非住宅物業(yè)管理專題報告：升維新模式-掘金新藍海

1、非住宅物業(yè)管理專題報告：升維新模式_掘金新藍海前言近年來市場對于物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注度逐漸提升，焦點更多著眼于住宅物業(yè)。但 今年以來， 我們關(guān)注到物業(yè)管理企業(yè)在非住宅領(lǐng)域的規(guī)模擴張和證券化提速，隨著萬科物業(yè)、保利物 業(yè)、雅生活服務(wù)、中航善達、招商物業(yè)等龍頭物管公司發(fā)力拓展非住宅項目，我們認(rèn)為非 住宅物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)⒊蔀橐粋€不可忽視的新方向，也將從新的角度帶來物業(yè)管理行業(yè)的投 資機會。在本篇報告中，我們首先概述了國內(nèi)非住宅領(lǐng)域物業(yè)管理的行業(yè)情況，接著針對海外非住 宅物管發(fā)展歷程進行提煉分析（海外非住宅物業(yè)管理被稱作 Facilities Management，即設(shè) 施管理），最后結(jié)合 3 家海外非住

2、宅領(lǐng)域龍頭公司的案例，展望國內(nèi)非住宅物管行業(yè)的發(fā) 展方向以及龍頭公司的發(fā)展路徑。我們的核心結(jié)論是：第一，物業(yè)管理行業(yè)的空間突破將成為必然，相比住宅物管，非住宅物管業(yè)態(tài)更多、門檻 更高、服務(wù)模式更復(fù)雜，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)拓展的重要方向。據(jù)我們測算，至 2025 年市場空間有望超過 8000 億元，將成為一片新藍海。第二，非住宅物業(yè)管理涵蓋商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、公共場館等空間，由于更 為豐富的物業(yè)業(yè)態(tài)、迥異的增值服務(wù)需求等特性，能產(chǎn)生更為專業(yè)化、多元化的延伸服務(wù)， 資產(chǎn)管理、設(shè)施管理、集成服務(wù)、特色專業(yè)化服務(wù)等都將成為這個領(lǐng)域增值服務(wù)的注腳。第三，從海外經(jīng)驗來看，龍頭發(fā)展路徑是通過產(chǎn)業(yè)

3、鏈上的某項強勢業(yè)務(wù)為切入點，形成自 己的優(yōu)勢、壁壘或者粘性，再通過借力資本市場進行橫向或者縱向收購，拓展多元化業(yè)務(wù) 和服務(wù)區(qū)域，最終形成對物業(yè)所有者的集成產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)或者集成設(shè)施管理服務(wù)，自身定位 從物業(yè)所有者的“外包業(yè)務(wù)執(zhí)行者”升級為“戰(zhàn)略合作伙伴”，從一開始幫助物業(yè)所有者 進行基礎(chǔ)管理、降費增效，到最終反哺核心業(yè)務(wù)、創(chuàng)造更高附加值。第四，我們認(rèn)為國內(nèi)公司可以沿三條發(fā)展思路布局：第一、商辦物業(yè)管理，以資產(chǎn)管理和 設(shè)施管理為方向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；第二、公共服務(wù)物業(yè)管理，以集成服務(wù)為核心的一站式 服務(wù)輸出；第三、專注于部分領(lǐng)域的外包服務(wù)提供商，在部分服務(wù)領(lǐng)域成為標(biāo)桿。第五，A 股標(biāo)的方面，建議關(guān)注推

4、進收購招商物業(yè)的稀缺非住宅物業(yè)管理標(biāo)的中航善達， 開發(fā)企業(yè)中具備發(fā)力非住宅物管業(yè)務(wù)稟賦的萬科 A、華夏幸福，控股 90%的物管子公司 藍光嘉寶服務(wù)已在 H 股上市的藍光發(fā)展等。目前很多房企的物業(yè)管理證券化仍在進行當(dāng) 中，我們認(rèn)為發(fā)力布局非住宅領(lǐng)域的物管公司標(biāo)的將會逐步增多，藍海賽道值得長期關(guān)注。非住宅物管：業(yè)態(tài)空間廣闊，將成為物管領(lǐng)域新賽道我國非住宅物管市場：收入已占基礎(chǔ)服務(wù)半壁江山我們認(rèn)為非住宅物業(yè)主要可分為三大類：第一類是商辦物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)業(yè) 園區(qū)等；第二類是公共建筑，業(yè)態(tài)范圍較為廣泛，主要包括學(xué)校、醫(yī)院、政府機關(guān)大樓、 公共場館、公園景點、交通基礎(chǔ)設(shè)施等開放度高、客流量大的

5、建筑物；第三類是城市公共 空間，包括道路、橋梁、綠化帶、河流、海域、地下管網(wǎng)等諸多市政設(shè)施。非住宅物業(yè)管 理指的是以保持高品質(zhì)的工作生活空間、提高業(yè)主投資效益為目的，向非住宅物業(yè)提供的 保安、保潔、保養(yǎng)、保綠等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，以及與物業(yè)功能相匹配的多元化服務(wù)。過去 40 余年，我國城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升構(gòu)建了龐大的不動產(chǎn)存量和穩(wěn)定的增量，人均收 入的持續(xù)提升激發(fā)了人民群眾對美好生活的不懈追求，兩者共同催生出龐大的物業(yè)管理市 場。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會和上海易居房地產(chǎn)研究院（以下簡稱“物協(xié)和易居”）的數(shù)據(jù)， 2018 年末全國物管行業(yè)管理規(guī)模為 279 億平，經(jīng)營收入為 7044 億元，企業(yè)數(shù)量為 12

6、.7 萬家，從業(yè)人員為 983.7 萬人，同比分別增長 13%、17%、7%、9%。近年行業(yè)規(guī)模拓展 明顯提速，2014-2018 年管理規(guī)模和經(jīng)營收入 CAGR 分別為 14%、15%，而 2008-2014 年兩者 CAGR 分別僅有 5%、12%。其中，2018 年末 500 強物管企業(yè)非住宅管理面積占比為 37%，非住宅占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營 收的 52%，過半 500 強物管企業(yè)已經(jīng)布局寫字樓、商業(yè)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)， 公共場館和醫(yī)院的布局比例也超過四成。若以 500 強占比數(shù)據(jù)估算，全國非住宅物業(yè)管理 規(guī)模為 102 億平，非住宅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收為 2941 億元，具體業(yè)態(tài)來看

7、，寫字樓、商業(yè)、 學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他物業(yè)、公共場館、醫(yī)院業(yè)態(tài)的管理面積分別為 26、16、15、17、 19、4、5 億平，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收分別為 1237、422、279、312、306、109、277 億元。非住宅物管模式特點：高門檻、更分散、盈利能力具備改善空間同住宅物業(yè)管理相比，非住宅物業(yè)管理的運營內(nèi)核相似，但由于所涉及的業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容 更為多元，準(zhǔn)入門檻更高，市場競爭格局更為分散和復(fù)雜。1、非住宅物業(yè)涵蓋的業(yè)態(tài)類型多元，服務(wù)要求不盡相同，各個細分領(lǐng)域之間存在一定資 源和技術(shù)壁壘，準(zhǔn)入門檻更高。一方面，非住宅物業(yè)所有者如果存在外包服務(wù)需求，主要 通過招投標(biāo)等市場化手段選聘物管公司，部

