云南省土地增值稅征收管理暫行手冊

1、云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定PAGE15云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定第一條根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（以下簡稱實施細則）的有關規(guī)定，結合云南實際，制定本規(guī)定。 第二條房地產開發(fā)費用計算扣除的具體比例確定為： （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按實施細則第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的計算扣除。 （二）不能按轉讓房地產項目計算分攤利息

2、支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按實施細則第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的計算扣除。 第三條根據實施細則第十一條的規(guī)定，我省普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限按照省建設行政主管部門制定的住宅建筑標準辦理。 各級建設行政主管部門在審批房地產開發(fā)項目初步設計時，應當會同同級稅務機關對房地產開發(fā)項目中的普通標準住宅加以認定，聯(lián)合發(fā)出普通標準住宅情況通知，基層稅務機關據此確定免征土地增值稅的范圍。 房地產開發(fā)企業(yè)應當分別核算普通標準住宅和其他住宅的經營收入、經營成本。未分別核算的，按照其他住宅辦理。 第四條從事房地產開發(fā)轉讓的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)： （一）納稅人

3、在簽訂房地產開發(fā)合同或者取得房地產開發(fā)立項批準文件后日內，應當以房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅項目申報手續(xù)，并向主管稅務機關提交房地產開發(fā)合同或者房地產開發(fā)立項批準文件。 （二）納稅人發(fā)生房地產轉讓后，實行各納稅項目分月繳納，年終清算的辦法： 納稅人應當于次月日內，分別根據上月各納稅項目的收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算并向主管稅務機關申報納稅土地增值稅。 納稅人應當于年度終了后日內，分別根據全年各納稅項目的全部收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算應當繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，并向主管稅務機關進行清算

4、申報，經主管稅務機關核實后，多退少補。 第五條從事其他房地產轉讓的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)： （一）納稅人在轉讓房地產合同簽訂后日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向主管稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。 （二）納稅人按照主管稅務機關核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅。 （三）納稅人憑土地增值稅繳款書或者完稅證復印件到土地管理部門、房產管理部門辦理有關權屬變更手續(xù)。無土地增值稅繳款書或者完稅證復印件的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關權屬變更手續(xù)。 第六條縣級以上人民政府批準成立的房地產

5、評估機構方可從事實施細則第七條（四）項和第十三條規(guī)定的價格評估工作。同級稅務機關應當參與并監(jiān)督房地產評估機構對涉及土地增值稅的價格評估工作，評估價格須經同級稅務機關確認。 第七條納稅人轉讓房地產座落在兩個或者兩個以上縣（市）的，應當分別在房地產所在地申報納稅。難以確定納稅地點的，由上一級主管稅務機關確定。 第八條本規(guī)定由云南省地方稅務局負責解釋。 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行?！景l(fā)布單位】 云南省人民政府 【發(fā)布文號】 云南省人民政府令第22號 【發(fā)布日期】 1995-04-28云南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（云地稅發(fā)2007180號2007年10

6、月22日）各州、市地方稅務局，省局直屬征收分局：現(xiàn)將國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）（以下簡稱通知）轉發(fā)給你們，并結合云南實際就有關問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。一、土地增值稅的清算范圍凡從事房地產開發(fā)的企業(yè)開發(fā)銷售的房地產開發(fā)項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發(fā)項目（經濟適用住房項目除外），均應按規(guī)定辦理土地增值稅的清算手續(xù)。二、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。凡不分別核算增

7、值額或不能準確核算增值額的，普通住宅不能適用中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條（一）項的免稅規(guī)定，應按照其他房地產開發(fā)項目辦理清算。三、土地增值稅的清算條件（一）根據通知規(guī)定，經主管地方稅務機關進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目，納稅人應按照土地增值稅清算規(guī)定到主管地方稅務機關辦理土地增值稅的清算手續(xù)。（二）通知第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投

8、資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售的房地產的建筑面積；“85%以上”包含85%即以上。（三）凡符合通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，應在滿足清算條件之日起90日內到主管地方稅務機關辦理清算手續(xù)，并據實填寫土地增值稅清算申請表（附件1（略）。經主管地方稅務機關核準后，即可辦理清算稅款手續(xù)。對納稅人申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在土地增值稅清算申請表中注明并退回納稅人。凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產開發(fā)項目，主管地方稅務機關應出具土地增值稅清算通知書（附件2（略）并送達納稅人。納稅人應在接到土地增值稅清算通知書之日起

