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文檔簡介
1、物業(yè)管理專題報(bào)告:美國政府機(jī)構(gòu)物業(yè)管理研究美國政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管家公共建筑服務(wù)中心我們?cè)?2019 年 10 月 30 日全市場最早發(fā)布非住宅物業(yè)管理深度報(bào)告升維新模式,掘金 新藍(lán)海,其中回顧了海外非住宅物業(yè)管理行業(yè),即設(shè)施管理行業(yè)(Facilities Management) 30 余年的發(fā)展脈絡(luò)。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,越來越多物業(yè)管理公司將業(yè)務(wù)延伸 至非住宅物業(yè),其中政府機(jī)構(gòu)物業(yè)也是一個(gè)重要的板塊,目前招商積余、新大正以及港股 的保利物業(yè)等物管公司在這個(gè)領(lǐng)域都已經(jīng)有較多布局。如何展望我國機(jī)構(gòu)物業(yè)的發(fā)展方向, 我們將聚焦美國,來看看以美國白宮為代表的政府機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)是如何展開的,這也是我
2、 們非住宅物業(yè)管理系列第二篇研究的主題。公共建筑服務(wù)中心:聯(lián)邦政府的機(jī)構(gòu)物業(yè)管家美國聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的管理和國內(nèi)各自管轄的模式不同,白宮、威廉杰斐遜克林頓 聯(lián)邦大廈、赫伯特胡佛美國商務(wù)部大廈、聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)大廈等著名的機(jī)構(gòu)物業(yè),都有 一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管家美國聯(lián)邦總務(wù)署旗下的公共建筑服務(wù)中心。美國聯(lián)邦總務(wù)署(General Services Administration,GSA)是聯(lián)邦政府的重要后勤保障 機(jī)構(gòu),致力于為聯(lián)邦政府提供有價(jià)值和成本節(jié)約型的不動(dòng)產(chǎn)、物資采購、技術(shù)以及其他支 持服務(wù),使得政府機(jī)構(gòu)將精力集中在各自的主要任務(wù)之上。其中,不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)由聯(lián)邦總務(wù)署下設(shè)的公共建筑服務(wù)中心(Publi
3、c Buildings Service, PBS)負(fù)責(zé),主要包括兩個(gè)職責(zé):第一,通過新建或向私營部門租賃物業(yè)的方式,為聯(lián)邦 政府提供合適的辦公場所;第二,為聯(lián)邦政府提供物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署官網(wǎng), 作為美國最大的公共房動(dòng)產(chǎn)組織,截至 2019 年末,公共建筑服務(wù)中心擁有或租賃著 8800 多個(gè)不動(dòng)產(chǎn),其中還包括 413 座歷史建筑,管理約 3.69 億平方英尺(相當(dāng)于 3428 萬平) 的可出租空間,為 50 多個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)提供高質(zhì)量的辦公場所,處置多余的聯(lián)邦政府不動(dòng)產(chǎn), 并推動(dòng)政府機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新的工作場所解決方案和技術(shù)。PBS 發(fā)展歷史:大蕭條中使命而生,肩負(fù)增效降費(fèi)使命公共建筑服務(wù)中心的
4、歷史最早可以追溯至 1933 年,出于提高行政效率的目的,時(shí)任美國 總統(tǒng)羅斯福將聯(lián)邦政府辦公物業(yè)的管轄權(quán)進(jìn)行了中央集權(quán)。此后隨著聯(lián)邦政府的重組整合, 其上級(jí)部門由財(cái)政部變?yōu)槁?lián)邦工程局,再變?yōu)槁?lián)邦總務(wù)署,但該部門的核心職能基本沒有 發(fā)生改變。1933-1939 年,公共建筑處(Public Buildings Branch,PBB)1933 年,美國正飽受大蕭條困擾,富蘭克林羅斯??偨y(tǒng)上任后推行新政,其中就包括 政府部門的全面重組,力求提高行政效率。在此背景下,美國成立了財(cái)政部采購司 (Procurement Division of the U.S. Treasury),其中下設(shè)公共建筑處(Pu