8、分政府機關(guān)、學(xué)校、公共建筑出于保密、安全 等因素考慮，需要管理方具備一定資源實力和豐富的行業(yè)經(jīng)驗。另一方面，非住宅物業(yè)管 理涵蓋的業(yè)態(tài)類型多樣，各類業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和增值服務(wù)類型存在差異，對于非住宅物管 公司的業(yè)務(wù)覆蓋廣度和管理能力提出更高挑戰(zhàn)。這也導(dǎo)致當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理公司的業(yè)態(tài)都 集中在某一領(lǐng)域，從物協(xié)和易居評選的 2019 各業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)的名單來看， 尚未出現(xiàn)橫跨多個非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的龍頭企業(yè)。2、行業(yè)內(nèi)競爭格局更為分散。非住宅物業(yè)管理的主要供應(yīng)模式包括如下幾類：其一，非 住宅物業(yè)所有者自己組建的物業(yè)服務(wù)團隊，可能來自機構(gòu)內(nèi)部設(shè)有的物業(yè)管理部門，也可 能是其下設(shè)的物業(yè)管理子公司；其

9、二，自建物業(yè)服務(wù)團隊，同時部分職能外包；其三，將 物業(yè)管理完全外包，以市場化的方式選聘獨立物管公司。與此相對應(yīng)，行業(yè)內(nèi)主要競爭對 手包括非住宅物業(yè)所有者旗下物業(yè)部門或旗下物管公司、提供細分服務(wù)的外包服務(wù)商、以 及市場化承接項目的獨立物管公司（包括本土物管公司，合稱為“五大行”的世邦魏理仕、 仲量聯(lián)行、戴德梁行、高力國際、第一太平戴維斯，海外集成設(shè)施管理公司等）。3、由于服務(wù)難度更大、成本更高，非住宅物業(yè)費通常高于住宅物業(yè)。根據(jù)物協(xié)和易居的 數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)住宅項目平均物業(yè)費為 2.10 元/平/月，而商業(yè)、醫(yī)院、寫 字樓、公共場館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校等非住宅物業(yè)平均物業(yè)費分別

10、為 6.19、6.19、5.94、3.73、 3.41、2.83 元/平/月，均高于住宅物業(yè)。4、針對機構(gòu)業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)費收繳糾紛概率較小，非住宅物業(yè)費收繳率高于住宅物 業(yè)。根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018年500強物管企業(yè)住宅項目物業(yè)費平均收繳率為91.22%， 而醫(yī)院、學(xué)校、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公共場館、商業(yè)等非住宅物業(yè)費平均收繳率分別為 99.4%、 99.3%、98.5%、98.3%、97.6%、94.0%，均高于住宅物業(yè)。5、但更高的物業(yè)費和收繳率并不必然意味著非住宅物管公司能夠擁有更好的盈利能力， 提升空間在于優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和提質(zhì)增效。物業(yè)管理是人力密集型行業(yè)。根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，

11、物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)方面，基礎(chǔ)物業(yè) 服務(wù)仍占大頭，500 強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占 80%，增值服務(wù)收入占 20%。成本結(jié)構(gòu) 方面，500 強企業(yè)人工成本占 52%，剩余由設(shè)施設(shè)備費用、綠化、清潔、秩序等費用構(gòu)成。從上市公司數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)非住宅物管營收占比較高的中航物業(yè)、招商物業(yè)、保利物業(yè)、 雅生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好，2018年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率分別為 9.8%、6.7%、14.1%、27.4%、 33.0%，凈利率分別為 4.4%、4.7%、7.9%、23.7%（雅生活服務(wù)高利潤率的增值服務(wù)占 比達到 52%，拉高凈利率） 、6.9%。而碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、新城悅服務(wù)、濱 江服務(wù)等住宅營

12、收占比較高的上市物管公司，2018年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)平均毛利率為23.9%， 平均凈利率為 13.9%。非住宅物業(yè)管理企業(yè)的利潤率整體低于住宅物業(yè)管理企業(yè)。我們認(rèn)為造成盈利能力差距的主要原因，一方面是非住宅物業(yè)本身的多樣化特性。根據(jù)中 航善達收購招商物業(yè)的交易報告書，非住宅類物業(yè)管理毛利率受物業(yè)業(yè)態(tài)、城市區(qū)位、市 場定位等多方面因素影響，項目之間差異較大，通常而言商業(yè)、辦公類毛利率高于公建、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)類物業(yè)，例如招商物業(yè) 2018 年集團內(nèi)、外在管項目中，商辦物業(yè)毛利率分別為 8.6%、7.4%，而其他非住宅物業(yè)毛利率分別為 7.1%、4.9%。根據(jù)保利物業(yè)招股說明書， 這主要因為大部分非商辦物業(yè)

13、并非基于在管面積收費，而是根據(jù)提供的物管服務(wù)性質(zhì)及范 圍、預(yù)期員工成本及合理利潤率，收取包干制物管費，也即“成本加成定價”，部分物業(yè) 業(yè)主議價能力較高，或是物業(yè)具有公益屬性，一定程度上壓縮了物管公司的盈利空間。另 一方面是內(nèi)部管理存在差異。例如承接母公司的項目或利用母公司資源獲取的第三方項目 的市場化程度，管理集約化、精細化程度，科技賦能、節(jié)約人力成本的情況等。相應(yīng)的，我們認(rèn)為未來非住宅物管公司盈利能力提升的空間，一是在于優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；二是提質(zhì)增 效，完善高管激勵機制，利用科技手段、外包等方式合理節(jié)約人力成本。非住宅領(lǐng)域正成為國內(nèi)物業(yè)管理公司拓展的重要方向非住宅物管領(lǐng)域符合當(dāng)前供給端和需求端的

14、共同訴求中短期內(nèi)，具備規(guī)模房企背景的物管公司能夠通過接管母公司的竣工項目，實現(xiàn)在管面積 的快速擴張。但長期來看，隨著在管面積基數(shù)的提升，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的趨勢性下降， 僅僅依靠母公司資源并不足以支撐物管公司的持續(xù)高速擴張。因此，龍頭物管公司開始依 靠品牌優(yōu)勢，逐漸發(fā)力第三方項目的拓展，為長遠發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。主流物管公司中， 彩生活、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)第三方項目較多，2018 年末 第三方在管面積占比分別達到 99%、70%、64%、43%、40%。第三方項目主要包括兩大類別：其一是中小房企的增量竣工項目，品牌物管公司通過品牌 溢價以及管理輸出，實現(xiàn)對中小房企項目的

15、兼并整合。其二是存量物業(yè)項目，既包括住宅 項目，也包括各類非住宅項目。我們認(rèn)為未來存量非住宅項目拓展空間有望大于住宅項目，因為對于供給端：非住宅物業(yè) 管理領(lǐng)域，尤其是城市公共建筑和公共空間服務(wù)領(lǐng)域，過去關(guān)注度不高、重視程度不夠， 人力配置相對不足，管理模式相對粗放，服務(wù)內(nèi)容少且品質(zhì)低，未來存在較大的標(biāo)準(zhǔn)化、 規(guī)范化提升空間；對于需求端：龍頭物管公司對非住宅物業(yè)的關(guān)注度正在持續(xù)提升，利潤 率雖然不高，但是較為穩(wěn)定，依靠規(guī)模擴張能夠逐步做大體量。非住宅領(lǐng)域業(yè)態(tài)多元，市 場空間更為廣闊，除了可以容納純粹的非住宅物業(yè)管理公司之外，還能承接住宅物業(yè)管理 公司的業(yè)態(tài)拓展。根據(jù)上市物業(yè)管理公司 2018 年

