉地形。（三）項目房地產(chǎn)價格的確定經(jīng)過幾年的發(fā)展，2005年以來房價穩(wěn)定在4500元/平方米左右。但隨著2007年決定入駐鼓樓醫(yī)院、金鷹國際商城及部分知名高校， 5月初在售的幾處樓盤紛紛提

48、價，不少多層樓盤均價超過5500元每平方米。儀表。2006年，我市決定于2007年7月啟動地鐵2號線東延工程，2009年通車，這一消息再次為*樓市注入強(qiáng)勁動力。部分樓盤單價連續(xù)突破6000元大關(guān)。例如，山東區(qū)翡翠谷項目均價開始突破6200元/平方米，東方天駿項目成交均價也突破6200元/平方米。個別項目的花園洋房和別墅物業(yè)維持在6000元/平方米以上，呈現(xiàn)火爆的銷售勢頭。數(shù)據(jù)顯示，上半年，*大學(xué)城樓宇均價達(dá)到4600元/平方米以上，較去年下半年僅上漲2.1%。下半年，房地產(chǎn)板塊突然發(fā)力，個別項目單價甚至上漲800元/平方米。從目前已知的樓盤開工量和開工量來看，預(yù)計高端高端住宅將陸續(xù)上市6萬平方

49、米，中高端樓盤銷售形勢成為主流勢必導(dǎo)致高端房地產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提升，房價進(jìn)一步上漲。未來*房價的快速上漲引起了房管部門的關(guān)注。 *大學(xué)城管委會主任梁學(xué)忠主任公開表示，管委會正在研究相應(yīng)的對策，通過土地供應(yīng)、容積率等方式調(diào)整房價。對部分已推出土地，實(shí)施限價、優(yōu)地價發(fā)展戰(zhàn)略，力爭開發(fā)預(yù)定價格3300元/平方米的中低價位商品房2000余套，瞄準(zhǔn)大學(xué)城低收入教師的供給，不僅為*吸引和留住了大量優(yōu)質(zhì)人才，也將保持*板塊房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定.*大學(xué)城的教師是未來房地產(chǎn)的重要買家。 2000多套低價教師房實(shí)際上只能滿足少數(shù)購房者的需求，而且還受到特殊群體類別的限制。從市場情況來看，僅投放2000多套廉租房，不足以

50、解決*板塊的房產(chǎn)需求。按照房價和70 %的15年期商業(yè)按揭貸款計算，年總收入5萬元以上的家庭可以購買總價值約40萬元的房產(chǎn)。年收入5萬元以上的家庭占全部受訪者的10%，該地區(qū)開發(fā)產(chǎn)品的家庭約2443戶，而*市年收入5萬元以上的家庭數(shù)量大概20萬左右，所以，項目只需要在目標(biāo)人群中占有1.2%的市場份額，就可以完成這個項目的銷售任務(wù)。因此，基于以上原因，本項目預(yù)計對外銷售價格暫定為高層5500元/平方米，小高層5200元/平方米。第四章項目建設(shè)條件第一節(jié)項目選址該土地為*大學(xué)2006年11月1日在土地拍賣中以3.8億元的價格獲得的土地開發(fā)資質(zhì)。該地塊位于117660.7平方米*9978.6平方米市

51、棲霞區(qū)大學(xué)城仙霞路以北、學(xué)子路以東107682.1平方米。面積10000平方米）；規(guī)劃用地性質(zhì)：二級住宅用地；容積率：1.6；建筑密度：25%第二節(jié) 教職工宿舍建設(shè)條件一、教職工宿舍概況擬建教職工住宅區(qū)位于312國道與學(xué)海路、仙井路、文瀾路形成的“井”形路網(wǎng)之間。從地形上看，該地塊為丘陵山區(qū)。小區(qū)地勢平坦，周邊地勢起伏，群山秀麗，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文地質(zhì)等自然條件良好，適宜建設(shè)。是理想的住宅建設(shè)用地。教職工住宅區(qū)毗鄰多所大學(xué)、中小學(xué)；目前，教育部、南洋理工大學(xué)、南師大等多所高校已在此建設(shè)或計劃建設(shè)教職工住宅區(qū)；因此，這里的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有一定的規(guī)模，并且隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為社區(qū)提

