XX號地塊項目投資建議書

1、XX號地塊投資建議書XX公司企發(fā)部目 錄項目情況項目背景項目概況項目定位市場研究市場定位經(jīng)濟評價投資收益評價總結(jié)投資項目重點要素分析結(jié)論項目背景城南新區(qū)以高新區(qū)為依托，是成都市政府近年來著力打造的城市副中心，是未來成都的行政、商業(yè)和商務(wù)中心；隨著政府南遷，區(qū)域大交通的完善，地鐵一號線的動工，市政配套不斷興建，不少大公司的房產(chǎn)項目紛紛在高新區(qū)啟動 ，該區(qū)域成為成都房地產(chǎn)開發(fā)的熱點；項目位于高新區(qū)南區(qū)大源組團，規(guī)劃為成都高品質(zhì)聚居區(qū)，緊鄰元站華路，離天府大道約1公里；外環(huán)外大源華陽組團，規(guī)劃有12個居住區(qū)，每個居住區(qū)的人口為3萬5萬人不等，該區(qū)域?qū)⒕奂?0萬人左右，加上現(xiàn)有居民，新城南的居住人群將

2、超過100萬人，住宅市場需求大；項目概況地理位置7#宗地城市副中心科技孵化園出口加工區(qū)科技園區(qū)國際會展中心天府科技園新世紀(jì)公園總部商務(wù)區(qū)大源居住區(qū)8#宗地東側(cè)與元華路相隔約100m，緊鄰公司城南鳳凰城項目及中海蘭庭項目，距天府大道約公里；西側(cè)為規(guī)劃居住區(qū)空地及拆遷安置小區(qū)雙源小區(qū)；南臨市政規(guī)劃道路（已建），直通天府大道；北面是繞城高速公路（北面約公里）；項目東側(cè)是大源商務(wù)科技片區(qū)，包括科技園區(qū)和總部商務(wù)區(qū)。項目概況交通情況東臨元華路（ 20m寬），東距天府大道約公里；西臨規(guī)劃路（20m寬）；南臨大源4線（40m寬）北臨大源8線（30m寬）；主要干道及快速路元華路、站華路天府大道地鐵一號線繞城高

3、速公路（北面約公里）新世紀(jì)公園職業(yè)技術(shù)學(xué)院市行政中心市一醫(yī)院世紀(jì)城國際會展中心聯(lián)通大廈高新區(qū)管委會第二人民醫(yī)院市政公園項目位置地鐵1號線出站口項目概況區(qū)域規(guī)劃及配套項目處于高新南區(qū)大源組團，該區(qū)域規(guī)劃為高新南區(qū)高檔住宅區(qū)；地塊以北約2公里是正在興建的市級行政辦公區(qū)、成都第一人民醫(yī)院新區(qū)；項目北側(cè)已經(jīng)建成的有成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院、高新區(qū)管委會、聯(lián)通大廈等機構(gòu) ；東側(cè)是世紀(jì)城及新會展中心，擁有完善的休閑娛樂設(shè)施 。建設(shè)規(guī)模總計約100萬平方米的成都金融后臺服務(wù)中心將落戶天府大道西側(cè)，將于3-5年內(nèi)完成；臨近興建中的地鐵一號線出站口。 社區(qū)規(guī)劃有完善的市政配套設(shè)施，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)、菜市場等；在兩塊地塊之間

4、有南干堰，兩旁將分別有30m的綠化帶，項目東南側(cè)也規(guī)劃有一大型公園；項目旁有一以商業(yè)為主的用地，約150畝，未來作為該住宅區(qū)域的商業(yè)配套；8小學(xué)幼兒園綠地菜市場中學(xué)幼兒園中學(xué)幼兒園小學(xué)醫(yī)院雙源小區(qū)87項目概況規(guī)劃設(shè)計條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限拍賣起價規(guī)劃設(shè)計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率用地使用性質(zhì)56916.49合85.3747畝城鎮(zhèn)混和住宅用地住宅70年商業(yè)40年400萬元/畝3.630%住18%61.8（高相對于地面海拔高度486.20米 ）30二類住宅用地（可兼容不大于計入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）GX63（252/211）：2007-077項目概況規(guī)劃