9、30日內，填寫土地增值稅清算申請表報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，即可辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)。（四）房地產開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。四、土地增值稅清算應報送的資料納稅人申請辦理土地增值稅清算時，除通知規(guī)定應報送的資料外，還應報送以下資料：土地增值稅清算表（分清算單位填寫）（見附件3（略），清算前各月土地增值稅納稅申報表和完稅憑證，國有土地使用權證書，國有土地使用權轉讓合同（以轉讓方式取得國有土地使用權的），清算項目的預算、概算書，清算項目的銷售許可證，

10、與轉讓房地產有關的完稅憑證（包括已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等，以及主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。五、土地增值稅的扣除項目對房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的主管地方稅務機關按照通知第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。六、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率凡房地產開發(fā)企業(yè)有通知第七條規(guī)定的情形之一的，土地增值稅按銷售收入的一定比例實行核定征收，普通標準住宅的核定征收率為5%；寫字樓、營業(yè)

11、用房、別墅、度假村、高級公寓等高檔住宅的核定征收率為1%；開發(fā)土地使用權轉讓的核定征收率為%。具體核定征收率由各州、市地方稅務局參照當?shù)胤康禺a開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅負等情況，在不低于當?shù)仡A征率的基礎上確定并報省局備案。七、土地增值稅清算項目的審核鑒證根據通知第五條（三）項及第六條的規(guī)定，就稅務中介機構審核鑒證土地增值稅的有關問題明確如下：（一）稅務中介機構的準入條件凡是經過國家稅務總局批準，取得注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格，納入云南省注冊稅務師管理中心備案管理的稅務師事務所，并經過省級稅務機關審查合格在省級報刊予以公示的稅務師中介機構，均可從事土地增值稅清算審核鑒證工作。省局將擇時組織稅務中介機構對土地

12、增值稅的有關業(yè)務進行考試，對考試不合格的中介機構，將取消其鑒證資格。（二）清算鑒證工作程序稅務中介機構應根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則及通知等文件的規(guī)定，開展鑒證工作。1.審核轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的收入。2.審核扣除項目金額。接受委托土地增值稅清算鑒證工作的稅務師事務所審核扣除項目金額時，應向委托方取得土地增值稅清算應報送的各種資料和其他與土地增值稅清算有關的證明資料。3.依法確認增值額。4.計算應補（退）土地增值稅稅額。（三）土地增值稅清算項目的鑒證內容稅務師事務所受托對清算項目審核鑒證的，應如實填寫土地增值稅項目鑒證報告

13、以下簡稱鑒證報告（見附件4（略）。（四）法律責任稅務師事務所在受托辦理土地增值稅清算業(yè)務時，應以有關法律、行政法規(guī)、規(guī)章為依據，按照獨立、客觀、公正、誠實守信原則，在充分調查研究、論證和計算的基礎上，出具鑒證報告，并為其承擔法律責任。對稅務師事務所出具的鑒證報告，主管稅務機關應當受理。主管稅務機關對稅務師事務所出具的鑒證報告，應認真檢查、審核，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。（五）主管地稅機關在辦理土地增值稅稅款清算時，如發(fā)現(xiàn)稅務中介機構出具的鑒證報告內容不規(guī)范、事實不清楚、提供清稅資料不完整等問題的，要退回重新修改或補充資料后，再辦理稅款清算。凡發(fā)現(xiàn)稅務中介機構出具的鑒證報告不規(guī)范、

14、弄虛作假的，將取消參審資格。八、凡2007年2月1日后進行清算的開發(fā)項目，均適用本通知的規(guī)定。九、各州、市地方稅務局可結合當?shù)貙嶋H制定具體清算實施意見及工作規(guī)程，確保土地增值稅清算工作的順利進行。昆明市土地增值稅征收管理辦法第一條 根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則及云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 凡在我市轄區(qū)內依法轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，都應依照本辦法的規(guī)定到主管地方稅務機關辦理稅務登記、申報納稅。這里所指的單位和個人包括：各

15、類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體、個體經營者以及其他組織和個人。納稅人轉讓房地產所取得的收入，指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第三條 土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去按本辦法第四條所規(guī)定扣除項目金額后的余額。第四條 計算增值額的扣除項目：一、取得土地使用權所支付的金額。指納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。二、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發(fā)成本)。指房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配

16、套設施費和開發(fā)間接費。三、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發(fā)費用)。指房地產開發(fā)的銷售費用、管理費用、財務費用。具體計算方式如下：(一)財務費用中的利息支出，凡能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用按本條一、二款規(guī)定計算金額之和的5扣除。(二)財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條一、二款規(guī)定計算金額之和的10扣除。四、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由本辦法規(guī)定的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新

