房地產(chǎn)融資流行的六種方式

1、房地產(chǎn)融資流行的六種方式目前我國房地產(chǎn)融資的途徑比較單一，最傳統(tǒng)的方法是自有資金+銀行貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例約45，%除銀行貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還包括賣方信貸、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、階段性股權融資、發(fā)行信托產(chǎn)品、夾層融資及上市等。各種融資方式交錯融合，例如在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運作中就包括階段性股權融資和夾層融資的方式，信托產(chǎn)品也可以運用夾層融資的概念進行發(fā)行和推廣。另外目前已經(jīng)發(fā)行的天津北信集合資金信托計劃和聯(lián)華寶利“聯(lián)信寶利”信托計劃也具備房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的部分性質。一、銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道，但近年來，這一渠道有所變窄。因為央行21號文件要求

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35的%自有資金方可獲貸款。二、賣方信貸（一）簡介“開發(fā)商貼息委托貸款”是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規(guī)避金融風險，換而言之，風險的承擔者由銀行變成了開發(fā)商。該融資模式的前提是開發(fā)商稍有一定的實力，即投入一定的預定資金做委托貸款，便可獲得可觀的幾乎沒有成本的銷售融資。（二）基本運作方式由于開發(fā)商委托貸款提供房款80的%按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人20的%首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托

3、貸款，即通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金億元。按照貨幣乘數(shù)原理開發(fā)商第二次投入委托貸款億元，根據(jù)上述公式：我們得到億元；第三次投入后，億元。（三）案例：北京今典集團“蘋果社區(qū)”項目“貼息委托貸款”200年38月，北京今典集團張寶全針對“蘋果社區(qū)”項目推出“貼息委托貸款”，具體做法是：自己出資兩億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉為正常利率的銀行住房貸款。開發(fā)商委托貸款提供房款的80的%按揭比例，銷售回籠資金中增加了買房人20的%首付款，若開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則可回籠1.2億5元

4、銷售資金。200年41月6日，蘋果社區(qū)的開發(fā)商今典集團舉行了“今典集團、北京國投蘋果社區(qū)消費信托、蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托戰(zhàn)略合作簽字儀式”。雖然從表面上看，與200年3推出2億元貼息委托貸款簽約儀式不同的，僅僅是此次曾作為貼息委托貸款計劃合作伙伴的商行已經(jīng)淡出，取而代之的是北京國際信托投資有限公司。但實際上，這一次的變局等于已經(jīng)正式向外界宣布原來由發(fā)展商出資的2億元貼息委托貸款現(xiàn)在由信托籌資提供。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金（一）簡介房地產(chǎn)投資基金，實際上是一種投資于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資制度，作為集合投資制度，其表現(xiàn)形式可以是投資公司、信托或合伙企業(yè)。由于其本身就可能是獨立的法人或經(jīng)營者，所以不僅可以

5、管理自己的資產(chǎn)，而且可以管理別人的資產(chǎn)，相應地可由公司法、信托法和合伙企業(yè)法調整。國內(nèi)主要房地產(chǎn)投資基金如下表：序號基金名稱發(fā)起人精瑞基金全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、萬盟等偉業(yè)資產(chǎn)管理公司偉業(yè)顧問北京世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司中國五礦、北京首鋼集團房地產(chǎn)、北京城建集團房地產(chǎn)等中國房地產(chǎn)開發(fā)基金首創(chuàng)集團與荷蘭國際集團（）（二）基本運作方式房地產(chǎn)投資基金基本運作方式有如下特點：1、基金形式：采用投資公司形式。2、資金來源：主要定向私募，在初期未得到投資者認同情況下，一般為熟人或指定資金用途以使投資者能進一步判斷風險。投資者可以資產(chǎn)入資，也可資金入資，資金和資產(chǎn)在滿足公司法要求的情況下可以分開，股權盡可能

6、分散。3、內(nèi)部運作：所有權與管理權分離，委托專業(yè)的管理公司運作，一般收取管理資產(chǎn)總額的52固定管理費，加20利潤提成。4、主要退出方式：股權投資再溢價回購，給投資者一定回報。（四）案例：國恒基業(yè)大廈項目國恒基業(yè)大廈是一個停滯了三年的項目，原先的開發(fā)商給土地方交了200萬0的資金后資金鏈斷裂。偉業(yè)資產(chǎn)管理公司接手后，對整個項目重新進行了市場定位和大的調整，包括前期的市場定位、資金的支持、后期資金鏈的接上。偉業(yè)公司除了給開發(fā)商融了250萬0，還另外找了一家上市公司（投資商），一年以后收回投資。四、階段性股權融資（一）簡介階段性股權投資即階段性資金拆借，是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提