5、blic Buildings Branch,PBB),負(fù)責(zé)監(jiān)督、建造及維護(hù)大多數(shù)的聯(lián)邦建筑(具體包括向國會(huì)提交信息、 為建設(shè)項(xiàng)目獲取土地、起草建筑計(jì)劃、審查投標(biāo)和授予合同、監(jiān)督建設(shè)活動(dòng),以及進(jìn)行必 要的修理等)。在此之前,各個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)都是自行解決辦公場所的問題,要么建造,要么 租賃,從未統(tǒng)一到一個(gè)部門進(jìn)行管理。1939-1949 年,公共建筑管理局(Public Buildings Administration,PBA)為了應(yīng)對(duì)大蕭條,聯(lián)邦政府新設(shè)立大量機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各類公共工程(如公園、水利、道路和建 筑物)的建設(shè),以求促進(jìn)就業(yè)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),但是政府分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量激增也遭到美國社會(huì) 的強(qiáng)烈抨擊。19
6、39 年,富蘭克林羅斯福總統(tǒng)對(duì)政府部門再次進(jìn)行重組,將多個(gè)政府機(jī) 構(gòu)整合為聯(lián)邦工程局(Federal Works Agency,F(xiàn)WA),其中下設(shè)公共建筑管理局(Public Buildings Administration,PBA),接管了原財(cái)政部采購司旗下公共建筑處,以及國家公園 管理局建筑管理處(Branch of Buildings Management of the National Park Service)的 職能,負(fù)責(zé)建造、維護(hù)、運(yùn)營和保護(hù)聯(lián)邦建筑。1939-1949 年期間,公共建筑管理局投資 了超過 3.5 億美元的聯(lián)邦建筑建設(shè)和改擴(kuò)建工作,甚至在第二次世界大戰(zhàn)期間承擔(dān)了為
7、戰(zhàn) 時(shí)工業(yè)工人及其家庭建設(shè)住宅項(xiàng)目的臨時(shí)職能。1949 年至今,公共建筑服務(wù)中心(Public Buildings Service,PBS)1949 年,哈里杜魯門總統(tǒng)牽頭通過聯(lián)邦財(cái)產(chǎn)和行政服務(wù)法 (the Federal Property and Administrative Services Act of 1949),解散聯(lián)邦工程局,其所有下屬部門的職責(zé)由新成立 的聯(lián)邦總務(wù)署(General Services Administration,GSA)接管,希望通過這個(gè)機(jī)構(gòu)幫助 聯(lián)邦政府?dāng)[脫“無意義的重復(fù)、超標(biāo)的成本以及在提供后勤服務(wù)和辦公空間時(shí)的混亂”(來 源:聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告) ???/p>
8、務(wù)署下設(shè)公共建筑服務(wù)中心(Public Buildings Service, PBS),完全接管了原聯(lián)邦工程局旗下的公共建筑管理局的職能。PBS 在管概況:美國最大公共房地產(chǎn)機(jī)構(gòu),管理面積超 3400 萬平截至 2018 年 9 月 30 日,公共建筑服務(wù)中心自有物業(yè)數(shù)量 1646 個(gè),可用面積 1708 萬平, 租賃物業(yè)數(shù)量 7100 個(gè),可用面積 1716 萬平。2011 財(cái)年以來物業(yè)數(shù)量明顯下降,可用面 積穩(wěn)中略降,主要是在節(jié)約成本的目標(biāo)指引下,對(duì)于租賃物業(yè)組合進(jìn)行優(yōu)化,租賃物業(yè)的 數(shù)量和面積出現(xiàn)下降。公共建筑服務(wù)中心將美國劃分為 11 個(gè)區(qū)域,其中物業(yè)規(guī)模最大的 是華盛頓所在的首都區(qū)(
9、Region 11 National Capital),聯(lián)邦政府辦事處較多,物業(yè)數(shù)量達(dá) 到 631 個(gè),總可用面積達(dá)到 868 萬平。從物業(yè)業(yè)態(tài)來看,辦公樓占比最高,物業(yè)數(shù)量和可用面積分別占到總體的 72%、78%,其 他主要業(yè)態(tài)包括法院大樓、倉庫、兒童保育設(shè)施和泳池等輔助物業(yè)、入境口岸、實(shí)驗(yàn)室停 車場等。從物業(yè)面積來看,大多數(shù)物業(yè)規(guī)模不大,但兩極分化明顯。10000 平方英尺(相當(dāng)于 929 平方米)以下、以及 10000-25000 平方英尺(相當(dāng)于 929-2323 平方米)的物業(yè)數(shù)量分別 占到總體的 53%、22%。10 萬平方英尺以上(相當(dāng)于 9290 平方米以上)的物業(yè)數(shù)量雖 然只
