合肥別墅畝項目泊天下策劃方案頁

1、綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu)PAGE PAGE 60目錄策劃前言言策劃目的的策劃依據(jù)據(jù)策劃思路路策劃內(nèi)容容策劃篇策劃前言言以人為本本，首先先尊重人人，然后后取悅?cè)巳?。復合地產(chǎn)產(chǎn)不是簡簡單的地地產(chǎn)與其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的疊加加，不同同于純粹粹拼價格格的血戰(zhàn)戰(zhàn)，它是是建立在在對消費費行為習習慣的了了解，和和創(chuàng)新生生活方式式的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和其其他關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有有機整合合，從而而將某種種既具有有號召性性又具有有貼近性性的生活活方式完完整地體體現(xiàn)在房房地產(chǎn)的的規(guī)劃、開發(fā)、運營和和服務的的整個流流程之中中。成功的地地產(chǎn)復合合應體現(xiàn)現(xiàn)在開發(fā)發(fā)理念、功能價價值、生生活體驗驗，系統(tǒng)統(tǒng)工程，開發(fā)模模式，

2、資資源整合合六大層層面。本項目結(jié)結(jié)合合肥肥的城市市規(guī)劃，開始進進行了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與健康康、教育育、商務務、文化化、旅游游等多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)結(jié)合，并并擁有了了國際性性、共需需性、唯唯一性三三個特色色，由開開發(fā)商上上升到城城市運營營商的角角色。整合推廣廣是個一一體化的的運作過過程，從從報紙廣廣告、電電視廣告告，電臺臺廣告，到公關(guān)關(guān)活動，現(xiàn)場包包裝，宣宣傳資料料，創(chuàng)新新應貫徹徹到每一一個環(huán)節(jié)節(jié)中去，最后只只要產(chǎn)品品沒有問問題，成成功完成成可以期期待。策劃目的的不同的階階段，擁擁有不同同的策劃劃目的。但策劃劃的最終終目的不不會改變變。要完完成這一一目標，必須通通過一個個緊密協(xié)協(xié)調(diào)的過過程來完完成。在在這個

3、過過程中不不斷積累累與完善善，力求求達到營營銷策劃劃的最終終目的：引導消消費 促進進銷售在這個過過程中，階段性性策劃目目的為1、塑造造本項目目整體品品牌形象象，為后后期的營營銷推廣廣樹立良良好的品品牌形象象。2、瞄準準目標人人群，有有效地進進行項目目產(chǎn)品的的營銷推推廣。3、樹立立開發(fā)商商的企業(yè)業(yè)形象，為其后后續(xù)產(chǎn)品品的推出出奠定良良好的市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)。策劃依據(jù)據(jù)給我一個個支點，我可以以撬起地地球。策劃的依依據(jù)來源源于市場場。市場，瞬瞬息萬變變。因為，市市場上的的產(chǎn)品，在不斷斷更替。所以：產(chǎn)品，就就是策劃劃的依據(jù)據(jù)，是支支撐起整整個營銷銷的支點點。立足產(chǎn)品品，才有有有效策策劃的可可能。策劃整體體思

4、路策劃的思思路來源源于消費費者。針對消費費者做出出的產(chǎn)品品是有市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)的產(chǎn)品品。針對消費費者做出出的產(chǎn)品品是有市市場前景景的產(chǎn)品品。針對消費費者做出出的產(chǎn)品品就是可可以在市市場上順順利實現(xiàn)現(xiàn)銷售的的產(chǎn)品。所以，基基本的策策劃思路路是：1、我們們的產(chǎn)品品是什么么？2、我們們產(chǎn)品的的消費者者是誰？3、我們們怎樣針針對消費費者進行行產(chǎn)品的的營銷推推廣？策劃內(nèi)容容（一）地地塊篇1、地塊塊概述本項目地地塊位于于3122國道（至南京京、蕪湖湖、馬鞍鞍山、蚌蚌埠）與與南淝河河交匯處處，共330000畝地。地塊較較為平整整，據(jù)目目測，整整個地塊塊的高低低落差不不超過33米，地地塊中有有豐富的的水資源源，還

5、有有大片的的綠色生生態(tài)植被被。地塊塊的還有有一些建建筑因拆拆遷而沒沒有完全全遷走。地塊表表面覆蓋蓋大量草草和、灌灌木、小小樹。2、地塊塊分析位置：本本地塊位位于3112國道道旁，東東有南淝淝河。位位于城市市的東南南上風口口。交通：目目前該地地塊公共共交通極極不便，暫時沒沒有公交交線路，通往市市內(nèi)。但但由于臨臨近主干干道3112國道道，進出出城較為為便捷。配套：周周圍目前前均為未未開發(fā)土土地，只只有少量量的農(nóng)村村和生活活設(shè)施。周邊生生活配套套較少，距離本本項目約約5公里里處有江江淮汽車車廠。未未來城市市規(guī)劃中中，本地地塊屬于于為未來來城市住住宅的用用地。環(huán)境：周周邊沒有有成熟的的生活配配套，且且

6、交通不不便，整整體環(huán)境境較零亂亂。（二）項項目概述述篇1、項目目概述本項目占占地面積積約30000畝畝，總建建筑面積積約1660萬平平方米。容積率率為0.8，660%的的生態(tài)公公園，小小區(qū)的景景觀設(shè)計計以水系系為中心心。項目分析析本項目占占地面積積較大，容積率率低，綠綠化率高高，有豐豐富的水水景資源源。建筑筑產(chǎn)品將將以獨棟棟別墅、花園洋洋房為主主。應該該說，這這樣的產(chǎn)產(chǎn)品在合合肥應該該是屬于于最高端端的產(chǎn)品品。該產(chǎn)產(chǎn)品的目目標市場場應該是是合肥消消費金字字塔的最最頂端部部分。 3、項目建建議：項目的規(guī)規(guī)模、地地塊資源源和特殊殊的地理理位置，在我們們項目的的開發(fā)和和規(guī)劃上上建議引引入“復合地地產(chǎn)

7、模式式”，即：高爾夫夫概念+房地產(chǎn)產(chǎn)（居住?。?。（三）市市場篇1）市場場概述合肥的別別墅市場場，市區(qū)區(qū)主要集集中在西西區(qū)大蜀蜀山和董董鋪水庫庫附近，市郊主主要是有有雙鳳湖湖元一高高爾夫別別墅。如如新加坡坡花園城城、金色色池塘、綠城桂桂花園、和莊、維多利利亞別墅墅、望園園小區(qū)等等樓盤。且主要要以聯(lián)排排、疊加加別墅為為主。普普遍規(guī)模模較小，很大一一部分是是在與多多層、小小高層混混合在一一起。別別墅的戶戶型也以以2000左右右為主，總價約約在600萬2000萬之間間，以1100萬萬左右為為主。市場分析析合肥的別別墅市場場，主要要集中在在自然風風景較為為優(yōu)美的的西區(qū)，這也符符合別墅墅這種產(chǎn)產(chǎn)品對景景觀

8、的要要求。主主要產(chǎn)品品為聯(lián)排排、疊加加別墅?？們r也也較低。應該說說，合肥肥真正意意義上的的別墅區(qū)區(qū)還沒有有形成。但是僅僅有別墅墅概念已已經(jīng)不能能吸引足足夠的市市場關(guān)注注和支撐撐項目，因此必必須引進進新的概概念。精準的定定位對于于任何一一個房地地產(chǎn)項目目而言是是至關(guān)重重要的。在確定了了整體定定位的基基礎(chǔ)上，進行有有效的策策劃與推推廣，最最終有效效完成產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌的建立立與市場場去化的的完成。1.1 項目目市場定定位1.1.1 市市場定位位合肥第一一座國際際化高爾爾夫生活活示范城城第一座：顯示項項目的唯唯一性和和規(guī)模。高爾夫生生活：顯顯示項目目的理念念和品質(zhì)質(zhì)。示范城：昭示我我們提供供的是生生活與