5、設(shè)計條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限拍賣起價規(guī)劃設(shè)計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率用地使用性質(zhì)45736.47合68.6047畝城鎮(zhèn)混和住宅用地住宅70年商業(yè)40年400萬元/畝3.4230%住18%58.22（高相對于地面海拔高度485.87米 ）30二類住宅用地（可兼容不大于計入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）GX63（252/211）：2007-078市場研究2006年成都市房地產(chǎn)市場總體分析 06年隨著政策調(diào)控等各方面影響，成都市主城區(qū)的固定資產(chǎn)投資從7、8月份的急劇下降。而后在市場剛性需求和各種投資環(huán)境因素的影響下，到下半年趨勢逐步回升。在經(jīng)歷了大幅波動后，至12

6、月份才恢復(fù)到6月的最高水平。市場研究2007年18月房地產(chǎn)市場分析商品房供求情況全市商品房供銷情況 18月，全市新增商品房供應(yīng)1837.62萬平方米，同比增長35；成交1743.79萬平方米，同比增長42.4，供求基本平衡。市場研究2007年18月房地產(chǎn)市場分析五城區(qū)商品房供銷情況 18月，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)989.30萬平方米，同比增長54.1；成交883.75萬平方米，同比增長47.7，當(dāng)期供銷比為1.13。8月，五城區(qū)商品房市場延續(xù)了7月的火爆形勢，新增供給164.43萬平方米，與7月基本持平；成交155.32萬平方米，環(huán)比增長10.4，增幅較7月有所回落。市場研究2007年18月房地

7、產(chǎn)市場分析郊區(qū)商品房供銷情況 18月，郊區(qū)（市）縣新增商品房供應(yīng)757.94萬平方米，同比增長22.5；成交802.21萬平方米，同比增長39.0，當(dāng)期供銷比為0.95，表現(xiàn)出郊區(qū)（市）縣商品房市場強勁的需求。市場研究2007年18月房地產(chǎn)市場分析五城區(qū)商品住宅供求結(jié)構(gòu)分析商品住宅供銷月度走勢 2006年至今，五城區(qū)商品住宅市場供銷比圍繞1小幅波動，且近幾個月來波動幅度越來越小，這表明成都商品住宅市場發(fā)展較為平穩(wěn)，供求結(jié)構(gòu)較合理。市場研究2007年18月房地產(chǎn)市場分析五城區(qū)商品住宅供求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域市場對比方位角度 從方位上分析，城南樓市仍顯供不應(yīng)求，城北、城東北、城西北發(fā)展勢頭強勁。市場研究2

8、007年18月房地產(chǎn)市場分析五城區(qū)商品住宅供求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域市場對比行政區(qū)塊 從行政區(qū)域看，金牛區(qū)、成華區(qū)工銷量大幅提升；武侯區(qū)供銷均出現(xiàn)回落。市場研究2007年18月房地產(chǎn)市場分析五城區(qū)商品住宅供求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域市場對比環(huán)域角度 從環(huán)域上看，新增供給主要分布在二至三環(huán)，但三環(huán)外區(qū)域具有更大發(fā)展?jié)摿?。市場研?007年18月房地產(chǎn)市場分析五城區(qū)商品住宅供求結(jié)構(gòu)分析套型市場供求情況中小套型住宅供銷占比持續(xù)升高；120平方米以上住宅總體上供小于求。市場研究2007年上半年土地市場分析總體情況 今年上半年共交易土地116宗，成交面積6794.7畝，平均成交土地規(guī)模為58.58畝，總成交金額為188005

9、3.8738萬元，平均土地交易單價為276.69萬元/畝。與去年06年同期相比，上漲99.36%。 總體來看，今年上半年整個成都土地市場供需持續(xù)走高，與去年上半年的土地供需情況相比，今年無論是在供應(yīng)量還是成交量上都多于去年，土地市場發(fā)展形勢良好，仍然呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的形勢。近郊（區(qū)）縣土地市場的發(fā)展仍然相當(dāng)迅猛，比如龍泉、雙流、溫江、郫縣等近郊（區(qū)）縣，近郊（區(qū)）縣已經(jīng)成為成都土地市場的重要組成部分。 市場研究2007年上半年土地市場分析區(qū)域土地成交價格同期對比 市場研究城南房地產(chǎn)概況區(qū)域新增樓盤情況（1-7月） 2007年上半年成都市六城區(qū)新推盤以金牛區(qū)為主，有32個項目或批次。高新區(qū)位居其后