16、報，在有披露明細數(shù)據(jù)的公司中，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、 中航善達、浦江中國、祈福生活服務(wù)非住宅物業(yè)均占在管面積的 20%以上，綠城服務(wù)、中 航善達、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、浦江中國非住宅物業(yè)占收入的 20%以上，多個公司 明確表示將繼續(xù)提升物業(yè)管理組合的多元化程度。非住宅領(lǐng)域增值服務(wù)仍有較大挖掘空間近年來，隨著龍頭物管公司規(guī)模的擴大，其積累的客戶數(shù)量和分布廣度都在增加，開展增 值業(yè)務(wù)的規(guī)模效應(yīng)逐漸顯露。越來越多物管公司除了開展保安、保潔、保養(yǎng)、保綠等基礎(chǔ) 物業(yè)服務(wù)，也開始通過增值業(yè)務(wù)增厚業(yè)績，提升盈利能力。根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)增值服務(wù)營收占比為 20%，但卻貢

17、獻了 30%的凈利潤。根據(jù)中指院的 數(shù)據(jù)，2018 年百強物管公司增值服務(wù)和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利率分別為 18.50%、5.64%。增 值服務(wù)盈利能力顯著高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，為物管公司業(yè)績增厚和盈利能力提升貢獻了重要 力量。主流上市物管公司中，佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)、新城悅、綠 城服務(wù)等公司對增值服務(wù)重視程度較高，2018 年收入占比均達到 30%以上，顯著高于百 強物業(yè)平均水平。從增值服務(wù)的種類來看，由于多數(shù)物管公司在管項目以住宅為主，百強物管公司增值業(yè)務(wù) 發(fā)力點和創(chuàng)新點多集中于與住宅相關(guān)的空間運營、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)等業(yè)主增值服務(wù)和 案場服務(wù)、工程服務(wù)、顧問咨詢等非業(yè)主增

18、值服務(wù)領(lǐng)域，但與此同時，部分物管公司開始 為非住宅物業(yè)提供增值服務(wù)。如中航善達為非住宅業(yè)主提供會議服務(wù)、餐飲服務(wù)、重大活 動、重要的組織接待、公寓管理、資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、招商引資和市場營銷策劃等延 伸服務(wù)，綠城服務(wù)為非住宅物業(yè)提供新零售服務(wù)、園區(qū)空間運營服務(wù)、車位服務(wù)等，佳兆 業(yè)美好為非住宅物業(yè)提供停車位租賃業(yè)務(wù)、空間租賃業(yè)務(wù)、智能解決方案服務(wù)（主要包括 自動化以及其它硬件及設(shè)備安裝服務(wù)）等。物管領(lǐng)域證券化提速，非住宅運作案例增多2018 年以來物管公司加速證券化，資本市場趨于活躍。2018 年以來共有 10 家物管公司 在港股上市（雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)美好、永升生活服務(wù)

19、、濱江服務(wù)、 奧園健康、和泓服務(wù)、鑫苑服務(wù)、藍光嘉寶服務(wù)），1 家物管公司在 A 股上市（南都物業(yè)）。 截至 2019 年 10 月 29 日，保利地產(chǎn)旗下的保利物業(yè)、銀城國際控股旗下的銀城生活服務(wù)、 時代中國控股旗下的時代鄰里已向港交所遞交上市申請，新大正物業(yè)已通過證監(jiān)會審核將 于 A 股上市，開元物業(yè)已向證監(jiān)會遞交 A 股上市申請。而今年以來，非住宅物管領(lǐng)域證券化也開始提速：2019 年 8 月 6 日，國內(nèi)物管龍頭之一的保利物業(yè)在香港聯(lián)交所披露了招股說明書，其物 業(yè)管理組合除住宅外，還包含商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)（如學(xué)校及科研場所、產(chǎn)業(yè) 園、公共服務(wù)設(shè)施和城鎮(zhèn)）等非住宅物業(yè)，并且在

20、2018 年大幅加強第三方非住宅項目的 拓展力度，2018 年非住宅物管營收占比達到 20.8%，同比提升 6 個百分點；在管面積占 比達到 39.3%，同比提升 26.1 個百分點（其中第三方非住宅物業(yè)營收和在管面積占比分 別為 8.5%、36.7%）。2019 年 8 月 24 日，中航善達發(fā)布公告，擬以發(fā)行股份方式購買招商蛇口、深圳招商地產(chǎn) （招商蛇口全資子公司）合計持有的招商物業(yè) 100%股權(quán)，總對價 29.9 億元，對應(yīng)招商物 業(yè) 2019 年承諾扣非歸母凈利潤的 18.8 倍。根據(jù)公司官網(wǎng)，招商物業(yè)高度重視非住宅物業(yè) 拓展，打造居住服務(wù)型、機構(gòu)服務(wù)型和城市服務(wù)型三大業(yè)務(wù)板塊，其中城

21、市公共服務(wù)方面 已與海南省政府合作，為規(guī)劃面積達 12 平方公里的三亞崖州灣科技城項目提供智慧型城 市綜合服務(wù)。截至 2019H1，招商物業(yè)在管面積 7292 萬平，在管項目 548 個，在管面積 的 14%為商業(yè)辦公，18%為其他物業(yè)（包括園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、體育場館、政府機構(gòu)、 郵輪母港、會展中心等）。2018 年招商物業(yè)實現(xiàn)營收 31.3 億元，同比增長 21.3%；實現(xiàn) 歸母凈利潤 1.5 億元，同比增長 114.9%。收購?fù)瓿珊?，中航善達有望整合招商局集團和中航工業(yè)集團的資源優(yōu)勢，發(fā)揮招商物業(yè)在 商辦項目，中航善達在政府、公眾、企業(yè)總部類項目的充足經(jīng)驗，進一步擴大非住宅項目 獲取優(yōu)

22、勢，增強議價能力。2019 年 9 月 26 日，雅生活服務(wù)發(fā)布公告，擬以 15.6 億元現(xiàn)金收購中民物業(yè) 60%股權(quán)， 以不超過5億元現(xiàn)金收購新中民物業(yè)60%股權(quán)，收購對價對應(yīng)中民物業(yè)和新中民物業(yè)2019 年承諾歸母凈利潤的 12.5 倍。截至 2018 年末，標(biāo)的公司控股和參股物管公司在管面積分 別為 1.9 和 1 億平，合計近 2000 個項目，在管面積的 68%為非住宅物業(yè)，旗下品牌在商 業(yè)辦公、文化類場館、政府辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、交通基礎(chǔ)設(shè)施等細分市場具有較大影 響力。2018 年標(biāo)的公司實現(xiàn)營收 39.59 億元，扣非凈利潤 3.51 億元。收購?fù)瓿珊?，雅?活服務(wù)將實現(xiàn)住宅、

