物業(yè)管理行業(yè)順周期扶搖而上的藍海板塊

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250027 一、簡介篇：物業(yè)管理的基本內(nèi)容 HYPERLINK l _TOC_250026 物管行業(yè)的發(fā)展歷程 HYPERLINK l _TOC_250025 物業(yè)管理業(yè)務(wù)類型 HYPERLINK l _TOC_250024 物業(yè)管理收費模式 HYPERLINK l _TOC_250023 二、行業(yè)篇：市場空間持續(xù)擴容、集中度進一步提升 HYPERLINK l _TOC_250022 地產(chǎn)開發(fā)鏈條后周期，規(guī)模加速提升在即 HYPERLINK l _TOC_250021 物管規(guī)模滯后于銷售、新開工7 HYPERLINK l _TOC_250020 非

2、住宅業(yè)態(tài)仍待價值重視10 HYPERLINK l _TOC_250019 物管行業(yè)“量價齊升”仍需時日11 HYPERLINK l _TOC_250018 行業(yè)加速整合，集中度持續(xù)提升13 HYPERLINK l _TOC_250017 開發(fā)商集中度的提升，帶來物管規(guī)模向行業(yè)頭部傾斜13 HYPERLINK l _TOC_250016 登陸資本市場鞏固頭部優(yōu)勢，收并購助推行業(yè)資源整合14 HYPERLINK l _TOC_250015 深耕核心都市圈，加強單城滲透率16 HYPERLINK l _TOC_250014 基礎(chǔ)服務(wù)穩(wěn)健增長，增值業(yè)務(wù)錦上添花18 HYPERLINK l _TOC_2

3、50013 物業(yè)公司“量身定制”增值服務(wù)已成趨勢18 HYPERLINK l _TOC_250012 增值服務(wù)增厚業(yè)績19 HYPERLINK l _TOC_250011 三、公司篇：強者恒強，多維度提升鑄造高門檻20 HYPERLINK l _TOC_250010 維度一：物管頭部由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量成長20 HYPERLINK l _TOC_250009 維度二：品牌效應(yīng)20 HYPERLINK l _TOC_250008 維度三：技術(shù)創(chuàng)新，降本提效21 HYPERLINK l _TOC_250007 維度四：以人為核，共同發(fā)展23 HYPERLINK l _TOC_250006 四、標的

4、篇：順周期扶搖而上，逆周期傲雪欺霜24 HYPERLINK l _TOC_250005 1. 碧桂園服務(wù)（06098.HK）24 HYPERLINK l _TOC_250004 2. 綠城服務(wù)（02869.HK）26 HYPERLINK l _TOC_250003 3. 中海物業(yè)（02669.HK）28 HYPERLINK l _TOC_250002 4. 永升生活服務(wù)（01995.HK）31 HYPERLINK l _TOC_250001 5. 雅生活（03319.HK）33 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險提示35圖表目錄圖1：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程5圖2：物業(yè)管理業(yè)務(wù)構(gòu)

5、成6圖3：房地產(chǎn)開發(fā)周期7圖4：商品房銷售面積及其同比8圖5：不同業(yè)態(tài)銷售面積同比增速8圖6：新開工面積及其同比8圖7：竣工面積及其同比8圖8：新開工與竣工時滯拉長9圖9：建安投資與施工面積出現(xiàn)背離9圖10：我國總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化率9圖美國城鎮(zhèn)化率10圖12：日本城鎮(zhèn)化率10圖13：非住宅銷售情況10圖14：商品房銷售面積構(gòu)成10圖15：非住宅竣工情況圖16：商品房竣工面積構(gòu)成圖17：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比圖18：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際同比圖19：物業(yè)百強收費水平（元/平/月）12圖20：物業(yè)百強收費水平（元/平/月）12圖21：地產(chǎn)開發(fā)商銷售集中度持續(xù)提升13圖22：頭部公司2018在