10、，有24個。 今年上半年，二三環(huán)是成都房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域，隨著城區(qū)可開發(fā)量的日益減少，二環(huán)外的項目呈現(xiàn)出上升趨勢。1-6月，二三環(huán)共推出64個項目批次，居各環(huán)域首位。三環(huán)外位居第二，推出了31個項目批次的產(chǎn)品。 市場研究城南房地產(chǎn)概況城南高新區(qū)地產(chǎn)項目統(tǒng)計分析 華潤置地23物業(yè)名稱物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商天府長城圖南多普通住宅6500元/平方米 均成都深長城地產(chǎn)有限公司中海蘭庭普通住宅6000元/平方米 均中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司華敏世家花園普通住宅不詳成都華敏置業(yè)有限公司英郡普通住宅5700元/平方米 均成都高新置業(yè)有限公司融城后街普通住宅5900元/平方米 均成都南星實業(yè)有限責(zé)任公司天

11、府長城柏南郡普通住宅5200元/平方米 均成都深長城地產(chǎn)有限公司紫檀普通住宅不詳成都千和物業(yè)發(fā)展有限公司華潤置地鳳凰城普通住宅6500元/平方米 均華潤置地(成都)實業(yè)有限公司南苑小區(qū)普通住宅不詳成都人居置業(yè)有限公司東苑小區(qū)普通住宅不詳成都人居置業(yè)有限公司盛南領(lǐng)地普通住宅7000元/平方米 均成都盛南置業(yè)有限公司原筑普通住宅5500元/平方米 均成都潤和百通實業(yè)開發(fā)有限公司協(xié)慧國際新城南地標(biāo)（名稱待定）普通住宅不詳協(xié)慧國際美麗南庭普通住宅5200元/平方米 均新街房產(chǎn)美麗庭院普通住宅3300元/平方米 均新街房產(chǎn)新北佳苑 (已售完)普通住宅3680元/平方米 均成都市城南佳琳實業(yè)有限公司名人苑

12、 (已售完)普通住宅3800元/平方米 均成都華人房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司安信花園 (已售完)普通住宅3000元/平方米 起成都安信置業(yè)發(fā)展有限公司維多利亞公寓 (已售完)普通住宅4800元/平方米 均上海綠地集團成都置業(yè)公司新和名座 (已售完)普通住宅3100元/平方米 均成都新和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司CITYWALK風(fēng)情商業(yè)街 (已售完)普通住宅不詳成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司浣花庭園 (已售完)普通住宅5900元/平方米 均成都永豐房屋開發(fā)有限公司紫荊馨苑 (已售完)普通住宅2900元/平方米 均成都誼興房屋開發(fā)有限公司紫荊嘉苑 (已售完)普通住宅2950元/平方米 均成都青年房產(chǎn)有限責(zé)任公

13、司紫竹苑 (已售完)普通住宅1500元/平方米 均成都樂民房屋開發(fā)有限公司市場研究城南房地產(chǎn)概況 現(xiàn)城南高新區(qū)住宅項目共計26項，其中銷售5000以上的占到了53%，其中銷售價格3000以下的均為原有售罄項目。 從近期住宅銷售數(shù)量排行中，位于城南高新區(qū)的南城都匯及英郡分別居于前兩位。市場研究城南房地產(chǎn)概況城南高新區(qū)土地價值及樓面地價增長趨勢迅猛 今年17月成都市南部三環(huán)外土地拍賣均價已達(dá)到515萬元/畝； 上半年成交地塊的樓面地價主要在2000-3000元/平方米之間。市場研究小結(jié)房地產(chǎn)市場分析小結(jié)房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，顯示開發(fā)商繼續(xù)加大對住宅的投資，以滿足住宅市場的旺盛需求，從目前成交快速增長

14、情況看，供應(yīng)略顯不足，但供求關(guān)系已經(jīng)得到一定程度的改善，下半年的供求關(guān)系將會進一步緩和。 二、三環(huán)路之間仍是交易量最大區(qū)域，三環(huán)路交易量增長較快；城南、城西商品房成交量較大，顯示這兩個區(qū)域仍是主流群體認(rèn)可的購房區(qū)域，需求量最大。 土地樓面地價從幾百元上漲到3500元，預(yù)示該片區(qū)已進入爭奪“圈地”階段。 市場研究高新南區(qū)規(guī)劃配套情況高新南區(qū)產(chǎn)業(yè)分布特點軟件研發(fā)中心，公司總部辦公區(qū)，配套會展中心、金融、商業(yè)、咨詢、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，不再安置新的生產(chǎn)性項目，沒有工業(yè)產(chǎn)業(yè)，已進入南區(qū)的生產(chǎn)性項目要調(diào)整到西部園區(qū)。特點為智力密集、知識密集性產(chǎn)業(yè)。新穎的對外立面高檔寫字樓形態(tài)，新科技城區(qū)與城市化建設(shè)緊密聯(lián)系在