9、休休閑、娛娛樂、商商務相結(jié)結(jié)合的完完美標準準，堪稱稱范本。1.1.2 市市場定位位原則源于市場場 高高于市場場 引引導市場場好的產(chǎn)品品，往往往都遵循循這樣的的市場原原則：市場上有有什么？市場上缺缺什么？我們的產(chǎn)產(chǎn)品能為為市場帶帶來什么么？任何一個個產(chǎn)品的的產(chǎn)生，都是立立足于市市場的。而過分分依賴于于市場，必定在在較短的的時間內(nèi)內(nèi)被市場場所淘汰汰。但過過分領(lǐng)先先于市場場的產(chǎn)品品又存在在著太大大的市場場抗性。所以，有有市場競競爭力的的產(chǎn)品是是在立足足市場的的基礎(chǔ)上上，具有有適度的的前瞻性性，可以以被市場場所接受受并最終終引導市市場消費費的產(chǎn)品品。1.1.3市場場定位依依據(jù)：市場依據(jù)據(jù)產(chǎn)品是市市場的

10、產(chǎn)產(chǎn)物。產(chǎn)產(chǎn)品的市市場定位位必然直直接來源源于市場場的要求求。開發(fā)產(chǎn)品品方向的的定位來來自兩個個基礎(chǔ)條條件，一一是項目目自身的的資源，二是項項目所在在區(qū)域市市場的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)。由此此確定項項目的發(fā)發(fā)展方向向，可以以降低項項目的風風險系數(shù)數(shù)。規(guī)劃新概念與新生活方式先天資源本案自身資源審核 資源審核差異化優(yōu)勢市場競爭力分析本案核心心理念市場空白點資源整合基于安徽全省的標桿模式地塊資源源從規(guī)模來來說，本本項目完完全符合合超大盤盤開發(fā)的的先決條條件：地地塊總規(guī)規(guī)劃用地地面積為為2000萬平方方米。通通過對有有相似條條件的項項目的分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，大型型項目的的整體規(guī)規(guī)劃難度度高于普普通的項項目，開

11、開發(fā)商所所面臨的的風險其其實是比比普通項項目高的的，考慮慮到后面面幾期的的營銷推推廣，我我們不僅僅要為前前期制造造可供延延續(xù)的賣賣點，還還要為經(jīng)經(jīng)營管理理的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展提供供空間。從地塊的的先天條條件來看看，項目目有幾十十萬平方方米的水水域，同同時又有有城市規(guī)規(guī)劃中的的市政配配套合未未來的城城市建設(shè)設(shè)，既能能夠擁有有良好的的環(huán)境又又不失交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的優(yōu)勢勢。項目目將可以以從商業(yè)業(yè)的角度度來尋找找一個可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的支支撐點，即：高高爾夫+房地產(chǎn)產(chǎn)（居住?。?。因因為高爾爾夫不僅僅代表品品質(zhì)，同同樣可以以為項目目帶來更更多的支支撐點，如：旅旅游、商商務、休休閑、娛娛樂等等等。將可可以有效效支撐

12、項項目68年的的規(guī)劃不不落后、概念不不落后。區(qū)域市場場產(chǎn)品區(qū)域市場場的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)是是項目定定位的重重要影響響因素之之一，其其特殊的的地或性性，消費費心理以以及市場場對需求求的個性性都是產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇的參照照物。A：合肥肥的住房房消費在在政策的的引導下下已啟動動，在城城市經(jīng)濟濟快速的的影響下下，房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展以及及城市規(guī)規(guī)劃處于于上升的的調(diào)整階階段，由由于房地地產(chǎn)市場場還未進進入強競競爭階段段，區(qū)域域市場處處于小規(guī)規(guī)模、非非理性的的發(fā)展階階段，消消費者沒沒有形成成完整的的品牌，居住等等等理性性的消費費觀念 。B：項目目所在區(qū)區(qū)域的自自然資源源方面具具備一定定的排他他性，有有豐富的的自然資資源，為

13、為項目的的高檔定定位提供供了有力力的支撐撐點。C：合肥肥還沒有有“高爾夫夫概念”，本項項目的高高爾夫概概念完全全可以引引導和支支撐1660萬的的體量和和810年年的周期期。D：該市市城市經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和商商務規(guī)模模的擴大大，很多多高級商商務人士士沒有一一個生活活、商務務、休閑閑、娛樂樂甚至包包括孩子子的教育育等等可可以集一一體的社社區(qū)。這這類型的的消費群群有相當當?shù)臄?shù)目目，但由由于市場場上沒有有相應的的產(chǎn)品，極大地地壓抑著著這一部部分消費費需求的的釋放。如何針對對這些看看似可靠靠卻又風風險重重重的市場場條件制制定項目目的發(fā)展展方向？不言而喻喻，單純純的居住住社區(qū)是是無法支支撐如此此龐大的的體量

14、，必須為為項目尋尋找可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展的出出路，所所以集成成式社區(qū)區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)和發(fā)展展成為可可能。綜合該市市的市場場信息可可分析出出：本項項目的絕絕大部分分是必須須用來發(fā)發(fā)展中高高檔產(chǎn)品，以以順應市市場，達達到順利利聚集人人氣啟動動超級大大盤的目目的。1.1.4 本本項目的的市場形形象定位位： 經(jīng)過以以上市場場定位依依據(jù)的詳詳細闡述述，本項項目的形形象定位位為：國際新都都市生活活圈中的的高爾夫夫主題高高尚人居居1.1.5 開發(fā)商商形象定定位眾安地產(chǎn)產(chǎn)新新生活運運營商建造新城城市，運運營新生生活是人們新新生活的的創(chuàng)造者者和經(jīng)營營者為人們營營造夢想想的家園園為人們帶帶來高品品質(zhì)的生生活給合肥帶帶來新的

15、的發(fā)展1.1.6 項目案案名 泊天下 “泊”既既可以充充分表現(xiàn)現(xiàn)項目有有豐富的的水景，又有“停泊、靠岸”的意思思，表現(xiàn)現(xiàn)出港灣灣、人生生的港灣灣、事業(yè)業(yè)的港灣灣的意思思，在這這里可以以享受寧寧靜、安安逸的生生活，卸卸除人在在面對社社會時面面具和偽偽裝；天天下，有有包容、寬廣、巔峰之之意。泊泊天下則則有胸懷懷天下、享受人人生成功功的風云云際會后后的寧靜靜之意。泊天下下以尊貴貴的姿態(tài)態(tài)傲然于于城市的的一隅，不久，他會成成為一座座城市的的精神。胸有丘丘壑、指指點江山山、達觀觀天下，泊天下以以寬廣無無垠的胸胸懷，站站立成靜靜止的思思考。（四）、產(chǎn)品篇篇一、產(chǎn)品品概念導導入核心競爭力 集成式高爾夫社區(qū)以