6、管規(guī)模構(gòu)成（按來源）13圖23：頭部公司關(guān)聯(lián)開發(fā)商2018年銷售情況13圖24：物業(yè)公司上市募集資金的規(guī)劃用途15圖25：物業(yè)百強在管規(guī)模均值及合計市占率16圖26：物業(yè)百強在管面積布局（2018）17圖27：物業(yè)百強基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)收入占比19圖28：物業(yè)百強基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)凈利潤占比19圖29：物業(yè)百強業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成19圖30：物業(yè)百強非業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成19圖31：2018物業(yè)百強營收情況20圖32：2018物業(yè)百強凈利潤水平20圖33：2018物業(yè)百強經(jīng)營成本構(gòu)成22圖34：綠城服務(wù)智慧園區(qū)服務(wù)平臺22圖35：碧桂園服務(wù)社區(qū)“大腦”運行圖23圖36：物業(yè)百強從業(yè)人員構(gòu)成24圖37：

7、物業(yè)百強人均產(chǎn)出24圖38：收費管理面積及其增速25圖39：合同管理面積及其增速25圖40：截至2019H1公司合同管理面積及收費管理面積布局25圖41：2019H1收入構(gòu)成26圖42：各業(yè)務(wù)毛利率水平26圖43：在管面積及其同比27圖44：儲備面積及其同比27圖45：在管面積構(gòu)成27圖46：收入構(gòu)成27圖47：營業(yè)收入及其同比28圖48：凈利潤及其同比28圖49：營業(yè)收入及其同比29圖50：凈利潤及其同比29圖51：市政物業(yè)深圳音樂廳29圖52：市政物業(yè)香港海關(guān)總部大樓29圖53：“興海物聯(lián)”全價值鏈服務(wù)30圖54：“優(yōu)你互聯(lián)生態(tài)圈”31圖55：營業(yè)收入及其同比32圖56：凈利潤及其同比32

8、圖57：在管建面構(gòu)成32圖58：收入構(gòu)成32圖59：永升智慧物業(yè)33圖60：營業(yè)收入及其同比34圖61：凈利潤及其同比34圖62：公司合約面積（萬方）34圖63：公司在管面積來源構(gòu)成（2019H1）34圖64：公司組織架構(gòu)圖35表格1.兩種收費模式比較6表格2.部分城市新舊物業(yè)收費標準對比12表格3.2014至今物業(yè)公司上市梳理14表格4.部分港股上市物業(yè)公司募集資金使用情況15表格5.2018年以來部分物業(yè)公司收并購案例15表格6.物業(yè)百強布局城市TOP2017表格7.碧桂園服務(wù)增值業(yè)務(wù)的選擇18表格8.永升UP生活服務(wù)部分內(nèi)容18表格9.2018年中國物業(yè)管理企業(yè)品牌價值10強21一、簡介

9、篇：物業(yè)管理的基本內(nèi)容物管行業(yè)的發(fā)展歷程30 期、行業(yè)規(guī)范期、快速發(fā)展期。（98119591 深圳市物業(yè)管理公司成立。1983 年，深圳市國際商業(yè)大廈成為首個運用物業(yè)管理的商（現(xiàn)更名為國土資源和房產(chǎn)管理局這一階段并不具備完善的規(guī)章制度，但卻實現(xiàn)了從無到有的突破。（19620196 年1998 2000 10 為一門專業(yè)的學(xué)科登錄高等教育自學(xué)考試。（2001-至今17.2 億方。作為房地產(chǎn)后周期的物管行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。2014 年，A 務(wù)等陸續(xù)登陸資本市場，物業(yè)管理公司開始嶄露頭角。圖 1： 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程第一個實施物業(yè)百強企業(yè)管理面積均值管理的工業(yè)區(qū)誕生深圳市鵬基工業(yè)區(qū)協(xié)會成立達 3

10、718.13 萬平方米， 營 業(yè) 收 入 均 值 達88617.51 萬元1985199619851996200020181981199119982014（）彩生活成功在港股上市資料來源：百度學(xué)術(shù)網(wǎng)，知網(wǎng)，川財證券研究所物業(yè)管理業(yè)務(wù)類型提供新樓盤的銷售代理以及廣告等業(yè)務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)增值業(yè)務(wù)服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)安物業(yè)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)增值業(yè)務(wù)服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)安保工作維修管理保潔綠化其他服務(wù)房 社 教 社 其屋 區(qū) 育 區(qū) 他經(jīng) 家 養(yǎng) 金 服紀 政 老 融 務(wù)新盤銷售代理顧問咨詢案其場他服服務(wù)務(wù)資料來源：中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告，川財證券研究所物業(yè)管理