10、占總體的 9%,但可用面積占到總體的 68%。PBS 財(cái)務(wù)運(yùn)作:背靠聯(lián)邦建筑基金,政府機(jī)構(gòu)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)財(cái)務(wù)方面,公共建筑服務(wù)中心的運(yùn)作圍繞聯(lián)邦建筑基金(Federal Buildings Fund,F(xiàn)BF) 展開?;鹬饕杖雭碓词亲庥梦飿I(yè)的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支付的租金,與較為平穩(wěn)的物業(yè)可用面積 相對(duì)應(yīng),2014 財(cái)年以來租金收入基本穩(wěn)定在 100 億美元左右?;鹬饕С鍪亲赓U開支 (約一半物業(yè)是由公共建筑服務(wù)中心從私營部門租入,再轉(zhuǎn)租給聯(lián)邦政府的,這部分物業(yè) 會(huì)產(chǎn)生租賃開支),2018 財(cái)年占總支出的 72%,其他主要支出項(xiàng)目包括運(yùn)維開支、管理費(fèi) 用等,分別占到總支出的 14%、11%。收入和
11、支出的差額就是凈租金收入,2018 財(cái)年為 23.5 億美元,這些凈租金收入被存入聯(lián)邦建筑基金,用于在未來新建、維修和改建公共建 筑服務(wù)中心的自有物業(yè)。整體而言,美國公共建筑服務(wù)中心可以理解為美國聯(lián)邦政府物業(yè) 的資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)。公共建筑服務(wù)中心將自有物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)外包,單位面積物業(yè)管理開支逐年上漲。公 共建筑服務(wù)中心的收入沒有拆分,無法看出物業(yè)管理費(fèi)用的比重,但從聯(lián)邦建筑基金的支 出結(jié)構(gòu)來看,運(yùn)維、保護(hù)和維修開支基本可以等同于物業(yè)管理開支(這些開支實(shí)際上由租 賃物業(yè)的各個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支付,包含在租金里,公共建筑服務(wù)中心再用這筆錢聘請(qǐng)第三方物 業(yè)管理公司提供具體服務(wù)) ,2014 財(cái)年以來緩慢上升
12、,2018 財(cái)年達(dá)到 12.4 億美元。從結(jié) 構(gòu)上看,2014 財(cái)年以來自有建筑物業(yè)管理開支占比基本都為 97%左右。將自有建筑物業(yè) 管理開支除以自有物業(yè)面積,我們可以估算出自有建筑單位面積物業(yè)管理開支,從 2014 財(cái)年的 5.34 美元/平/月逐漸上漲至 2018 財(cái)年的 5.90 美元/平/月,年均漲幅為 2.57%。公共建筑服務(wù)中心如何開展物業(yè)管理?特點(diǎn) 1:多元服務(wù),高附加值美國公共建筑服務(wù)中心旗下物業(yè)的服務(wù)包括:設(shè)施運(yùn)營服務(wù)(Facilities Operations): 公共建筑服務(wù)中心為自有物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè) 施運(yùn)營服務(wù),具體包括:派駐物業(yè)代表、后勤管理、電氣和機(jī)械維護(hù)、能源和
13、水資源保護(hù)、 租賃管理等。安保服務(wù)(Security): 公共建筑服務(wù)中心自有和租賃物業(yè)的安保服務(wù)由國土安全部(The Department of Homeland Security)旗下的聯(lián)邦保護(hù)服務(wù)中心(Federal Protective Service) 負(fù)責(zé),具體包括派駐保安,安裝警報(bào)系統(tǒng)、X 射線、磁力探測器和入口控制系統(tǒng),對(duì)安保 設(shè)備 7X24 小時(shí)的不間斷監(jiān)控,以及提供統(tǒng)一的警情響應(yīng)和調(diào)查跟進(jìn)等。閑置空間出租(Outleasing): 為了提高物業(yè)組合的利用效率,公共建筑服務(wù)中心會(huì)以市 場價(jià)格向私營企業(yè)以及州和地方政府出租某些物業(yè)的閑置空間,包括零售商店、餐飲服務(wù) 設(shè)施、健身中
14、心、辦公空間、倉庫和停車場等。這些空間通常配套了足夠的便利設(shè)施,并 且可以享受低于行業(yè)平均的能源和清潔費(fèi)用。2018 財(cái)年公共建筑服務(wù)中心來自這部分的 租金收入達(dá)到 2750 萬美元。聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站設(shè)有專門頁面展示當(dāng)前閑置空間的詳細(xì)信息兒童托管服務(wù)(Child Care Services): 截至 2019 年 10 月末,公共建筑服務(wù)中心在全美 各地的聯(lián)邦政府物業(yè)中管理著超過 90 個(gè)獨(dú)立運(yùn)營的兒童托管中心,為聯(lián)邦政府雇員和普 通公民就近提供安全、優(yōu)質(zhì)的兒童托管服務(wù)。有超過 7400 名兒童正在托管中心就讀,其 中聯(lián)邦政府雇員的子女必須占到 50%以上。公共建筑服務(wù)中心還會(huì)向符合條件的聯(lián)邦政