16、高爾夫為平臺的商務和度假平臺高爾夫高尚住宅園林高爾夫環(huán)境高爾夫社區(qū)生活文化商務高爾夫居住高爾夫景觀高爾夫以購物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購物娛樂公園人文高爾夫核心競爭力1：大型主題購物中心核心競爭力3：差異化產(chǎn)品核心競爭力2：高爾夫物業(yè)主力產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品互動推動概念挖掘掘市場上能能夠與本本項目相相匹敵的的競爭對對手比較較有限，分析它它們的優(yōu)優(yōu)勢，有有幾個主主要的共共同點：大面積積的自然然景觀（如綠化化、水景景），產(chǎn)產(chǎn)品走高高檔路線線，社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施比較較完善。本項目在在自然資資源的條條件方面面并不輸輸給其他他競爭項項目，要要制造差差異性就就需要更更深程度度上的挖挖掘，將將自然資資源的利

17、利用最大大化，擴擴大項目目的輻射射范圍。最能發(fā)揮揮項目自自然資源源，當時時市場上上還未出出現(xiàn)的產(chǎn)產(chǎn)品，而而且還能能夠調(diào)整整項目經(jīng)經(jīng)營構(gòu)架架的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展的物物業(yè)，莫莫過于以以高爾夫夫為主題題的社區(qū)區(qū)：本項目完完全可以以充分利利用項目目規(guī)模大大的特點點，加強強自身生生活、休休閑配套套，項目目內(nèi)可設(shè)設(shè)置獨特特的商業(yè)業(yè)街，吸吸引其他他區(qū)的業(yè)業(yè)主到場場消費、娛樂。項目在一一定的時時間內(nèi)具具有唯一一性，功功能可輻輻射周邊邊的近郊郊區(qū)乃至至全市范范圍，能能夠刺激激社區(qū)內(nèi)內(nèi)其他商商業(yè)設(shè)施施的消費費。大型的高高爾夫球球場，專專業(yè)的高高爾夫器器材銷售售店以及及大型高高爾夫會會所，吸吸引改成成市乃至至周邊城城

18、市的愛愛好者到到此進行行一條龍龍的消費費。針對高爾爾夫消費費群體的的休閑娛娛樂特性性，設(shè)置置一定比比例、風風格各異異的特色色餐飲店店。項目價值資源整合商務價值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價值整合資源優(yōu)勢先天的資源優(yōu)勢聯(lián)動概念解析析（1）項項目理念念：高爾爾夫集成成社區(qū)大型主題購物中心公園高爾夫主題國際新都市生活圈具備總價沖擊力的主力產(chǎn)品項目綠化化資源的的價值主主要是體體現(xiàn)在高高爾夫球球場上，充分利利用高爾爾夫來提提升整個個社區(qū)的的檔次，品牌和和形象，提出集集成式高高爾夫的的概念，所謂集集成式高高爾夫是是指一個個以高爾爾夫運動動為核心心的可循循環(huán)的消消費系統(tǒng)統(tǒng)，對于于這種大大型項目

19、目而言，其支撐撐點是以以高爾夫夫為主的的商務體體系。對對于住宅宅部分，可以通通過體驗驗高爾夫夫運動的的形式促促進住宅宅銷售，讓消費費者體驗驗在本項項目中的的生活氛氛圍 ，而對于于高端客客戶群體體，則通通過高檔檔運動所所營造的的尊貴感感來增加加本項目目與其他他高端產(chǎn)產(chǎn)品的差差距，現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢 ，讓高高爾夫完完全貫穿穿于整個個項目，形成一一個集居居住、度度假 ，購物于于的循環(huán)環(huán)消費系系統(tǒng)。集成式高高爾夫城城循環(huán)消費高爾夫會會所 商商務平臺臺（面向向全?。└郀柗蚋礁郊?社區(qū)幼幼兒、小小學、中中學商業(yè)配套套設(shè)施 等等教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色餐飲飲、休閑閑 酒店店、旅游游 娛娛樂、購購物中心心 等等度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（2）項

20、項目主題題：國際際新都市市生活圈圈中的高高爾夫主主題高尚尚人居國際新都都市生活活圈的提提法并非非是將本本項目獨獨立發(fā)展展成為新新生區(qū)域域，而是是借用項項目的總總體發(fā)展展趨勢，將合肥肥新都市市生活圈圈的重心心向本項項目的傾傾斜，支支持這個個概念的的論點有有：第一：城城市經(jīng)濟濟發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略走向向本區(qū)域域轉(zhuǎn)移，提出國國際新都都市生活活圈的社社區(qū)概念念。結(jié)合城市市經(jīng)濟的的戰(zhàn)略走走向，分分析時下下本項目目所在城城市的結(jié)結(jié)構(gòu)：該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)甚至合合肥市都都沒有一一個集休休閑、娛娛樂、商商務為一一體的高高爾夫主主題型居居住社區(qū)區(qū)，本項項目能夠夠為區(qū)域域的國際際化發(fā)展展提供新新型的生生活方式式。第二：超超越區(qū)域域

21、的局限限性，實實現(xiàn)整個個區(qū)域的的互動在本項目目人氣不不足的情情況下，充分借借用項目目規(guī)模大大的優(yōu)勢勢，實施施自己的的“造城計計劃”，在宣宣傳推廣廣上加強強力度宣宣傳項目目的最大大買點：規(guī)模新城市市。將該該區(qū)域炒炒熱，以以吸引城城市里其其他的有有效消費費群體，并在熱熱點區(qū)域域中集中中體現(xiàn)自自身與其其他項目目的差異異性，為為項目積積累潛在在客戶群群。第三：強強調(diào)國際際新都市市生活的的方式，重點提提出生活活氛圍的的不可復復制性，使本項項目成為為全新生生活方式式的最佳佳代言人人。住宅產(chǎn)業(yè)社區(qū)居住住文化、居住附附加值 餐飲飲、休閑閑、購物物 高 生生 爾 活活 夫 配配 主 套套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概

22、 配 念 套 大型主題購物中心高爾夫主題商務平臺臺、度假假互動平平臺 生態(tài)態(tài)背景互互動居住、娛樂、購物、商務、度假、高爾夫物業(yè)的一體化互動復合地產(chǎn)戰(zhàn)略目標形成國際都市生活圈的中心區(qū)域，與項目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動項目定位戰(zhàn)略目標（3）概概念運用用以高爾夫夫所推崇崇的精神神文化作作為本案案社區(qū)文文化與生生活方式式的藍本本，將項項目主題題理念體體現(xiàn)在社社區(qū)人文文的塑造造上，給給項目樹樹立一種種高尚的的社區(qū)文文化氛圍圍 。社區(qū)文化化人文文高爾夫夫G綠綠色，崇崇尚自然然O清清新空氣氣，生態(tài)態(tài)健康居居住L陽陽光動感感，活力力F友友誼，社社區(qū)和諧諧人文高爾爾夫通過過幾個方方面來體體現(xiàn)社區(qū)區(qū)文化：細節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)：通

23、過過社區(qū)的的案名，組團名名，環(huán)境境標識引引導系統(tǒng)統(tǒng)，景觀觀小品來來作為社社區(qū)人文文高爾夫夫的體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)活動動：通過過相關(guān)主主題活動動的組織織，如高高爾球賽賽、成立立俱樂部部，組織織到國內(nèi)內(nèi)外參觀觀高爾夫夫比賽的的旅游團團等；參與者：用高爾爾夫?qū)W校校為載體體，辦成成針對其其他商業(yè)業(yè)領(lǐng)域的的學院 ，通過過一些職職業(yè)經(jīng)理理人的培培訓將商商務人士士集中起起來建筑、環(huán)環(huán)境景觀觀：通過過建筑布布局和環(huán)環(huán)境設(shè)計計的較多多親和鄰鄰里空間間設(shè)計，健康生生態(tài)住宅宅的設(shè)計計，景觀觀型（面面向高爾爾夫景觀觀）物業(yè)業(yè)的設(shè)計計，社區(qū)區(qū)內(nèi)運動動空間和和場所的的設(shè)計等等來體現(xiàn)現(xiàn)。（4）項項目商業(yè)業(yè)價值投資資型物業(yè)業(yè) 項目目的