52、供良好的教育和生活環(huán)境。2. 自然條件*屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候濕潤，四季分明，無霜期長，雨量充沛，日照充足。主要?dú)庀筇卣魅缦拢?.氣溫：最熱月平均氣溫27.9（7 最冷月平均氣溫2.3（1 年平均氣溫15.5 極端最高溫度40. 極端最低溫度-14.02. 降水量：年平均降水量1012.1mm 年最大降水量2006.0mm 最小年降水量479.8mm 最大日降水量195.2 月最大降水量507.8降水主要集中在6-9月；雨季總則在六月下旬至七月中旬。3.風(fēng)： 7月主導(dǎo)風(fēng)向和頻率 SE27 SW1 0 1月主導(dǎo)風(fēng)向和頻率C 31 N1 4 夏季平均風(fēng)速1.8m 冬季平均風(fēng)速2.4.雪：最大積

53、雪深度505.凍土：最大凍土深度96、日照：歷年平均日照時數(shù)2148.3小時 平均日照百分比 49%7 、無霜期：歷年無霜期255天8、其他：年平均雷暴天數(shù)34.4天 年平均沙塵暴日數(shù)0.1d 年平均冰雹天數(shù)0.2d三、基礎(chǔ)設(shè)施條件1.道路交通*大學(xué)位于*亞東新城*大學(xué)城，占地2026余畝。新校區(qū)山水秀美，風(fēng)景獨(dú)特。是一所規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套設(shè)施齊全、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新穎的信息技術(shù)大學(xué)校園。門前有97路等公交車站，交通十分便利。2、供水*大學(xué)*校區(qū)供水由*市自來水廠供水，水質(zhì)優(yōu)良。供水水源由市政供水總管引入DN200的校園。本項目用水與校園道路下的主供水管相連。3、排水本項目采用雨

54、污分流系統(tǒng)。排污管道按自然地形走向布置，實(shí)現(xiàn)高排水和低排水。 DN300-DN600的污水管道沿校園道路布置。污水收集后排入校園道路下的污水中。最終排入市政污水管網(wǎng)。雨水和防洪規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按照高排放、低排放、低排放的原則進(jìn)行，雨水就近排放到水體中。雨水管沿道路布置。雨水經(jīng)雨水口收集后，沿校園道路布置DN300-DN600雨水管。收集后排入校園道路下的雨水管網(wǎng)，最終排入市政雨水管網(wǎng)。4.電源*大學(xué)*校園需要增加電力容量。5. 氣體目前西氣東輸天然氣已達(dá)*，本項目用氣為天然氣。6. 通訊與網(wǎng)絡(luò)*大學(xué)*校區(qū)現(xiàn)有的通信和網(wǎng)絡(luò)設(shè)施比較完善，可以滿足本項目的通信和網(wǎng)絡(luò)容量需求。第五章項目規(guī)劃設(shè)計方案第一節(jié)規(guī)劃

55、設(shè)計要求和方案確定一、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)根據(jù)*城市規(guī)劃局關(guān)于項目規(guī)劃初步設(shè)計要點(diǎn)的通知，*大學(xué)校園規(guī)劃設(shè)計應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、項目的總體規(guī)劃和個別建筑必須在紅線范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。2、建設(shè)特許用地邊界與規(guī)劃道路符合紅線要求：（一）特許建設(shè)用地與道路紅線的距離不小于該距離10米（二）地下室或半地下室、墻柱、臺階、臺階、花池、建筑地基等突出部分不得超過建筑特許線。3、總體規(guī)劃功能分區(qū)清晰，布局合理。要求動靜分離，功能區(qū)相互依存，互不干擾。公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配置，公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)考慮資源共享作用，避免重復(fù)建設(shè)。4. 組織校園內(nèi)外的人車通行，按照國家規(guī)定設(shè)置機(jī)動車、非機(jī)動車停車場和人員疏散

56、場所。5、建筑風(fēng)格新穎，力求簡潔、活潑、流暢、優(yōu)雅，能更好地體現(xiàn)文化氛圍，與自然環(huán)境融為一體。6、主要指標(biāo)要求：住宅小區(qū)建設(shè)要求結(jié)合現(xiàn)有預(yù)留建筑：綠化率不低于28.9%，建筑密度不高于35.6%，容積率不高于2.29 .7、土地內(nèi)雨污分離，雨水排入市政管網(wǎng)，污水自行處理達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)后可排入市政管網(wǎng)。8、土地紅線內(nèi)的所有管線均應(yīng)接地，并編制管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案和垂直設(shè)計方案。9、規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合消防、環(huán)保、防雷、衛(wèi)生防疫、人防等方面的要求。10、規(guī)劃設(shè)計方案還應(yīng)按照國家現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2.確定計劃*大學(xué)*校區(qū)教職工住宅小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計，根據(jù)*城市規(guī)劃局建設(shè)項目可行性規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行