23、公共建筑、商業(yè)辦公為主的均衡業(yè)態(tài)布局。物業(yè)管理空間突破將成必然，非住宅物業(yè)管理市場將成為重要藍海未來非住宅業(yè)態(tài)占比將持續(xù)提升，市場規(guī)模有望超 8000 億根據(jù)物協(xié)、易居和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009-2012 年物管行業(yè)管理規(guī)模增量不及同期商品 房竣工面積，行業(yè)拓展速度較為緩慢；2012-2014 年管理規(guī)模增量與商品房竣工面積基本 同步，說明新竣工交付的商品房交由物業(yè)管理公司進行管理的占比大幅提升；2015 年以 來，管理規(guī)模增量大幅超過商品房竣工面積，說明存量物業(yè)開始成為行業(yè)規(guī)模拓展的重要 支撐。展望非住宅物業(yè)管理行業(yè)未來，我們認(rèn)為 3 點將促進行業(yè)空間持續(xù)迸發(fā)：1、行業(yè)竣工面 積持續(xù)釋放，

24、仍將為物業(yè)管理行業(yè)貢獻穩(wěn)定的增量物業(yè)；2、存量物業(yè)管理領(lǐng)域針對非住 宅物業(yè)的滲透度逐步提升，我們認(rèn)為存量非住宅項目拓展空間更大，非住宅在管面積占比 有望提升（根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年為 37%）； 3、物價自然上漲和增值服務(wù)疊加， 非住宅物業(yè)費有望實現(xiàn)增長。據(jù)此，假設(shè) 2019-2025 年全國物業(yè)管理面積增速由 2014-2018 年 CAGR（14.2%）勻速降至 10%，并對非住宅管理規(guī)模占比和物業(yè)費增速 進行情景分析，我們預(yù)計 2025 年非住宅物管市場規(guī)模有望達到 8000 億元。各種非住宅業(yè)態(tài)將帶來龍頭新一輪集中度提升空間根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)， 2018 年 500 強物

25、管企業(yè)管理面積和經(jīng)營收入市占率分別為 43%、 40%，百強物管企業(yè)管理面積和經(jīng)營收入市占率分別為 29%、25%，2010-2018 年市占率 分別上升 19、15 個百分點，行業(yè)集中度正在快速提升。同時，以萬科物業(yè)、招商物業(yè)為代表的物業(yè)管理公司龍頭正在加速向市政等城市公共空間 服務(wù)領(lǐng)域邁進，預(yù)計未來會有更多物管公司跟進布局，可能進一步拓寬行業(yè)市場規(guī)模。根 據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2017 年末全國城市建設(shè)用地面積為 552 億平，其中，公共管理與 公共服務(wù)用地、道路交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場用地面積分別為 51、84、 20、62 億平，市場空間廣闊?？紤]到非住宅物管競爭格局分散復(fù)

26、雜的特性，以及城市公 共空間服務(wù)領(lǐng)域的擴圍，我們預(yù)計非住宅領(lǐng)域物管公司的集中度將會更低，未來提升空間 更大，將帶來龍頭公司新一輪集中度提升空間。非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：百花齊放，多元藍海從細分業(yè)態(tài)的視角出發(fā)，面對廣闊的存量市場，500 強企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商 業(yè)、公共場館等領(lǐng)域的覆蓋度和集中度仍然很低，具備充裕的擴展整合空間。我們結(jié)合多 方數(shù)據(jù)來源，嘗試測算了除寫字樓、公共場館（總量數(shù)據(jù)較為缺失）以外各細分業(yè)態(tài) 500 強企業(yè)的管理面積覆蓋度。除商辦物業(yè)由于國內(nèi)外物管公司布局較早，覆蓋度相對較高之 外，在部分總量面積受數(shù)據(jù)可得性影響可能存在低估的情況下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院的 覆蓋度仍然

27、低于 30%，同時管理面積和收入規(guī)模較低的中小企業(yè)眾多，未來滲透度和集中 度提升空間很大。商辦物業(yè)：覆蓋度相對較高，服務(wù)深化空間大商辦物業(yè)管理空間商辦物業(yè)是我國除住宅以外最成熟的物業(yè)管理類型，也是物業(yè)管理企業(yè)覆蓋度相對較高的 業(yè)態(tài)，豐富的存量是未來發(fā)展的基石。寫字樓方面，作為企業(yè)活動的承載空間，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，存量逐步走高，增量穩(wěn)步擴 大。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1999-2018 年全國寫字樓累計新開工面積為 7.25 億平，累 計竣工面積為 4.02 億平，2016 年以來每年寫字樓竣工面積均超過 3500 萬平，而從同期 超 6000 萬平的新開工規(guī)模來看，未來竣工體量預(yù)計還會上行。根據(jù)

28、物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)和 分析，2018 年 500 強物管企業(yè)寫字樓管理面積為 10.98 億平。其中的差距可能來自未納 入商品房統(tǒng)計口徑的寫字樓（機構(gòu)自建物業(yè)，或是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的部分辦公物業(yè)）以及老舊 寫字樓。商業(yè)物業(yè)方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1999-2018 年全國商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積 為 27.14 億平，累計竣工面積為 14.78 億平，2012 年以來每年 1 億平以上的竣工量級持 續(xù)支撐商業(yè)物業(yè)的增量空間。其中，商業(yè)綜合體由于更加強調(diào)業(yè)態(tài)組合和消費體驗，對優(yōu) 質(zhì)物管服務(wù)的依賴度更高。商辦物業(yè)管理特點商辦物管的特點是不僅要服務(wù)業(yè)主、商戶（To B），還要服務(wù)潮汐流動的員工和訪客（

29、To C）， 因此除了基礎(chǔ)的保潔、保安、設(shè)備管理服務(wù)之外，需要滿足復(fù)雜的、個性化的服務(wù)訴求， 如團餐服務(wù)、商品零售、定制前臺、集采服務(wù)、資產(chǎn)管理等集成式服務(wù)。對商辦物管而言， 服務(wù)特點在于：1、運營環(huán)節(jié)參與空間較大，憑借智慧管理系統(tǒng)建立同各業(yè)態(tài)資源的聯(lián)系， 參與物業(yè)各業(yè)態(tài)生態(tài)圈優(yōu)化，推動資產(chǎn)保值增值；2、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、機器人等新技術(shù) 的使用場景較多（智能前臺、智能門禁、智能停車、智能樓宇監(jiān)控等），降本增效的同時 創(chuàng)造便捷服務(wù)體驗；3、多樣化的服務(wù)需求和高門檻的智能化設(shè)備，對物管企業(yè)的人員專 業(yè)素質(zhì)提出更高要求，部分商辦物業(yè)還要求物管人員同時具備物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運營經(jīng)驗； 4、公共秩序、消防、交

30、通等管理壓力較大，需要物管公司具備突發(fā)情況應(yīng)變處置能力。國內(nèi)商辦物業(yè)管理起步晚，同時面臨國際龍頭的競爭壓力，整體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，服 務(wù)深度仍有較大挖掘空間。部分企業(yè)在某個地理區(qū)域或是某類細分業(yè)態(tài)已經(jīng)形成一定的業(yè) 務(wù)體量和服務(wù)優(yōu)勢，部分以住宅服務(wù)為主的物管企業(yè)開始加大商辦物業(yè)的拓展力度，競爭 日趨激烈。未來發(fā)展方向在于，除了基礎(chǔ)服務(wù)以外，著眼于設(shè)施管理和資產(chǎn)管理。商辦物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：寫字樓根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)中有 465 家布局寫字樓業(yè)務(wù)，平均管理 面積 236 萬平，平均管理項目數(shù)量 35 個，單項目貢獻面積 6.81 萬平。56%企業(yè)管理面積 不足 1

31、00 萬平， 56%企業(yè)物業(yè)服務(wù)收入不足 5000 萬元，行業(yè)集中度高于其他非住宅業(yè)態(tài)。 37 家企業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過 50%，85 家企業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)占其物業(yè)服務(wù) 收入的比例超過 50%，這一比例僅次于住宅，不少物管企業(yè)以寫字樓為主力業(yè)態(tài)。2018 年 500 強企業(yè)寫字樓管理面積中，一線、二線、三四線城市占比分別為 19%、54%、 27%。一線、二線、三四線城市寫字樓平均物業(yè)費分別為 11.27、4.95、4.01 元/平/月， 一線城市收費水平遠高于二三線城市。2018 年 500 強企業(yè)寫字樓收費形式中，酬金制和包干制占比分別為 16%、84%，平均物 業(yè)費分別為 9.