24、投資資物業(yè)是是建立在在以高爾爾夫相關(guān)關(guān)的大型型配套（高爾夫夫球場，主題公公園，酒酒店式公公寓，高高爾夫風風尚會所所，外商商活動中中心等）為平臺臺的商務務配套上上，引發(fā)發(fā)起投資資價值的的產(chǎn)生。商務投資資主要產(chǎn)產(chǎn)品平臺臺：酒店店式公寓寓、出租租型的商商務別墅墅、外商商活動中中心的會會議廳商務配套套功能：商務會議議功能董事事會會議議，企事事業(yè)單位位的業(yè)務務會議，年會，總結(jié)會會等，項項目呼應應此類功功能的平平臺有酒酒店式公公寓的會會議室，出租型型的商務務別墅。商務會晤晤，社交交，談判判功能商務務人士的的商務沙沙龍，企企業(yè)之間間的商務務談判，外尚的的聚集活活動等，項目呼呼應此類類功能的的平臺有有高爾夫夫

25、學校，酒店式式公寓的的會議廳廳，出租租型的商商務別墅墅。（5）項項目經(jīng)營營價值度假假及租賃賃投資主要產(chǎn)品品平臺：有高爾爾夫運動動為主體體的酒店店式公寓寓、出租租型的度度假別墅墅、針對對外商的的租賃型型別墅，購物中中心和商商業(yè)街、特色餐餐飲等。度假配套套功能：大眾度假假大型型購物中中心、特特色商業(yè)業(yè)街的存存在結(jié)合合項目的的高爾夫夫主題，形成了了在區(qū)域域中唯一一一個大大型的娛娛樂購物物，戶外外運動及及假日休休閑，度度假的中中心點。這種大大眾度假假主要是是一種假假日度假假和休閑閑的行為為主要表表現(xiàn)在頻頻率大，周期短短（大量量集中在在節(jié)假日日的幾天天）。商務（企企業(yè)）度度假企業(yè)組組織的中中高層員員工的

26、培培訓度假假活動等等，項目目呼應此此類功能能的平臺臺有出租租型的商商務別墅墅，酒店店式公寓寓。本項目客客戶來源源多元化化，年齡齡跨度比比較大，主要是是中等、中高收收入的客客戶。他他們對產(chǎn)產(chǎn)品的需需求種類類跨度也也比較大大。他們們對產(chǎn)品品的需求求種類跨跨度也比比較大，從中檔檔產(chǎn)品到到最高端端的產(chǎn)品品都有需需求量。項目客客戶來源源包括顯顯性必然然客戶、分流其其他項目目的客戶戶和持續(xù)續(xù)客戶發(fā)發(fā)展。鎖定目標標客戶項目目標客戶分析區(qū)域內(nèi)顯性客戶 必然然 對該區(qū)域認同（價格門檻）隱性客戶 釋放放項目所在區(qū)域客戶（注重性價比）分流其他項目客戶群 超越越隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸持續(xù)發(fā)展客戶 培養(yǎng)養(yǎng)顯性客

27、戶戶一般來說說，本項項目的顯顯性客戶戶群主要要是在合合肥市內(nèi)內(nèi)工作的的中等或或偏高收收入的人人士，他他們的年年齡在330到440之間間，對花花園洋房房和別墅墅這類型型的中偏偏高產(chǎn)品品的消費費能力比比較強。從職業(yè)業(yè)方面來來說，經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)和政政務新區(qū)區(qū)的企業(yè)業(yè)數(shù)量不不少，有有一定比比例的高高層管理理者在本本區(qū)內(nèi)購購買住宅宅，可以以通過前前期的引引導，吸吸引投資資型買家家，擴大大消費群群。對項目所所在區(qū)域域認同感感比較強強，對郊郊區(qū)大盤盤接受能能力強的的客戶。收入中等等或中等等偏上的的消費者者，對價價格敏感感度繼續(xù)續(xù)加強比比較高的的客戶。收入中等等，對高高品質(zhì)住住宅產(chǎn)品品比較向向往，喜喜歡高性性

28、價比的的客戶。隱性客戶戶與顯性客客戶群相相比，隱隱性客戶戶主要來來自傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上的市中中心，年年齡一般般在355-455歲，有有比較高高的消費費能力，職業(yè)構(gòu)構(gòu)成為企企事業(yè)單單位的中中高層管管理人員員，政府府職能部部門的公公務員，他們偏偏好高品品位的產(chǎn)產(chǎn)品，對對經(jīng)濟型型別墅、中檔別別墅或者者大戶型型的花園園洋房的的消費能能力比較較強，隱隱性客戶戶的特征征如下：1、看看好該區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展，對對該區(qū)域域產(chǎn)品的的價值比比較認同同，但暫暫時對其其價格的的承接力力不足的的客戶。2、有有一定的的消費能能力和消消費欲望望，但對對該區(qū)域域以及該該區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品不了了解的客客戶。33、認同同“工作在在市心，生活在在

29、郊外”的生活活方式，面對生生活積極極樂觀、享受。分析其他他項目的的客戶這是針對對有購買買欲望的的高消費費群體，通常對對產(chǎn)品的的認識度度不高，偏好有有差異性性，有一一定的精精神高度度，有個個性高附附加值，能夠體體現(xiàn)居住住者價值值的產(chǎn)品品，他們們一般是是私營企企業(yè)的老老板，企企事業(yè)單單位的領(lǐng)領(lǐng)導層以以及政府府高級官官員，消消費能力力強而且且愿意為為高質(zhì)商商品付出出高價值值的客戶戶。他們們會在工工作之余余，甚至至把工作作安排在在一個高高級商務務休閑場場所，工工作、生生活、休休閑、娛娛樂都不不誤。持續(xù)發(fā)展展客戶持續(xù)發(fā)展展客戶的的特征如如下：對區(qū)域或或者項目目了解不不夠的，認同感感不高的的消費群群需要一

30、定定時間以以積累購購房資金金的消費費群沒有明確確消費方方向，但但有需求求的消費費群； 這是是一個為為項目的的后期產(chǎn)產(chǎn)品積累累客戶的的過程，其中將將會產(chǎn)生生各種類類型的顯顯性消費費者。部部分持續(xù)續(xù)客戶將將會轉(zhuǎn) 化為項項目的必必然客戶戶，轉(zhuǎn)化化的條件件有二：1、項項目品牌牌的累積積，使該該部分客客戶對本本項目產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢和附加加的生活活方式認認同；22、城市市發(fā)展促促使該部部分客戶戶對項目目區(qū)位的的認同最最后到生生活方式式的認同同。二、產(chǎn)品品類別、獨棟棟別墅、新獨獨院住宅宅所謂“新新獨院住住宅”其實是是一種近近郊住宅宅發(fā)展模模式，它它的核心心是“工作在在市區(qū)，生活在在近郊”，它是是獨門獨獨院，并并