11、收費模式的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。表格 1. 兩種收費模式比較物業(yè)公司向業(yè)主物業(yè)公司向業(yè)主預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金物業(yè)公司向業(yè)主收取固定的物業(yè)服務(wù)費收取方式酬金制包干制費用構(gòu)成費用構(gòu)成利潤來源服務(wù)成本+企業(yè)收入扣除成本后的剩余部分（可能出現(xiàn)虧損）服務(wù)成本+預(yù)收資金結(jié)余+收取服務(wù)資金的一定比例靈活性費用固定可根據(jù)服務(wù)質(zhì)量進行調(diào)整（簡便易行（2對業(yè)主的專業(yè)性知識要（酬金制更加透明（2服務(wù)支出對企業(yè)求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本（）促使利潤沒有直接影響，利于管理的專業(yè)化和公司進行管理創(chuàng)新，提效降本務(wù)質(zhì)量的提升。優(yōu)點（1）公司為提升利潤水平，存在削減支出缺點降低服務(wù)質(zhì)量的可能（

12、2）不利物業(yè)管理的專業(yè)化提升對業(yè)主的專業(yè)知識要求較高（為提升利潤，存在提高酬金支付基數(shù)的可能（）阻礙公司的管理創(chuàng)新資料來源：中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告，川財證券研究所二、行業(yè)篇：市場空間持續(xù)擴容、集中度進一步提升地產(chǎn)開發(fā)鏈條后周期，規(guī)模加速提升在即物管規(guī)模滯后于銷售、新開工物管行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的后周期節(jié)點，滯后于商品房新開工及銷售情況。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的時間來看，企業(yè)從拿地到房屋竣工交付，保守估計需要2.5-3 年。期間，拿地到開工約 6 個月，開工到預(yù)售約 6 個月，由預(yù)售到竣工交付普遍存在 1.5 到 2 年左右的滯后期。圖 3： 房地產(chǎn)開發(fā)周期約6個月約6個月約6個月約6個月竣工

13、交付銷售新開工土地獲取交付確認物業(yè)交付確認物業(yè)達到預(yù)售條件土儲開發(fā)招拍掛/并購資料來源：主流房地產(chǎn)開發(fā)商公司公告，明源地產(chǎn)研究網(wǎng)，川財證券研究所2014 2016 22.5%2017 16.94 10.1%。圖 4： 商品房銷售面積及其同比圖 5： 不同業(yè)態(tài)銷售面積同比增速200000180000160000140000120000100000800006000040000200000商品房銷售面積累計值（萬方）同比(右軸）50%40%30%20%10%0%-10%-20%住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018資

14、料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所值得注意的是，施工強度是影響新開工到竣工傳導(dǎo)時滯長短的重要因素之一。自 2016 年下半年，新開工向竣工的傳導(dǎo)時間出現(xiàn)拉長跡象。我們對建安投資2017 2016 年底、2017 圖 6： 新開工面積及其同比圖 7： 竣工面積及其同比25000020000015000010000050000新開工面積（萬方）同比（右軸50%40%30%20%10%0%-10%12000010000080000600004000020000竣工面積（萬方）同比（右軸20%15%10%-5%0-20%0-10%資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券

15、研所圖 8： 新開工與竣工時滯拉長圖 9： 建安投資與施工面積出現(xiàn)背離80%60%40%20%-20%2009-022009-092009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-08新開工面積同比竣工面積同比45%40%35%30%25%20%15%10%2008-022008-092008-022008-092009-042009-112010-062011-012011-0820

16、12-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-03建安投資同比施工面積同比資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所截至2018 59.6%（82.3%91.6%（815%83.4%20%的增70%-75%后，經(jīng)歷了一段平臺期， 2021-2030年商品房年均需求中樞將逐步降至 9-10 億方的合理水平。圖 10： 我國總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化率160000鄉(xiāng)村人口（萬人）城鎮(zhèn)人口（萬人）城鎮(zhèn)化率（右軸70%14000060%1200001000008000060