32、07、5.41 元/平/月。百強企業(yè)寫字樓拓展力度較強。2018 年百強企業(yè)寫字樓平均管理面積為 640 萬平，平均 物業(yè)服務(wù)收入為 2.53 億元，同比分別增長 33%、24%，均超過物管行業(yè)總體增速。商辦物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：商業(yè)根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)中有 370 家布局商業(yè)物業(yè)服務(wù)，平均管 理面積 187 萬平，平均管理項目數(shù)量 16 個，單項目貢獻面積 11.38 萬平。其中 67%企業(yè) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)規(guī)模在 100 萬平以下，79%企業(yè)商業(yè)物業(yè)費收入在 5000 萬元以下，競爭格 局十分分散。10 家企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過 50%，14 家企業(yè)商

33、業(yè)業(yè)態(tài)占其 物業(yè)收入的比例超過 50%。2018 年 500 強企業(yè)商業(yè)管理面積中，一線、二線、三四線、海外城市占比分別為 12%、 45%、42%、1%。一線、二線、三四線城市平均物業(yè)費分別為 11.64、6.84、3.71 元/平/ 月。2018 年 500 強企業(yè)商業(yè)管理收費形式中，酬金制和包干制占比分別為 14%、86%，平均 物業(yè)費分別為 7.85、5.88 元/平/月。近三年百強企業(yè)商業(yè)物業(yè)拓展力度逐漸加大。2018 年百強企業(yè)商業(yè)平均管理面積為 484 萬平，平均物業(yè)服務(wù)收入為 1.22 億元，2015-2018 復(fù)合增長率分別為 30%、32%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從基礎(chǔ)物管到園區(qū)運營產(chǎn)

34、業(yè)園區(qū)物業(yè)管理空間根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2008-2018 年我國工業(yè)用地成交總建筑面積為 116 億平，而 2018 年 500 強物管企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理規(guī)模僅為 7.39 億平，管理面積仍有非常大的拓展空間。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理特點產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管的服務(wù)對象包括政府、企業(yè)和員工，由于對接多元產(chǎn)業(yè)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管 理公司提出更高要求：1、在于物管公司的專業(yè)性，能夠?qū)λ趫@區(qū)產(chǎn)業(yè)的特點提供針對 性的服務(wù)和維護，如化工、醫(yī)藥等高科技領(lǐng)域；2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)規(guī)?？赡懿顒e各異， 能否同時對大企業(yè)和小企業(yè)進行覆蓋對物管公司的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)能力提出挑戰(zhàn)；3、除了基 礎(chǔ)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管企業(yè)對于承接園區(qū)規(guī)劃、招商、企業(yè)孵

35、化、政府對接等運營相關(guān)業(yè) 務(wù)帶來想象空間；4、由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常位于偏遠地區(qū)，缺乏商住配套，物管企業(yè)在餐飲、 商鋪運營、員工宿舍管理等方面具備拓展空間。與商辦物業(yè)類似，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā) 展方向除了基礎(chǔ)服務(wù)，也可以將產(chǎn)業(yè)鏈條向運營管理、資產(chǎn)管理、企業(yè)孵化等后周期延伸。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)中有 272 家布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，平均管 理面積 272 萬平，平均管理項目數(shù)量 12 個，單項目貢獻面積 22.5 萬平。57%企業(yè)管理面 積不足 100 萬平，76%企業(yè)物業(yè)服務(wù)收入不足 5000 萬元。2018 年 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理面積中

36、，一線、二線、三四線城市占比分別為 11%、32%、 57%。一線、二線、三四線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均物業(yè)費分別為 4.59、3.01、3.40 元/平/月， 二線城市收費水平低于一線和三四線城市。2018 年 500 強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)收費形式中，酬金制和包干制占比分別為 19%、81%，平均 物業(yè)費分別為 2.45、3.71 元/平/月。2018 年百強企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均管理面積為 607 萬平，平均物業(yè)服務(wù)收入為 0.74 億元，同 比分別增長 20%、下滑 5%。受規(guī)模拓展影響，平均物業(yè)費水平有所下滑。學(xué)校：后勤服務(wù)社會化推動發(fā)展，公益屬性突出學(xué)校物業(yè)管理空間學(xué)校物業(yè)管理的發(fā)展一方面在于學(xué)校數(shù)量的

37、不斷增長，一方面也來自于學(xué)校后勤業(yè)務(wù)社會 化、市場化比例提升。根據(jù)教育部的數(shù)據(jù)， 2018 年末全國共有 51.88 萬所公辦學(xué)校， 18.35 萬所民辦學(xué)校。僅公辦學(xué)校中，普通小學(xué)、初中學(xué)校、普通高中、普通高等學(xué)校校舍建筑 面積分別達到 7.86、6.44、5.42、9.77 億平，2018 年 500 強物管企業(yè)學(xué)校管理規(guī)模僅為 6.29 億平，過半公司管理規(guī)模和服務(wù)收入體量較小，未來仍有非常大的拓展空間。學(xué)校物業(yè)管理特點與商辦物業(yè)管理不同，學(xué)校物業(yè)管理所面對的是教職工、學(xué)生等群體，性質(zhì)并不相同。學(xué) 校物業(yè)管理具有以下特點：1、收費的公益屬性。學(xué)校物業(yè)費需要由政府物價部門審批， 通常采用成

38、本加成法定價，部分服務(wù)收費通常低于市場價格，好處在于收繳率較高；2、 服務(wù)多元化。學(xué)校內(nèi)物業(yè)類型多樣，教學(xué)樓、辦公樓、宿舍、食堂、圖書館、體院館等場 所均需要應(yīng)用不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；3、更加考驗科技賦能。學(xué)校業(yè)態(tài)每天人流量較大，安全 保障以及環(huán)境衛(wèi)生都是重點，物業(yè)管理智能化的提升不僅僅可以幫助本身業(yè)務(wù)的效率提升， 也有助于學(xué)校的后勤管理、衛(wèi)生保障、教學(xué)質(zhì)量等共同改善。根據(jù)物協(xié)、易居的統(tǒng)計，目前市場參與者主要包括三類企業(yè)：第一，從學(xué)校附屬部門市場 化獨立而來的教育后勤集團，是學(xué)校物管市場的主要力量，兼具經(jīng)驗和資源優(yōu)勢；第二， 拓展學(xué)校物業(yè)的物管企業(yè)，部分企業(yè)已在學(xué)校物管領(lǐng)域形成特色優(yōu)勢；第三，專業(yè)化

