2022年辦公樓滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案

1、第23頁(yè)共23頁(yè)2022年辦公樓滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案為了進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)_消防安全管理工作，落實(shí)各項(xiàng)消防安全管理職責(zé)，提高員工消防素質(zhì)，有效預(yù)防和減少火災(zāi)危害的發(fā)生，保障員工的人身安全和公共財(cái)產(chǎn)安全，增強(qiáng)抗御火災(zāi)的能力，特制定本預(yù)案。一、_機(jī)構(gòu)及職責(zé)(一)滅火和應(yīng)急疏散領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：_副組長(zhǎng)：_組員：_滅火和應(yīng)急疏散領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)：組長(zhǎng)。全面負(fù)責(zé)_消防安全的指揮協(xié)調(diào)，研究制定中心滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，指揮和_做好滅火、疏散、搶險(xiǎn)和救護(hù)工作。副組長(zhǎng)。協(xié)助組長(zhǎng)做好消防安全工作，經(jīng)常_人員進(jìn)行消防安全檢查，并向組長(zhǎng)匯報(bào)存在的重大消防隱患，當(dāng)組長(zhǎng)有在崗時(shí)，全面負(fù)責(zé)消防安全的指揮協(xié)調(diào)工作。組員職責(zé)。根據(jù)組長(zhǎng)、

2、副組長(zhǎng)的安排，快速執(zhí)行各自的任務(wù)，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)請(qǐng)示。(二)應(yīng)急疏散引導(dǎo)組1.負(fù)責(zé)指揮工作人員從四樓樓東、西兩側(cè)、通信樓內(nèi)演播室、編輯機(jī)房從安全通道疏散，確保安全通道暢通。2.指揮工作人員從三樓東、西兩側(cè)安全通道疏散，確保安全通道暢通。3.指揮工作人員從二樓東、西兩側(cè)安全通道疏散，確保安全通道暢通。4.指揮工作人員從一樓東、西兩側(cè)、_印刷廠廠房和_廠前后門(mén)安全通道疏散，確保安全通道暢通。5.指揮工作人員從三樓東、西兩側(cè)和通信樓內(nèi)播出機(jī)房安全通道疏散，確保安全通道暢通。6.指揮工作人員從指揮部樓內(nèi)辦公室安全通道疏散，確保安全通道暢通。7.負(fù)責(zé)_各部門(mén)、各樓層現(xiàn)場(chǎng)工作人員疏散撤離時(shí)的指揮引導(dǎo)工作

3、。疏散原則。按就近便利的原則，_人員從疏散通道、安全出口迅速撤離。(三)滅火行動(dòng)組職責(zé)。利用現(xiàn)場(chǎng)消防器材進(jìn)行初期火災(zāi)的撲救，指揮現(xiàn)場(chǎng)人員迅速撤離，火災(zāi)撲滅后，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。(四)通訊聯(lián)絡(luò)組職責(zé)。負(fù)責(zé)應(yīng)急信息的傳遞，及時(shí)傳達(dá)各項(xiàng)指令和反饋現(xiàn)場(chǎng)信息。(五)搶險(xiǎn)救護(hù)組職責(zé)。負(fù)責(zé)應(yīng)急過(guò)程中對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)傷亡人員的救援工作，及時(shí)撥打急救電話120，聯(lián)系醫(yī)務(wù)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救護(hù)。二、應(yīng)急反應(yīng)和人員疏散措施(一)報(bào)警和接警處置當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或險(xiǎn)情時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)目擊者應(yīng)大聲呼喊“著火拉”，并立即采取滅火措施，同時(shí)向中心領(lǐng)導(dǎo)或安全管理部門(mén)以及“119”報(bào)警，接到報(bào)警后，由安全部門(mén)通知各行動(dòng)小組立即啟動(dòng)_辦公樓滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案