31、有獨立立的花園園和車庫庫。他的的建筑形形式介于于別墅和和多層之之間，比比別墅密密度大、園子小小、間距距小而合合理，鄰鄰里之間間關(guān)系更更和睦。比多層層更寬敞敞、舒適適、有更更好的綠綠化、空空氣環(huán)境境。、花園園洋房5、景觀觀多層三、產(chǎn)品品規(guī)劃、總體體規(guī)劃指指導思想想以“新都都市主義義”規(guī)劃為為指導，以歐陸陸風情與與現(xiàn)代簡簡約融合合為原則則，圍繞繞著高爾爾夫運動動為主題題，兼顧顧建筑文文脈和自自然生態(tài)態(tài)資源和和可持續(xù)續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)業(yè)復合統(tǒng)統(tǒng)一進行行規(guī)劃，創(chuàng)造一一個全新新的具有有親個性性和充滿滿生機活活力的高高尚運動動、健康康的社區(qū)區(qū)文化。、組團團劃分建建議：基于項目目規(guī)模（占地畝）和和產(chǎn)品定定位（別

32、別墅、花花園洋房房、），在組團團定位上上以“大主題題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌牌分組團團”策略。組團定定位；各各小組團團由大主主題統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)，實現(xiàn)現(xiàn)分品牌牌策略。由于涉涉及多種種物業(yè)形形態(tài)，面面向的目目標客戶戶不同，故打破破傳統(tǒng)主主題來定定位的概概念，而而實現(xiàn)以以遞進式式組團劃劃分。、景觀觀設(shè)計規(guī)規(guī)劃景觀規(guī)劃劃理念項目的環(huán)環(huán)境設(shè)計計理念應應該以高高爾夫景景觀主題題材作為為出發(fā)點點，主要要體現(xiàn)運運動健康康與環(huán)境境和諧，人和人人的和諧諧，建筑筑藝術(shù)與與環(huán)境的的和諧，使環(huán)境境景觀和和諧存在在的基礎(chǔ)礎(chǔ)上“動”起來最最終成為為新生活活模式的的重要支支撐點，為健康康新生活活提供一一個優(yōu)美美的生態(tài)態(tài)背景。針對項目目的高端端物

33、業(yè)（頂級別別墅），營造一一種度高高爾夫景景觀。針對項目目的經(jīng)濟濟型別墅墅的，營營造一種種親和休休閑、舒舒適的度度高爾夫夫景觀。針對項目目的聯(lián)排排和雙拼拼別墅，營造一一種人人人能參與與的體驗驗式高爾爾夫景觀觀。針對項目目的情景景花園洋洋房的，營造精精致組成成的綠化化和運動動景觀。景觀設(shè)計計的原則則景觀設(shè)計計在原則則上要把把握適度度超大型型前和合合理的創(chuàng)創(chuàng)新，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為景觀觀風格的的選用、水景的的運用、運動景景觀以及及高爾景景觀的結(jié)結(jié)合。景觀風格格歐陸陸風格基于項目目理念的的時代感感，建筑筑文化和和風格的的選擇必必須照顧顧到橫向向發(fā)展和和縱向發(fā)發(fā)展兩個個方面的的延展性性，能夠夠為項目目進行風風

34、格更新新的。從從文化方方面來說說，歐陸陸風情具具有活力力、動感感、浪漫漫特征，因此項項目可以以在每一一期引用用不同特特色的歐歐陸風情情作為主主題景觀觀。景觀功能能運動動與欣賞賞作為高爾爾夫來說說，它具具備普通通景觀所所沒有的的運動功功能，在在挖掘景景觀潛在在價值的的同時將將高爾夫夫的景觀觀概念引引進宅間間景觀，使業(yè)主主能夠享享受集景景觀與運運動為一一體的生生活氛圍圍的別致致。景觀層次次三維維立體景景觀空間間體系項目運用用平面綠綠化景，立體三三維空間間綠化景景觀和場場景空間間綠化景景觀組成成三維立立體的景景觀空間間體系。景觀系統(tǒng)統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化化景觀外圍綠化化景觀主軸線景景觀組團花園

35、園和宅旁旁綠化三維立體體綠化景景觀景觀小品品高大植物物成型的的高空間間綠化層層建筑物立立體綠化化面場景綠化化景觀項目公共共景觀點點水景體系系景觀、景觀觀規(guī)劃的的指導思思想由于道路路制約，為最大大限度的的借勢于于項目高高爾夫與與及高爾爾夫公園園的景觀觀，因此此組團內(nèi)內(nèi)的規(guī)劃劃如下：各開發(fā)期期應以各各組團中中心花園園為核心心，通過過景觀帶帶實現(xiàn)各各組團有有機結(jié)合合在一起起，同時時又最大大限度地地與高爾爾夫景觀觀相融合合，使各各個開發(fā)發(fā)期有機機、自然然地接合合。“水景”的核心心地位必必須充分分被利用用，并以以此作為為景觀軸軸線的起起頭或核核心，沿沿線布置置綠化景景觀和適適當?shù)沫h(huán)環(huán)形道路路，點線線結(jié)合

36、，最終將將各期的的景觀軸軸連接，形成蜿蜿蜒貫通通的主景景觀軸線線。每個建筑筑又以主主題組團團花園作作為組團團景觀區(qū)區(qū)的中心心，同時時引入高高爾夫的的主題概概念，如如：迷你你高爾夫夫和高爾爾夫推桿桿場，讓讓小區(qū)內(nèi)內(nèi)每位住住戶都能能享受到到高爾夫夫帶來的的高品質(zhì)質(zhì)生活，各組團團或每棟棟建筑以以組團綠綠化和樓樓宇間綠綠化連接接。、建筑筑風格（）建建筑風格格的選擇擇不同開發(fā)發(fā)時期的的建筑風風格都會會出現(xiàn)一一定差異異性，所所以項目目需要確確定一個個建筑的的原形，由一個個成熟的的生活藍藍本來統(tǒng)統(tǒng)一整體體建筑風風格。例如：可可以有：嘎納風風情組團團米蘭風情情組團愛丁堡風風情組團團威尼斯風風情組團團（）建建筑

37、單體體設(shè)計建建議因地制宜宜，充分分發(fā)揮本本案的高高爾夫景景觀及庭庭院景觀觀優(yōu)勢。建議別別墅形式式以地面面功能層層（或地地下室）+地上上2層為為主，兼兼顧2層層+閣層層、3層層+地下下室（或或含來層層）形式式，具體體布局視視地勢而而定。保保證提高高土地利利用率，注重地地下空間間利用，以及地地上層不不宜過高高的原則則。別墅的朝朝向基本本上面向向正南，可適當當傾斜，爭取良良好的自自然采光光與通風風，有利利于節(jié)能能與避免免冬季風風的影響響，同時時應結(jié)合合最大化化利用景景觀，布布局適當當靈活處處理。戶型內(nèi)部部設(shè)計應應尊崇尊尊貴大氣氣的特點點，適當當創(chuàng)新，突出個個性，除除起居室室，客廳廳，主人人房，儲儲藏

38、室，洗衣房房，書房房等基本本配置外外，還應應考慮創(chuàng)創(chuàng)新功能能空間設(shè)設(shè)計，如如娛樂室室，多功功能廳，宴會廳廳，休息息室以及及門廳處處理，客客廳上空空等細等等巧妙處處理。整體設(shè)計計不宜過過于豪華華，著重重于個性性化功能能空間的的營造以以及內(nèi)部部空間的的藝術(shù)處處理，以以適當超超前的創(chuàng)創(chuàng)新點提提升項目目單體別別墅的產(chǎn)產(chǎn)品價值值，樹立立獨特競競爭優(yōu)勢勢，使之之成為區(qū)區(qū)域別墅墅產(chǎn)品的的創(chuàng)新樣樣板?？煽紤]建建造幾幢幢獨特的的同地別別墅，以以較為夸夸張的設(shè)設(shè)計手法法，利用用某一較較為險要要的山勢勢做出差差異性的的樣板藝藝術(shù)空間間，提升升別墅社社區(qū)的營營銷亮點點。（）產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計建議項目作為為景觀型型產(chǎn)品，主要