7、供資金支持的方式。在項目開發(fā)進展到一定程度，銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下，發(fā)展商愿意承擔較高的借款利息，這時發(fā)展商的資金缺口一般在6個月左右，繼而項目融資可以到位或銷售回款能夠實現(xiàn)。階段性股權融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務報表不好，后期貸款難以獲得。（二）基本運作方式以偉業(yè)資產(chǎn)管理公司為例，該公司設立了階段性股權質押和物業(yè)面積抵押相結合的資金安全保障，在此基礎上大規(guī)模開展階段性股權投資業(yè)務，即使到期開發(fā)商不能償還資金，偉業(yè)也可以以低于成本的價格取得物業(yè)面積得到補償。退出方式為階段性投資再溢價回購，股權價值大于投資人的實際出資數(shù)。（三）階段性股權融資問題及解決方案主要問題

8、是房地產(chǎn)商的接受程度，股權融資涉及控制權和管理權的變化，不同的房地產(chǎn)商對股權融資的敏感程度不一樣，主要是該房地產(chǎn)企業(yè)領導層的個人經(jīng)歷決定。如果領導層有過相關不成功的合作經(jīng)歷，往往對該融資方式持謹慎態(tài)度。（四）案例：偉業(yè)公司“左岸工社”融資項目“左岸工社”是在前期只有三證，也就是土地證沒有拿到的時候，進行的融資，采取的是階段性股權融資的方式。融資計劃一直延續(xù)到后面銀行項目貸款和銷售回款。五、信托（一）抵押貸款類信托1、基本運作模式抵押貸款類信托產(chǎn)品是指信托公司通過質押資金使用方的公司財產(chǎn)或股權為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品后，將募集的資金提供房地產(chǎn)公司使用。抵押貸款類的房地產(chǎn)信托，募集金額

9、占全部房地產(chǎn)信托金額的76.，2以%財產(chǎn)或股權擔保方式的房地產(chǎn)信托是200年資金募集的主要模式，這種模式之所以總量大，且容易成功，因為財產(chǎn)抵押完全仿照銀行貸款的模式設計的，成熟信托業(yè)務的各當事方均較容易認可。2、案例：天津濱江金耀廣場項目”信托計劃北方國際信托投資股份有限公司20年036月30日推出“天津濱江金耀廣場項目”信托計劃，為天津濱江金耀廣場有限公司提供規(guī)模為600萬0元貸款，期限為3年，預計年收益率為4.3，%投資方向為超大型綜合商業(yè)項目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團有限公司和天津濱江集團有限公司提供保證擔保，招商行代理。（二）股權投資類信托1、基本運作模式該類信托是指信托

10、投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權比例或房地產(chǎn)項目所有權情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。這種模式的優(yōu)點是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件。這種融資方式比較接近于國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（）T2、案例：天津信托泰達園商務綜合樓租金收益權收購項目200年55月2年天津信托投資有限責任公司推出泰達園商務綜合樓租金收益權收購項目集合資金信托計劃，信托期限為2年，預計稅前年收益率為4.，7資%金運用方式：向天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司購買泰達園商務

11、綜合樓所享有的租金收益權，并通過對信托財產(chǎn)的管理、運用和處分，獲取信托收益。信托收益來源:天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以銷售收入承諾回購風險控制，天津泰達建設集團有限公司提供保證擔保。（三）房地產(chǎn)投資信托基金（）1基本運作模式房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。相比于新加坡或香港本土I內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)要面臨：一是息口升高，二是人民幣升值，三是內(nèi)地物業(yè)海外發(fā)行售價的巨大折扣。比如，越秀旗下的物業(yè)總估值達到億港元，但赴港發(fā)行售價只能賣到億港元。不過越秀通過分拆上市能拿回

12、來28億港元現(xiàn)金。但是越秀可以利用45的%銀行貸款杠桿，手上就有40億的現(xiàn)金流，再到國內(nèi)做億的投資，又賣回中去，從而做大規(guī)模和流量。2案例：越秀年月日國內(nèi)首只房地產(chǎn)投資信托基金（）越秀房產(chǎn)信托基金（）在香港掛牌，上市首日收盤于港元，較招股價每股港元。越秀基金公開發(fā)售部分超額認購約50倍0，凍結資金約92億2港元；國際配售部分獲超額認購12倍0，籌集資金28億元。越秀基金的資產(chǎn)主要為4項廣州物業(yè)，包括白馬商貿(mào)大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場單位，總建筑樓面面積約為16萬平方米，物業(yè)出租率93，估值總額達億港元。（四）混合型信托1基本運作模式混合信托型是指信托公司采取權益信托和債務信托結合的方

13、式介入房地產(chǎn)業(yè)務。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性。2案例金信信托曾推出了70貸%款+30股%權的房地產(chǎn)組合投資信托產(chǎn)品，具體情況不詳。六、夾層融資（一）簡介“夾層融資”的概念源自華爾街，是指風險和收益介于股權與優(yōu)先債權之間的投資形式，期限一般較長。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析，其低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現(xiàn)出股權的優(yōu)點；從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。