17、000400002000050%40%30%20%10%0資料來源：Wind, 川財證券研究所圖 11： 美國城鎮(zhèn)化率圖 12： 日本城鎮(zhèn)化率 90%85%80%75%70%65%60%55%50%95%90%85%80%75%70%65%60%55%195019541958195019541958196219661970197419781982198619901994199820022006201020142018195019541958196219661970197419781982198619901994199820022006201020142018資料來：Wind，川證券究所資來源：

18、Wind，川財券研所非住宅業(yè)態(tài)仍待價值重視按照管理業(yè)態(tài)來看，2018 8.9 98.7 2.9 2914 14%13.8%29.4%。目前，傳統(tǒng)住宅物業(yè)依然作大。而非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域，則具備更多的發(fā)展?jié)摿?。圖 13： 非住宅銷售情況圖 14： 商品房銷售面積構(gòu)成14000120001000080006000400020000辦公樓（萬方）商業(yè)營業(yè)用房（萬方其他非住宅（萬方）辦公樓增速（右）商業(yè)營業(yè)用房增速（右）其他非住宅增速（右2014201520162017201850%40%30%20%10%0%-10%-20%100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%住宅 非住宅2

19、0142015201620172018資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所圖 15： 非住宅竣工情況圖 16： 商品房竣工面積構(gòu)成14000120001000080006000400020000辦公樓（萬方）商業(yè)營業(yè)用房（萬方其他非住宅（萬方）辦公樓增速商業(yè)營業(yè)用房增速其他非住宅增速2014201520162017201820%15%10%-5%-10%-15%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%住宅 非住宅20142015201620172018資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所物管行業(yè)量價齊升”仍需時日均衡。隨著經(jīng)濟的不斷

20、發(fā)展，我國居民的收入水平也隨之提高。2018 年，我39251 5.6%2016-2018 5.9%圖 17： 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比圖 18： 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際同比4500040000350003000025000200001500010000500020032004200520032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019Q320032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019Q320%20%18%18%1

21、6%16%14%14%12%12%10%10%8%8%6%20%20%18%18%16%16%14%14%12%12%10%10%8%8%6%6%4%4%2%2%0%0%同比扣除價格因素后實際同比資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所圖 19： 物業(yè)百強收費水平（元/平/月）圖 20： 物業(yè)百強收費水平（元/平/月）887766545342312010一線城市二線城市三四線城市資料來源中國業(yè)服百企業(yè)研報告財證研究所資來源：2019中國業(yè)服強企業(yè)究報，川證券究所造成這種現(xiàn)象的原因之一是很多城市對物業(yè)服務(wù)的收費標準實施價格指導(dǎo)等 表格 2. 部分城市新舊物業(yè)收費標準對比城市名稱時

22、間舊標準上限（元平/月）時間新標準上限（元平/月）新文件或通知深圳2013多層高層1.303.902019多層高層0.90-2.202.71-5.63深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費（多層0.30-0.90多層（帶電）0.35-1.10關(guān)于整和范臺市普臺州20132018多層（電梯）0.65-1.45通住房業(yè)服收費理的務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知關(guān)于規(guī)范十堰城區(qū)物業(yè)服0.50-1.00.90-1.50多層（務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知關(guān)于規(guī)范十堰城區(qū)物業(yè)服0.50-1.00.90-1.50多層（電梯）0.80-1.30多層（電梯）20182012十堰多層（不帶電梯）多層（不帶電梯） 0.40-0.90通知佛山住

23、宅（電梯）2.47住宅（帶電梯）1.822019一級2.7二級2.35三級2四級1.65五級1.3佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進一步加強物業(yè)收費管理的通知資料來源：人民網(wǎng)，房天下，川財證券研究所行業(yè)加速整合，集中度持續(xù)提升開發(fā)商集中度的提升，帶來物管規(guī)模向行業(yè)頭部傾斜A 與萬科圖 21： 地產(chǎn)開發(fā)商銷售集中度持續(xù)提升70000600005000040000300002000010000TOP10銷量萬方）TOP30銷量（萬方）TOP50銷量（萬方TOP10占比（右軸）TOP30占比（右軸）TOP50占比（右軸40%35%30%25%20%15%10%5%020112012201320142015