15、一起，需要更完善的城市基礎(chǔ)配套要求，對電力、通訊、網(wǎng)絡(luò)、公共交通基礎(chǔ)設(shè)施要求高標(biāo)準(zhǔn)。高新南區(qū)定位高新科技新城區(qū)（研發(fā)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、IT軟件業(yè)、電子信息）、總部經(jīng)濟、商貿(mào)中心、國際會展中心、高檔住宅區(qū)南區(qū)企業(yè)有3千家以上，90%以上是中、小型企業(yè)。市場研究高新南區(qū)規(guī)劃配套情況高新南區(qū)城市規(guī)劃主要特點依托城南副中心，創(chuàng)建科技新城，全面推進城市化進程，按中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，相關(guān)配套金融、商業(yè)、居住、通訊、交通、醫(yī)院、學(xué)校、公共交通都已規(guī)劃并逐步實施過程中?？偛拷?jīng)濟招商情況企業(yè)總部招商引資從去年到今年已確定10-20個項目都是總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，其中有6-7個項目已竟如方案設(shè)計實施階段，特

16、點體量大，每個項目1幢樓，如通威、新希望、電子30所等研發(fā)中心、總部辦公區(qū)，成都海關(guān)、聯(lián)通公司、三峽總公司、中石油西南公司等單位紛紛入駐其中，目前軟件研發(fā)中心總部經(jīng)濟招商引資狀況良好，成效顯著。高新南區(qū)生活配套規(guī)劃生活區(qū)與工作區(qū)在規(guī)劃上嚴(yán)格分離，各自相對集中，工作區(qū)相對集中在南延線兩邊，生活區(qū)主要分布在工作區(qū)的兩邊入駐企業(yè)均沒有住房安置，自行解決，全部市場化商品房高新區(qū)的區(qū)域布局劃分為四個功能組團，分別為起步組團、新園組團、站南組團、大源組團。大源組團15平方公里，站華路以西全部規(guī)劃為住宅用地。市場研究高新南區(qū)規(guī)劃配套情況土地供給今年南區(qū)準(zhǔn)備有2-3千畝配套規(guī)劃用地，包括住宅、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校

17、建設(shè)用地，前幾個月已拍賣1000多畝商住用地配合城南副中心建設(shè)，本區(qū)域今年重點項目大源組團（與華陽交界區(qū)域）外環(huán)以外15平方公里（含新會展中心），2006年基本完成管網(wǎng)，路網(wǎng)建設(shè)及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，大源組團包括7平方公里規(guī)劃軟件集中區(qū)，總部經(jīng)濟區(qū)8平方公里配套項目含有：酒店、展館、商業(yè)、居住、國際醫(yī)院、國際學(xué)校。市場研究高新南區(qū)規(guī)劃配套情況配套進度該區(qū)域生活和社會配套基本與行政中心的配套同步，據(jù)估計，3年基本建成，5年基本完善，8年內(nèi)商氣基本完成。城南地鐵2010年國慶通車市政府南遷2007年底開始，現(xiàn)外部裝修市一醫(yī)院南遷建設(shè)同市政府南遷同時開始，2007年底開始公建商業(yè)配套高新起步區(qū)規(guī)劃

18、新建小學(xué)5所，中學(xué)1所（不含和記黃浦內(nèi)中學(xué)1所），幼兒園7-8所規(guī)劃石羊片區(qū)成都市一醫(yī)院（自建）、和平片區(qū)規(guī)劃醫(yī)院用地宜家超市主體完工、歐尚超市還處于土地整理，本區(qū)域在建項目：新會展中心、商品房項目（會展以南9萬平方米）、中興通訊研發(fā)樓、大源組團基礎(chǔ)設(shè)施配套項目，6-7個總部辦公區(qū)方案設(shè)計。配套招商原則針對生活配套：一旦住宅項目落成，通過市場手段調(diào)節(jié)，餐飲、休閑娛樂、購物等商家會主動聯(lián)系社區(qū)辦事處入駐，上面住宅下面鋪面將被淘汰，開發(fā)商和政策均會傾向住宅小區(qū)外圍有專門的2-3層商鋪，為生活區(qū)提供配套，象清華坊一樣。象幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等需要市政府有關(guān)職能部門解決市場研究高新南區(qū)規(guī)劃配套情況發(fā)展前