39、外包 服務(wù)企業(yè)，如承擔(dān)校園清潔的保潔公司、承擔(dān)校園秩序維護的安保公司、承擔(dān)校園商鋪經(jīng) 營的個體戶或商業(yè)公司等。未來學(xué)校物業(yè)服務(wù)管理的發(fā)展機會在于學(xué)校將非核心職能的社 會化比例提升，同時基于基礎(chǔ)服務(wù)的盈利能力較低，也倒逼相關(guān)參與者加強延伸服務(wù)。學(xué)校物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)中有 314 家布局學(xué)校業(yè)務(wù)，平均管理面 積 201 萬平，平均管理項目數(shù)量 15 個，單項目貢獻面積 13.55 萬平。64%企業(yè)管理面積 不足 100 萬平，84%企業(yè)物業(yè)服務(wù)收入不足 5000 萬元，競爭格局十分分散。12 家企業(yè)學(xué) 校業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過 50%，7 家

40、企業(yè)學(xué)校業(yè)態(tài)占其物業(yè)收入的比例超過 50%。2018 年 500 強企業(yè)學(xué)校管理面積中，一線、二線、三四線城市占比分別為 19%、52%、 30%。一線、二線、三四線城市學(xué)校平均物業(yè)費分別為 4.19、2.66、2.24 元/平/月，一線 城市收費水平最高，二三線城市收費水平差距不大。2018 年 500 強企業(yè)學(xué)校收費形式中，酬金制和包干制占比分別為 16%、84%，平均物業(yè) 費分別為 3.27、2.80 元/平/月。百強企業(yè)學(xué)校拓展力度較強。2018 年百強企業(yè)學(xué)校平均管理面積為 359 萬平，平均物業(yè) 服務(wù)收入為 0.76 億元，同比分別增長 26%、26%，均超過物管行業(yè)總體增速。醫(yī)院

41、：把握后勤服務(wù)市場化、社會化趨勢與學(xué)校業(yè)態(tài)類似，醫(yī)院物業(yè)管理的發(fā)展來自于規(guī)模和市場化的共同推動，隨著 90 年代我 國醫(yī)院后勤服務(wù)的社會化和政府購買服務(wù)的常態(tài)化，醫(yī)院物業(yè)在政策推動下迎來市場化發(fā) 展。醫(yī)院之間激烈的競爭和更強的成本控制訴求也對專業(yè)化的管理服務(wù)提出更高要求，市 場空間主要體現(xiàn)在醫(yī)院外包比例提升，后勤服務(wù)市場化、社會化趨勢。醫(yī)院物業(yè)管理特點醫(yī)院物業(yè)管理逐步呈現(xiàn)出取代傳統(tǒng)醫(yī)療后勤服務(wù)體系的趨勢，涵蓋非臨床服務(wù)的大部分場 景，體現(xiàn)出特點在于：1、醫(yī)院物業(yè)管理要求高門檻，服務(wù)附加值更高，尤其醫(yī)院特殊空 間和專業(yè)醫(yī)療設(shè)施設(shè)備的運營維護需要具備較高的專業(yè)技術(shù)含量；2、需要較強的多元化 服務(wù)能

42、力，如綜合醫(yī)院、兒童醫(yī)院、中醫(yī)院、牙科醫(yī)院等后勤服務(wù)各具特色，且要求較高 的個性化關(guān)懷，除傳統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)之外，導(dǎo)診輔醫(yī)、護工等業(yè)務(wù)外包需求逐漸增加；3、 醫(yī)院餐飲服務(wù)具有較強的特殊性，除了面向普通病患和醫(yī)院職工的營養(yǎng)餐、團餐服務(wù)，還 可以面向特殊病患提供定制化餐飲服務(wù)；4、基于物聯(lián)網(wǎng)、云計算等智能化集成管理有助 于進一步實現(xiàn)醫(yī)院管理的透明化和降本增效。目前國內(nèi)醫(yī)院物管市場依然處于持續(xù)發(fā)展階段，市場集中度較低，以區(qū)域性中小型公司為 主，業(yè)務(wù)包括秩序維護、保潔、護送、洗滌、護工、餐飲、安全消防、物資采購、醫(yī)療廢 棄品處置等傳統(tǒng)服務(wù)。醫(yī)院物管的市場空間、服務(wù)內(nèi)容、品牌價值、技術(shù)水平依然有待進 一步挖

43、掘。醫(yī)院物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)中有 208 家布局醫(yī)院服務(wù)，平均管理面 積 3634 萬平，平均管理項目數(shù)量 10.54 個，單項目貢獻面積 9.33 萬平。其中 82%企業(yè) 醫(yī)院服務(wù)規(guī)模在 100 萬平以下，85%企業(yè)醫(yī)院物業(yè)費收入在 5000 萬元以下。10 家企業(yè)醫(yī) 院業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過 50%，14 家企業(yè)醫(yī)院業(yè)態(tài)占其物業(yè)收入的比例超過 50%。2018 年 500 強企業(yè)醫(yī)院管理面積中，一線、二線、三四線城市占比分別為 19%、33%、 48%。一線、二線、三四線城市醫(yī)院平均物業(yè)費分別為 7.62、6.44、5.47 元/平/月

44、。2018 年 500 強企業(yè)醫(yī)院管理收費形式中，酬金制和包干制占比分別為 9%、91%，平均 物業(yè)費分別為 8.52、5.94 元/平/月。近三年百強企業(yè)醫(yī)院物業(yè)拓展力度逐漸加大。2018 年百強企業(yè)醫(yī)院平均管理面積為 154 萬平，平均物業(yè)服務(wù)收入為 0.95 億元，2015-2018 復(fù)合增長率分別為 25%、24%。公共場館：潛在空間廣闊，龍頭積極布局公共場館范圍很廣，常見公共場館包括體育館、展覽館、圖書館等特殊公共空間以及機場、 火車站、地鐵站、郵輪碼頭等交通樞紐。隨著物業(yè)管理服務(wù)范圍逐漸從狹義的社區(qū)空間走 向廣義的城市范疇，公共場館物業(yè)管理作為公共服務(wù)全域化的載體，同樣迎來快速的市

45、場 化發(fā)展。公共場館物業(yè)管理特點公共場館物業(yè)管理的特點在于高開放性、高客流量，意味著服務(wù)特點在于：1、對于安全 的高要求，對公共場館運維失誤的容忍度較低，對物管企業(yè)的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)能力、安全維 護能力、應(yīng)急處置能力要求較高；2、不同場館對應(yīng)延伸特色服務(wù)，如會展中心延伸會務(wù) 服務(wù)、體育館延伸體育用品零售等特色業(yè)務(wù)，都能帶來增值空間；3、從公共場館入手， 也將會帶來更多的物業(yè)管理切入點，萬科于 2017 年試水城市物業(yè)模式，并于 2018 年 9 月在珠海橫琴新區(qū)落地首個試點項目，保利物業(yè) 2019 年 6 月大物業(yè)戰(zhàn)略提出不斷拓展政 府公建、城鎮(zhèn)景區(qū)、機場等新的業(yè)態(tài)領(lǐng)域，都是未來的方向。國內(nèi)公共場