4、，各行動(dòng)小組按各自的崗位，履行其職責(zé)。(二)應(yīng)急疏散的_當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或險(xiǎn)情時(shí)，疏散引導(dǎo)組應(yīng)按各自的崗位，指揮人員按指定的疏散路線撤離現(xiàn)場(chǎng)，撤離人員應(yīng)聽(tīng)從引導(dǎo)人員的指揮，防止擁擠堵塞通道。(撤離人員撤出時(shí)，應(yīng)關(guān)好辦公室門(mén))(三)滅火行動(dòng)組(撲救初起火災(zāi))當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或險(xiǎn)情時(shí)，滅火行動(dòng)組應(yīng)立即_人員利用現(xiàn)場(chǎng)消防器材進(jìn)行初起火災(zāi)的撲救或排除險(xiǎn)情。(四)通訊聯(lián)絡(luò)組當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或險(xiǎn)情時(shí)，通訊聯(lián)絡(luò)組應(yīng)確保通訊暢通，做好信息傳遞，及時(shí)傳達(dá)各項(xiàng)指令和反饋現(xiàn)場(chǎng)信息，及時(shí)向“119”報(bào)警，并派人員到單位丁字路口等消防車輛。(五)安全防護(hù)救護(hù)組當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或險(xiǎn)情時(shí)，安全防護(hù)救護(hù)組應(yīng)_人員對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)傷亡人員進(jìn)行救護(hù)，及時(shí)撥打

5、急救電話120，聯(lián)系醫(yī)務(wù)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救護(hù)。三、撥打火警電話方法(一)講清著火單位名稱、詳細(xì)地址。(二)講清著火部位、燃燒物、火情大小。(三)講清報(bào)警人的姓名及報(bào)警電話的號(hào)碼。(四)派人到單位門(mén)口或十字交叉路口等接消防車輛。四、注意事項(xiàng)消防部門(mén)在滅火或排除險(xiǎn)情時(shí)，工作人員和現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)大力配合和支持，救援工作結(jié)束后，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，配合火災(zāi)事故原因調(diào)查分析，滅火和應(yīng)急組長(zhǎng)應(yīng)_現(xiàn)場(chǎng)人員清理現(xiàn)場(chǎng)，消防事故隱患，以防火災(zāi)或險(xiǎn)情再次發(fā)生。五、消防管理由安全管理部門(mén)，_安全網(wǎng)員經(jīng)常檢查；安全通道是否暢通；報(bào)警裝置和滅火器是否完好有效；消防安全責(zé)任是否逐級(jí)落實(shí)；要害崗位人員是否培訓(xùn)。1.負(fù)責(zé)四樓、三樓、二樓

6、消防器材的檢查，并重點(diǎn)負(fù)責(zé)四樓、二樓的安全巡回檢查。2.負(fù)責(zé)一樓消防器材的檢查，并重點(diǎn)負(fù)責(zé)一樓的安全巡回檢查。3.負(fù)責(zé)物資庫(kù)房、磁帶庫(kù)_印刷廠廠房消防器材的檢查，并重點(diǎn)負(fù)責(zé)物次庫(kù)房、磁帶庫(kù)、廠房的安全巡回檢查。2022年辦公樓滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案（二）物業(yè)管理方案一、辦公大樓管理模式設(shè)想及管理方式_辦公大樓物業(yè)形態(tài)較雜，主要以辦公、會(huì)議、基層來(lái)員開(kāi)會(huì)辦事三種現(xiàn)狀，對(duì)物業(yè)管理的需求也會(huì)呈多樣化，它不同于寫(xiě)字樓，因此我們認(rèn)為，在分層的管理服務(wù)中，應(yīng)根據(jù)不同的需求特點(diǎn)，有針對(duì)性地開(kāi)展工作。根據(jù)辦公樓需要安全、高效、便利、安靜的特點(diǎn)。精心設(shè)計(jì)了辦公樓將管理模式與管理方式。管理模式之一：質(zhì)量成本雙否決我們