19、景“政府南遷實施、地鐵1號線建設(shè)”將促使城南房地產(chǎn)進入到良性運行的快車道，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。居民收入提高、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建設(shè)等因素將有力拉動需求的持續(xù)增長。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大量高科技產(chǎn)業(yè)、中高管理人才，這將是一個潛在、巨大的購房生力軍，同時政府南遷帶來的公務(wù)員住房遷移促進城南房地產(chǎn)的發(fā)展。高新區(qū)總部經(jīng)濟的發(fā)展，將在南沿線形成辦公物業(yè)聚集地，大量商務(wù)人士不僅帶來住房需求，還有商業(yè)、商務(wù)的需求。地鐵1號線通車將打破以往成都按圈層居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，不會強調(diào)在外環(huán)內(nèi)、還是外環(huán)外，未來人們居住更多選擇在地鐵沿線。按照規(guī)劃預(yù)計兩年內(nèi)，南沿線將越過華陽，沿到正興鎮(zhèn)或黃龍溪。目前公建商

20、業(yè)配套建設(shè)滯后短期內(nèi)影響南沿線房地產(chǎn)發(fā)展。市場研究周邊樓盤情況天府大道，新國際會展中心、新世紀(jì)公園、第一人民醫(yī)院新址和政府行政辦公區(qū)區(qū)塊，由于社區(qū)配套完善，交通便利，所以該區(qū)域樓盤均價在6500元/平方米左右；距離華陽較近的“陽光華苑”、“戛納灣畔”、“御景臺”項目均以售罄。南三環(huán)繞城高速航空大道世紀(jì)城項目位置6720戛納灣畔3300遠(yuǎn)大都市風(fēng)景5700陽光華苑5100華陽天府大道繞城高速蘭橋尚舍4200御景臺3400雅居樂花園中海蘭庭6500英郡5700盛南領(lǐng)地57006600育才竹島5600齊勝藝景53005500鳳凰城6800市場研究周邊樓盤情況南三環(huán)繞城高速航空大道站華路南三環(huán)繞城高速

21、融城理想4200航空大道神仙樹大院6700上海花園55004700凱麗濱江天府長城6400天府大道市行政辦公中心科技孵化園市政公園新世紀(jì)公園南城都匯6500 三環(huán)外樓盤依托市行政辦公中心的完善配套，交通趨勢潛力，均價在51006720元/平米；市場研究可參考樓盤分析中海蘭庭項目概況全部為24層電梯公寓凈用地面積：110畝總建筑面積：35萬平米產(chǎn)品描述采用大圍合集中式景觀規(guī)劃理念，打造超大間距共享生活空間，項目產(chǎn)品為24層左右景致高層，采用新古典主義風(fēng)格演繹城南高品質(zhì)生活建筑典范，園區(qū)內(nèi)移步及景的新古典主義園林設(shè)計，使寬大的組團中庭豐富且具有層次。網(wǎng)球場、特色商務(wù)會館、景觀游泳池等生活配套設(shè)施

22、。銷售情況 8月推出2批次184套房源，銷售面價6300元/平方米，登記銷售均價6170元/平方米，開盤當(dāng)天基本售罄。市場研究可參考樓盤分析遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期項目概況全部為18、24層電梯公寓占地面積：21987.48平方米 總建筑面積：79865平方米 產(chǎn)品描述“優(yōu)悠風(fēng)景”1、2棟采用罕見的兩梯兩戶的板式設(shè)計，大面寬小進深；3、4棟為獨特的圓形地標(biāo)建筑，氣質(zhì)優(yōu)雅，色彩炫麗，360度采光觀景，居高望遠(yuǎn)，獨享南城璀璨燈光。 銷售情況目前3期房源基本售罄，僅剩不足10套，剩余125和140平米戶型，目前價格5600-5900。4期將在08年初推出。 市場研究可參考樓盤分析遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期價格支撐點構(gòu)