15、府 雇員提供財(cái)政資助,幫助他們支付托兒費(fèi)用。智慧建筑服務(wù)(Smart Buildings): 公共建筑服務(wù)中心正在實(shí)施智慧建筑戰(zhàn)略,積極致力 于使現(xiàn)有建筑現(xiàn)代化,并建立新的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),以實(shí)現(xiàn)聯(lián)邦政府在能源效率和可持續(xù) 發(fā)展方面的目標(biāo),同時(shí)仍然確保以合適的成本為聯(lián)邦政府提供優(yōu)質(zhì)的辦公場所。能源和水資源服務(wù)(Energy and Water Conservation): 公共建筑服務(wù)中心提供戰(zhàn)略性 能源管理咨詢服務(wù)(Strategic Energy Management Program),為物業(yè)使用者提供能源使 用最佳方案,從而節(jié)省能源成本、提高凈營業(yè)收入,提高不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。消防與生命安全服務(wù)
16、(Fire Protection Engineering and Life Safety): 公共建筑服務(wù)中 心將提供安全健康的工作場所,確保應(yīng)急設(shè)施不間斷運(yùn)行,降低聯(lián)邦政府的受災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。具 體服務(wù)內(nèi)容包括:1、參與物業(yè)設(shè)計(jì)和施工,審查新建和改建物業(yè),對(duì)新安裝的消防和生 命安全設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收和調(diào)試;2、參與物業(yè)租賃,確保租賃物業(yè)防火條件達(dá)標(biāo);3、參與物 業(yè)運(yùn)營和維護(hù),識(shí)別并排除聯(lián)邦政府自有和租賃物業(yè)中的潛在不安全狀況,持續(xù)檢查、維 護(hù)和測試消防設(shè)備,對(duì)公共建筑服務(wù)中心和物業(yè)使用者進(jìn)行持續(xù)的教育和培訓(xùn)。環(huán)境保護(hù)計(jì)劃(Environmental Programs): 公共建筑服務(wù)中心提供環(huán)境保護(hù)相關(guān)的
17、政 策、行動(dòng)指南和培訓(xùn),以幫助物業(yè)使用者遵守環(huán)保相關(guān)法律和法規(guī),將環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)降至最低, 并且推廣環(huán)境保護(hù)的最佳管理實(shí)踐。設(shè)施狀態(tài)披露服務(wù)(Facilities Status):公共建筑服務(wù)中心將會(huì)收集自有物業(yè)的狀態(tài)信息, 如物業(yè)地址、辦公機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式、開放時(shí)間、關(guān)閉時(shí)間等,并統(tǒng)一在聯(lián)邦政府網(wǎng)站披露。特點(diǎn) 2:術(shù)業(yè)專攻,服務(wù)外包聯(lián)邦總務(wù)署認(rèn)為外包模式可以在不提升總運(yùn)營成本的情況下,能夠?qū)ζ煜虏粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行更有 效的管理。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站,第三方服務(wù)商能夠提供保安、園林綠化、設(shè)備安裝維護(hù) 和修理、害蟲防治、垃圾處理、能源系統(tǒng)維護(hù)、裝修等后勤服務(wù),以及提供相關(guān)服務(wù)所需 的設(shè)備。公共建筑服務(wù)中心在其中主
18、要起到制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提供集中采購渠道和監(jiān)督服務(wù) 質(zhì)量的作用。第三方服務(wù)商如何成為聯(lián)邦總務(wù)署的供應(yīng)商?主要有兩個(gè)途徑:第一,關(guān)注 FedBizOpps (FBO)的采購信息;第二,申請(qǐng)加入 GSA Schedule 計(jì)劃。(1)FedBizOppsFedBizOpps(FBO)整理了美國政府的采購計(jì)劃、合同項(xiàng)目、政府不動(dòng)產(chǎn)出售等任何超 過25000美元的采購信息,這些信息由美國政府印刷局(U.S. Government Printing Office, GPO)公布,并由科學(xué)共同體(Community of Science)在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布且每日更新。第三 方服務(wù)商可以關(guān)注這些采購信息,并與相關(guān)政府
19、機(jī)構(gòu)直接聯(lián)系。(2)GSA Schedule通過 GSA Schedule 計(jì)劃,聯(lián)邦總務(wù)署與第三方服務(wù)商建立了政府范圍內(nèi)的長期合同,使 得聯(lián)邦政府各機(jī)構(gòu)可以通過總務(wù)署搭建的采購平臺(tái),直接向第三方服務(wù)商采購超過 1100 萬種商業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)。GSA Schedule 計(jì)劃通過提供標(biāo)準(zhǔn)化的交易范式,能夠幫助交易雙 方縮短交貨時(shí)間、降低管理成本,同時(shí)能夠幫助供應(yīng)商減少庫存。特點(diǎn) 3:標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛,流程規(guī)范公共建筑服務(wù)中心非常重視物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化,其在 2018 年 12 月相繼發(fā)布了最新版的 全國運(yùn)營和保養(yǎng)規(guī)范(National Operations and Maintenance Specifica
