大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場項目立項可行性研究報告

1、6.大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場可r行 性 研 究 報 告 iiii人行道。2、平面設(shè)計，考慮市場人流進出較多，四面臨街，設(shè)2個 主入口。在雪峰路，市場被臨街獨立面包圍，即便于菜市場的 封閉式管理，同時也方便了市民購物及菜場本身的噪音等問題 的解決。3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺上，二層適宜 的綠化設(shè)計，身處鬧市卻又遠離塵器，使之成為一塊都市綠洲。4.3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標：（表一）序號項目名稱單位面積備注1規(guī)劃用地面積2m8407.972總建筑面積，2m130583建筑密度%47.64容積率%1.35綠地率%15建構(gòu)筑物一覽表（表二）編號名稱建筑面積備注1菜市場,5056m22辦公場地.10

2、02m23住宅7000 m4合計13058m2結(jié)構(gòu)形式：一層為柱架結(jié)構(gòu)，二至五層為磚混結(jié)構(gòu)，廚房大廳及衛(wèi)生間為現(xiàn) 澆板。屋面為現(xiàn)澆板?？傇靸r估算：建安造價按580元/ m2計算，建安工程總造價估算為 757.5萬元人民幣。:建筑裝飾工程：一、裝飾要求雪峰農(nóng)貿(mào)市場為寶慶西路較獨特的建筑，小區(qū)道路包圍中央，因 此場址內(nèi)的外裝飾要求樸實、大方、一致。二、主要裝飾項目1、外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。2、 底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經(jīng)閣鋁材90系列推拉窗。 沿街的窗不得向道路空間延伸。3、樓地面工程：底層菜市場內(nèi)為廣場地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為 水磨地面。4、住宅內(nèi)地面不作裝飾，水泥

3、砂漿抹平，內(nèi)墻墻體為一般涂料刷 白。5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。第五章：組織機構(gòu)和人員編制5.1、組織機構(gòu)：依照公司法：由福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司成立邵陽市天潤 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其組織機構(gòu)示意如下董事會總經(jīng)理物業(yè) 工程 財務(wù) 市場總工程師管理部 技術(shù)部行政部營銷部這些部門在總經(jīng)理的授權(quán)下，進行下列管理工作。（一）負責(zé)對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設(shè)速（二）負責(zé)對外的招聘，以及財務(wù)管理工作。有關(guān)單位履行必要的 法律手續(xù)等法律事務(wù)工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。（三）負責(zé)經(jīng)營管理工作、制定經(jīng)營所需物質(zhì)的采購計劃，并組決 實施，進行成本核算和成本控制。（四） 負責(zé)購臵和維修固

4、定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負責(zé)能源的管理工作。5.2、人員編制及來源邵陽市天潤房地產(chǎn)開發(fā)有 13貯公司，人員編制21人。董事會2人，總經(jīng)理1人。財務(wù)與行政管理部門4人工程技術(shù)部3人市場營銷部3人牧業(yè)管理部8人董事會依據(jù)有限公司的要求組成、總經(jīng)理由董事會決定。 各部門的經(jīng)理由總經(jīng)理決定，報董事會審批及備案。其余人員 可采取面向社會招聘，擇優(yōu)錄用的形式。第六章：工程進度根據(jù)市場需求，前期工作進展情況，外部協(xié)作條件和建設(shè) 規(guī)模，擬定本項目建設(shè)期18個月，項目在2002年8月開始進行 前期工作，爭取2003年10月份全部竣工。6.1、工程進度實施計劃表工程施工形象進度計劃表序號 9間 進度計擴2002 年20

5、03 年項目891011121234567891011121前期工作2土建施工基礎(chǔ)施投資估算說明：1、前期工作費：設(shè)計費按每平方米12元計算，地質(zhì)勘察費 6萬元，咨詢費5萬元，開辦費30萬元。2、土地費：土地 面積8407 m2，每 平方按200元計算，共計 168萬元，土地費含征用拆遷賠償費，出讓金土地已完成“三 通一平”。3、建安工程費：建安造價按580元/m估算。4、水電工程投資包含水電管網(wǎng)費。5、消防費：按市政府有關(guān)規(guī)定減半收費，按建安工程2 %。 估算。6、工程質(zhì)量監(jiān)督費：按建安工程和設(shè)備及安裝之和的%估算。7、停車場、公廁、垃圾轉(zhuǎn)動站投資按380元/m估算8、休閑綠地按120元/