24、201620172018資料來源：克而瑞，Wind, 川財證券研究所圖 22： 頭部公司2018在管規(guī)模構(gòu)成（按來源）圖 23： 頭部公司關(guān)聯(lián)開發(fā)商2018年銷售情況100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%來自兄弟開發(fā)企業(yè)項目面積占比第三方占比80.15%80.15%84.09%71.06%碧桂園服務(wù)新城悅佳兆業(yè)物業(yè)60005000400030002000100002018年銷售面積（萬方）同比（右軸）碧桂園新城控股佳兆業(yè)集100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所登陸資本市場鞏固頭部優(yōu)勢，收

25、并購助推行業(yè)資源整合2014 年物業(yè)公司逐步掀起上市潮。據(jù)我們跟蹤，2018 6 2014 15 表格 3. 2014 至今物業(yè)公司上市梳理時間股票代碼上市公司名稱上市地點總市值（億元）2014-06-301778.HK彩生活香港聯(lián)交所59.452015-10-232669.HK中海物業(yè)香港聯(lián)交所140.282015-11-251538.HK中奧到家香港聯(lián)交所4.972016-07-122869.HK綠城服務(wù)香港聯(lián)交所219.862016-11-083686.HK祈福生活服務(wù)香港聯(lián)交所5.452017-12-111417.HK浦江中國香港聯(lián)交所7.722018-02-01603506.SH南都

26、物業(yè)上海27.402018-02-093319.HK雅生活服務(wù)香港聯(lián)交所300.032018-06-196098.HK碧桂園服務(wù)香港聯(lián)交所657.832018-11-061755.HK新城悅服務(wù)香港聯(lián)交所77.002018-12-062168.HK佳兆業(yè)美好香港聯(lián)交所24.802018-12-171995.HK永升生活服務(wù)香港聯(lián)交所63.232019-03-153316.HK濱江服務(wù)香港聯(lián)交所17.682019-03-183662.HK奧園健康香港聯(lián)交所40.812019-10-182606.HK藍光嘉寶服務(wù)香港聯(lián)交所71.15資料來源：Wind，2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告，川財證

27、券研究所注：總市值數(shù)據(jù)日期為 2019 年 11 月 8 日2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告顯示，港股上市企業(yè)募集的資金用途主要分為：收并購（5060%（10%0%（10%12.66 9.2 29.81%31.99 7.62 用于戰(zhàn)略投資及收購。10%-20%收并購，擴規(guī)模（50%-60%）10%-20%收并購，擴規(guī)模（50%-60%）50%-60%發(fā)展增值服務(wù)智能化及平臺化建設(shè)（約10%）10%剩余營運資金及一般企業(yè)用途（剩余）資料來源：2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告, 川財證券研究所表格 4. 部分港股上市物業(yè)公司募集資金使用情況公司名稱募集資金凈額（億元）已使用金額（億元）

28、使用資金明細綠城服務(wù)12.669.21、收并購（28%2、開發(fā)及推廣智慧園區(qū)項目、產(chǎn)品及服務(wù)（6%、運營及一般企業(yè)用途（3%4、償還貸款（26.15%）雅生活服務(wù)31.997.62資料來源：2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告，川財證券研究所、戰(zhàn)略投資及收購（.7%、“四化”建設(shè)（.%3、營運及一般企業(yè)用途（43.07%）除了自身關(guān)聯(lián)開發(fā)商給予的內(nèi)部“輸血”2015-2018 2361.5 3718.1154 192 28.42%10.43 38.85%2018 2017 0.29 First Service Corporation， 2018 8500 6%表格 5. 2018 年以來部分

29、物業(yè)公司收并購案例公司名稱被收購公司名稱收購股權(quán)比例交易總價（萬元）管理面積（萬方）南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司51%20481.232426雅生活蘭州城關(guān)物業(yè)服務(wù)集團有限公司青島華仁物業(yè)股份有限公司51%89.66%1479013358.062490570哈爾濱景陽物業(yè)管理有限公司60%11388.15978廣州粵華物業(yè)有限公司51%19534.463000成都市東景物業(yè)管理有限公司65%5200700藍光嘉寶滬州天立物業(yè)有限公司70%3500400成都清華逸家物業(yè)管理有限公司100%成都佳祥物業(yè)管理有限公司100%碧桂園服務(wù)北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司70%68258.88-上海睿靖實業(yè)有限公