39、以以別墅類類產(chǎn)品和和花園洋洋房為主主，并針針對市場場上的同同類型產(chǎn)產(chǎn)品提出出改進建建議。別墅類產(chǎn)產(chǎn)品大組團規(guī)模稀缺面積的供應差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場空白戶型空間差異化功能藝術(shù)空間設(shè)計別墅類類產(chǎn)品功能人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率市場現(xiàn)狀狀：面積設(shè)置置有斷層層出現(xiàn)，戶型大大多沒有有良好的的性價比比，大多多別墅不不具備公公共空間間到私人人空間的的古都空空間設(shè)置置，沒有有私家庭庭院；市市場中沒沒有知名名的大規(guī)規(guī)模別墅墅積聚區(qū)區(qū)，沒有有區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)頭產(chǎn)品品。改進建議議：針對市場場稀缺產(chǎn)產(chǎn)品提供供相應的的產(chǎn)品，應用規(guī)規(guī)?；岣吒弋a(chǎn)品的的性價比比，提供供大面積積的私家家庭院，將外部部景觀引引

40、入住宅宅區(qū)，增增加有贈贈送面積積的產(chǎn)品品配比，提高產(chǎn)產(chǎn)品的附附加值，在項目目主題的的引導下下提升別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品的商商務功能能?；▓@洋房房類產(chǎn)品品類別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場空白高性價比產(chǎn)品高爾夫概念的引導花園洋洋房景觀戶型創(chuàng)新功能戶型大開間產(chǎn)品市場現(xiàn)狀狀：沒有具備備別墅景景觀優(yōu)勢勢及品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品，精裝裝修房的的概念還還沒有形形式，中中檔價位位的低密密度住宅宅非常稀稀少，中中高檔的的住宅數(shù)數(shù)量比較較少，市市場上集集中的多多為大戶戶型，面面積與房房型搭配配不合理理，空間間浪費率率比較高高。改進建議議：應用規(guī)模模應提升升產(chǎn)品的的景觀優(yōu)優(yōu)勢和品品質(zhì)優(yōu)勢勢的同時時，適當當?shù)恼{(diào)整整價格，

41、提高樓樓盤的人人氣，提提高產(chǎn)品品的附加加值，為為首層和和頂層的的住戶預預留私家家花園，贈送其其他樓層層業(yè)主一一定面積積的花園園陽臺，增加戶戶型種類類，增加加躍式，錯層，空中別別墅等市市場中較較為少見見的產(chǎn)品品，通過過樓間距距的調(diào)整整，現(xiàn)花花園洋房房與其他他項目的的差異性性，增加加戶型中中的功能能性的設(shè)設(shè)置，照照顧區(qū)域域居民的的生活習習慣，適適當創(chuàng)新新，引進進歐式居居家概念念。四、項目目配套設(shè)設(shè)施的選選擇作為超大大規(guī)模社社區(qū)的造造城運動動需求以以及周邊邊配套奇奇缺的情情況下，項目的的配套設(shè)設(shè)施應建建設(shè)成完完備的系系統(tǒng)，體體現(xiàn)豐富富性，全全面性，先進性性甚至國國際化的的特點，在滿足足本項目目內(nèi)居民

42、民生活，高爾運運動，娛娛樂，休休閑之需需的同時時，又體體現(xiàn)出項項目“國際新新都市主主義”的規(guī)劃劃理念，為項目目所在區(qū)區(qū)域甚至至整個城城市提供供運動、娛樂，休閑，購物，商務等等等功能能。配套類別別主要配套套形式大型高爾爾夫主題題購物公公園主力店（以高檔檔知名品品牌為主主）、風風情商業(yè)業(yè)街、餐餐飲一條條街（西西式、日日式、韓韓式、海海鮮等餐餐飲店）、酒店店、大型型高爾夫夫會所、商務中中心等運動配套套高爾夫球球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球場場、小型型足球場場、高爾爾夫主題題公園、文化廣廣場、其其他健身身器材等等教育配套套基礎(chǔ)教育育：幼兒兒園、小小學、中中學等特特色教育育專業(yè)教育育：有關(guān)關(guān)高爾夫夫的培訓訓社區(qū)教

43、育育：圖書書館市政公用用配套公交站、變電所所、污水水處理等等社區(qū)配套套物業(yè)、交交通、金金融、生生活必需需的配套套（菜市市、郵局局等）大型高爾爾夫主題題購物公公園大型高爾爾夫主題題購物公公園的構(gòu)構(gòu)想是從從解決項項目所在在區(qū)域配配套不足足的情況況出發(fā)，將隸屬屬于項目目住宅部部分的商商業(yè)物業(yè)業(yè)的功能能擴大，通過規(guī)規(guī)模效應應來降低低小區(qū)商商業(yè)物業(yè)業(yè)的經(jīng)營營風險，體現(xiàn)項項目作為為“國際新新城市生生活圈”的優(yōu)勢勢。大型購物物樂園輻射范圍圍達到合合肥整個個大東南南。 假日文文化沙龍龍消費對象象以全市市各大外外資企業(yè)業(yè)的外籍籍人士、企業(yè)高高層管理理人員、政府中中高層以以行政官官員為主主，以高高爾夫會會所、度度

44、假中心心、外商商活動中中心、酒酒店為活活動場所所。 風風情商業(yè)業(yè)街引進大型型超市、專賣店店、特色色咖啡店店等多種種風情小小店，經(jīng)經(jīng)營有一一定知名名度的商商品，輻輻射范圍圍以該區(qū)區(qū)域為主主。 社區(qū)會會所主要面向向小區(qū)客客戶提供供活動、休閑、娛樂的的平臺，設(shè)置各各球類運運動、游游泳池、健身房房等。 高高爾夫主主題公園園形成城市市中的一一大閃光光點，以以兒童游游樂主題題公園、汽車影影院、高高爾夫?qū)W學校訓練練基地、高爾夫夫發(fā)球練練習場為為主。2、風情情商業(yè)街街 功能定定位風情商業(yè)業(yè)街從功功能定位位上應與與主題購購物公園園形成互互動、互互補，所所以，商商業(yè)步行行街應該該是集飲飲食、娛娛樂、購購物于一一體

45、的休休閑特色色步行街街。設(shè)計風格格：以現(xiàn)現(xiàn)代簡約約主義風風格點綴綴，形成成一個獨獨具特色色的風情情商業(yè)街街。3、教育育配套設(shè)設(shè)施龐大的規(guī)規(guī)模勢必必達到設(shè)設(shè)置教育育場所的的條件，同時，教育配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)可以為為項目增增加賣點點。項目目中心必必須設(shè)置置的是幼幼兒園和和小學，初中和和高中則則視業(yè)主主需要或或者項目目的發(fā)展展來安排排。幼兒園在在程序上上應該與與一期統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，并在在二期銷銷售期間間投入使使用。小區(qū)與幼幼兒園統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，共同同設(shè)計，但由于于規(guī)模比比幼兒園園大的原原因，需需要比較較長的時時間才能能完成，最好是是能夠選選擇和名名牌學校校合作聯(lián)聯(lián)辦。4、社區(qū)區(qū)會所 設(shè)設(shè)計原則則注重高