46、館物管市場中，領(lǐng)先者多為第三方服務(wù)企業(yè)，且項目獲取門檻較高導(dǎo)致區(qū)域布 局集中，市場集中度較低。公共場館物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)根據(jù)物協(xié)和易居的數(shù)據(jù)，2018 年 500 強物管企業(yè)中有 236 家布局公共場館服務(wù)，平均管 理面積 3093 萬平，平均管理項目數(shù)量 5.86 個，單項目貢獻面積 12.91 萬平。其中 83% 企業(yè)公共場館服務(wù)規(guī)模在 100 萬平以下，90%企業(yè)公共場館費收入在 5000 萬元以下，競 爭格局非常分散。僅有 1 家企業(yè)公共場館業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過 70%，9 家企業(yè)公 共場館業(yè)態(tài)占其物業(yè)收入的比例超過 30%。2018 年 500 強企業(yè)公共場館管理面積中，一線、二

47、線、三四線城市占比分別為 23%、47%、 30%。一線、二線、三四線城市公共場館平均物業(yè)費分別為 5.37、3.49、3.02 元/平/月。2018 年 500 強企業(yè)公共場館管理收費形式中，酬金制和包干制占比分別為 17%、83%， 平均物業(yè)費分別為 5.51、3.43 元/平/月。2015 年以來百強企業(yè)公共場館拓展力度逐漸加大。2018 年百強企業(yè)公共場館平均管理面 積為 155 萬平，平均物業(yè)服務(wù)收入為 0.35 億元，2015-2018 年復(fù)合增長率分別為 36%、 21%。另外，城市公共空間領(lǐng)域也在加速拓展。萬科物業(yè)作為國內(nèi)物管行業(yè)領(lǐng)跑者，已在非住宅 領(lǐng)域進行大量布局，并且率先切

48、入城市公共空間業(yè)態(tài)。根據(jù)萬科物業(yè)官網(wǎng)，截至 2018 年 末公司合約面積突破 5.3 億平，合同項目共計 2844 個，其中住宅項目 2209 個，非住宅 項目 635 個。公司將商企業(yè)務(wù)單獨列為一大業(yè)務(wù)板塊，服務(wù)業(yè)態(tài)包括企業(yè)總部、政府機構(gòu)、 商務(wù)寫字樓、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，2018 年末在管面積達到 3974 萬平。2018 年 7 月，根據(jù)戴德梁行的公告，萬科物業(yè)在戴德梁行 IPO 前以 1.67 億美元買入其 4.9%股權(quán)， 加強雙方在大中華商辦業(yè)務(wù)的合作。2017 年萬科物業(yè)試水“物業(yè)城市”管理模式，將業(yè)務(wù)邊界橫向延伸至城市公共建筑和公 共空間領(lǐng)域，是從住宅到商辦、從社區(qū)到街區(qū)之后

49、，萬科物業(yè)業(yè)態(tài)進化的最新嘗試?！俺?市物業(yè)”指的是政府將城市公共空間整體作為一個“大物業(yè)項目”，委托一家城市空間整 合服務(wù)商統(tǒng)籌管理。背后邏輯在于，傳統(tǒng)城市管理模式下參與的政府部門繁多，缺乏人手、 技術(shù)與手段，經(jīng)常出現(xiàn)城市內(nèi)部失序、臟亂差等現(xiàn)象；而通過政府采購模式，市場化引入 總包企業(yè)，能夠使得城市管理扁平化，大幅提升管理效率、降低管理成本，同時發(fā)揮總包 企業(yè)專業(yè)能力提升城市管理的精細化程度。2018 年 9 月，萬科物業(yè)與珠海橫琴新區(qū)國資委成立合資公司，成為橫琴新區(qū) 106.46 平方 公里城市公共空間與資源的全流程管理、服務(wù)與運營方，通過萬科物業(yè)總包+部分業(yè)務(wù)分 包的模式，市場化承接市政基

50、礎(chǔ)服務(wù)、公共資源經(jīng)營管理和公共建筑項目管理三大類業(yè)務(wù)。 2019 年 9 月，萬科集團物業(yè)事業(yè)部 CEO 朱保全表示，公司收到雄安新區(qū)的邀請，將會把 “物業(yè)城市”模型帶到雄安新區(qū)。非住宅物管模式思考：從單一到集成，從基礎(chǔ)服務(wù)到高附加值海外在非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域普遍采用“設(shè)施管理”（Facilities Management）的概念，重 視集成服務(wù)，目前已經(jīng)形成較為成熟的模式，并且仍在成長之中，能夠為國內(nèi)非住宅物管 的未來發(fā)展提供借鑒。海外設(shè)施管理 30 年：單一到集成服務(wù)、本地到全球、低附加值到高附加值從概念而言，設(shè)施管理包含物業(yè)管理，但范疇遠大于物業(yè)管理。根據(jù)國際設(shè)施管理協(xié)會 （IFMA，In

51、ternational Facilities Management Associate）的定義，設(shè)施管理是以保持高 品質(zhì)的工作和生活空間、提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進行 規(guī)劃、整備和維護管理的工作。根據(jù) Frost & Sullivan 的總結(jié)，它幾乎涵蓋了物業(yè)所有者 的全部非核心事務(wù)，服務(wù)范疇非常廣泛，具體包括建筑運營和維護、支持服務(wù)、環(huán)境管理、 IT 和電信管理、不動產(chǎn)管理等五大范疇。從設(shè)施管理服務(wù)業(yè)態(tài)范疇角度，根據(jù) Frost & Sullivan 的分類，設(shè)施管理服務(wù)對象包括商 業(yè)物業(yè)（企業(yè)總部、零售商鋪和購物中心）、機構(gòu)物業(yè)（康養(yǎng)機構(gòu)和教育機構(gòu)）、公共物業(yè)

52、（政府、交通樞紐、監(jiān)獄）、產(chǎn)業(yè)物業(yè)（制造工廠和能源設(shè)施）、其他物業(yè)（文娛場館、風(fēng) 景名勝）等垂直領(lǐng)域?？v觀設(shè)施管理近三十余年的發(fā)展歷程，行業(yè)出現(xiàn)了從單一服務(wù)到集成服務(wù)、從本地到全球、 從低附加值到高附加值的進化過程。從 20 世紀(jì) 80 年代開始，一些物業(yè)所有者出于節(jié)約成本的考慮，開始嘗試將單個非核心事 務(wù)外包給第三方公司，即設(shè)施管理公司。初期是最簡單的保安、保潔、團餐、收發(fā)室服務(wù) 等，到 80 年代末期則擴散到將機械、電氣、供暖、新風(fēng)、管道、建筑控制、火災(zāi)和應(yīng)急 安全系統(tǒng)等的養(yǎng)護工作進行外包。這些物業(yè)所有者通常是和多家專項外包公司分別簽署服 務(wù)合同，約定一籃子服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限和價格。但總體

53、來看，根據(jù)歐艾斯的數(shù)據(jù)，外包 比例只占 10%左右。到了 20 世紀(jì) 90 年代，在專業(yè)化分工的浪潮下，一方面選擇外包的物業(yè)所有者比例進一 步擴大，另一方面外包服務(wù)的類型進一步拓展至不動產(chǎn)管理領(lǐng)域，涉及空間規(guī)劃設(shè)計、資 產(chǎn)管理、不動產(chǎn)收購和處置、搬遷服務(wù)等業(yè)務(wù)。這期間部分外包公司開始擴充服務(wù)種類， 但更多是通過“總包-分包”的模式實現(xiàn)，即總包公司只負責(zé)客戶關(guān)系維護和協(xié)調(diào)工作，而 分包公司負責(zé)提供實際服務(wù)。這種模式下，物業(yè)所有者通過簽署更少的合同獲得更多的外 包服務(wù)。21 世紀(jì)以來，針對非核心業(yè)務(wù)職能的外包開始出現(xiàn)，部分物業(yè)所有者將人力資源、財務(wù) 和其它內(nèi)部非核心職能外包給設(shè)施管理公司，這些公司