23、建“當(dāng)風(fēng)景成為生活”的全新生活模式 ，強調(diào)對社區(qū)自然風(fēng)景和人文風(fēng)景的營造 ；在規(guī)劃、建筑、戶型、景觀四方面均實現(xiàn)了突破性的創(chuàng)新 ；三橫四縱的交通體系 ，緊鄰規(guī)劃中地鐵一號線二期工程地鐵出站口 。依托各大科技園區(qū)、市政辦公中心、國際會展中心“世紀(jì)城”以及成熟的房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū) 。市場定位 住宅價格定位項目優(yōu)勢環(huán)境宗地南側(cè)規(guī)劃中有上百畝的大型公園；8號地塊南干堰通過，兩旁各有30m寬的綠化帶；項目北側(cè)有8.2公頃新世紀(jì)公園（ 緊鄰繞城高速 ）；城南自然環(huán)境空氣清新，污染少，生活環(huán)境好。交通東臨元華路，距天府大道約1公里；北面是外環(huán)高速，距離約1公里；宗地南側(cè)已修好40m寬的市政規(guī)劃道路，直通天府大道

24、；臨近規(guī)劃中地鐵一號線出站口，約1公里。市場定位 住宅價格定位項目優(yōu)勢配套周邊規(guī)劃有完善的市政配套，如學(xué)校、商業(yè)、金融、菜市場、養(yǎng)老院、公共服務(wù)設(shè)施等；地塊以北是正在興建的市級行政辦公區(qū)、成都市第一人民醫(yī)院新區(qū)，南側(cè)則有國際醫(yī)院和美視國際學(xué)校；接近新會展中心和未來規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)用地，可充分利用更多配套設(shè)施產(chǎn)品純住宅的開發(fā)理念，良好的人居環(huán)境；XX集團的品牌、資金、人才優(yōu)勢，開發(fā)翡翠城口碑效應(yīng)；未來新城區(qū)，升值潛力大。價格定位：本項目與中海蘭庭和遠(yuǎn)大都市風(fēng)景可比性比較強，同時利用新行政中心和世紀(jì)城的完善配套，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，年底均價7200元/平米可以達(dá)到。四、市場定位 客戶來源（委托專業(yè)公

25、司調(diào)查）城南購房群體結(jié)構(gòu)城南購房者以原來居住在城南的家庭為主。調(diào)查顯示，購買樓盤時，86%的業(yè)主居住成都城區(qū)，其中武侯區(qū)、高新區(qū)較多，分別占34%、25%，居住在成都其它區(qū)市縣的占8%，居住在 省內(nèi)的占3%，居住在省外的占3%。家里收入最高的人工作地點，86%在成都城區(qū)，其中高新區(qū)、武侯區(qū)分別占33%、30%，成都郊區(qū)縣占8%，省內(nèi)其他地區(qū)占4%，省外占2%。從年齡分布看，城南業(yè)主中青年特征明顯，30-39歲的業(yè)主占50%，平均年齡為38歲。城南業(yè)主的職業(yè)主要是個體/私營業(yè)主（32%）、企業(yè)一般職員（22%）、專業(yè)技術(shù)人員（17%）、公務(wù)員（8%），還有部分離退休群體（10%） 。市場定位 客

26、戶群結(jié)構(gòu)市場定位 客戶來源區(qū)域認(rèn)知知道大源組團區(qū)域的業(yè)主占65%，不知道的占35%。城南業(yè)主對本區(qū)域未來發(fā)展前景看好的占95%。城南業(yè)主認(rèn)為該區(qū)域適合居家的占79%，認(rèn)為不適合居家的占6%。對于下次購房的區(qū)域選擇，58%的城南業(yè)主仍會選擇目前區(qū)域，13%業(yè)主不會選擇目前區(qū)域。城南業(yè)主推薦親戚朋友在本區(qū)域購房的占74%，不會推薦的占5%。四、市場定位 客戶來源核心群體（占70-80%）1、個體/私營業(yè)主（成都經(jīng)商的個體/私營業(yè)主，包括城南電腦城的中小企業(yè)主）2、專業(yè)技術(shù)人員（律師、工程師、高校教師、高新區(qū)科技IT人士）3、企業(yè)中高管理人員（目前在成都城區(qū)人民南路沿線寫字樓和總部辦公區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)和