57、修訂編制，學(xué)校的相關(guān)設(shè)計要求。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計一、設(shè)計說明一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)：中華人民共和國城市規(guī)劃法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范民用建筑設(shè)計通則*市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則*城市住宅設(shè)計規(guī)范*市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知紅線圖2、防火等級為一級3.防水等級為二級4.人防為6級5、設(shè)計理念：將教職工住宅區(qū)打造成充滿創(chuàng)新、充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)中式民居特色，體現(xiàn)個性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式新型住宅區(qū)。職工住房按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，具有良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。主要在以下幾個方面進(jìn)行努力：聰明的安防系統(tǒng)：防盜報警、周界報警、出入口管理、訪客對講、火災(zāi)報警等系統(tǒng)；信息管理系

58、統(tǒng)：萬用表遠(yuǎn)程抄表、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、應(yīng)急廣播及背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（社區(qū)信息網(wǎng)）。環(huán)境數(shù)百棵成品樹和數(shù)千棵珍貴樹木共同打造了一道綠意盎然的家墻，更多的新鮮氧氣和更多的大自然恩惠，形成一個巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)宜人的區(qū)域小氣候。由流水、噴泉、戲水池和溪流組成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新濕潤，古木茂盛，碧水映照晴天。鳥語花香，流水潺潺。2、總體規(guī)劃規(guī)劃布局的主要特點(diǎn)是：功能明確的總體規(guī)劃設(shè)計、人車分離、以人為本的交通流組織、公共綠地和立體多層次的景觀環(huán)境設(shè)計。（一）規(guī)劃設(shè)計要求1 、住宅均為高層或

59、小高層住宅。住宅應(yīng)著重處理社區(qū)的空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離和角度關(guān)系。2 、由于項目周邊均為城市道路，項目規(guī)劃布局應(yīng)重點(diǎn)處理區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與社區(qū)建筑、空間的關(guān)系；3 、注重社區(qū)環(huán)境和居住單元的“同質(zhì)化”設(shè)計，重點(diǎn)處理好組團(tuán)、中心綠地和庭院綠地的關(guān)系。4 、本項目住宅區(qū)內(nèi)人、車流量互不影響。5 、考慮項目區(qū)作為新城區(qū)的發(fā)展方向，宜在設(shè)計中引入新的理念，使項目以新穎的面貌成為大學(xué)城的品牌形象。（二）規(guī)劃指導(dǎo)思想一、因地制宜根據(jù)地形特點(diǎn)，布局合理，盡可能提高土地利用率。2、變劣為優(yōu)勢，創(chuàng)造特色將地塊周邊配套設(shè)施薄弱、周邊景觀缺乏等缺點(diǎn)通過設(shè)計強(qiáng)化為樓盤的特點(diǎn)，將問題轉(zhuǎn)化為賣點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)以人為本

60、的設(shè)計原則，營造舒適宜人的物質(zhì)和人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和，強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)和家的人情味和親切感，使居住區(qū)環(huán)境賦予給人一種“回家的感覺”。3、關(guān)注項目的可行性從整體布局來看，單體類型的選擇和布置注重區(qū)域氣候、生活習(xí)慣和市場可操作性。努力為消費(fèi)者提供品質(zhì)優(yōu)良、價格實(shí)惠的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。(3) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)南部的一條規(guī)劃道路將社區(qū)分為南北兩個區(qū)域。南區(qū)為少數(shù)住宅樓和配套的小學(xué)、幼兒園等公共建筑。一條南北中軸線貫穿整個社區(qū)，將兩個集群連接為a、簡潔的規(guī)劃結(jié)構(gòu)融合了不規(guī)則的地形，提供了階段性開發(fā)的流動性和功能分區(qū)的完整性。(4) 交通流線1. 出入口：北區(qū)南、西、北規(guī)劃道路上共有四組行人和車輛出入口。毗鄰濟(jì)青西路