54、承接的工作一定程度上已經(jīng)超出了 “設(shè)施管理”的范疇。此外，隨著跨國公司和組織的增加，它們更傾向于在國家甚至全球 層面集中采購?fù)獍?wù)來減少交易成本。這驅(qū)使設(shè)施管理公司擴張業(yè)務(wù)范圍，一是地理上 的覆蓋范圍，二是服務(wù)上的涵蓋范圍。為了滿足客戶需求，部分設(shè)施管理公司通過內(nèi)生外 延發(fā)展，進化為集成設(shè)施管理公司（IFM，Integrated Facilities Management），如美國的 愛瑪客（Aramark）、丹麥的歐艾斯（ISS）、法國的索迪斯（Sodexe）等。它們通常都具 有全球化運作和多元化服務(wù)的特點，并以此為競爭壁壘。設(shè)施管理的意義也在進化，逐漸從早先最基礎(chǔ)的承攬非核心業(yè)務(wù)、降低業(yè)

55、主成本，升級為 能夠?qū)诵臉I(yè)務(wù)形成更大的幫助，甚至能夠增加核心業(yè)務(wù)的價值。相應(yīng)的，設(shè)施管理公司 開始利用大數(shù)據(jù)、人工智能等最新技術(shù)提升服務(wù)能力，希望為物業(yè)所有者提供更多戰(zhàn)略規(guī) 劃層級的設(shè)施管理服務(wù)，逐漸從原先的外包業(yè)務(wù)執(zhí)行者，升級成為物業(yè)所有者的戰(zhàn)略合作 伙伴。海外非住宅物業(yè)的設(shè)施管理并非由物業(yè)管理而來，而是從非核心業(yè)務(wù)外包的思路出發(fā)，三 十余年來通過逐步豐富外包服務(wù)的種類和戰(zhàn)略能級，持續(xù)提升設(shè)施管理的附加值。而國內(nèi) 非住宅物業(yè)的管理模式可能會和海外設(shè)施管理殊途同歸。國內(nèi)非住宅物管早期服務(wù)內(nèi)容可 能局限在和住宅類似的簡單同質(zhì)化的保安、保潔、保養(yǎng)服務(wù)之上，但在豐富的物業(yè)業(yè)態(tài)、 迥異的增值服務(wù)需求

56、驅(qū)動下，大概率也將出現(xiàn)多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展、增值服務(wù)充當(dāng)中流砥柱 的局面。未來行業(yè)龍頭將走上與海外龍頭類似的道路，一攬子承接物業(yè)所有者的各類非核 心業(yè)務(wù)，同時將自身定位從“外包業(yè)務(wù)執(zhí)行者”升級為“戰(zhàn)略合作伙伴”，以此創(chuàng)造更高 的競爭壁壘和更多的附加值。設(shè)施管理行業(yè)全球過萬億美元，中國市場規(guī)模和滲透率提升空間依然較大全球設(shè)施管理市場規(guī)模超過萬億美元，其中外包占比接近一半。根據(jù) Frost & Sullivan 的 數(shù)據(jù)，2017 年全球設(shè)施管理市場規(guī)模為 11520 億美元，較 2015 年增長 18%。其中，外 包設(shè)施管理（Outsourced FM）市場規(guī)模為 5480 億美元，較 2015 年

57、增長 15%，占總體 規(guī)模的 48%；集成設(shè)施管理市場規(guī)模為 810 億美元，較 2015 年增長 13%，占總體規(guī)模 的 7%。分地域來看，2017 年亞太、北美和歐洲是全球設(shè)施管理的前三大市場，市場規(guī)模 分別達到 4442、3662、2727 億美元。但從外包設(shè)施管理的角度看，三者的市場規(guī)模分別 為 1790、2025、1359 億美元，滲透率分別為 40%、55%、50%。亞太地區(qū)整體市場規(guī) 模最大，但大部分設(shè)施管理事項由物業(yè)所有者自行承擔(dān)，外包和集成設(shè)施管理滲透率較北 美和歐洲仍然偏低，仍有較大提升空間。根據(jù) Frost & Sullivan 的預(yù)測，2025 年全球外包設(shè)施管理市場規(guī)

58、模將達到 9451 億美元， 2018-2025 年 CAGR 為 7.1%；集成設(shè)施管理市場規(guī)模有望達到 1321 億美元，2018-2025 年 CAGR 為 6.3%；TOP5 集成設(shè)施管理公司總體市場份額有望達到 13.9%。對于國內(nèi)市場而言，隨著存量商辦物業(yè)的增加，醫(yī)院、教育機構(gòu)、機場和高鐵站交通樞紐 等基礎(chǔ)設(shè)施的大量投資，我國設(shè)施管理市場規(guī)模與日俱增，在亞太地區(qū)的重要性逐漸凸顯。 根據(jù) Frost & Sullivan 的數(shù)據(jù)，2017 年我國設(shè)施管理市場規(guī)模為 1867 億美元，占到亞太 地區(qū)的 42%，同比增長 15.8%，遠高于全球 7.4%的增速。根據(jù)物業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)

59、 占比達 35.4%，其次為產(chǎn)業(yè)物業(yè) 29.1%、機構(gòu)物業(yè) 22.0%、公共物業(yè) 7.3%。設(shè)施管理占 我國總勞動力的比重為 2.9%，全球為 1.7%；占 GDP 的比重為 1.6%，與全球持平。但我國物業(yè)所有者對于設(shè)施管理的重視程度并不高，通常更加關(guān)注核心業(yè)務(wù)的快速成長， 將設(shè)施管理視為次要運營環(huán)節(jié)，外包服務(wù)比例仍有提升空間。根據(jù) Frost & Sullivan 的數(shù) 據(jù)，2017 年我國設(shè)施管理外包市場規(guī)模為 616 億美元，主要局限于一線城市的商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域，外包比例僅約 33%，低于亞太地區(qū) 40%的平均水平，遠低于全球 48%的平均水平。 參考海外發(fā)展軌跡，隨著物業(yè)所有者對于設(shè)施

60、管理外包和服務(wù)集成的認(rèn)識提高，我們預(yù)計 我國設(shè)施管理外包比例也將持續(xù)提升。供給端競爭格局分散、服務(wù)類型單一，國內(nèi)設(shè)施管理市場蘊含著專業(yè)服務(wù)供需錯配所帶來 的較大發(fā)展空間。根據(jù) Global FM 的研究，我國設(shè)施管理市場尚處于發(fā)展的早期階段，競 爭格局高度分散，大量小規(guī)模、聚焦本地市場的設(shè)施管理公司只提供單一類型服務(wù)，區(qū)域 型設(shè)施管理公司數(shù)量在持續(xù)增加，但市場份額還是很低。服務(wù)能力的缺陷一定程度上也對 外包比例構(gòu)成制約，尚有大量潛在需求在等待供給端的革新。非住宅物管龍頭復(fù)盤：借力資本并購，拓展空間、升維模式我們從商辦物管和集成服務(wù)兩大類別進行展開，針對海外非住宅領(lǐng)域的 3 家龍頭公司：世 邦魏