二手房買賣之買房計(jì)劃流程與注意事項(xiàng)

1、二手房買賣之買房流程與注意事項(xiàng) HYPERLINK /case/add.aspx?toguid=2f4b4258-1f71-4e48-ac7b-c7ad41f6eede 摘要 最近本律師接到專門多關(guān)于二手房、動遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會就簽署二手房買賣合同即北京市房地產(chǎn)買賣合同約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同接著履行并直至完成交易。最近本 HYPERLINK /channel/list

2、lawyer.aspx o 律師 律師接到專門多關(guān)于二手房、動遷安置房等買賣方面的 HYPERLINK o 法律咨詢 法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、 HYPERLINK /topics/weiyuezeren/default.aspx o 違約責(zé)任 違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完 HYPERLINK /topic2010/房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議/ o 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會就簽署 HYPERLINK /topic2010/二手房買賣/ o 二手房買賣 二手房買賣合同即北京市 HYPERLINK /arch

3、ive/contractmodel/2009-01-06/2319581254.aspx o 房地產(chǎn)買賣合同 房地產(chǎn)買賣合同約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該 HYPERLINK /archive/contractmodel/1/default_1.aspx o 買賣合同 買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同接著履行并直至完成交易。下文中，本律師會依照中華人民共和國 HYPERLINK /law-80210.aspx o 合同法 合同法和北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法共同制定的示范文本即北京市存量 HYPERLINK /topic2010/房屋買賣合同/ o 房屋買賣合同 房屋買

4、賣合同（以下簡稱“二手 HYPERLINK /topic2010/fmmht/ o 房買賣合同 房買賣合同”）的規(guī)定（也即買受人、出賣人將于房產(chǎn)中介處訂立的二手房買賣合同），依照該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。本文所介紹的二手房買賣，不含較為專門的五年內(nèi)禁止上市交易的動遷安置房、涉及同住人的 HYPERLINK /topic2010/售后公房/ o 售后公房 售后公房即房改售房以及開發(fā)商出售一手現(xiàn)房或預(yù)售期房，專指房地產(chǎn)權(quán)利人購買上市商品房后再轉(zhuǎn)手交易的二手房買賣行為。 HYPERLINK /archive/laws/2009-12-14/1016575980.aspx o 二手房交

5、易 二手房交易流程，要緊包括簽約，過戶，交房三個(gè)核心環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人要采取法律措施追究對方違約的最直接、最全然的依據(jù)即二手房買賣合同。因此，二手房買賣合同也即簽約在二 HYPERLINK /topic2010/手房交易/ o 手房交易 手房交易流程中是最關(guān)鍵，最核心、最發(fā)揮作用的一個(gè)環(huán)節(jié)，不要忽視簽約所能起到的策略作用。一、簽約提示在北京市房地產(chǎn)交易治理網(wǎng)（/public/Index.asp）， HYPERLINK ），售、購房者能夠輕易地下載到售、購房者能夠輕易地下載到北京市房地產(chǎn)買賣合同的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購房可能出現(xiàn)的問題，針對本次交易

6、特不關(guān)注而在示范文本中未列明的，應(yīng)先考慮好如何在合同的補(bǔ)充條款中加以表述。在中介公司簽約，比較負(fù)責(zé)的中介會針對分期付款及方式與過戶期限等要緊條款征詢雙方意見。上、下家若第一次買賣房地產(chǎn)，因缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，亦無從把握可能產(chǎn)生的糾紛而匆匆簽約。其結(jié)果，確實(shí)是一旦發(fā)生糾紛，合同中沒有規(guī)定，雙方又達(dá)不成 HYPERLINK /topics/bcxy/default.aspx o 補(bǔ)充協(xié)議 補(bǔ)充協(xié)議，專門有可能讓對方鉆了空子而后悔不迭。通常雙方初步商談完畢，客戶會看到打印的北京市房地產(chǎn)買賣合同樣本，首先映入眼簾的是特不告知，中介為了促成交易，會講那個(gè)告知能夠躍過不看。但事實(shí)上，假如客戶認(rèn)真逐條看完特不告知

7、的三、四頁紙，差不多上會確信地認(rèn)可其存在的價(jià)值。律師就詳細(xì)解釋一下該特不告知中所隱藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻財(cái)產(chǎn)共有的提示特不告知第三條第一項(xiàng)規(guī)定：“雙方當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)注意以下問題：1、共有人的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指二個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買賣房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時(shí)的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn)出售前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權(quán)