14、夾層融資的對房地產(chǎn)開發(fā)商來說有非常大的優(yōu)勢：第一、資金回報的要求比較適中；第二、融資手續(xù)要求比較低，不要求四證齊全；第三、資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款；第四、對控制權的要求會相對股權投資低。夾層投資對公司的控制權要求比債權要高，個人投資者是很難參與的，所以說機構投資者是夾層投資的主體。（二）案例：聯(lián)華寶利“聯(lián)信寶利”信托計劃國內(nèi)的福建聯(lián)華國際信托投資有限公司則是房地產(chǎn)“夾層融資”的先行者，從聯(lián)華信托的案例來看，有以下幾個特色：第一，已發(fā)行的聯(lián)華寶利信托計劃隱含“夾層融資”的理念。聯(lián)華寶利信托是不指定用途系列發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃，投資方式比較靈活，當中包含貸款、股權融資、

15、購買物業(yè)等多樣形式，為“夾層融資”留下了充分的空間。第二、該公司信托計劃的另一個重要特點是所設計風險管理機制比較完善。從產(chǎn)品設計、項目洽談到項目評審、再到項目報批，內(nèi)部共設有六套審核程序，在較高的項目淘汰比率下，重點保證所選項目的質量；此外在信托計劃的外部監(jiān)督方面引進第三方機構，比如聘請中國建設銀行作為信托計劃的托管銀行；聘請戴德梁行對選定項目做評審報告等。第三，啟用標準化信托計劃文本，使得融資過程被極大地縮短。換言之，開發(fā)商從跟信托公司接觸到拿到錢的時間被大大縮短。第四，實現(xiàn)了項目所在地和發(fā)行地分離。聯(lián)華信托計劃雖然在福建發(fā)行，但項目可以放到全國任何地方。聯(lián)華信托200年512月初發(fā)行的準房

16、地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信寶利”7號，“聯(lián)信寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資500萬0元，分別持有項目公司20的%股份，1.億5元信托資金入股占項目公司股份60。%而在1.億5元的信托資金中，“聯(lián)信寶利”7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配?！奥?lián)信寶利”7號既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構成了一個經(jīng)典的“夾層融資”。七、上市（一）直接上市（略）（二）收購上市公司或擬上市公司1房地產(chǎn)公司買殼上市歷史北京房地產(chǎn)公司“買殼上市”在我國證券

17、市場上很有特點，199年79月，北京陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司受讓廣西北流市國資局所持廣西虎威178萬0股國有股，成為廣西虎威的第一大股東。后廣西虎威更名為陽光股份。繼陽光股份之后，北京的房地產(chǎn)公司比較突出的“買殼上市”案例還有：光彩建設投資集團收購南油物業(yè)、北京萬發(fā)房地產(chǎn)收購瓊珠江、北京金融街建設集團收購重慶華亞等等。2、案例：北京科技園置業(yè)入主萬里電池200年17月1日，萬里電池（600原8第4一7大）股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業(yè)簽署協(xié)議，將所持有的萬里電池260萬0股法人股（占萬里電池總股本的29.3。3轉%讓）后，北京科技置業(yè)成為萬里電池的第一大股東。北京科技園置業(yè)股份公司成立

18、于199年912月15日，注冊資本2億元。注冊地為北京市海淀區(qū)，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎設施建設、技術開發(fā)、技術轉讓、投資管理等。該公司仍然以房地產(chǎn)為主業(yè)，該項業(yè)務利潤占據(jù)了公司總利潤的一半以上，從事的最大項目是中關村西區(qū)的開發(fā)。3、“買殼上市”對房地產(chǎn)商的好處和主要風險（1）借殼上市對房地產(chǎn)商的好處借殼上市有助于地產(chǎn)公司突破資金瓶頸，募集了資金，有助于地產(chǎn)公司做大，但是做大僅僅是一個方面，更重要的上市給地產(chǎn)公司提供了一個接觸外部市場、提高公司管理水平的窗口。另外地產(chǎn)公司通過在資本市場的規(guī)范運作，也會使其重視企業(yè)信譽、增強企業(yè)透明度、提高地產(chǎn)公司的知名度、樹立上市公司品牌。即使不能夠上市，借殼上市前后的一系列傳媒報道、包裝宣傳也可以提高企業(yè)品牌和增加企業(yè)的無形資產(chǎn)。（2）風險“買殼上市”需要大量現(xiàn)金；其次，籌集資金，主要是通過增發(fā)、配股，從而獲取資金，但此前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)投入，才可以置換。（三）海外上市1、海外上市主要問題（1房）地產(chǎn)的地區(qū)性和中國房地產(chǎn)業(yè)透明度問題房地產(chǎn)行業(yè)的地域性、產(chǎn)品的異質化很強，比較和評估起來難度本來就更大。城市的開發(fā)規(guī)劃往往缺乏整體感和透明度；國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的集中度差、門檻低。（2開）發(fā)模式造成中國房地