7、實(shí)施質(zhì)量成本雙否決的機(jī)制已多年，管理成本持續(xù)下降，服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步上升?！耙粡埣垉擅嬗谩薄叭俗邿魷?，隨手關(guān)水”等，早已成為我們?nèi)粘９ぷ髦械墓潭ㄋ季S。成本管理理念體現(xiàn)在具體行動(dòng)上的事例在我們所管轄的物業(yè)項(xiàng)目舉目可見(jiàn)。公司對(duì)管理處經(jīng)理職務(wù)及管理處職員年終獎(jiǎng)金進(jìn)行雙否決。在_辦公大樓的物業(yè)管理中，我們將緊密圍繞“質(zhì)量成本雙否決”的運(yùn)作核心，以“預(yù)算管理”為基礎(chǔ)，提供“質(zhì)價(jià)相符，合理取酬”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。管理模式之二：兩大管理體系我們將在_辦公大樓的管理服務(wù)中全面導(dǎo)入質(zhì)量管理、環(huán)境管理兩大體系，這兩個(gè)體系幾乎涵蓋了物業(yè)管理及企業(yè)管理的所有范疇，通過(guò)推行“流程再造”工程，不斷優(yōu)化管理服務(wù)流程、確保管理體系運(yùn)作效

8、能得到根本的提升。管理模式之三：客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)_是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在服務(wù)形式上，我們擬在_辦公大樓建立客戶中心的運(yùn)作體系，即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)戶及客戶所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)在第一時(shí)間內(nèi)分類處理：而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息，亦通過(guò)該中心反饋到客戶及業(yè)戶。通過(guò)服務(wù)中心的有效運(yùn)作，帶來(lái)以下便利：第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播口徑的統(tǒng)一化；第二，建立首問(wèn)負(fù)責(zé)制，所有業(yè)戶及客戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤到底，決不推諉

9、；第三，管理資源集中，統(tǒng)一調(diào)度，能夠最大程度滿足客戶需求；第四，全天候服務(wù)，保證業(yè)主及客戶的需求即時(shí)得到受理及解決。二、管理制度_辦公大樓管理處實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指揮和協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作。管理處與公司簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)。內(nèi)部采用直接職能制，減少中間管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。_作為管理處的信息平臺(tái)，綜合處理各種信息，對(duì)管理處所設(shè)置各班組及人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度；同時(shí)負(fù)責(zé)客戶關(guān)系，大樓商務(wù)、大樓文化宣傳等；并負(fù)責(zé)行政事務(wù)、后勤、資料檔案管理和費(fèi)用申報(bào)等；為職能班組正常運(yùn)行提供申報(bào)物料配備的服務(wù)。環(huán)境綠化組負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外的保潔和綠化，對(duì)_辦公大樓實(shí)行專業(yè)化服務(wù)。安全管理組負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外治

10、安交通管理、營(yíng)造安全氛圍。工程組負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外的設(shè)備設(shè)施日常巡視、運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)、分包方管理以及客戶維修服務(wù)。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹鸺?jí)考核制度通過(guò)簽訂_辦公大樓管理處經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，明確責(zé)任和權(quán)利，明確考核方式，明確考核結(jié)果，在公司范圍的平臺(tái)上對(duì)整個(gè)管理處形成有效的激勵(lì)。通過(guò)建立和實(shí)施績(jī)效考核體系，管理處每月對(duì)各項(xiàng)目組實(shí)施考核，考核結(jié)果用以調(diào)整項(xiàng)目組報(bào)酬。通過(guò)制訂_辦公大樓管理處管理體系執(zhí)行考核辦法，督促職員按標(biāo)準(zhǔn)提供有效工作過(guò)程和結(jié)果，使職員行為趨于規(guī)范。建立_辦公大樓管理處主管巡檢制度，根據(jù)管理處管理體系文件的標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)目組主管是該項(xiàng)目組的品質(zhì)責(zé)任人，對(duì)所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)工作實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)管理，并根據(jù)檢查結(jié)果和整改