6、估算。9、不可預(yù)見費：按以上各種取費之和的5%估算。總投資估算見表7 1本項目總投資為；1109萬元。 總投資估算表表7 1單位：萬兀序號項目金額備注1前期工程費56.22征地費168一通平（土地出讓金）3建安工程費757.34小區(qū)逸路停車場公廁垃圾轉(zhuǎn)運站.105休閑綠地15、6水電通訊26 。水、電管網(wǎng)、通訊設(shè)施費7其它費26消防質(zhì)量監(jiān)督費、廣告8蜀坷預(yù)見費50厶；十口川11097.2、資金籌措項目建設(shè)單位自有資金830萬元，本項目通過預(yù)售及銷售商品房解決279萬元7.3、項目資金使用計劃：(見表7 2)單位：萬元序號項目名稱2002 年2003 年2004 年1前期工作費56.22土地費1

7、683建安工程費151.5605.84道路及公共配套105休閑綠地156水電通訊10167其它費用10168不可預(yù)見103010合計406.2692.810第八章：財務(wù)測算與評價本項目根據(jù)國家計委1993年頒布實施的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)并結(jié)合本項目的特點進行項目的財務(wù)測算。經(jīng)濟 平價和不確定性分析。8.1、財務(wù)測算說明：固定資產(chǎn)形成率按95 %，殘值率5%測算。建筑物折舊按50年。店門出售按3800/ ，辦公樓按1000元/，攤位出租按360 元/ m2年.項目建設(shè)采用快速投資方式進行2002年以前完成基礎(chǔ)工程，2003年10月份竣工交付使用。依據(jù)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場的實際情況，市場門面銷售

8、按建設(shè)次年 60%銷售，第三年為20%市場內(nèi)攤位出售按次年的40%，銷售剩余攤位出租分二年租完，每年 50%。住宅銷售按建設(shè)次年60%銷售，第三年為20%。項目計算期為五年，五年后租金收入按仁10%以10年折現(xiàn)。店面出租應(yīng)交營業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅等。8.2、經(jīng)營利潤測算：項目建設(shè)預(yù)售和銷售收入及租金收入見表8 1。經(jīng)營利潤見表82,從表中可以得出經(jīng)營利潤為644.27萬元，稅后利潤557.75萬元。稅前平均投資利潤率(%)=644.27/1109 X 100% =58%稅前平均投資利稅率(% )644.27 + 10.5 + 12.7/1109 X 100% =60%預(yù)售和銷售及租金收入計劃表

9、表8一1 單位：萬元年份項目名稱2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年預(yù)售收入183銷售收入1177183租金收入46939393合計1832299393931177經(jīng)營利潤表表8 一 2 單位：萬元序口 號金年額份項目2002 年2003年2004年2005年2006 年2007 年合計1總收入1831177229939317752總投資406.2692.8100011093銷售稅金1.4649.421.8300 。12； 74租售稅金001.24.654.6510.55利潤一 223.2474.78215.9788.3688.36644.276所得稅47.

10、421.58.88.886.57稅后利一 223.2427.3194.47潤879.5579.55557.758.3、現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算見表8 3,從表可計算得出88.36 88.36投資回收期：4.22（年）含建設(shè)期現(xiàn)金流量表 表8 3 單位：萬兀序號金額年份項目12345現(xiàn)金流入183117722993931銷售及租賃收入18311772299393現(xiàn)金流出1固定資產(chǎn)投資406.2692.8102租賃稅費1.24.654.653銷售稅費1.4649.421.834所得稅47.421.58.88.8凈現(xiàn)金流474.7888.36194.47量223.2215.9788.36四累計凈現(xiàn)金

11、流697.98量223.2913.951002.311090.67稅后財務(wù)收益率為29 %。稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(ic : 31 % )為557.75 萬元。項目資金回報率高于 社會折現(xiàn)率，說明項目有較好的 經(jīng)濟效益，并且在 4.22年內(nèi)收回投資。8.4、不確定性分析：本項目敏感性分析結(jié)果見表8 5由敏感性分析表可以看 出：總投資和銷售收入是較為敏感的因素，項目總投資增加 10 %和銷售收入減少10 % ,其內(nèi)部收益率都低于社會折現(xiàn)率(ic二 31 % )總投資增加10 %的內(nèi)部收益率高于銀行同期貸款利率?？?投資增加5%和銷售收 入減少5%,其內(nèi)部收益率高于社會折現(xiàn) 率(ic 31 % )本項目具