20、tion)和公共 建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)(Public Buildings Maintenance Standards)。其中,全國運(yùn)營和保養(yǎng)規(guī)范多達(dá) 113 頁,描述了聯(lián)邦總務(wù)署對(duì)于第三方服務(wù)商、公共 建筑運(yùn)營和保養(yǎng)服務(wù)的最低要求,具體包括對(duì)第三方服務(wù)商工作職責(zé)、人事安排、管理制 度、質(zhì)量保障、人身安全、工作時(shí)長等的 10 項(xiàng)要求,針對(duì)租戶環(huán)境、建筑運(yùn)營計(jì)劃等的 15 項(xiàng)運(yùn)營要求,以及針對(duì)加熱系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等的 14 項(xiàng)保養(yǎng)要求,可以作為對(duì)第三方服 務(wù)商服務(wù)成效的考核標(biāo)準(zhǔn)。公共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)則多達(dá) 731 頁,專門針對(duì)公共建筑的預(yù)防性和預(yù)測性保養(yǎng) (preventive and predictive m
21、aintenance)提供了指導(dǎo),以求最大程度地提高建筑運(yùn)行效 率以及設(shè)備、系統(tǒng)和結(jié)構(gòu)的使用壽命,并為建筑使用者提供可靠和合適的工作條件。公 共建筑保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)了 12 條“最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南”(Good Maintenance Practices), 5 條“檢測設(shè)備規(guī)范”(Suitability of Test Equipment),推薦的保養(yǎng)工具組合,以及多達(dá) 412 條的明細(xì)操作標(biāo)準(zhǔn),每條明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)均注明了操作頻率、適用范圍、特別指引、具體步驟和 推薦工具。我們對(duì)最佳保養(yǎng)實(shí)踐指南和其中一條明細(xì)操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了翻譯,以更直觀地體 現(xiàn)公共建筑服務(wù)中心物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致程度。此外,聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站還
22、可以下載全國后勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、總務(wù)署標(biāo)志展示規(guī)范、國旗和旗幟 規(guī)范、室內(nèi)空間命名規(guī)范等多項(xiàng)有助于促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的文件。特點(diǎn) 4:信披詳盡,財(cái)務(wù)透明1990 年的首席財(cái)務(wù)官法案(The Chief Financial Officer Act of 1990)要求聯(lián)邦總務(wù)署編 寫包含經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和績效報(bào)告的年度報(bào)告,預(yù)算管理局(The Office of Management and Budget)規(guī)定了這些年度報(bào)告必須包含的范式和內(nèi)容。根據(jù)這些規(guī)定,聯(lián)邦總務(wù)署每 年都會(huì)發(fā)布機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告(Agency Financial Report,AFR)和單獨(dú)的機(jī)構(gòu)績效報(bào)告 (Agency Perf