30、司100%南昌市潔佳物業(yè)有限公司100%佳兆業(yè)物業(yè)嘉興大樹物業(yè)管理有限公司60%3658790綠城服務(wù)Montessori Academy56%6720.42（澳元）-南都物業(yè)江蘇金楓物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司70%10080-資料來源：Wind，川財證券研究所圖 25： 物業(yè)百強在管規(guī)模均值及合計市占率400350300250200150100百強管理面積均值（十萬方）百強管理項目數(shù)量（個百強合計市占率（右軸）45%40%35%30%25%20%15%10%5%02015201620172018資料來源：2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告, 川財證券研究所深耕核心都市圈，加強單城滲透率2018

31、 53.12%18.17%9.34%9.06%8.51%、8.04%。圖 26： 物業(yè)百強在管面積布局（2018）資料來源：2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告, 川財證券研究所6.64 19.37 128.21 13.47%9.0%。從具體城市來看，物業(yè)百強企業(yè)管理規(guī)模前二十的域協(xié)同發(fā)展帶來的紅利。表格 6. 物業(yè)百強布局城市 TOP20城市名稱城市能級所屬區(qū)域管理規(guī)模（萬方）重慶2成渝城市群34912北京1京津冀20567上海1長三角18465濟南2-18245武漢2長江中游17569成都2成渝城市群17343廣州1珠三角16690杭州2長三角15380貴陽2-14355南京2長三角14

32、256西安2-14116蘇州2長三角13685長沙2長江中游12729鄭州2-11895深圳1珠三角10971福州2海西經(jīng)濟圈9188沈陽2-8353南昌2-7615青島2-7486合肥2-7300資料來源：2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告，川財證券研究所基礎(chǔ)服務(wù)穩(wěn)健增長，增值業(yè)務(wù)錦上添花物業(yè)公司量身定制”增值服務(wù)已成趨勢行業(yè)發(fā)展至今，由追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)為“量身定制”的業(yè)務(wù)擴張，由單純的增量， 表格 7. 碧桂園服務(wù)增值業(yè)務(wù)增值服務(wù)類別服務(wù)內(nèi)容優(yōu)勢業(yè)主增值服務(wù)房屋配套服務(wù)、場地運營服務(wù)、生活團購服務(wù)、汽車服務(wù)、房屋短租服務(wù)、保險服務(wù)資源優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢、平臺優(yōu)勢場日常接待服務(wù)、樣板房保鮮及解

33、說服務(wù)等三級組織管控體系、認購即服務(wù)模式、定制化服務(wù)+標準化培訓(xùn)、卓越的員工團隊表格 8. 永升 UP 生活服務(wù)部分內(nèi)容服務(wù)名稱服務(wù)內(nèi)容優(yōu)勢服務(wù)名稱服務(wù)內(nèi)容優(yōu)勢旭惠美家家居服務(wù)、拎包入住與數(shù)家知名裝修公司合作，提供貼心的專業(yè)家居服務(wù)，包括家電、裝修等增值服務(wù)增厚業(yè)績7.1380.49%20171.311.73億19.51%201855.70%， 20172.6244.30%圖 27： 物業(yè)百強基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)收入占比圖 28： 物業(yè)百強基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)凈利潤占比基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值占比多種經(jīng)營收入均值占比基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值占比多種經(jīng)營凈利潤均值占比19.51%18.20%44.30%4

34、1.68%81.80%80.49%內(nèi)環(huán)：2017年外環(huán)：2018年58.32%內(nèi)環(huán)：2017年外環(huán)：2018年資料來源中國業(yè)服百企業(yè)研報告財證研究所資來源：2019中國業(yè)服強企業(yè)究報，川證券究所圖 29： 物業(yè)百強業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成圖 30： 物業(yè)百強非業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成22.3%18.4%22.3%18.4%13.9%10.4% 10.2%8.0%5.4% 4.7%3.8%2.9%20%15%10%45%40%35%30%25%20%15%10%39.21%39.21%31.16%29.63%案場服務(wù)工程服務(wù)顧問咨詢資料來源中國業(yè)服百企業(yè)研報告財證研究所資來源：2019中國業(yè)服強企業(yè)究報，川證券