12、有一定的抗 風(fēng)險能力。敏感性分析表表8 5序號、 、. !變前量 內(nèi)部收益率敏感性因素105基本方案+5+101總投資37.530.33127.215.2銷售收入15.521.53132.442.528.5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標：主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表8 6，通過財務(wù)經(jīng)濟分析，本項目 在經(jīng)濟上是可行的。本項目的建設(shè)，將加速寶慶西路及其周邊 經(jīng)濟的發(fā)展，進一步帶動大祥區(qū)城西第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進該 區(qū)域經(jīng)濟的騰飛。主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表表8序號指標名稱單位指標備注1總投資萬元11092建設(shè)期年1.53銷售收入萬元17754經(jīng)營利潤萬元557.755投資利潤率%58%6投資利稅利%60 %7財務(wù)內(nèi)部收益率

13、298投資回收期年4.228.6、社會效益分析:召B陽市大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場的建設(shè)可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營，估計年營業(yè)額在1.4億至2億之間，市場形成后，可以解決邵陽市國企下崗再就業(yè)工作，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定。雪峰市場的建設(shè)，有利于寶慶西路的經(jīng)濟發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域市場體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟增長點，同時，對促進和帶動大祥區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大型企業(yè)的菜藍子工程。此處項目的建設(shè)，對加強該區(qū)域信息交流，增加 知名度有一定的作用。項目建設(shè)具有一定的社會效益。第九章：結(jié)論與建議、結(jié)論：（ 一） 項目建設(shè)符合邵陽市城市總體規(guī)劃。（ 二） 項目建

14、設(shè)有利于推動大祥區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就 業(yè)具有良好的社會效益。 （ 三） 福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司為項目法人，負責(zé)本 項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營和債務(wù)償還等項工 作。（ 四）建設(shè)項目場址選在大祥區(qū)城西樟樹垅區(qū)域與320 國道和城市道路雪峰路交匯點，交通運輸條件良好，場址的選擇是適 宜的。（五）項目建設(shè)用地面積為 8407m2總建筑面積13058m2建筑占地面積5100m2容積率13%，建筑密度為47.6 %，綠地率為15%。（ 六）建設(shè)項目采用快速的投資方式進行，總投資估算 1109萬元， 建設(shè)期 1 5年，投資回收期 4.22 年（含建設(shè)期 ） ，財務(wù)內(nèi)部收益率為 31%

15、。 項目資金回收率高于社會折現(xiàn)率，有較好的經(jīng)濟效益。( 七) 經(jīng)過敏感性分析，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。、建議：項目的建設(shè)與發(fā)展，應(yīng)以大祥區(qū)寶慶西路片區(qū)發(fā)展的特色為 主導(dǎo)。并加強招商引資工作，以使市場銷售速度的提高，提高項 目的投資效益和社會效益。邵規(guī)地字 (2002)19 號樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場用地規(guī)劃條件通知書樟樹垅居委會：你單位于 2002年 4月 28日，申報的樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場工程，經(jīng)研 究，同意在雪峰路以西，市酒廠以南的地塊按下列用地規(guī)劃條件進行 修建性詳細規(guī)劃設(shè)計：設(shè)計依據(jù)1. 1 邵陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)規(guī)定邵陽市城市總體規(guī)劃1.3大祥區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃1.4白公西路控規(guī)1.5市區(qū)菜市場專項

16、規(guī)劃2、用地情況：2.1規(guī)劃建設(shè)用地范圍 （見附圖 ）北臨市酒廠，西臨居民私宅區(qū)，南靠煤建公司所屬用地，東臨 雪峰路。規(guī)劃建設(shè)用地周邊規(guī)劃要點：周邊道路規(guī)劃寬度及分幅：雪峰路道路寬度為 42 米，道 路分幅 6+5。5+2.5 14+2.5+5.5+6 ；樟壟路道路寬度為， 16米道路分 幅 3， 5+9+3.5 ；地塊西側(cè)規(guī)劃一條寬度為 7 米的小區(qū)道路，該路南接 寶慶西路北至市酒廠；在地塊的南側(cè)規(guī)劃一條 7 米寬的道路聯(lián)接雪峰 路和地塊西側(cè)的小區(qū)道路。2.2.2 其它規(guī)劃要點：地塊北側(cè)有一條高壓電力走廊由西向東跨過地塊，規(guī)劃 設(shè)計應(yīng)根據(jù)電力法的有關(guān)規(guī)定考慮市場的布局。電力走廊的保護區(qū)域 的