8、利人承擔(dān) HYPERLINK /topic2010/法律責(zé)任/ o 法律責(zé)任 法律責(zé)任?！痹瓌t一：房屋共有即房產(chǎn)證上登記2人以上的，該二手房買賣合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的 HYPERLINK /topic2010/無權(quán)代理/ o 無權(quán)代理 無權(quán)代理或 HYPERLINK /topic2010/無權(quán)處分/ o 無權(quán)處分 無權(quán)處分，若部分所有權(quán)人代簽或空缺簽名的，在無公證 HYPERLINK /topics/shouquanweituoshu/default.aspx o 授權(quán)托付書 授權(quán)托付書的情形下，專門可能該合同會被認(rèn)定為無效或不成立。因此，需要全體共有人到場簽署該合同才

9、能 HYPERLINK /topic2010/保證合同/ o 保證合同 保證合同有效，買受人才可依據(jù)該合同追究違約責(zé)任。原則二：房改售房需要同住成年人簽署同意出售。其隱含的法律意義在于同住人的有居住權(quán)或共有權(quán)。依照北京市高級人民法院處理公有住房出售后糾紛的若干意見規(guī)定， HYPERLINK /topic2010/房屋產(chǎn)權(quán)/ o 房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)人要求無產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)愛護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對其他同住人可依照其在他處有無住房等情況，分不作出處理。同時(shí)規(guī)定，按“九四”方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在 HYPERLINK /topics/susongsx

10、/ o 訴訟時(shí)效 訴訟時(shí)效內(nèi)，購房時(shí)的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。也確實(shí)是講，房改售房的產(chǎn)權(quán)人在出售該房屋時(shí)應(yīng)征得成年同住人的同意，并負(fù)責(zé)解決其相應(yīng)權(quán)益。民事法律適用問答（年第期）規(guī)定：“長寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權(quán)人未經(jīng)其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效？答：不動產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買受人沒有義務(wù)去查明買賣的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成 HYPERLINK /channel/forum_thread_id210978_p1.aspx o 買賣房屋

11、協(xié)議 買賣房屋協(xié)議，又無違反國家禁止性 HYPERLINK o 法律法規(guī) 法律法規(guī)情況的，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議有效。至于售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決。”盡管有此規(guī)定，但購房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其法律意義在于，依照我國 HYPERLINK /topic2010/hyfgd/ o 婚姻法規(guī)定 婚姻法規(guī)定，婚后購房，夫妻對所購房屋享有共同所有權(quán)。即使夫妻在房產(chǎn)登記上只登記為夫或妻一人的，也不阻礙共有狀態(tài)。目前，北京市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)關(guān)于售房，只要求房產(chǎn)證上登記的房地產(chǎn)權(quán)利人簽署二手房買賣合同、過戶即可。因該售房款屬于夫妻

12、共有，配偶另一方有權(quán)分得一半房款，權(quán)利人擅自售房侵犯 HYPERLINK /topic2010/夫妻共有財(cái)產(chǎn)/ o 夫妻共有財(cái)產(chǎn) 夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2、交房提示房屋交接是賣售人按約定的日期和方式將 HYPERLINK /topic2010/fwjf/ o 房屋交付 房屋交付給買受人，買受人驗(yàn)收和同意的過程。雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。 出賣人將原購入的商品住房出售的，開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有兩書規(guī)定的權(quán)益。3、房地產(chǎn)查冊的提示房地產(chǎn)買賣 HYPERLINK /topic2010/合同簽訂/ o 合同簽訂 合同簽訂前，

13、買受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有關(guān)登記(備案)資料，查驗(yàn)買賣的房地產(chǎn)上是否存在 HYPERLINK /topic2010/cqzy/ o 產(chǎn)權(quán)爭議 產(chǎn)權(quán)爭議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。上述特不告知條款，提示購房者可前往所購房屋所在的房地產(chǎn)交易中心對購買房屋進(jìn)行房地產(chǎn)登記信息查冊。依照我國 HYPERLINK /topics/wqf/ o 物權(quán)法 物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證上記載的事項(xiàng)與房地產(chǎn)交易中心登記簿登記不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。查冊的法律意義在于，購房人在簽署二手房買賣合同時(shí)能夠掌握房產(chǎn)的準(zhǔn)確信息，做到有的放矢。房地產(chǎn)查冊能夠查出房子的專