46、爾爾夫主體體理念的的重要體體現(xiàn)，采采用現(xiàn)代代簡約風風格的設(shè)設(shè)計手法法，即引引入現(xiàn)代代簡約主主義的建建筑風格格，體現(xiàn)現(xiàn)高尚運運動的主主題精神神和充滿滿活力與與動感的的現(xiàn)代氣氣息。通通過新技技術(shù)、新新材料、新工藝藝的運用用，使其其外部造造型通透透、輕盈盈、獨特特，富有有藝術(shù)美美感與文文化品位位，適合合采用鋼鋼結(jié)構(gòu)與與適當玻玻璃化。位置處處于首期期主出入入口，方方便居民民參加，又利于于對外開開放與形形象展示示。功能配置置作為社區(qū)區(qū)內(nèi)居民民綜合性性運動場場所，具具有服務務業(yè)主與與高效經(jīng)經(jīng)營（適適當對外外）的雙雙重功效效，同時時又是項項目出入入口的大大型標志志性攻堅堅。配置置豐富全全面的運運動、休休閑、

47、健健康設(shè)施施及項目目，構(gòu)成成社區(qū)的的主要運運動中心心。、高爾爾夫主會會館 功能設(shè)設(shè)置設(shè)置高爾爾夫用具具店，便便利店、更衣室室、桑拿拿室、高高爾夫VVIP房房，并成成立高爾爾夫俱樂樂部。掛掛牌成立立高爾夫夫球?qū)W校校，定期期在高爾爾夫俱樂樂部舉辦辦高爾夫夫培訓班班，在高高爾夫球球場進行行實地訓訓練與教教學。產(chǎn)品核心心價值 經(jīng)過對對產(chǎn)品進進行客觀觀的分析析之后，我們可可以看出出產(chǎn)品的的核心價價值是：具有前瞻瞻性的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃。產(chǎn)品的市市場定位位具有較較為科學學理性的的市場依依據(jù)。項目資源源的優(yōu)勢勢為產(chǎn)品品的市場場去化奠奠定了有有利的基基礎(chǔ)。開發(fā)商的的品牌效效應為產(chǎn)產(chǎn)品的市市場去化化提供了了有利的的條

48、件。項目所在在區(qū)域強強有力的的政府規(guī)規(guī)劃與政政府政策策的扶持持，使項項目具有有無限的的升值潛潛力（六）推推廣篇一、SWWOT分分析先讀讀懂自己己，再了了解他人人1、項目目優(yōu)勢開發(fā)公司司實力雄雄厚，有有利于把把本項目目的優(yōu)質(zhì)質(zhì)樓盤形形象傳播播出去；項目利用用原有地地形建造造水景，具備開開發(fā)高尚尚人文住住宅的潛潛質(zhì)；項目規(guī)模模超大，以高爾爾夫概念念開發(fā)，符合房房地產(chǎn)開開發(fā)潮流流復合地地產(chǎn)； 項目新概概念的導導入，可可以充分分挖掘高高品位休休閑生活活概念，增強項項目附加加值；項目成片片開發(fā)，可形成成規(guī)?；a(chǎn)，有效降降低建筑筑成本，有利于于自主控控制樓價價；項目規(guī)模模大，有有利于減減少小區(qū)區(qū)配套分

49、分攤費用用及宣傳傳推廣費費用，有有利于塑塑造樓盤盤個性，樹立品品牌形象象。項目劣勢勢交通不太太方便；解決方案案：著力力構(gòu)建居居住社區(qū)區(qū)，購買買住戶專專用車，每天往往返于社社區(qū)和市市區(qū)中心心，方便便住戶上上下班和和出行。目前項目目周邊生生活配套套設(shè)施極極少，在在前期宣宣傳引導導上不利利。解決方案案：豐富富項目內(nèi)內(nèi)規(guī)劃的的高品位位生活配配套設(shè)施施，令小小區(qū)內(nèi)居居民生活活、休閑閑、娛樂樂不假外外求。現(xiàn)時項目目周邊人人口素質(zhì)質(zhì)不高。 解決方案案：在開開發(fā)中，從規(guī)劃劃出手，營造項項目內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)環(huán)境境，并通通過項目目形象，加大前前期廣告告投入，樹立良良好的品品牌形象象。開發(fā)周期期長，容容易引起起市場關(guān)關(guān)注疲

50、勞勞解決方案案：在項項目分期期推出上上可以用用不同的的組團名名和推廣廣手法來來彌補。項目機會會分析合肥市房房地產(chǎn)市市場仍處處于發(fā)展展階段，市場前前景依然然看好，承接力力較強。二次置業(yè)業(yè)人士不不斷增長長，本項項目的核核心客戶戶人數(shù)在在增多。本項目將將打造成成為合肥肥高尚別別墅區(qū)和和“高爾夫夫”概念、生活的的代言人人。項目風險險點競爭風險險：市場場競爭無無可避免免。 市場風險險：A、其他項項目的強強勢宣傳傳，無疑疑會分流流部分客客戶。 B、其他相相關(guān)行業(yè)業(yè)的連帶帶影響（如建材材等）。 C、不可預預測的其其他風險險（如政政策）。 D、國家關(guān)關(guān)于對投投資者，尤其是是房產(chǎn)投投資者的的嚴格控控制。 E、央

51、行提提高還貸貸利率，提高了了購房門門檻。金融風險險：A、國家家加強對對房產(chǎn)信信貸的監(jiān)監(jiān)管力度度，增加加了風險險。 BB、地產(chǎn)產(chǎn)市場操操作更加加規(guī)范、嚴格，提升了了準入門門檻風險點的的化解：A、差差異化的的定位：如引入入歐式風風格和理理念 BB、有效效的媒介介傳播與與有效的的溝通。 CC、項目目的形象象的提升升與高品品質(zhì)的包包裝。 DD、目標標客戶的的準確定定位與細細分。 EE、有效效的營銷銷方案與與堅定的的執(zhí)行。 FF、產(chǎn)品品的部分分合理改改進。二、營銷銷推廣NO.11 泊天下的營營銷推廣廣主題營銷創(chuàng)新新實際上上是舊事事物的重重新組合合，挖掘掘潛藏在在人們心心中的深深層次需需求。精精確鎖定定目

52、標客客戶，高高度概括括物業(yè)賣賣點，深深刻表述述項目個個性，全全新倡導導消費觀觀念，確確定推廣廣主線，建立推推廣體系系。高屋屋建瓴，整合傳傳播，是是啟動營營銷力的的金匙鑰鑰。我們的推推廣主題題是 國國際GOOLF生生活以高爾夫夫所推崇崇的精神神文化作作為本案案社區(qū)文文化與生生活方式式的藍本本，除了了體現(xiàn)項項目的“高爾夫夫”的特點點，生活活中可以以和高爾爾夫親密密接觸外外，同時時將項目目主題理理念體現(xiàn)現(xiàn)在社區(qū)區(qū)人文的的塑造上上，給項項目樹立立一種高高尚的社社區(qū)文化化氛圍 。社區(qū)文化化理念的的總體體體現(xiàn)人文高高爾夫G綠綠色，崇崇尚自然然O清清新空氣氣，生態(tài)態(tài)健康居居住L陽陽光動感感，活力力F友友誼，