23、ormance Report,APR)。 這些報(bào)告充分展示了聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)的可靠性和透 明性,便于納稅人獲取充足的信息來分析政府機(jī)構(gòu)能否最大化他們的利益。其中,機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告主要包括經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、凈成本表(聯(lián)邦政府運(yùn)作的目的并不 是盈利,大多數(shù)機(jī)構(gòu)沒有收入,因此損益的披露圍繞成本展開)、所有者權(quán)益表、預(yù)算表 和財(cái)報(bào)附注,以及管理層討論和分析,對(duì)聯(lián)邦總務(wù)署的財(cái)務(wù)和運(yùn)營數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面的展示。 機(jī)構(gòu)績效報(bào)告主要包括績效回顧和績效展望兩部分,充分展現(xiàn)聯(lián)邦總務(wù)署在不動(dòng)產(chǎn)、物資 采購、技術(shù)運(yùn)用、服務(wù)拓展四大方面的服務(wù)目標(biāo)。具體到不動(dòng)產(chǎn)管理方面,除了以上兩份報(bào)告中涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和策略目標(biāo)等信息外,聯(lián)邦 總
24、務(wù)署每年還會(huì)披露投資組合概覽(State of the Portfolio Snapshot),對(duì)物業(yè)數(shù)量、面積、 租金收入、成本開支等信息進(jìn)行詳細(xì)披露,成本項(xiàng)中包括運(yùn)維開支、保護(hù)開支、維修開支 等物業(yè)管理開支的數(shù)據(jù)。聯(lián)邦總務(wù)署網(wǎng)站每月都會(huì)披露當(dāng)前所有物業(yè)項(xiàng)目的最新明細(xì)數(shù)據(jù) 表格,包括物業(yè)地址、物業(yè)性質(zhì)、當(dāng)前狀態(tài)、可租面積、當(dāng)前租戶、當(dāng)前租約起止日期、 租金等關(guān)鍵信息。特點(diǎn) 5:目標(biāo)清晰,增效降費(fèi)根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)績效報(bào)告,2020 年聯(lián)邦總務(wù)署在不動(dòng)產(chǎn)方面的總體戰(zhàn)略目標(biāo)依然是 “通過更好地管理聯(lián)邦政府不動(dòng)產(chǎn),為納稅人節(jié)省開支”,具體包含兩個(gè)子目標(biāo)。第一個(gè)子目標(biāo)是“降低聯(lián)邦政府存量不動(dòng)產(chǎn)的成本
25、”,包括 6 項(xiàng)細(xì)分考核項(xiàng)。其中,與物 業(yè)管理相關(guān)的考核項(xiàng)主要是降低“存量物業(yè)空置率”。2015 財(cái)年以來,公共建筑服務(wù)中心 自有和租賃的物業(yè)空置率基本在 3%左右,2018 財(cái)年為 3.3%,低于美國私營部門的空置 率,這有賴于公共建筑服務(wù)中心對(duì)于旗下物業(yè)更合理的規(guī)劃布局,對(duì)于政府機(jī)構(gòu)辦公需求 的合理整合安排,對(duì)于閑置物業(yè)的對(duì)外出租,以及對(duì)于部分物業(yè)的合理處置。2013 財(cái)年 以來公共建筑服務(wù)中心物業(yè)數(shù)量降低了 265 個(gè),總可用面積降低了 88 萬平,全部來自租 賃物業(yè)的優(yōu)化節(jié)省,也從側(cè)面體現(xiàn)了可用面積利用效率的提升。針對(duì) 2019、2020 財(cái)年, 聯(lián)邦總務(wù)署制定的空置率目標(biāo)都為 3%。
26、第二個(gè)子目標(biāo)是“更有效地向聯(lián)邦政府提供房地產(chǎn)服務(wù)”,包括 4 項(xiàng)細(xì)分考核項(xiàng)。其中, 與物業(yè)管理相關(guān)的考核項(xiàng)包括“降低能耗強(qiáng)度的幅度”、提升“租戶對(duì)于物業(yè)管理的滿意 度”、提升“清潔和保養(yǎng)成本低于市場價(jià)格的服務(wù)占比”。2016 財(cái)年以來,公共建筑服務(wù) 中心每年降低能效強(qiáng)度的幅度在 5%左右,租客物業(yè)管理滿意度約為 70%;2013 財(cái)年以 來,清潔和保養(yǎng)成本低于市場價(jià)格的服務(wù)占比約為 75%。公共建筑服務(wù)中心將通過提升集 成物業(yè)管理服務(wù)的比例、提升對(duì)客戶的響應(yīng)能力和價(jià)值、為員工提供更好的工具和培訓(xùn)來 全面提升租戶滿意度;通過使用標(biāo)準(zhǔn)化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購渠道,在不影響服務(wù) 水平的前提下降低
27、服務(wù)成本。針對(duì) 2019、2020 財(cái)年,聯(lián)邦總務(wù)署計(jì)劃繼續(xù)降低能耗強(qiáng)度, 每年降低的幅度要較前一年增加 0.25 個(gè)百分點(diǎn);提升租戶對(duì)于物業(yè)管理的滿意度,2019 財(cái)年達(dá)到 70%,2020 財(cái)年在前一年的基礎(chǔ)上再提升 1 個(gè)百分點(diǎn);清潔和保養(yǎng)成本低于市 場價(jià)格的服務(wù)占比提升至 80%。以聯(lián)邦總務(wù)署自身使用的物業(yè)為例,良好的物業(yè)管理在節(jié)約辦公空間和運(yùn)維成本方面貢獻(xiàn) 了重要力量。聯(lián)邦總務(wù)署通過多種策略提升辦公空間的使用效率,主要包括:重新分配個(gè) 人辦公空間、協(xié)作辦公空間和輔助空間的比例,共享桌面,支持移動(dòng)辦公,將傳統(tǒng)的辦公 空間升級(jí)為更加靈活、平等的開放式工作環(huán)境。根據(jù)聯(lián)邦總務(wù)署機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)告,