11、情況調(diào)整職員報(bào)酬，達(dá)到激勵(lì)作用?？茖W(xué)的考核方式激勵(lì)實(shí)施主要以考核績(jī)效為基礎(chǔ)，任何的考核都同被考核方充分溝通，被考核方對(duì)于考核有任何不同意見(jiàn)，均可在事前、事中、事后及時(shí)申訴，明確事實(shí)，達(dá)到公正、公開(kāi)科學(xué)考核的目的。計(jì)劃控制機(jī)制管理處將在工作進(jìn)行前，對(duì)工作內(nèi)容和過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成工作的進(jìn)度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，提交到相關(guān)項(xiàng)目組審批后再實(shí)施。并根據(jù)實(shí)施中的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃內(nèi)容調(diào)整，使計(jì)劃目標(biāo)能充分實(shí)現(xiàn)。三、管理服務(wù)內(nèi)容1前期接管提要展開(kāi)業(yè)主需求調(diào)查，使管理方案更加切合實(shí)際；組建項(xiàng)目工作小組，依托總部技術(shù)力量，提交專項(xiàng)建議書(shū)；接管驗(yàn)收嚴(yán)格把關(guān)，注重后續(xù)維修保障體系的建立。我們將根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、

12、接管計(jì)劃安排，分別制訂前期接管、接管期工作計(jì)劃；并依據(jù)目標(biāo)，制訂正常接管期的對(duì)內(nèi)、對(duì)外達(dá)標(biāo)計(jì)劃以及常規(guī)性工作計(jì)劃。我們將力求務(wù)實(shí)、高效，并積極協(xié)助“_”有關(guān)部門(mén)做好服務(wù)，實(shí)現(xiàn)雙方多贏的目標(biāo)。2前期管理的思路前期管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足使用的需求。我們對(duì)物業(yè)管理前期的基本思路是。通過(guò)組建專案工作小組介入本物業(yè)的前期管理，提前對(duì)本物業(yè)進(jìn)行全面深入的了解，為即將開(kāi)始的物業(yè)接管驗(yàn)收掌握第一手原始資料，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下基礎(chǔ)；以專業(yè)的物業(yè)管理視角和立場(chǎng)，依據(jù)專業(yè)調(diào)研人員對(duì)房地產(chǎn)、物業(yè)管理等相關(guān)市場(chǎng)調(diào)

13、研結(jié)果，提出一系列基于最大限度發(fā)揮本物業(yè)各項(xiàng)配套設(shè)施使用功能，滿足客戶群體的使用需求的合理化建議；并力臻制定出定位準(zhǔn)確、內(nèi)容完善、有效適用的符合_辦公大樓特點(diǎn)的物業(yè)管理方案。_組建“項(xiàng)目前期物業(yè)管理組”我們將依托公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見(jiàn)解及工作經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)專家，組建“項(xiàng)目前期接管組”對(duì)_辦公大樓的土建、給排水、電氣、智能化、園林等項(xiàng)目，在最短的時(shí)間內(nèi)提交_辦公大樓專項(xiàng)建議書(shū)，使物業(yè)能夠更加滿足業(yè)戶以及使用人的需要，同時(shí)力求節(jié)約與實(shí)用，省去不必要的開(kāi)支和重復(fù)建設(shè)。4根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議根據(jù)目前高檔大樓的發(fā)展趨勢(shì)及本物業(yè)市場(chǎng)定位，客戶群體具有較高的共性，對(duì)工作環(huán)境和

14、生活品質(zhì)均有著極高的需求。“項(xiàng)目前期顧問(wèn)組”將依據(jù)我們已建立并有效運(yùn)作的管理體系，對(duì)大樓區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、電梯、消防、安保、園林綠化、停車場(chǎng)智能化系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房等的規(guī)劃及施工，從物業(yè)管理的專業(yè)視角提出科學(xué)合理的建設(shè)性意見(jiàn)，并提交_辦公大樓物業(yè)管理規(guī)劃建議書(shū)。5維修養(yǎng)護(hù)范圍共用部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻面、屋面、樓梯間、通道等。6提供6“一站式服務(wù)”：客戶服務(wù)中心結(jié)合_辦公大樓的情況，我們將在大樓設(shè)置客戶服務(wù)中心外，還將為辦公樓的管理單獨(dú)另行設(shè)立客戶服務(wù)中心，構(gòu)建“一站式”客戶服務(wù)體系，設(shè)置客戶助理_小時(shí)服務(wù)，日