14、門多信息，包括：1）房產(chǎn)坐落。2）房產(chǎn)權(quán)利人。3）房產(chǎn)建筑面積，包括分?jǐn)偯娣e。4）竣工年限。關(guān)于以貸款方式購買房齡過老的房子，有可能會無法獲得 HYPERLINK /channel/forum_thread_id159452_p1.aspx o 銀行貸款 銀行貸款。5）房屋來源，比如售后公房或房改售房或拆遷安置房，會附記。6）有無抵押權(quán)。待注銷抵押后，房產(chǎn)才能在房地產(chǎn)交易中心辦理 HYPERLINK /topic2010/過戶手續(xù)/ o 過戶手續(xù) 過戶手續(xù)。7）有無租賃備案。8）有無司法限制。通常被查封的房屋講明房產(chǎn)權(quán)利人涉訴，其履約能力不可輕信。8）有無違法、違章建筑等備案。依照新通過的北京

15、市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定和房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，由房地產(chǎn)權(quán)利人必須先行拆除該違法、違章建筑將備案信息申請注銷后，該房屋才能過戶交易。每個(gè)信息都對二手房交易存在一定阻礙，本律師就碰到過當(dāng)事人因產(chǎn)證上建筑面積、竣工年限與房地產(chǎn)登記簿不一致而產(chǎn)生的法律糾紛。4、承租人優(yōu)先購買權(quán)的提示買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)接著履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體 HYPERLINK /topic2010/變更合同/ o 變更合同 變更合同。為了愛護(hù)承租人的利益，我國合同法有“買賣不破租賃”的規(guī)定及北京市高級人民法院關(guān)于處

16、理 HYPERLINK /topic2010/房屋租賃糾紛/ o 房屋租賃糾紛 房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答相關(guān)規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，都能夠得到支持。也確實(shí)是講，假如出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續(xù)，且承租人也在明白或者應(yīng)當(dāng)明白該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的，不管第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都能夠要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋差不多過戶登記為第三人所有時(shí)，則要依照第三人是否為善意而決定承租人是否能夠行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃

17、事實(shí)等則為推斷第三人是否善意的重要考慮因素。同時(shí)，租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的，新的 HYPERLINK /topic2010/法律關(guān)系/ o 法律關(guān)系 法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)刻為準(zhǔn)。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不阻礙租賃 HYPERLINK /topic2010/htdxl/ o 合同的效力 合同的效力”，這確實(shí)是“買賣不破租賃”的規(guī)定，事實(shí)上，還包括贈與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實(shí)踐中，新舊法律關(guān)系交替的時(shí)刻點(diǎn)掌握專門重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系，該時(shí)刻點(diǎn)就掌握在所有權(quán)發(fā)生

18、變動的時(shí)刻，也確實(shí)是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)刻。5、抵押告知的提示買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致，同時(shí)告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實(shí)。依照我國物權(quán)法第 191 條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人 HYPERLINK /topic2010/同意轉(zhuǎn)讓/ o 同意轉(zhuǎn)讓 同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提早清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”注意物權(quán)法對 HYPERLINK /topics/danbaofa/d

19、efault.aspx o 擔(dān)保法 擔(dān)保法及其解釋的修正，依據(jù)該條規(guī)定，抵押人除非取得抵押權(quán)人同意或受讓人代債務(wù)人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)對受讓人有對抗的效力。依照目前北京市房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實(shí)踐操作來看，一，是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策阻礙；二是由下家支付給上家首付款，上家 HYPERLINK /topic2010/還清貸款/ o 還清貸款 還清貸款，辦理抵押注銷后再行過戶。6、小產(chǎn)權(quán)房的提示集體所有土地上房屋的買賣對象。集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)

20、具備居住房屋建設(shè)申請條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者 HYPERLINK /channel/forum_thread_id22828_p1.aspx o 個(gè)體經(jīng)營 個(gè)體經(jīng)營者。也確實(shí)是購買城鎮(zhèn)居民購買集體所有土地上的房屋，該買賣合同應(yīng)屬無效，不受我國法律愛護(hù)。7、 HYPERLINK /topics/hukouqianyi/ o 戶口遷移 戶口遷移的提示已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房內(nèi)的原有戶口是否及時(shí)遷出也會阻礙 HYPERLINK /topic2010/合同的履行/ o 合同的履行 合同的履行。當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款內(nèi)約定戶口遷移條