35、究所三、公司篇：強者恒強，多維度提升鑄造高門檻維度一：物管頭部由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量成長物管頭部公司通過自上而下承接關(guān)聯(lián)開發(fā)商給予的新資源及向外拓展獲取的88617.51 19.41%48.82 31.69%；TOP11-30 16.73%26.26%7221.40 萬元，同25.95%8.15%0.42 TOP1044199.88 萬元、13758.77 54.97%、35.39%，頭部盈利增速大幅高于百強均值。圖 31： 2018物業(yè)百強營收情況圖 32： 2018物業(yè)百強凈利潤水平6000005000004000003000002000001000000營業(yè)收入（萬元） 同比（右軸）百強均

36、值TOP10TOP11-3035%30%25%20%15%10%50000450004000035000300002500020000150001000050000凈利潤（萬元） 同比（右軸）百強均值TOP1060%50%40%30%20%10%0%資料來源中國業(yè)服百企業(yè)研報告財證研究所資來源：2019中國業(yè)服強企業(yè)究報，川證券究所維度二：品牌效應(yīng)表格 9. 2018 年中國物業(yè)管理企業(yè)品牌價值 10 強排名物業(yè)公司關(guān)聯(lián)開發(fā)商1萬科物業(yè)服務(wù)有限公司萬科2深圳市金地物業(yè)管理有限公司金地集團3綠城服務(wù)集團有限公司綠城中國4彩生活服務(wù)集團有限公司-5中海物業(yè)集團有限公司中海地產(chǎn)6保利物業(yè)發(fā)展股份有限

37、公司保利地產(chǎn)7碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司碧桂園8廣東中奧物業(yè)管理有限公司-9恒大金碧物業(yè)管理公司中國恒大10長城物業(yè)集團股份有限公司資料來源：中商情報網(wǎng)，川財證券研究所維度三：技術(shù)創(chuàng)新，降本提效人力成本的增加直接導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營成本的增加。2018 67743.08 17.50%。其中，人員費用占比超五57.80%2017 2 圖 33： 2018 物業(yè)百強經(jīng)營成本構(gòu)成人員成本 其他 公共設(shè)施運行及維護成本 保潔成本 秩序維護成本 辦公成本 綠化養(yǎng)護成本4.7%7.7%3.1%2.2%9.8%14.7%57.8%資料來源：2019 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告，川財證券研究所“智慧園區(qū)服務(wù)體系”，

38、即通過構(gòu)建技術(shù)系統(tǒng)（云平臺、服務(wù)系統(tǒng)（一體化服務(wù)平臺、社交系統(tǒng)（睦鄰社）三大系統(tǒng)，提升服務(wù)的便捷性。碧桂園服務(wù)已算法模型和智能化平臺，并在行業(yè)內(nèi)率先布局AI+人工智能社區(qū)，大幅降低社區(qū)管理成本，提高管理效率，助力提升客戶滿意度。圖 34： 綠城服務(wù)智慧園區(qū)服務(wù)平臺資料來源：綠城服務(wù)官網(wǎng), 川財證券研究所圖 35： 碧桂園服務(wù)社區(qū)“大腦”運行圖資料來源：碧桂園服務(wù)官網(wǎng), 川財證券研究所維度四：以人為核，共同發(fā)展2018 10.46%19.76%、22.53%47.25%2018 年作為提圖 36： 物業(yè)百強從業(yè)人員構(gòu)成圖 37： 物業(yè)百強人均產(chǎn)出本科及以上大專中專高中及以1.4人均凈利潤（萬元）

39、人均凈利潤增長率（右軸25%47.3%10.5%47.3%10.5%9.9%19.8%49.7%18.2%22.2%22.5%2017外環(huán)：20180.40.20.02016201820%15%10%資料來源中國業(yè)服百企業(yè)研報告財證研究所資來源：2019中國業(yè)服強企業(yè)究報，川證券究所四、標的篇：順周期扶搖而上，逆周期傲雪欺霜1. 碧桂園服務(wù)（06098.HK）1992 年，2005 2006 年走出廣2018 27 園、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。31個3001055230萬戶20196302018年底增加約 3530 萬方至 2.17 億方。物業(yè)服務(wù)合同管理面積約 5.84 億方，