15、常事務(wù)即時(shí)受理即時(shí)解決，作為辦公樓服務(wù)平臺(tái)的客戶服務(wù)中心，對(duì)外采用酒店式接待全方位面向客戶；對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目組，構(gòu)建成為信息中心和指揮中心，一站式解決客戶需求。針對(duì)大樓提供超常規(guī)服務(wù)(如酒店式服務(wù))的設(shè)想物業(yè)管理超常規(guī)服務(wù)，是指超出了客戶所期望的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)項(xiàng)目的部分，預(yù)見(jiàn)和滿足客戶的需求，是服務(wù)行業(yè)的基本職責(zé)。針對(duì)_辦公大樓的特點(diǎn)，除了提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目以外，管理處將提供：a.針對(duì)辦公物業(yè)，提供好助理服務(wù)辦公區(qū)域室內(nèi)保潔。辦公區(qū)域常用裝修材料一般較高檔，客戶也比較注重辦公室的形象，管理處將專為客戶辦公區(qū)域保潔提供個(gè)性化服務(wù)，比如清洗地毯、地毯吸塵、刮擦玻璃、家具保養(yǎng)等。另外，管理處還擬

16、為大樓客戶提供辦公區(qū)域室內(nèi)維修、洗車代理服務(wù)、臨時(shí)看護(hù)及保管服務(wù)、出租時(shí)花、盆景和園藝擺設(shè)、大件物品短期儲(chǔ)存或保管等客戶日常篇二：辦公樓物業(yè)管理方案第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、認(rèn)識(shí)與定位(一)全國(guó)戰(zhàn)略_重點(diǎn)(二)項(xiàng)目定位二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程(一)三個(gè)重點(diǎn)(二)零風(fēng)險(xiǎn)工程三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)(一)指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)(二)一種模式：經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式(三)管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾四、四大優(yōu)勢(shì)(一)觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)(以服務(wù)客戶為最高原則)(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持(三)配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)(四)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐

17、五、八項(xiàng)措施第一章管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備一、管理方式二、工作計(jì)劃三、物資裝備第二章管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、管理人員的配備(二)管理處人員配置(三)各部門(mén)人員素質(zhì)要求二、管理人員的培訓(xùn)三、管理人員的管理第三章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立二、檔案資料的建立與管理第五章指標(biāo)的承諾及其措施第六章管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)三、管理處控制成本主要措施四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算第七章辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入(一)施工期的物業(yè)管理(二)辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理(三)辦公大樓

18、施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí)(一)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。(二)社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。(三)社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。(一)社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)(二)社區(qū)總體目標(biāo)(三)保證社區(qū)文化總體效果的主要措施三、便民服務(wù)第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理一、系統(tǒng)的日常運(yùn)行二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案(一)設(shè)備故障處理規(guī)程(二)發(fā)生火警處理規(guī)程(三)電梯困人救援規(guī)程(四)供電電源停電故障處理規(guī)程(五)停水及故障處理規(guī)程(六)空調(diào)故障處理規(guī)程三、系

19、統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)(一)維護(hù)保養(yǎng)工作方式(二)日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制(三)主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)(四)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)四、節(jié)能管理五、技術(shù)改造、更新六、技術(shù)資料的收集、管理、使用第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期四、房屋本體部分維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)一、事務(wù)管理三、保安及消防管理五、設(shè)施管理第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險(xiǎn)工程解除后顧之憂一種模式經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理二項(xiàng)承諾示范大廈、滿意率三個(gè)重點(diǎn)整體形象、設(shè)備管理、配套服