27、中高管理人員）4、公務(wù)員（包括政府南遷部分公務(wù)員和其他公務(wù)員）邊緣群體（占20-30%）1、習(xí)慣居住在城南居民，包括城區(qū)南部、華陽、雙流等地購房者2、看好城南發(fā)展的外地購房者市場定位 客戶來源公務(wù)員購房者四個職業(yè)細(xì)分購房者成都本地購房者（占70-80%）南沿線購房群體外地購房者（占20-30%）個體/私營業(yè)主購房者公司白領(lǐng)及中高層管理人員購房者高新南區(qū)科技IT人士購房者市場定位 客戶來源政府公務(wù)員由于政府南遷，2006年推出興南開發(fā)的東苑、南苑面向公務(wù)員及部分事業(yè)單位工作人員團購銷售，共50000戶報名。目前南苑位置極好，主要供應(yīng)局級以上的干部，1800套全部售完。由于本次銷售需要出示合法的收

28、入證明，因此，部分政府官員放棄了南苑的住房，東苑4000多套，戶型面積稍小，也全部售完，但樓盤位置不佳，在三瓦窯?？梢钥闯?，公務(wù)員對住房的需求大。政府公務(wù)員住房原則上通過市場化方式來解決本項目沿站華路開車約3分鐘可到達(dá)新市政府大樓，對即將入駐的政府公務(wù)員應(yīng)有較大的吸引力。市場定位 客戶來源科技IT人士高新區(qū)將建成現(xiàn)代的孵化基地，成為西部最大的孵化園區(qū)，主要吸引軟件專業(yè)人員創(chuàng)業(yè)、形成化工、中醫(yī)藥、博士生和海歸人員創(chuàng)業(yè)園；高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大量高科技產(chǎn)業(yè)、中高管理人才，這將是一個潛在、巨大的購房生力軍。白領(lǐng)和中高層管理人員項目附近將建成總部商務(wù)區(qū)，積聚全世界和國內(nèi)知名企業(yè)地區(qū)總部、營銷中心；企業(yè)

29、總部招商引資從去年到今年已確定1020個項目都是總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，其中有6-7個項目已進入方案設(shè)計實施階段，特點體量大，每個項目1幢樓；通威、新希望、電子30所等研發(fā)中心、總部辦公區(qū)，成都海關(guān)、聯(lián)通公司、三峽總公司、中石油西南公司等單位紛紛入駐其中；高新區(qū)總部經(jīng)濟的發(fā)展，將在南沿線形成辦公物業(yè)聚集地，大量商務(wù)人士不僅帶來住房需求，還有商業(yè)、商務(wù)的需求。市場定位 客戶來源個體/私營業(yè)主成都經(jīng)商的個體/私營業(yè)主，包括城南電腦城的中小企業(yè)主；據(jù)調(diào)查，對于公司7月新拍的項目，城南電腦城個體私營業(yè)主購買意愿比例達(dá)到55%。習(xí)慣居住在城南居民，包括城區(qū)南部、華陽、雙流等地購房者按照規(guī)劃預(yù)計兩年內(nèi)，南沿線將越

30、過華陽，沿到正興鎮(zhèn)或黃龍溪，項目輻射范圍將向南延伸。投資收益評價分析思路 為了保證項目居住品質(zhì)，本測算時未考慮商業(yè)，按純居住社區(qū)進行測算。 根據(jù)土地規(guī)劃要求，分別對7、8號地塊進行3.6和3.42容積率的測算。 考慮稅后利潤率為10%。假設(shè)19、20層高層電梯公寓08年8136元/的均價定位，進行地價的推算。 測算依據(jù) 19、20層高層住宅考慮建安成本1600元/平方米；6級人防，可做車庫用，成本為2000元/平米；停車位比例1：0.7，地下車位建筑面積為35平米/個； 會所成本3000元/平米； 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：118元/平米；紅線外市政施工費用按500萬元預(yù)留；紅線內(nèi)管網(wǎng)及站點建設(shè)費計

31、130元/建筑平米；區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費按400元/平米，綠化率按60%計算； 代征地綠化按200元/平米計算； 土地增值稅嚴(yán)格按照國家規(guī)定計算； 所得稅率按照25%計算。投資收益評價 建安成本投資收益評價物業(yè)類型建安成本高層（19、20層）1600 元/平米人防6級2000 元/平米地下車庫（住宅）2000 元/平米物業(yè)管理用房1600 元/平米全民健身活動場地400 元/平米公廁1400 元/平米市政公用1600 元/平米會所3000 元/平米7號地塊投資收益評價 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)名稱單位（）建設(shè)用地面積（凈用地面積）56916.49代征地面積20843.14總建筑面積252362其中： （20