17、用地可規(guī)劃為停車場或綠地。地塊西側(cè)現(xiàn)有兩條電力終端線穿過地塊，應(yīng)根據(jù)有關(guān)要 求實施遷移。地塊西側(cè)現(xiàn)有一雨污水渠 （ 涵管 ） ，應(yīng)根據(jù)該區(qū)域的匯水 面積和白公西路街區(qū)控現(xiàn)排水規(guī)劃確定過水斷面，結(jié)合規(guī)劃中的小區(qū) 道路妥善考慮。臨雪峰路面應(yīng)敞開長度不少于臨路總長度的 13 不得布 臵建筑。2.2.2.5 菜市場用地面積不少于 2000 平方米，建筑面積不少于 1200 平方米 （ 一層鋼棚架建筑，不合停車場、 （ 公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站 ） 在 規(guī)劃布局中須考慮市場對周邊環(huán)境的影響。合理組織市場內(nèi)交通，規(guī) 劃布局須符合消防要求。2.2.2.6 規(guī)劃布局應(yīng)功能分區(qū)明確，居住建筑與市場建筑應(yīng)分開 布臵，以避

18、免相互干擾。2.3 規(guī)劃建設(shè)用地面積約： 9000 平方米 代征城市公用地面積： 4050 平方米 （ 代征道路用地面積 ） 。氣 3、土地使用性質(zhì)：使用性質(zhì)：市場用地 （C26）可兼容性質(zhì)：住宅用地 （R21）吟妒驢建筑規(guī)模：約 7000 平方米建筑限高： 20 米5.3 建筑層數(shù)： 1 6 層建筑退建筑基地邊界線或道路中心線距離：建筑退建筑基地邊界線距離必須滿足 C6pP日市城市規(guī)劃行政技術(shù)規(guī)定要求。離雪峰路道路中心線距離 27 米。建筑間距： 1:1.0交通出入口方向：機動車：東5.6.2 人流：東、南、西、北停車數(shù)量 （ 市場停車 ）5 ，7.1 機動車： 10 輛（ 地上 ）5.7.

19、2 非機動車： 30（ 地上 ）綠化5.8.1 綠地率： 30 5.8 。 2 綠地位臵：地塊北側(cè)。7. 市政要求：化糞池位臵：化糞池不得設(shè)在城市道路人行道上用地管網(wǎng)布臵須與城市管網(wǎng)布臵相銜接配套要求：在地塊內(nèi)設(shè)垃圾收集站及對外公廁一座 （ 公廁用地面積不少于100 平方米。 ）9、應(yīng)遵事項持本通知書委托具有符合承擔(dān)本工程設(shè)計資格及業(yè)務(wù)范圍的 設(shè)計單位進行修建性詳細規(guī)劃設(shè)計。本通知書中所列規(guī)劃設(shè)計條件是我局審批修建性詳細規(guī)劃的 依據(jù)。9.3 按建設(shè)部建規(guī) 11995333 號文件要求報審成果并附電子文件， 圖紙裝訂成 A3 規(guī)格?，F(xiàn)有地形圖若不能滿足設(shè)計的要求，必須對地形圖進行修測。本工程在申報設(shè)計方案前，需先征求消防等主管部門的意見。本工程在規(guī)劃或初步設(shè)計階段須調(diào)查在規(guī)劃用范圍內(nèi)（ 含地下、地上 ） ，如有電力走廊、供水干管、排水干管 （溝） 、通訊干線、微 波通道、人防工事、測繪標志等，須與其主管部門達成有關(guān)協(xié)議。本通知附規(guī)劃設(shè)計范圍圖一份，圖文一體方為有效文件。圖 示范圍僅用于設(shè)計。本通知有效期為三個月 （ 從發(fā)出之日算起 ）, 逾期無效。邵陽市城市規(guī)劃管理局2002 年 5 月 23 日雪峰綜合市場建設(shè)合同甲方： 大祥區(qū)樟樹垅居委會乙方