40、較 2018 年7920 2017-2018 務(wù)未來規(guī)模穩(wěn)步提升具備確定性。圖 38： 收費管理面積及其增速圖 39： 合同管理面積及其增速20000180001600014000120001000080006000400020000收費管理面積（萬方）同比（右軸201520162017201860%50%40%30%20%10%0%6000050000400003000020000100000合同管理面積（萬方）同比（右軸201520162017201870%60%50%40%30%20%10%0%資料來：公公告川財券究所資來源公司告，財證研究所圖 40： 截至 2019H1 公司合同管理面

41、積及收費管理面積布局資料來源：公司公告, 川財證券研究所鞏固基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時，積極拓展社區(qū)增值服務(wù)。收入方面，2019年上半35.1674.4%25.863.075.963.5201913.7875.3%8.26億元，同72.3%39.2%35.7%， 1.442.3%。公司以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為基石，積極拓展高毛利的增值服務(wù)，利潤水平一直處于行業(yè)前列。圖 41： 2019H1收入構(gòu)成圖 42： 各業(yè)務(wù)毛利率水平物業(yè)管理服務(wù)社區(qū)增值服非業(yè)主增值服務(wù) 其他服務(wù)70%物業(yè)管理服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)0.8%60%16.9%8.7%16.9%8.7%73.6%40%30%20%10%201520

42、1620172018資料來：公公告川財券究所資來源公司告，財證研究所視合作并成功推出行業(yè)內(nèi)首個基于物業(yè)AI+物聯(lián)的人工智慧全棧解決方案產(chǎn)品“AI鳳凰魔盒2. 綠城服務(wù)（02869.HK）公司成立于 1998 年 10 月，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，截至 2019 年 8 月，公司已29 137 2000 “”“國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”，在行業(yè)內(nèi)具備品牌優(yōu)勢。圖 43： 在管面積及其同比圖 44： 儲備面積及其同比20000180001600014000120001000080006000400020000在管面積（萬方）同比（右軸）201520162017201835%30%25%20%1

43、5%10%2500020000150001000050000儲備面積（萬方）同比（右軸）201520162017201840%35%30%25%20%15%10%資料來：公公告川財券究所資來源公司告，財證研究所2019 1.0 70.9%29.1%。公司積極布局產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、商業(yè)綜合體、城市更新等非住宅業(yè)態(tài)，靈活應(yīng)對行業(yè)發(fā)展變化。圖 45： 在管面積構(gòu)成圖 46： 收入構(gòu)成100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%住宅 非住宅20152016201720182019H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%住宅非住宅2015201620172018

44、2019H1資料來：公公告川財券究所資來源公司告，財證研究所營業(yè)收入（億元）同比（右軸）0201520162017201845%40%35%30%25%20%15%10%凈利潤（億元）同比（右軸）654321020152016201720182019H150%45%40%35%30%25%20%15%10%資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所2019 5.21 6.90 30.02%“構(gòu)建設(shè)置標準化、教育體系科學(xué)化、課程構(gòu)建多元化、教育服務(wù)個性化”，持2019 MAG 公司的收購， 提升了公司在這一板塊的核心競爭力。3. 中海物業(yè)（02669.HK）1986121991年進

45、入內(nèi)地市場，成立中海物業(yè)深圳公司。19951996-20062010年成立高檔商業(yè)物業(yè)管理公司。201502669.HK20182018年實現(xiàn)營業(yè)總收入36.423.6%； 3.531.1%。圖 49： 營業(yè)收入及其同比圖 50： 凈利潤及其同比營業(yè)總收入（億元）同比（右軸）50201520162017201830%25%20%15%10%-5%4.03.53.02.52.01.51.00.50.0凈利潤（億元）同比（右軸）2015201620172018100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%資料來：Wind，川證券究所資來源：Wind，川財券研所2018 3012.4 1593 8 積極布局市政物業(yè)。2018 230 雄安市民服務(wù)地標項目。圖 51： 市政物業(yè)深圳音樂廳圖 52： 市政物業(yè)香港海關(guān)總部大樓資料來：中物業(yè)網(wǎng)，財券研究所資來源中海業(yè)官，川證券研所積極探索新業(yè)態(tài)增值服務(wù)，基于物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)的“興海物聯(lián)”、“優(yōu)你互聯(lián)”“興海物聯(lián)”“優(yōu)+” 33.9