28、總務(wù)署自 身使用的辦公面積從 2015 財(cái)年的 520 萬平方英尺(相當(dāng)于 48 萬平)降低至 2018 財(cái)年的 350 萬平方英尺(相當(dāng)于 33 萬平),優(yōu)化幅度達(dá)到 32%。與此相對(duì)應(yīng),總務(wù)署每年消耗的 運(yùn)維開支從 2015 財(cái)年的 4000 萬美元降低至 2018 財(cái)年的 3640 萬美元,2015-2018 財(cái)年 累計(jì)節(jié)省超過 1000 萬美元。我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理的借鑒意義由于國情不同,美國聯(lián)邦政府旗下機(jī)構(gòu)物業(yè)的管理和我國存在著較大的背景區(qū)別,比如規(guī) 模體量的差異、比如統(tǒng)一和分散管理的差異,但我們認(rèn)為美國聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)物業(yè)管理模式 其中的一些亮點(diǎn),還是值得我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)借鑒。我國機(jī)構(gòu)
29、物管整合空間廣闊,龍頭服務(wù)成本控制有望優(yōu)于行業(yè)根據(jù)關(guān)于改進(jìn)和加強(qiáng)中央國家機(jī)關(guān)辦公用房管理意見的實(shí)施細(xì)則、機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例、 黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法等文件,目前我國政府機(jī)關(guān)基本奉行“誰使用誰管理”的 分散物業(yè)管理模式。從美國的經(jīng)驗(yàn)來看,統(tǒng)一管理或整合管理的優(yōu)勢在于,通過使用標(biāo)準(zhǔn) 化合同和聯(lián)邦總務(wù)署的集中采購渠道,在不影響服務(wù)水平的前提下能夠降低服務(wù)成本。2014-2018 財(cái)年,美國公共建筑服務(wù)中心清潔和保養(yǎng)成本低于市場價(jià)格的服務(wù)占比約為 75%,2019-2020 財(cái)年計(jì)劃進(jìn)一步提升至 80%,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和整合度的提升有助于機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理的成本控制。我國機(jī)構(gòu)物業(yè)的體量要遠(yuǎn)大于美國,國內(nèi)機(jī)構(gòu)物
30、業(yè)管理面積第一名的中航物業(yè)(招商積余) 在管面積已經(jīng)超過美國公共建筑服務(wù)中心的物業(yè)規(guī)模,但我們預(yù)計(jì)隨著招商積余整合完成 后進(jìn)一步明確戰(zhàn)略定位,憑借央企背景、品牌、規(guī)模優(yōu)勢在非住宅領(lǐng)域加速拓展,其市占 率提升空間依然很大。我們認(rèn)為未來我國機(jī)構(gòu)物業(yè)管理行業(yè)的整合空間廣闊,而隨著集中 度的提升和集采服務(wù)提供商的發(fā)展,龍頭機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司的服務(wù)成本控制能力更加有望 優(yōu)于行業(yè)。機(jī)構(gòu)物業(yè)管理社會(huì)化、外包比例將持續(xù)提升美國公共建筑服務(wù)中心的職責(zé)之一是給旗下物業(yè)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量,而除了部 分基礎(chǔ)服務(wù)之外,大部分物業(yè)管理服務(wù)外包給專業(yè)第三方,以“在不提升總運(yùn)營成本的情 況下,能夠?qū)ζ煜虏粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行更有效
31、的管理”。而根據(jù)當(dāng)代政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理現(xiàn) 狀調(diào)查( 熊敏,2017), 我國政府辦公樓的物業(yè)管理仍舊處于從“政府機(jī)關(guān)自設(shè)部門進(jìn)行 行政管理”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式,向“聘請(qǐng)物業(yè)公司社會(huì)化管理”的市場化經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型的過 程當(dāng)中,隨著 2012 年機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例、2017 年黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法等 政策文件的出臺(tái),未來我國政府機(jī)構(gòu)后勤服務(wù)社會(huì)化的程度提升是大勢所趨,具備專業(yè)服 務(wù)能力的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司和專業(yè)的外包服務(wù)提供商將具備更大的價(jià)值。