32、層）高層200999 會所2500 物管用房600 市政公用200 地下人防（6級）10050 地下車位（住宅）36345 地下設(shè)備用房1005容積率3.6建筑密度30%車位配比1：0.77號地塊投資收益評價 動態(tài)開發(fā)計劃表總開發(fā)建設(shè)（）：252362總銷售面積（）：247457（含車庫）年份200820092010季度Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2開發(fā)銷售（不含車庫）2.5萬m210萬m27.6萬m27號地塊投資收益評價 銷售計劃銷售分期及價格當(dāng)前售價2008年2009年2010年2011銷量/均價住宅合計250001000007600020層銷量（平米）2500010000076

33、000201000售價（元/平米）720081369193103899514地下車庫銷量（個）1656605021327售價（萬/個）111111117號地塊投資收益評價 靜態(tài)測算結(jié)果序號項 目 成本(萬元) 單位成本按建筑面積計算(元/平方米)單位成本按可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費92337 3659 4594 55.08%2前后期費用5643 224 281 3.37%3房屋開發(fā)費43282 1715 2153 25.82%4市政及景觀工程費6094 241 303 3.64%5銷售費用5763 228 287 3.44%6物業(yè)啟動費306 12 15 0.18%7

34、財務(wù)費用9489 376 472 5.66%8管理費用3069 122 153 1.83%9不可預(yù)見費用1651 65 82 0.98%10總成本167633 6643 8340 100%11銷售收入205832 12成本利潤率22.79%13稅前銷售利潤率13.35%14稅后銷售利潤率10.01%15土地價格1030 萬元/畝樓面地價4506元/平米 項目現(xiàn)金流量分析 7號地塊投資收益評價首次當(dāng)期凈現(xiàn)金流正值為10520萬，出現(xiàn)時間為08年第4季度凈現(xiàn)金流正峰值為35536萬，出現(xiàn)時間為2010年第1季度 地價（萬/畝）1030土地競得總價87936 稅后銷售利潤率10.01%項目IRR(全

35、部自有資金計算)19.3%財務(wù)費用9489 累計凈現(xiàn)金流負(fù)峰值（08年2季度）-99774 累計凈現(xiàn)金流為正時點2010年第2季度 2007年凈現(xiàn)金流-56907 2008年凈現(xiàn)金流-38785 2009年凈現(xiàn)金流47401 2010年凈現(xiàn)金流66504 2011年凈現(xiàn)金流28257號地塊投資收益評價 項目現(xiàn)金流量圖示 8號地塊投資收益評價 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)名稱單位（）建設(shè)用地面積（凈用地面積）45736代征地面積43670.18總建筑面積192845其中： （19層）高層154089 會所1500 物管用房300 市政公用180 地下人防（6級）8110 地下車位（住宅）27468 地下設(shè)備用房

36、811容積率3.42建筑密度30%車位配比1：0.78號地塊投資收益評價 動態(tài)開發(fā)計劃表總開發(fā)（）：192845總銷售面積（）：189704（含車庫）年份200820092010季度Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2開發(fā)銷售（不含車庫）2.5萬m210萬m22.9萬m28號地塊投資收益評價 銷售計劃銷售分期及價格當(dāng)前售價2008年2009年2010年2011銷量/均價住宅合計250001000002908919層銷量（平米）2500010000029089154089售價（元/平米）720081369193103899248地下車庫銷量（個）1656601921018售價（萬/個）111

37、111118號地塊投資收益評價 靜態(tài)測算結(jié)果序號項 目 成本(萬元) 單位成本按建筑面積計算(元/平方米)單位成本按可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費67357 3493 4371 53.76%2前后期費用4322 224 281 3.45%3房屋開發(fā)費33017 1712 2143 26.35%4市政及景觀工程費5377 279 349 4.29%5銷售費用4303 223 279 3.43%6物業(yè)啟動費257 13 17 0.21%7財務(wù)費用7092 368 460 5.66%8管理費用2293 119 149 1.83%9不可預(yù)見費用1282 66 83 1.02%10總成本125301 6497 8132 10