21、款。莫小覷該提示，戶口糾紛也是常見法律糾紛，上家售房后因種種約定無法依約遷出戶口，若二手房買賣合同中未約定具體的違約責(zé)任，或約定尾款，則對下家將極為不利。依照北京高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答規(guī)定，關(guān)于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期民事法律適用問答中，對此問題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于 HYPERLINK /topic2010/xzgl/ o 行政治理 行政治理范疇

22、，不屬于 HYPERLINK /topic2010/民事案件/ o 民事案件 民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。據(jù)此，下家起訴強(qiáng) HYPERLINK /topics/qhk/ o 遷戶口 遷戶口可不能得到法院支持，只有設(shè)立較重的違約責(zé)任才能對上家起到一定威懾力，以促使其不愿違約。8、維修基金交割的提示依照北京市居住物業(yè)治理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)買賣 HYPERLINK /topic2010/合同生效/ o 合同生效 合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主治理委員會和物業(yè)治理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基

23、金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。9、中介公司條款的提示為保障買賣雙方自身權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡托付具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均應(yīng)在附件六居間介紹、代理等中介服務(wù)情況中簽字蓋章；其中：托付人應(yīng)將居間介紹的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人情況在第一條內(nèi)予以明示，以備與經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人發(fā)生糾紛時(shí)作為投訴的依據(jù)。依照該提示，在買賣合同簽署時(shí)，應(yīng)要求中介公司在合同中予以明示，如此操作才符合規(guī)范。10、補(bǔ)充條款的提示為方便當(dāng)事人訂立買賣合同補(bǔ)充條款，擬訂下列范例，當(dāng)事人可依照需要自由選擇，范例未經(jīng)當(dāng)事人選取， HY

24、PERLINK /topic2010/bzw/ o 不作為 不作為合同內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利保證條款范例：甲方保證，上述買賣的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他人主張權(quán)利的情況。在本合同簽訂前，該房地產(chǎn)已存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)，乙方同意甲方按下述第 項(xiàng)處理：(一)本合同生效后日內(nèi)，甲方與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷他項(xiàng)權(quán)利的登記，逾期未注銷的，乙方有權(quán)追索甲方的違約責(zé)任。(二)在抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人 HYPERLINK /topic2010/書面同意/ o 書面同意 書面同意的前提下，乙方承認(rèn)并繼受該項(xiàng)權(quán)利，并同意辦理變更登記。戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦

25、理原有 HYPERLINK /topic2010/戶口遷出/ o 戶口遷出 戶口遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷出戶口造成乙方損失的，甲方 HYPERLINK /topic2010/cdpczr/ o 承擔(dān)賠償責(zé)任 承擔(dān)賠償責(zé)任。上述條款的提醒，關(guān)于售房或購房者應(yīng)有一定的示范作用。比較規(guī)范的二手房買賣合同，大伙兒能夠翻到補(bǔ)充條款這頁，一般而言，買賣雙方對該買賣合同的補(bǔ)充約定越完整，最后違約的可能性越小。同時(shí)，補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。11、解決爭議條款的提示中華人民共和國仲裁法規(guī)定了或裁或?qū)徶贫?，合同?dāng)事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。仲裁的維權(quán)成本較高，律師不建議采

26、納。12、 HYPERLINK /topic2010/ygdj/ o 預(yù)告登記 預(yù)告登記的提示買賣雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買賣合同，為保障今后實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定能夠向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。13、合同密碼的提示為愛護(hù)買賣雙方利益，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，系統(tǒng)將分不給予合同雙方密碼愛護(hù)，請買賣雙方妥善保存密碼以備查驗(yàn)。該密碼用于今后變更或撤銷網(wǎng)上備案的二手房買賣合同，因此必須由買賣雙方自己輸入，也是對自己權(quán)利的愛護(hù)。特不告知的技術(shù)含量專門高，作