20、務(wù)四大優(yōu)勢(shì)觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套八項(xiàng)措施精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新一、認(rèn)識(shí)與定位(一)全國(guó)戰(zhàn)略_重點(diǎn)岳麓山下，群英聚會(huì)，橘子洲頭，百舸競(jìng)流。作為歷史名城的_，_省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開(kāi)放的進(jìn)程中，又是敢于競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的_市委市政府機(jī)關(guān)新大院，項(xiàng)目占地_萬(wàn)平方米，一期工程_萬(wàn)平方米，座落在_市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，_市委、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革，為該項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)公開(kāi)招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了_市委、市政府

21、領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開(kāi)放的魄力和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。_市中航物業(yè)管理有限公司(caticpropertymanagement，以下簡(jiǎn)稱cpm)的發(fā)展戰(zhàn)略是。以_為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射，以綜合性寫(xiě)字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)，主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來(lái)，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國(guó)各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。cpm將機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠(chéng)愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面

22、、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。(二)項(xiàng)目定位_市委、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)，著眼于世界，著眼于未來(lái)。機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目整體形象定位是開(kāi)放、高效、親和開(kāi)放體現(xiàn)_市委、市政府改革開(kāi)放的思想和國(guó)際化的辦公方式高效展示_市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率親和象征_市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程(一)三個(gè)重點(diǎn)cpm以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從_市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：重點(diǎn)一：樹(shù)立政府物業(yè)整體形象通過(guò)環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理

23、、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)新大院開(kāi)放、高效、親和的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的_、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國(guó)產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備_、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要篇三：寫(xiě)字樓管理方案寫(xiě)字樓物業(yè)管理隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市中一座座高樓大廈拔地而起，不僅極大的改變了城市的面貌，而且已經(jīng)成為城市中亮麗的風(fēng)景線。在眾多高樓大廈中，寫(xiě)字樓已經(jīng)比比皆是，而且隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速

24、發(fā)展，也使得寫(xiě)字樓有日益增多的趨勢(shì)。這些大廈不僅設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)高，而且要求物業(yè)管理服務(wù)好?！皩?xiě)字樓”一詞是由國(guó)外傳入的，這種物業(yè)按我國(guó)習(xí)慣通常稱作辦公樓，主要是用作辦公用途。寫(xiě)字樓租戶較多，出入人員復(fù)雜，因而管理起來(lái)難度較大。寫(xiě)字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開(kāi)。安全是指讓用戶在寫(xiě)字樓里工作安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。一、寫(xiě)字樓物業(yè)特點(diǎn)1、規(guī)模大、功能齊全?，F(xiàn)代化的新建高檔寫(xiě)字樓建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，少則幾萬(wàn)平方米，多則十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米?，F(xiàn)代化的高檔寫(xiě)字樓功能齊全，不僅設(shè)有設(shè)備層，在

25、地表地下設(shè)有停車場(chǎng)，而且設(shè)計(jì)能為業(yè)主和客戶提供會(huì)議場(chǎng)所、商務(wù)中心、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、外幣兌換、儲(chǔ)蓄、郵電等服務(wù)設(shè)施以及其他特約服務(wù)。2、建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)目前大中城市新建的寫(xiě)字樓一般都有較高的檔次，其主要建筑材料和主要設(shè)備設(shè)施大都是進(jìn)口的，造價(jià)昂貴。寫(xiě)字樓的智能化水平都較高，_的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，供電系統(tǒng)大都設(shè)有三路電源供電，同時(shí)自備小型發(fā)電系統(tǒng)作為急用電源，確保正常、安全供電；還裝有閉路電視等監(jiān)控系統(tǒng)；大廈設(shè)計(jì)有中央空調(diào)等等。3、辦公單位集中，人流密度大。有的寫(xiě)字樓聚集著幾十家甚至上百家單位，其中大部分是貿(mào)易、金融公司，成為一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，每天有上千人在寫(xiě)字樓內(nèi)上下班，加上來(lái)往的客戶