17、度折扣率后的價格。五、與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除。六、財政部規(guī)定的其他扣除項目。從事房地產開發(fā)的納稅人，可按本年一、二款規(guī)定計算的金額之和加計百分之二十的扣除。第五條 土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。每級“增值額未超過扣除項目金業(yè)務員”的比例，均包括本比例數(shù)

18、。第六條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本辦法第五條規(guī)定的稅率計算征收。計算土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的最高稅率減去扣除項目金額乘以同級速算扣除系數(shù)的方法計算。速算扣除系數(shù)分別為5、15、35。具體計算公式如下：增值額未超過扣除項目金額50的土地增值稅稅額增值額30；增值額超過扣除項目金額50，未超過100的土地增值稅稅額增值額40一扣除項目金額5；增值額超過扣除項目金額100，未超過200的土地增值稅稅額增值額50一扣除項目金額15；增值額超過扣除項目金額200的土地增值稅稅額增值額50一扣除項目金額5；增值額超過扣除項目金額200的土地增值稅稅額增值額60一扣除項目金

19、額35。第七條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。第八條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按昆明市地方稅務局確認的其他方式計算分攤。第九條 納稅人建蓋普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。我市普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，按照省建設行政主管部門制定的住宅建筑標準辦理。市、縣建設行政主管部門在審批房地產開發(fā)項目初步設計時，會同同級地方稅務機關對房地產

20、開發(fā)項目中的普通標準住宅加以認定，聯(lián)合發(fā)出房地產開發(fā)項目普通標準住宅認定通知書，地方稅務機關據此確定免征土地增值稅的范圍。房地產開發(fā)企業(yè)應當分別核算普通標準住宅和其他住宅的經營收入、經營成本。未分別核算的，按照其他住宅計算征收。第十條 在征收土地增值稅時，有下列情況，需進行房地產價格評估，并按評估價格計算征收：一、轉讓舊房及建筑物的；二、隱瞞、虛報房地產成交價格的；三、提供扣除項目金額不實的；四、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。進行房地產價格評估時，應將房產和地產分別進行評估。第十一條 轉讓國有房地產的評估工作，必須由省以上國有資產管理部門認定的資產評估機構或是經昆明市人

21、民政府授權專門從事國有房地產評估的評估機構負責。轉讓其他房地產的評估工作，由縣級以上政府批準設立的房地產評估機構和房地產交易管理部門負責。第十二條 從事涉及土地增值稅工作的房地產評估機構，必須到昆明市地方稅務局辦理登記手續(xù)后，方可進行涉及土地增值稅的房地產評估工作。第十三條 涉及土地增值稅工作的房地產評估機構，在接受房地產轉讓人要求進行房地產評估的申請時，應及時將申請轉一份給同級地方稅務機關。同級地方稅務機關有權參與并監(jiān)督房地產評估機構的評估工作。評估價格須經昆明市房管部門、土地管理部門或其委托的部門認定，并由同級地方稅務機關確認后，方可作為土地增值稅的計稅依據。房地產評估機構有義務根據納稅人

22、主管地方稅務機關的要求，無償提供與房地產評估有關的資料。第十四條 土地增值稅稅務登記和申報納稅的工作，屬于昆明市地方稅務局各直屬分局負責征管的納稅人，由各直屬分局負責；其余納稅人，由房地產所在地的地方稅務局負責。第十五條 從事房地產開發(fā)轉讓的納稅人，按照下列程序申辦納稅手續(xù)：一、納稅人在簽訂房地產開發(fā)合同或者取得房地產開發(fā)立項批準文件后30日內，應當以房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管地方稅務機關辦理土地增值稅納稅項目申報手續(xù)，填報房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅項目申報表，并提交房地產開發(fā)合同或者房地產開發(fā)立項批準文件。二、納稅人發(fā)生房地產轉讓后，實行各納稅項目分月繳納，年

23、終清算的辦法。1、從事房地產開發(fā)轉讓的納稅人，必須按照“施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度”和“房地產開發(fā)企業(yè)會計制度”的規(guī)定進行財務核算。2、納稅人應當于次月10日內，分別根據上月轉讓房地產的收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金按項目計算、填報土地增值稅納稅申報表，按主管地方稅務機關規(guī)定的期限繳納土地增值稅。3、納稅人應當于年度終了后45日內，分別根據全年各納稅項目的全部收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算應當繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，填報房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅年度清算表，經主管地方稅務機關清算核實后，多退少補。第十六條 從事其他房地產轉讓的納稅人，應按照下列程序辦理申報納稅手續(xù)：一、納稅人在轉讓房地產合同簽