27、為買受人或出賣人而言，閱讀上述提示后一定頗受啟發(fā)。律師提醒，簽約須慎重，必須花一定時(shí)刻去考慮交易流程。二、簽約過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)律師就二手房買賣合同中較為重要的條款進(jìn)行詳盡解釋，需要買賣雙方能依次約定，對要緊條款加以重視，同時(shí)關(guān)于特定化的條款能夠補(bǔ)充協(xié)議。一般的北京市房地產(chǎn)買賣合同涵蓋14個(gè)條文、1個(gè)補(bǔ)充協(xié)議、6個(gè)附件、1個(gè)簽署頁構(gòu)成。14個(gè)條文是 HYPERLINK /topic2010/格式條款/ o 格式條款 格式條款，僅能對其做相應(yīng)選項(xiàng)選擇或內(nèi)容填寫，無法改變選項(xiàng)或內(nèi)容。1、價(jià)格及付款方式、付款期限條款第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）為 元，(大寫)： 元

28、整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房價(jià)款后，甲方應(yīng)開具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。本律師提示，該條文規(guī)定要緊風(fēng)險(xiǎn)在于兩點(diǎn)：1）是否做低或做高房價(jià)，若做低或做高房價(jià)一般中介目前有2種方式，一是簽裝修協(xié)議，作為裝修補(bǔ)償款，二是私下再簽份買賣合同，和送房地產(chǎn)交易中心的合同總價(jià)款不一致，俗稱 HYPERLINK /topic2010/陰陽合同/ o 陰陽合同 陰陽合同。這些差不多上存在法律風(fēng)險(xiǎn)的，不管采納何種方式，其目的無非確實(shí)是多貸款或逃稅。一旦買賣雙方發(fā)生爭議，雙方無疑將對適用何種價(jià)格的合同各自爭吵。北京高院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答中規(guī)定：

29、“當(dāng)事人分不簽訂了幾份買賣合同，但約定的房價(jià)不一致。現(xiàn)當(dāng)事人關(guān)于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭議，如何認(rèn)定？答：關(guān)于前后合同約定的房價(jià)不一致這一情況，依照后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而有意在此后的北京市房地產(chǎn)買賣合同等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房價(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)往常合同約定的成交價(jià)履行。推斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān) HYPERLINK /topic2010/jzzr/ o 舉證責(zé)任 舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情

30、況等綜合推斷。此外，關(guān)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。因此，該等法律風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。2）其次，下家若采取貸款方式支付部分房款，或上家需要還貸后辦理注銷抵押登記再行過戶的，該部分條款約定需要細(xì)化，將 HYPERLINK /topic2010/jfsj/ o 交付時(shí)刻 交付時(shí)刻地點(diǎn)、違約責(zé)任約定清晰。關(guān)于下家選擇貸款方式支付部分房款的，建議最好在簽約前就上家房產(chǎn)證復(fù)印件及自身情況親自咨詢貸款銀行的客戶經(jīng)理，一般從申請到批準(zhǔn)貸款需要三到四周，一定要預(yù)留足夠的時(shí)刻。2、實(shí)物交房條款第四條 甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在

31、收到通知之日起的 日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該 HYPERLINK /topic2010/fwys/ o 房屋驗(yàn)收 房屋驗(yàn)收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值倍】【價(jià)值元】向乙方支付 HYPERLINK /topics/wyj/ o 違約金 違約金。本律師提醒：一般人理解，實(shí)物交房確實(shí)是交鑰匙，事實(shí)上還包括所購 HYPERLINK /topic2010/房屋合同/ o 房屋合同 房屋合同

32、附件的設(shè)備及裝飾的交付，因此除了在附件中對貴重設(shè)備及裝飾約定品牌、數(shù)量、型號等，同時(shí)應(yīng)約定大致包含在房價(jià)或另計(jì)價(jià)格的單項(xiàng)設(shè)備價(jià)格。在交房時(shí)須進(jìn)行交接，簽訂房屋交接書。若發(fā)覺設(shè)備或裝修拆除等情形，即有賠償依據(jù)。同時(shí)，依照我國合同法第142條規(guī)定， HYPERLINK /topic2010/標(biāo)的物/ o 標(biāo)的物 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。3、權(quán)利交房及過戶期限條款第六條 甲、乙雙方確認(rèn)，在 年 月日之前，【甲乙雙方共同】【托付甲方】【托付乙方】【托付】向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日

33、期以 【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日為準(zhǔn)。甲方承諾，在乙方或者托付他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方有意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。本律師提示：為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，防止一房多賣，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。據(jù)此，該過戶期限應(yīng)依照買賣雙方的實(shí)際交易條件來確定，不宜過長。一般1-2月為宜。4、物業(yè)交接條款第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未