26、、酒家、歌舞廳的客人，日平均人流量數(shù)千人次，人口密度很大。4、設(shè)備復(fù)雜，管理難度大。為保證用戶各方面的需求，寫(xiě)字樓裝備完善，致使管理難度加大。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)組系統(tǒng)等等。5、客戶作息時(shí)間集中。寫(xiě)字樓客戶的作息時(shí)間比較集中，一般是早上8：00或者8：_至下午5：00或者5：30，較少加班，實(shí)行雙休。6、客戶相對(duì)穩(wěn)定寫(xiě)字樓租期一般都在一年以上或者更長(zhǎng)，由于租期較長(zhǎng)，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟悉，了解情況，便于合作，易于管理和服務(wù)，提高物業(yè)管理的效率。二、寫(xiě)字樓物業(yè)管理要素

27、1、租賃經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷推廣物業(yè)管理公司接受開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主委托進(jìn)行寫(xiě)字樓的租賃工作。日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)必不可少的環(huán)節(jié)，也是保證業(yè)主經(jīng)營(yíng)效益的一個(gè)基本組成部分。租賃業(yè)務(wù)主要工作包括：接待來(lái)訪的潛在承租客，介紹寫(xiě)字樓的情況，并做好促銷宣傳，做好與客戶的聯(lián)系；處理寫(xiě)字樓的具體租賃工作；接受和處理承租戶的投訴和要求，及時(shí)協(xié)調(diào)；定期對(duì)承租客戶進(jìn)行訪問(wèn)，以加深感情。2、設(shè)備設(shè)施管理主要包括。登記、使用、維修、保養(yǎng)等信息；設(shè)立專門(mén)部門(mén)監(jiān)控設(shè)施使用情況，定期維護(hù)、保養(yǎng)和調(diào)試；對(duì)新設(shè)備的引進(jìn)做出詳細(xì)的計(jì)劃安排；針對(duì)報(bào)修單的內(nèi)容進(jìn)行及時(shí)的搶修或者更換新的設(shè)備。3、商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)區(qū)域一般設(shè)在辦公大樓的一、二層

28、公共區(qū)域內(nèi)，門(mén)口一般有鮮明的標(biāo)記。寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)中心是物業(yè)管理公司為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。寫(xiě)字樓物業(yè)管理部門(mén)提供的商務(wù)服務(wù)的內(nèi)容有：(1)辦公租用服務(wù)。包括辦公系統(tǒng)自動(dòng)化、秘書(shū)服務(wù)、翻譯服務(wù)、出租臨時(shí)辦公室的服務(wù)、商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排和咨詢、查詢服務(wù)等。(2)代租和代訂業(yè)務(wù)。包括代訂飛機(jī)票、火車票、報(bào)刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務(wù)車輛等交通工具、以及代訂秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。4、治安管理建立健全的治安管理制度，保安應(yīng)該_小時(shí)工作，保衛(wèi)小區(qū)，并派專人定時(shí)巡視寫(xiě)字樓及周圍環(huán)境，全天候執(zhí)勤。對(duì)承租人有特殊保衛(wèi)要求的部門(mén)或部位，嚴(yán)格按照合同或者協(xié)議的約定進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)防

29、各種治安事件的發(fā)生，確保寫(xiě)字樓及承租人的人身及財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)保證_小時(shí)有人值班。5、消防管理。消防的管理工作需要借助一些現(xiàn)代化的設(shè)備來(lái)完成。寫(xiě)字樓內(nèi)部應(yīng)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)預(yù)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、煙感控制系統(tǒng)等措施。并建立火災(zāi)撲救反映體系。6、環(huán)境衛(wèi)生管理。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要重點(diǎn)清潔的位臵，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾要日產(chǎn)日清。定時(shí)巡查各個(gè)衛(wèi)生死角，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一追到底。物業(yè)管理公司本身不具備清潔作業(yè)的條件時(shí)，可以請(qǐng)保潔公司完成清潔工作，明確要求，專人檢查。為客戶創(chuàng)造清潔的衛(wèi)生環(huán)境。7、綠化