53、社社區(qū)和諧諧國際GOOLF生生活，意意味著生生活模式式的徹底底改變。它是一一個系統(tǒng)統(tǒng)工程。它的具具體含義義如下：1）GOOLF是是一種高高度國際GOOLF生生活，從從容改變變原有生生活模式式。以一一種居高高臨下的的姿態(tài)，輕松地地工作、生活，快樂地地享受生生活的樂樂趣。2）GOOLF是是一種深深度國際GOOLF生生活，不不是膚淺淺的概念念魔方，也不是是淺薄的的新詞炒炒作。它它是一種種深刻的的新生活活革命。它必將將引發(fā)人人們對傳傳統(tǒng)生活活的深刻刻反省，它會讓讓人們深深入地思思考：現(xiàn)現(xiàn)代人究究竟需要要什么樣樣的生活活。3) GGOLFF是一種種廣度國際GOOLF生生活，并并不僅僅僅是某一一方面的的改

54、變，它是涉涉及到生生活空間間方方面面面的改改變，是是一場全全面的生生活革命命。) GGOLFF是一種種自然自然的，就是本本色的、原色的的。藍天天、陽光光這一自自然界最最原始的的元素配配合，以以最直接接的、原原生的自自然內(nèi)涵涵折射物物業(yè)的品品質(zhì)取向向。在統(tǒng)統(tǒng)一的冰冰冷灰色色鋼筋混混凝土的的從林中中，回歸歸自然是是市場接接受最大大化的趨趨向。誰誰說現(xiàn)代代的生活活就是要要征服自自然？泊泊天下，讓生活活與自然然親密接接觸，和和諧共存存。 5) GGOLFF是一種種風度風度是什什么？風風度是一一種從容容不迫的的生活，是一種種有節(jié)奏奏的工作作。生活活不是流流水線，是一種種有張有有弛的運運動，是是對生活活放

55、任自自如的把把握。擁擁有國際際GOLLF生活活，生活活也是一一種風度度。6）GOOLF是是一種格格調(diào)。時尚是一一種潮流流，尊貴貴是一種種身份，追趕時時髦工作作模式，引領(lǐng)生生活潮流流，是每每一個現(xiàn)現(xiàn)代合肥肥人的夢夢想。而而作為成成功人士士，更要要有一流流的工作作空間與與其相匹匹配。泊泊天下，讓生活活成為一一種格調(diào)調(diào)。GOLFF是一種種氛圍在一樣的的藍天下下，可以以享受陽陽光一般般的禮遇遇，在一一樣的氛氛圍中，可以感感受陽光光一般的的溫情。泊天下下，摒棄棄冷漠，將生活活的內(nèi)涵涵向外延延伸到整整個社區(qū)區(qū)。通過過定期舉舉辦社區(qū)區(qū)活動，一方面面增加整整個商務務區(qū)的相相互交流流，一方方面營造造一個“和諧、

56、溝通、發(fā)展”的社區(qū)區(qū)文化氛氛圍。另另一方面面，給大大家提供供一個交交流的平平臺和機機會。知名物業(yè)業(yè)管理，更是以以“只有想想不到，沒有做做不到”的宗旨旨提供最最體貼周周到的服服務，生生活就是是享受。NO.22 營營銷推廣廣主題的的拓展深深化推廣主題題必須具具有延展展性，必必須具有有巨大的的演繹空空間，必必須具有有豐滿血血肉，必必須具有有深刻內(nèi)內(nèi)涵，從從而在這這“變是唯唯一的不不變”的市場場，保持持項目新新鮮度。挖掘項項目新深深度，提提升項目目新高度度，持續(xù)續(xù)市場興興奮度，保證項項目領(lǐng)先先度，擴擴大項目目吸納度度。人性的呼呼喚，是是永恒的的話題。“以人為為本”，洋溢溢著人文文的光輝輝，它深深刻彰顯

57、顯。在這這“變是唯唯一的不不變”的市場場經(jīng)濟時時代，以以人為本本，讓我我們住得得更好，讓住意意味著更更多，是是常談常常新的主主題。（一）GG的狂想想：以人人為本，生生不不息greeen綠色、青春、活力泊天下下合肥肥首席商商務別墅墅行館這里是綠綠色的空空間，這這里是生生命的運運動場，生活的的品質(zhì)在在這里得得到無限限增殖。泊天下，合肥首首席高尚尚商務別別墅行館館，解放放你的生生活空間間，釋放放你的活活力、激激情。在在泊天下，從容揮揮動青春春，時尚尚尊貴身身份，不不言而喻喻。glorry榮耀、光榮泊天下下精雕雕細琢的的別墅藝藝術(shù)品以人為本本，就是是從每個個細節(jié)都都考慮到到人性的的需要。泊天下，無無論

58、是景景觀還是是建筑產(chǎn)產(chǎn)品，無無論是停停車還是是內(nèi)部空空間的布布置，無無一不精精雕細琢琢，充分分考慮提提供完美美的生活活新空間間。這里里將成為為你的人人生榮耀耀，將承承載城市市的光榮榮與夢想想。（二）OO的狂想想：人本本出發(fā)，生生不不息1）Oppporrtunnityy機會會泊天下下永遠遠的機會會主義者者機會只會會青睞有有準備和和有智慧慧的人。泊天下，無限商商機，時時刻都在在眼前。泊天下永遠的的機會主主義者。2） OOppoortuune適適合的 泊天下下不選貴貴的，只只選對的的不在乎別別人的眼眼光，不不在乎別別人怎么么想。我我就是我我，我選選擇適合合自己的的商務空空間，我我選擇放放飛我自自己的

59、夢夢想。泊泊天下，你合適適的事業(yè)業(yè)夢工產(chǎn)產(chǎn)。3）Oxxygeen氧氣泊天下下新住宅宅，生命命銀行。水宅相融融，水天天一色，遠離鬧鬧市的喧喧嘩，深深呼吸純純凈清新新氧氣沁沁人心脾脾神清氣氣爽，常常靜觀靈靈動變幻幻明凈情情之水冶冶性怡情情，觸摸摸生生不不息生命命之脈動動，涵養(yǎng)養(yǎng)大氣優(yōu)優(yōu)雅人生生之格局局動靜靜相宜，張弛有有度，從從容揮灑灑，指點點江山，閑庭信信步，笑笑看人生生，生命命鮮活，人生增增值。泊泊天下，新O22商務空空間。4）Onnly唯一一的泊天下下合肥肥唯一的的純商務務GOLLF別墅墅區(qū)合肥唯一一的純商商務goolf別別墅區(qū)，合肥唯唯一的新新商務生生活空間間。（三）LL的狂想想：還是是人

60、本出出發(fā)，生生生不息息1）laargeenesss巨大的的、開闊闊的泊天下下憩息息財富巨巨子的完完美空間間 財財富巨賈賈，胸懷懷天下，在享受受“成功”后才發(fā)發(fā)現(xiàn)，生生活真正正需要的的更是人人生經(jīng)歷歷過風云云后的安安詳與和和諧。泊泊天下，達觀天天下，以馳騁騁天下的的心，享享受生活活中最細細微的感感動。2）leeadeer領(lǐng)導者者、榜樣樣 泊天下引領(lǐng)合合肥新生生活旗幟幟 新生生活旗手手、新生生活先鋒鋒，泊天下，將用前前瞻的眼眼光、無無比的氣氣魄，高高屋建瓴瓴，從容容開辟合合肥生活活新天地地。（四）FF的狂想想：從人人本出發(fā)發(fā)，到人人本為止止Fasccinaatioon 魅力泊天下下氣質(zhì)質(zhì)天成 傾倒