34、支付的 HYPERLINK /topic2010/物業(yè)治理費(fèi)/ o 物業(yè)治理費(fèi) 物業(yè)治理費(fèi)、水、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用，按本合同附件四約定支付。附件四物業(yè) HYPERLINK /topic2010/治理費(fèi)/ o 治理費(fèi) 治理費(fèi)、水、電、煤、電訊等其他費(fèi)用的支付(粘貼線) (騎縫章加蓋處)物業(yè)治理費(fèi)、水、電、煤、電訊等費(fèi)用，在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費(fèi)用由甲方承擔(dān);轉(zhuǎn)移登記后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方在本合同第四條約定的房屋驗(yàn)收交接后，與乙方共同辦理水、電、燃?xì)?、電話、有線電視等過戶手續(xù)。物業(yè)維修基金、水、電、有線電視、電話、燃?xì)獬跹b費(fèi)按以下第 款辦理：（一）由甲方無償轉(zhuǎn)讓

35、給乙方，乙方無需另外支付費(fèi)用。（二）由乙方另行向甲方支付，具體金額由甲、乙雙方辦理過戶手續(xù)時(shí)以各相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)。本律師提醒：水、電、煤清點(diǎn)及過戶雙方須一同至自來水公司、電力公司、煤氣公司辦理過戶手續(xù)，并向工作人員詢問有無其他欠費(fèi)，如有則要求上家補(bǔ)交。然后，雙方再依照最后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，依照單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。特不要注意在辦理過戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問上家的欠費(fèi)，這些欠費(fèi)可能是上家往常拖欠的費(fèi)用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計(jì)起來相當(dāng)高）。同時(shí)，關(guān)于電話、寬帶過戶，雙方到電信公司辦理電話過戶手續(xù)，也要詢問工作人員有無欠費(fèi)。維修基金過戶，一般上家都贈送維修基金，

36、至 HYPERLINK /topic2010/物業(yè)公司/ o 物業(yè)公司 物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。5、買受人逾期付款條款第九條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容辦理。（一）每預(yù)期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的 的違約金，合同接著履行。（二）乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的 日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方 HYPERLINK /topic2010/解除合同/ o 解除合同 解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 的違約金，余款返還給乙方，已付

37、款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起 日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成 HYPERLINK /topic2010/經(jīng)濟(jì)損失/ o 經(jīng)濟(jì)損失 經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。（三）本律師提醒：關(guān)于買受人要緊合同義務(wù)即支付房款，逾期付款是嚴(yán)峻的違約行為，因此若按照第九條第二項(xiàng)來看，該項(xiàng)給予了甲方即出賣人附一定期限及條件的合同解除權(quán)。該合同解除權(quán)是雙方協(xié)議約定解除權(quán)，具有法律效力。在房價(jià)高漲的情形下，關(guān)于買受人因銀行放貸或自身籌措房款困難等因素造成逾期付款，若該條款約定的解除 HYPERLINK /topic2010/合同期

38、限/ o 合同期限 合同期限過短，則在客觀上加重了買受人的責(zé)任，因此須慎重對待，應(yīng)與放款或另行自行約定違約責(zé)任。6、出賣人 HYPERLINK /topic2010/逾期交房/ o 逾期交房 逾期交房條款第十條甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容處理。（一）每逾期一日，甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款的違約金，合同接著履行。（二）甲方逾期未交接房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的日內(nèi)，甲方仍未交接房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方應(yīng)向乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款的違

39、約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失且乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。（三）本律師提醒：出賣人的要緊義務(wù)即交房，我國實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利登記制度，也確實(shí)是講，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，交房包含兩個(gè)法律層面的含義，1）實(shí)物交房，即本條規(guī)定的交接房地產(chǎn)，也即出賣人將出售房屋轉(zhuǎn)移買受人占有、使用、收益?，F(xiàn)在，買受人還未真正獲得該房屋的所有權(quán)，必須盡快與出賣人去房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以確保自己成為房地產(chǎn)所有權(quán)人。2）權(quán)利交房，俗稱交易過戶，即指向買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，目前房地產(chǎn)交易中心 HYPERLINK /topic2010/辦理產(chǎn)權(quán)證/ o 辦理產(chǎn)權(quán)證 辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為20天。依照北京高院關(guān)于審理二手房買賣案件的解答，“買賣合同成立后，出賣人未能自動履行 HYPERLINK /topic2010/產(chǎn)權(quán)過戶/ o 產(chǎn)權(quán)過戶 產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此，實(shí)踐