其實(shí)不只政府機(jī)關(guān),我國在整個(gè)非住宅領(lǐng)域物業(yè)管理領(lǐng)域的外包比例都較低,有望隨著業(yè) 主對(duì)于專業(yè)化分工和物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知提升,以及物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)種類和附加值的提
32、 升,重走海外物業(yè)管理行業(yè)外包比例逐漸提升的發(fā)展路徑。根據(jù) Frost & Sullivan 的數(shù)據(jù), 2017 年我國非住宅物業(yè)管理(設(shè)施管理)市場規(guī)模為 1867 億美元,外包規(guī)模為 616 億 美元,外包占比 33%,較全球平均的 48%、美國的 55%都還有很大的提升空間。服務(wù)向更高集成度、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)集成度方面,公共建筑服務(wù)中心除了為美國聯(lián)邦政府辦公樓提供保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等 基礎(chǔ)后勤服務(wù)外,還疊加了閑置物業(yè)出租的交易類業(yè)務(wù),以及智慧建筑、能源節(jié)約等咨詢 類服務(wù),并且在其 2020 財(cái)年目標(biāo)展望中,還專門提到要增加集成物業(yè)管理服務(wù)的比例, 為物業(yè)使用者提供更多服務(wù)選項(xiàng),創(chuàng)造更多價(jià)值。
33、標(biāo)準(zhǔn)化方面,公共建筑服務(wù)中心為美國 聯(lián)邦政府的物業(yè)管理制定了非常詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)范,一方面有利于物業(yè)管理公司培訓(xùn) 員工、準(zhǔn)備物資,提供合乎要求的統(tǒng)一服務(wù);另一方面也便于物業(yè)使用者客觀評(píng)價(jià)和反饋 物業(yè)管理公司的服務(wù)水平,從而有助于提升服務(wù)質(zhì)量。國內(nèi)方面,政府機(jī)關(guān)的物業(yè)管理還是以基礎(chǔ)性服務(wù)為主,增值服務(wù)仍處于初期,同時(shí)政府 機(jī)關(guān)分散的物業(yè)管理模式導(dǎo)致全國統(tǒng)一的、權(quán)威的政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的缺失,國家機(jī) 關(guān)事務(wù)管理局、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)等部門或協(xié)會(huì)均未針對(duì)政府機(jī)關(guān)業(yè)態(tài)出臺(tái)具體的物業(yè)管 理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),更多需要依賴物業(yè)管理公司自身的標(biāo)準(zhǔn)化程度,最終導(dǎo)致不同政府機(jī)關(guān)享受 到的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)參差不齊。我們注意到 2019 年 4 月,中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)已經(jīng)針對(duì) 住宅、寫字樓、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)發(fā)布了全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)規(guī)范,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)正 在加速,未來具備更強(qiáng)集成服務(wù)能力、標(biāo)準(zhǔn)化程度更高的機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司將更加適應(yīng)這 個(gè)市場,尤其目前國內(nèi)機(jī)構(gòu)物業(yè)龍頭本身就是行業(yè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化制定的參與者。為業(yè)主帶來更高效率、更高附加值服務(wù)如我們?cè)诜亲≌飿I(yè)管理深度報(bào)告升維新模式,掘金新藍(lán)海中強(qiáng)調(diào),非住宅物業(yè)管理 行業(yè)(設(shè)施管理)與住宅物管最大的不同,在于其會(huì)隨著物業(yè)需求進(jìn)化,從早先最基礎(chǔ)的 承攬非核心業(yè)務(wù)、降低業(yè)主成本,升級(jí)為能夠?qū)诵臉I(yè)務(wù)形成更大
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