30、管理。綠化管理人員對(duì)寫(xiě)字樓周圍的綠地、樹(shù)木、花木和景點(diǎn)等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為承租人和外來(lái)辦事人員提供良好的、整潔的、舒適的、高雅的環(huán)境。大多數(shù)寫(xiě)字樓綠化美化用地有限，因此物業(yè)管理企業(yè)要盡量在寫(xiě)字樓的走廊、前廳、大廳、會(huì)議室等綠化重要部位多擺設(shè)一些盆景，以綠化、美化寫(xiě)字樓的環(huán)境，彌補(bǔ)寫(xiě)字樓綠化面積小的不足，創(chuàng)造良好的辦公和交往環(huán)境。8、總臺(tái)客戶服務(wù)。總臺(tái)應(yīng)該設(shè)在大堂視線開(kāi)闊且方便與來(lái)客聯(lián)系的地方。寫(xiě)字樓的一切服務(wù)與管理工作都是由總臺(tái)開(kāi)始的，總臺(tái)的形象與服務(wù)的好壞直接影響客戶的滿意程度。所以總臺(tái)的工作一定要做到細(xì)致入微，使客戶感到賓至如歸。要求做到：接待熱情、介紹詳細(xì)、解答耐心、指引到位。寫(xiě)字樓總臺(tái)

31、的客戶服務(wù)的內(nèi)容主要有。信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)；代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)、代訂航空機(jī)、輪船票、火車票等服務(wù)；出租車輛預(yù)約服務(wù)；全國(guó)酒店及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；文娛活動(dòng)安排及_服務(wù)；外幣兌換等服務(wù)。9、車輛管理。車輛管理人員應(yīng)該對(duì)承租人、外來(lái)辦事人員及寫(xiě)字樓內(nèi)部的車輛進(jìn)行管理，車輛擺放整齊、管理有序、妥善保管。10、其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。如開(kāi)設(shè)美容美發(fā)店、洗衣房、俱樂(lè)部、餐廳、咖啡廳等。三、寫(xiě)字樓物業(yè)管理重點(diǎn)1、防火工作萬(wàn)無(wú)一失，確保消防安全。寫(xiě)字樓的消防工作極其重要，可謂寫(xiě)字樓物業(yè)管理的重中之重。一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救不及時(shí)，將會(huì)損失慘重，必須注意防止各類火災(zāi)事故的發(fā)生

32、。寫(xiě)字樓造成火災(zāi)的原因有好多，如管理不善、線路老化、意外因素等等。物業(yè)管理工作除了要保證消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通外，還要加強(qiáng)對(duì)員工和用戶進(jìn)行防火教育和技能培訓(xùn)。充分調(diào)動(dòng)一切積極因素共同做好消防管理工作。2、加強(qiáng)治安防衛(wèi)，做好保安工作。安全不僅關(guān)系到承租人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，而且還會(huì)關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。由于寫(xiě)字樓人流量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強(qiáng)治安管理。對(duì)電梯間、樓梯間及各隱蔽地方專人定時(shí)巡邏，不定期抽查，建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。對(duì)地下室、樓內(nèi)的各種管道、通風(fēng)口、車庫(kù)等樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位，要做好安全防范。保安人員必須掌握寫(xiě)字樓各層承租單位和人員情況，定期檢查辦公樓的安全設(shè)施和檢查承租人的安全保衛(wèi)措施的落實(shí)情況。3、保證各種公用設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。電梯、空調(diào)、供電、供水、通訊以及閉路電視監(jiān)控、智能化系統(tǒng)、防火報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施是大廈的心臟部位。任何部位出現(xiàn)問(wèn)題都將影響整個(gè)寫(xiě)字樓承租戶的正常工作。對(duì)寫(xiě)字樓的變電所、電梯機(jī)房、水泵房、鍋爐房、蓄水池、監(jiān)控室等設(shè)備、設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查、保修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。4、做好應(yīng)付_的